房地产经纪：现存问题及其应对措施

房地产经纪：现存问题及其应对措施（精选10篇）

1.房地产经纪：现存问题及其应对措施 篇一

朝核问题对中国影响及其应对措施

摘要：朝核问题是当今国际政治一个热点问题，2013年朝鲜进行了第三次核试验，朝核问题再次升级。朝核问题的解决直接关系到中国的国家利益和国家安全。如果朝核问题不能妥善解决一旦发展到武装对抗的地步中国将不可避免地受到战争的波及。当务之急，中国应采取一系列的应对措施防止朝核问题的扩大化。关键词：朝核问题，中国，影响，措施 一．朝核问题发展及现状

朝核问题主要始于20世纪90年代初，朝鲜指责美国在韩国部署核武器威胁它的安全。第一次朝鲜半岛核危机爆发。朝鲜虽然与国际原子能结构签署了接受安全保障协议，但双方就视察问题出现摩擦，紧接着就宣布退出《不扩散核武器条约》。布什上台后，2002年初把朝鲜列为“邪恶轴心”并将朝鲜列为核打击对象之一。2003年1月10日，朝鲜政府宣布再次退出《不扩散核武器条约》。朝鲜核危机正式爆发。为解决朝核问题中，中国政府积极斡旋从2003年到2008年6月，就朝核问题六方会谈进行了共六轮。2009年4月13日联合国安理会要求朝鲜遵守联合国安理会禁止进行此类通信卫星发射的1718号决议，第二日致使朝鲜宣布正式退出六方会谈。朝鲜不久就成功实施第二次核试验。2013年2月12日朝鲜进行第三次核试验，朝鲜宣布退出朝鲜战争停战协议，朝鲜进入战争状态。二．朝核问题对中国的影响 国家安全 国家利益

（一）中国的国家安全受到威胁

朝鲜半岛的无核化对中国安全具有重要意义。

1.朝核问题可能引发核竞赛：.朝鲜拥有核武器势必造成朝鲜半岛局势的持续紧张，对和平崛起经济发展的中国是非常不利的。日本利用朝核及朝鲜导弹问题为借口扩充军力，尤其是高科技的太空技术和战区导弹防御系统，这也将使东北亚军事格局更加复杂化。朝鲜拥有核武器后东北亚地区其他国家将会走向发展核武器的道路。倘若如此，中国将处于众多核国家的包围之中，威胁不言而喻。同时，日本会因朝鲜发展核武器而加强军备，进而引起亚洲的军备竞赛，中国将会成为世界上唯一一个被核武器包围的国家，国家安全将会受到严重威胁。；从地缘政治角度看，朝鲜与我国不仅山水相连，平壤、沈阳、长春等地的铁道也紧紧地连接在一条线上。朝鲜为维护国家生存，在未来美朝军事冲突上可能使用核武器，由此造成的核污染和难民潮必将冲击我国东北地区。朝核问题及其对我国安全的影响-决策与信息-2009-9 11页

2.来自美国的军事威胁：。如果没有朝鲜，在台湾海峡危机和南海诸岛危机频发之时，中国将没有精力应对来自东北方面美日的军事威胁。假如美国控制朝鲜，那么在中国解决台湾问题时，美国就多了一条武装干涉的新战线。如果将来战争爆发，朝鲜作为军事战略的缓冲区，在战争中起的作用尤为重要。如果美国占领朝鲜，将朝鲜地区作为空中加油基地，这对于擅长空战的美国来说，无疑是在中国的右臂上插上一刀。如果处理得好朝鲜半岛问题有利于杜绝了美国势力的深入，有利于中国的战略安全。并且还有可能形成中美关系“双赢”的局面；但是如果处理的不好，可能再一次引发朝鲜战争，那样中美关系将会再一次出现冰点。丁峰朝鲜半岛局势对中国的影响研究_【D】16页

（二）对中国外交的影响

朝核问题使中国的外交处境极为尴尬和被动。由于朝鲜的毫无责任心的行动，在改善中美关系方面经常碰壁。在重要时刻，很坦然地引发重大争议，将中国拉进与美国对抗的被动局面。„„必须以新的理念，重新审视东北亚局势，并采取符合中国的根本国家利益的外交政策。王忠文” 「从新的角度密切关注朝鲜问题与东北亚局势」的论文中2013年3月7日安理会一致通过了对朝核问题的决议，主要对朝鲜进行经济、金融制裁，这一制裁必然使其困难的经济雪上加霜。如果中国对朝核试验进行制裁就会破坏中朝关系，那么朝鲜就会陷入孤立无援的状态，如果把朝鲜逼急了，肯定又会“誓死一战”受到危险的还是中国。如果中国不同意制裁朝鲜，美日等国则会鼓动全世界舆论讨伐它，到时候朝鲜局势更加复杂，中国的立场又将如何。中国与朝鲜的外交是一种微妙的关系，朝鲜作为中国的“天然屏障”，中国给予朝鲜经济上援助，双方相互的平衡，可是朝核问题使美国在中国跟朝鲜之间插上一脚，使这平衡被打破，而朝鲜对于中国的态度阴晴不定，使中国很难处理对朝鲜的外交关系。朝核问题的背后反应的还是地缘战略的大国博弈。中美俄罗斯以及日本在该问题上各有各的算盘，因此朝核问题将是大国角力的智慧和实力体现。

（三）对中朝经济合作的影响

三．朝核问题应对措施

（一）重启六方会谈，尽早建立东北亚安全机制

朝核问题以何种方式解决都直接关系中国的国家利益也关系到东北亚的国际安全与和平稳定。中国应积极重启六方会谈，想办法把六方会谈的机制制度化。如果六方会谈在解决朝核问题之后发展成为东北亚多边安全合作机制或建立其他包括东北亚主要国家的多边安全合作机制，或建立澳大利亚提议的亚太共同体，那么将会形成陆权跟海权的合作机制。夏立平美国对朝鲜政策特点及其影响《国际问题研究》2008年第五期21p东北亚地区是世界经济、政治和地缘战略的重要地区之一，涉及到了多国的国家利益，国际结构复杂，由于意识形态国家利益方面的冲突，国家之间政治上互信缺失。当前要充分利用处理朝鲜核危机上的相对有利的地位和条件，在东北亚区域安全领域重视和加强多重的双边合作的机能效应。

（二）应走和平发展的道路，继续保持中朝友谊

国家利益是处理国家关系的基本原则，对待朝鲜问题上，中国应该中国的本国利益和东北亚地区的共同利益，走和平发展的道路，重启六方会，继续保持中朝友谊，积极实现半岛的无核化。朝鲜对于其核问题的立场和对美国的态度主要取决于美国对朝的政策，也就是采取以硬对硬以软对软的方针。中国向来反对使用军事制裁，这样做会使局势更加恶化。每当美国宣称要对朝鲜军事制裁的时候，朝鲜就强硬地回应“制裁意味着战争”，因此中国不会轻易使用武力来对朝鲜施压。另一方面，中国应加强与美日谈判争取减弱其对朝鲜的制裁和军事威胁带来的压力。

（三）恢复军事平衡是最优选项，邻国的安全就是中国的安全。朝鲜核危机的实质是朝鲜半岛安全平衡被破坏，根本解决之道在于恢复军事平衡。2003年8月8日出版的《舰船知识》杂志第九期，作者：敖广 面对危机，通常有三种对策:（1）妥协，（2）战争，（3）恢复军事平衡。其中妥协是最差选项，因为妥协的实质是先承受损失，再被迫进行战争。不但没有解决矛盾，没有代价的收获。其次，战争的风险和代价都很大，但有时是不得已的选项。国家利益两个最基本要素是安全利益和发展利益。其中安全利益永远高于发展利益。所以一旦国家安全利益受到威胁，就必须坚决给予回击。假如印度吞并巴基斯坦，假如美国占领整个朝鲜。中国的安全形势就处于强敌环伺的状态下了。可见恢复军事平衡是解决危机的最佳选项。

（四）灵活的政策

朝鲜半岛的紧张局势和不确定因素正在进一步增加。中国不能盲目听从日本美国的带有目的性的意见对朝施压，否则，若将这位邻居变成敌人，受害的只能是中国自己，应根据情况的发展，制定相应的对策。

总之，朝核问题对中国的国家安全有着重要影响。针对朝核问题在中国外交和安全中的重要地位，中国应在在维护国家利益的前提下为解决朝核问题提供平台，努力做好协商工作，以争取朝核问题早日和平解决，真正实现朝鲜半岛无核化。

第一，完善核不扩散机制，使其更加合理、规范。现行的核不扩散机制存在一些不公平因 素，它的限制对象主要是无核国家，对于有核国家却毫无限制。所以首先要限制有核国家，为无核国家提供心理上的安全保证。其次，在朝鲜半岛范围内，对核力量的制约要对等和公

平。美国为韩国提供了核保护伞，是一种事实上的核威慑。这显然无助于消除朝鲜的不安全

感。朝在重返《不扩散核武器条约》后应享有缔约国和平利用核能的权利。第二，六方会谈不可取代。对话和外交途径是第一工具选择。朝鲜必须大幅度修改自己的

行为方式，美国至少必须认真考虑正式向朝鲜做出持久性的安全承诺的问题，并且开始切实

履行逐渐争取朝美政治经济关系正常化的义务。美国政府还应当认真反思和修改它自“

911 ” 时间往后时时异常显著的霸权主义、单边主义和黩武主义态势。

第三，说服美日韩抛开朝鲜弃核前提论。

美日韩坚持朝鲜先弃核，然后再实现关系正常化，这种思路导致朝核问题走入死胡同。朝鲜也知道，坚持“拥核”对它没有好处。须知，这样 的话，它将不仅失去得到的这一切，而且朝鲜作为落后的贫穷小国，花费大量的人力物力和

财力来发展既不能吃又不能用的核武器只会使其经济雪上加霜。坚持“拥核”还会使朝鲜在

国际上众叛亲离，将更加孤立。如果朝鲜的安全问题和经济补偿问题得到了解决而仍然不弃

核的话，它将面临参加六方会谈中的其他五方的共同反对，包括失去中、俄对它的支持，若 如此，即使拥有核武器，朝鲜处境将变得更加危险。所以朝核问题解决的关键不在于朝鲜是

否会弃核，而在于美国是否会改变其对朝长期的强硬、敌视和僵化政策。国际社会应当推动

朝鲜融入国际社会。

最后我们也认为，朝核问题是朝鲜半岛自身的问题，是朝鲜民族自身为了争夺国家、民族

最高领导权的正统之争。所以，朝核问题也将以朝鲜民族自身矛盾的解决——完成统一，而 得到解决。,

2.房地产经纪：现存问题及其应对措施 篇二

一、浅谈我国保险经纪业现存问题与应对策略

目前, 我国的保险经纪业存在的主要问题有以下几个方面的内容, 即:

(一) 保险经纪业的社会公众认知程度不高

目前, 在我国的社会经济当中, 经纪人行业还没有普遍被社会大众所认可, 而其中的保险经纪人也同样面临这样的问题。由于我国目前人们对于保险行业以及保险知识缺乏相应的正确认识和了解, 使得人们对保险经纪人普遍存在抵触、不信任的情绪。而且由于人们的保险意识淡薄, 对保险的需求层次也普遍较低, 这就更使得人们不去对保险经纪业进行关注和了解, 进而在很大程度上限制和阻碍了我国保险经纪业的生存和发展。

(二) 保险经纪业缺乏完善的法律管理制度

由于我国保险经纪业起步较晚, 加之公众对其的关注不足, 使得我国的保险经纪业缺乏科学、合理、系统、完善的法律法规及其相关政策制度。国家对保险经纪业在企业成立、管理结构、业务范围等方面没有系统、全面的法律规定和明确说明, 使得在出现相关保险经济问题纠纷时, 没有充分的法律条文作为依据, 保险经纪业市场的法律管理还不完善。

(三) 巨大的市场竞争压力

目前, 我国的保险公司在开展业务时, 通常是通过代理人或者本企业相关人员直接开展业务, 这在一定程度上形成了与保险经纪公司的市场竞争关系, 保险经纪公司再同同行业的公司进行竞争的同时, 还要与保险公司进行竞争, 使得保险经纪公司在保险市场中背负着双重的竞争压力, 造成其生存发展的困难。

(四) 缺乏专业性人才

目前, 许多保险经纪公司的保险经纪人都是由非保险行业的人员构成的, 其在保险方面的专业素质普遍偏低, 尤其是零散的门头经纪公司更为严重。随着我国保险行业的不断完善和发展, 要求其保险经纪人员必须掌握保险行业所要求的专业性知识和与保险相关的法律法规及政策制度。这就使得保险经纪人的专业素质和技能跟不上保险行业工作环境和建设发展的变化需求, 严重桎梏了我国保险经纪业建设和发展。

二、浅谈我国保险经纪业现存问题与应对策略

针对上文中提到的当前我国保险经纪业存在的问题和不足, 国家有关部门和保险经纪企业在实际的建设发展中, 可以采取以下几个方面的措施, 来完善我国保险经纪行业的相关制度和体系, 促进和推动我国保险经纪业的快速、高效、健康发展。

(一) 加强保险经纪业的社会宣传, 提高社会认知度

保险经纪公司要针对社会上对保险经纪业普遍存在错误认识这一问题, 强化对行业性质、业务内容、相关法律等的宣传和推广活动。根据对保险经纪业的接受程度将大众进行划分, 提高社会大众对保险经纪业的了解和认识, 加强和优化公司同各个客户群之间的关系, 扭转保险经纪行业在社会大众中的印象和地位, 进而提高其行业的社会认知度。

(二) 建立健全保险经纪业的法律理制度体系

国家要加强对保险经纪业在法律上的建设, 建立和完善保险经纪行业相关的法律法规和政策制度, 规范保险行业市场的法律体系。同时, 保险经纪公司要建立和健全自身的管理制度体系, 完善企业相关的政策管理制度和体制, 努力探索和建立科学、规范的管理内控模式。

(三) 加强同行业间的合作

目前, 随着社会经济市场的逐步开放, 我国的保险行业正逐步的发展成熟起来。与此同时, 保险经纪公司要针对市场双重竞争压力的问题, 加强同行业之间的业务交流与合作, 即加强与保险公司、保险经纪公司的业务往来与合作, 真正起到保险中间人的作用。同时, 保险经纪公司还要扩大业务范围和规模, 针对国际市场的需求进行业务改革和优化, 走向国际化道路, 从而促进我国保险经纪公司的建设和发展, 实现保险市场的双赢效应。

(四) 加强员工的职业培训, 提高专业素质

保险经纪公司要重视和加强员工的职业培训。通过聘请专门的讲师对员工进行职业道德、素质、能力的定期教育和培训, 加强员工对保险及其经纪行业的法律知识、业务知识等的了解和掌握, 提高员工的职业道德素质和业务处理能力, 进而打造一支业务水平高、综合能力强的高素质人才队伍。

三、结语

目前, 保险经纪行业在我国还处于起步发展阶段, 其管理建设当中会出现许多的问题和不足。因此, 国家有关部门和保险经纪公司要建立健全其法律管理体系, 针对相关存在问题研究和实施相应的解决措施, 优化保险市场结构, 以便促进和推动我国保险经纪业的快速、稳健、可持续发展。

参考文献

[1]陈燕.浅论当前保险经纪市场存在的问题及解决途径[J].现代商业, 2008 (17)

[2]薛富平.当前我国保险经纪市场存在的问题与加强监管的建议[J].北方经济, 2008 (20)

[3]王敏, 张洪涛.新形势下对我国保险经纪的思考与发展定位[J].湖北社会科学, 2009 (07)

[4]肖曼.我国行业性和非行业性保险经纪公司的比较分析[J].企业导报, 2010 (02)

3.房地产经纪：现存问题及其应对措施 篇三

【摘 要】国内电力市场改革的不断深化，供电企业面临新形势，有良好的发展契机，同时也存在巨大挑战。制定适应市场的现代营销管理策略就显得更加重。本文通过对当前电力营销管理现存技术问题分析，提出了强化电力营销管理的总体策略，以促电力营销工作更好更快的发展。

【关键词】电力企业 营销管理 管理措施

我国经济快速增长，电力体制改革的步伐不断加快，电力市场形势发生巨大的转变，电力企业面临更加严峻的挑战。应对这些挑战，开拓电力市场，抓好电力营销的管理工作，结合市场需求，确立新的营销理念、实施积极有效的营销策略。

1 电力营销的概念

电力营销是指在电力市场中，供电企业根据不断变化的外部环境，以电力用户的需求为中心，使电力用户获得可靠、持续、安全合格的电力产品和优质、高效、便捷的服务。电力营销是供电企业的核心任务。

2 电力营销管理存在的技术问题

2.1安全用电方面存在的技术问题

用户端运行管理人员技术水平偏低，缺乏有效的技术指导和帮助，出现不少人为的事故，比如误操作和人员触电等。保护装置的不配合，造成事故越级跳闸，主要存在保护与保护无法配合，保护与熔断器之间无法配合等问题。用户防止事故的措施还不完善，比如门窗防护、母线及相关设备的绝缘隔离等，都还有待改进，存在着安全隐患。使用设备老化，安全工器具不够安全等。用户端各种参数和运作状况无法进行在线监测。

2.2节约用电方面存在的技术问题

节能设备使用程度不高。节能设备的使用，是节约用电的最好措施，但由于资金等原因，至今人们还在大量使用高能耗设备。节能变压器推行30多年了，可至今使用单位不多；节能光源设备应用也较少。当前国家出台的节能减排、鼓励使用节能设备的措施，将会逐渐改变这种局面。用户自身的节能意识差，没有有效的节能措施来弥补浪费。现在市场上出现了一些温控、声控等设备，但由于成本高，质量差，很难起到作用，因此研制生产出随需要自动控制的用电设备是当务之急。施工工艺不完善造成损耗。电能在分配和传输过程中，受到各种阻碍，其中接点的阻碍尤为突出，由于施工工艺问题，使得接点电阻大幅度上升，从而使损耗上升，造成电能浪费，因此，要在接点技术和施工工艺上做文章。

2.3营销环节上存在的主要技术问题

在计量管理工作中，一是计量装置的实时监控还没有全面实现，表计基础资料不能动态更新；二是对表计的安装工艺、环境等不够重視，很多精密的计量装置安装在恶劣的环境中，影响计量准确度。

报装方式上，以客户亲自到报装窗口报装为主，电话和网上报装还没有开展。在抄表工作中，以人工为主，准确率不高，估抄、错抄现象存在。目前，虽在推行低压集抄系统和专变的客户管理终端，但真正全面推广应用还需一定时间。

在收费环节上，一是对带有居民的欠费专变停电存在困难，极易发生稳定事件；二是预付费装置的使用政策依据不足，推行难度较大；三是交费方式在偏远地区还有待拓展。对客户进行继保校验和设备试验的手段落后，影响校验的准确和效率。

3 加强电力营销管理的有效措施

尽快淘汰和更新继保校验和试验设备，安全高效地开展相关的校验工作。推广和鼓励节能技术和设备的运用。政府和供电企业，要对节能新技术进行大力宣传，要对采用节能新技术新设备的单位和个人，采取激励措施，对继续采用高能耗设备的单位和个人，进行相应的处罚。建立营销管理信息系统。目前，该系统的技术已基本成熟，一些供电企业陆续在使用，但运行状况参差不齐，使用中有很多问题，但大部分都是基础管理的问题。

在安全用电中，要解决好越级跳闸的问题，在两保护之间无法配合时，可适当投入客户进线差动保护，尽快采用快速熔断器。与此同时，要加强用电检查，加强对用户设备的指导管理和培训工作，使用户事故降在最低水平。建立客户服务技术支持系统。目前，主要技术比较成熟，很多地方已在运行，比如95598系统，从运行情况看，客户反映较好。

建立自动抄表系统。建立一套快捷、准确的自动抄表系统，及时准确地将电能表计量数据抄回，是整个电力营销现代化的基础。近年来，自动抄表系统开始在国内普及应用，这是社会和电力系统本身发展的需要。它的出现不仅解决了及时抄表的问题，还可以同时抄录关口表和贸易结算的计量数据，可以准确地统计线损，为线损工作奠定了一定的基础。

建立客户交费支持系统。目前，电力客户的交费方式主要有：大客户银行划拨、中小客户采用IC卡或到户收费。居民客户交费方式也逐渐多样化。一些地区的电力企业与银行联合开办了电费委托交费、网上缴费、柜员机（ATM）和自助售电机（POS）等“一卡通”自助交费业务，运作效果非常好，深受客户的欢迎。采用银行信用卡自助交费将是未来客户交费采用的最主要方式。客户交费系统，甚至还可以与超市、大卖场等公共场所联网，让客户缴费出现突破性变化。

建立负荷终端管理系统。在原有的电力负荷管理系统基础上，增加用电信息管理、远程抄表、窃电检测、预购电、用电信息服务、电压合格率监测等功能，建立起负荷终端管理系统。现在的电力负荷管理中心可以通过数据库和网桥与不同系统连接，将负荷终端管理系统的全部数据传送到电力系统的管理网、调度网、营业网等，为电力系统提供大量的有价值的用电信息并进行信息交换，以达到资源共享的目的。

按智能用电的要求，实现客户与电力系统的对接。在不久的将来，智能用电将快速进入人们生活中，满足客户端的高需求，必将会对供电企业提出更高的要求。目前国家电网公司提出建设坚强智能电网的目标，这也会大大增加电力营销管理中的技术支持，快速提高电力营销管理水平。

4 结语

总之，我国的电力企业具有很大的发展潜力，同时也需要面对巨大的挑战。在新时代销售背景下，电力企业营销管理要从客户角度出发，始终贯穿于整个市场研究、市场销售活动，并在这个基础上建立一整套的管理系统。只有建立和运用各种先进电力营销技术，才能使得电力营销管理工作水平得到有力的提升，才能使电力企业在未来的市场竞争中获得先机。

参考文献：

[1] 舒畅.新形势下电力市场营销问题及建议探讨[J].机电信息，2014（03）.

4.房地产经纪：现存问题及其应对措施 篇四

随着改革开放的逐渐深入，中国房地产行业经历了从无到有，从小到大，从赢弱到强势的发展过程。从1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，标志着中国房地产综合开发序幕的拉开，到如今中国房地产业和建筑业增加值占GDP的比重超过10%，房地产行业对经济增长的贡献率保持在2个百分点以上。我们不难看出，房地产企业正在我国的国民经济中扮演着不可或缺的角色。伴随着行业的飞速发展，我国的房地产企业从业人数也成倍增长：从1996年到2005年的十年间，中国房地产行业从业人数增长了115％，从7万人猛增至151万人；在此十年间，个别区域如天津，江西，湖南，云南和西藏等地的从业人数更是猛增了260％-477％。

很显然，飞速的行业增长带来的是大量的从业人数的增长。尤其在过去的5年中，房地产行业的薪酬优势吸引着社会各界不同阶层、不同年龄、不同学历背景人才的涌入，而在房地产经纪企业中这种现象更为突出。在庞大的房地产经纪人队伍中，我们可以看到中专生、专科生、本科生、研究生、海归派，有时甚至是已过不惑之年的长者。而伴随从业人数的增长，从业人员的管理问题也逐渐凸显，很多企业都受困于如何组建、培育、管理如此庞大的人员队伍。

目前中国房地产经纪企业的员工管理主要存在如下问题：

1.招聘门槛低，直接导致从业人员素质参差不齐。

首先，学历要求不高。这里我们做一个很简单的试验：打开百度或Google输入“房地产经纪学历”关键字，我们不难发现在所有搜索结果中内容为招聘广告的，其中90％以上均可以找到“学历不限”的字眼。可见目前大多数房地产经纪企业在招聘过程中并没有设定明确的学历要求，对员工的知识水平及专业能力把关不严。而这会直接导致员工素质不一，学历状况好的员工不易保留的问题。其次，面试中并不注重行业经验及专业知识。很多中国房地产经纪企业在面试过程中过于注重考察候选人的适应能力、压力管理能力及快速学习能力，而忽视了行业经验及专业知识的考核。大部分企业甚至认为招聘没有经验的员工会比有经验的更便于管理，减少薪资支出和跳槽的风险。而这种短视的做法既在短期内增加了企业的培训成本，从长远来讲又不利于吸收有着不同理念的行业优秀人才，给企业朝多元化发展带来障碍。

2.培训机制问题多多。

很多企业并没有开发设计完善的新员工入职培训计划

取而代之的是有着1-2年从业经验的“老员工”言传身教，以自己的经验给新员工做“榜样”，好一些的企业会用1周左右的时间传授一些简单的行业形势和销售技巧。加之前述招聘门槛低，更加重了员工素质不一的问题。而正规的新员工培训计划至少应该包含企业文化培训、技术类培训、行业培训、职业道德培训及各种管理技巧培训。有了这些系统化的培训

机制，才能更大限度地降低招聘门槛低带来的问题。

几乎没有企业为员工打造个人职业生涯发展计划（IDP）。

也就是说，培训对于房地产经纪企业来讲基本上是一次性的，在员工入职后培训根本就和他们无关了。这样导致很多从业人员（尤其是优秀从业者）单纯靠自己的打拼和努力，在无数次失败和挫折中总结出自己认为可以通向成功的经验，并一直沿用下去，更可能传授给他将要培训的新员工。而不成功的从业人员还会继续沿用并传授他们认为正确的方法，从而形成了一个恶性循环，不利于行业整体的发展。

由于企业不愿为员工在从业资格上投入培训资金，导致具有执业资格的从业人员少。

到年底为止，通过全部中国房地产经纪人考试的人数共有27，305人，注册从业的只有16，466人。但根据10月31日召开的全国房地产经纪峰会公布的数字，全国房地产经纪从业人员超过百万。也就是说，目前的房地产经纪人注册从业人员占全部从业人员的比例还不到2%，这其中的主要原因就在于全国的注册房地产经纪人数量实在太少。而国家规定经纪企业的从业人员应有一定比例的人员取得房地产经纪人员证书，部分省市还规定房地产经纪企业应有房地产经济师专业人员一至二名。第四，没有职业道德培训。房地产经纪行业的不规范性使得目前国内没有企业为员工进行职业道德的培训，这直接导致从业人员频频出现诚信和违法问题。诚信问题主要表现为吃差价、私单、跑单等现象；而违法问题更为复杂，主要有向客户提供虚假或不实介绍以期达成交易、越权签订合同、收取超过国家标准的佣金、泄露客户隐私或公司机密、超范围经营吞吐业务、收受贿赂等等。

3.在对待员工和使用员工问题上过于急功近利。

在这里，我们可以先从中美两国的经纪人与经纪企业间的关系作对比而入手分析。美国的经纪企业是为经纪人服务的，经纪企业的利润率低，而经纪人的利润率较高；中国房地产经纪人与经纪企业的关系式独立合同制关系，经纪人不是公司的雇员，而是掌握房源信息的独立主体，经纪企业对信息资源无法有效控制。这促使经纪企业必须用最优惠的待遇和最贴心的员工服务方设法方法来留住经纪人。而这在中国恰恰相反，在工作时间上，国内企业几乎100％超出了国家规定的标准工时，节假日无补偿加班更是家常便饭，这无形中削减了经纪人的人均单位产能，而却并不会过多增加经纪企业的经营成本，最终损害的还是经纪人的利益。另外，很多企业也不与经纪人签署劳动合同，对于员工的劳动利益没有保障。

4.企业文化缺失。

出于前述功利目的，国内大多数房地产经纪企业并不注重发展企业文化，而更多地将注意力集中在如何获取更多客户及如何拓展更多潜在市场进而获得更大利润上。但企业文化的缺失就好像釜底抽薪，当企业经历过最初的资本积累准备进入到平稳发展期时，没有企业文化的保障就往往会使企业陷入进退两难的困境。而对于员工而言没有企业文化就很少有归属感，自然成就感也会很低，很多人只是把中房地产经纪人这一职业作为职业生涯的一种过渡和经验积累，很少有人将其视作终身职业。

由此可见，中国房地产经纪企业在这个特殊的发展时期还是有着很明显的特征的，而人员管理问题的凸显也是这一特殊时期的必然。事实上，如果行业内企业在经历了疯狂扩张之

后能真正冷静思考企业的用人问题，把企业的人员管理真正上升到人力资源管理的高度，将会使整个行业爆发出更大的内驱力。因此国内房地产经纪企业可在选、育、用、留、裁——企业人力资源管理实践五要素方面尝试改进：

优选。根据企业自身需求，详尽分析每个岗位职责内容和相应知识技能及经验要求，制定出适合本企业本岗位的职位描述，以此为招聘依据展开招聘。避免门槛过低导致的人员综合素质差，及新员工从业经验少等问题。

广育。即投入充足的资金下大力度广泛开展企业内训。将新员工入职培训作为一个持久的（通常为2－3年），层层递进的项目展开，为新员工在入司的前2年内提供多种多样的培训机会，搭好成长的平台；同时针对每个员工的自身特点为其设计个人职业生涯发展计划，并逐步跟踪实施；推行持证上岗制，鼓励员工在获得从事中国房地产经纪人从业许可证的前提下尽可能多的学习和获得各类资格认证，丰富其知识面；加强职业道德培训，使每个员工明确职业操守，恪守行业规范。

善用。妥善处理员工与企业之间的关系，给员工更多关心，增强其归属感；保证劳动合同的签署；实施弹性工作制，减少加班给员工带来的损失；设计合理薪酬及奖励机制，提高人员稳定性。

自留。即通过制定、完善、发展自身特有企业文化，并使之根植于每位员工的心，从而实现员工自我管理，自我激励，最终能在众多外部机遇诱惑下自己主动留在公司发展，希望和公司共同成长。

5.中国房地产行业现状及应对措施 篇五

国会0901 郑茜 2009112200

内容摘要

伴随着经济的改革，我国房地产业有了飞速的发展。房地产业的发展，对拉动经济增长发挥了很大的作用。但是我们也要看到，受各种不利因素影响和制约，我国的房地产业在发展过程中同时也会存在一些比较突出的难以解决的问题。对此，国家曾几次出台了一系列的调控政策进行调控，虽然这些政策起到了很好的作用，但也有不少问题没有解决好。对于房地产市场现状及未来发展趋势和应采取的措施，笔者也进行了一些思考。

关键词：房地产；现状；措施

一、当前我国房地产开发现状

（一）房地产的开发投资增速回落

自2010年以来，房地产开发投资增速始终保持高于全社会固定资产投资增速，但自2012年4月开始落后于全社会固定资产投资增速并持续至今，6月份累计再次落后3.8个百分点，比1-5月扩大2.2个百分点，国家统计局发布的数据显示：2012年上半年全国完成房地产开发投资30609.8亿元，同比增长16.6%，增幅同比回落16.3个百分点，比今年1季度回落6.9个百分点。同期，全国固定资产投资150710.1亿元，同比增长20.4%，增幅同比回落5.2个百分点，比今年1季度回落0.5个百分点。这说明房地产行业在固定资产投资中的作用逐渐弱化，这也正是本轮楼市调控和经济结构调整的题中应有之义。

从发展趋势上看，近期房地产开发投资增速继续下降的势头可能难以改变，这会对上游的钢铁、建材需求产生较大的影响。上游产品价格上涨的需求动力消失，甚至使相关的上游产品价格出现下降。这一变化值得高度关注，如果房地产

市场出现拐点，那么与房地产相关的钢铁等部门的拐点也即将到来，支撑本轮经济增长的主要行业都将会减速，这将对宏观经济造成不利影响。

（二）价格收入比较高

房价收入比指的就是一套住宅的总价格占一个家庭年收入的比例，房价收入比就世界各国来说，是一个广泛使用的判断房地产价格的重要指标。世界银行普遍认可的标准是5：l，联合国确定的标准一般是3：1，日本则是4：1，美国所占比例是3：1，而在中国，据初步测算，这一比例严重失去平衡，大约在10～15：1。一般说来，住房消费超过收入30%的家庭，我们就可以说是过度负担。我国主流媒体的一项调查显示，目前，32.9%的购房者购房月供已占到月收入总和的50%以上，这些已大大超过国际上公认的住房警戒线，应引起我们的重视。

（三）商品房空置率较高

住房消费上也存在一些问题，消费者与消费者之间买卖房产和房产商品的投机性趋势在不断加大。很多人买房是为了投机，而不是为了居住，这就造成我国部分地区房屋空置率居高不下，已大大高于15%的警戒线。截至2010年4月，我国空置一年以上的住房超过50%，就不良资产而言，居我国各行业之首。

二、当前我国房地产业存在的主要问题

（一）金融信贷方面存在问题

我国的房地产金融信贷风险在不断增加。这具体表现在，部分房地产开发商在购买土地开发的过程中，自筹方面的资金有些不足，为了筹资，于是千方百计从银行取得贷款，这样就会一定程度上导致银行的金融信贷风险不断扩大。有的个人则是利用银行提供的个人购房贷款，购买多套住房，从而囤积房源，对房产进行炒作，这也会导致房地产业泡沫的产生，从而加剧信贷风险。

（二）经济环境因素在影响着高房价

纵观我国房地产的发展历程，在每一次房地产市场的升温背后，都是由于经济的高速发展而催生的。现在，中国经济受到金融危机影响之后，经济开始全面复苏，这也会带来房地产的进一步繁荣。随着经济的复苏发展，这样就会对工业用地、写字楼物业的需求有所增加，市场需求就会受到更大刺激;同时，伴随着经济的持续增长，人民的收入会不断增加，使得这些潜在的对住房的需求逐步转为实际有效需求，影响着人们的购房需求。

（三）获取土地存在问题

在获取国有土地使用权时时有违规现象发生，就是在出卖土地方面，也存在滥用土地资源、非法侵占农业用地，这样就会致使房地产开发加快。尤为严重的是，有的开发商使用暗箱操作的手法，通过种种方式，低价获得国有土地使用权，造成土地资产的不断流失，扰乱了法律框架下的招标购地秩序，助长了行贿受贿不正常的风气，更重要的是损坏国家的土地储备，进而危害整个国民经济的可持续发展。

(四)中低档普通商品住房开发欠缺

在房地产业的发展进程中，一些房地产开发商出于追求利润的需要，会去盲目开发高档商品住宅和别墅群等情况，这样就会忽视对中低档普通住房户的购房需要，造成房地产开发比例失调，一定程度上造成经济适用房的开发出现空档。住房结构上的供给失衡，一方面会使房价不断攀升，催生房地产泡沫，不利于房地产行业的稳定发展;另一方面，普通群众对中低档住房的需求不能得到满足，就会激发普通大众的不满情绪，造成社会的不和谐。

(五)市场的调节机制有缺陷

在房地产业的飞速发展过程中，市场的调节机制日益暴露其缺陷。在利益的不断驱使下，许多房地产开发商由对合法经济利益的追求演变为对暴利的追逐，导致某些地区的房价非理性飞涨。住宅作为人民群众生活的基本物质条件，在某些地区却成为了“房东”阶层进行投资甚至是投机的生财工具。他们不断炒高当地的房价以获取超额的经济利益，使真正有自住需求的房屋需求者买不起房，出现贫富差距日益扩大、两极分化日趋严重的现象。

三、改变房地产市场现状的应对措施

(一)整顿房地产市场秩序，规范企业行为

对房地产业，近年来群众更是颇多微词，要求加强治理整顿的呼声强烈。当前，我国对房地产业的管理上，存在着资质管理把关不严格、房地产市场准入门槛过低的问题。现阶段，在对房地产业的行业管理上，我们要走出常规，切实转变思路。一要变项目前期审批后难以管理为全程监督，进行全程服务制约。二要加大对房地产市场整顿的力度，对于房价上涨离奇的地方，政府在特殊时期就应采取特殊手段，在管理手段上要更有针对性，对于迎风而上、违规的房地产企业

给予更重的惩罚。

此外，要做到信息透明化，为对房地产的宏观调控和消费者透明消费提供更加科学的依据。市场信息掌握准确是有效调控的基石，也是住房消费者理性选择消费住房的一个重要条件。为此，在政府统一协调下，我们应着力加强各部门协作，整合各类资源，加快房地产市场信息系统和预警报体系建设，努力使局部性、结构性问题，防之于未发。使决策者和购房者时时刻刻都了解房产价格变动情况，从而有效改变房地产信息不对称的不利局面。

(二)对房地产税收体制进行更深层次的改革

税制结构要尽量简单、明确、确定。一个明确的税制可以让房地产投资者更放心地投资，因为明确税制可以帮助房地产投资者在作可行性研究的时候，准确地估算这些支出。税制也要简单，对于各种税项要根据其内在联系和计征方便与否，加以归类和合并。当前应解决有些地方房地产税不统一的问题。另外，税制还要保持相对稳定，不能朝令夕改，不能随意增加，以体现税收的严肃性和权威性，当然稳定并不等于一成不变，在税制不变动的前提下，税率应随着社会经济的发展作动态调整。房地产税收体制进行改革要贯彻好如下原则:

第一，全面性原则。房地产税收体系的建立应考虑各种同房地产市场有关的行为，应根据在房地产开发、经营、管理全过程中所出现的各种利益关系设置相关的税种。任何土地，除法律规定免税外，无论是划拔土地，还是出让土地，只要处在国土范围内，都有纳税义务，任何房地产交易，不管是出租、转让、抵押和典当都应交纳相关税收，这样，既能扩充税源，又能减少部门间的扯皮现象。第二，总体税负适中原则。有一段时期，由于政策与管理上的双重误区，导致中国房地产业利润不合理地攀升，针对这种情况，采取加重税赋的政策，与其他行业相比，房地产业税赋明显偏高。今后随着市场运行机制的深入，房地产法规的进一步完善，房地产业的利润率必然和社会平均利润率基本吻合。从长远来看，要保持房地产市场兴旺，实现经济、社会的持续繁荣，有必要拟定合理的灵活的房地产税收政策。

(三)加强信贷手段的调控

土地和资金是房地产市场发展的两个龙头，信贷资金的投放或收缩直接影响着房地产市场的活力与兴衰。通过信贷限制及利率调整，控制资金投放于房地产

业的数量和结构，应成为政府对房地产市场进行宏观调控的重要手段。

第一，调控投放于房地产市场的资金规模及结构。在房地产市场发展过热有引发泡沫经济之前，信贷资金的控制尤为重要，特别要注意投放于开发商的信贷资金和投放于购房消费者的信贷资金应保持合理比例，目前，中国的房地产信贷资金更多地投放给了开发商，这也是中国房地产市场有效需求不足的重要原因。第二，贷款利率和期限调整。利率是资金借贷的成本，直接影响市场各方主体的未来预期收益。在房地产市场有供过于求迹象时，可适当提高对房地产开发商贷款的利率，也可适当降低住房消费信贷利率，从两方面达到对房地产进行宏观调控的目标。

第三，控制贷款成数。这主要体现在两个方面，一是指房地产开发商在申请项目贷款时应具备的自有资金比例;二是指房地产购买者在购买时可申请到的最高贷款比例。贷款成数的高低直接影响了市场的活跃程度，各国在打击楼市炒作时，往往以降低贷款成数作为操作手段，特别是严格控制期房的最高抵押贷款成数。

第四，建立和完善房地产金融市场，不断提高房地产金融服务水平。房地产市场的繁荣与发展离不开金融市场提供的资金与高效服务，我们应探讨和理顺政策性房改金融业务，提高中低收入者的购房有效需求;建立和完善个人住房抵押贷款机制，为购房者提供信贷支持;开展房地产保险业务，为购房者和贷款人提供财产和信用保险，化解金融风险，运用资本市场解决房地产市场发展的资金来源问题，以促动房地产市场的良性发展。

第五，积极开展政策性的住房金融业务。住房问题直接关系到人民的生活质量和社会的稳定，各国政府都通过各种政策扶持居民解决住房问题，其中最重要的手段就是开展住房政策性金融业务。目前，国际上在解决这个问题时有几种可借鉴的模式:一种是以德国为代表的住宅互助合作社;一种是以美国为代表的住房抵押贷款模式;一种是以新加坡为代表的公积金制度。无论何种模式，对低收人者实行财政补贴或相关资助都是必要的。我们应在借鉴基础上，在这个方面继续加强。

当前，从我国房地产市场现状来看，存在的问题不少。对此，我们要给予积极的重视。只要我们针对当前发展现状提出一系列的应对措施，就能使我国的房

地产业走向健康发展的轨道。

参考文献:

6.房地产经纪：现存问题及其应对措施 篇六

一、单项选择题(共50题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。)

1.公共关系是市场营销中的一种()。

A.“推”式策略

B.“拉”式策略

C.“先推后拉”式策略

D.“先拉后推”式策略

2.某房地产经纪公司对消费者购房潜力进行调研，依据收人和年龄对消费者进行分类，由调研人员从各类别中抽取一定数量的消费者作调查，这种调查方法属于()。

A.分层随机抽样

B.分群随机抽样

C.判断抽样

D.配额抽样

3.最能体现产品观念的是()。

A.我们生产什么，就卖什么

B.酒好不怕巷子深

C.我们卖什么，人们就买什么

D.客户需要什么，就卖什么

4.中长期放款利率是预售市场景气的()指标。

A.同步、同向

B.领先、同向

C.同步、反向

D.领先、反向

5.市场调研的原则是遵循()。

A.时效性和科学性

B.客观性和社会性

C.独立性和时效性

D.客观性和科学性

6.房地产市场调研的重要性主要体现在发现市场机会、规避市场风险及()。

A.发掘已购房消费者的特征

B.掌握竞争者动向

C.掌握消费者的意向和动态

D.掌握生产成本和赢利空间

7.房地产市场竞争情况调研内容主要包括竞争企业调研和()调研。

A.竞争产品

B.竞争价格

C.竞争渠道

D.竞争促销

8.房地产市场营销活动调研包括房地产市场竞争情况调研、房地产价格调研、房地产促销调研和()调研。

A.房地产广告

B.房地产营销渠道

C.房地产竞争企业

D.房地产竞争产品

9.按照消费者的生活方式和个性进行的市场细分，其依据是()。

A.地理细分

B.人口细分

C.心理细分

D.行为细分

10.下列关于市场潜量的表述中，正确的是()。

A.以成本价格销售所能达到的最大数量

B.在特定的环境下，随着营销费用的无限增长，市场需求所应达到的最大数量

C.所有竞争者销售的数量的合计数

D.所有目标消费者能够自身消费的最大数量

11.需求预测中的项目预测是指公司在不同水平的市场营销努力下对项目()的预测。

A.供给情况

B.销售情况

C.需求情况

D.收益情况

12.商业用房、住宅、办公楼和工业厂房的投资风险从低到高的次序为()。

A.住宅、工业厂房、办公楼、商业用房

B.住宅、办公楼、工业厂房、商业用房

C.住宅、办公楼、商业用房、工业厂房

D.住宅、商业用房、办公楼、工业厂房

13.研究房地产项目的市场表现方式属于()。

A.市场定位

B.产品定位

C.客户定位

D.形象定位

14.房地产的物业管理服务属于房地产产品的()。

A.核心产品

B.形式产品

C.延伸产品

D.期望产品

15.房地产项目市场分析方法的流程是()。

A.房地产市场环境研究——竞争描述——数据整理——逻辑推理——产品定位

B.数据整理——竞争描述——房地产市场环境研究——逻辑推理——产品定位

C.房地产市场环境研究——数据整理——竞争描述——逻辑推理——产品定位

D.房地产市场环境研究——逻辑推理——数据整理——竞争描述——产品定位

16.房地产项目形象定位的诉求点源自产品诉求和()。

A.价格诉求

B.渠道诉求

C.促销诉求

D.客户诉求

17.某建设项目总投资10 000万元，建设期3年，建设完成后用于出租，投资回收期为8年(不含建设期)，则该项目不含建设期的预期投资收益率为()。

A.9.09%

B.12.5%

C.15%

D.20%

18.合理的市场价格应该是一个()。

A.最高值

B.最低值

C.平均值

D.范围值

19.盈亏平衡定价法属于()。

A.成本导向定价法

B.需求导向定价法

C.竞争导向定价法

D.比较定价法

20.对需求弹性大的房地产最适于应用()。

A.心理定价策略

B.折扣定价策略

C.撇脂定价策略

D.渗透定价策略

21.一种新型商品房刚进入市场时采用的撇脂定价策略的内容是()。

A.高价策略，在短期内赚取最大利润

B.低开高走，加快资金回收

C.低价策略，提高市场占有率

D.高开低走，获取丰厚利润

22.房地产开发商在选择广告媒体时，应重点考虑资金实力和()的情况。

A.项目规模

B.楼盘档次

C.项目区位

D.目标客户

23.下列确定广告预算的方法中，最有利于保持竞争的相对稳定并避免广告战的方法是()。

A.量力而行法

B.销售百分比法

C.竞争对等法

D.目标任务法

24.销售促进推广方式的优点是()。

A.传播广泛，传播的信息规范

B.信息表达灵活，易与消费者建立关系，促销目标明确

C.销售刺激直接，易迅速产生效果

D.可信度高，易建立企业和房地产的形象

25.房地产开发商自设销售部，直接将房地产销售或租赁给消费者的营销渠道类型为()。

A.零级渠道

B.一级渠道

C.二级渠道

D.三级渠道

26.房地产营销控制的方法主要有计划控制、赢利能力控制等。赢利能力控制的主要内容是()。

A.营销成本控制和财务指标控制

B.营销成本控制和销售利润率控制

C.市场占有率分析和费用/销售额比分析

D.总成本控制和销售利润控制

27.房地产开发商准备的销售资料中，对房地产项目各方面作较为全面的说明，可以理解为简单的“产品说明书”的销售资料是()。

A.形象楼书

B.功能楼书

C.置业锦囊

D.宣传单张

28.推广策略主要以项目的形象推广为主的销售阶段应在()。

A.预热期

B.强销期

C.持续销售期

D.尾盘期

29.强销期的销售策略通常是()。

A.工程形象和展示到位，选择合适的入市时机

B.投入大量的广告、推广费用，保证充足的房源供应，价格调整不能一次太多

C.根据项目特点和所剩房源数量进行销售

D.不追求高价、多做促销

30.下列各项费用中，属于开设门店从事房地产居间业务的一次性费用的是()。

A.门店装修费

B.广告费

C.水电费

D.税费

31.房地产经纪机构的经营应充分了解所在地房地产市场的环境，通过Sw0T分析，选择适当的经营策略。对于实力相对较弱的房地产经纪机构来说，为了避免与实力较强的房地产经纪机构发生冲突，可以选择()。

A.市场优势策略

B.市场追随策略

C.市场补缺策略

D.市场模仿策略

32.门店选址的评估方法有()。

A.租金对比法和成本分析法

B.比较法和盈亏平衡分析法

C.收益法和必要市场占有率法

D.比较法和必要市场占有率法

33.房地产居间业务门店形象设计要注重人性化和()。

A.个性化

B.时尚化

C.品牌化

D.高档化

34.业主会因担心房价可能上涨而惜售，说明房源具有()。

A.物理属性

B.法律属性

C.心理属性

D.变动属性

35.房源的变动性主要包括两个方面，一是其价格因素的变动，二是其()的变动。

A.产权状态

B.使用状态

C.物理状态

D.租售状态

36.房源是指()。

A.委托出售的物业

B.委托出租的物业

C.业主(委托方)委托经纪人出售或出租的物业

D.物业及其权属状态

37.客源的特征是()。

A.指向性、惟一性、潜在性

B.时效性、惟一性、潜在性

C.指向性、时效性、潜在性

D.指向性、排它性、潜在性

38.客源开拓方法中，广告揽客法的优点是()。

A.时效性强，效果直接

B.形象好，成本低

C.客户成交效率高，成本低

D.简便易行，信息较有效

39.下列关于“养客”的表述中，正确的是()。

A.与客户培养关系

B.运用经纪人的知识和服务使潜在客户变为真正的顾客

C.潜在的客户需要时间去培养

D.为客户免费提供市场信息

40.客源管理能力和状态直接决定房地产居问业务的()。

A.市场占有率

B.成本节约率

C.利润率

D.成交率

41.按客户的需求类型，客源可以划分为()。

A.自用客户和投资客户

B.机构客户和个人客户

C.买房客户和租房客户

D.住宅客户和办公客户

42.下列防止同业撬盘和业主跳盘的做法中，不利于自我防范的是()。

A.签订独家委托

B.快速成交

C.口头委托

D.控制节奏，不过早安排买卖双方见面

43.房地产经纪人修饰外表的重点是()。

A.清洁、高档、保守

B.清洁、品位、时尚

C.清洁、品位、保守

D.清洁、朴实、保守

44.房地产经纪人在安排看房路线时，应当()。

A.先看优点再看缺点

B.先看缺点再看优点

C.只看优点不看缺点

D.只看缺点不看优点

45.在房屋调查环节中，现场查勘的核心内容为()。

A.熟悉房屋情况，建立推介信心，现场价格估计

B.熟悉小区情况，建立推介信心，了解业主感受

C.勘查核实房屋情况，了解业主感受，搜集市场资料

D.勘查核实房屋情况，了解业主或邻里住户感受及配套情况，搜集市场资料

46.居间服务中，房地产经纪人在收到客户定金后的正确做法是()。

A.发放定金给业主，或由客户直接将定金交给业主

B.取得客户书面指示，发放定金给业主，或直接由客户将定金给业主

C.将定金收存，催促双方签订买卖合同

D.将定金抵作佣金，签订委托协议

47.下列关于风险管理的表述中，正确的是()。

A.房地产经纪公司能够完全避免风险

B.房地产经纪公司只能被动地接受风险

C.房地产经纪公司仅作为“顾问”提供服务，不需要承担风险

D.房地产经纪公司能够努力把风险缩减到最小的程度

48.风险管理的目标是()。

A.防止风险，杜绝损失

B.控制风险，保障业务顺利开展和有序运作

C.控制与处置风险，防止和减少损失，保障业务顺利开展和有序运作

D.节约成本，自我保护，保障业务顺利开展和有序运作

49.下列各类房屋中，产权状况最为复杂的是()。

A.已购公有住房

B.商品房

C.廉租房

D.写字楼

50.下列行为中属于经纪人的道德风险的是()。

A.经纪人向客户收取超过规定标准的费用，引起客户投诉

B.经纪人将业主交给的房源钥匙丢失，致使房屋失窃

C.经纪人承诺客户提前交付房屋

D.经纪人将房源和客户资料外泄

二、多项选择题(共30题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。错选不得分;少选且选择正确的，每个选项得0.5分。)

51.下列关于市场营销理论4Ps、4Cs、4Rs关系的表述中，正确的有()。

A.是互相取代的关系

B.4Ps是营销理论的基础框架

C.4Cs是很有价值的理论和思路

D.4Rs是在4Ps、4Cs基础上的创新和发展

E.4Ps、4Cs、4Rs三者可结合起来指导营销实战

52.市场营销理论4Cs是指()。

A.顾客

B.成本

C.便利

D.特色

E.沟通

53.房地产市场需求调研的主要内容包括()。

A.房地产消费动机调研

B.房地产市场反响调研

C.房地产消费行为调研

D.房地产价格调研

E.房地产消费者调研

54.市场调研的规模取决于()。

A.样本的份量

B.样本涵盖面的广度

C.问题涵盖面的广度

D.调研的深度

E.调研参与的人数

55.属于宏观市场预测内容的有()。

A.人口结构变化

B.消费者构成

C.经济发展速度

D.企业产品市场占有率

E.企业利润

56.建筑师在参与房地产项目可行性研究时，主要关注项目的()。

A.自然可行性

B.法律可行性

C.财务可行性

D.技术可行性

E.规划可行性

57.导致土地直接增值的因素有()。

A.土地平整

B.电通、水通、路通

C.政治形势

D.经济政策

E.城市规划

58.影响商业用房的投资回报与风险的主要因素有()。

A.地理位置

B.商业信誉

C.商业档次

D.物业管理

E.租户的状况

59.下列因素中能够反映企业市场引力高低的有()。

A.目标市场容量

B.企业销售量增长率

C.市场占有率

D.竞争对手强弱

E.利润高低

60.房地产项目形象定位应遵循的原则有()。

A.项目形象易于展示和传播

B.项目形象定位与项目产品特征符合

C.项目形象与项目周边的资源条件符合

D.项目形象与目标客户群的需求特征符合

E.项目形象充分考虑企业自身优势 61.需求导向定价法是以消费者的需求强度及对价格的承受能力作为定价依据。实行这种策略需要具备的条件有()。

A.市场必须能够细分，并且不同的细分市场能显示不同的需求强度

B.高价竞争市场中不能有低价竞争对手

C.低价竞争市场中不能有高价竞争对手

D.细分后的高价市场和低价市场在一定时期内相对独立

E.价格差异适度，不致引起消费者反感

62.下列关于项目均价的表述中，正确的有()。

A.均价的制定和房地产的成本有直接关系

B.均价制定考虑项目的市场供求关系和市场接受程度

C.均价代表了市场对项目素质的综合评价

D.在本质上，均价表现为开发商对项目总体销售额的预期

E.整体均价可以说明某一幢楼的档次

63.房地产项目营销成本中，应支付给受委托的中介服务机构的费用有()

A.市场调研费用

B.价格评估费用

C.营销策划费用

D.形象宣传费用

E.销售代理费用

64.根据广告战略目标的不同，房地产广告主要有()。

A.通知性广告

B.促销性广告

C.说服性广告

D.服务性广告

E.提醒性广告

65.房地产开发商委托房地产经纪公司销售房地产的原因有()。

A.房地产经纪公司收费低

B.房地产经纪公司人力成本比开发商低

C.房地产经纪公司更有市场经验

D.可降低开发商销售风险

E.利用房地产经纪公司的客户资源

66.房地产营销组织模式的决策需要考虑()等影响因素。

A.企业规模

B.地理位置和规模

C.商品房的种类

D.商品房销售方式

E.企业的经营思路

67.下列关于市场占有率的表述中，正确的有()。

A.企业销售额的绝对值并不能说明企业与竞争对手相比的市场地位

B.企业销售额的上升并不能说明企业竞争力上升

C.企业市场占有率的上升决定了销售量必然上升

D.企业销售额的上升就意味着企业竞争力上升

E.企业市场占有率上升，说明企业的竞争地位上升

68.房地产开发商在销售房地产项目之前，必须准备的法律文件包括()。

A.建设工程规划许可证

B.土地使用权出让合同

C.商品房预售许可证

D.商品房买卖合同

E.建设工程竣工验收合格证明

69.在具体划分消费者群体时，应遵循的原则有()。

A.可划分原则

B.差异化原则

C.规模化原则

D.有效性原则

E.市场化原则

70.按来源划分，门店的客流通常分为()。

A.自身客流

B.分享客流

C.派生客流

D.现有客流

E.潜在客流

71.衡量房地产居间门店与客户接近度的因素有()。

A.门店的档次与规模

B.门店前道路的特性

C.门店前的人流量及停留性

D.相邻门店的类型

E.停车的方便性

72.在中介市场上，住宅交易的房源有()。

A.商品房

B.房改房

C.廉租房

D.经济适用住房

E.村民住宅

73.房源信息更新的要点有()。

A.放弃“冷门”房源

B.周期性访问

C.访问信息的累积

D.房源的循环利用

E.忽略“不活跃房源”

74.下列关于客源管理的表述中，正确的有()。

A.客源管理是以潜在客户的个人信息和需求信息为中心

B.客源管理的内容包括基础资料、需求状况和交易记录

C.客源信息就是那些提出需求或打过电话的潜在客户

D.客源信息不应包括曾经作为委托人完成交易的人

E.客源管理是从收集信息、整理信息和存档开始

75.客源管理必须遵循的原则有()。

A.有效原则

B.合理使用原则

C.重点突出原则

D.可替代原则

E.相对集中原则

76.成功的销售人员拥有的销售秘诀有()。

A.45%的潜在顾客将转向与别人做生意

B.45%的潜在顾客将与自己做生意

C.对每一位顾客都要努力，直到潜在顾客购买或离去

D.客户信息越陈旧，竞争就越激烈

E.客户信息越陈旧，竞争就越不激烈

77.让客户成为真正的买主或租客，能够缩短进程的工作有()。

A.让客户独立决策

B.了解客户的支付能力

C.了解出资人

D.了解受益人

E.与客户的律师友好沟通

78.房地产居间的职业涵义包括()。

A.房地产居间是交易双方的桥梁

B.房地产居间只能代表交易中一方的利益

C.房地产居间能够节省交易费用

D.房地产居问应努力促成交易双方希望目标的达成

E.房地产经纪人是房地产经纪公司的代表

79.识别风险是风险管理的基础，风险识别的原则有()。

A.全面周详原则

B.综合考察原则

C.量力而行原则

D.系统化、制度化、经常化原则

E.全面防范原则

80.风险管理的基本对策主要有()。

A.风险处理计划

B.风险处理组织的确定

C.风险处理的指导

D.风险处理的实施

E.风险处理的管制

三、综合分析题(共20小题，每小题2分。每小题的备选答案中有一个或一个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。错选不得分;少选且选择正确的，每个选项0.5分。)

(一)甲房地产经纪公司在制定某房地产项目的价格时，采用比较定价法，以下是一个市场比较楼盘的打分表。

81.根据题意，下列表述正确的为()。

A.楼盘甲的权重为20%

B.楼盘戊的权重值为643.35

C.项目较为合理的均价应定为3726元m2

D.对每个重点市场比较楼盘进行价格调整时，可由公司销售经理决定

82.假设市场信息不畅通，甲房地产经纪公司难以获取行业内其他企业的情况，那么砩定推广费用的方法为()。

A.量力而行法

B.销售百分比法

C.销售人员意见综合法

D.目标任务法

83.制定分栋分期均价的思考出发点为()。

A.根据各自的相对位置、条件

B.根据层差

C.根据朝向差

D.根据销售阶段的策略安排

84.该项目在销售过程中，预期定价与实际销售情况出现偏差，需要对前期制定的价格进行检验，应使用的方法为()。

A.上门客户问卷调查

B.成交客户分析

C.难点户型价格分析

D.现场销售人员座谈

(二)某市公开拍卖一块住宅用地，甲房地产开发公司(以下简称甲公司)有意竞标该块土地。为此，甲公司委托乙房地产经纪公司(以下简称乙公司)对该地块项目进行可行性研究。乙公司经过调研和分析，向甲公司提交项目建议书，甲公司据此决定竞标该块土地并获得成功。

85.乙公司为甲公司进行的研究工作，属于可行性研究的()工作阶段。

A.投资机会研究

B.初步可行性研究

C.详细可行性研究

D.项目评估和决策

86.乙公司在为甲公司做市场分析的过程中，需要了解该地块周围住宅的上市供应量最有效的方法为()。

A.到该市房地产管理部门查找项目统计资料和预售楼盘资料

B.到所有相关楼盘的房地产开发商那里去调查

C.到该市统计局查找相关统计资料

D.查找和统计该市报纸上的相关楼盘广告

87.甲公司竞标该块土地成功之后，将该项目定位于满足小康型住宅、富裕型住宅、豪华型住宅客户的需求，户型面积为70～180m2，涵盖多种规格。甲公司选择的目标市场模式属于()。

A.单一市场模式

B.有选择的专业化模式

C.复合产品模式

D.复合市场模式

88.甲公司竞标的该地块面积为30 000m2，容积率为1.6，土地单价为1680元m2，建筑单价为1590元m2，销售税费率为11%，甲公司预期销售利润率为25%，根据成本加成定价法，该项目的均价为()元m2。

A.2225

B.3708

C.4125

D.5109

89.甲公司对该项目产品的定价方法适用的市场条件为()

A.竞争激烈的市场

B.竞争不激烈的市场

C.成熟市场

D.尚未充分发展的市场

(三)甲房地产经纪公司(以下简称甲公司)计划新开两个门店以扩大经纪业务。根据甲公司的经营策略，有四个区域可以选择：东区域有1700套存量房，其房屋周转率为3%，平均每套町收取佣金2万元;南区域有1500套存量房，其房屋周转率为4%，平均每套可收取佣金2.2万元;西区域有2100套存量房，其房屋周转率为2.5%，平均每套可收取佣金2.4万元;北区域有1300套存量房，其房屋周转率为3%，平均每套可收取佣金2.5万元。经调查估算，门店装修费需10万元，办公的购置费用为4.5万元，门店注册费及其他杂费为.5000元，上述费用按5年分摊;日常费用、员工工资为1.5万元月，水电费、物业管理费、办公用品费、电话费为l万元/月，广告费为1万元/月，税费和管理费为营业收入的10%，业务提成为营业收入的20%。

90.在不考虑市场竞争的情况下，甲公司应选择()。

A.东区域

B.南区域

C.西区域

D.北区域

91.在选定区域有一个可选的商铺，月租金为2万元。则门店的损益平衡的月营业收入应为()万元。

A.5.75

B.7.19、C.8.21

D.12.94

92.假定甲公司选择了在东区域开店，由于市场原因其市场周转率上升到了5%，平均每套佣金收入也上升到3万元。该区域已有两家竞争门店。甲公司选择的门店的损益平衡的营业收入为9万元，则甲公司开店的必要市场占有率为()。

A.25%

B.33%

C.42%

D.60%

(四)甲房地产开发公司(以下简称甲公司)开发一个商品住宅项目，由于公司自身规模限制，没有设立专门的营销部门，决定将该项目委托乙房地产经纪公司(以下简称乙公司)销售。乙公司根据项目情况制定了市场推广计划。

93.乙公司在制定市场推广计划时，项目营销成本不应包括()。

A.资料费

B.广告费

C.销售税费

D.中介服务费

94.乙公司采取项目式营销组织模式，向该项目委派了项目经理，全面负责各项营销业务。项目式组织的优点为()。

A.能够为开发某个项目协调各方力量

B.能对市场上出现的问题做出快速反应

C.可以锻炼人才，为公司管理层提供后备

D.营销管理费用较低

95.该项目为普通商品住宅，定位为一般职员、公司白领、普通公l驽员、首次置业者等需求强烈、收入中等的人群。根据项目定位，乙公司应当采取的广告目标市场策略为()，A.无差别市场广告策略

B.差别市场广告策略

C.集中市场广告策略

D.分散市场广告策略

(五)张某委托甲房地产经纪公司(以下简称甲公司)购买位于市中心的一套房屋。甲公司通知张某看房时，张某约朋友李某一同前往;在看房过程中，甲公司未要求李某履行任何手续。看房后，张某对该套房屋不满意，但是李某比较满意。李某找到乙房地产经纪公司(以下简称乙公司)要求低佣金成交。乙公司的经纪人赵某从甲公司经纪人钱某处了解到该

套房屋业主电话。李某与该套房屋业主随后在乙公司顺利成交。甲公司将张某和李某告法庭。

96.在本案例中，李某属于()。

A.甲公司的客源

B.乙公司的客源

C.甲、乙公司的客源

D.乙公司的房源

97.在本案例中，甲公司遇到的经营风险为()。

A.经纪人道德风险

B.承诺不当引起的风险

C.资金监管不当引起的风险

D.客户道德风险

98.甲公司败诉，可能的原因为()。

A.张某看房时未与甲公司签订看房委托协议书

B.李某陪同张某看房时，甲公司未要求履行任何手续

C.甲公司经纪人钱某泄密

D.甲、乙公司均有该套房屋的资料

99.乙公司为了开拓客源，可以考虑的做法为()。

A.将精力集中于市场营销

B.发展与顾客间的关系

C.养客

D.运用逼订技巧

100.甲公司败诉后，可采取的风险防范措施为()。

A.收取看房费

B.对外承诺标准化

C.权限的控制与分配

7.房地产经纪：现存问题及其应对措施 篇七

单项选择题

1．房地产经纪合同的内容由()。答案（）

A．合同当事人约定

B．房地产经纪人独自确定 C．工商行政主管部门统一规定 D．房地产行政主管部门统一规定

2．在二手房经纪活动中，房地产经纪人需要利用()的信息，通过分析其偏好，才能找到与之匹配的房源，增大交易成功的概率。答案（）A．他人 B．自己 C．卖方 D．买方 3．以合伙企业形式设立的房地产经纪机构，应当有()名以上持有《中华人民共和国房地产经纪人执业资格证书》的专职人员和2名以上持有《中华人民共和国房地产经纪人协理从业资格证书》的专职人员。答案（）A．1 B．2 C．3 D．4

4．房地产经纪人员接待客户时，最好()。答案（）

A．坐在客户的侧边 B．坐在客户的对面 C．坐在客户的后面 D．紧靠客户身旁

5．房地产经纪信息并不都是通过大众媒体传播的，有些需要通过派人磋商和()等方式才能获得。答案（）A．派人公告 B．发函联系 C．会议通知 D．行政指令

6．避免房地产经纪纠纷的根本途径是()。答案（）

A．制定规范的各类房地产经纪合同示范文本 B．加强对房地产经纪行为的行政管理考试大

C．制定房地产经纪活动操作流程，加强房地产经纪人业务培训

D．提高房地产经纪人员的职业道德，加强房地产经纪机构的自身管理

7．在房地产经纪机构的客观信息表格中，()是一种非常重要的表格。答案（）A．记录登记表 B．经纪人登记表 C．客户登记表 D．店务登记表

8．经纪人受他人委托以自己的名义代他人购物．从事贸易活动或寄送物品，并取得报酬的法律行为，称为()。答案（）A．居间 B．代理 C．拍卖 D．信托

9．房地产经纪人员与客户交谈时，应注意()。答案（）A．自我感受 B．自我发挥

C．与客户目光交流 D．自我评价

10．房地产经营投资的目的不仅是为了()原垫付的投资，而且要盈利。答案（）A．增加 B．回收 C．支付 D．减少

11．代理是指经纪机构在受托权限内，以()名义与第三方进行交易，并由委托人直接承担相应法律责任的商业行为。答案（）A．经纪人 B．受托人 C．委托人 D．代理人

12．在房地产居间业务中房地产经纪人可以()。

答案（）

A．以自己的名义进行房地产权属登记备案 B．以所在房地产经纪机构的名义进行房地产权属登记备案

C．协助委托人进行房地产权属登记备案 D．代理被委托人进行房地产权属登记备案

13．美国有关规范房地产经纪人的法律中最严密的法令是()。答案（）

A．一般代理法规 B．契约法规 C．各州的执照法 D．联邦法

14．在房地产纪经人员的职业技能中，供需搭配的技能是()。答案（）

A．使供给方满意 B．使需求方满意

C．使供需双方在某宗(或数宗)房源上达成一致 D．使自己人际沟通技能得到供需双方的认可 15．下列关于房地产抵押贷款的表述中，正确的是()。答案（）

A．抵押权人只能是房地产所有权人 B．抵押权人不一定是债权人

C．预售商品房合同登记备案后，该房地产可以抵押贷款

D．抵押登记不能由房地产经纪人代办 16．下列说法中，不正确的是()。答案（）

A．预购商品房抵押，抵押人提供的商品房预售合同必须是经房地产管理部门登记备案的B．现房抵押，抵押权人保管房地产他项权证书，登记机关保管房地产权利证书

C．处分抵押物可选择拍卖．变卖或者折价方式 D．房地产抵押合同自登记之日起生效

17．从事居间业务，房地产经纪人有义务引领买方(承租方)现场查验标的房地产的()．设备．装修等实体状况。答案（）A．建筑 B．结构 C．配套 D．环境

18．房地产经纪服务的佣金是根据()来确定的。答案（）

A．政府规定的固定数额

B．行业习惯的取费标准

C．交易标的所估价值的一定比例 D．交易标的金额的一定比例

19．贷款方案要考虑购房者的实际经济承受力，月还款额一般不应超过家庭总收入的()。答案（）A．50％ B．40％ C．30％ D．20％

20．房地产注销登记可由权利人自愿申请，也可由登记机关强制注销。房地产登记机关无权注销房地产权属证书的情况是()。答案（）

A．权利人自行更改了房屋权属证书上的错误信息的 B．由于申报人过失导致房屋权属登记信息不实的 C．抵押房地产被司法机关依法查封的D．21．在房地产经纪人员职业技能的构成中，供求搭配的技能是()。答案（）

A．使供给方满意 B．使需求方满意

C．使供求双方在某宗房源上达成一致 D．为需求方提供尽量多的房源以供选择 22．房地产经纪业务应当以()名义承接。答案（）

A．房地产经纪人 B．房地产经纪人协理 C．房地产经纪机构

D．房地产经纪机构代理人

23．买卖已出租房屋的，出卖人应当在出售前()通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。答案（）A．7天 B．10天 C．30天 D．90天

24．房地产经纪信息的管理原则不包括()。答案（）A．目的性 B．系统性 C．增值性 D．时效性

25．房地产行政管理部门对房地产经纪行业进行年检和验证管理，以下说法中，错误的是()。答案（）

A．它可以督促房地产经纪机构及时进行变更登记 B．它可以当场注销一些名存实亡的房地产经纪机构 C．它有利于更精确地统计房地产经纪机构数目

D．它有助于总结行业普遍存在的经验，发现普遍性问题

26．在房地产代理业务洽谈时，为充分地了解委托人的意图和要求，先要()。答案（）

A．全面细致地向客户介绍房地产现状 B．认真观察客户看房的反应 C．倾听客户的陈述考试大

D．引导客户了解．喜欢所代理的房地产

27．房地产经纪行业管理的基本模式有政府主管．行业自律性管理以及二者相结合的管理等三种模式，这三种模式的主要区别是()。答案（）A．管理主体及其因主体不同而导致的管理手段有所不同 B．管理对象及其因对象不同而导致的管理方法有所不同 C．管理方法及其因方法不同而导致的收费标准有所不同 D．管理理论及其因理论不同而导致的管理效果有所不同

28．美国房地产经纪运作方式中最常见．用得最多的是()。答案（）

A．经纪人独家销售

B．开放式销售和联合专卖销售 C．卖主与经纪人独家销售 D．包底价销售和优先购买

29．受行政处罚被注销房地产经纪人员注册证书的，自注销决定作出之日起不满()的，不予注册。答案（）A．1年 B．3年 C．4年 D．5年

30．下面关于房地产经纪人协理的表述中，正确的是()。答案（）

A．独立从事房地产经纪工作的自然人 B．可以在全国范围内从业考试大

C．从事非独立性经纪工作，需要房地产经纪人的组织和指导

D．具有初中以上学历的人士，可以申请参加房地产经

纪人协理从业资格考试登记机关工作人员工作失误造成房屋权属登记不实的 多项选择题

1．房地产经纪人受理了委托业务后，首先应收集房地产标的物的信息．与委托房地产相关的市场信息和委托人信息，在此基础上对信息()后，房地产经纪人对委托标的物的可能的成交价格就有一定的把握。答案（）A．辨别 B．评价 C．分析 D．加工 E．整理

2．佣金是经纪收入的基本来源，其性质是()的综合体。

答案（）A．投资利润 B．劳动收入 C．经营收入 D．风险收入 E．服务收入

3．目前个人住房贷款的形式主要有()。答案（）

A．住房公积金贷款 B．抵押贷款 C．商业贷款 D．组合贷款 E．质押贷款

4．为避免房地产代理经济纠纷，房地产卖方代理合同应明确的条款有()。答案（）

A．交易价格范围 B．销售时间和进度 C．销售中投入的人员数

D．不同价格下佣金的计算标准 E．商品房销售过程中广告费用的支付方式和时间安排 5．香港地产代理有一套比较完善的纠纷处理制度，根据《地产代理条例》，下列说法中正确的有()。答案（）

A．主要由监管局负责处理纠纷

B．监管局的裁决在地方法院登记后，相当于法庭的判决

C．警方可以参与处理纠纷

D．比较严重的纠纷，可直接诉诸法律 E．廉政公署不得处理物业买卖．租赁纠纷 6．特许加盟连锁经营模式的共同特点有()。

A．(法人)对商标．服务标志．独特概念．专利．经营诀窍等拥有所有权

B．权利所有者授权其他人使用商标．服务标志等 C．在授权合同中包含一些调整和控制条款 D．在授权合同中不含调整和控制条款 E．受许人需要支付权利使用费和其他费用

7．确定一宗房产或地产是否设定了抵押权的方法有()。答案（）

A．查看该土地的土地使用证

B．查看该在建房产的建设用地规划许可证 C．查看该期房的建设进度 D．查看该房产的房屋所有权证 E．到房地产登记机关查询

8．下列关于道德和职业道德的说法中正确的有()。答案（）

A．道德产生于人类社会实践

B．道德作为一种独立的社会意识形态，形成于奴隶社会

C．道德形成于原始社会

D．职业道德在具体内容上有一定的稳定性．连续性 E．职业道德在性质上不具有专业性，各种职业所要求的职业道德具有相似性

9．经纪活动涉及()等各个环节，它是商品流通的润滑剂。答案（）A．生产 B．分配 C．流通 D．消费 E．售后服务

10．根据工作周期，经加工整理形成的房地产经纪信息表格一般分为()。答案（）A．日报表 B．周报表 C．月报表 D．综合信息表 E．专项信息表

11．当房屋涉及转让．抵押．租赁时，房地产中介机构不应接受代理的房屋有()。答案（）

A．权属有争议的 B．权利人住院治疗的 C．房屋被司法机关查封的E．权利人在国外定居的12．房地产经纪信息的利用主要包括()。答案（）

A．降低成交价格

B．透过信息的发布影响消费者 C．指导具体的业务活动 D．制定计划 E．提高成交价格

13．获取房地产经纪信息的途径有()。答案（）

A．从有关单位内部获取 B．从报纸传播的信息收集 C．通过行政指令收集 D．现场收集 E．利用网络获取

14．佣金是经纪收入的基本来源，其性质是()等几项的综合。答案（）A．劳动收入 B．风险收入 C．差价收入 D．经营收入 E．投资收入

15．以划拨方式取得土地使用权的，土地使用权初始登记要提交的文件有()。答案（）

A．已付清土地使用权出让金的证明 B．身份证明

C．初始登记申请书 D．土地使用权出让合同 E．地籍图

16．为了避免商品房销售代理纠纷，卖方代理合同中应载明()等条款。答案（）

A．交易价格范围 B．销售时间

C．房屋质量保修责任 D．销售进度

E．不同价格和销售进度下佣金计算标准

17．房地产经纪人与房地产经纪机构之间有()关系。答案（）A．主从 B．经济 C．执业 D．支配

18．下列关于境内外房地产经纪机构在我国设立的分支机构说法正确的是()。答案（）

A．分支机构能独立开展经纪业务，具有法人资格 B．分支机构财务上可以独立经济核算

C．分支机构解散后，房地产经纪机构对其解散后尚未清偿的全部债务承担责任

D．分支机构首先以自己的财产对外承担责任

E．分支机构解散后，房地产经纪机构对其解散后尚未清偿的全部债务承担责任，但未到期债务除外

19．房地产行政管理部门对房地产经纪行业的年检主要是检查房地产经纪组织()等情况。答案（）A．现金流状况 B．资产规模变化 C．经营业务范围 D．注册地点

E．持证从业人员情况

20．属于房地产初始登记的有()。答案（）

A．土地使用权初始登记

B．新建成房屋所有权初始登记

C．集体土地上的房屋转为国有土地上的房屋的登记 D．房地产权属总登记

E．商品房出售后的第一次分户登记

21．下列关于房地产居间的说法中，不正确的有()。答案（）

A．实际中，房地产指示居间和房地产媒介居间完全独立

B．居间合同的委托人的给付义务具有确定性

C．不能以房地产经纪人的名义订立房地产交易合同 D．房地产经纪人代表委托人订立房地产交易合同 E．房地产交易过程完成后，可以进行佣金结算 22．房地产经纪活动既是一种民事行为，也是一种中介活动。因此，房地产经纪活动应当遵循的原则有()。答案（）

A．诚实守信原则 B．公开原则 C．平等原则

E．客观公正原则

23．对于以信息为主要资源的房地产经纪行业，其管理的特点主要表现在应注重()。答案（）

A．对行业专业技术的管理

B．对房地产经纪业务网络的管理 C．对行业竞争与协作的管理 D．对房地产经纪业诚信的管理 E．对房地产经纪纠纷的管理

24．房地产经纪机构的组织结构形式包括()。答案（）A．直线职能制 B．分部制

C．领导—员工制 D．直营连锁制 E．网络制

25．房地产居间业务流程中的主要环节有()。答案（）

A．居间业务洽谈 B．物业投资

C．代理委托人办理房地产权属登记备案 D．信息收集与传播 E．佣金结算 单项选择题答案

1：A| 2：D| 3：B| 4：A| 5：B| 6：A| 7：C| 8：D| 9：C| 10：B| 11：C| 12：C| 13：C| 14：C| 15：C| 16：B| 17：B| 18：B| 19：C| 20：C| 21：C| 22：C| 23：D| 24：C| 25：B| 26：C| 27：A| 28：A| 29：D| 30：C|

8.房地产经纪：现存问题及其应对措施 篇八

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、房地产项目市场定位必须符合消费者的需要，而且必须为消费者接受信息的思维方式和心理需求所牵引，即必须坚持。

A：受众导向原则

B：差异化原则

C：个性化原则

D：集中性原则

E：工厂的生产设备

2、城市总体规划的规划期限一般为年。

A：5 B：10 C：20 D：30 E：权利型房地产投资信托

3、下列选项中，直接决定了房地产成交比率和成交效率，也是达成客户满意的基本条件。

A：客户信息的收集水平和使用原則

B：客户信息的使用原則和收集程度

C：客户信息的收集水平和管理状态

D：客户信息管理能力水平和管理状态

E：工厂的生产设备

4、从国外的经验来看，大多数国家倾向于系统，因为这样能更好地实现信息的全面共享，提高信息的透明度，并在较短的时间内满足客户的要求，促成房地产交易。

A：自愿性

B：全国性的MLS C：强制性

D：企业之间的MLS E：客户资金代收代付风险

5、国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，以为契税计税依据。

A：成交价格

B：市场价格

C：评估价格

D：交换的价格差额

E：权利型房地产投资信托

6、为了简便起见，将称为变量，变量的具体数值称为变量值或标志值。

A：数量变异标志

B：不变标志

C：品质变异标志 D：数量标志

E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

7、在新建商品房营销活动中，房地产经纪人在产品设计与规划阶段应．

A：参与工程施工和监理

B：就施工和销售现场的协调提出建议

C：制定价目表

D：制订销售方案

E：工厂的生产设备

8、下列沟通方式中，的优点是信息准确，永久被记录和保存，接受者有充分时间进行信息分析。

A：口头沟通

B：书面沟通

C：动作语言沟通

D：体态语言沟通

E：工厂的生产设备

9、关于房地产经纪人在代理合同中的义务的说法，错误的是。

A：应按照被代理人的指示处理事务

B：应亲自处理受托事务

C：在处理被代理人事务时，应及时报告事务的进展情况

D：如以自己的名义取得的孳息，可以自己保留

E：客户资金代收代付风险

10、房地产估价分支机构变更名称、负责人、住所等事项或房地产估价机构撤销分支机构，应当在工商行政管理部门办理变更或者注销登记手续后日内，报原备案机关备案。

A：10 B：15 C：28 D：30 E：权利型房地产投资信托

11、原指阁楼，现指由旧工厂或旧仓库改造而成的，少有内墙隔断的高挑开敞空间。在现代写字楼产品链中，指层高满足室内可灵活搭建为两层甚至三层的办公空间，适合于创意产业类企业空间需求的产品类型界定为。

A：商务公寓

B：写字楼

C：LOFT D：商务综合体

E：工厂的生产设备

12、下列关于我国房地产经纪服务收费管理的表述中，错误的是。

A：依照合同约定收取服务费

B：房地产中介服务收费必须实行明码标价制度

C：收取服务费必须开具发票

D：交易成功后可获取佣金以外的其他收益

E：客户资金代收代付风险

13、产品生命周期策略中，策略在推销手段上，可采取广告、新闻发布会等来扩大影响；同时，还应加强对市场的调查和预测；对在调查中得到的关于产品设计方面的缺陷，及时进行反馈和修改，以迎合顾客的需求。

A：引入期

B：成长期

C：成熟期

D：衰退期

E：工厂的生产设备

14、对于买房客户，当购房金额较大或者购房属于高档楼盘时，客户最担心的问题是。

A：楼盘质量是否合格

B：房地产经纪人是否高价出售

C：房地产经纪人是否能提供安全的服务

D：房屋产权证或房地产购买协议书是否合理

E：工厂的生产设备

15、关于房地产居间合同与代理合同的表述，正确的是。

A：居间合同是以介绍委托人与第三人订立合同为目的

B：房地产经纪人能以自己的名义或为委托人的利益而充当与第三人订立合同的当事人

C：代理人可以同时接受一方或相对两方委托人的委托，向一方或相对两方委托人提供居间服务

D：居间人只能接受一方委托人的委托代理事务，国家法律没有有关居间人可以同时接受相对两方委托人的委托居间义务的解释

E：客户资金代收代付风险

16、由于的差异，使得买方代理制度目前尚无法在我国广泛推行。

A：政府规范与产业结构

B：市场定位与政府规范

C：市场结构与市场定位

D：法律规范与产业结构

E：工厂的生产设备

17、按照，房地产咨询收费分为口头咨询费和书面咨询费。

A：房地产价格总额大小

B：服务形式

C：服务范围

D：服务内容

E：权利型房地产投资信托

18、房地产经纪人协理从业资格注册由负责。

A：各市级注册管理机构

B：各省级注册管理机构

C：各县级注册管理机构

D：中国房地产估价师与房地产经纪人学会

E：客户资金代收代付风险

19、下列房地产经纪机构中，以其全部资产对其债务承担责任的机构是。

A：房地产经纪有限责任公司

B：房地产经纪机构的分支机构 C：合伙制房地产经纪机构

D：个人独资房地产经纪机构

E：客户资金代收代付风险

20、玻璃幕墙的隔声效果主要考虑隔除室外噪声，一般多采用中空玻璃，其有效隔声量达dB。

A：27～32 B：30～35 C：35～40 D：37～42 E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

21、信息的长短不同，满足人们需求的敏锐性和及时性不同。

A：传递性

B：时效性

C：保密性

D：积累性

E：客户资金代收代付风险

22、在房地产企业的职能战略中，是职能战略的核心。

A：服务战略

B：价格战略

C：总体战略

D：市场营销战略

E：工厂的生产设备

23、下列分析和评价商机的标准不包括的是。

A：该机会是否与本企业的任务、目标、资源等条件一致

B：利用该沉没的成本是否能保证企业成本的降低

C：本企业在开发该产品时能否比潜在的竞争者具有更大的优势

D：利用该机会的风险大小

E：工厂的生产设备

24、在租赁业务物业交验过程中，对于当时无法确认由哪方缴纳的费用，应由。

A：房地产经纪人缴付

B：房地产经纪人协助租赁双方制定解决办法

C：房地产经纪公司缴付

D：租赁双方共同缴付

E：工厂的生产设备

25、负责编制房地产经纪人执业资格考试大纲和组织命题等工作，组织或授权组织房地产经纪人执业资格的考前培训等有关工作的是。

A：国土资源部

B：国家发展和改革委员会

C：住房和城乡建设部

D：人力资源和社会保障部

E：权利型房地产投资信托

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、在该房地产居间业务中，房地产经纪人的道德风险主要有。A：李某代收张某的首期房款或不辞而别

B：见买方很喜欢该套房屋，顺势抬高房价，要求与王某平分差价

C：王某提供假身份证

D：私下促成该笔业务，佣金归己

E：丰富的阅历及本科以上学历

2、按计量单位的不同，统计指标分为。

A：相对指标

B：实物指标

C：数量指标

D：质量指标

E：价值指标

3、房地产投资所涉及的领域有。

A：土地开发

B：土地租赁

C：房屋建设

D：旧城改造

E：房地产经营

4、以下关于缴存住房公积金对象的表述中，正确的有。

A：国家机关可以缴存住房公积金

B：城镇个体工商户不可以申请缴存住房公积金

C：民办非企业单位职工不可缴存住房公积金

D：自由职业人员可申请缴存住房公积金

E：有条件的地方，城镇单位聘用进城务工人员，单位和职工可缴存住房公积金

5、一般来说，在握手的时候，先伸手者为。

A：长辈

B：晚辈

C：上级

D：下级

E：女士

6、根据房地产经纪促成的房地产交易的具体方式不同，可将房地产经纪分为。

A：房地产买卖经纪

B：房地产拍卖经纪

C：房地产租赁经纪

D：房地产交易经纪

E：房地产经销经纪

7、房地产投资所涉及的领域有等。

A：置业

B：房地产开发

C：房屋建设

D：旧城改造

E：土地开发

8、感觉在消费者购买活动和营销工作中的作用有。

A：感觉使消费者获得对商品的第一印象 B：感觉是引起消费者某种情绪的通道

C：发挥注意的心理功能

D：对消费者发出的刺激信号强度要适应人的感觉阈限

E：引发消费者正面和美好的想象

9、划分为总体规划和详细规划的规划包括。

A：城镇体系规划

B：城市规划

C：乡规划

D：镇规划

E：村庄规划

10、下列房地产中，适用成本法的是。

A：娱乐场所

B：影剧院

C：体育场馆

D：加油站

E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

11、业主委员会的宗旨是。

A：代表本物业的合法权益

B：实行业主自治与市场化经营相结合的管理体制

C：保障物业合理、安全地使用

D：维护本物业的公共秩序

E：创造整洁、优美、安全、舒适、文明的环境

12、行纪合同的特征有。

A：行纪合同属于双务、有偿合同

B：行纪合同是诺成合同

C：行纪人以自己的名义为委托人从事贸易活动

D：行纪人的行纪行为具有限定性

E：行纪合同是要式合同

13、工业化进入成熟期，在人口继续向城市集中的同时，开始向郊区扩展，但城市人口增长仍然高于郊区的时期属于城市进化理论中阶段。

A：相对分散

B：绝对集中

C：相对集中

D：绝对分散

E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

14、房地产经纪企业发展战略的驱动因素包括。

A：企业使命因素

B：行业因素

C：客户因素

D：国际化与政策因素

E：企业文化因素

15、根据租赁物的不同，租赁可分为。

A：一般租赁

B：定期租赁 C：不动产租赁

D：不定期租赁

E：动产租赁

16、现金流量图有其习惯的表示方法，主要表现在。

A：用一水平线表示时间，将该水平线划分为长短相同的间隔，每一间隔代表一个时间单位

B：划分了时间间隔后的水平线，表示一个从0开始到n结束的时间序列

C：用带箭头的垂直线段代表现金流量

D：箭头向下表示现金流入

E：箭头向上表示现金流出

17、《房地产基本制度与政策》主要包括房地产管理制度与法规，其中以等法律、法规、部门规章为重点。

A：《城市房地产管理法》

B：《城市房屋拆迁管理条例》

C：《城乡规划法》

D：《房屋登记办法》

E：《土地管理法》

18、香港地区的房地产经纪人员分为地产代理和。

A：经纪营业员

B：房地产销售员

C：经纪人

D：营业员

E：客户资金代收代付风险

19、房地产市场结构按照同一市场上竞争程度的不同，可划分为。

A：竞争市场

B：完全竞争市场

C：垄断竞争市场

D：寡头垄断市场

E：完全垄断市场

20、房地产估价机构三级资质的条件包括。

A：机构名称有房地产估价或者房地产评估字样

B：有限责任公司的注册资本人民币30万元以上

C：在暂定期内完成估价标的物建筑面积8万以上或土地面积3万以上

D：法定代表人是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师

E：合伙企业的出资额人民币50万元以上

21、门厅、大厅内的回廊部分，层高在m以上的，按其水平投影面积计算。

A：1．8 B：2．0 C：2．1 D：2．2 E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

22、从建筑平面图中可以看出。

A：走廊、楼梯的位置及尺寸 B：建筑物的外观特征

C：室内地面的高度

D：建筑物及其组成房间的名称、尺寸、定位轴线和墙厚

E：门、窗的位置、尺寸及编号

23、在连锁经营模式中，房地产经纪机构与直接从事经营活动的组织之间的关系包括。

A：投资关系

B：隶属关系

C：代理关系

D：契约合作关系

E：联盟关系

24、经纪人收取佣金时应当开具，并依法缴纳税费。

A：发票

B：收据

C：合同

D：证明

E：客户资金代收代付风险

25、关于房地产经纪企业办公室区域分布的表述正确的是。

A：目前工作环境发展趋势对办公室容量提出的最基本的要求，通常是要有一个工作总部，员工办公单间

B：办公室的区域分布应具有灵活性，能自由应付公司的变化的需要

C：信息中心和支持中心的布置尤为重要，要求有充足的空间容纳管理人员和后勤支持人员

D：办公室布置的目的是通过合理的布局，最大限度地促进生产效率的提高，同时对雇员产生吸引力

9.房地产经纪范文 篇九

2、交易日期调整的关键：交易日期调整实质上是房地产市场状况对房地产价格影响的调整。经过交易日期调整后，就将可比实例在其成交日期时的价格变成了在估价时点时的价格。

3、等额本金和本息的内涵和区别：等额本息法的特点是：每月的还款额相同，在月供中“本金与利息”的分配比例中，前半段时期所还的利息比例大、本金比例小，还款期限过半后逐步转为本金比例大、利息比例小。所支出的总利息比等额本金法多，而且贷款期限越长，利息相差越大。但由于该方式还款额每月相同，适宜家庭的开支计划，特别是年青人，可以采用用本息法，因为随着年龄增大或职位升迁，收入会增加。

等额本金法的特点是：每月的还款额不同，它是将贷款本金按还款的总月数均分（等额本金），再加上上期剩余本金的月利息，形成一个月还款额，所以等额本金法第一个月的还款额最多，尔后逐月减少，越还越少。所支出的总利息比等额本息法少。但该还款方式在贷款期的前段时间还款额较高，适合在前段时间还款能力强的贷款人，年龄大的可采用本金法，因为随着年龄增大或退休，收入可能会减少。

4、路线价估价法的内涵：路线价估价法是依据路线价，再配合深度指数表和其他修正率表，用数学方法算出邻接同一街道的其他宗地地价的一种估价方法。它与市场比较法类似，基本原理是替代原理和区位论（可及性）的具体运用。

5、建筑物在估价中的折旧基数：估价时点该建筑物的重置价格或者重建价格。

6、高开低走和低开高走的内涵：在房地产项目综合素质高，而市场状况不好，竞争又较为激烈的情况下，房地产项目往往采取突出房地产项目优秀品质，高报价树立房地产项目形象和知名度，而实际以较低成交价格争客户和市场份额的“高开低走”的策略。

在房地产项目综合素质较高，但初期优势不明显，而市场状况不好或市场发展趋向不明朗的情况下，为取得市场认同，房地产项目应采取低价入市，根据销售工作的开展，视具体情况适时调价的“低开高走”策略，根据销售进展的好坏，决定价格的提升。当然，如果项目的确综合素质较低，市场认同感差，且市场状况不好竞争较为激烈的情况下，房地产项目一般只能采取低报价，低价成交，以价格取胜的“低开低走”策略。

7、房地产置业顾问的职业道德：以公司整体利益为重，不因个人目的而损害公司的利益和形象；遵守公司各项规章制。

8、施工许可证向工程所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证。

9、房地产供给曲线的内涵：生产者在特定的时间内，在各种可能的价格下对某种产品愿意并且能够出售的数量，表示房地产的供给量与其价格之间的关系的曲线。

10、房地产贷款信用保险是贷款人以借款人的信用向保险人投保，当借款人不为清偿或不能清偿债务时，由保险人代为补偿。

11财产损失保险：

12、根据刑法···，如何处罚？严重不负责任，出具的证明文件有重大失实，造成严重后果的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。

13、喜封金顶：“喜封金顶”是时下一个热门的说法,在建筑业界庆祝某一建筑总体结构建造完成的仪式上常被人使用。

14、三通一平：指房地产综合开发施工结构的基础工程要求，内容包含水通、电通、路通和平整场地，是房地产基础用地开发的最低法定要求。

15、七通一平：指通水、通电、通路、通邮、通讯、通暖气、通天燃气或煤气、平整土地。

16、小产权与大产权的内涵和区别：大产权即完全产权，包括房产使用权证与国有土地使用权。大产权的房屋在进入二级市场时，无需缴纳土地出让金和收益收成。小产权即不完全产权，只包括房屋的使用权，它与大产权的本质区别在于土地使用权。

17、五证：建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证、国有土地使用证、销售（预售）许可证。两书：是指住宅质量保证书、住宅使用说明书。

18、建筑密度：建筑密度是指在居住区用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率（％），它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。

19、楼间距：两相邻楼的外墙面距离，同一个小区两栋相邻的楼与楼之间的距离。房屋前后间距：普通小区居住用房可以用：楼高：楼间距=1：1.2比值计算。按照国家规定（设计规范）以冬至日照时间不低于1小时（房子最底层窗户）为标准。间距是用建筑物室外坪至房屋檐口的高度/tan(a)a-各地在冬至日正午时的太阳高度角。房屋左右间距：多层（4-6层及以下）与多层建筑间距为6米，多层与高层（12层及以上）为9米，高层与高层之间为13米。

20、房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各 项权益的总和，即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。共有产权指一家房地产有两个或两个以上的权利主体，即共有人。

21、过户：指通过转让、买卖、赠予、继承遗产等方式获得房产，去房屋权属登记中心办理的房屋产权变更手续。即产权转移从甲方转移到乙方的全过程。

22、建筑面积指建筑物各层外墙(或外柱)外围以内水平投影面积之和。套内使用面积指室内实际能使用的面积，不包括墙体、柱子等结构面积。

23、板楼一般指建筑层数不超过12层的“东西长、南北短”的建筑结构的构筑物。优点：南北通透，便于采光通风；均好性强；管理成本不高；住户使用率很高。缺点：建筑密度低，房价高；户型格局不宜改造。

24、房地产价格构成：土地价格或使用费；前期开发工程费；建筑安装工程费；开发管理费；房地产开发企业的利润和税金。影响因素：自身因素；环境因素；人口因素；经济因素；社会因素；行政因素；国际因素；心理因素；其他因素。

25、房地产开发经营资金的特点：

26、区位：区位一方面指该事物的位置，另一方面指该事物与其他事物的空间的联系。

27、房地产住宅项目的开发特点：市场潜力巨大；开发投资风险相对较小；多元化的市场需求；对开发商投资能力要求较低。

28、新房与二手房的交易流程：

29、买新房、买方承担的税费：交易手续费；合同印花税；契税；权证印花税；转移登记费；勘测费及工本费。

30、物业管理的内涵及地位：是指对小区范围内的建筑物和构筑物及其设备、市政、公用园林绿化、环卫、交通、治安等公用设施以及环境容貌管理项目进行维护、修缮和整洁。

31、物业代理的作用：(1)通过市场调查，了解潜在的市场需求，准确地预测消费者行为、偏好、潮流与品味，协助开发商或业主进行准确的市场定位。(2)通过广告等市场宣传活动，对潜在的投资置业人士进行有效的引导。(3)从房地产开发项目的前期策划到项目租售完毕，物业代理参与整个开发过程，协助开发商最终实现投资收益目标。(4)按照置业人士提出的有关要求(位置、价格、面积大小、建筑特点等)，帮助其选择合适的物业，并为其提供完善的购楼手续服务。(5)帮助买卖双方进行有关融资安排(6)提高市场运行效率。因为很少有集中、固定的房地产市场，房地产又是一种特殊的商品，常常需要代理人的服务来寻找买卖双方，使潜在的买家和卖家均能迅速地完成交易，从而提高了房地产市场运行的效率。

32、房地产开发项目租售方案的基本内容：(1)项目出租、出售，还是租售并举，出租面积和出售面积比例；(2)可出租面积、可出售面积、可分摊建筑面积及各自在建筑物中的位置；

(3)出租和出售的时间进度安排及各时间段内租售面积数量的确定；(4)租金和售价水平的确定。(5)收款计划的确定。

33、案场布置设计需要注意：

34、房地产开发的主要程序：（1）选址：市场条件判断、项目位置选择（2）立项：确定开发方案、编制可行性研究报告（3）取得土地：办理《建设用规划许可证》、领取《国有土地使用证》（4）规划设计：领取《建设工程规划许可证》（5）开工建设：招标：寻找施工单位、领取《建设工程施工许可证》、开工建设（6）竣工验收：领取《商品房销售许可证》 36住宅产业是国民经济的新增长点：

10.房地产经纪：现存问题及其应对措施 篇十

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、住房公积金的互助性是指住房公积金具有储备和融通的特性，有房的人帮助无房的人，暂时不买房的人支持即期买房的人，通过所有职工互帮互助，达到的目的。

A：保障住房规范管理 B：提高或改善居住条件

C：实现住房公积金的保值、增值

D：维护住房公积金所有人的合法权益 E：权利型房地产投资信托

2、下列选项中，取决于客户对服务过程和服务结果的期望和实际感受之间的综合权衡。A：品牌价值 B：品牌识别系统 C：品牌的理性延伸 D：客户感知价值

E：客户资金代收代付风险

3、下列步骤中，的内容主要包括出租房的实物状况、权属状况以及周边环境状况等。

A：信息收集与传播

B：房屋租赁代理业务洽谈 C：出租房查验 D：展示房地产 E：工厂的生产设备

4、二级物业管理企业的资质证书的办法与管理归负责。

A：省、自治区人民政府建设主管部门、直辖市人民政府房地产主管部门 B：国务院建设主管部门

C：设区的市的人民政府房地产主管部门 D：县级人民政府房地产主管部门 E：权利型房地产投资信托

5、关于房地产开发经营业的特点，下列说法错误的是。A：风险小 B：附加值高 C：投资大 D：回报率高

E：权利型房地产投资信托

6、下列选项中，原是国际建筑业市场上的一种惯例，目前也被引入到我国建筑业市场。

A：履约保证金制度 B：房屋质量保证制度 C：漏水保固制度

D：高氯离子瑕疵保障制度 E：客户资金代收代付风险

7、能够反映调查区域内各宗土地的分布、界线、位置和面积，经过土地登记具有法律效力的专题地图是。A：地形图 B：房产图 C：宗地图 D：地籍图

E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

8、广告市场调查研究内容不包括。A：目标消费群的喜好 B：确定广告的战略目标 C：目前流行的广告模式 D：广告媒体的效果及价格 E：工厂的生产设备

9、当前房地产产品促销中最主要、最重要的一个手段是。A：房地产广告 B：公共关系促销 C：人员推销 D：活动促销

E：工厂的生产设备

10、关于土地增值税的表述中，错误的是。

A：土地增值税的扣除项目包括土地开发成本、费用

B：土地增值税的课税对象是有偿转让房地产所取得的土地增值额

C：征税范围包括国有土地、地上建筑物、其他附着物及通过继承、赠予等方式无偿转让的房地产

D：凡有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物(简称房地产)并取得收入的单位和个人为土地增值税的纳税人，外商投资企业和外籍人员包括在内 E：权利型房地产投资信托

11、下列原则中，属于建设工程质量管理原则的是。A：国家不鼓励采用先进的科学技术和管理方法

B：县级以上人民政府及其有关部门不得超越权限审批建设项目或者擅自简化基本建设程序

C：从事建设工程活动，必须严格执行基本建设程序，坚持先设计、后勘察、再施工的原则

D：市级以上人民政府建设行政主管部门和其他有关部门负责对建设工程质量实行监督管理

E：权利型房地产投资信托

12、房地产经纪谈判技巧是一个十分的内容，每一次成功的房地产交易可能都与成功的谈判紧密联系。A：客观性 B：实务性 C：公正性 D：公平性

E：工厂的生产设备

13、房地产业兼有生产(开发)、经营、服务和管理多种性质，属于。A：第一产业 B：第二产业 C：第三产业 D：第四产业

E：权利型房地产投资信托

14、进行风险防范的必要前提是。A：提高风险的识别能力

B：增强风险意识，正确处理风险危害 C：制定风险的防范措施

D：主动识别经纪业务中的各类风险 E：工厂的生产设备

15、常用的统计调查方式中，适用于那些不能进行或者没有必要进行普查，但需要掌握全面情况的场合。A：典型调查 B：重点调查 C：抽样调查 D：统计报表

E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

16、我国《城乡规划法》规定，按照国家规定需要有关部门批准或者核准的建设项目，以方式提供国有土地使用权的，建设单位在报送有关部门批准或者核准前，应当向城乡规划主管部门申请核发选址意见书。A：划拨 B：出让 C：租赁 D：抵押

E：权利型房地产投资信托

17、港、澳、台及境外人士在中国内地购房签署商品房预售合同时，要交纳的买卖合同公证费为总房款的。A：0．1％ B：0．2％ C：0．3％ D：0．5％

E：工厂的生产设备

18、我国现行房地产经纪行业管理中，通过系统的建设，可以为各级政府部门和社会公众监督房地产企业市场行为提供依据，为社会公众查询企业和个人信用信息提供服务，为社会公众投诉房地产领域违法违纪行为提供途径。A：房地产经纪人员职业资格管理 B：房地产经纪纠纷规避及投诉受理 C：房地产经纪收费管理

D：房地产经纪行业信用管理 E：客户资金代收代付风险

19、下列商业地产项目的营销策略中，适合于老城区或市中心开发的高档物业。A：先租后售策略 B：售后返租策略 C：分割式销售策略 D：拍卖销售策略 E：工厂的生产设备

20、经纪活动主体的是经纪活动本身的必然要求。A：中介性 B：服务性 C：专业性 D：地域性

E：客户资金代收代付风险

21、动机是在的基础上产生的，是由其所推动的。A：需求 B：愿望 C：需要 D：意图

E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

22、房地产经纪直营连锁与特许加盟连锁经营模式虽然都属于连锁经营，具有一定的，但两者的差异也是非常明显的。A：共性 B：影响 C：关联 D：融合

E：客户资金代收代付风险

23、下列关于抽样调查的表述，错误的是。

A：抽样调查大体上可以分成随机抽样和非随机抽样

B：抽样对象的范围直接影响样本的代表性，影响调查结果的可靠性

C：随机抽样最主要的特征是从母体中任意抽取样本，每一样本有平等的机会 D：非随机抽样是指市场调查人员在选取样本时并不是随机选取，而是先确定某个标准，然后再选取样本数 E：工厂的生产设备

24、下列关于预期投资收益率的表述，错误的是。

A：预期收益率就是房地产企业通过房地产投资所要达到的最低收益率，是一个预期指标

B：预期收益率通常包括安全收益率、通货膨胀率和风险报酬率 C：预期投资收益率目标一般用于房地产短期投资项目 D：预投资收益率可以通过总投资回收年限计算． E：工厂的生产设备

25、某建设项目总投资60 000万元，建设期4年，建设完成后用于出租，从投资开始到投资全部收回的预期年限为10年．该项目的预期投资收益率为。A：7．2％ B：8．6％ C：14．3％ D：16．7％

E：工厂的生产设备

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照原则处理。

A：面积误差比绝对值在5％以内(含5％)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持

B：面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，不予支持

C：面积误差比绝对值超出5％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持

D：面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持

E：面积误差比绝对值在3％以内(含3％)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持

2、在下列各项的个人所得中，应缴纳个人所得税的有。A：工资、薪金所得

B：个体工商户的生产、经营所得 C：劳务报酬所得

D：对企事业单位的承包经营、承租经营所得 E：财产代理所得

3、个人住房贷款具有的特点包括。A：固定性 B：长期性 C：零售性 D：分期偿还 E：安全性

4、房屋租赁政策在一些单行法规及地方性法规中有许多规定，在不与《城市房地产管理法》相抵触及新的法规尚未出台之前，这些政策仍将成为房屋租赁的重要依据，主要有。

A：租赁期限内，房屋所有权人转让房屋所有权，原租赁协议终止 B：租赁期限内，房屋所有权人转让房屋所有权，承租人有优先购买权

C：承租人在租赁期内死亡，租赁房屋的共有居住人要求维持原租赁关系的，出租人应当继续履行原租赁合同

D：共有房屋出租时，在同等条件下，其他共有人有优先承租权

E：租赁期限内，房屋所有权人转让房屋所有权，原租赁协议继续履行

5、在各种实践活动中，人们经常运用已有的知识经验对问题进行分析综合、比较概括等，这些思考活动就是。A：想象 B：思维 C：知觉 D：注意 E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

6、决定房地产经纪必不可少的原因包括。A：房地产的特殊性 B：房地产信息不对称性 C：房地产交易的复杂性 D：房地产信息多变性

E：房地产交易的不可估计性

7、投资具有的特性有。A：投资必须有经验 B：投资必须有投入 C：投资必须求回报 D：投资具有风险性 E：投资具有时间性

8、在房地产经纪活动中，公平原则主要体现在。A：房地产经纪机构获得经纪业务的机会平等 B：房地产经纪机构与委托人的权利义务对等 C：房地产经纪活动当事人的法律地位平等 D：房地产经纪活动当事人的民事责任平等 E：房地产经纪活动当事人对自己的行为负责

9、城市总体规划是对一定时期内城市的以及各项建设的综合部署和实施措施。A：发展目标 B：发展规模 C：土地利用 D：发展方向 E：空间布局

10、房地产经纪服务合同的主要特征包括。A：房地产经纪服务合同属于劳务合同 B：房地产经纪服务合同是双务合同 C：房地产经纪服务合同是有偿合同

D：房地产经纪服务合同一般为书面形式的合同 E：房地产经纪服务合同是主合同

11、公民下落不明满的，利害关系人可以向人民法院申请宣告死亡。A：1年 B：2年 C：3年 D：4年

E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

12、房地产经纪人促成客户落定及签约的技巧有。A：准确把握客户真实需求和喜好 B：察言观色

C：启动全面承诺机制 D：消除合同隐患

E：在适当时机提出敏感关键性合同条款

13、房地产经纪人员的职业技能有。A：供需搭配的技能 B：议价谈判的技能 C：获取数据的技能 D：市场分析的技能 E：人际沟通的技能

14、密封材料是用于幕墙面板安装及块与块之间缝隙处理的各种材料的总称，通常有。

A：填充材料 B：骨架材料

C：密封固定材料 D：混凝土材料 E：防水密封材料

15、张某以贷款方式购买住房，贷款期限为3年，年利率为6％，按月计息，则贷款的实际年利率为。A：6．00％ B：6．17％ C：6．37％ D：6．56％

E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

16、下列原则中，属于我国民法基本原则的有。A：平等原则 B：自愿原则 C：公平原则

D：诚实信用原则 E：优先原则

17、目前，上海房地产经纪业内大中型房地产经纪企业的房源管理普遍采用了手段。

A：信息化 B：综合化 C：统一化 D：规模化

E：客户资金代收代付风险

18、房地产居间合同中的义务是。A：如实报告的义务

B：尽力提供居间服务的义务 C：支付必要费用的义务 D：支付报酬的义务 E：保守秘密的义务

19、经出让取得土地使用权的单位和个人，在土地使用期限内，对土地拥有。A：收益权 B：所有权 C：占有权 D：使用权 E：处分权 20、仪容修饰的重点应放在四个方面，房地产经纪人关注自己的仪表就是一种敬业态度的体现。A：面部修饰 B：肢体修饰 C：饰品修饰 D：化妆修饰 E：头发修饰

21、从建筑总平面图中可以看出的内容不包括。A：新建建筑物的朝向

B：该建筑场地的位置、大小及形状

C：建筑物的平面形状，出口、人口、走廊、楼梯、房间、阳台等的布置和组合关系

D：新建建筑物在场地内的位置及与邻近建筑 E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

22、房产分幅图表示的内容有以及与房产管理有关的地形地籍要素和注记。A：房屋权界线 B：控制点 C：界址点号

D：房屋附属设施 E：房产编号

23、房地产经纪服务合同的作用包括。A：维护和保证市场交易的安全与秩序 B：保障交易成本 C：降低交易成本 D：抬高市场价格

E：有效保障合同当事人的合法权益

24、房地产经纪机构经营模式的选择包括。A：客户类型的选择 B：业务领域的选择 C：规模化经营方式选择 D：企业规模的确定 E：组织结构的选择

25、双方阅读租赁合同过程中，房地产经纪人对合同有关条款进行解释，主要包括等。

A：用途条款明确

B：房屋坐落地点应与房产证相同，填好后与出租方确认 C：数字要小写

D：租金及支付方式