商业项目运营管理方案

商业项目运营管理方案（8篇）

1.商业项目运营管理方案 篇一

1、 目标内容

1.1开发网站，建成中国西部资源中心及21世纪中国西部发展、招商引资中心平台，采用英语、法语、德语、日语和简、繁体中文多语种版本及系列的电视片、宣传cd、宣传主题出版物等手段，展示中国西部的开发投资优势和潜力，促进投资引入。

1.2近期以四川为资源基础，主力开发基础网站四川卷，着手四川21市地详及各县的基本情况(人文、地理、气候、历史变迁、自然资源、生态环境、交通通讯、科技教育、主要产业、特色资源、招商项目、组织结构等)。组建企业库、招商项目库、在线投资意向库和人才库四在经济发展资源数据库。

1.3后期扩展平面，组建中国西部其他九个省市区相关资源中心，实现网站内资源整合，从而建立完整的中国西部专题网站：走进西部投资网，承担中国西部开发和招商网站功能。

网站运作上，先期依托传统途径和网络资源，整合信息中心，再以稳定的信息资源和他方商业经济投资信息为基础，实现网站信息系统及动态技术的增值服务。

2、平台建设

2.1组建工作网络环境。由本地程序服务器、数据备份服务器和20台工作终端建立网站设计和测试平台，以nt组建局域网，以asp为网站技术实现，采用ms sql建立数据库。

2.2采用主机托管方式建立网站web主机，专线联入isp保证工作环境和上载下传。

2.3申请国际顶级域名及国内专用域名：westrade.com,westrade.com.cn，支持二级域名系统实现与资源分卷对应的域名系统，如sc.westrade.com为四川卷。

2.4确定完善的网站cis，并尤其注意网站英文名、中文名、域名确定、网站logo、网站风格及文化定位。

3、网站架构、

3.1以nt为web平台，asp为网站实现技术，建立ms sql核心动态网页，实现网站会员注册与认证登录技术，开发bbs实现虚拟社区的部分功能;不设聊天室;开发主题电子刊物，实现注册用户电子刊物的邮件群发技术。

3.2四级分页系统：主页、专题及分卷首页、内容索引页和内容页。采用完全符合html 4.0 及dhtml的网页技术以及优化页面代码和图片技术，实现网站风格的统一，以及不同语言版本的和谐对应链接效果。

3.3以英文页面为默认网站，各种语言版本和各卷之间，采用固定而便捷的链接翻转方式，并在动态检索端口提供选择项，防止卷与卷之间及版本与版本之间的链接失当，保证网站安全。

3.4采用利于纯树型目录结构建立网站文件目录，采用利tcp/ip传输及ascii编码的文件命名。

4、站点设计

4.1建立网站栏目架构，以中国西部经济开发资源和外商投资合作为主题内容，开发以下的板块资源中心：

区域经济动态：建立省、市、区和市地两级经济市场动态信息制。

经济资源数据库：西部企业库、西部投资库、西部人才库、西部招商项目库、

投资创业：外企行动、产业新闻、投资向导、西部调查、西部创业、新经济视点、成功案例

开发论坛：中央政策、专题报道、商务活动、开发动态、供求信息

招商合作：开发动态、优惠政策、西部特色产业、招商专题、洽谈平台

发展研讨：时段性产业调查与投资分析

西部行动：西部论坛、各种展示会交易会洽谈会研讨会等的动态报告、合作开发项目

4.2在功能上实现“四库”资源动态添加、搜索和访问;注册用户管理;专题邮件刊物定阅;浏览用户反馈;动态网页广告;用户间交流;用户信息提交。

4.3主页反映网站版块内容设计和动态功能设计，并设置联系信息、版权信息、各页面导航系统、网站登记、关于本站、帮助系统、人才中心、广告发布等。

5、网页风格

遵循网站cis尤其是vi设计风格，主色调选择天蓝、橙黄，要求结构严谨而简洁。采用模板及css网页风格技术，基于ie 5.0 810_610真彩平台开发，兼容nc测试，单帧设计，1:3分页，标准格式和压缩率网络图片等多媒体;四级页面均提供网站logo、导航系统、版权信息、联系信息和反馈入口;多极页面分色系统。

6、动态功能开发

交互表单和数据库后台是动态网站交互性的基础，建立与内容相关的sql平台数据库，实现用户注册、用户登录、内容搜索、faqs查询等服务，设立用户信息、用户调查和用户反馈表单及自动回复机制。对立动态文字和图片广告交换，实现友情链接网站自动登录，设置主客方网站计数系统和页面计数器。

2.商业项目运营管理方案 篇二

1. 运营组织方式不同

商业房地产的运营管理没有具体的运营管理方法和机制, 它是无形的, 它的主要对象是人, 通过对人实行足够的管理, 才可以保障房地产的顺利进行, 房地产运营管理和制造业不一样, 可以对生产进度, 生产质量等做出有效地控制, 房地产经营过程中很可能因为投资商, 经营者发生变化而发生变动, 如此商业房地产就必须要有随机应变的本能, 只有如此才可以适应商业地产的随机性应变, 才可以更好的保障房地产的经营管理模式。

商业房地产的运营管理不同于其他行业的运营管理模式, 它更加的特殊, 在经营管理中拥有着更加随机变化的性质, 不具有稳定性, 所以只有对房地产运营管理进行特别的关注, 注重它的变化性, 努力跟进它的变化进度, 从根本上解决房地产的运营管理问题, 而不是采用懈怠, 慵懒的方式对待房地产的运营管理, 否则只会为商业房地产运营管理带来被动, 使之不能成功的进行运营, 使房地产运营管理遭受到巨大的创伤。

2. 运营系统的设计方式存在着差异

在传统的制造业中产品和运营系统通常是分开设计的, 只有运用这种方法才可以保障传统制造业的有效发展, 而在商业房地产中运营管理的服务和提供系统是一起进行设计的, 因为房地产运营管理服务是提供系统的有效组成部分, 所以必须注重提供服务和服务体系的共同性, 只有如此才可以适应商业性房地产的运营管理特征, 才可以使房地产运营管理更加茁壮的成长。

通过对房地产运营管理服务和提供系统的整体性, 房地产运营管理可以进行统一的服务和工作, 通过这样的统一性, 房地产变得更加的步调一致, 这有利于工作上的和谐, 使房地产运营管理更加的协调, 如此的一致性, 可以完成房地产一体式的运作过程, 使经营管理和销售成为一站式的服务理念, 这对于房地产的发展起到了很大的帮助作用。

3. 客户存在的作用性不同

在传统的制造业中, 对于产品出厂后, 客户如果发现问题, 才可以同厂房发生联系, 而在房地产的运营管理中, 客户是直接参与生产的, 客户占据着重要的角色, 如果客户是消极的, 那么就会对房地产的经营管理带来负作用, 而客户的积极乐观则会对房地产产生积极的作用, 所以客户的心态直接影响着房地产的兴衰成败。所以只有将客户服务的周到得体就会使房地产的运营管理变得更加顺畅。

4. 员工具有不同的影响性

在房地产的运营管理中员工占据着重要的角色, 因为房地产的管理对象主要是人, 所以员工在房地产的运营管理中占据着主要的地位, 他们的工作状态直接影响着房地产的兴衰, 因为员工服务的客户是房地产所看重的, 员工在轻颂愉快的状态下工作就会使服务的客户更加的愉快欢乐, 如此房地产就会源源不断的获得客户的认可, 使销售额持续增加, 所以这对于房地产企业来说是一种积极乐观的状态, 只有让员工拥有良好的工作环境, 让他们提供优质的服务, 才可以保障房地产的快速发展。

二、商业地产运营管理模式的创新

1. 因地制宜, 与当地的人文地理环境相适宜

人文历史, 自然环境对运营创新意义非凡, 每个地区都有着各自的地理特征, 各自也有着各自的文化底蕴, 记你发展状况也是不一样的。而商业地产和一个地区的经济发展水平存在着相互关联的关系, 所以在商业地产进行运营管理模式的设计时, 一定要以当地的经济基础作为发展前提, 还要考虑到当地的文化历史, 将地区特色和经营管理设计相互贯通, 做到真正的因地制宜的效果。只有如此才能够使商业地产更加具有吸引力, 才能够是适应当地人的消费水准, 才会引起当地居民的疯狂抢购。

同时还需要政府部门对商业地产进行严格的审查, 将资金投入控制在城市经济能力以内, 以多元化的地产风格来进行筹建, 而不是一味的重复建设。

2. 建立新型的资金筹措模式

我国的金融市场获得了很大的发展, 但是这对商业融资地产没有发挥多大的影响, 地产业还是通过间接融资的方式来进行资金的筹措。基金的金融机构没有对其发挥巨大的作用。在不少的中小城市开发对银行的依赖很高, 达到了90%, 全国城市建设对银行的依赖也达到了70%。所以商业地产因为融资渠道的问题难以取得重大的发展。发达国家的成功经验告知我们发展信托, 基金可以为商业地产带来巨大的融资价值, 所以利用地产开发商与信托公司和投资银行合作, 在市场上直接募集资金, 并让资金募集的工作有专业人士进行管理, 这种方法既得到了充足的融资金额, 而且还是资金的筹措和管理得到专业人士有效地管理, 加大了资金的安全性和有效管理, 这对商业房地产是一个很好的结果。

世界上存在着两种主流开发模式, 一种叫做欧美模式, 这种模式是将商业和地产分开让它们各自发展, 一个是进行投资开发的另一个就会进行后续的经营。另一种模式就是亚洲模式, 这种模式以日本为主要的实施对象, 它是将商业和地产进行有效地融合, 如此两种资本便可以相互贯通, 形成庞大的资本链, 在风险面前, 它们也可以相互支撑, 这样既能很好的促进双方发展, 还能够使双方更好的进行自我保护。而我们适合那种运营模式还不得分晓, 在近些年来, 众多的大型房地产将零售行业融入到房地产, 这条路很有发展前景。

3. 与现代化计算机媒体的连接

如今的时代伴随着计算机的出现而变得更加高端, 一切事物在计算机的干预下变得简单轻松, 然而对于房地产也应该融入计算机媒体, 如此才可以加快房地产的宣传和销售。如今的房地产销售可以利用计算机的信息化和普及范围的广泛性, 可以在网络上对房地产的销售信息发布到网络上, 形成波及范围广泛的宣传, 只有如此才可以促进房地产的宣传, 使之变得更加适应于房地产商, 网民可以通过自身的需要只需要点击开房地产的网站, 那么关于房地产的一切信息便一一展现在需要者面前。

同时房地产的设计和图纸都可以通过互联网进行, 如此加快了房地产的办事效率, 使房地产的工作更加容易轻松。所以房地产的发展和渗入离不开网络的渲染, 只有通过网络才可以使房地产真正的适应社会, 才可以促进房地产的广泛传播, 制造房地产消费浪潮, 形成更加有力的趋势。

4. 房地产的设计应该具有现代化不断地开创设计新风潮

商业房地产的设计应该具有现代化的气息, 因为时代时刻在变化, 所以只有将建筑设计的符合时代的需要, 才可以使房地产更加顺应时代发展的趋势, 商业房地产以商业街和大型的商场为主, 这些地方的设计必须要有新颖性, 只有符合新鲜开创性质, 那么这些房地产才会拥有更好的销售, 商业房地产是面向大众的, 所以它的设计一定要符合现代化的气息, 拥有前卫时尚的特点, 只有新奇才可以与众不同, 只有前卫时尚才会引起注意力, 才会吸引更多的人前来进行购物。

商业房地产的开展必须挑选具有创作才华的设计师, 只有这样才是对商业房地产的最有力的支撑, 才是对房地产最有力的创新, 商业房地产的创新理念必须合乎时代的标志, 突出个性化和实质化, 不能设计一些只顾美感而没有实际效用的建筑物, 所以只有将实效和外形结合起来才可以保障商业房地产的良好建造。

商业房地产的设计和商业房地产的运营管理有着密切的关系, 只有让商业房地产拥有实际有价值的产品才可以促进运营管理的有效实施, 才可以保障运营管理的顺利开展, 所以商业房地产的设计和建造是房地产运营管理的有效前提。

三、商业房地产运营管理模式的应用

1. 统一管理的运营管理模式

市场, 策略, 战略等几个方面是统一运营管理模式的主要内容, 所以无论什么项目的开始都必须是市场, 但是市场的规律是千变万化的, 由于市场信息知道的不及时, 就会使调研的结果失去准确性, 使决策具有了错误性。所以企业必须要注重调研, 只有如此才能够使决策更加科学化, 更加的正确。对市场有一定的了解之后, 还要根据自身的特点和实力进行产品的设计, 对我们能够给与顾客什么和我们能够怎么提供这样的问题应该做到清楚地回答。一个房地产只有不间断的为客户提供价值才可以永久的发展下去, 往往各项正确化的策略是项目运营的有效保障。同时还要对策略进行有效地指导, 只有这样才可以给企业更多的价值, 才可以让客户满意。统一运营管理模式的特点是有强大的聚合力, 运用如此的管理模式大多是资金雄厚, 实力巨大的开发商, 他们具有相当一部分的忠实的投资者和经营者, 品牌效应可以再这里得到很好的体现, 如此的情形会像滚雪球一样吸引商家进来。统一经营管理模式通过打造强势的开发商, 投资者甚至使经营者, 制造出优秀的商业项目, 从而使商业项目不断的获得好的成绩, 所以这种模式只适应于大型的商业机构, 只有如此才可以保障大型商业机构的更加壮大。

2. 需要和零售相结合

零售在商业地产运营管理中的出现是中国的首创, 通过零散销售统一经营和零散销售各自运营等几种零售的方法进行地产的销售。各自经营是指各自购买商铺以后进行各自的经营, 开发商没有了插手的权利, 如此的运营模式主要使用于商业街和一些不大的商业地产, 如此的模式对开发商资金的周转是有利的, 能够保障他们较高的售价收入并且可以在短时间内将资金收回, 可是这种经营模式可能会出现混乱, 各自顾各自的状况, 如此一来对发展和长期的利益形成了一定的不利影响。而且应为一些店主没有足够的认识也没有长远的眼光, 为了图一时之利, 使商业街降低了身价, 使商业街的档次降低, 不利于商业街的长远发展。

四、商业地产项目运营管理模式的实际意义

商业地产项目运营管理模式是房地产进行实际操作的有效过程, 它是实现商业地产良好的发展的必要经过, 只有确保商业地产项目运营管理模式的有效性的实施, 才可以足以保障商业地产的华丽转身, 才能够使房地产进入一条更加宽广的大路。如果没有商业地产的运营管理, 那么商业地产项目将会失去方向, 失去运作的动力, 如此的商业地产项目不可能得到发展和继续。

商业地产项目运营管理模式是地产企业发展的重要组成部分, 它的有效进行可以促使地产企业更加健康茁壮的成长, 地产企业的发展离不开运营管理, 地产企业通过运营管理使自身获得有效地整改, 使销售工作得到了指引, 在地产企业的运营管理之下, 地产企业会更加的辉煌, 会带给企业更大的成效, 使企业稳步的行走在严酷的经济制度下。

我们的生活离不开地产公司, 因为我们需要住房, 我们需要在商业地产的作用下进行更多性质的住房需要, 所以只有使地产企业拥有健康发展的道路, 那么我们生活里所需要的住房条件才能有所保障, 我们才能够更好的进行生活, 我们的生活质量才会获得大大的提升, 地产企业是我们幸福生活的有力保障, 更是我们实现美好愿望的助力。所以地产公司应该得到稳健的发展, 成为我们生活中的有力支撑。

五、结束语

商业地产项目的运营管理是商业地产发展的有力保障, 只有对其进行改革和创新, 使商业地产项目的运营管理得到实际的应用才可以保障商业地产的更加进步, 对商业地产运营管理可以保障商业地产的井然有序的经营面貌, 如此可以促进商业地产的有序发展, 使商业地产拥有更加宽阔的发展空间。

参考文献

[1]杜鹃.大型商业地产运营管理研究及应用[J].苏州大学, 2010.

[2]沈青.基于项目全生命周期商业地产开发运营模式研究[J].中国科学院大学, 2014.

3.我国工程项目造价管理商业化研究 篇三

关键词：造价管理；商业化；发展趋势；建议

引言

中国现代的建设工程项目管理发展起步较晚，随着中国经济进入新常态，广阔的国际市场对中国的建筑咨询企业提出了更高的竞争要求。尤其是项目决定前的可行性研究阶段，项目造价估计和投资管理成为项目选择的关键。为应对当前的经济形势和全球化趋势，工程项目管理日趋信息化，国际化和全程化，工程项目造价管理也不再局限于事前控制和项目分析，还包括了对项目建成后的社会效益的评价和项目建设过程中的动态调整。本文中国的建设工程项目造价管理的发展历程进行分析，总结其发展问题并提出其商业化发展建议，从而推动其理论研究。

1.工程项目造价管理的主要内容

1.1工程项目造价管理的含义

工程项目造价管理根据工程造价的定义来看，有两种含义，一是对建设工程投资费用的管理；二则是从最后的工程价款来看，被定义为是对工程价格的管理。[1]

1.2工程项目造价管理的主要内容

工程项目造价管理的主要内容就是合理地确定和有效地控制工程造价。当然这里也包括项目的决策时期对项目投资价格的初步预估，项目建设期的工程主要投资的协调控制，和项目建成后的工程最终给付价的确定以及项目的后续维护费用等内容，即对建筑工程造价管理及建筑工程价格所进行的全过程组织活动[2]。工程项目造价管理不仅是要控制投资，还要实现工程“质量、投资、控制”的三项平衡，做到相互促进，从而保证项目的顺应运营，不仅满足项目各方主体的正当利益，还能创造出更大的社会价值。

2.中国工程项目造价管理发展历程

2.1传统的工程项目造价管理阶段

在新中国成立之初，受计划经济体制影响，我国对于工程项目的造价多采用套用国家或地方统一的工程量定额和工程造价定额，逐项计算相加得到最后的工程造价。传统的工程项目造价在当时仍符合国情，完全摒弃市场的调节作用，缩小了行业竞争，但这也加剧了国家建设主管部门的工作负担，同时不利于行业技术革新和企业的后续发展。

2.2 现代工程项目造价管理阶段

随着中国市场经济体制改革的不断深入，云南鲁布革水电站工程的顺利完工，成为了现代工程项目造价管理改革的里程碑事件，传统的由国家定价的方法显然不适应当时的建筑行业的新发展。现代的工程项目造价管理的理论研究和实践应用逐步开始，国内最显著的成果是全过程造价管理模式，包括工程项目全过程造价管理、工程项目全要素造价管理、工程项目全风险造价管理和工程项目全团队造价管理。[3]

2.3 工程项目造价管理商业化发展阶段

随着工程项目管理的重要性的日益显现，工程项目造价管理也成为其不可或缺的一部分，如何实现其商业化，并规范其市场主体行为成为建筑业新焦点之一。专业的工程咨询公司逐步发展，脱离原有的建设单位，组织专业人才进行造价核算。建筑业中的保险公司同样是其商业化的表现之一，运用精准的风险分析，对拟建工程进行风险预估，从而保障工程的顺利建设。

3.国内建设工程项目造价管理商业化发展问题

3.1各方对工程项目造价管理观念认识不足

由于我国现代工程项目管理萌芽之时受经济体制限制多，到其高速发展时期又恰逢经济改革，无法完全适应我国国情，现如今仍多采用由业主临时组织项目指挥部来进行工程的各方调度或者用施工总承包来取代工程项目造价管理这一环节。工程各方参与者易受短期利益影响，不遵循造价管理的科学规律，做出与项目长期利益相悖的决策，从而影响工程的后续发展。部分经济不发达地区对项目造价管理理念认识不足，从而导致工程项目造价管理企业无法有效开拓当地市场。

3.2相关法律体系建设不完善，外部环境恶劣

国家自上世纪90年代开始，陆续出台了许多与工程项目管理相关的规范标准，但仍未形成完整的定额体系，对于建筑市场内的各类违规行为仍没有给出明确的有关法律规定，地方性差异大，无法为工程造价管理企业发展提供充足法律保障，工程合同管理混乱，企业找不到有效责任法，这也为工程项目造价管理企业的发展带来了阻碍，为及时改善当前建筑市场对工程造价管理企业的不利外部环境，形成权威性的指导性定额计价标准，打破地区限制刻不容缓。

3.3工程造价管理企业自身问题

国内专业的工程造价管理公司数量不足，在与国际同类公司进行业务竞标时无法形成有效的国际竞争力。企业内的人员管理制度不够规范，无法有效识别专业造价人员。企业的社会负担沉重，大批现有工作人员不具备相应的知识技能，对国际新型的工程造价管理模式了解不足，无法熟练掌握先进的管理信息系统，导致行业整体竞争力下降，无法扩大企业现有市场。

4.中国工程项目造价管理商业化发展建议

4.1形成统一的行业标准

当前的工程项目所采用的招投标模式，一般是由业主选择工程咨询公司给出参考定价，然后由施工企业进行投标。但当前并没有形成统一的行业参考价格，不同地区的施工企业在应对跨界竞标时常面临定额不同，计算标准不同等问题，这对于我国工程项目造价管理的发展形成了地区分割，既不利于理论研究和模式创新，也不利于实现工程项目造价管理的商业化模式，同时在改革信息管理系统时难度更大。

4.2 提高工程造价人员的整体素质

工程造价行业从业人员采取持证上岗模式，但由于国家在该方面法律规范不够完善，认证制度漏洞较多，导致仍存在大量的无证人员，这也降低了建筑业中，工程咨询企业的生存空间。某些工程造价评估单位的管理层缺乏专业人员，企业整体管理混乱，且较多为原审计行业的工作人士，对于造价工程管理的创新能力有限，不利于企业自身发展，无法创造更多商业利益。因此提高行业整体从业者的业务能力，培养复合型人才，促进工程项目造价管理模式的新一轮改革，使其更适应新时期工程项目的发展规律，有助于中国建筑行业的进一步发展。

4.3工程造价管理信息化

中国的造价管理企业现今仍多采用静态控制，对工程的整体造价进行预估，包括工程预付款制度，投资预算等。但当前的工程项目管理具有多种风险因素，会对项目的进展产生不可预估的影响，这就需要工程造价管理同样实现信息化，模拟各方因素，从而做到动态观察，实时调整，而且工程项目管理信息化同样是国际管理模式的发展趋势之一，进行信息化研究和开发能推动我国工程造价管理企业进一步与国际接轨，从而促进行业发展和企业自身业务水平的增长。

5.结论

中国的工程项目造价管理企业的发展与中国的市场经济体制改革紧密相连，消除地区分割，统一行业标准，发挥市场调节作用，实现良性竞争，从而有效推动造价管理模式的进一步改革，为企业发展创造良好的外部社会环境。工程造价需要由专业性极强的人员进行管理，提高从业人员的素质对管理模式发展尤为重要。建筑业的发展也对工程项目造价管理的信息化提出了较高要求，这也需要企业管理者进行技术更新和人员培训，以便及时适应行业变化。在工程项目管理过程中，要将造价管理贯彻于工程项目的整个寿命周期，从而实现各个阶段的有效控制和最后的效益共赢。（作者单位：南京农业大学工学院）

参考文献：

[1]徐蓉.工程造价管理[M].上海：同济大学出版社，2005.

[2]张树捷.BIM在工程造价管理中的应用研究[J].建筑经济.2012（2）：20-24.

4.XX商业步行街项目推广方案 篇四

（X月X日——X月X日）

一、前期工作总结

经过前期的工作准备和推广宣传，虹桥商业步行街在X月XX日当天开始进行公开派筹，派筹情况不容乐观，经过分析，有如下几点原因：

1.推广方式上形式单一，渠道窄。所采用的惯用宣传手法（如：报纸、夹报、户外广告）不能发挥作用，宣传的诉求点空洞，没有实质性的内容能有效吸引客户群的关注。在SP活动的时间选择上有失误，未造成轰动性的效果。

2.没有一个充分的理由能让客户产生购买欲望，缺少能有效吸引人气的理由与卖点。

3.街景工程和推广宣传严重脱节，项目派筹准备不足，比较仓促。4.推广中没有注重推广的执行监督力度，使推广方案不能有效的传达到客户手中，降低了信息发布的有效受众面。

5.项目硬件准备上不足，现场没有达到预期的商业氛围的效果，现场销售氛围较差，这也是造成项目现场冷清的重要原因。

6.销售方式单一，相关问题（如：优惠政策、销售模式等）没有及时解决，对客户没有吸引力，造成了咨询客户和下单客户比例的严重失调。7.广告设计的表现立意不足，画面单一，色彩昏暗，没有充分表现出虹桥商业步行街的时尚、休闲、地方特色的三大主题。

8.江油市同质产品过多，分流了相当一部分客户，造成了每个项目都“吃不饱”销售不畅的现象。

二、后期宣传推广安排

江油市是一个经济较发达的二级地市，但市民获取信息的渠道比较单一，传统的宣传手法不能达到宣传的目的，故而，我们必须及时调整推广方式，采用一些通俗并行之有效宣传手法。

 现场包装

销售现场是客户最终达成成交的最后地点，现场氛围的营造直接关系到客户对虹桥商业步行街未来发展的信心，和嘉公司认为现有销售环境还有待完善，具体要求如下：

1.街景的环境的完善，灯光、休闲设施、景观设施、广告宣传设施必须在九月十日前全面完工，争取在项目正式开盘销售日完成整体销售环境的营造。

2.销售中心室内环境的完善，现场广告片的制作（9月10日前完成）、展板、吊旗、软环境的装饰。

 销售方式

通过前期的工作总结，我们在推广上要注意市民整体素质和对信息接受的程度，尽量在文案的创作上做到大众化、具体化。

1.派筹方案采用小订金的方式运作

 小订客户：对于订购客户，缴纳1000元订购诚意金即可冲抵后期购房款10000元。 资料的准备：订购协议书

2.推出“带三年租约销售、并一次性返还” 的政策增加投资者信心。3.改变以往的销售方式：将宣传后等客户上门变为主动送信息上门，由销售人员每天上街派发DM单同时对客户进行登记，并即使回访。用主动灌输的方式使客户了解接受我们项目

4.有奖销售：凡在开盘当日签订合同的客户均可参加现场抽奖活动，奖品为各种家用电器。

 SP活动

因为现有销售中心地理位置比较偏僻，很难聚集人气，所以现场的SP活动便成为了聚集人气最有效的方法。

 市区彩车巡游：每天通过精心包装的彩车，极具感染力的广播说辞，现场置业顾问的解说，形成一个流动的销售点，达到销售目标。

 设立流动销售点，专设销售看楼专车，定期（每周六、日）在江油市主要繁华街道进行项目的宣传推广。

 现场搭设临时舞台，定期（每周二、四、六、日）举办活动（具体实施活动另做计划），争取在短期内形成轰动性效应。活动内容主要考虑：江油歌手擂台赛、露天电影天天看、啤酒大赛（中间穿插有奖竟猜）等最聚人气的活动。

 针对晚上客户较多的情况，调整工作时间，利用晚上客户较多的有利条件配合现场活动达到成功派筹的目的。

三、后期各阶段具体实施安排

项目正式开盘前（9月1日——9月18日）阶段是项目是否能成功销售的重要阶段，该阶段的推广宣传将会达到销售过程中的第一次高潮，并一步步将该项目推向巅峰。准备工作：

  DM单的设计、制作————9月5日完成

价格体系、价格计算单、销控表的设计、制作——9月5日完成  电视广播宣传（现场、电视）————9月3日完成配音和背景音乐的制作。 巡展路演（彩车、广播说辞、路线安排、人员配备、宣传资料）————9月1日完成  市中心及中坝剧场户外广告————9月5日完成设计、9月6日完成制作  室内展板、户外展板、过街横幅————9月5日完成设计、9月6日完成制作  室外街景、灯光工程——强烈希望能在9月10日前销售中心前的区域全面完工   销售现场及户外布置——9月5日前完成

置业顾问的二次培训——9月5日前每天中午1：00开始，时间：1：00——2：00  开盘奖品准备：9月25日千与电器商场联系完毕开盘奖品展示事宜。 夹报

时间安排： 9月8日、9月10日、9月13日、9月15日、9月17日、9月20日、9月22日、发行媒体：华西都市报、成都商报、绵阳日报（江油发行站）发行数量：（暂定）每次10000份，自留15000份，共计：85000份

 SP活动（虹桥义演艺活动、虹桥杯现场卡拉OK大赛、业主恳谈会等项目）

从前期客户来访来电来看，销售现场对客户的吸引力起了重要的作用，而SP活动是聚集人气最有效的方式。活动一：虹桥义演 

活动时间：每周三、四、六，晚7：30——8：30

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活动内容：歌舞表演、虹桥有奖问答、惊喜气球、抽奖活动  

活动地点：虹桥步行街内

演出道具准备：舞台、舞台背景、音响系统、灯光系统 

资料准备：DM单、手提袋、礼品、项目提问的文案、气球（内含购房优惠奖金）、抽奖箱等 

人员准备：演艺人员、主持人、置业顾问、现场控制人员、保安人员、协助人员若干。

活动宗旨：该活动要通过大型演艺活动聚集人气，在通过项目的有奖问答和现场抽奖活动提高项目知名度，使活动和项目的宣传推广相互呼应。活动二：虹桥杯现场卡拉OK擂台赛 

活动时间：每周五、日，晚7：30——8：30

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活动内容：歌手卡拉OK表演、虹桥有奖问答、惊喜气球、抽奖活动  

活动地点：虹桥步行街内

演出道具准备：舞台、舞台背景、电视、音响、灯光系统 

资料准备：DM单、手提袋、礼品、项目提问的文案、气球（内含购房优惠奖金）、抽奖箱等 

人员准备：演艺人员、主持人、置业顾问、现场控制人员、保安人员、协助人员若干。

活动宗旨：该活动要通过现场观众的参与，通过项目的有奖问答和现场抽奖活动将活动推向高潮，并通过活动来提高项目知名度，使活动和项目的宣传推广相互呼应。

活动三：业主恳谈会 

活动时间：开盘前一天（9月27日）

晚：5：00——8：00

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活动内容：嘉宾致词、业主恳谈会、晚宴、歌舞表演

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活动地点：暂定

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活动道具准备：活动场地

资料准备：签到表、DM单、手提袋、礼品 人员准备：出席嘉宾、主持人、置业顾问、现场控制人员、保安人员、协助人员若干。

 活动宗旨：该活动旨在前期的客户积累基础上通过该活动增强客户的投资信心，解答客户疑问，为爹二天的成功销售打好坚实的基础。

5.商业项目运营管理方案 篇五

董事长及各位领导：你们好！

经过短暂的几天工作了解，针对项目商业运营存在的问题，我对三江商贸成项目商业运营工作提出具体实施调整方案，以此来解决项目现阶段开发期遇到的障碍：一期商家经营状态低迷、二期招商进度缓慢。作为返租经营、分期开发的商业地产项目，必须以“三分招商、七分运营”的模式进行项目运作，否则项目持续性开发失败的风险系数极大，最后的结果是商铺滞销、空铺率高，项目无法良性持续开发完成，项目投资失败。因此商业运营管理工作必须得到决策层高度重视，保证项目零风险成功开发，项目投资回报效益最大化。

一、商业运营管理公司经营管理工作调整计划：

1、入住经营商户恳谈会工作实施：从8月份开始每月月底组织召开以此商户恳谈会，参会人员从每个经营业态选取商户代表5—10人，会议地点在公司会议室，会议形式为茶话会举办，运营公司以此收集了解商户信息、商户动态、征求商户科学建议、市场营销思路探讨，双方在友好的氛围下进行互动交流，达成共识。

2、入住商户信息资源库建立：用时1个月完成入驻商户档案建帐、商户台帐建立，运营公司随时了解三江商贸城拥有的产品结构，市场销售优势、费用收取事限，保证公司相关费用及时安全收缴及市场营销活动针对性推广。

3、三江商贸城一期、二期、市场营销推广系列活动方案制定实施：用时两个月完成年度（2014年9月—2015年9月）系列市场营销推广方案制定，明确营销推广费用成本、营销主题、活动时间、活动内容、活动预期效果，营销推广全案宗旨：每周举办特价商品让利促销活动，每月举办一次大中型行业专题展会、行业学术研讨会、新品发布会、公益爱民交流会等，目标是一年内炒热三江商贸城商业氛围，引起佳木斯是消费者关注度和光顾消费欲望。

4、专业商业运营团队打造工作实施：用时一个月完成商业运营公司现有团队人员重组，引进从业经验丰富的中层管理人才，真正的定岗定编、定工作流程，定周、月、季度、年度工作目标计划，进行全方位的绩效奖罚机制，建立一直专业精干的商管团队给商户提供管家式的保驾护航，让商户在三江商贸城放心经营做生意。

5、消费客流引进三江商贸城渠道（交通组织）工作实施：用时2个月完成顾客免费接送车配置，开通两条专线免费中巴接送车，线路不定期调整，每天半小时一班往返运行，车辆可从社会租赁使用，也可自购，以此解决顾客光顾三江商贸城交通不便问题（政府公交线路单一且班次少），同时会提升三江商贸城商业人气，有了人气就不愁没有生意。

6、三江商贸城专业市场资讯内刊（市场导报）投放实施：用时2个月完成第一期编辑发刊，资讯内刊全年发行，每月一期，专刊内容包括：商户产品介绍、商业动态、特价促销信息、行业新闻、三江商贸城发展动态、行业论坛、企业文化、当地风土人情等，专刊投放对象面对企事业单位、行业协会、同类市场商户，投放形式以邮寄，夹报、上门派发为主，以此提高三江商贸城公众知名度及市场信息有效传递。

7、三江商贸城现场户外导示识别系统配置功能改善：自编街路命名，在各街路口增加功能区域提示牌、商业运营公司办公区指引牌，以此营造三江商贸城优美、便捷商业环境。

8、商业运营公司财务月报表及独立建帐工作实施：审计控制各项费用支出，及时收缴费用，每月核算汇总收支平衡线，做好经营风险预警提示和信息公布，达到商业运营过程中开源节流的目的。

二、招商拓展工作调整计划：

1、现有招商团队重组：引进从事过招商经验的新人加盟，淘汰业绩能力较差的现有招商人员，进行系统招商技巧和业务能力提升培训，将三江商贸城指标进行绩效考核，以此保证三井商贸城二期招商如期完成和三期商户资源累计。

2、招商渠道强化搭建：多渠道实施招商业务外拓，重点实施周边临近市、线、乡、镇、省城驻点招商及项目推广，联系行业协会，招商代理公司联合招商，达到选商效果。

3、招商重点工作实施：文明规定及大力倡导老带新商户招商奖励政策，此方式招商周期短，成功率高、招商成本低。

4、招商工具完善：重新设计印制三江商贸城完善招商手册，增加丰富招商手册宣传内容：重点阐述三江商贸城未来市场销售份额占有率、项目平台优势、专业运营团队服务优势、项目市场营销推广优势，开发商实力优势，政府扶持优势等，勾画出一个美好前景的未来，激发客户进驻三江商贸城投资热情。

5、租赁政策审批制度实施：租赁政策是公司重要收益部分，不能一放到底，招商经理、招商总监、商业运营总经理、董事长应有不同审批标准，在招商洽谈过程中给自己留有回旋余地，招商本身就是多个回合的拉锯式商务谈判，如把招商政策底线直接放给一线人员，以此洽谈不成功就会造成客户流失或再次降低租赁政策重新洽谈，这样严重影响公司收益和总体招商拓展无法把控。

6、招商部设立专职招商总监实施全面招商管理工作：上规模、分期开发商业地产项目招商管理工作是非常重要的，必须配备一名经验丰富和管理能力极强的职业经理人管理建设招商团队，招商人员不仅是租赁商铺那么简单，它的职责更多的是项目营销推广，没有一套优秀的招商拓展方案（战术打法）是打不赢这场战役的，现阶段的招商工作就像在菜市场买菜一样：讨价还价，这样的招商业务实施成功的机遇太低了，结果不理想也是正常的，接下来就会出现租赁再次下调和招商周期延长。

7、三江商贸城二期招商广告宣传投放实施：先炒热市场后进行行业务拓展，而且要做好各种招商准备工作哦集中式招商，这样招商效果才能事半功倍，现阶段招商人员分散式招商是没有效果的，广告宣传以短信群发、微信建群、车体广告、DM单形式实施。

8、三江商贸城一二期招商业态补充：1—2家银行金融机构营业厅招商引进业态，商务快捷连锁酒店，西餐厅、康体健身中心业态各招商引进一家，重点招商引进5—10家建材家具汽配五金品牌展示体验馆、行业协会办事处，以此丰富三江商贸城多功能商业服务配套内容，真正提供一站式服务功能。

三、营销策划工作调整计划:

1、三江商贸城品牌塑造工作实施：①保安保洁仪容仪表重新包装，白班保安年轻化、服装更换时尚款式、配备相应警械器具及两轮立式电瓶巡逻车②项目现场墙体广告版面更新，以三江商贸城一期促销让利、二期隆重招商、运营服务理念、一站式购物平台、项目优势为主题宣传内容③项目四周沿街主建筑物灯光亮化装饰及楼顶店招广告增加，达到项目 24小时对外展示功能。

2、三江商贸城专业网站建设实施：独立开发三江商贸城专用网站，研发电子商务平台进行连接，为招商、产品推介、商品购买、营销推广、信息发布提供网上交易i功能业务。

3、三江商贸城会员制工作启动：针对入住商会建立会员体系，由商业运营公司倡导发起三江商贸城联盟会员俱乐部，设立会员章程及享受的特权，实行收费入会，会员特权以优先享受运营公司的市场推广宣传参与权、经营管理建议权、大宗商品退购交易权、定点物流配送合作单位优惠折扣权等，让商户真正参与到三江商贸城的市场经营管理活动中，这样我们以后的所有营销推广活动都有一定基础商家支持和参与，我们搭建的平台和活动的举办只有商户的参与才有良好效果和价值体现，主角是商户、配角是商业运营公司的推广思路才是正确的。

4、三江商贸城运营期年度市场营销推广方案策划实施：重点考虑冬季市场营销推广主题及场地设置，考察借鉴哈市、北京同类市场冬季是如何做市场营销推广的，针对性制定实施我们的冬季营销方案。

5、运营公司办公区外墙公告栏设置：保证运营公司各项制度、指令、理念、文化信息及时对外发布和形象展示。

6、策划部人员配置增编：增加1名编辑、1名平面设计，加强市场营销推广力量。

四、建设性工作计划：

1、三江商贸城经营管理工作开发模式实施建议：给商业运营公司定年度经营管理考核指标，签订目标责任状，实施承包式经营管理，各项经济指标有数据标准计算出来的，商业运营公司经营管理工作彻底独立运作，取消开发公司各项审批程序，实行月审计商业运营公司监督机制，将开发公司同商业运营公司剥离开来，才能职责分明，才能专业的事专业的人去做，两个公司业务性质在项目开放过程中角色不同，一个是短期行为，一个是长期持续行为，一定不能把业务混在一起管理的，分开也规避了三江商贸城经营状况不佳时给开发公司带来的连带责任风险。

2、三江商贸城二、三期招商工作调整建议：实行联动招商，聘请1家招商代理公司驻点招商，聘请多家招商代理公司非驻点合作招商，多线招商加大业务拓展区域、缩短招商周期、减少客户流失，几只招商团队存在因竞争产生无限招商动力的，这样为二三期招商上了多重保险，有利无害！

3、三江商贸城物业费标准调整建议：现有标准1.5元/米2物业费严重低于同类专业市场水平，根本不够支持商业运营公司运营成本，应该在3.8元/2物业费基本持平，建议二期物业费标准定在3元/2，这样才接近行业标准，我们亏损和不合理投入才能改变。

4、招商提成标准调整建议：现有招商退队佣金（提成）过高，提成相当于2月租金（租赁政策免租期是20个月，三年合同期，平均每月租金15元/米2），项目招商成本太大了，如此超高佣金还不如委托一家招商代理公司负责招商，也减少公司很多精力和成本投入。建议取消底薪或下调租金，并给每个招商人员定周、月、招商指标进行业绩考核。

5、招商运营公司薪酬标准调整建议：现有商业运营公司人员工资标准相对项目规模而言偏低，建议在原有基础上上调20%，引进优秀同行业人才和应届大学毕业生，为项目在开发做好人才储备和培养。项目规模决定人才素质和能力匹配，人才素质和能力整合取决于薪酬水平，一定不能参照本地市场工资水平制定，项目运营期人力成本是无法压缩的，如何组建打造一只精干专业运营团队为商户提供管家式服务才是我们研究的课题。

6、借助外部关系拓展政府定点采购单位确定及企业团购、大宗采购合作：为商户寻找市场商机，此工作由客服部负责，前期需要投入相应拓展公关费用，而且有一定难度，但是只要找对公关方法是会成功的，这样做会吸引客户入住三江商贸城投资经营，对三江商贸城二、三期招商和销售有一定促进作用。各位领导！由于时间短，对项目的了解可能不够全面，一些想法可能欠缺考虑，还请见谅为谢！以上工作计划能付落地变为现实？完成的结果如何？在于公司对项目运营体制上的改革决心和团队的协作配合程度，以及工作计划人的定位和授权程度！否则一切都是空谈！

6.商业物业管理方案 篇六

商铺是指从事具体商业行为的物业。按其经营方式主要为单体经营，集中管理的模式，对商业街商铺进行统一管理，是目前开发商普遍推行的一种方法，管理的好，对培育区域商业中心和商业品牌有重要影响。

对于开发商来说，开发、销售商铺是前提，但只有开发、销售是不够的，还必须成立专门的商业管理公司对商铺进行管理，才能长久发展。

目前国内商铺购买者有很多是依靠收取租金，归还银行商铺按揭贷款，在这种情况下，开发商对商铺的管理更为重要。如果商铺商业管理不力，影响商铺业主的租金收益，业主不能归还按揭贷款，最终风险还是要落到开发商的头上。

1.0商铺物业管理理念

商铺是有计划的商业聚集,对商铺进行“统一管理,分散经营”是商铺区别于其他房地产的核心特点。

“统一管理”，要求商铺必须由代表业主权利的、受业主、开发商委托的管理公司统一管理，没有统一管理的商铺是难以经受激烈的零售业市场竞争。

“分散经营”，是商铺对消费者和经营者间的交易提供场所，商铺的管理者不能直接进行商业经营，只是在消费者和经营者之间搭建桥梁。

1.1.商铺的统一管理的理念在于统一招商管理、统一营销、统一服务监督、统一物管。

为了达到“统一管理,分散经营”的管理模式，在商铺销售合同中都应该约定承租户必须服从管理公司的统一管理。在法律上确定商铺管理公司的管理地位。

1.1.1 “统一招商管理”要求招商的品牌审核管理和完善的租约管理。“品牌审核管理”指：招商对象需经品牌审核后才能进入。

审核包括对厂商和产品的审核，须具有有效的营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格委托书（适用于批发代理商）、品牌代理委托书（适用于专卖代理商）、税务登记证、法人授权委托书等。

“完善的租约管理”指：签定租约、合同关键条款必须进入。

租约管理包括约定租金、租期、支付方式、物业管理费的收取等，还有其他比较关键的租约条款管理，比如：

承租户的经营业态是受到整个商铺的统一商业规划的限制，如果发生重大变化，须经业主委员会的认可（业主委员会成立之前，经开发商认可）； 营业时间的确定；

承租户的店名广告、促销广告的尺寸大小、悬挂位置、语言文字方面须接受统一管理；

为整个商铺促销承担的义务；

承租人对停车场的使用，确定有偿还是无偿，有无限制；

投保范围事宜；

是否统一的收银等

1.1.2 “统一的营销管理”有助于维护和提高经营者的共同利益。

由于目前商业竞争激烈，打折降价的促销竞争手段比较流行，以吸引购物者光顾。管理公司应该为商铺策划好1年12个月的营销计划，所谓“大节大过、小节小过、无节造节过”。

组织策划相关的促销活动，所发生的费用应预先与业主沟通预算，经业主同意后，对实际发生的费用按照承租户销售额的一定比例进行分摊。如果商铺统一收银管理，就能较好地执行按销售额分摊费用。

1.1.3 “统一的服务监督”有助于经营者间的协调和合作。

商铺须设立由开发商领导、商业专家组成的管理委员会，指导、协调、服务、监督承租户的经营活动，保证商铺的高效运转。常见的方式有： 指导项目：店铺布置指导、促销活动安排；

协调项目：协调经营者之间的紧张关系，增进经营者之间合作； 服务项目：行政事务管理；

监督项目：维护商铺的纪律、信誉，协助工商、税务、卫生、消防等部门的管理。

1.1.4 “统一的物业管理”有助于建筑空间的维护和保养。

商铺的物业管理内容包括：养护建筑、维护设备、保证水电气热正常供应、公用面积的保洁、保安防盗、车辆管理、绿化养护、意外事故处理等。商铺的各项设施的使用频率较高，统一管理有助于对物业设施设备有计划的保养与维修，增加使用的安全性和耐久性。2.0商铺物业的管理特点 2.1 顾客流量大

商铺进出人员杂，不受管制，客流量大，易发生意外，安全保卫工作非常重要，有些零售商品易燃易爆，因此消防安全不得有半点松懈。同时商场在发生突发事件时，疏散相对较慢。安全管理应特别慎重

2.2 服务要求高

要物业管理服务面向商铺置业人和使用人，向他们负责，一切为他们着想。促进商业物业保值、增值；同时为使用人和顾客营造一个安全、舒适、便捷、优美的经营和购物环境。这是商铺物业管理服务的根本原则

2.3 管理点分散

出入口多，电梯（客梯）、观光梯、自动扶梯等）分散，需要的保洁、保安人员相对较多，管理点分散，管理难度较大是商业物业管理的特点。

2.4 营业时间性强

顾客到商铺购物的时间，大多集中在节假日、双休日和下班及晚间，而平时和白天顾客相对少一些。统一店铺的开张及关门时间有利于商铺的整体形象塑造。开张、关门时间不统一会造成整体商铺经营的凌乱感，无序经营的印象，对顾客产生不良的心理影响。

2.5 车辆管理难度大

来商铺的顾客，有开车的，也有骑车的，大量的机动车和非机动车对商铺周边的交通管理和停车场管理增加了压力。车辆管理好坏直接影响着商场物业管理水平的整体体现。

3.0商铺物业管理人员配备

3.1.1商铺管理的人员配备原则是因事设岗、一专多能、精简高效、使业户感觉没有虚职，没有闲人，业户交纳的管理费都用在刀刃上。

3.1.1.1业户服务部

设主管一人，可由物业主任兼任。该部主要职能是业户接待与内部管理、下设业户接待员若干名，分别兼任行政人事、文书档案、计划财务、物料管理等职。接待员的多少主要依据于业户服务部的工作时间和工作量，通常每班保持两人便可。

3.1.1.2维保服务部

设主管一人，全面负责房屋、设备、设施的运行、保养和维修工作。该部门主要职能是保证商铺不间断地安全运行，使物业保值和升值。维保服务部的作业人员应根据商铺经营服务需要、商铺设备的多少和技术难易程度进行合理配置。

3.1.1.3保安服务部

设主管一人，全面负责商铺的门卫、巡逻、监控、消防和车管工作。该部门主要职能使安全防范与消防管理。具体作业人员根据商铺保安的值勤点、工作量和作业班次进行配备。

3.1.1.4保洁绿化部

设主管一人，全面负责商铺的室内保洁、室外保洁与绿地养护工作。该部门的主要职责是保洁服务管理和绿化服务管理。具体保洁和绿化作业人员根据商铺保洁范围、保洁面积、保洁频次以及商铺的绿化面积进行安排。

3.1.1.5经营服务部

设主管或兼职主管一人，全面负责商铺业户委托给物业管理公司的租赁代理、广告策划及项目开发等经营服务工作。该部门的主要职责是配合业户的经营活动，促进商铺经营销售和物业管理工作。

4.0商铺的物业服务管理

商铺物业管理包含以下几个方面，我们现对此进行分项描述： 4.1商铺业户服务管理

4.2商铺装修服务管理

4.3商铺设备、设施维保服务管理

4.4商铺建筑物的养护及维修管理

4.5商铺保安服务管理

4.6商铺保洁服务管理

4.7商铺绿化服务管理

4.8 商铺经营服务管理

4.9 商铺广告管理

4.10商铺保险管理

4.1商铺业户服务管理

业户服务部有两部分工作职能，一是业户服务，二是内部管理。

4.1.1接待与联系

接待与联系是业户服务的重要内容之一，是物业管理方为业户、顾客提供服务并与业户、顾客进行交流的窗口。其主要职能与其他类型物业管理的业户服务一样，包括倾听建议和意见，接受投诉，安排维修和回访，收取管理费与内外联系等。

4.1.2纠纷、投诉接待

顾客在商铺购物因环境服务因素而来投诉。对物业管理方来说，所有投诉、处理结果都要有记录，作为年终表彰与履行“管理公约”业绩考核依据之一；

4.1.3报修接待

商铺铺位的照明或其他设施出问题，对业户营业将造成很大的影响。业户报修，应迅速做记录，填写《维修任务单》，即时派维修工到现场抢修；

4.1.4走访回访

接待员的走访内容包括三方面：

一是听取业户和商铺方对物业管理服务的意见、建议；

二是对报修后的维修结果进行回访；

三是对业户的礼仪、形象、环境、广告、装潢等方面的不足之处作出提示、督促改进，晓之以理，动之以情，用实际行动去感化业户，让他们明白：我们所做的一切，都是为了商铺的自身形象，我们的目标是一致的。

4.1.5内外联系

商铺内部联系：

商铺的内部联系包括向业户收取租金、管理费、水电能耗费、铺位的报修抢修费等；向商铺方收取物业管理费、能耗费。商铺服务管理做得如何，必将影响到收缴率的好坏。

商铺的外部联系

商铺与街道、居委、警署、消防、劳动、环保、水、电、煤、电信及媒体都有业务上的联系，如处理不好这些关系，会使商铺的经营活动很被动。处理得好，往往事半功倍。

4.2商铺装修服务管理

4.2.1装修管理应包含在业户管理中，因管理难度较大，故单独列出论述。装修管理职能主要包括：审核装修申请、签订“装修管理协议”，现场监督管理等。

4.2.2商铺楼宇的租赁往往以整个层面向外出租，出租后，由承租商依据经营要求，提出装修申请；也有的业主把一个层面装修完毕之后出租铺面。承租商户对铺面只能通过申请批准后作一些小的变动装修，装修管理应做好以下几个方面：

建立周全、详细、便于操作的管理制度；

专人负责对工程实行严格的监督；

选定资质高、信誉好的工程承包商进行装修；

对装修现场进行监督管理。

4.2.3商业铺面制定装修管理规定的要点

二次装修过程应遵守物业管理处制订的《二次装修施工管理规定》；

业户装修需使用电焊、气焊、砂轮、切割机等设备的，应严格遵守《商铺动火申请制度》的各项规定；禁止擅自更改水、电管线及负荷用电；

装修完毕后，物业管理处根据装修前业户递交的经认可的装修设计图、装修协议，对工程进行竣工验收，如发现有违反装修设计图及装修协议某些条款的，应视情节轻重作不同的处理；

为了保证业户在装修过程中不损伤楼宇结构等重要部位，装修工程施工方事由物业管理处选定还是由业户选定应视工程涉及的方面来确定，通常分以下几种情况：

凡涉及电力设备（由铺外的配电架至铺内的终端空气开关箱等）进行增建、改装的；为该层的消防设备（包括消防喷淋装置、管道、警铃等）进行增建或改造的；为该层的电梯、自动扶梯进行增建或改装的，以及电视监控系统、公共天线分布系统等进行增建或改装的，都由物业管理处选定工程实施工方。业户则按工程费用的一定比例支付给物业管理处作为工程监督管理费。

凡涉及铺面、商号招牌、天花板、墙面、墙壁装饰、内部间隔，水管、排水道、电力装置，通风设备、电话等小规模装修可由业户自行选定工程施工方，也可由物业管理处选定施工方。

业户递交的装修设计方案所附的图纸，应包括：清楚显示楼层内部间隔的平面图；楼层平面图的正视图、切面图（附铺面、商号招牌的细节）；排水系统的分布图（附由关细节）；电力供应设备分布图及电线敷设简图（附有敷设电线资料及负荷量）；照明设备位置图；假天花的平面，切面图；及其他一些物业管理处或商铺要求提供的建筑细节；装修工期、开工期、防火措施、环保、环卫要求、违约责任、施工期保险等。等等

4.2.4装修现场监督管理

在施工过程中，物业管理处应派专人在现场进行管理。管理的内容主要包括3方面：

对施工人员的管理，以及对工程是否按图施工、按“装修协议”要求和对装潢现场环境卫生（装潢垃圾）进行监督管理。一般建筑施工队的人员情况复杂，大多是临时工，施工方对他们可能也缺乏有效的控制；装修施工与整个楼宇的建筑不同，他通常局限于一个单元或一个楼层内施工，而其他层面则照常营业，如对施工人员无有效管理，势必会影响其他业户的营业活动。对于装修的工程监控主要着眼于施工人员有否严格按认可的设计图纸进行施工，有否违反已签订的“装修管理协议”上的条款，有否违反物业管理处的其他管理规定等，如有违反规定要及时联系，发出“整改通知单”等。如装修时损及商铺的装饰、装置或公用设施，则由业户负责将其修复，直至商铺方满意为止。当然，也可由物业管理处修理，但有关费用则由业户支付。这些管理服务都应做好详细记录，作为竣工验收时的证据或参考。等等

4.3商铺设备、设施维保服务管理

商业物业的日常养护标准较高，维修要求严，其内容同办公楼相似，但其方式不同。商业物业的重点在于各种设施，设备上，因为商业物业设施设备使用频率较其它物业相比是最高的一类，设备、设施养护及维修管理的好坏直接影响经营环境和经营活动的正常运行。一些设备如电梯，自动扶梯等易出故障的设施设备，保证其正常运行主要靠平时养护。

商铺设备管理主要是防止商铺停电和保证中央空调、自动扶梯的正常使用。商铺供电需要绝对保证，因为一旦停电，漆黑的营业厅将给顾客、商品和营业款带来不安全的因素，对商铺声誉带来不利影响。所以应选派优秀员工，日夜监测电气运行状况和空调系统、自动扶梯的运行状况，一有异常情况及时安排维修，确保电气和中央空调、自动扶梯正常运行。

商铺设备设施维保管理的具体实施过程与办公项目类似，在此省略。

4.4商铺建筑物的养护及维修管理

4.4.1商铺修缮的计划、资金管理。

为了确保商铺建筑物的完好，应制订完整的修缮制度，编制每年的修缮计划，安排修缮投资，经管理处审核后报商铺业委会方审批（大中修要落实资金），检查修缮结果。

4.4.2工程性质的确定。

依据商铺建筑物的损坏程度，将修缮工程大致分为大修、中修、小修三类。

大修工程是指建筑物主体结构的大部分严重损坏，或有局部倒塌的危险；部分附属设施必须拆换、改装或新装，如上、下水道等。由于大修工程施工场地和安全的要求，通常是经营业户必须停止营业。因此，工期安排和开工前的筹备工作非常重要； 中修工程是指建筑物部分损坏，在局部维修中只牵动或拆换少量主体构件，保持原楼宇规模和结构的工程。如楼顶的局部修缮或部分重做面层，加固部分钢筋混凝土梁柱，外墙的全面粉刷装饰等。中修工程影响面为局部，业户装修需使用电焊、气焊、砂轮、切割机等设备的，应严格遵守《商铺动火申请制度》的各项规定；禁止擅自更改水、电管线及负荷用电；

装修完毕后，物业管理处根据装修前业户递交的经认可的装修设计图、装修协议，对工程进行竣工验收，如发现有违反装修设计图及装修协议某些条款的，应视情节轻重作不同的处理；

为了保证业户在装修过程中不损伤楼宇结构等重要部位，装修工程施工方事由物业管理处选定还是由业户选定应视工程涉及的方面来确定，通常分以下几种情况：

凡涉及电力设备（由铺外的配电架至铺内的终端空气开关箱等）进行增建、改装的；为该层的消防设备（包括消防喷淋装置、管道、警铃等）进行增建或改造的；为该层的电梯、自动扶梯进行增建或改装的，以及电视监控系统、公共天线分布系统等进行增建或改装的，都由物业管理处选定工程实施工方。业户则按工程费用的一定比例支付给物业管理处作为工程监督管理费。

凡涉及铺面、商号招牌、天花板、墙面、墙壁装饰、内部间隔，水管、排水道、电力装置，通风设备、电话等小规模装修可由业户自行选定工程施工方，也可由物业管理处选定施工方。

业户递交的装修设计方案所附的图纸，应包括：清楚显示楼层内部间隔的平面图；楼层平面图的正视图、切面图（附铺面、商号招牌的细节）；排水系统的分布图（附由关细节）；电力供应设备分布图及电线敷设简图（附有敷设电线资料及负荷量）；照明设备位置图；假天花的平面，切面图；及其他一些物业管理处或商铺要求提供的建筑细节；装修工期、开工期、防火措施、环保、环卫要求、违约责任、施工期保险等。等等

4.2.4装修现场监督管理

在施工过程中，物业管理处应派专人在现场进行管理。管理的内容主要包括3方面：

对施工人员的管理，以及对工程是否按图施工、按“装修协议”要求和对装潢现场环境卫生（装潢垃圾）进行监督管理。一般建筑施工队的人员情况复杂，大多是临时工，施工方对他们可能也缺乏有效的控制；装修施工与整个楼宇的建筑不同，他通常局限于一个单元或一个楼层内施工，而其他层面则照常营业，如对施工人员无有效管理，势必会影响其他业户的营业活动。对于装修的工程监控主要着眼于施工人员有否严格按认可的设计图纸进行施工，有否违反已签订的“装修管理协议”上的条款，有否违反物业管理处的其他管理规定等，如有违反规定要及时联系，发出“整改通知单”等。如装修时损及商铺的装饰、装置或公用设施，则由业户负责将其修复，直至商铺方满意为止。当然，也可由物业管理处修理，但有关费用则由业户支付。这些管理服务都应做好详细记录，作为竣工验收时的证据或参考。等等

4.3商铺设备、设施维保服务管理

商业物业的日常养护标准较高，维修要求严，其内容同办公楼相似，但其方式不同。商业物业的重点在于各种设施，设备上，因为商业物业设施设备使用频率较其它物业相比是最高的一类，设备、设施养护及维修管理的好坏直接影响经营环境和经营活动的正常运行。一些设备如电梯，自动扶梯等易出故障的设施设备，保证其正常运行主要靠平时养护。

商铺设备管理主要是防止商铺停电和保证中央空调、自动扶梯的正常使用。商铺供电需要绝对保证，因为一旦停电，漆黑的营业厅将给顾客、商品和营业款带来不安全的因素，对商铺声誉带来不利影响。所以应选派优秀员工，日夜监测电气运行状况和空调系统、自动扶梯的运行状况，一有异常情况及时安排维修，确保电气和中央空调、自动扶梯正常运行。

商铺设备设施维保管理的具体实施过程与办公项目类似，在此省略。

4.4商铺建筑物的养护及维修管理

4.4.1商铺修缮的计划、资金管理。

为了确保商铺建筑物的完好，应制订完整的修缮制度，编制每年的修缮计划，安排修缮投资，经管理处审核后报商铺业委会方审批（大中修要落实资金），检查修缮结果。

4.4.2工程性质的确定。

依据商铺建筑物的损坏程度，将修缮工程大致分为大修、中修、小修三类。

大修工程是指建筑物主体结构的大部分严重损坏，或有局部倒塌的危险；部分附属设施必须拆换、改装或新装，如上、下水道等。由于大修工程施工场地和安全的要求，通常是经营业户必须停止营业。因此，工期安排和开工前的筹备工作非常重要；

中修工程是指建筑物部分损坏，在局部维修中只牵动或拆换少量主体构件，保持原楼宇规模和结构的工程。如楼顶的局部修缮或部分重做面层，加固部分钢筋混凝土梁柱，外墙的全面粉刷装饰等。中修工程影响面为局部，商铺发生突法事件，保安、管理人员应按《应急事件处理规程》操作。防止事态扩大，注意保护现场，及时向上级报告或呼叫救护车。应特别强调，在发生恶性事件紧急疏散围观顾客时等等

4.5.4监控中心管理

监控是指利用电视监控系统对商铺进行全方位多角度的监视，尤其是对出售贵重商品如钻石珠宝、高档手表等铺面应进行日夜监视。

如发现可疑人员或突法事件、恶性事件的发生，监控人员应及时录象，寸作查证。

另外地下车库或露天停车场亦须安置监控摄像探头，防止车辆被窃，万一遭窃，录象将提供证据、线索，有利破案等等

这项工作的重要性要求监控中心的保安人员工作认真、敬业。

4.5.5消防管理

商铺消防工作的重要性不言而喻，商铺内人流大，楼梯、通道（尤其是放火楼梯、通道）相对面积较小，这给火灾时的人员疏散带来很大困难；

商品多（且大多是易燃品），火种容易迅速燃烧；面积广，因无防火墙阻隔，烈火蔓延极快；如商厦火灾，高楼内的竖井多，烟囱效应可使火灾热烟上升速度达到每秒8米，瞬间整个商厦将全被烟雾笼罩。烟雾窒息死亡往往是火灾死亡率中最高的。鉴于防止火灾的重要性，商铺都安装有先进的火灾探测装置（烟感探测器和温感探测器）和自动灭火装置（喷淋装置）。这些装置直接与火灾自动报警系统联网。只要易各地方出现火情，烟雾和温度各达到一定的限度，这两种装置便自动通过导线将报警信号传输至报警器，进行有效监控与预防。

制定切合本商铺实际的消防管理制度（包括几套火灾应急处理方案）；商铺的各部门及物业管理的各部门都要把各自放火职责、范围规定清楚；消防监控中心的保安员应明确自身的职责范围。做到“统一指挥，分区管理，层层负责，责任明确，防患未然”，切实贯彻“预防为主，防消结合”的消防方针。

发现监控屏幕有火灾报警号时，立即用对讲机通知就近的保安人员赴现场核查与处置；如确为火警，按应急方案实施，报告保安部主管组织扑救，重点是商铺内人员的疏散，保障人身安全，事故后作好调查分析报告并备案。

发现故障警报，应迅速消除警铃使之还原，并立即通知维保部，协助维保部尽快排除故障，并作好详细记录。

定期对消防设施、设备、器材及消防通道、标记、放火门进行检查，确保完好备用、通道畅通、标记清晰。对一些业户可能擅自增加电气设备要认真检查，防止发生电气超负荷火接触电阻过大、线路老化、过载、摩擦等危险现象。

在员工、管理人员和业户中定期开展消防培训及消防演习，使人人都会使用消防器具，掌握火灾逃生知识，不断提高大家的防火意识和消防业务水平。等等

4.6商铺保洁服务管理

商铺的环境有外部环境和内部环境。

外部环境包括楼宇的外墙、附属建筑设施及周围的绿地、广场、停车场等；

内部环境包括过道、扶梯、自动扶梯、电梯、卫生间、会议室等一切公用场所，以及业户的铺内、办公室内等非公用部位。

搞好商铺的环境卫生和绿化养护的主旨在于创造整洁优美、和谐怡人的商业氛围，为业户提供一各理想的经营环境，为顾客提供一个轻松愉快的购物环境。

4.6.1商铺保洁管理方法

要做好商铺的保洁服务管理，首先要确定做什么，即什么地方需要保洁，然后定出清洁的标准，根据这些标准、要求再定出保洁的频率（次数），还要再加上检查手段，如目视检查还室手摸检查或白纸擦一米检查等，制作《商业街商铺环境清洁的作业标准》，内容有检查的部位、项目、清洁的标准、保洁的频率、检查的手段等。重要的问题是怎么做等，制订《商业街保洁服务作业规程》，这个“规程”指导保洁工对商铺各部位的清洁按规定的操作程序去做，是保洁工岗前岗中的培训教材，其要点有：地面清洁、打蜡；墙角线清洁；墙面除尘；大理石清洁、打蜡；不锈钢面清洁；卫生间清洁；玻璃幕墙清洁；窗户清洁；地毯清洗干净等。

4.6.2商铺保洁管理的重点

商铺的清洁管理重点之一是地坪清洁。随着人流的进出，给商铺地坪带来的灰尘、纸肖；定时的清洁能够带给顾客舒适、优美的购物环境；

商铺的玻璃无框门、室内柱上镜、电梯内镜面等，由于顾客触摸频率较高，留下的手印带给人视觉上的不舒服，应定时清洁以消除不洁现象；

商铺盥洗室墙面、洁具、地坪的清洁、干燥和无异味，也是清洁工作的重点；

商铺外的铜牌，因暴露在室外，风吹雨淋会使铜牌便黑，定期擦拭，能保持其程亮，提升商铺的形象。

商户铺内产生的垃圾须袋装并放至指走位置，及时清理；

雨大进门处及其他公用过道应设置一些雨具存放器，尽量不要把带雨水的雨具带进大厅，同时注意清洁卫生。

对商铺的杀虫灭鼠工作要引起重视，但放置鼠药时，要充分考虑儿童的安全，要放在摸不到的地方；为了安全也可以聘请专业队伍进行消杀工作；

在商铺的营业时间内，保洁工不能使用长柄拖把，更不能使用湿拖把拖地，以免造成顾客滑倒伤害事故；

在雨雪天，商铺进门处应勤保洁并放置地毯或防滑提示牌；

提醒业户在规定的时间内把铺面内产生的垃圾袋装送至指定的位置；

对一切能利用的再生垃圾（包装纸、箱）要回收处理。等等

4.7商铺绿化服务管理

绿化环境是保持生态平衡，营造舒适、美观、清新、幽雅的购物环境的基础。商铺内外的绿化搞得好，能使周围得环境得到改善，又提升了商铺得品位。绿化管理应配备专业技术人员，依据季节、气候，地域条件的不同和树木花草的生长习性及要求，制定详细的管理细则，指导养护人员实行。

4.7.1商铺绿地管理

商铺外围的绿地，在基建时就已定型，商铺得整体绿化风格和局部独立的构图要统一协调，水平绿化和垂直绿化要相得益彰。

为保证草坪生长良好，劝阻顾客、游客进入草坪；

保持绿地环境整洁；及时清除死株、病株，缺株要补檀：定期对花木修剪整形；

发现病虫害要进行捕捉或喷药，药物防治要注意安全，并挂警示标识；

草坪要经常除杂草：定期轧剪，每季度施肥一次，施后浇水或雨后施撒；

台风前对花木做好立支柱、疏剪枝叶的防风工作，风后清除花木折断的枝干，扶正培植倒斜的花木。等等

4.7.2商铺室内绿化管理

花卉摆放前要有设计图，造型变更要有小样图，与商铺总体设计风格相协调；

花卉上挂•名称牌”，简介花卉学名、俗称、习性，宣传养花的常识，争取业户和顾客的配合，共同创造幽雅清新的购物环境，同时又陶冶情操，增加商铺的文化氛围；

花卉搬运时，注意保护花卉株形不受损伤，不散落盆泥，注意场地整洁；

商铺人流量较大，因此商铺内摆放的花卉要经常检查，及时修剪，清除黄叶，枯萎的花卉立即更换：由于各点摆放位置的光照度不一，花卉就要定期相互调剂、更换位置；等等

4.7.3检查督导

部门主管对保沽、绿化，服务各组工作时时进行巡视，发现问题记录在案，并追究各组长责任：管理处经理、业户部督导不定期对各组工作进行抽查，发现问题立即督促主管部门整改，每月累积数次，对主管进行处罚。

4.8商铺经营服务管理

商铺方和物业管理公司所签订的委托物业管理合同中，往往会把商铺经营管理范畴的租赁管理，广告筹划、新项目开发同时委托给物业管理公司，以配合其商铺的经营管理．作为物业管理公司也应将商铺经营管理的好坏与自己的物业管理服务紧密地联系起来。

4.8.1租赁管理

出租方式的管理 主要是在租金商定时要考虑多方面因素，如商品经营的范围及类别；附近商铺楼宇的空置率；承租户的经营特色；商铺所处的位置。另外经营商品给管理带来的易难也应作为一个因素。租金计算可采用两种形式，一种先规定一个固定的月租金（根据面积），然后根据市场情况和货币升、贬值决定几年后再增加合理的幅度。

一种是按面积定出最低租金，然后根据承租户销售总额按一定的百分比收取租金。

4.8.1.1竞标租赁的注意事项：

严格审定投标者的资格，主要是审核其个人或公司的商业零售管理经验、经营业绩，资信状况及经营品种是否符合行业规定等； 投标的程序须规范、严密、全面，尤其是租金的计算方式及规定，预付竞标租金的保证方式，有关撤回投标的规定，以及中标后延时签约的赔偿，应作更为周全和深人的考虑。

4.8.1.2协议租金出租的注意事项：

在和业户签订租赁协议之前亦应了解承租人的资格、经营管理经验，资金状况，以及目前所经营店铺的数目，业绩情况及所经营品种是否符合行业的规定等；

承租人的经营性质，经营范围，所经营的商品档次和质量．是否有能力进行一定投入的商业推广活动，从而使商铺的业务前景有较大的发展等。

4.8.1.3租金条款

租金制定的参考因素：

要参考周边社区人口数目，流动人口的数目及可能吸引其他社区的顾客量、商铺地理位置的优劣，交通是否便捷等情况：

要参考商品经营的范围及类别、附近区域商铺的空置率、承租人的经营特色、承租人要承租的层次、位置等情况等：

要参考周围区域同行业的营业面积、租金状况、及经营状况等。

租金的组成要素：

租金的组成包括商铺固定投资的折旧、保险，贷款资金利息、投资回报率等。

水电能耗费、商铺管理酬金、商铺利润，物业管理费等。

大中修整改更新基金等累加应分摊到每平方米。（也有租金中不包含大中修整改更新基金要素的）等

4.8.2广告策划

楼宇内外的广告牌、条幅、悬挂物、灯饰等凡属商户铺内的，由商户提出设计要求或制作，必须由物业管理公司统一安装在合理位置；广告策划是商铺经营服务管理的一项重要任务，就是要设法把顾客吸引进来，把承租人留住。因此要策划和组织各项商业推广宣传活动，如综合表演、纳凉晚会、模特表演，摄影展，商品使用演示等．

节日期间还可以相应地进行节日布置，既增添了商铺热闹兴旺的气氛，提高了商铺的文化氛圈，又扩大了商铺的知名度，吸引大批消费者来购物助兴。

协调好社会关系，与政府及其他组织机构保持联络，参与社会公益活动如捐助失学儿童等，会给业户带来潜在的商业机会。

4.8.3项目开发

物业管理处还应不断增加服务项目，扩大服务领域．如：开办商铺儿童乐园，让儿童能尽兴地玩耍，父母能放心地购物：

开办商务中心，为业户提供传真、复印、打字、电报、长途电话、电子邮件等服务：

开办茶座．为顾客提供休憩，饮茶、品味小吃的场地：举办舞会、卡拉O、节日庆祝，年终联欢等文娱活动，活跃业户的文化生活：

办好商铺内部食堂．为业户提供清洁卫生、美味可口、物美价廉的饭莱，为顾客提供寄存包袋、代订报刊、代办保险、兑换零币等服务：

开办投币洗衣店、快速冲印照相店，鲜花店、礼品店、电脑屋等：

为顾客，业户提供全方位的服务，使顾客生活中的大多数服务要求都能在商业街中得到满足。等等

4.9商铺广告管理

业户为了树立企业形象，追求经济利益，必然采取许多宣传和促销手段。除电视、报刊广告以外，最有效、最直接的就是在商铺主体周边与商铺内部悬挂醒目的招牌、广告牌、条幅，张贴宣传品。物业管理处为了规范商铺的环境秩序和整体形象，在支持商业宣传策划的同时，必须加强商铺的广告宣传管理。

商铺的整体布局设计是很重要的，而各铺位上的宣传广告（包括灯光广告、灯饰、条幅、张贴、悬挂品等）要和商铺整体设计相协调，这就要求承租业户的广告设计必须经过物业管理处审核，以做到管理有序，不会破坏商铺的整体设计格调。

4.10商铺保险管理

商铺的物业管理中保险管理是必不可少的。在商铺的维修施工和广告安装中，均有可能发生意外的事故（包括火灾），对业户、顾客、员工造成伤害；在保洁操作中，也有可能保洁工未按“规程”操作，用了湿拖造成顾客滑倒摔伤；或雨天地滑，顾客在商铺进门处滑跤跌伤；这些都有可能向物业管理方提出索赔。为了规避风险和最大限度地减低这方面的损失，商铺的物业管理处应采取两种措施：

工程或服务的公众责任险、财产险（火险）；物业管理方可以向保险公司投保公众责任险等险种，在考虑保险额度时，可以根据事故发生率的高低选择投保的金额。、水浸等损失而投保的，物业管理处应主动出面向商铺方（大业户）和各业户的投保减灾提供建设性意见。物业管理方案

商铺是指从事具体商业行为的物业。按其经营方式主要为单体经营，集中管理的模式，对商业街商铺进行统一管理，是目前开发商普遍推行的一种方法，管理的好，对培育区域商业中心和商业品牌有重要影响。

对于开发商来说，开发、销售商铺是前提，但只有开发、销售是不够的，还必须成立专门的商业管理公司对商铺进行管理，才能长久发展。

目前国内商铺购买者有很多是依靠收取租金，归还银行商铺按揭贷款，在这种情况下，开发商对商铺的管理更为重要。如果商铺商业管理不力，影响商铺业主的租金收益，业主不能归还按揭贷款，最终风险还是要落到开发商的头上。

1.0商铺物业管理理念

商铺是有计划的商业聚集,对商铺进行“统一管理,分散经营”是商铺区别于其他房地产的核心特点。

“统一管理”，要求商铺必须由代表业主权利的、受业主、开发商委托的管理公司统一管理，没有统一管理的商铺是难以经受激烈的零售业市场竞争。

“分散经营”，是商铺对消费者和经营者间的交易提供场所，商铺的管理者不能直接进行商业经营，只是在消费者和经营者之间搭建桥梁。

1.1.商铺的统一管理的理念在于统一招商管理、统一营销、统一服务监督、统一物管。

为了达到“统一管理,分散经营”的管理模式，在商铺销售合同中都应该约定承租户必须服从管理公司的统一管理。在法律上确定商铺管理公司的管理地位。

1.1.1 “统一招商管理”要求招商的品牌审核管理和完善的租约管理。“品牌审核管理”指：招商对象需经品牌审核后才能进入。

审核包括对厂商和产品的审核，须具有有效的营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格委托书（适用于批发代理商）、品牌代理委托书（适用于专卖代理商）、税务登记证、法人授权委托书等。

“完善的租约管理”指：签定租约、合同关键条款必须进入。

租约管理包括约定租金、租期、支付方式、物业管理费的收取等，还有其他比较关键的租约条款管理，比如：

承租户的经营业态是受到整个商铺的统一商业规划的限制，如果发生重大变化，须经业主委员会的认可（业主委员会成立之前，经开发商认可）； 营业时间的确定；

承租户的店名广告、促销广告的尺寸大小、悬挂位置、语言文字方面须接受统一管理；

为整个商铺促销承担的义务；

承租人对停车场的使用，确定有偿还是无偿，有无限制；

投保范围事宜；

是否统一的收银等

1.1.2 “统一的营销管理”有助于维护和提高经营者的共同利益。

由于目前商业竞争激烈，打折降价的促销竞争手段比较流行，以吸引购物者光顾。管理公司应该为商铺策划好1年12个月的营销计划，所谓“大节大过、小节小过、无节造节过”。

组织策划相关的促销活动，所发生的费用应预先与业主沟通预算，经业主同意后，对实际发生的费用按照承租户销售额的一定比例进行分摊。如果商铺统一收银管理，就能较好地执行按销售额分摊费用。

1.1.3 “统一的服务监督”有助于经营者间的协调和合作。

商铺须设立由开发商领导、商业专家组成的管理委员会，指导、协调、服务、监督承租户的经营活动，保证商铺的高效运转。常见的方式有： 指导项目：店铺布置指导、促销活动安排；

协调项目：协调经营者之间的紧张关系，增进经营者之间合作； 服务项目：行政事务管理；

监督项目：维护商铺的纪律、信誉，协助工商、税务、卫生、消防等部门的管理。

1.1.4 “统一的物业管理”有助于建筑空间的维护和保养。

7.商业项目运营管理方案 篇七

1 国内外银行软件项目风险管理应用的现状

银行在不断发展和演变的过程中, 所涉及的义务变得越来越广, 商业银行为了提高市场竞争力、适应国际市场发展的需要, 逐渐的在IT项目方面提出了以客户和科技为重点的发展思想。在这种理念的指导下, 各大商业银行开始大刀阔斧的进行网络化服务系统的建设, 并加强银行业务平台的整合。在国际市场上, 花旗银行加强了IT化的建设, 将美国工Interwoven公司的协同式文件管理系统导入到软件项目的使用中, 这就大大的提高了银行软件项目的管理能力, 节约了成本。而国内的光大银行也在这种市场背景下, 采用先进的国际化IT系统架构设计理念, 成功的推出了相关的信息化管理项目, 取得了非常满意的效果。与此同时, 国内的中国工商银行、中国农业银行、中国建设银行等纷纷的进行了银行软件项目的建设, 取得了较为满意的效果。但是, 只有非常少量的银行在软件开发的过程中使用风险管理的方法, 风险管理没有得到有效的应用。在银行IT项目不断发展的情况下, 要有效的实现商业银行软件项目的管理, 就必须加强风险管理, 从而进一步提高商业银行的核心竞争力。

2 风险应对的主要措施

在进行对商业银行的风险管理上, 可以从风险后果的性质、风险后果的大小以及风险发生的概率进行相应的改变, 从而改变风险的属性, 有效的应对风险。在具体的措施上, 进行风险应对的主要措施有以下几点。

2.1 预防风险的发生

在进行对商业银行的风险预防上, 主要有两种手段, 分别是有形的手段和无形的手段, 这两种手段共同形成了风险预防的策略。

首先, 采用有形的手段, 主要是消除物质性的风险威胁。这种手段如工程法, 就是在工程开始之前, 采取一定的措施减少可能发生的和已经存在的风险因素, 并将这些因素同人、财、物等实现合理的隔离。但是, 这种方法由于需要花费大量的资金投入, 在使用的时候应当结合其他的措施。

再次, 采用无形的手段, 主要是有教育法和程序法。这是两种从根本上解决风险管理问题的有效措施, 因为只有员工的思想形成了风险的意识, 就能够有效的加强风险的管理, 将风险的程度降到最低。在具体的措施上, 教育法主要是对相关人员进行风险和风险管理教育, 使他们能够了解和使用风险管理的方法。而程序法主要是以制度化的方式进行风险管理, 确保各项项目活动的进行, 从而减少商业银行的损失。

2.2 实现风险的转移

风险的转移在实际的操作过程中, 又可称为风险的合伙分担, 主要是将风险损失的一部分通过合同或者协议转移到项目之外的第三方, 由第三方来承担一部分的责任。这种方法的使用一般只有在损失较大的情况下或者具有潜在的损失时, 才能够使用。实现风险的转移, 主要有以下几点。

首先, 采用外包的方式, 将风险转移到项目执行组织外部。这种方式的存在, 主要是由于软件项目开发组织由于技术的限制和相关的开发组织人员的短缺, 一些技术和项目模块需要通过外包公司才能够有效的完成。这样的情况下, 当风险发生时, 就能够成功的实现风险的转移。

其次, 通过保险的方式, 实现风险的成功转移。在风险转移的方法中, 这是一种最为常见的转移方式, 主要应用于传统的建设项目。当风险发生时, 保险公司在项目开发组织缴纳了一定的保险费的基础上承担一定的风险, 从而将分先转移到保险公司的身上。

再次, 采用出售的方式, 将风险转移到其他的单位。这种方式在使用的过程中, 主要依靠买卖契约, 在进行有关项目所有权的同时也将一定的风险转移到了所接受的单位。

3 结语

综上所述, 要成功的实现商业银行软件项目建设, 就要加强进行全面、细致、严谨的风险管理, 采用预防、转移等相关的措施进行管理, 从而最大限度的降低风险。但是, 仅仅的依靠商业银行自身的力量是远远不够的, 还要求相关的监管部门也应当加强对风险的管理, 不断的建立和完善相应的法规, 从侧面对项目风险管理的全面性和严谨性进行有效的管理, 从而保证更多优质的银行软件项目的产生。

参考文献

[1]刘丽萍.基于风险管理的商业银行信贷业务内部控制的研究[J].商情, 2013 (17) .

[2]李静.从加强操作风险管理层面完善商业银行的内控制度建设[J].现代营销, 2012 (1) .

[3]吕明.基于风险管理的商业银行内部控制体系构建——以中国工商银行为例[D].北京大学, 2012.

[4]慕文涛, 陈典发, 陈冀等.非正态数据下商业银行信用风险和经济资本度量[J].系统工程理论与实践, 2013 (6) .

[5]冷洪.建立商业银行市场风险管理运行机制的思考[J].财务与会计 (理财版) , 2012 (7) .

8.商业项目运营管理方案 篇八

关键词：通信工程;项目管理;风险管理

在通信科技快速发展的今天，我国的通信产业的面貌日新月异。现在电信运营商为了能够将安全可靠的通信信息服务提供给全国十多亿的用户，就必须要对通信网络进行大量的建设。在现代化科技快速发展的今天，通信项目具有越来越高的科技含量，而且也变得越来越复杂化和尖端化，这样就使得通信工程项目在施工过程中面临着越来越大的风险，因此必须要采取有效的措施对通信工程项目风险进行管理。大量的统计表明，我国每年都会有一些通信项目无法按照预定的时间投入使用，项目建设具有越来越长的周期，甚至已经完全超出了预算，还有一些项目由于缺乏足够的风险管理力度，在项目建设的过程中出现了重大的事故，最终使得通信运营商的利益受到了严重影响。

1 通信工程项目风险管理概述

作为一个特殊的信息传媒行业，通信企业与我们的生活具有十分密切的关系，我们的每一个人都受到了通信服务的影响。我国通信运营商在近年来致力于通信服务能力的不断提升，并且在激烈的市场竞争中，努力地提升服务的质量，除了积极的做好通信网络的基本建设工作之外，还加大了对通信网络的技术改造投资。通信工程往往需要将大量的科技和资金投入进去，因此面临着十分大的项目风险。

1.1 较大的工程资金投入

通信工程往往具有极大的资金投入，而且其中的项目一般都具有非常广泛的涉及面，尤其是一些与国家政府相关的工程设备项目，更是具有高额的资金需求。这种项目往往与客户承建商、设备供应商、通信企业以及政府等很多单位和部门都具有密切的联系，然而这些单位和部门之间又并不具备横向的管理组织，因此在项目的建设过程中很容易出现资金浪费的情况[1]。

1.2 较高的高科技含量

作为一项高科技的项目，通信工程项目属于多个学科合作的项目，其具有非常大的技术风险以及较高的不确定性因素。在我国通信行业不断发展的今天，通信行业面临着越来越激烈的市场竞争。每一个通信行业都在对新技术以及新科技的项目进行不断的推出，而这个过程中又出现了大量的不可确定性，使得通信工程项目的技术风险得以增强。

2 通信工程项目风险管理的重要作用

①能够保证项目工程的顺利开展。通信工程项目中风险管理属于一项重要的组成部分，其是对项目管理水平进行衡量的重要指数。在通信工程项目中实施风险管理能够对项目中存在的风险进行有效的识别、评估、分析、处理和监控，从而能够将通信工程风险机制确定下来，在风险管理的控制范围之内控制通信工程项目的各个环节，确保项目能够按时按质完成。

②能够使通信工程项目的成功率得以提升。我国通信企业现行的运行过程中具有各种各样的风险，其中有一些风险具有可预见性的性质，还有一些风险具有不可预见性、偶发性的性质。不管风险的性质如何，其都对通信企业的健康发展产生十分不利的影响。采用项目风险管理的方式可以对项目中的各种风险事故进行检测，对项目风险进行有效的控制，因此能够使通信工程项目的成功率得以提升[2]。

③对控制资金和成本的工作十分有利。通信工程项目成败的重要因素就是资金和成本的保障，在具体的项目运作过程中存在着较高的成本失控以及成本过高的风险，最终使得项目的资金受到了严重影响。通过风险控制的方式将有效的编制计划制定出来，科学合理的检测、预算和估算成本，从而使项目资金成本的问题得到有效的解决。

3 我国通信工程项目风险管理现状

3.1 薄弱的项目风险管理意识

在项目风险管理方面我国通信行业的管理者往往具有较为淡薄的意识，并没有将专门的风险管理机构设置出来，从而对项目进展中的风险进行有效的协调处理，在项目财务控制、项目协调、项目组织以及项目分析中存在着很多的问题。

3.2 不健全的项目风险管理制度

不健全的项目风险管理制度是我国通信工程项目中非常普遍的一个问题，很多项目并不具备完善的建设项目风险管理制度，开展项目管理工作的时候很多都是单纯地依赖人的经验，并不符合项目的实际情况，也不能够及时的应对和解决项目中存在的风险，很难做到以具体的情况为根据采取有效的应对措施。由于不具备完善的风险管理制度，就很难有效地开展风险管理工作，也不能够及时的控制项目风险，导致项目建设中面临着极大的风险。

3.3 不具备专门的风险管理服务组织

现在我国在管理通信工程项目的时候并不具备专门的行业组织，通信企业内部也没有对专门的部门进行设置从而实施有效的项目风险管理，具体的项目风险管理中也存在着迷茫的管理方向、模糊的管理定位以及不明确的管理分区的各种问题，对项目专业队伍建设十分不利，无法对通信项目风险进行程序化的组织和管理[3]。

4 通信工程项目实施风险管理的有效对策

4.1 识别风险

所谓的识别风险就是要确定运行的项目会受到哪一种风险的不良影响，同时采用书面文件的形式记录这些风险的过程和预测。通常来讲，所有参与项目的人员都要参与到通信工程项目的风险识别中。风险识别能够对风险属于项目外部因素风险还是项目内部风险进行识别，在识别项目风险的过程中必须要对风险对工程项目的威胁具有充分的认识，从而能够有针对性地将项目风险应对措施制定出来，并且确定控制项目风险的方法。

4.2 分析风险因素，制定有效的防范对策

一般来说，通信工程项目中的风险因素包括项目策略风险、合同模糊、风险技术风险、金融风险、经济风险以及政治风险等。在通信工程项目风险管理中必须要对项目中存在的风险具有正确的认识，只有这样才能够将科学合理的风险管理应对措施制定出来。项目风险管理中的关键就是制定项目风险应对策略，在识别风险以及分析风险之后，就能够有针对性地将科学准确的应对措施制定出来，其主要是制定项目风险控制的方案。在制定项目风险应对策略的时候要对项目风险可能会导致的损失进行充分的考虑，同时在项目动态的发展中要对新出现的风险进行不断的识别，对项目风险应对策略进行不断的修正和更新，只有这样才能够确保项目的正常运行[4]。

5 结语

总之，风险管理在通信工程项目中具有十分重要的作用，项目管理人员以及工程设计人员必须要采取有效的应对措施，从而对建设通信工程项目中存在的各种风险进行有效的防范，最大限度的控制风险带来的各种损失，最终能够有效的保证通信工程项目可以按时按质的完成。

参考文献：

[1]康茂浩.通信工程技术项目中的风险应用分析[J].科技致富向导， 2015（03）.

[2]王修均.通信工程项目的风险管理探析[J].科技与企业，2014（10）.

[3]刘会.刍议通信工程造价影响因素[J].中国新通信，2014（08）.