不动产登记工作方案

不动产登记工作方案（共15篇）

1.不动产登记工作方案 篇一

岐山县方便企业办理不动产登记行动方案

为全面提高我县不动产登记的质量和效率，营造良好的不动产登记营商环境，结合我县实际，特制定本方案。

一、总体要求和目标

突出追赶超越，建设最具幸福感城市，彰显营商环境工作目标，深入推进“三个国土”建设，以全国“百佳不动产登记便民利民示范窗口”创建为抓手，把优化提升营商环境作为新一轮效能创新的重要突破口，突出问题导向、需求导向、目标导向，不断深化不动产统一登记制度改革，充分运用“互联网+”、大数据等先进技术，持续创新不动产交易、税务、登记体制机制，妥善解决不动产登记过程中的“中梗阻”“推绕拖”“事难办”等突出问题，全面推广“一窗受理、集成服务”模式，着力提高登记质量，提升登记效率，优化服务水平，为企业和群众提供更高质量、更高效率的不动产登记营商服务环境。

二、主要措施

（一）规范登记，压缩办事时限。一是规范收件资料。严格按照不动产登记法规规定和规范性文件要求，将不动产登记所需材料目录和材料清单在门户网站、登记大厅以及便民窗口公布。通过招拍挂取得国有建设用地使用权的首次登记由过去8项精简到只收取登记申请书和授权委托书及权籍调查成果

2.不动产登记工作方案 篇二

1 不动产登记中存在的问题

从我国不动产登记管理的实际情况分析, 我国现行的不动产登记立法中, 还存在着一些问题和缺陷, 在很大程度上影响了不动产登记管理的有效性和准确性, 这些问题主要体现在以下几个方面。

1.1 缺乏统一的登记机关

在我国现行的不动产登记相关的法律法规中, 一共有六个部门可以进行不动产登记, 例如房屋产权登记在房地产管理机关、土地产权登记在土地管理部门、草原登记在农牧业部门等, 导致不动产的登记管理相对混乱。不仅如此, 登记机关与行政管理部门相互结合存在着很大的弊端, 例如由于登记机关比较分散, 不仅不利于相互沟通和协调, 而且也给当事人对不动产产权的查阅带来了很大的不便, 如果两个或者以上的登记机关出现权利相互交叉和重合的情况, 则不仅会增加当事人的负担, 损害其正常利益, 也会扰乱正常的法律秩序。

1.2 缺乏统一的登记程序

在我国, 现行的关于不动产登记的法律法规有《城市房地产管理法》《土地管理法》《土地登记规则》等。在这些法规中, 对于不动产登记程序的规定并不一致, 导致各个登记机关各行其是, 当事人难以有效适应, 同时也在很大程度上影响了不动产登记的权威性和有效性。

1.3 缺乏健全的责任机制

当前许多不动产登记机关在登记不动产时, 经常会出现错登或者漏登、登记资料遗失等问题, 但是由于责任机制的欠缺, 尽管当事人蒙受了巨大的损失, 登记机关却只是承担了极其有限的责任。

2 加强不动产登记管理的有效措施

针对上述问题, 相关部门应该充分重视起来, 加强立法, 对不动产登记制度进行改革, 强化不动产登记管理, 确保不动产登记的合理、有序。

2.1 健全法律法规

我国应该结合国情, 建立相应的不动产法律, 与不动产物法相适应。针对道路、森林、土地、房屋等不动产权规定, 制订合理、可靠的不动产登记管理机制, 按照不同的登记法规进行登记, 对不动产物权登记制度进行调整和统一。

2.2 应用生效主义

所谓“生效主义”, 就是指将不动产登记作为合同成立的生效要件, 只有在登记完成后, 合同才会生效。近几年来, 在经济发展的带动下, 我国的城市化进程不断加快, 城市人口迅速增加, 带动了房地产市场的迅猛发展。在这样的背景下, 如果采用登记对抗主义, 势必会造成房地产市场秩序的混乱, 影响市场的正常运行, 而如果登记只是作为对抗第三人的要件, 则房地产开发商与当事人达成合意后, 房地产合同就会生效。但是此时, 开放商还可以以同样的内容与第三人签订相应的合同, 合同同样会成立, 这就影响了当事人的合法权益, 也无法有效保证交易的顺利进行。对此, 应该将房地产登记作为合同成立的生效要件。在这样的前提下, 当事人就要对不动产物权的转移进行登记, 然后合同才能成立, 从而在最大程度上保护当事人的合法权益。

2.3 引入形式审查制

针对我国当前公权力缺乏有效制约的基本国情, 现行的实质审查制很容易导致国家公权力对公民私权利的侵扰和过度干预问题, 影响当事人的合法权益。对此, 应该以形式审查制取代实质审查制来解决上述问题。不过需要注意的是, 在不动产登记中采用形式审查制会导致登记缺乏公信力, 物权变动的法律关系不够明朗, 不仅会导致物权归属不明晰, 还可能影响不动产交易安全。对此, 在实际管理中, 可以利用不动产权属证书作为证明权利人名下不动产物的凭证, 确保不动产登记的有效性、可靠性和安全性。

2.4 建立预告登记制度

所谓“预告登记”, 就是指当事人在签订房屋等不动产物权协议时, 为保障将来实现物权, 向登记机关申请的不动产登记。与一般不动产登记相比, 预告登记是为了保全将来发生的不动产物权而进行的一种登记。登记完成后, 并不会导致不动产物权的设立或者变动, 只是使得登记申请人取得一种请求将来发生物权变动的权利。预告登记的应用能够有效保证不动产交易的安全, 同时维护房地产市场交易的秩序。在我国, 要想构建预告登记制度, 需要明确几个方面的问题: (1) 申请人资格, 应该由债权人和债务人共同申请, 或者依据相关合同单独进行申请; (2) 预告登记的效力, 明确预告登记的效力, 不仅能够对抗不动产的所有权人及其他物权人, 还可以对抗任意第三人。

2.5 全面重视不动产登记管理

不动产登记人员应该顺应时代发展潮流, 积极提升自身业务素质, 切实做好不动产登记工作, 避免出现人为失误。对于登记部门而言, 应该加大宣传力度, 通过各种各样的方式和手段, 宣传不动产登记的重要性和必要性, 使人们认识到不动产登记对维护自身合法权益的重要作用, 提高维权意识。

3 结束语

总而言之, 从我国当前的发展情况来看, 在不动产登记中, 尚存在许多的问题和缺陷, 在很大程度上影响了不动产的监管, 影响了社会经济的稳定发展。对此, 相关部门应该充分重视起来, 切实做好立法工作, 改革不动产登记制度, 加强不动产登记管理, 解决不动产登记中存在的问题, 确保我国对不动产登记方面的全面管理, 做到有法可依、有章可循。

参考文献

[1]谢亦苒.浅议改革不动产登记制度以及加强不动产登记管理[J].黑河学刊, 2011 (2) :101.

[2]王双庆.我国不动产登记制度的缺陷及完善研究[D].天津:天津商业大学, 2008.

3.不动产登记工作方案 篇三

摘要：本文以课题研究成果为基础，系统地介绍了北京市不动产登记档案工作概况和存在的问题，并简要地说明了下一阶段开展集约化管理的工作思路，以期为全面了解北京市不动产登记档案工作现状，分析存在问题，提出工作思路和建议。

关键词：不动产登记档案分析

在当前国家积极推进不动产统一登记制度的大背景下，2014年北京市不动产登记档案机构结合有关课题研究，对全市各类不动产登记档案工作的管理机制、制度建设、馆藏、馆库建设和查询利用情况开展了深入细致的调研，掌握了大量真实的第一手资料，为全面了解北京市不动产登记档案工作现状，分析存在问题，提出下一阶段的工作思路和建议提供了依据。现将有关情况整理成文，与各界同行交流。

一、工作概况

（一）管理机制概况

目前，北京市不动产登记主要涉及房屋、土地、林权、农村土地承包经营权等四项，分别由不同的登记部门负责，相应的档案也由各部门档案机构管理（如图1所示），且个部门之间互不隶属。

北京市房屋登记档案工作历经多次调整，2006年统一的业务登记信息系统启动后，初步形成了市、区两级分级管理方式。市级房屋权属登记事务中心负责起草、制定全市房屋登记档案工作规范标准，监督、指导区县房屋登记档案工作，并负责接待全国各地公检法机关依身份信息查询全市范围房屋登记信息工作。在区县级房屋权属登记事务中心里，11个区县设有档案科或档案中心，其他的区县则只配有人数不等的专兼职档案人员，分别负责属地房屋登记档案管理及属地范围内的查询服务。市级房屋权属登记事务中心档案机构与区县相关机构之间属于业务监督、指导关系，并不负责人、财、物的管理。目前市区县级房屋权属登记事务中心专兼职档案人员共计141人，且单位人员编制、财政拨款方式各有不同。

北京市土地登记档案工作近年来实现了市、区两级垂直管理机制。市级土地权属登记中心在制定全市规范标准，监督、指导区县相应机构的工作之外，也对区县采用的信息系统建设、人员编制等直接进行规范管理。区县级土地权属登记中心设有专职或兼职档案人员，负责管理登记部门形成的土地登记档案，并对市级管理机构和区县登记部门负责，现有专兼职档案人员22人。

北京市林权登记和农村土地承包经营权登记工作处于试点阶段，档案数量较少，林权登记档案460余卷，专兼职档案人员14人，农村土地承包经营权档案仅60余卷，由兼职档案人员代管，均尚未形成完善的管理机制。

（二）制度建设和工作流程

总体来看，北京市各类不动产登记档案工作制度自成体系，在归档范围、标准、编目规则、查询利用等方面各具特色，发展水平也不一致。

房屋登记部门先后印发了《北京市房屋登记档案管理暂行办法（京建发[2010]595号）》、《北京市房屋登记档案鉴定销毁管理暂行办法（京建发[2013]520号）》等规范性文件，分别明确了纸质、电子档案的收集、整理、保管工作标准和要求，以及操作流程、保管期限等内容。全市土地登记档案工作则主要沿用国土资源部2008年颁布的《土地登记办法》及相关工作规范。同时也会参考北京市园林局、市农委与市档案局合发的工作指导意见。

全市各类不动产登记档案工作大多遵循《中华人民共和国档案法》及相关专业档案工作规范要求，实行统一归档，办结业务后，移交给档案人员完成整理、编目、数字化、入库等工作。在具体归档操作上，各区县由于实际情况和业务类型的不同而有所不同。例如，部分业务量大的区县，其数字化扫描工作主要采用外包方式，委托专业公司协助完成；另一部分区县则自行完成。有的区县在受理后即时扫描，办结业务后再合并归档；有的则在业务办结后一并归档。有的区县档案编目按业务办结顺序排列；有的按坐落地址排列。

（三）馆藏与馆库情况

北京市不动产登记馆藏档案和馆库主要以房屋和土地登记档案为主，其中房屋登记档案年均新增的档案约80万卷，这与近年来房地产市场活跃程度相符。据统计截至2014年底，全市18个房屋登记机构其馆藏累计达979万卷。为应对馆藏激增的情况，各区县近年改造及新增了9处库房，现有库房分散在24处，面积累计达14362平方米（其中含租用的7处库房，共计共7247平方米）。目前，全市土地登记档案总量42万余卷，馆库18处，面积达5898平方米（含租用的3260平方米）。林权和农村土地承包经营权档案因馆藏量较少，没有独立库房。

（四）查询利用服务

目前，北京市各类登记档案查询主要依据有《房屋权属登记信息查询暂行办法》、《房地产登记技术规程》、《土地登记资料公开查询办法》等规范性文件。近年来，北京市房屋和土地登记均已实现窗口查询，全市房屋登记查询窗口36个，应本市公检法、纪检监察、地税等部门要求，北京市住房城乡建设委（市房屋权属登记事务中心归市住建委管理）还先后为市高级法院、市高级检察院、市公安局、市纪律检查委员会等开通了远程查询权限，有关部门使用钥匙盘登录查询系统后即可查询部分信息，极大提高了查询效率。据统计，北京市房屋权属登记部门2014年接待查询19.81万人次，查询总量43.26万卷次，出具查询结果告知单42938份。

二、存在的问题

（一）管理机制松散不一，影响工作落实和效率

本市土地登记档案工作实行垂直管理，而房屋、林权、农村土地承包经营权档案工作采取分散式管理模式，即市级档案机构负责监督、指导，区县级档案机构负责实体档案的归档。从机构编制来看，有的区县是参照公务员管理方式，有的是全额拨款事业编的管理方式，有的则属于临时内设机构。这种管理方式存在两大弊端，一是各区县、各类档案管理机构人员编制、资金拨款方式不同，标准不统一，又缺少制约机制，影响工作的落实。二是各区县、各类档案工作发展不均衡，存在职责、层级不明，交叉管理的情况，影响工作效率。

（二）制度建设水平参差不齐，标准、口径不同

多年来，各类、各级不动产登记档案部门出台多项规章、制度，但大多内容庞杂，专业术语也不尽相同，部分档案操作规范、标准及时限要求大相径庭；有的直接延用上级有关文件规定，有的只是形成工作口径；有些内容订立不科学，有的甚至违反档案基本操作规律，这些问题大大降低了登记档案工作的公信力和权威性，影响各类数据资源整合和查询共享，进而影响登记部门的形象。

（三）馆藏、库房资源配置不均，库容紧张

从全市馆藏、库房资源来看，截至2014年底，全市不动产登记档案库房面积达20620平方米，馆藏突破1000万卷。相较而言，房屋和土地登记档案馆藏、库房占比较大，各区县、各类档案库房大多建成年代久远，没有集中库房，且库容较小，加之近年来馆藏激增，不少区县只好临时租用（占总面积的51%）库房。可以说，目前各类档案分散存放于多处，部分临时库房不符合国家相关建设标准，安全隐患严重，而且已近饱和，远不能满足需要。

（四）查询服务水平不高，历史数据仍在整合

受管理机制不同，历史数据仍在整合等因素影响，本市各级、各类不动产登记档案查询水平不一，落后于先进省市，且自动化程度不高，部分还需要人工辅助查询，尚未全面实现远程异地查询和自助查询。同时查询依据、查询口径不一致，查询人员的素质和窗口设置的不一致，使得查询的便利性受到极大的影响，进而导致无法满足社会各界日益增长的查询需求。

三、对策

北京市不动产登记档案机构课题组针对上述问题，提出了集约化管理思路，通过“要素投入的集中”和“要素组合的优化”理顺登记管理思路，统一标准，促进现有各类资源的优化整合，推动全市不动产登记档案工作水平的全面提高。因课题组关于集约化管理思路另有专文呈现，本文仅就重点内容进行阐述。

首先，理顺登记管理思路，构建市、区两级协调发展机制，设立市级不动产登记档案管理机构，统筹规划，科学管理，开展业务监督、指导，督促各项工作落实。同时健全和优化现有区县级档案机构，就近服务，方便群众，与市级机构各尽其责，形成互补，共同进步。

其次，根据不动产登记工作和档案工作特点，统一各类档案工作和信息化标准，合理运用二维码、云计算等现代技术，引入先进管理理念，梳理各项档案业务流程，与业务系统步调一致，简化程序，形成高效的流水线归档机制，提高归档工作的效率和质量。

再次，兼顾市、区两级现有的各类资源，统筹规划，合理配置、优化馆藏、人力、物力资源，集中建设现代化、高标准的库房，使其成为全市不动产登记档案工作的保管基地、数字化处理中心和查询中心，缓解各区县现有库容压力，降低运行成本，完善运营管理。

最后，加强历史档案数据整合，建立统一的不动产登记档案信息系统平台，分类、分层次向公众提供查询服务，逐步实现网络自助查询和远程调阅，疏解窗口查询量，为社会各界提供优质、便捷的信息服务。

4.推进不动产登记工作简报 篇四

今年以来,怀化市不动产登记中心在去年不动产登记工作取得各项成果的基础上,注重便民、狠抓落实,积极推进全市不动产登记工作深入开展。

一是强化服务意识,做到履职尽责。坚持“群众为先,服务至上”的`工作理念,做到热情接访、耐心解疑、有惑必解、务实清廉;坚持“明确职责,分工协作”的工作方法,做到职责明晰,细心履职,协调配合,服务到底;坚持“遵守规则,遵守底线”的规矩思路,严禁索、卡、要,杜绝脸难看,严禁吃、拖、慢,杜绝事难办。

二是抓好窗口建设,做到便民利民。加强一站式办证制度的建设,杜绝多次交件办理的情况发生;继续加大对电脑设备、内部网络等不动产发证信息平台的设施投入,加强岗位培训,完善咨询台、流程引导等相关便民设施建设。

三是加快资料整合,避免法律风险。加快推进国土资源与房管、林业、农业等部门的电子资料交接,实现数据整合,确保不动产登记资料的真实性和完整性避免漏登、误登,规避法律风险。

5.市不动产登记中心上半年工作总结 篇五

上半年，在市局党组的正确领导下，我中心紧紧围绕“一切为群众、一切方便群众”的服务宗旨，着重抓队伍建设，“百佳窗口”、“四零服务”、不动产登记“一窗受理、集成服务“的创建工作，以“高效、快捷、优质、方便”的登记服务赢得到了办事企业和群众的认可和好评。现将我中心2018年上半年工作总结如下：

一、工作完成情况

（一）不动产登记发证有序开展

上半年中心共完成各类不动产登记9358宗，其中登记颁发不动产权证6266宗，不动产登记证明3092宗；权籍外业调查130宗，其中国有林地10、国有大宗地50宗、集体土地70宗；报请利用科审核历史遗留问题10件；完成档案归档8238份。

（二）推进“一窗受理集成服务”的建设

为了实现不动产登记“一窗受理集成服务”工作在我市的落实，半年来，中心在吸取省外、省内工作经验的基础上，梳理了房产、税务、不动产登记的各类土地登记要件，制做各种不动产集成登记指南，整合了三部门的业务数据，归并了部门间的审批业务流程，顺利的于5月4日在政务中心大厅启动了我市“一窗受理集成服务”工作。截止目前中心办理集成件达2312户。

(三)开展了“四零”服务的创建工作

按照国家、省市及局作风整顿组的要求，中心按照各项内容积极开展了创建活动。一是在受理零推诿上，要求大厅实行首问负责制，要求把申请人的申请事项及要件在咨询时就梳理好，并引导到相应窗口，对不符合的申请要书面告知。二是在服务方式零距离上，中心做到了对老、弱、病、残实行特事特办，上门服务，同时采取延时服务、短信发送办证结果、证书采取邮寄的创新服务工作方式得到了群众的认可。三是在服务结果零差错上，中心建立定期立会制，总结一段时间工作检查、工作人员返件结果，分析查找原因，有效避免登记错误的发生。在服务结果零投诉方面，中心对举报箱非常关注，目前没有投诉事件。

（四）抓党风廉政教育、业务学习和工作纪律

根据省厅和市局领导在系统党风廉政建设工作会议上的讲话，结合我中心工作性质，我们利用支部会、微信群、周六或下班时间，对中心干部职工进行培训教育，一是教育大家要对上级党风廉政教育入心入脑，认清形势、增强政治敏锐感，加强自我反省和自我剖析，认真权衡腐败给我们个人带来的政治风险以及给家庭带来的严重后果！二是教育大家要正确看待自身工作职位或岗位的权力。狠刹工作动机不纯、廉洁意识不强、权力欲望膨胀的腐败苗头，坚决杜绝唯利是图，想方设法给自已预留权力空间、没有好处不办事、有了好处乱办事的歪风邪气，真正做到见微知著、防微杜渐。三是教育广大干部职工树立讲规矩、守纪律的良好正气。四是结合中心日常工作和集成服务建设，要求广大职工加强业务知识学习，提高履职能力，同时加强窗口工作纪律与办证大厅服务设施的建设。

二、存在问题

上半年，中心各部门部门按时、保质完成各项工作任务，但工作中仍存在不足：

一是窗口主动服务意识有待加强。主要是窗口工作人员服务态度、窗口有关便民指引有待增加。

二是部分职工的政策业务水平还有待提高，在端正服务态度如何更好地为群众服务等方面还有待改进。

三是业务办理仍存在迫切解决的问题。在执行国家有关法律法规过程中，遇到群众反映比较多的问题，包括：宅基地继承无土地手续如何办理问题；权籍调查中超面积建筑的问题和跨宗等问题。这些是涉及群众利益，群众非常关注的问题。

四是集成服务工作还没有全部完成。如鸡冠区物管中心管理的范围如何实现集成服务问题，除商品房进户、楼房转移、楼房抵押以外的其它登记集成问题；与房产、税务、物管如何做好进一步衔接问题。

三、下步工作打算和建议

一是进一步提高服务质量。继续狠抓基础业务，提高业务质量，同时加大业务人员的培训力度，提高业务人员的整体素质。我中心将继续按照“四零服务”和“百佳窗口”创建工作的要求，有针对地对窗口人员进行文明用语、微笑待人等相关培训，强调首问负责制，耐心解答、一次性告知来办事的群众，切实来增强群众、企业对不动产登记的获得感。

二是继续做好不动产登记工作，严格按照政策办理各项业务，避免出现工作失误。

三是完善集成服务网络信息平台。争取下半年全部完成集成服务的创建工作。

四是加快推进网上预约、网上审批的不动产登记模式；优化咨询窗口设置；探索推广“最多跑一次”服务模式。

6.不动产登记工作方案 篇六

11月21日，国土资源部部长、党组书记、国家土地总督察姜大明主持召开第17次部长办公会，贯彻落实国务院第31次常务会议精神，研究不动产统一登记工作。

国务院第31次常务会议指出，整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度，是国务院机构改革和职能转变方案的重要内容，也是完善社会主义市场经济体制、建设现代市场体系的必然要求，对于保护不动产权利人合法财产权，提高政府治理效率和水平，具有重要意义。会议决定，要将分散在多个部门的不动产登记职责整合由一个部门承担。由国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责，基本做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。行业管理和不动产交易监管等职责继续由相关部门承担。各地在中央统一监督指导下，结合本地实际，将不动产登记职责统一到一个部门。建立不动产登记信息管理基础平台，实现不动产审批、交易和登记信息在有关部门间依法依规互通共享。推动建立不动产登记信息依法公开查询系统。部长办公会强调，建立和实施不动产统一登记制度是一项长期而艰巨的任务，务必认真贯彻落实国务院第31次常务会议精神和国家有关不动产统一登记的法律、政策及要求，牢牢把握统一登记的大方向，加快形成权界清晰、分工合理、权责一致、运转高效、法治保障的不动产统一登记体系，完善制度机制，提高行政效能，更加便民利民，保障不动产交易安全，有效保护不动产权利人的合法财产权，夯实社会主义市场经济基础。下一步，要着手建立国家不动产统一登记协调机构和工作机构；梳理评估不动产登记有关法律法规政策，研究起草《不动产登记条例》、《不动产登记办法》等；制定不动产登记技术规程和数据库标准，整合建立不动产登记信息管理基础平台；加强沟通协调，做好国家层面有关不动产登记衔接工作；做好宣传工作，把握舆论导向，强化对地方的督导和指导，确保地方按照中央统一要求尽快开展不动产统一登记工作。

会议审议并原则通过了《国土资源部关于2012全国土地变更调查结果的报告》、2013全国土地变更调查与遥感监测工作方案，还审议了《关于调整地质野外工作津贴标准的建议（送审稿）》，会议还研究了其他事项。

7.不动产登记工作方案 篇七

一、建设用地使用权与房屋所有权的关系

1. 建设用地使用权与房屋所有权是既独立又兼具一致性的两种物权

建设用地使用权是在国家所有的建设用地上产生的用益物权,房屋所有权则是所有权人依法对自己所有的房屋享有的占有、使用、收益和处分的权利。建设用地使用权虽然具有独立的交换价值,但允许其单独转让或抵押,而地上房屋未同时转让或抵押,将可能出现地、房主体不一致,甚至出现“空中楼阁”的情况,导致交易纠纷不断,严重影响社会秩序的稳定。因此,我国在立法上规定了处分房地产时必须坚持“地随房走”“房随地走”的一体处分原则。《物权法》第一百四十六条规定,“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的,附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分”。第一百四十七条规定,“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的,该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”。地房一体处分原则的确立有助于构建相对稳定、安全的房地产交易秩序,提高物的利用效率。

2. 不动产统一登记是以土地权利为基础构建的不动产登记制度

土地是房屋的基础,所有的不动产权利都依存于土地权利而生,有土地登记的,不一定有地上建筑物登记,有地上建筑物登记的,必然会有土地登记。不动产登记以不动产单元为基本单位,而不动产单元基于土地产生、以土地为基础编制,不动产登记必然要围绕土地权利而开展。特别是对于房地产开发项目,其交易、流转过程复杂,在不同的建设阶段,在建筑物区分所有权产生后,其土地及地上房屋之间往往呈现出多层次、相互交织的权利状态,以土地为核心设计土地使用权及地上建筑物一体化登记模式有利于解决土地、房屋权利冲突问题。

二、地房分离模式下的登记方式及弊端

在实行不动产统一登记前,土地、房屋分别由不同的登记机构进行登记管理。《土地登记办法》第五条规定,“土地以宗地为单位进行登记。宗地是指土地权属界线封闭的地块或者空间”。《房屋登记办法》第十条规定,“房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号(幢号、室号等)的房屋或者特定空间”。所以,各个登记机构按照相应的法规规定,土地以宗地为登记单元,房屋以幢、层、套、间等为登记单元进行登记,至于宗地、房屋等不同类别的登记单元如何编号、二者之间有什么关系、有无冲突等问题则无需考虑,出现房地产分别抵押、土地与地上房屋主体不同的情况也就在所难免了。

就重庆而言,虽然土地和房屋同属一个管理部门,但统一登记之前仍采取的是分别登记、统一发证的管理模式。基于处分上的地房一体原则,重庆对于开发项目的房地产登记,主要是以房屋投影面积所对应的国有建设用地使用权进行土地变更登记,俗称“挖岛宗”。宗地上每竣工一栋房屋,即测算该房屋投影面积所对应的土地占地面积,将此房屋的外框形状在宗地图的相应位置上予以标示,形成一宗独立的新宗地,随房屋的首次登记一并办理建设用地使用权登记,同时原有的宗地上则相应扣减“岛宗”占地面积。这种方式简便易行,能明确房屋和占地范围,但是“岛宗”只能反映房屋实际占用的建设用地,无法反映宗地上包含的全部土地权利,当最后一栋房屋竣工后,宗地上会剩下支离破碎的绿地、公用设施、道路等土地使用权。

三、地房合一模式下的一体化登记总体思路及关键点

1. 总体思路

以宗地上房屋建设规模为核心,量化地上建筑物所对应的土地权利,围绕“宗地与房屋客体关系表”,在房屋销售、抵押、查封等过程中,通过核减宗地上对应的房屋建设规模来形成土地、房屋一体化登记管理。

2. 关键点:宗地上批准修建的房屋建设规模

所谓房屋建设规模,是指土地出让合同记载的该出让地块上允许修建的房屋最大建筑面积。房地产开发项目从取得土地开始至最后一栋房屋竣工,其间历经纯土地、土地带房屋、纯房屋等不同的登记形态,房屋建设规模是土地与房屋一体化登记过程中贯穿始终的纽带。

首先,按照房地产开发经营相关法律法规,国有建设用地使用权的出让,始终与特定的建设项目、建筑物规划许可、建筑容积率、地上建筑物规模等用地条件密切相关。当一宗土地出让时,该宗地上允许修建的房屋建设规模即已确定,开发企业只能在该最大规模范围内进行房屋建设、房屋销售、抵押权设定。

其次,从不动产单元界定的角度出发,在开发项目运作过程中,同时存在土地和房屋(土地)两种类别的登记单元不可避免。以宗地上房屋建设规模为主线进行登记方式设计,有利于在区分不同的不动产单元前提下,确保各个不动产单元之间的关联性,保证登记行为不超越彼此的权利边界。

3. 地房一体化登记模式的优点

一是立足于土地,充分体现地房一致原则。土地突出整体概念,房屋偏重局部信息,实行规模管理促使登记人员摆脱房屋管理的固有模式,积极了解整体与局部的关系、知晓共有与共用的关系,在土地、房屋登记过程中能从土地角度出发,调查土地与房屋的权利边界是否存在冲突,保持地房登记主体的一致性。

二是克服“岛宗”的局限性,保持宗地的完整性。以宗地上房屋建设规模为核心进行地房登记,除非涉及宗地的实体分割,房屋竣工后该楼栋及土地使用权的首次登记,只是在原宗地上相应扣减该楼栋建设规模,而无需以该楼栋占地范围为界线对原宗地进行分割。在房屋建设周期内可以始终保持宗地的完整性,房屋所有权人对土地的权利不仅及于房屋占用范围,也及于宗地内的绿化、道路、设施用地。

三是有利于维持宗地的稳定性。开发建设项目一般分周期开发,一个宗地内已有房屋竣工了,同时可能还有楼栋未开工建设。为了满足土地抵押登记的要求,开发企业往往会选择以各种理由分割宗地,将含有未建楼栋的地块从整宗地中分割出去。以宗地上剩余的房屋建设规模办理土地抵押登记,既能解决原宗地内建筑物区分所有权所及于的多层次土地权利问题,满足开发企业融资的需要,又能始终保持宗地界限的稳定性。

四、以宗地上房屋建设规模为核心的地房一体化登记操作流程

1. 理清宗地与房屋关系,建立宗地与房屋客体关系表

建设用地上的房屋不论是共有或是区分所有,房屋所有权人对于该宗地上的使用权均为共用宗地,其权利及于全部宗地范围。开发项目上的商品房,实质上是共用宗地上的多个房屋单元,在管理模式上一般以楼盘表的形式将分幢、分层、分户信息落实到对应的宗地上,确定唯一的不动产单元编码,从而将房屋固定在宗地上。这种管理方式决定了宗地的登记状态不会自动反映至房屋上,房屋的登记信息中也不能直接体现宗地状态。建立宗地与房屋客体关系表,旨在帮助登记人员快速明晰土地和房屋的对应关系,提升登记行为的正确性和登记效率。

2. 把握三个关键时点构造登记流程

以宗地上房屋建设规模为核心的地房一体化登记有三个关键时点:土地首次登记、宗地上第一栋房屋申请预售、宗地上第一栋房屋竣工。根据不同时点又可分为三个阶段。

第一阶段:国有建设用地使用权首次登记至核发该宗地上第一个房屋预售许可证前。根据土地权属来源证明,包括出让合同、权籍调查表等办理国有建设用地使用权首次登记,并在权证上附记该宗地上批准的房屋建设规模,形成房屋建设规模管理的基础。此阶段因地上无房屋,无建设规模变化,可按照正常流程办理土地的抵押、查封登记。

第二阶段:宗地上第一栋房屋申请预售至宗地上第一栋房屋竣工前。当宗地上房屋申请预售时,若此宗地已设定有抵押,应从该宗地上总建设规模中相应扣减拟申请预售楼栋建筑面积,并办理土地使用权抵押变更登记;若未设定有抵押,则直接办理此栋楼预售,并相应核减宗地上房屋建设规模,开发企业可就剩余房屋建设规模申请办理土地使用权抵押登记。地上房屋申请预售时,需以房屋预测绘报告所明确建筑面积进行宗地上房屋建设规模的核减,若宗地与房屋客体关系表上标明的宗地批准建设规模扣除应核减建筑规模后,得到剩余建设规模为零或虽有剩余但该剩余规模小于公共配套设施规模,则不能再办理土地的抵押登记。若法院要求查封该宗土地的,则应告知法院地上建筑物预售情况,并协助法院办理剩余房屋建设规模的查封登记。同理,房屋预售时也应核查其对应建设规模是否已被查封,若查封则应停止办理。

8.不动产登记工作方案 篇八

首先是受理场所，也就是申请场所。《条例》规定，当事人应当到不动产登记机构办公场所申请登记。那当前各地实施的上门服务、流动车（站）服务、网上申请是否与这一规定存在冲突？上门服务（包括流动车服务）作为许多登记机构的便民服务举措在一些地方得到推广应用，但在当前登记机构人员偏紧的情况下，上门服务确实不应大力推广。因为，本来在办公场所一个人就能受理完成的业务，如果换成上门服务则必须动用两名工作人员同行，在满足一部分特别人群需要的同时会加大办公场所受理窗口的压力，行政资源并未能得到很好的配置。《条例》之所以没规定网上申请，是考虑到全国各地网络平台应用的不平衡性，但没作规定并不否定网上申请的发展趋势，如果网络申请同时能解决安全和便利问题，则是合乎《条例》本身所提倡的行政法原则之一——便民高效。因此，在不动产登记信息平台建设较为先进的城市，网上申请模式可以先试先行。

其次是受理中的告知要求。在以往的不动产登记中，登记机构习惯采用口头方式告知当事人应当补件或不予受理，这种方式对于能够解释得清楚、当事人能接受的前提下是既快捷又省事的，但也容易发生扯皮现象。从对受理人员有效监督和对当事人负责的角度出发，无论受理与否，都应当予以书面告知。因此，《条例》从严要求登记人员的行为规范，规定受理中的告知行为应以书面形式进行。一是对于符合登记条件可以受理的，应当受理后书面告知申请人。交付给申请人的受理凭证既是受理完成的标志，也是申请人届时领取权属证书的凭证。二是对于不符合登记受理条件的，应书面告知不予受理。尽管不予受理没有形成申请材料，但不予受理有可能损害申请人利益，为给申请人提供救济途径，应当出具不予受理的书面通知书。申请人认为不予受理存在错误、属登记机构不作为的，可以凭不予受理通知书提起行政复议或行政诉讼。三是对于需要补件的业务应一次性告知补正内容。现实中往往存在当事人因缺件问题而多次往返于登记机构的情况，在没有书面告知为证的情况下很难说清是由于登记人员未一次性交待清楚还是当事人未记全而导致，造成双方之间出现矛盾。因此，无论从便民服务还是提高工作责任心的角度出发，都有必要以书面方式一次性告知申请人需要补正的收件。

再次是受理中告知与否的法律后果。受理是登记程序中至关重要的环节，是登记人员直接面对申请人并领受申请人登记意思的过程，每个前来申请的相对人都希望在登记机构的指导下一次性完成申请受理程序。受理与不受理的正确与否既反映出登记人员的业务水平，也影响着后序工作环节的效率。不正当的受理会使申请人不知所措，甚至会导致登记结果的错误。因此，《条例》规定了不予受理而未书面告知的法律后果，即视为受理。这个规定将彻底改变我们以前的做法。如果不能受理的业务因为缺少书面告知的程序而导致法定受理的，则会给登记机构带来极大的被动局面。因为一旦视为受理则必然进入审查、登簿、发证环节，等到发证时限届满，申请人无法领证则会引起更大的矛盾。因此，从完善登记机构自身做法考虑，登记机构应制作“不予受理通知书”的规范格式，根据常见的不予受理情形列明不予受理的理由或者需要一次性补正的材料要求，改变登记机构原来的不受理无凭证的简单做法，从而更好地保护当事人利益、规范登记人员的受理行为。

最后是受理的具体要求。既然受理环节如此重要，则每个从事受理的人员都要掌握各类登记所需申请材料的要求。概括而言，受理时要确保材料齐全、符合法定形式。所谓材料齐全就是要求各类登记所提交的材料对应登记机构对外公布的所需提交材料。因为申请材料不是申请人申请时才知晓的，而是通过登记机构提前在公开场合或媒体公布的，登记机构为让申请人员做到申请时材料齐全，应细化每类登记所需材料，对于因政策变化导致申请材料变化的应及时公告。所谓符合法定形式是指申请人所提交的材料在形式上要符合法定要求，这里的法定应该理解为法律、法规、规章及规范性文件要求。申请材料因登记类型不同而千差万别，有的材料应符合法律要求，如不动产权证是国家统一制定的格式范本，各地未经授权不得自行印制。身份证明通常就是指身份证（除特殊人群可使用其他证件外），当然其也是国家统一格式，不得擅自制造。又如法院关于房屋转移的生效判决文书，通常也是有规范的统一格式。有的材料应符合法规要求，如《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的征收决定。有的材料应符合规章或规范性文件要求，如商品房买卖合同、存量房买卖合同，这些合同使用的是住建部等相关主管单位的推荐性文本，也是广为实践采用、有利于更好保护交易双方权益的文本。如果有些申请材料没规定须使用统一规范文本的，则可由当事人自行设定，但其涉及登记的内容应符合法定条件。以抵押合同为例，国家和地方未推荐使用统一文本，但各抵押权人特别是银行都有各自的规范文本。对该类由当事人自制的文本则要求合同中所涉及抵押登记的要素应当齐全、合法，如抵押标的应明确，担保主债权、履行债务期限等应明确，而对于合同中存在违反法律规定的条款，比如借款期届满前抵押物转移给抵押权人的条款，又如约定余额不得再次抵押的，这些则认定无效，但部分条款的无效不影响合同整体的效力。

9.不动产登记工作方案 篇九

旅顺口区工商局三项措施强化企业动产抵押登记工作

旅顺口区工商局找准动产抵押登记与服务发展的结合点，改进服务方式、优化监管职能。本着“急企业所急，想企业所想，解企业所难”的服务宗旨，把动产抵押登记工作作为服务地方经济发展的切入点，积极开展动产抵押登记工作。一是为企业融资创造条件。加大《物权法》、《担保法》、《动产抵押登记办法》等法律法规的宣传力度，畅通动产抵押融资渠道，帮助企业、特别是中小企业融资扩产，实现良性发展和规模化经营。通过开展动产抵押登记，使银行、企业双方认识到开展动产抵押登记意义和必要性，为企业快捷办理融资打下良好基础。二是把好动产抵押登记关。严格按照有关法律法规的要求，对抵押人提交的《动产抵押登记书》等有关登记材料进行严格审查把关，对《物权法》明令禁止抵押的动产坚决不予办理，对重复抵押的动产企业必须先行注销。规范和完善动产抵押登记程序，提升服务质量，提高抵押登记效率。

三是设立动产抵押登记“绿色通道”。为申请人提供咨询和指导服务，一次性向企业讲清相关登记需提供的法定材料及注意事项，做到登记咨询“一口清”，一次告知；不让企业经办人员为一件登记事项跑“第二趟”。与此同时，协助银行规避抵押权风险，确保金融信贷安全，使企业通过动产抵押登记尽快融通资金，共谋长远发展。

10.不动产登记流程 篇十

不动产有这么多好处，那在成都，该如何登记办理呢？下面的办理流程，可要看好咯！

1、初始登记

初始登记阶段需要查看开发商的五证两书。五证指《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房销售(预售)许可证》，两书是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

2、填写《房屋所有权登记申请表》

购房者在确定初始等级完成后，主动到管理部门领取并填写《房屋(地)所有权登记申请表》。填写完成后，让开发商签字盖章。

3、拿测绘图(表)

房屋产权登记部门要确定产权证上的房屋信息，测绘表是标注面积的重要依据，必须携带。因此，购房者必须到开发商得房屋面积计量站申请领取测绘表。

4、在开发商处领取办证相关文件

相关文件主要包括购房合同、房屋结算单、大房产证复印件等，需要开发商盖章的地方也不能落下。

5、交公共维修基金、契税等

公共维修基金是由房产所在地区的小区办收取，(部分城市的)购房者也可以从银行代收公共维修基金。PS：保留好缴纳凭证，一旦遗失会影响取得房屋产权证。

6、提交申请材料

7、规定时间内领取房屋产权证

11.不动产登记工作方案 篇十一

一、建设用地使用权与房屋所有权的关系

1.建设用地使用权与房屋所有权是既独立又兼具一致性的两种物权

建设用地使用权是在国家所有的建设用地上产生的用益物权，房屋所有权则是所有权人依法对自己所有的房屋享有的占有、使用、收益和处分的权利。建设用地使用权虽然具有独立的交换价值，但允许其单独转让或抵押，而地上房屋未同时转让或抵押，将可能出现地、房主体不一致，甚至出现“空中楼阁”的情况，导致交易纠纷不断，严重影响社会秩序的稳定。因此，我国在立法上规定了处分房地产时必须坚持“地随房走”“房随地走”的一体处分原则。《物权法》第一百四十六条规定，“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分”。第一百四十七条规定，“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”。地房一体处分原则的确立有助于构建相对稳定、安全的房地产交易秩序，提高物的利用效率。

2.不动产统一登记是以土地权利为基础构建的不动产登记制度

土地是房屋的基础，所有的不动产权利都依存于土地权利而生，有土地登记的，不一定有地上建筑物登记，有地上建筑物登记的，必然会有土地登记。不动产登记以不动产单元为基本单位，而不动产单元基于土地产生、以土地为基础编制，不动产登记必然要围绕土地权利而开展。特别是对于房地产开发项目，其交易、流转过程复杂，在不同的建设阶段，在建筑物区分所有权产生后，其土地及地上房屋之间往往呈现出多层次、相互交织的权利状态，以土地为核心设计土地使用权及地上建筑物一体化登记模式有利于解决土地、房屋权利冲突问题。

二、地房分离模式下的登记方式及弊端

在实行不动产统一登记前，土地、房屋分别由不同的登记机构进行登记管理。《土地登记办法》第五条规定，“土地以宗地为单位进行登记。宗地是指土地权属界线封闭的地块或者空间”。《房屋登记办法》第十条规定，“房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号（幢号、室号等）的房屋或者特定空间”。所以，各个登记机构按照相应的法规规定，土地以宗地为登记单元，房屋以幢、层、套、间等为登记单元进行登记，至于宗地、房屋等不同类别的登记单元如何编号、二者之间有什么关系、有无冲突等问题则无需考虑，出现房地产分别抵押、土地与地上房屋主体不同的情况也就在所难免了。

就重庆而言，虽然土地和房屋同属一个管理部门，但统一登记之前仍采取的是分别登记、统一发证的管理模式。基于处分上的地房一体原则，重庆对于开发项目的房地产登记，主要是以房屋投影面积所对应的国有建设用地使用权进行土地变更登记，俗称“挖岛宗”。宗地上每竣工一栋房屋，即测算该房屋投影面积所对应的土地占地面积，将此房屋的外框形状在宗地图的相应位置上予以标示，形成一宗独立的新宗地，随房屋的首次登记一并办理建设用地使用权登记，同时原有的宗地上则相应扣减“岛宗”占地面积。这种方式简便易行，能明确房屋和占地范围，但是“岛宗”只能反映房屋实际占用的建设用地，无法反映宗地上包含的全部土地权利，当最后一栋房屋竣工后，宗地上会剩下支离破碎的绿地、公用设施、道路等土地使用权。

三、地房合一模式下的一体化登记总体思路及关键点

1.总体思路

以宗地上房屋建设规模为核心，量化地上建筑物所对应的土地权利，围绕“宗地与房屋客体关系表”，在房屋销售、抵押、查封等过程中，通过核减宗地上对应的房屋建设规模来形成土地、房屋一体化登记管理。

2.关键点：宗地上批准修建的房屋建设规模

所谓房屋建设规模，是指土地出让合同记载的该出让地块上允许修建的房屋最大建筑面积。房地产开发项目从取得土地开始至最后一栋房屋竣工，其间历经纯土地、土地带房屋、纯房屋等不同的登记形态，房屋建设规模是土地与房屋一体化登记过程中贯穿始终的纽带。

首先，按照房地产开发经营相关法律法规，国有建设用地使用权的出让，始终与特定的建设项目、建筑物规划许可、建筑容积率、地上建筑物规模等用地条件密切相关。当一宗土地出让时，该宗地上允许修建的房屋建设规模即已确定，开发企业只能在该最大规模范围内进行房屋建设、房屋销售、抵押权设定。

其次，从不动产单元界定的角度出发，在开发项目运作过程中，同时存在土地和房屋（土地）两种类别的登记单元不可避免。以宗地上房屋建设规模为主线进行登记方式设计，有利于在区分不同的不动产单元前提下，确保各个不动产单元之间的关联性，保证登记行为不超越彼此的权利边界。

3.地房一体化登记模式的优点

一是立足于土地，充分体现地房一致原则。土地突出整体概念，房屋偏重局部信息，实行规模管理促使登记人员摆脱房屋管理的固有模式，积极了解整体与局部的关系、知晓共有与共用的关系，在土地、房屋登记过程中能从土地角度出发，调查土地与房屋的权利边界是否存在冲突，保持地房登记主体的一致性。

二是克服“岛宗”的局限性，保持宗地的完整性。以宗地上房屋建设规模为核心进行地房登记，除非涉及宗地的实体分割，房屋竣工后该楼栋及土地使用权的首次登记，只是在原宗地上相应扣减该楼栋建设规模，而无需以该楼栋占地范围为界线对原宗地进行分割。在房屋建设周期内可以始终保持宗地的完整性，房屋所有权人对土地的权利不仅及于房屋占用范围，也及于宗地内的绿化、道路、设施用地。

三是有利于维持宗地的稳定性。开发建设项目一般分周期开发，一个宗地内已有房屋竣工了，同时可能还有楼栋未开工建设。为了满足土地抵押登记的要求，开发企业往往会选择以各种理由分割宗地，将含有未建楼栋的地块从整宗地中分割出去。以宗地上剩余的房屋建设规模办理土地抵押登记，既能解决原宗地内建筑物区分所有权所及于的多层次土地权利问题，满足开发企业融资的需要，又能始终保持宗地界限的稳定性。

四、以宗地上房屋建设规模为核心的地房一体化登记操作流程

1.理清宗地与房屋关系，建立宗地与房屋客体关系表

建设用地上的房屋不论是共有或是区分所有，房屋所有权人对于该宗地上的使用权均为共用宗地，其权利及于全部宗地范围。开发项目上的商品房，实质上是共用宗地上的多个房屋单元，在管理模式上一般以楼盘表的形式将分幢、分层、分户信息落实到对应的宗地上，确定唯一的不动产单元编码，从而将房屋固定在宗地上。这种管理方式决定了宗地的登记状态不会自动反映至房屋上，房屋的登记信息中也不能直接体现宗地状态。建立宗地与房屋客体关系表，旨在帮助登记人员快速明晰土地和房屋的对应关系，提升登记行为的正确性和登记效率。

2.把握三个关键时点构造登记流程

以宗地上房屋建设规模为核心的地房一体化登记有三个关键时点：土地首次登记、宗地上第一栋房屋申请预售、宗地上第一栋房屋竣工。根据不同时点又可分为三个阶段。

第一阶段：国有建设用地使用权首次登记至核发该宗地上第一个房屋预售许可证前。根据土地权属来源证明，包括出让合同、权籍调查表等办理国有建设用地使用权首次登记，并在权证上附记该宗地上批准的房屋建设规模，形成房屋建设规模管理的基础。此阶段因地上无房屋，无建设规模变化，可按照正常流程办理土地的抵押、查封登记。

第二阶段：宗地上第一栋房屋申请预售至宗地上第一栋房屋竣工前。当宗地上房屋申请预售时，若此宗地已设定有抵押，应从该宗地上总建设规模中相应扣减拟申请预售楼栋建筑面积，并办理土地使用权抵押变更登记；若未设定有抵押，则直接办理此栋楼预售，并相应核减宗地上房屋建设规模，开发企业可就剩余房屋建设规模申请办理土地使用权抵押登记。地上房屋申请预售时，需以房屋预测绘报告所明确建筑面积进行宗地上房屋建设规模的核减，若宗地与房屋客体关系表上标明的宗地批准建设规模扣除应核减建筑规模后，得到剩余建设规模为零或虽有剩余但该剩余规模小于公共配套设施规模，则不能再办理土地的抵押登记。若法院要求查封该宗土地的，则应告知法院地上建筑物预售情况，并协助法院办理剩余房屋建设规模的查封登记。同理，房屋预售时也应核查其对应建设规模是否已被查封，若查封则应停止办理。

第三阶段：宗地上第一栋房屋竣工至全部房屋竣工。当宗地上房屋竣工申请办理首次登记时，应根据土地权属来源材料、规划审批资料、不动产调查报告等办理申请楼栋的国有建设用地使用权及房屋所有权登记。同时，应根据不动产调查报告中明确的此楼栋的建筑面积核减宗地上批准的房屋建设总规模，并就剩余建设规模办理国有建设用地使用权变更登记。当宗地上最后一栋楼申请竣工首次登记时，应调查该宗地上公共配套设施修建情况，若均已修建，应办理国有建设用地使用权变更登记（建设规模核减及权利人变更），将土地使用权人变更为全体业主，只记载于登记簿不发权证。此时，宗地上房屋已转移至业主名下（开发企业为未售房屋的业主），土地使用权人实际为全体业主。至此，宗地上的登记业务终结，进入房屋（含国有建设用地使用权）登记。

12.不动产预告登记制度研究 篇十二

一、不动产预告登记的内涵及理论基础

关于预告登记的内涵,国内学者有多种不同的表述方式。学者孙宪忠认为:“预告登记是为保全不动产物权的请求权而将此权利进行的登记。”梁慧星教授认为:“所谓预告登记,即为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记。”王利明教授认为:“所谓预告登记,是指为保全债权的实现、保全物权的顺位请求权而进行的提前登记。”我国新颁布的《物权法》第20条规定:当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。鉴于此,笔者认为,预告登记是指为保全一项以将来发生的不动产物权的设定、移转、变更或者消灭为目的的请求权而进行的提前登记。

各国之所以设立预告登记制度或与之类似的制度,原因在于,在不动产物权的设定和转让中,由于当事人可约定为将来不动产物权的转移附条件或附期限,或者可能由于当事人之外的其他原因使债权行为先于不动产的转移登记,并且两者之间往往会有“时间差”。《物权法》第9条与15条说明我国主要采用的是以债权形式主义为主、意思主义为辅(对极少数特殊的情形)的物权变动模式,首次在立法上严格区分物权行为和债权行为,这也是产生“时间差”的原因。在这段时间差中,债权人的利益有随时被侵犯的可能,因为,债权行为成立后,虽然不动产物权人有未来移转所有权或他物权的义务,但是,非经登记并不发生物权移转的效力,债务人仍具有所有权,如果此时原不动产物权所有人违约将物权再转移于第三人并办理登记手续,根据物权优于债权的原理,第三人将依法取得该项不动产,债权人的物权目的将会落空。预告登记赋予债权人的请求权具有物权的排他效力,能够对抗任意第三人,也就有利于防止出现“一物二卖”,有利于保护债权人利益和维护正常的交易秩序。

二、不动产预告登记的性质

在探讨性质这个问题之前,首先应明确预告登记的性质与预告登记请求权的性质是两个不同的概念。前者是对登记行为的一种定性,而后者是对所登记的请求权的一种定性。笔者认为,预告登记的性质实质上是指经过预告登记的变更物权请求权的性质。由于预告登记使登记的不动产物权变动的请求权具备了对抗第三人的效力,即具备了一定的物权效力,从而对预告登记性质的界定产生了诸多争议。总结国内学者的观点主要有三种:“请求权保全制度说”“准物权说”“债权物权化说”。

以上观点都具有一定的合理性,但笔者并不完全赞同。认为预告登记是一种担保手段或债权的物权化,都只是从功能上来分析,并未从预告登记后的权利的性质进行界定。那么,预告登记是否为“准物权”?对于准物权的概念,尽管通常认为其是指权利人于将来某种条件下可以取得所有权或其他物权的权利,但是并非一致意见,并且对物权取得权的性质学界也存在不同观点,因此,将经预告登记的请求权物权变动的请求权定性为准物权,并无实益。笔者认为,预告登记后的物权变动请求权仍然属于债权,但为一种特殊的债权。原因在于,首先,预告登记后的物权变动请求权具有了特殊的对抗第三人的排他效力,它具有普通债权所不具有的物权效力,有其特殊性;其次,除此之外,该请求权的其他特征均与债权相符,其本质仍然是债权人与债务人之间的一种相对法律关系。即在条件成就之时,权利人有权请求义务人进行物权变动登记,而不能直接支配该标的物;在债务人不履行或不完全履行义务时,权利人也仅可以要求义务人承担违约责任,而不得以物权人身份提出基于物权的请求;在预告登记后,义务人所为的有害于其债权的行为,权利人也只是能够主张该行为无效,而不得直接对第三人主张权利。这些都是债权具有的特性。

综上所述,经预告登记后的物权变动请求权的实质性的性质,仍为债权,是具有物权排他效力的特殊债权。

三、不动产预告登记的效力

我国关于预告登记效力的规定见于《物权法》第20条第1款后半段:“预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。”根据这一规定,经过预告登记的债权请求权,获得了对抗其他处分行为的排斥性效力。这种排斥性效力,理论上一般称为预告登记的权利保全效力,是预告登记制度的核心效力。但是,保全效力绝不是预告登记的唯一效力。从各国立法上看,预告登记至少还应具有以下两种效力,即顺位保证效力和破产保护效力。

1.保全权利的效力。预告登记的保全权利效力是预告登记的首要效力,是指保障请求权得以实现并发生所期望的特定效果的效力,它能够保障请求权人顺利实现其权利。预告登记制度实际上是赋予了债权请求权对抗第三人的排他效力,从而保障债权的实现。如果预告登记以后发生的损害债权的物权变动与预告登记的请求权内容绝对排斥,如均为移转所有权,那么在后的物权变动不能纳入登记,自然也不能生效。如果两者并非绝对排斥,如预告登记的请求权是移转所有权,而在后的物权变动是设定抵押权,则后者仍能进行登记并生效,只是其效力不能对抗预告登记的权利人。我国《物权法》规定了此项效力。关于权利保全效力,从《德国民法典》第883条第2款和我国台湾地区“土地法”第79条可以看出,义务人对不动产权利的处分采取的是相对无效的原则。我国物权法规定“未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力”,分析该条规定可以看出,我国目前采取的是绝对无效的原则。笔者认为,我国采取相对无效原则为宜。采取相对无效的原则虽然使不动产物权人能将不动产再次转让或为第三人设定其他物权,但不会损害预告登记防止“一房二卖”的目的,因为第三人不得对抗经过预告登记的请求权人,请求权人可以在条件成就时要求不动产物权人移转所有权。然而,在出现预告登记失效的条件时,我国规定的是“债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效”。此时,第三人就可取代请求权人要求所有权人移转所有权,这样能够促进物权交易和市场流通。

2.保全顺位的效力。预告登记除了具有权利保全效力外,还应具有保全顺位的效力,即当预告登记推进到本登记时,不动产权利的顺位不是以本登记的日期确定,而是依照预告登记的日期来确定。这是由于预告登记的保全效力已经表明,不动产债权请求权在履行后将最终产生不动产物权,因此将来该物权一旦产生后,也就应当取得预告登记所具有的顺位,唯此才能更有效地保障债权人的合法权利。例如甲就其不动产为乙设定抵押权,乙在接受抵押权设定的预告登记后,甲又将同一不动产为丙设定抵押权,且丙完成了抵押权设定的本登记。当乙根据预告登记做成本登记时,其本登记的顺位优先于丙。《德国民法典》第883条第3款规定:“以转让某项权利为请求权的标的时,该项权利的顺位按预告登记的日期加以确定。”日本《不动产登记法》第7条第2项规定:“已进行假登记时,本登记的顺位依假登记的顺位。”综上所述,当同一物上设立多个并存的物权行为时,预告登记制度将各项权利按照时间的先后顺序预先排列,并按该顺序为每个物权确立实现的顺序。在前一项登记的物权因存在瑕疵而无效或者被撤销时,后一物权根据预告登记的顺位效力得以优先实现。这样,预告登记便防止了第三人的介入,保全了本登记的顺位,使所有权转移请求权得以顺利实现。由于《物权法》没有关于顺位保全的规定,就造成了预告登记制度的先天不足,这样不利于对权利人的保护,也会对不动产的交易造成妨碍。所以,笔者以为,应当在《物权法》中明确规定预告登记的顺位保全效力。

3.破产保护的效力。预告登记请求权不仅可以对抗不动产的所有权人及其他物权人以保证请求权人取得物权,而且还可以在不动产物权人破产时排斥其他债权人,从而使预告登记所保全的请求权得以实现。所以,破产保护效力是指在相对人破产,但请求权的履行期限尚未届至或者履行条件并未成就时,权利人可以将作为请求权标的的不动产不列入破产财产,使请求权发生指定的效果。德国法和日本法上都有类似的规定。在所有权移转的假登记与本登记之间,作为标的的不动产被编入破产财产,这样不仅可以保证预告登记债权人的请求权不因债务人陷于破产而受影响,而且还可以摆脱履行期限未到,履行条件未成就的制约,将其债权请求权顺利变更为物权。我国《物权法》如果能够明确预告登记的破产保护效力,无疑将使这一制度更趋完善。

13.不动产统一登记难题 篇十三

被物权法提出6年之后，不动产统一登记制度终于驶入快车道。日前召开的国务院常务会议决定整合不动产登记职责，将分散在多个部门的不动产登记职责整合由国土资源部承担。

但目前来看，无论是结束我国不动产多头登记的混乱局面，还是弥补以往数据的漏洞，都还有诸多难题待解。

滞后6年的统一登记

不动产统一登记并不是一个新鲜事物，早在 2007年10月1日开始施行的物权法中，就明确规定，“国家对不动产实行统一登记制度。不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。”

不动产是指依自然性质或法律规定不可移动的土地、土地定着物、与土地尚未脱离的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分离的其他物。包括土地、住房、草地、林地、农地等多种形态。中国人民大学土地管理系主任叶建平向《中国经济周刊》表示，不动产物权是重要的财产权，只有通过不动产统一登记，明晰不动产的归属，市场交易的效率和安全才有保证。

近期，国土资源部副部长胡存智在一次不动产登记研讨会上指出，当前我国正加快推进机构改革和职能转变，不动产登记制度创新建设，是其中一项重要内容。通过建立不动产统一登记制度，更好地落实物权法，有效保护不动产权利人的合法财产权。

或许正因为意义重大，在物权法中，记者注意到，“不动产登记”被放到了第二章第一节的重要位置。但是，对不动产实行统一登记制度，多年来一直难以执行。

目前，我国的不动产登记分散在多个部门。如建设用地使用权和集体土地所有权等由国土资源部门登记，房屋所有权等由住房和城乡建设部门登记，林地所有权和使用权由林业部门登记，水面、滩涂的养殖使用权由渔业部门登记，海域使用权则由海洋部门登记。

有分析人士指出，多年来，由于部门利益牵扯，由哪个部门来进行不动产统一登记一直存有争议，如在住房方面，房地产管理部门和土地管理部门都想获得这个权限。

不动产登记是建立物权制度的重要基础。物权公示这一物权法的重要原则，在不动产领域就需要依靠登记制度来保障。据了解，目前按照法律规定办理转

让和抵押的登记机构有十几个部门，既导致了重复登记、资料分散、资源浪费、当事人负担增加等问题，又不利于登记制度的健全。

比如房产证难办，是许多购房者共同面对的问题。一个重要的原因就是，办理房产证需要面对十分繁琐的手续，需要跑测绘、国土、房管等多个部门，办理中途往往还要补充各种资料。

而且，不动产统一登记还利于政府管理和社会治理。中国房地产学会副会长陈国强认为，“实现不动产统一登记为征房地产税创造了技术条件。”还有的专家认为，不动产统一登记能打击住房腐败。近年来，腐败落马官员涉房十分频繁，据中国经济研究院统计，21世纪以来落马的省部级官员中，有将近半数涉及到房子。

事实上，关于如何推进完善不动产统一登记制度，2007年施行的物权法已经给出了明确的路径。

物权法第十条规定，“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”

叶建平表示，物权法已经给出了相关程序，那就是先制定出相关法规，然后履行，可以说，制定不动产统一登记法规是十分关键的一步。

今年3月份，《国务院办公厅关于实施任务分工的通知》中明确规定，出台并实施不动产统一登记制度，其中2014年6月底前出台不动产登记条例。

近日召开的国务院常务会议决定，将分散在多个部门的不动产登记职责整合由一个部门承担。据悉，国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责。

此举显然意味着不动产统一登记制度进入了实质性的快车道。对此，地产分析人士冯海宁向《中国经济周刊》表示，明确负责部门与制定统一登记制度，是进行不动产统一登记的两大基础。

胡存智日前表示，加紧开展不动产统一登记制度研究，大力推进，统一登记是完善权利体系的重要基础，也是十八届三中全会的明确要求。要抓紧开展各项研究和协调工作，特别是要尽快启动不动产统一登记条例的起草。

个人住房信息联网是基础？

分析人士指出，其实，相比于登记什么和谁来登记这些问题，怎样登记无疑是更具挑战性的难题。叶建平告诉记者，“从目前比较具有现实紧迫性的议题来看，如从个人财产的保护角度看，住房这类不动产的统一登记是较为现实的需求”。

以住房登记为例，记者了解到，在国务院明确提出“建立统一不动产登记制度”之前，住建部已经着手开展“个人住房信息系统联网工作”。截至2012年，40个主要城市的个人住房信息联网工作已经完成。住建部计划，将这一系统的覆盖面逐步推广到所有地级城市。

记者了解到，“个人住房信息系统”以个人住房产权和交易系统为基础，通过权限，住建部可以查询到目前已联网40城市的所有住房权属情况以及房屋产权交易、变更的实时情况。

陈国强向《中国经济周刊》表示，事实上，不仅仅是这40个城市，全国几乎所有的城市，都有自己的住房信息系统。

记者了解到，这些住房信息主要存在两方面的问题，一是从技术上看，系统不统一，没有也无法联网；二是数据不全。某特大城市的住建部门负责人告诉记者，有几类住房数据并不在目前的住房系统中，如以前的纸质数据、产权比较复杂的央产房、还有小产权房等。

分析人士表示，对于不动产统一登记，主要的操作方法有两种，一是另起炉灶，进行相关数据的普查、调查，如此一来，可最大限度地保证登记的全面准确，但成本太大；另一种是利用以前的数据，进行技术系统的统一整合以及实时的补充更新，但由此将给数据的完整性带来一定挑战。

14.不动产登记制度细则 篇十四

不动产登记为物权法中的重要制度，是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的法律制度。①作为物权公示手段，不动产登记本质上为产生私法效果的事实行为而非登记机关的行政管理行为。登记的首要意义在于物权变动的公示与公信，其所产生的是私法上的效果。不动产登记具有公示力、形成力、推定力和公信力四种效力。不动产登记的主要目的在于公示，即通过登记向公众公开不动产物权归属及变动情况，使其了解不特定的物权状态，使第三人在参与交易时有一个识别、判断物权的客观标准;登记的形成力是指登记具有使基于法律行为的不动产物权变动能否生效的效力;登记的推定力，又称权利正确性推定效力，是指以不动产登记簿上所记载的当事人的权利内容为正确不动产权利的效力，但是登记权利正确性推定效力不及于明知登记权利瑕疵而恶意取得该项权利者;登记的公信力是指不动产登记簿所记载的权利推定为真正的权利，并赋予其公信力，基于登记的公信力，即使登记错误或遗漏，因相信登记正确而与登记名义人进行交易的善意第三人，其所得利益仍将受到法律的保护，

研究不动产登记制度，对于搞好涉及不动产案件的执行具有重要意义。作为物权公示手段的不动产登记在财产权保护中扮演了极为重要的角色，它甚至决定了基于法律行为的不动产物权变动能否发生效力。著名民法学者梁慧星先生指出：“不论物权法如何完善，如果没有一个好的登记制度，那你的物权法就不会有好的结果，不会得到切实的实施。”研究不动产登记制度，掌握物权法关于不动产登记的新规定，正确理解物权变动法理，处理好物权法与民法通则、担保法以及最高法院的相关司法解释的.衔接问题，对于搞好涉及不动产案件的执行，进而保障交易安全，维护交易秩序，都具有重要意义。

二、物权法出台前后关于不动产登记的规定以及对不动产执行的影响

(一)物权法出台前不动产登记的规定及主要缺陷评析

物权法出台之前不动产登记规定存在的一个重要缺陷是基本上认为登记为不动产转让合同的生效要件，不适当地扩大了登记的效力范围，把登记作为不动产物权移转合同的生效要件，误解了登记的制度属性，“混淆了物权和债权法律性质的区别，混淆了物权变动和债权变动在法律根据方面的区别”②，违背了物权变动的区分原则的基本法理和基本要求，从而导致买受人的利益得不到完善的保护，同时也放纵了出卖人的随意违约行为。如《城市房地产管理法》第35条规定：“房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章规定办理权属登记。”《城市私有房屋管理条例》第6条规定：“房屋所有权转移或房屋现状变更时，须到房屋所在地房管机关办理所有权转移或房屋现状变更登记手续。”言下之意是，不动产交易要以登记为要件，具体来说就是不动产交易是“合同不登记不生效”，不是“物权不登记不生效”，因此，如果当事人签订的不动产买卖合同没有登记，该合同就被判定为无效。事实上，没有进行不动产物权登记，只是未能发生物权变动，而不能否认有效成立的合同的效力。物权法出台之前不动产登记规定还存在的一个重要缺陷是不动产登记的种类不健全，缺少预告登记和异议登记等重要内容，有待进一步完善。

(二)物权法关于不动产登记的规定以及对不动产执行的影响

15.关于不动产统一登记的建议 篇十五

一、机构人员要“联网”

整合不动产登记职责,建立不动产统一登记制度,是本轮国务院机构改革和职能转变方案的重要内容。首先,国土资源管理部门设立不动产登记局, 根据不动产登记类型下设国有土地房屋登记科、集体土地房屋登记科、林权登记科、农村土地承包经营权登记科等相关职能科室。其次,相关行业管理部门还要保留原来的不动产登记科室。我国不动产登记实行的是实质性审查的登记办法,工作面广量大,国土资源管理部门里的不动产登记局不可能负责起所有不动产登记的全过程。而各行业管理部门在工作中掌握了大量的不动产基础信息,可以较好地完成不动产登记信息的资料收集、鉴定等基础工作,因此,相关行业管理部门非常必要保留原来的不动产登记科室,其机构和人员实行双重管理,即, 工作人员的人事管理权属于相关行业管理部门,升迁或变动要征得同级不动产登记局的同意,且允许根据工作需要人员单向向不动产登记局流动;工作上要绝对接受同级不动产登记局的业务指导。这样的组织架构可以较好地保障国务院关于国土资源管理部门负责两头——指导和监督的要求,并体现了和相关行业管理部门的内在联系。组织“联网”形成了不动产登记的共同责任机制,也为信息联网、信息平台建设提供安全保障。再次,政府成立不动产登记委员会。不动产登记的大量工作都在市、县这一行政级,因此市、县人民政府须成立不动产登记委员会,负责本行政辖区内不动产登记工作的整合、协调,这样才能保障不动产登记的“组织网”、“信息网”平稳顺畅运行。

二、统一技术标准

统一不动产登记部门是表象,体现不动产的整体性,不动产内在逻辑的统一才是不动产统一登记的真正内涵。目前各类不动产确权登记的内容、要求都是各行业管理部门自己搞的,登记簿册、权利证书不一定符合不动产统一登记的要求,建议在今年我国出台《不动产统一登记条例》及相关技术标准前,适当停止相关工作,留下空白以待完善。根据不动产登记的现况,统一技术标准应明确下列问题。

(一)整体性原则

不动产包括土地及其定着物,土地和定着物互为存在的前提条件,不同的不动产的区别主要在定着物的不同,土地在其中主要发挥承载力的功能。不动产统一登记就是以土地为核心的登记,只要定着物,比如建筑物,需要登记,那么土地和定着物在一起登记就行了,即,一个登记簿册,一个权力证书。比如,目前城市里的单位都有两个证,一个是国有土地使用证,一个是房屋所有权证,由于两个政府职能部门登记办证,互为独立、互不衔接,原本是一个整体的不动产被人为地分裂为两个部分, 给经济社会运行增加了许多成本。不动产统一登记后,不动产的评估机构也应该整合,现在土地评估机构和房屋评估机构是分开的。不动产是一个整体, 市场上只能是一个整体价格,不动产价格等于土地价格加上房屋价格,但如果说土地价格加上房屋价格得出来不动产价格,这个逻辑是不对的。由于长期沿用这个错误逻辑,致使土地、房屋评估市场混乱,不动产的公允价值得不到体现。对于新增建设用地,可以先进行预登记,等建设工作完成后再进行正式登记,这样也有利于批后监管工作的落实。不动产统一登记的整体性原则主要是针对土地使用权的,农民集体土地所有权当然可以单独登记造册, 核发证书,确认所有权。

(二)土地分类标准与行业管理分类标准的 衔接

2007年国家颁布了《土地利用现状分类》(GB/ T21010 - 2007),国土资源管理部门已经在土地调查、土地登记、土地执法等工作中执行了这个标准, 但是其他行业管理部门由于自己行业管理的需要或工作惯性使然,在不动产登记工作中执行得不好。行业管理部门的分类,大多从定着物的用途角度进行分类,便于行业管理,一般与土地分类能够进行衔接,比如,住建部门的《城市用地分类与规划建设用地标准》(GB/50137-2011)就比较细致。再比如《森林法》第4条规定,森林分为五类:防护林、用材林、经济林、薪炭林、特种用途林;而土地分类的林地则分为有林地、灌木林地、其他林地。不动产实行统一登记之后,土地分类必须按照国标《土地利用现状分类》(GB/T21010-2007)进行登记,行业管理部门的分类在保证能够与国标《土地利用现状分类》(GB/T21010-2007)进行完全衔接的基础上可以进行登记,因此各行业管理部门必须在不动产统一登记前做好衔接完善工作。

(三)农村土地承包经营权确权登记需注意的 问题

农村土地承包经营权登记也将纳入不动产统一登记体系。目前农业管理部门主抓的农村土地承包经营权确权登记颁证工作是对农村土地二轮延包的规范和完善;如何解决历史遗留问题,规范好完善好,对于能否顺利地纳入不动产统一登记体系至关重要,从目前的工作实践来看,有些问题需要注意。

1. 必须标注地类

对于口粮田采取的是农村集体经济组织内部的家庭承包方式,虽然大家都知道是耕地,不规范标注或不标注会对不动产统一体系的建设带来麻烦。根据《农村土地承包法》规定,不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地,可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包,所以并不是所有的农村土地承包经营权登记都是耕地。

2. 重新审核没有采取家庭承包方式承包的承包 合同

比如,按照规定,荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地,可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包, 但这类承包一般都没有公开,更没有经过本集体经济组织成员的村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表的同意,很多都是村委会主要领导私下里以极低的价格承包给了关系户,老百姓意见很大,如果予以登记,不利于农村社会的稳定,极易引发群体性上访事件。因此这类登记应暂缓进行,待按照程序修改完善承包合同或收回重新发包后再登记为妥。

3. 实地测量形成承包地地籍图

原来承包土地时都是村里组织人员使用皮尺放线定界的,现在改成GPS精确测量,测量的土地面积与土地承包合同上记载的面积不可能一致,面积多了老百姓没有意见,面积少了老百姓就不同意了, 而恰恰大多都是面积少了,这给农村土地承包经营权的确权登记工作带来了不小的阻力。虽然如此, 在保证四址、拐点准确的前提下,实施精确测量必须坚持,不然就无法建立信息数据库。可以加大向农民朋友解疑释惑的力度,无论面积大了一点还是小了一点,地块还是那个地块,一点儿也没有变。

4. 基本农田标注到户