房地产开发经营

房地产开发经营（共9篇）（共9篇）

1.房地产开发经营 篇一

房地产开发经营与管理试题

一、单项选择题（共35题，每题1分。）1.下列风险不属于房地产投资系统性风险的是（）A．通货膨胀风险 B．周期风险

C．比较风险

D．变现风险

答案：C．

解析：比较风险为个别风险

2.某一时段房地产投资市场的平均收益率为15%，国家债券的收益率为4%，房地产市场相对于整个投资市场的风险相关系数为0.4，那么，用资本资产定价模型确定的折现率应为（）

A． 6% B．8.4% C．11% D．15%

答案：B．

解析：4%+0.4×（15%-4%）=8.4%

3.某开发商拟向银行贷款1500万元，借用5年一次还清，甲银行贷款利率为17%，按年单利计息，乙银行贷款年利率为16%，按月复利计息，问向（）贷款较经济。

A．甲银行 B．乙银行 C．甲乙同样 D．无法比较

答案：A．

解析：甲银行：1500+1500*17%*5=2775

乙银行：1500+（1+16%/12）60=3320.7

1因此向甲银行贷款较经济。4.房地产的（）性，决定了房地产市场是地区性的市场。A．不可移动性 B． 适应性 C． 各异性 D．相互影响性

答案：A．

解析：房地产的不可移动性，决定了房地产市场是地区性的市场。

5.已知某笔贷款的年利率为15%，借贷双方约定按季度计息，该笔贷款的实际利率是（）

A．3.75% B．7.5% C．15% D．15.87%

答案：D．

解析：i=（1+r/m）m-1=（1+15%/4）4-1=15.87%

6.关于等额序列支付资金回收系数，下列表示正确的是（）

A．（P / A．，i，n）B．（A．/P，i，n）C．（A．/F，i，n）D．（F/A．，i，n）答案：B．

解析：（A．/P，i，n）为等额序列支付资金回收系数标准表示法。

7.单利计息与复利计息的区别在于（）

A．是否考虑资金的时间价值 B．是否考虑本金的时间价值

C．是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值

D．采用名义利率还是实际利率

答案：C．

解析：单利计息与复利计息的区别在于是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值。

8.居民购买住宅的行为属于（）

A．习惯性购买行为 B．寻求多样化购买行为

C．化解不协调购买行为 D．复杂购买行为

答案：D．

解析：居民购买住宅的行为就属于复杂购买行为。

9.已知某房地产投资项目的购买投资为4500万元，流动资金为500万元，如果投资者投入权益资本为1500万元，经营期内年平均利润总额为650万元，年平均税后利润为500万元，该投资项目的投资利润率为（）

A．13.0% B．33.3% C．43.3% D．14.4%

答案：A．

解析：650/（4500+500）×100%=13.0%

10.下列各项费用中，不属于开发项目前期工程费的是（）

A．三通一平费用

B．工程造价咨询费

C．可行性研究费用

D．水文地质勘探费

答案：B．

解析：工程造价咨询费属于其它费用。

11.工作主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，该阶段为（）阶段。

A．投资机会研究

B．预可行性研究

C．初步可行性研究

D．详细可行性研究

答案：A．

解析：投资机会研究主要任务是对投资项目或投资方向提出建议。

12.对个人住房贷款的的还款能力，国家规定，每笔住房贷款的月房产支出与收入比控制在（）以下。

A．40% B．50% C．60% D．70%

答案：B．

解析：每笔住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下。

13.详细性可行性研究阶段投资估算的精度可达到（）

A．±5% B．±10 % C．±15% D．±20%

答案：B．

解析：详细性可行性研究阶段投资估算的精度可达±10 %.14.根据各地房地产收益水平，同类型的物业都存在一个适当租金售价比例，一般情况下，住宅的售价大约相当于（）的租金。

Ａ．50个月 Ｂ．100个月

C．10个月 D．10年

答案：B．

解析：一般情况下大约为100个月的租金，如果售价过高，那么对出租住宅的需求就会增加。

15.按（）细分，房地产市场可分为一级、二级、三级市场

A．交易形式 B．用途

C．目标市场 D．存量增量

答案：D．

解析：按存量增量细分，通常将房地产市场划分为三级市场：一级市场（土地使用权出让市场）、二级市场（土地转让、新建商品房租售市场）、三级市场（存量房地产交易市场）。

16.邀请招标是非公开招标方式的一种。被邀请参加投标的承包商通常在（）。

A．3个以上 B．5-10个之间 C．5个以上 D．3-10个之间 答案：D． 解析：按照规定，邀请招标一般有3-10个之间。

17.（）是收集一手资料时最普遍采用的手段。

A．面访 B．问卷 C．观察 D．座谈

答案：B．

解析：问卷是收集一手资料时最普遍采用的手段。

18.名义利率与实际利率的关系表述不正确的一项是（）

A．当每年计息周期数m>1时，实际利率小于名义利率

B．当每年计息周期数m=1时，实际利率等于名义利率

C．实际利率与名义利率更能反映资金的时间价值

D．名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大

答案：A．

解析：当每年计息周期数m>1时，实际利率大于名义利率

19.流动比率，下列说法不正确的是（）

A．流动比率＝流动资产总额/流动负债总额×100％

B．又称之为“银行家比率”

C．又称之为“二对一比率”。

D．在国际上银行一般要求这一比率维持在100％以上

答案：D． 解析：在国际上银行一般要求这一比率维持在200％以上。20.房地产投资项目的成本利润率等于（）乘以100% A．开发商利润/总开发成本

B．正常经营年份的净经营收入/总开发成本

C．开发商利润/总开发价值

D．正常经营年份的经营收入/总开发成本

答案： A．

解析：公式：RPC．=D．P/TD．C．

21.某租客5年支付的物业租金的现值为40万元，年租金增长的百分率为5%，如果折现率与之相同，则该租客第一年末支付的租金为（）万元。

A．8.0 B．8.4 C．9.0 D．10.0

答案：B．

解析：由40=5*A．1/（1+5%）得出A．1=8.4

22.房地产开发项目的建设阶段是指（）所经过的过程。

A．房地产开发 B．获得土地后到全部工程竣工

C．从工程开工到工程竣工验收 D．从工程开工到项目租售完毕

答案：C．

解析：房地产开发项目的建设阶段是指从工程开工到工程竣工验收所经过的过程。

23.物业代理公司通过详细的市场调查分析和预测，可以协助开发商或业主进行（）。

A．项目融资 B．工程招标

C．市场定位 D．物业管理

答案：C．

解析：物业代理公司通过详细的市场调查分析和预测，可以协助开发商或业主进行市场定位。

24.反映投资者每年实际获得的净收益与投资者初始投入的权益投资的比率的指标是（）

A．还本付息比率 B．抵押收益率

C．投资回报率 D．项目收益率

答案：C．

解析：投资回报率反映投资者每年实际获得的净收益与投资者初始投入的权益投资的比率。

25.已知某笔贷款的年名义利率为12%，实际利率为12.55%，则该笔贷款是按（）作为计息周期的。

A．年 B．半年 C．季度 D．月

答案：C．

解析：常识。

26.对于选择了目标市场的企业，唯一的方法就是实现自己企业的产品和竞争对手之间的（）。

A．差别化 B．同质化 C．多样化 D．独特性

答案：A．

解析：对于选择了目标市场的企业，唯一的方法就是实现自己企业的产品和竞争对手之间的差别化。

27.物业管理工作中的每一部分工作，都应以（）为中心。

A．物业的保值增值 B．满足当前的租户和新租户 C．物业的安全 D．实现物业的管理目标 答案：B． 解析：物业管理工作中的每一部分工作，都应以满足当前的租户和新租户为中心。

28.由于出让计划不明确，对以抵押方式向土地储备机构发放贷款，贷款期限最长不得超过（）年

A．1 B．2 C．3 D．5

答案：B．

解析：对以抵押方式向土地储备机构发放贷款，贷款期限最长不得超过2年。

29.可行性研究报告中，一般不包括（）

A．封面 B．摘要 C．初步设计方案 D．附表

答案：C．

解析：初步设计在可行性研究阶段后。

30.某项目生产能力30000件/年，产品售价3000元/件，总成本费用7800元，其中固定成本3000万元，成本与产量呈线性关系，则盈亏平衡产量为（）

A．30000件 B．21400件 C．21800件 D．15600件

答案：B．

解析：见教材187页。

31.对于一般房地产投资项目来说，偿债备付率应该大于（）

A．1 B．1.2 C．1.5 D．2

答案：B．

解析：当小于1.2时，表示当期资金来源不足以偿付当期债务。

32.某城市地铁线的建设，使沿线房地产大大增值，这体现了房地产的（）性。

A．适应性 B．位置固定性 C．政策影响性 D．相互影响性

答案：D． 解析：这是房地产的相互影响性。33.增长点超过了平衡点，这是房地产市场自然周期的（）阶段。A．第一B．第二C．第三D．第四

答案：Ｂ

解析：增长点超过了平衡点，这是房地产市场自然周期的二阶段。

34.根据估计的总销售收入和销售量来制定价格的方法是（）

A．认知价值定价法B．领导定价法

C．目标定价法D．成本加成定价法

答案：Ｃ

解析：目标定价法是根据估计的总销售收入和销售量来制定价格的方法

35.以下调查中，不属于不可控调查的是（）

A．市场容量调查 B．消费行为调查

C．市场环境调查 D．营销因素调查

答案：D．

解析：企业的营销手段是可控的。

二、多项选择题（共15题，每题2分，备选答案中，有两个或两个以上符合题意的答案，错选或多选均不得分，少选且选择正确的，每个选项得0.5分。）

1.工程项目管理的基本职能是计划、（）

A．组织 B．决策 C． 控制 D． 协调 E．反馈

答案：A．C．D． 2.政府宏观调控房地产市场的手段包括 Ａ土地供应计划 Ｂ地价的杠杆作用 Ｃ诚信建设 Ｄ税收政策 E．政府定价

答案：A．B．D．

解析：宏观调控房地产市场的手段包括土地供应计划、价格、税收政策等。但不包括诚信建设。

3.经营收入包括（）

A．销售收入 B．出租收入

C．自营收入 D．营业外收入 E上年未分配利润

答案：A．B．C．

解析：经营收入包括销售收入出租收入 自营收入。

4.房地产开发项目的主要不确定因素有（）

A．土地费用 B．建安工程费用 C．运营费用

D．空置率 E．容积率

答案：A．B．D．

解析：C．E 主要为置业投资项目的不确定因素。

5.敏感性分析的“三项预测值”法对房地产开发项目中所涉及的变动因素，分别给出三个预测值，即（）

A．最乐观预测值 B．最悲观预测值

C．最可能预测值 D．最客观的预测值 E最原始的评估值

答案：A．B．C．

解析：三项预测值即最乐观预测值、最悲观预测值、最可能预测值

6.财务评价中损益表用以计算（）等评价指标。

A．成本利润率 B．投资利润率 C．资本金利润率 D．资本金净利润率 E资产负债率 答案：B．C．D． 解析：损益表中不显示成本及资产负债情况。

7.个人住房抵押贷款包括（）

A．商业性住房抵押贷款 B．商用房地产抵押贷款

C．政策性住房抵押贷款 D．在建工程抵押贷款

2.房地产开发经营 篇二

关键词：房地产,开发与经营,特点

0前言

随着社会经济的发展和社会的进步, 房地产企业的经营方式越来越多样化, 大部分企业不再局限于单纯的开发活动, 而开始重视房地产开发和经营并举, 以提高企业经济效益, 增强风险抵抗能力, 这不仅房地产企业具有项目策划、建设方面的知识, 而且要具备资本投资和资产管理的能力。

房地产开发经营是房地产产品从开发建设到竣工投入使用, 并在经营管理和市场流通过程中实现房地产商品价值的经济活动。它不仅为人类社会的生产、生活提供入住空间和物质载体, 满足社会对房地产的物质需要, 而且通过投资、项目开发和资产管理, 创造投资效益和社会效益, 成为房地产企业经济活动的重要组成部分。

1 房地产开发与经营的含义

1.1 房地产开发

房地产开发是具备房地产开发资质的企业, 在依法取得土地使用权的土地上, 进行基础设施建设、房屋建筑安装, 以及为此而进行规划、设计和管理活动的整个过程。房地产开发通过土地、建筑材料、城市基础设施、城市配套设施、劳动力、资金多种资源的组合使用为人类社会提供生产和生活空间, 促进城市空间开发和利用效率, 改变城市景观, 并起着人类社会城镇化的先行作用。

1.2 房地产经营

房地产经营是以房地产为经营对象, 通过研究房地产市场需求、进行市场预测、选择项目类别, 而进行的投资、建造、买卖、租赁、信托、交换、维修、管理以及相关产权转让等经济活动, 其目标是实现经济效益的最优化。

1.3 房地产开发与经营

房地产开发经营主体在国家的法律允许范围内, 通过对土地、建材、基础设施、劳动力、信息等多种资源的优化组合利用, 进行基础设施、房屋建设和土地开发, 并对开发成果进行转移、运营、管理等一系列经济活动。

2 房地产开发与房地产经营的关系

2.1 相互独立、侧重点不同

房地产开发是对土地及建筑物进行投资、建设、管理的过程, 是投资、建设行为, 强调的是房地产产品的生产;而房地产经营是通过开发建设和管理获取经济利益的过程, 强调的是投资的盈利。

2.2 房地产开发是房地产经营的基础

一切房地产经营活动都要体现在房地产产品的实体上。房地产开发就是形成房地产产品实体的过程, 没有这个过程, 就没有房地产经的对象, 经营活动也就无从谈起。如果房地产开发阶段对市场分析不够准确, 开发完成的房地产不能出售或出租, 或者出售出租达不到预期水平, 应付影响房地产经营效益;如果产品建设质量不高, 不能达到预定的经营寿命, 也会影响房地产的经营效果。因此, 适应市场需求, 开发出高质量的房地产产品, 是保证房地产经营成功的基本前提。

2.3 房地产经营是房地产开发的核心

房地产开发的目的在于获取投资利益, 开发完成以后的产品是通过经营来体现其价值, 从而实现投资效益。从这个意义上说, 现代房地产开发已经突破了过去以使用为目的建筑生产含义, 而围绕着房地产经营进行开发。为了尽可能提高开发完成后产品经营价值, 从市场调研、选择房地产开发项目, 到前期的可行性分析, 以及建设招标和建设过程中的质量管理、成本控制, 每一个阶段工作要从经营这个核心目标出发, 使开发与经营真正融为一体。

3 房地产开发与经营的特点

3.1 房地产开发与经营难度较大

这主要是由房地产商品本身的特点所决定的。房地产商品不同于一般商品, 其价值量巨大, 形成周期长, 需通过多次投入形成, 且具有延续性和增值性。同理, 由于房地产价值量大, 不可能一次性实现全部价值, 而必要采取预售、出租或抵押信托等形式分期实现其价值。房地产价值的巨大性、延续性和增值性, 以及价值实现的先期性、多样性和逐步性, 大大增加了房地产开发与经营的复杂性和难度。

同样, 由于房地产商品本身的空间不可移动性, 加之影响房地产价格的因素复杂多样, 因此同类商品的可比性较差, 个案性强, 这无疑也增加了房地产开发与经营的复杂性和难度。

3.2 房地产开发与经营风险大

这也是由房地产商品的特殊性所决定的。房地产开发经营活动的运行周期长, 少则两三年, 多则四五年。较长的运行周期使房地产业资金垫付时间长, 与生产周期短的行业相比, 无疑要承担更大的时间价值风险。而房地产资金投放量亦大, 一个开发项目, 动辄要几百万元, 甚至几千万元、上亿元, 因此要承担的风险也大。同时, 房地产经济运行和资金流程环节较多, 每一个环节都影响着整个开发经营活动的正常运转, 无形中也增加了房地产经营的风险。除此之外, 房地产开发经营还受到社会政治、经济、消费心理、市政建设等各种外在因素的影响, 从而比一般商品经营具有更大的风险性。

3.3 房地产开发与经营政策性强

房地产业的特点、地位和作用决定了房地产开发与经营的政策性强, 或者说受政策的影响比较大。房地产业是国民经济的龙头产业, 房地产资源的分配使用, 房地产商品的生产、流通与分配, 直接关系到国计民生。为了使房地产业纳入社会主义市场经济轨道, 除了强调运用市场机制指导房地产运作以外, 更要强调政府宏观作用, 并通过立法、制定政策等措施, 使房地产企业坚持正确的经营方向, 力求在经营活动的各个环节、各个方面都自觉遵守国家现有的政策法令、规章制度。

4 结语

房地产的开发与经营与其他商品的开发与经营相比, 具有涉及范围广、经手环节多、形式多等特点, 因而在开发与经营过程中会表现出难度大、风险大, 以及受政策等因素影响大等特点。认识和研究这些特点, 对于取得良好的房地产开发与经营效果具有重要意义。

此外, 房地产开发与经营要求的专业性也很强, 只有培育大量高素质的专门人才, 塑造一流的开发与经营企业, 才能适应房地产市场的需求, 实现房地产经济运行的良性循环。

参考文献

[1]浅谈房地产开发经营中存在的风险[J].商情, 2013 (6) .

[2]浅谈当今房地产开发与经营思路[J].中国房地产业:理论版, 2012 (10) .

3.房地产开发经营 篇三

【关键词】房地产；开发经营；风险分析；对策

房地产是一种投资金额巨大、开发周期较长的产业，几近集聚了社会财富的四分之三，其巨额利润的背后所潜伏的风险也是与之收益成正比的。正因为如此，对房地产开发经营的风险进行分析和研究非常重要且必要。改革开放以后，我国房地产行业更是以无比迅猛的速度在发展崛起，在市场经济的大环境作用下，房地产行业所面临的开发经营风险逐步上升，风险的种类和起因也日渐复杂化。为了取得更大收益和发展前景，避免风险因素带来的损失，房地产企业必须要有目的、有意识的开展房地产开发经营风险管理，用严密、科学的管理制度带动房地产企稳定运行。

一、房地产开发经营风险存在的原因

实现商品生产与商品值的统一性是房地产企业开发经营风险存在的主要原因。由于房地产企业所处政治环境与企业内部机制的复杂性、财政管理可控范围的局限性、社会形态的多样性以及人们认知的差异性，都会导致其开发经营过程中面临着各种风险。为了适应当下商品经济的总体趋势，房地产企业势必会在商品开发和经营管理过程中作出相应的转变，以保证企业资金链能够正常运转并收获更多利润，但由于市场经济变化的不规律性，加之房地产行业供求关系的不稳定性，房地产企业开发经营管理不可避免的会呈现出模糊状态的未来值，这在很大程度上是不受企业主观规划控制的。当实际情况与企业预定目标产生偏差时，如果不能及时协调好两者的差距，必然会给房地产开发经营管理带来风险。同时，企业财务活动的进程不仅会受到企业外部环境如政治、社会、经济等各类因素的影响，还会受到企业内部财务活动本身的限制，例如资金的配置、管理水平的制约等等，这些不定因素的变化，难以得到企业管理机制的有效控制，而企业财务活动的不确定性势必造成财务决策的随机性，在这一过程中蕴藏的各种风险因素，都会增大房地产企业开发经营管理的难度。

二、房地产开发经营风险因素分析

1.投资决策风险

房地产开发经营周期性较长，其开发过程中最重要的一个环节就是投资决策环节。投资决策环节是决定房地产最终收益的重要因素之一。在这个阶段，房地产开发经营管理者必须对国家及各地区的政治环境、经济和社会的发展趋势做一个全面而精准的判定，再综合考虑到房地产市场的供求关系和企业财务的总体状况，在确定房地产开发项目的区域、时机、类型都符合市场发展趋势的前提下，再来制定完善的房地产开发策略。市场经济发展是不均衡的，不同地区的政治、社会、经济环境都会有较大的差异，因此，房地产开发地域的差异性也会给整体经营管理带来一定的风险，且相同的风险因素在不同区域环境的作用下所产生的影响相差也是比较悬殊的。在风险因素呈现地域性差异的情况下，房地产投资决策风险将随之呈现出多样性和复杂性。

2.项目建设风险

房地产开发的实质过程即项目建设过程，在这一过程中产生的风险也是不容忽视的。房地产项目建设风险存在于项目开工到竣工的整个阶段，如前期的招标模式风险、承包方式风险、合同签订风险，以及项目建设过程中的开发成本风险、工程质量风险、工程工期风险、施工安全风险甚至是自然条件风险等等，这些风险因素的存在，都给房地差开发经营管理带来了更大的不确定性。

3.经营销售风险

在经历了投资决策风险和项目建设风险后，房地产企业还将面临着一个巨大的风险阶段，即最终的经营销售风险。经营销售风险主要指房地产商品的售价、租金和空置率的不确定性带来的风险，是房地产企业商品生产与商品值管理中必然存在的风险，一旦房地产开发与销售流通环节出现脱节现象，势必会导致房地产商品与资金积压，造成房地产企业资金流通受阻问题，进而使房地产开发管理的整个过程都面临着紧急调整和未知风险。经营销售风险是房地产管理者不可避免会遭遇到且无法有效控制的一种风险。

三、房地产开发经营风险规避对策

1.加强对房地产开发经营的宏观调控

规避房地产开发经营风险，政府的宏观调控政策发挥着最大的作用。鉴于房地产行业的巨额经济效益，政府应重视对房地产行业的有效管理和引导，其宏观调控政策也应根据房地产产业周期波动的发展趋势作出相应调整。政府要结合经常性微调、短期微调和中长期发展相协调的方式对房地产产业进行宏观调控，在调整时机的确定上要有“先见之明”，避免政策“急刹车”给房地产行业带来的巨大震荡；在调整力度的把握上要“软硬兼施”，实现调控政策“软着陆”和調控力度“硬贯彻”，避免力度过大或过小导致的房地产行业大幅度波动，甚至是引发恶性发展；在调控手段上要综合运用，将经济手段、法律手段和必要的行政手段相结合，建立起适宜房地产行业发展的宏观调控机制，强化政府在房地产行业开发经营管理中的职能和作用，在总量控制的前提下让房地产行业适当的进行自我结构调整。

2.开展房地产行业多渠道、多形式融资

政府的财政政策和货币政策的变化，直接关系到房地产行业投资、经营、管理的成败，因此，政府对房地产业的宏观调控主体还是要通过金融手段来进行。在较为紧缩的财政和信贷政策下，政府扩大融资渠道，加强对房地产企业的金融支持，实现房地产行业多渠道、多形式融资，是避免房地产企业面临开发经营管理风险的有效方式。为了便于集中资金投放房地产业，提高资金的利用效率和最终受益，房地产开发企业一直迫切地希望有专有的独立经纪机构来办理房地产融资活动，而银行开展的房地产抵押信贷服务和住房按揭服务都在一定程度上满足了房地产企业的融资需求，再加上房地产证券的上市和推广，房地产开发经营能够更趋于短期化、分散化、和动产化。

3.通过调整投资结构促使供求平衡

房地产开发必须满足土地利用总体规划和城市规划，并且以市场供求平衡为前提，对房地产开发用地实行总量控制。在土地使用权出让方式上，更多地采取招标和拍卖形式，着重清理土地隐形市场。在土地二级市场上，优化房地产投资结构，促使房地产市场在总量和结构上达到平衡。一方面限制房地产开发往高级住宅、花园别墅和度假村建设方向发展；另一方面大力发展适销对路的普通住宅建设，通过将资金引向普通住宅建设的方式实现房地产业往微利房和解困房倾斜，以避免房地产业开发经营管理中出现大的风险。

4.以法规体系规范房地产市场行为

规范和完善房地产相关法律和犯规体系，对房地产业开发经营实施强有效的政策干预，避免房地产业过度膨胀引发一系列风险；其次，通过法律手段介入房产中介机构及房地产市场行为，让房产买卖、租赁及抵押等经济活动都更加规范和合法化，给房地产开发经营创造出公平合理的社会环境。

四、结束语

综上所述，房地产开发经营管理是一个庞大而缜密的系统，其影响因素及涉及范围之广都使得房地产风险管理的难度不断提升。鉴于房地产风险管理的重要性，房地产业在日常管理工作中必须尽快地完善风险管理系统，给我国房地产业营造出一个健康的发展环境。

参考文献：

[1]苏亚莉，郑志军.房地产开发经营风险管理[J].老区建设，2011（18）：24-26.

[2]徐晓明.中国房地产行业风险分析研究[D].吉林大学，2012.

4.房地产开发经营 篇四

市场经济的不断完善和发展，要求房地产开发商成为自主经营，自负盈亏，自我约束，自我发展的生产者和经营者。要实现这样的目标，必然要求开发商尽可能开发出品质优良、价格合理且适销对路的商品房，并努力把该物业销售出去，以取得良好的经济效益。为此开发商不但要做好开发工作，更重要的是要研究房地产市场，了解消费者需求，按照消费者的意愿来进行产品开发和销售。由此，房地产市场营销的研究自然成为房地产开发经营活动中的一个重要组成部分。

随着房地产市场的发展，各种物业之间的竞争必然更加激烈，开发商的活动重心将由开发经营转移到营销策略的制定。市场经济条件下，一个正确的经营决策，不仅需要对企业的内部条件进行认真的研究，更有赖于对企业外部客观环境的分析，掌握它的发展趋势和变化规律，同时还有赖于对市场和客户的分析了解。这种了解，反过来影响开发商及其物业素质，从而成为提高竞争能力的重要手段。通过物业在市场的销售情况，可以了解客户对该物业的意见和要求，以及竞争对手的情况，有利于提高后续物业的质量，优化开发的种类，制定合理价格，搞好销售服务，改善经营管理，增强竞争能力，求得开发商的生存和发展。

房地产开发商通过对房地产市场营销的研究，可以解决自己的经营思想、经营方针等决策方面的重大问题，具体有以下三点作用：

1、可以帮助开发商确定投资方向，作出正确的投资决策

不同的社会需求，决定着房地产商品的等级、规模、形式。对房地产市场营销的研究，可以揭示社会对各种商品房的需求情况，进而决定开发商有限资金的最佳投向和合理的开发规模。

2、可以解决房地产开发及今后发展方向等有关的决策问题

现今房地产市场需要的种类、档次等都可通过市场营销研究来了解，因此，房地产市场营销研究将对企业今后的开发活动起到很大的促进作用。

3、可以解决房地产销售有关问题的决策和技巧

5.房地产开发经营 篇五

1.如房地产企业异地开发经营，按不动产所在地预缴，那么征税机关是国税还是地税？预收款预缴还是实现销售预缴？预缴率是多少？能否出具具体的操作说明？

答：按市局下发的文件执行（大国税发【2016】96号，大国税公告【2016】12号）

2.房地产企业预缴税款10万，开具普通发票后，实现销售，开具发票100万，进行10冲红处理，目前理解为实现销售当期申报收入为90万元，与实际应缴税款有差异，此部分如何解决？

答：总局明确前，暂按市局已明确的开票方式：使用差额开票功能，扣除额=预收款*【1-（1+3%）（/1+5%）】=预收款*0.0190476(含税)……

3.一般纳税人提供劳务派遣服务适应差额征税的，向用工单位收取用于支付给劳务派遣员工的工资、福利和为其办理的社会保险以及收取的手续费，应该如何开票，金额如何填写？

答：劳务派遣和旅游服务不能使用差额开票功能，差额部分开具增值税普通发票，应税收入开具增值税专用发票，普通发票的税率应和专票税率一致。申报时，对应填写附表一,1、2、3、4、12、13、14列，通过12列实现差额扣除，同时填写附表三。217.房地产企业在收到预收款，在输入真实面积、真实单价的情况下，开不出预收款额的发票，只能开出全额票，怎么处理？ 答：总局明确前，暂按市局已明确的开票方式：使用差额开票功能，扣除额=预收款*【1-（1+3%）/（1+5%）】=预收款*0.0190476(含税)…… 4 异地销售房产，是否需要为企业开具外管证？

答：需要

5.纳税人在地税机关已申报营业税未开具的发票，5月1日补开的发票可在国税机关开具普票，那开具普票需要提供手续或证明？地税机关反映，完税凭证不足以证明是具体哪笔业务。

答：依纳税人申请开具，携带税务登记证副本，合同，地税局完税凭证。

6.5月1日之前的报验登记项目，前期缴纳了部分营业税，5月1日以后要缴纳增值税，项目结束时在国税还是地税注销？

答：按市局下发的文件执行（大国税发【2016】96号，大国税公告【2016】12号）

7.营改增前发生的货物、服务、不动产采购业务，营改增之后收到的增值税专用发票可否抵扣？

答：不可以。

8.关于甲供材或者清包工，如房地产企业与建筑企业合同金额1亿元，合同注明?甲供材?，注明建筑服务费用是5000万，那么建筑企业收入确认是1亿还是5000万？

答：分别核算的，分别纳税。【房企财税微信：jxhzhaojie】

9.甲供材的理解，假设建造厂房只需水泥1万吨，甲方只提供1吨，建筑企业提供9999吨，是否符合甲供材的规定，按简易征收方式征税？

答：符合。

10.关于举办演唱会等活动企业（A企业），A企业按照票务代理公司给的票房数据作为当期应税销售额，但是B企业购买门票10张，赠送客户，门票使用后收不回来，因此B企业会向A企业所要发票，按照地税局管理模式A企业开具专用于此项目的发票，而且不需要申报收入，如何处理？

答：对于将演唱会门票、返程火车票、飞机票等发票原件交给购买方，导致企业无法以原件作为扣除凭证的情况，可以以上述发票、门票的复印件（购买方、受赠方签字确认）作为入账/扣除凭证。对于无法收回的交通费等发票、门票，不再开具增值税发票。

11.房地产企业老项目，已经在地税预缴营业税，在开具结算发票时应如何缴税？

答：利用差额开票功能开具全额增值税发票。

12.在地税存在欠税，停供发票，国税应如何控制其发票？

答：由地税负责清缴欠税。

13.提供建筑劳务的企业，合同注明的日期是2016年4月30日前，且企业已选择简易计税办法，部分已经开票缴税，现企业又办理《建筑工程施工许可证》（此日期在2016年4月30日之后），按照文件要求应该先看许可证注明的开工日期，应如何处理？

答：属于老项目。

14.二手房买卖差额代开，成本应该按照合同价格还是核定价格入账？

6.房地产开发经营 篇六

一、中国城市经营产生的动力机制

中国城市经营是在市场经济体制的逐步建立和城市化进程的大背景下产生的。

首先, 它是市场经济不断深入的结果。2 0多年的改革开放, 中国的社会、经济转型经历了三个阶段:一是微观搞活;二是中观搞活, 就是企业的搞活;三是宏观搞活, 就是区域经济的发展和城市的搞活。

其次, “经营城市”也是中国城市化快速发展中实现政府职能转变的必然课题。在市场经济和城市化进程的大背景下, 政府职能实现从点到线再到面和体的三个转变。第一个阶段是建设城市。改革初期的时候, 我们经常听到的市长政绩就是“盖了一个桥”、“建了一幢楼”、“修了一条路”等等。这一阶段主要是从“点”的方面发展城市, 衡量一个城市好坏的标准很单一。第二个阶段是管理城市, 就是大搞草地工程、花园工程、广场工程、亮灯工程等市政工程和“面子”工程, 包括城市沿江沿海的治理、旧城改造等等。这是“线”的做法, 这种方法在目前的许多城市还在进行之中。第三个阶段是经营城市, 即这一阶段, 城市化推进速度加剧, 对以土地为核心的城市资源、公共服务乃至资金的需求急剧扩张, 同时投资商们的眼光变得挑剔, 为了吸引招商引资, 各城市之间展开竞争, 迫使城市政府用系统的眼光和思维来寻求城市的发展之路, 利用市场机制, 将部分城市资源进行资本化运作, 实现城市的增值, 同时提高效率, 改善服务, 增强城市的竞争实力。

第三, 城市房地产制度的改革、土地市场的建立成为中国城市经营的起点。土地是城市中最为稀缺和最为昂贵的资源, 城镇土地市场的改革极大地推进了中国制度改革步伐, 并成为中国城市经营的起点。早在1984年, 国家统计局在《国民经济行业分类和代码》中, 首次将房地产业作为一个产业分类, 标志着中国官方开始承认房地产业的存在。1 9 8 8年, 7届人大1次会议通过的《中华人民共和国宪法修正案》规定:“土地的使用权可以依照法律的规定转让”;1990年, 国务院颁布了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》, 为房地产市场的运作规定了基本的制度框架, 使中国房地产开始走上规范运作的轨道。

房地产改革第一次使城市政府控制的土地资源变为可经营性资产, 可以定价, 可以交易。土地市场的建立使城市政府获得了通过土地经营合法获得巨额利益, 再将其投入到城市建设中去的机会。可见, 从土地市场建立的时候起, 中国城市以土地经营为核心内容的城市经营就已经实实在在地开始了。

第四, 分税制改革为城市经营提供了基本的财力资源。1 9 9 4年中国的财政体制改革, 建立了分税制。分税制明确了中央政府和地方政府 (包括城市政府) 的财政权力范围, 赋予了地方政府可以拥有相对独立自控的财权。可以说, 分税制使城市政府获得了城市经营的第一桶金。为了以财生财, 城市政府不遗余力地调动一切因素, 改善投资环境, 吸引投资商。

二、“城市经营”概念的提出

“城市经营”这一概念具有鲜明的中国特色, 国外没有这个概念, 国内也是近几年才出现的。较早提出这个概念并形成一套理论用于实践的专家叫王志纲。在城市项目的策划中, 他意识到, 中国城市的下一步发展单靠政府或房地产开发商做大盘都是不够的。

政府的过于强势容易造成很多后遗症。比如当时, 包括现在也是, 很多城市规划, 都是市长一步到位走到前台来当总设计师, 往往会干出些屁股决定脑袋的事情;或是请设计大师来在空间布局上做文章, 后进的学习先进, 也多是去看看那个城市的广场公园之类表象的东西, 回来就依葫芦画瓢, 似乎这样就可以进步了, 于是乎很多城市出现了同一幅画面--大草坪, 大花园, 大广场, 大高楼, 房地产市场不买账, 最后只是成了摆设。

同样, 房地产的大盘开发中, 政府的缺位也会给城市发展带来很多后遗症。当年, 王志纲在《大盘时代》中首次提出了“城市经营”这一概念和理念, 并引起了强烈而广泛的反响。紧接着, 城市经营作为一种新的理念在第三届C I H A F (中国住交会) 正式提出。2002年11月17日, 国土资源部在深圳举办了中国首届城市经营论坛, 来自全国各地的5 0 0多位城市市长和国土系统的政府官员出席了会议, 就“经营城市, 经营土地”这一崭新的话题进行了深入而广泛的探讨。

三、城市经营的主要内容

一个城市由三个层面组成, 一个是城市的建筑形态, 即城市的硬件、基础设施, 这是大家都看得到的。其二是经济形态, 这是我们所有的市长和书记最看重的;第三, 城市的文化形态。

城市经营包含的三大内容应该包括:城市土地、城市资源, 以及城市形象和品牌。

城市土地是城市经营中最为宝贵且有限的资源。通过土地出让获取收益, 可以说是大多数城市的城市经营的最主要内容, 因为这对政府而言是一条最为便捷和大宗的收益渠道。在很多地方, 来自土地出让的收入规模甚至可以与税收收入相匹敌。同时, 作为城市空间和城市功能的载体, 城市化过程中以房地产为依托的土地经营状况又直接关系到城市、区域乃至整个国家未来的发展。

一个国家或城市的房地产发展基本与其对应的人均G D P保持同步发展。根据联合国的一项统计资料表明, 当一个国家和地区人均GDP达到800美元~1000美元时, 房地产进入起步阶段;人均GDP在1300美元~8000美元, 房地产进入快速上升阶段;人均GDP在8000美元~13000美元时, 房地产进入平稳阶段;人均GDP在13000美元以上时, 房地产进入萎缩阶段。目前中国的人均GDP也就是1000美元, 要想达到8000美元, 至少还需30年的时间, 这3 0年, 将是中国的城市化速度最快, 波及面最广的时间。有人把这种态势比喻为Soon City (即刻城市) 。

另一方面, 房地产市场与城市化水平息息相关。城市化水平越高, 房地产市场相对越发达, 竞争也越激烈。

四、城市运营商:城市经营时代房地产开发商的角色转变

在城市经营时代, 房地产开发商应该由原来的单纯建筑房屋的“建筑商”转变为“城市运营商”。城市运营商, 顾名思义, 是指运营城市或区域地产的发展商。它们所从事的经营活动已经从常规地产向城市地产层面延伸, 从大盘开发向区域经济延伸, 对所在的区域统一规划与布局, 整合各种房地产商来投资、经营, 用全新的模式去打造一个新的区域和城市。要做一个好的城市运营商, 必须具备以下几个方面的条件或能力。

第一, 良好的信用和项目融资能力。城区开发的项目往往是面向一个面积比较大的地块, 为了保证项目的持续开发, 其涉及的资金情况将会是一笔非常大的数目, 即使是目前流行的统一规划、多元开发模式, 也仍然要有巨大的前期规划和调研策划资金, 如果没有良好的银行信用和项目融资能力的话, 很难支撑起这么大项目的运营和管理。2003年6月, 央行“121号文件”出台, 几乎所有的房地产商都深刻体会到资金已是一个严重制约发展的瓶颈。对于资金密集型行业, 解决好融资问题成为许多房地产企业的重中之重。

第二, 丰富的土地资源和雄厚的资源整合能力。如果没有丰富的土地资源, 不可能形成一个城区, 因此城市运营对开发商还有一个前提能力要求, 就是土地审批能力。另外, 要有雄厚的资源整合能力, 包括两个方面, 一是企业内部及外部资源整合能力, 比如在调研中涉及的全面数据收集、专家学者的规划建议、产业要素梳理过程中的产业资源整合吸收能力;二是土地资源整合能力, 在对现有生地进行深入分析勘察的前提下, 对土地中的相关资源, 如生态、矿产等资源进行有效整合, 以挖掘出土地本身的宝藏, 发挥其最大化价值。

第三, 超强的市场运作能力。城市运营的要求是两方面的, 一是政府主导, 二是市场运作, 由于城市运营中纯粹政府主导有很多劣势, 比如规划不全面, 重视短期利益, 领导班子的替换带来的规划延续性难以保障, 甚至是政绩工程等, 另外, 由于操作方式的原因, 使得回报甚微, 从而产生资金断链问题。这就把市场化提上了日程, 只有在市场化运作下, 才能保证开发的延续性, 同时投资主体多元化才能更有效地保证资金到位。

第四, 政府公关能力。只有与政府关系密切, 与市长有效沟通, 支持政府、弥补政府不足, 才能够吃透城市未来规划和发展方向, 并有效地把指导性思想贯彻到项目规划开发和运营管理中去, 并在此基础上进行操作和推进, 从而保证城区开发既符合政府宏观调控, 又能保证市场效应。

第五, 全局把控, 占据上游, 号召整合其它二级开发商的能力。城市运营商面向城区开发和社会环境营造, 因此其开发必须全局把控, 以开阔的眼界, 宏大的气势, 把控城市规划发展, 并能占据市场上游, 号召和引入二级开发商多元开发, 并且对其特长和资源进行整合, 从而共同促进城区品质。

第六, 企业信息化能力。

参考文献

[1]刘文俭:城市经营概论[J].现代城市研究, 2001, (5)

[2]刘欣英:城市经营的内涵探讨.经济经纬, 2004, (4)

[3]曹宏亮:开发商应坚持房地产的理性开发.中国房地产金融, 2004, (2)

7.房地产开发经营 篇七

1 我国房地产业的现状

近年来，房地产业逐渐成为中国的经济支柱，随着房价的不断上涨，人们对房地产业的关注越来越密切，毕竟，住房是人民生活的最基本要求和保障。然而，现阶段房地产业发展地过于快速。以致出现了一种不正常的发展轨迹和一股房地产热。自1998年以来，房地产每年开发投资额平局增长率为22 6％ 。而国内生产总值平均价增长率为12．9％ ，由图1可见，房地产开发投资额的增长远远超过了GDP的增长，带来了房地产增速过快、发展过热的局面。商品房每年新开工面积平均以19．6％的增速增长。为了调控我国的房地产市场，抑制房地产业的现象，国家出台了一系列政策和法规，以降低房价，限制房地产开发，控制房地产业的不正常发展。尽管国家进行了大力度的调控，房地产发展过热的现象仍然存在。2010年5月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨1 2．4％ ，环比上涨0．2％。全国房地产开发景气指数为105．07，比4月份回落0 59点，比去年同期提高9 13点，见图3所示。商品房空置面积分类指数为1O3．48，lzk4月份提高1．7O点，比去年同期提高14．43点。

图1 1998年—-2O09年国内生产总值增长率与房地产开发投资额增长率比较

2，我国房地产市场存在的主要问题

分析我国房地产业的发展现状，我们可以看出，目前我国商品房房价仍然过高，商品房空置率也在增加，房价与空置率之间处于一种不平衡的关系。房价产投资过快增长，连续几年超过了国内生产总值的增长，每年商品房新开工面积也以极快的速度增加。这些现象导致了房地产市场越来越热，继而带来一些问题。首先，房地产业的不正常快速发展必会引起国家的重视，为了保证房地产市场的正常运行，国家会采取严厉的措施来打压房价、调控市场。其次，炒房团应运而生，这些群体利用手中闲置资金，在大中城市大量购置房屋，再转手以高价卖出，赚取其中差额，达到投机的目的。炒房团的存在进一步导致了房价的居高不下。再次，房价过高导致普通消费者无力购买，银行贷款无力偿还。另外，投资者为了获取更多的利益，大量投资开发，这可能会带来资金周转链断裂的后果。

二、房地产开发与经营所面临的主要风险及其影响因素

1．主要风险

房地产与一般商品相比，具有位置固定性、品质差异性、需求普遍性、供给稀缺性、使用的耐久性和用途的多样性等特点，而房地产开发是一个长期的过程，它具有开发周期长、投资规模大等特点。房地产的经营往往会遇到营销策划、物业管理方面的问题。这些，会给房地产的开发与经营带来很大的不确定性，而这些不确定性会带来很高的风险。我们可以识别到以下几类风险。

(1)政策风险。在房地产开发与经营过程中的政策风险主要有政治环境风险、经济体制改革风险、房地产业政策风险、金融政策变化风险、土地政策风险、住房政策风险、法律风险等等。政策风险对房地产市场的影响是全局性的。 ．

(2)经济风险。经济风险主要是指由于经济环境和经济发展的不确定性因素，对房地产市场产生影响，导致房地产投资经营者遭受损失的可能性。包括市场供求风险、通货膨胀风险、资金变现风险、开发费用变化的风险、税率变动的风险、地价变化风险、国民经济状况变动风险等。

(3)自然风险。房地产开发项目有不能移动、施工时间长、露天作业等特点，决定了其受自然因素的影响比一般项目大很多。在房地产开发与经营过程中的自然风险有火灾风险、风暴风险、洪水风险、地震风险、雪灾风险、气温风险、地质状况风险等。

(4)经营风险。经营风险存在于房地产项目的经营活动之中，主要有策划风险、管理风险、融资风险、合同纠纷风险等等。经营风险如果处理得不好，就可能导致整个开发过程前功尽弃，造成投资者的巨大损失

图3 全国房地产开发景气趋势图

2．风险的影响因素

房地产开发与经营是一个长期而复杂的过程，存在许许多多的不确定因素，对所有的影响因素进行具体分析不大可能也没有必要，现选取几个对结果影响较大的风险影响因素，结合现阶段的具体行业情况分析。

(1)政策因素

政策因素中对房地产业影响较大的是房地产业政策、土地政策和税收政策。201O年上半年，国家推出的政策文件有： 《国务 关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发【2010】10号)、《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国办发[2010]4号)、《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》、《中华人民共和国住房和城乡建设部 中华人民共和国民政部、中华人民共和国财政部关于加强廉租住房管理有关问题的通知》、《财政部、国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》、《国家税务总局关于个人转租房屋取得收入征收个人所得税问题的通知》、《国土资源部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》等等。由这些文件可以看出，国家正在积极地在宏观方面调控房地产市场，抑制房地产市场的不正常发展，使其能稳定、合理、有序地发展。

(2)市场供求

现阶段，市场对住房的需求的确大于供给，每年都有大量外来人员进入工作或学习，因而产生大量对于住宅的需求，而本地人对住房的需求也是有增无减，因此，可以说，市场上对于住房的需求是极大的，房地产市场供不应求。而事实上，许多开发出来的楼盘并不能满足人们的住房需求，高房价使得大多数人望而却步、 “望房兴叹”，而买房子的很多都是炒房团或投机者。这导致了另一种供求不平衡现象：一般收入的人需要的是中低档的、有能力负担的自住房，而开发商开发出的楼盘房价太高，买不起；开发商建造的住宅吸引来的不是住房的需求者而是投机者，只買不住，并抬高房价，转手卖出，造成空置率升高和房价的进一步上升，从而致使普通人更加买不起房。这一现象的存在对房地产投资者来说也是一种风险。

(2)融资

房地产的开发是一项规模大、周期长的活动，需要大量的资金的连续注入，如果资金链中断，就会导致开发过程不能正常进行，经营活动也就无从谈起了，也就无法保证资金的流动。因此，融资活动是保证房地产开发与经营活动顺利进行的基石。资金的来源的渠道主要有自筹资金、银行贷款、外商投资、发行债券、发行股票等。自筹资金来源安全、使用成本低，因而，使用自筹资金风险很小。但是，自筹资金数量有限，只能用于项目前期的费用支付，分析近十年房地产开发投资资金来源(见表)可知，其在所有资金来源中所占的平均比重不超过30％。银行贷款具有财务杠杆效应，但是银行贷款的限制条件很多，并且受利率影响较大，具有一定的风险。根据测算，国内银行贷款占融资金额的平均比重为21％。利用外资和外商直接投资在融资金额中所占比重较小，分别为3 19％何2．33％，故不予分析。剩余45 52％的资金来源于其他融资渠道，包括发行债券、股票和其他金融工具。这类融资方式比较灵活，没有沉重的利息负担，使用期限限制不大，可以有效地保障资金的周转。但这种融资方式相应地存在一定的风险，不仅仅有财务上的风险，还涉及公司形象等问题。表1999年-2009年各年房地产开发投资资金来源(单位：万元

(4)房地产经济周期

与宏观经济的周期性波动一样，房地产业也存在这样一种周期性的波动规律，称之为房地产经济周期。房地产经济的周期性波动是由供给与需求的周期性波动造成的(见图4)。房地产经济周期大致分为四个阶段，繁荣阶段、衰退阶段、萧条阶段、复苏阶段。

三、风险防范的对策

房地产开发与经营的过程中存在各种各样的风险，其中政策风险、经济风险、社会风险、自然风险、国际风险属于系统风险，对这类风险，投资者不易进行判断和控制；另一类是非系统风险，包括经营风险和技术风险，这是易于控制与防范的风险。针对以上提出的各种风险，结合我国房地产业现状，提出一些风险防范的对策。

1．做好全面的市场调研，以尽量避免项目开发与经营决策的失误在进行房地产开发前，进行细致的市场调研，找准切入点，正确选择项目的目标定位并确定目标群体。调查项目所处的政治、经济、自然、社会、文化环境，发现并分析潜在的风险因素。针对发现的风险因素，寻找应对策略，尽量回避或转移一些风险，对于无法回避的风险，制定详尽的风险管理计划和风险控制措施。

2．进行区域化、多样化投资，以分散风险由于各个区域房地产供给与需求存在差异，因此，各区域房地产经济周期的波动也存在差异，有些地区处于繁荣期的同时一些地区可能正处于房地产衰退期，这为跨区域的投资策略提供了可能和前提。跨区域的投资策略可以均衡地区经济发展不平衡的影响， 同时可以减少地方性的经济动荡带来的风险。

图4 房地产经济周期性波动曲线

3．购买适当保险，以转移风险对于开发过程中可以预测损失并且损失程度适当的一些风险，可以购买保险，通过向保险公司支付一定的保险费用的方式，将风险转嫁给保险公司。投保人缴纳了保险费后，如果发生了风险损失，保险公司必须分摊损失，给投保人以经济补偿。在这一过程中，可以购买的保险有建筑安装工程保险、货物运输保险、雇主责任保险、工程第三者责任保险、合同保证保险和人身保险等。尽管只有限定范围的风险可以购买保险，但这一风险转移方式还是能够及时、有效地控制一部分风险的。

4．签订必要的合同文件，以转嫁风险通过签订正当、合法的合同，可以将房地产开发与经营过程中的一些可能发生的风险损失的财务负担或法律责任转嫁给签订合同的另一方，达到减少自身风险的目的。某些无法通过投保方式控制的风险，也可以通过合同条款的拟定来实现对其的控制管理。在房地产开发与经营过程中，常见的合同有工程承包合同、材料设备供销合同、房屋预售合同、房屋出售合同等。

5 优化融资结构， 以降低财务风险由于不同的融资方式伴随着不同程度的风险，因此，合理地选择融资模式，选择最优的融资结构可以降低融资风险。首先，拓宽融资渠道，选择多种融资方式，實现资金来源分散化。其次，计算各种融资方式的资本成本，并估计其风险大小。再次，结合不同融资渠道，平衡各种融资方式的风险，提出多种融资方案。最后，选择资本成本低、风险小的融资方案作为最优融资结构。最优融资结构具备低资本成本、最大程度地融得资金、低风险的特点。

6 缩短开发周期，以降低市场的政策风险房地产开发的长周期是带来许多潜在风险的根源，开发周期越长，对开发期内的政治经济形式变化就越难调整，就越无能为力。因此，缩短开发周期也是一个控制风险的方法。当然，缩短开发期并不意味着工程质量的相应“缩水” ，也不意味着以耗费更多的成本为代价。缩短开发期要求引进更高效率的技术、设备等，加强对开发人员的培训与教育，加强项目管理，保证工程质量，并在此基础上合理地控制成本。

四、结语

目前，我国的房地产市场处于调整期，国家正在积极调控房地产市场。在这一时期的房地产项目面对着多种压力与挑战。投资者要能够识别出各种风险，并时刻关注各种潜在的风险因素，尤其要特别注意国家政策和经济环境带来的风险，应用各种风险防范措施，做好风险的防御应对工作，及时、合理地管理和控制各种风险，从而保证房地产业稳定、健康、持续地发展，进而带动整个社会的健康发展。

参考文献：

【1】邱少君： 房地产业发展面临风险的思考．城市发展研究，2009(12)：中彩页15—18

【2】兰峰等：房地产开发与经营．北京：中国建筑工业出版社，2008

8.房地产开发经营 篇八

2009年房地产开发经营与管理试题

一、单

项选择题（共35题，每题1分，每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答案卡上涂黑其相应的编号）1．对于收益性房地产来说，从建筑物竣工之日算起，在正常市场和正常运营状态下，净收益大于零的持续时间称为（）。A．设计寿命 B．经济寿命 C．法定寿命 D．自然寿命 2．地铁站的建成使周边写字楼的租金显著提高，这说明房地产投资具有（）的特性。A．变现性差 B．易受政策影响 C．依赖专业管理 D．效益外溢和转移 3．甲乙物业2008年10月的价值均为1100万元。预计2009年10月甲物业的价值为1200万元和1000万元的可能性均为50%，乙物业的价值为1300万元和900万元的可能性也均为50%。甲、乙物业投资风险比较的结果是（）。A．甲物业投资风险大

B．乙物业投资风险大 C．甲、乙物业的投资风险相同 D．难以判断甲、乙物业的投资风险大小 4．如果整个投资市场的平均收益率为15%，国债收益率为9%，房地产投资市场相对于整个投资市场的系统性市场风险系数为0．23，则按资本资产定价模型计算出的房地产投资折现率是（）。A．10．38% B．11．07% C．12．45% D．13．62% 5．2008年，某市可供租售的房屋面积为3000万ｉn2，其中可供销售的住宅面积为1800万㎡，可供出租的住宅面积为450万㎡；当年销售和出租的房屋总面积为2750万Ｉ112，其中销售的住宅面积为1680万㎡，出租的住宅面积为320万㎡。该市2008年住宅市场吸纳率为（）。A．71．11% B．88．89% C．91．67% D．93．33% 6．某市2008年存量商品住宅的吸纳率为50%，该市同期存量商品住宅的吸纳周期是（）。

A．半个月 B．2个月 C．半年 D．2年 7．房地产市场供给垄断性的原因不包括（）。A．房地产市场需求的广泛性 B．房地产市场供给的异质性 C．土地所有权的排他性 D．土地的有限性 8．房地产市场自然周期中，在需求增长率由大于变为小于供给增长率的转折点上，空置率由（）。A．上升到下降 B．下降到上升 C．高于合理空置率到低于合理空置率 D．低于合理空置率到高于合理空置率 9．横道图法用于项目建设阶段的（）。A．质量控制 B．进度控制 C．成本控制 D．合同管理 10．在正式申请竣工验收之前，开发商要对项目进项初步检查。检查后由（）列出质量缺陷清单。A．开发商 B．承包商 C．监理工程师

D．使用单位 11．需要使用损益平衡图来制定房地产销售价格的定价方法是（）。A．目标定价法

B．价值定价法

C．挑战定价法 D．成本加成定价法 12．在一定时期内，某类商品房的市场潜量是指这类商品房的（）。A．市场需求上限

B．市场有效需求

C．市场现实需求

D．市场最低需求 13．某市2008年住宅的预测销售量为500万㎡，实际销售量为650万㎡，平滑指数为0．75，利用指数平滑法预测的该市2009年住宅销售量为（）万㎡。A．500．0 B．537．5 C．612．5 D．650．0

14．某开发商率先向市场推出了带有电梯的别墅，该开发商在项目市场定位战略上采取的是（）战略。A．形象差异化 B．人员差别化

C．服务差别化

D．产品差别化 15．某城市的居民对高层住宅经历了一个从较为抗拒到较普遍接受的过程，这一现象反映了消费者市场的（）。A．替代性

B．发展性 C．地区性 D．复杂性 16．认为利率水平是由货币的供给与需求决定的代表性理论是（）。A．马克思的利率决定理论

B．可贷资金利率理论 C．Ｉs—1M曲线模型利率理论

D．流动性偏好利率理论 17．若名义利率为10%，通货膨胀率为4%，则实际利率为（）。A．5．77% B．6．00% C．10．00% D．14．40% 18．某商铺的租赁期为15年，租金按每年5%的比例递增，第1年的租金为1万元，租金于每年的年初收取，年利率为8%，则该商铺15年租金收入的现值为（）万元。A．11．41 B．11．49 C．12．41 D．12．49 19．李某从银行贷款56万元购买了一套住宅，该笔贷款的期限为20年，年利率为7．5%，按月等额偿还。如果李某于第7年末提前偿还本金10万元，则从第8年开始的月还款额为（）元。A．3456．09 B．3505．95 C．3509．74 D．3705．73 20．某房地产开发项目从购买土地使用权到竣工验收共用了3年时间，建成后用于出租经营，预计经济寿命为40年，土地使用权年限为50年，则该项目的经营期为（）年。A．37 B．40 C．43 D．50

21．某房地产开发项目，当ｉ =14%时，净现值为450万元；当ｉ =15%时，净现值为-200万元，平均资金成本率为13．2%，基准收益率为10%。该项目的财务内部收益率为（）。A．20%

B．14．31% C．14．69% D．14．80% 22．某商铺的购买价格为100万元，其中60万元来自银行贷款。该贷款在10年内按年等额偿还，年利率为7%，预计该商铺第1年税后净现金流量为3万元，如果不考虑物业增值收益，则第1年的投资回报率为（）。A．5．00% B．7．50% C．18．36% D．28．85% 23．赵某以12000元/㎡的价格购买了230㎡的商铺用于出租经营，购买价中的60%来自银行贷款。该贷款在10年内按年等额偿还，年利率为10%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润共34万元，则其偿债备付率为（）。A．0．12 B．0．21 C．1．26 D．2．05 24．房地产投资方案比选通常是在（）之间进行。A．独立方案 B．互斥方案 C．净现值法 D．等额年费用法 25．对经营期不同的房地产投资方案进行比选时，应采用的方法是（）。A．等额年值法

B．差额投资内部收益率法 C．净现值法

D．等额年费用法 26．下列关于房地产置业投资不确定因素的表述中，正确的是（）。A．空置率与有效毛收入呈反向变动 B．通过与物业服务企业签订长期合约，可以完全排除通货膨胀对运营费用的影响 C．权益投资比率高，意味着投资者承担的投资风险和风险报酬均增加 D．金融机构通常要求投资者的权益投资比率不得高于某一要求的比率 27．各投资方案净现值的期望值不同时，以方案风险大小为投资方案比选的主要依据，此时应选择的判别指标是（）。A．净现值 B．净现值期望值

C．净现值标准差

D．净现值标准差系数 28．下列房地产投资项目经济评价基础参数中，属于收益相关指标的是（）A．出租率 B．基准收益率 C．成本利润率

D．财务杠杆比率 29．某宾馆开发项目共有150间客房，平均每间客房的面积为40㎡，总建筑面积为6800㎡。当地同档次宾馆的综合造价为3000元/㎡，每间客房的综合投资为14万元。则用单元估算法计算的该宾馆总投资为（）万元。A．1800 B．2040 C．2100 D．2380 30．将借款本息视为现金流出的基本报表是（）。A．全部投资现金流量表

B．资本金现金流量表 C．借款还本付息估算表 D．投资计划与资金筹措表 31．租赁融资在房地产领域的应用模式主要是（）。A．置业投资 B．设备租赁 C．售后回租 D．权益融资 32．商业银行发放个人住房抵押贷款可能面临的信用风险不包括（）。A．开发商违法预售

B．借款人赖账不还 C．借款人拖延还款

D．房地产市场供需失衡 33．在贷款综合评价中，项目风险等级分为AAA、AA、A、和BBB、四个风险等级，其中AAA级对应的风险系数为（）。A．50% B．60% C．70% D．80% 34．在写字楼出租中，室内标准化装修的费用通常由（）支付。A．业主 B．承租人 C．物业服务企业 D．业主、承租人和物业服务企业共同 35．某收益性物业的潜在毛租金收入为30万元，假设在某报告期内的出租率为80%，所有承租人都能按时交纳租金，物业其他收入为2万元，则物业在该报告期的有效毛收入为（）万元。A．22．0 B．24．0 C．25．6 D．26．0

二、多项选择题（共15题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0．5分）1．下列风险中，属于房地产投资系统风险的有（）。A．市场供求风险 B．变现风险 C．利率风险 D．时间风险 E．资本价值风险 2．对房地产市场结构进行分析，除了要分析供求结构，通常还分析（）。A．价格结构 B．总量结构

C．档次结构 D．投资结构 E．租买结构 3．房地产市场区别于一般商品市场的特性主要有（）。A．竞争性 B．垄断性 C．外部性 D．均衡性 E．信息不对称性 4．房地产开发项目竣工后，按规定应移交给城市档案馆的竣工档案应包括（）。A．工程质量保修书

B．可行性研究报告 C．竣工图 D．住宅使用说明书 E．竣工验收备案表 5．采取随行就市定价法确定价格的情形有（）。A．开发商处于市场领导者地位 B．开发商难以估算成本 C．开发商的物业质量与市场领导者的物业质量相近D．开发商打算与同行和平共处 E．开发商具有向市场领导者挑战的实力 6．房地产市场分析可以帮助开发商（）。A．选择合适的项目位置 B．寻找投资合作伙伴 C．确定满足市场需求的产品类型

D．判断租买时机 E．进行土地使用权出让决策 7．开发商进行房地产市场状况分析的内容通常有（）。A．供需分析

B．竞争分析 C．市场占有率分析 D．投资收益分析 E．宏观因素分析 8．下列房地产投资业务模式中，现金流出包括土地成本的有（）。A．购买—持有—出租—出售 B．购买一更新改造—出售 C．购买一更新改造—出租—出售

D．开发—销售 E．开发—持有—出租—出售 9．投资回报率与资本金净利润率的差异，主要在于前者考虑了（）。A．物业增值收益

B．所得税

C．还本付息额

D．投资者权益增加值 E．权益投资 10．下列关于差额投资内部收益率的表述中，正确的有（）。A．差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差 B．差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额的现值之和等于零时的折现率 C．差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额之和等于零时的折现率 D．差额投资内部收益率大于最低可接受收益率时，以投资大的方案为优选方案 E．采用差额投资内部收益率进行多方案比选时，应将方案按投资由大到小排序并依次两两比选，从中确定优选方案 11．下列风险分析的内容中，属于风险估计阶段工作的有（）。A．风险产生的原因分析

B．风险发生的概率大小分析 C．风险因素检验 D．风险变量间的相关性分析 E．风险概率分布情况分析 12．实物期权方法可以应用于房地产投资决策，主要是因为房地产投资具有（）。A．可预测性 B．不可控性 C．不可逆性 D．可延期性 E．不可弯更性 13．编制房地产投资计划与资金筹措表之前，应先编制（）。A．现金流量表

B．损益表

C．资金使用计划 D．资金筹措计划 E．资金来源与运用表 14．按信托性质分类，房地产投资信托基金的类型有（）。

A．权益型

B．抵押型

C．伞型合伙

D．多重合伙 E．混合型 15．物业服务企业的工作内容包括（）。A．确立管理目标 B．制定维修养护方案 C．制定安全保卫方案 D．提出预算 E．确定物业服务费的收费标准

三、判断题（共15题，每题1分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“√”表示正确，用“×”表示错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至0分）

1．具有相同市场价值的房地产，其投资价值因人而异。（）2．房地产投资信托基金股票的收益通常高于一般股票的收益，因此往往成为大型机构投资者直接投资房地产的重要工具。（）3．量价弹性是指某时点的房地产交易量与该时点的房地产价格之比。（）4．开发商在选择房地产经纪机构时，不仅要考察其代理的成功率，还要考察其代理每一个项目的平均销售周期。（）5．一个整体市场能够细分为若干子市场，主要是因为顾客需求存在差异性。（）6．个人住房抵押贷款采用等额还本付息方式还款时，各期还款额中包含的本金相等。（）7．只要商品住宅的价格不下跌，就不会发生次贷危机。（）8．房地产开发项目的总开发成本中不包括含销售税金。（）9．借款偿还期和投资回收期都是评价投资项目清偿能力的指标。（）10．不确定型决策是指未来事件的自然状态是否发生不能肯定，且其发生概率也未知的决策。（）11．最高租售价格与预测租售价格之间差距越大，说明房地产项目抗市场风险的能力越强。（）12．基础设施建设费是指居住小区内为居民配套建设的各种非营利性的公共配套设施的建设费用。（）13．预租售收入可以作为房地产开发项目的资金来源。（）14．无论是权益融资还是债务融资，资金融出方都要承担项目的投资风险。（）15．收益性物业可以获取的最大租金收入称为有效毛收入。（）2009

年房地产开发经营与管理考试试题及答案解析 T 来源：考试大 2010/10/11 【考试大：中国教育考试第一门户】 模拟考场 视频课程 字号: T

四、计算题（共2题，20分。要求列出算式、计算过程；需按公式计算的，要写出公式；只有计算结果而无计算过程的，不得分。计算结果保留小数点后2位。请在答题纸上作答）

（一）王某以12000元/㎡的价格购买了10间建筑面积均为80㎡的商铺。购房款的60%来自银行提供的10年期、年利率为7．5%、按年等额还本付息的抵押贷款，其余为自有资金。另外，王某在购房时还支付了相当于购房款1．5%的代理费及其他费用，于第2年末又投入自有资金40万元对商铺进行了装修，同时办理了产权证，在办证时支付了相当于购房款0．3%的手续费和3%的契税。王某的经营计划是：第3年初将10间商铺全部出租；第10年末以 13000 元/㎡的价格卖掉其中2间商铺，其余的商铺继续出租；第15年末以15000元/㎡的价格又卖掉其中3间商铺，其余的商铺继续出租；第20年末将剩余的商铺以16000元/㎡的价格全部卖掉（每次卖房时均支付了相当于售价5．5%的销售税金、0．3%的手续费和1%的个人所得税）。假设：在整个经营期间，商铺的租金保持200元/（月•㎡）（按建筑面积计）不变，空置和收租损失不计，年运营成本为毛租金收入的25%；购房投资发生在第1年初，每年的租金于年初收取，年运营成本和还本付息支出均发生在年末；王某要求的自有资金投资目标收益率为14%。（1）完成下列自有资金现金流量表并写出相应的计算过程。（2）列出自有资金财务净现值的公式并代入相应数据（不要求计算出结果）。（10分）自有资金现金流量表（单位：万元）自有资金现金流量表（单位：万元）0 1 2 3～9 10 11～14 15 16～19 20 年末 现金流入 年毛租金收入 净转售收入 现金流出 购房、办证及装 修投入 年还本付息 年运营成本 净现金流量

9.房地产开发与经营模拟试题 篇九

一、单选题

1．我国房地产开发主管机构对房地产开发企业实行资质管理制度，共分为5个资质等级。其中一级房地产开发企业的资质条件要求注册资金不低于（B）。A.1000万元 B.2000万元 Ｃ.3000万元 Ｄ.4000万元 2．下列房地产交易活动处于房地产一级市场的是（D）

A 房屋出租 B 房地产抵押 C土地使用权转让 D土地使用权出让 3．《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了各类土地的最高出让年限，其中居住用地最高出让年限为（D）。A 40年 B 60年 C 50年 D 70年

4．房地产租金已收租金额占应收租金额的百分比称为（B）

A 租金收缴计划完成率 B租金收缴率 C欠租户发生率 D陈欠租金收缴率 5．（A）是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

A．土地使用权的出让 B.土地使用权的转让 C.土地使用权划拨 Ｄ.土地使用权赠与

6．对预测中高收入人群的住宅需求效果较好的市场需求预测方法是（B）

A 额定需求预测法 B 有效需求预测法 C线性回归需求预测法 D假定需求预测法 7．已知某房地产今年的销售成本为3315万元，存货平均余额为411万元，那么存货周转天数为（B）

A 8.07 B 44.61 Ｃ20 Ｄ30 8．按房地产市场的规范程度划分，可以把房地产市场分为（C）。

A、居住物业市场、写字楼市场、零售商业物业市场、工业物业市场和土地市场 B、甲级写字楼市场、乙级写字楼市场、甲级商业物业市场和乙级商业物业市场 C、房地产白色市场、黑色市场、灰色市场

D、销售市场、租赁市场、抵押市场、典当市场和置换市场等

9．下列房地产交易活动处于房地产二级市场的是（C）A 房屋出租 B 房地产抵押 C土地使用权转让 D土地使用权出让

10．在土地一级市场上，根据竞争性的强弱可以采用不同的土地使用权出让方式，其中在一定程度上排斥了市场机制的作用，具有较大垄断性的一种方式是（A）。A 协议出让 B招标出让 Ｃ 拍卖出让 Ｄ投标出让 11．《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了各类土地的最高出让年限，其中工业用地最高出让年限为(C)。A 40年 B 60年 C 50年 D 70年 12．实收房地产租金占计划房地产租金的百分比称为（A）

A 租金收缴计划完成率 B 陈欠租金收缴率 C欠租户发生率 D租金收缴率

13．我国房地产开发主管机构对房地产开发企业实行资质管理制度，共分为5个资质等级。其中一级房地产开发企业的资质条件要求注册资金不低于（C）。A 4000万元 B3000万元 Ｃ2000万元 Ｄ2500万元

14．我国房地产开发主管机构对房地产开发企业实行资质管理制度，共分为5个资质等级。其中二级房地产开发企业的资质条件要求自有流动资金在（B）以上。A 500万元 B 1000万元 Ｃ1500万元 Ｄ2000万元 15．《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了各类土地的最高出让年限，其中商业、旅游、娱乐用地最高出让年限为（A）。A 40年 B 60年 C 50年 D 70年 16．（C）是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交付其使用，或者将其土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

A土地使用权的出让 B土地使用权的转让 C土地使用权划拨 Ｄ土地使用权赠与

17．对预测中低收入人群的住宅需求效果较好的市场需求预测方法是（A）

A 额定需求预测法 B有效需求预测法 C线性回归需求预测法 D假定需求预测法 18．实收房地产租金占计划房地产租金的百分比称为（D）

A租金收缴率 B 陈欠租金收缴率 C欠租户发生率 D租金收缴计划完成率 19．按房地产产权让渡方式，可以把房地产市场分类（D）。

A.居住物业市场、写字楼市场、零售商业物业市场、工业物业市场和土地市场 B.甲级写字楼市场、乙级写字楼市场、甲级商业物业市场和乙级商业物业市场 C.房地产白色市场、黑色市场、灰色市场

D.销售市场、租赁市场、抵押市场、典当市场和置换市场等 20．根据《中国人民银行关于规范住房金融业务的通知》（银发［2001］195号），银行发放住房开发贷款的条件之一是：房地产开发企业自有资金应不低于开发项目总投资的（C）A 20％ B25％ Ｃ30％ Ｄ35％

21．在开工前对工程内容尚不十分清楚的情况下，开发商适合采用（C）的合同形式。A 单价合同 B 固定总价合同 C 成本加酬金合同 D 分包合同

22．我国房地产开发主管机构对房地产开发企业实行资质管理制度，共分为5个资质等级。其中二级房地产开发企业的资质条件要求注册资金不低于（B）。A 1000万元 B1500万元 Ｃ2000万元 Ｄ2500万元

23．土地使用权的出让方式有多种，其中（B）方式是一种有条件、有选择、有控制的市场竞争形式。既体现了国家对土地使用的计划指导，又充分发挥市场机制在土地使用权上的灵活调节功能，具有较大适应性。

A 协议出让 B招标出让 Ｃ 拍卖出让 Ｄ投标出让 24．《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了各类土地的最高出让年限，其中教育、科技、文化、卫生、体育用地最高出让年限为(C)。A 40年 B 60年 C 50年 D 70年

25．收回本以前拖欠租金额占本以前拖欠房地产租金额的百分比称为（B）A 租金收缴计划完成率 B 陈欠租金收缴率 C欠租户发生率 D租金收缴率

26．已知某房地产今年的销售成本为5000万元，存货平均余额为500万元，那么存货周转天数为（C）

A 11 B 10 Ｃ36 Ｄ37

二、多选题

1．从狭义的角度来看，房地产开发与房地产经营的区别主要表现为（ABCDE）

A 两者的主体不完全相同 B 在房地产项目市场运作过程中所处的阶段不同 C 两者对主体的资格要求不一样 D 两者所指向的行为对象不同

E 随着房地产市场的完善，两者的作用会发生根本性变化 2．影响房地产项目开发的环境包括（ABCDE）

A 经济环境 B 政治环境

C法律环境 D社会环境 E自然环境

3．房地产开发融资方案的选择一般采用比较分析法，即对各个方案的（ABD）各指标用分级的方式进行比较。

A 安全性 B 经济性 C适用性 D可行性 E可靠性 4．根据《中国人民银行关于规范住房金融业务的通知》，银行发放住房开发贷款的条件之一是：开发项目同时必须具备（BCDE）

A 国有土地规划许可证 B国有土地使用证 C 建设用地规划许可证 D建设工程规划许可证 E建设工程施工许可证

5．按计价方式的不同，房地产开发项目承包合同一般分为（ABC）

A总价合同 B单价合同 C成本加酬金合同 D总承包合同 E分包合同 6．土地使用权的出让主要有以下哪几种方式（ABC）A 协议出让 B招标出让 Ｃ 拍卖出让 Ｄ交换出让

7．房地产市场是典型的周期性市场，房地产市场阶段分为（BCDE）A 波谷 B平淡 C萧条 D复苏 E兴旺

8．房地产企业经营成本按成本与经营工作量关系可分为（AB）A固定成本 B变动成本 Ｃ管理费用 Ｄ销售费用 E原材料成本 9．征用农村集体所有的土地要发生哪些费用（ABCDEF）

A土地补偿费 B青苗补偿费 C地上附着物补偿费 D安置补助费 E新菜地开发建设基金 F耕地占用税

10．房地产开发项目实施控制的目标包括（ABC）A成本 B项目工期 C质量 D项目协调性 E技术先进性

14．城市土地使用权进行商品经营，具有重要意义，表现在（ABCDEF）

A.土地经营是房地产经营的主要内容，是房地产经营的基础 B.土地经营是提高我国土地利用效益的核心活动 C.土地经营是我国市场化改革的必不可少的一环 D.土地经营是城市第三产业健康发展的前提 E.土地经营是也是适应我国对外开放的一项必要的改革措施 F.土地经营是城市财政收入的重要来源

15．影响房地产项目开发的环境包括（ABCDE）

A 经济环境 B 政治环境 C法律环境 D社会环境E自然环境

16．房地产开发融资方案的选择可用比较分析法，即对各个方案的（ABE）指标用分级的方式进行比较。

A 安全性 B 经济性 C适用性 D可靠性 E可行性 17．房地产物业管理程序包括（ABC）

A早期介入B接管验收C楼宇入伙 D物业综合管理 E物业经营 18．根据《中国人民银行关于规范住房金融业务的通知》，银行发放住房开发贷款的条件之一是：开发项目同时必须具备（ABCD）

A 国有土地使用证 B 建设用地规划许可证 C 建设工程规划许可证 D 建设工程施工许可证 E 国有土地规划许可证 32．征用农村集体所有的土地要发生哪些费用（ABCDEF）A土地补偿费 B青苗补偿费 C地上附着物补偿费 D安置补助费 E新菜地开发建设基金 F耕地占用税

33．房地产市场是典型的周期性市场，房地产市场阶段分为（ABCD）A平淡 B 萧条 C复苏 D兴旺 E波谷

34．一般来说，适用于房地产开发项目的组织结构有（DE）

A直线型组织结构B职能型组织结构C直线职能型 D矩阵型 E事业部制

35．按照房地产开发阶段进行划分，房地产开发可分为（DE）A 单项开发 B 小区开发 C成片集中开发 D土地开发 E房屋建设

36． 房地产开发项目所面临的经济环境主要包括（ABCDE）

A 宏观经济发展形势 B 市民收入水平C贫富差异程度 D利率 E贷款条件

三、简答题

1．征地与拆迁的区别是什么？ 征地与拆迁的区别是涉及的土地权属不同。征地是征用农村集体所有的土地，首先需要改变土地所有制性质，变集体所有制性质为国家所有制，其次再改变土地的使用方式。拆迁是国家按有关法定程序收回土地使用权或改变使用性质时，对土地上附着物和房屋原用户、住户进行的拆迁、安置、补偿。不需改变土地所有制性质。2．房地产开发融资的主要形式有哪些？

房地产开发融资的主要形式有银行贷款融资；证券融资；房地产信托融资；房地产融资的其他方式，包括联建、参建融资、房地产典当融资、利用外资等形式。3．房地产开发的整个流程分为哪些阶段？

房地产开发的整个流程分为十个阶段，分别为：开发商提出开发设想、可行性研究、申请项目用地、项目设计、征地及拆迁安置、筹措房地产开发资金、建设工程招标、施工、市场营销与策划、物业管理。

4．土地使用权的出让有哪些方式？各有什么特点？

土地使用权的出让主要有三种方式：协议出让、招标出让和拍卖出让。协议出让在一定程度上排斥了市场机制，是一种不发达的土地市场。招标出让是一种有条件、有选择、有控制的市场竞争形式。

拍卖出让是竞争激烈的方式。一般适用于经济条件好、交通便利、区位优异的地段。5．房地产项目主要的定价方法有哪些？

房地产项目的定价方法主要有：成本加成定价法、竞争价格定价法、加权点数定价法、顾客感受定价法。

6．房地产开发投资风险有哪些？

房地产开发投资风险主要包括：财务风险因素、购买力因素、利率风险、变现风险、社会风险和意外事故风险等。

7．房地产项目施工招标的形式有哪些？

在国际市场上，房地产项目施工招标方式主要有公开招标、邀请招标和议标3种。我国《招标投标法》则规定，招标方式只有两种，即公开招标和邀请招标。8．物业管理公司有什么权利和义务？

物业管理公司的权利主要包括：根据有关法规，结合实际情况制定小区管理办法；依照物业管理合同和管理办法对住宅小区实施管理；依照物业管理合同和有关规定收取管理费用等。物业管理公司的义务主要包括：履行物业管理合同，依法经营；接受管理委员会和住宅小区居民的监督；重大的管理措施应当提交管委会审议，并经管委会认可等。9．从狭义的角度看，房地产开发与房地产经营有哪些区别？ 房地产开发与房地产经营的区别包括：两者的主体不完全相同；在房地产项目市场运作过程中所处的阶段不同；两者对主体的资格要求不一样；两者所指向的行为对象不同；随着房地产市场的完善，两者的作用会发生根本性变化

10．常见的组织结构类型有哪些？其中，适合房地产项目的组织结构类型有哪些？

常见的组织结构类型有：直线型组织结构；职能型组织结构；直线职能型；矩阵型；事业部制。适合房地产项目的组织结构类型有矩阵型和事业部型 四．名词解释 1．房地产开发

房地产开发：由特定的经济实体（具有开发资质的房地产开发企业），对房地产项目进行投资、建设和管理，使之改变用途或使用性质，从而获得经济利益的过程。

2．土地开发 ：土地开发也称七通一平，一平为平整土地。七通为通给水、排水、通热、通气、电力、电信和公路。3．城市土地出让 城市土地出让：是指城市人民政府土地主管部门依法将城市土地的使用权出让给用地单位（主要是房地产开发公司），供其有限期使用城市土地，用地单位必须向城市人民政府土地主管部门支付土地出让金（一般也称为毛地价）。4．土地征用 土地征用：政府按照法律规定的程序和条件，将农村集体所有土地转变为国家所有的行为。5．物业管理

物业管理：利用现代管理先进的维修养护技术，以经济手段管理物业（包括建筑物及其附属设施和相关场地），为业主和承租人提供高效、优质、经济的服务，使物业发挥最大的使用效益和经济效益 6．房地产经营

房地产经营：从广义上来讲，就是指一切从事房地产领域的经济活动获得经济效益的行为。从狭义上来讲，则只是指房屋经营和城市土地经营这两种房地产领域的经营行为。7．土地使用权转让

土地使用权转让：指经出让方式获得土地使用权的土地使用者，通过买卖、赠与或其他合法方式将土地使用权再转移的行为

8．建设用地规划许可证 建设用地规划许可证：由建设单位或个人提出建设用地申请，城 市规划行政主管部门审查批准的建设用地位置、面积、界线的法律凭证。9．建筑容积率 建筑容积率：指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。