房地产开发经营管理142

房地产开发经营管理142（精选8篇）

1.房地产开发经营管理142 篇一

财政部 商务部

关于印发《进口贴息资金管理办法》的通知

财企[2012]142号

各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、商务主管部门，新疆生产建设兵团财务局、商务局，有关中央管理企业：

为进一步规范进口贴息资金管理，我们针对几年来进口贴息资金在申报、审核及管理中存在的问题，对《进口贴息资金管理暂行办法》（财企[2007]205号）进行了修改完善，现将修改后的《进口贴息资金管理办法》（详见附件）印发给你们，请遵照执行。执行中如遇问题，请及时向商务部（财务司、产业司）及财政部（企业司）反映。

特此通知。

附件：进口贴息资金管理办法

财政部 商务部 二○一二年六月十一日

附件：

进口贴息资金管理办法

第一章 总 则

第一条 为了加强和规范进口贴息资金的管理，发挥财政资金在扩大进口，促进贸易平衡发展，推动产业结构调整和经济增长方式转变等方面的宏观导向作用，制定本办法。

第二条 本办法所称进口贴息，是中央财政对企业以一般贸易方式进口列入《鼓励进口技术和产品目录》中的产品（不含旧品）、技术，以贴息的方式给予支持的专项资金。

第三条 进口贴息资金的管理应遵循公开透明、科学管理、突出重点、利于监督的原则，充分体现财政资金的引导和带动作用。

第四条 商务部负责贴息资金的规划、组织、实施、审核和管理工作。财政部负责贴息资金的审核、拨付、监督检查工作。

第二章 申请条件、贴息标准与需要提供的材料

第五条 企业申请进口贴息资金应当符合以下条件：

（一）申请企业近三年内没有违法违规的行为，无恶意拖欠国家政府性资金行为。

（二）进口产品的，申请进口贴息的企业应当是《进口货物报关单》上的收货单位；进口技术的，应当是《技术进口合同登记证书》上的技术使用单位。

（三）申请进口贴息资金的进口产品应当是上1月1日至12月31日期间已完成进口报关；申请进口贴息资金的进口技术应当是上1月1日至12月31日期间执行合同，并取得银行出具的付汇凭证。

（四）进口产品、技术未列入其它贴息计划。

（五）技术进口合同中不含违反《中华人民共和国技术进出口管理条例》（国务院令第331号）规定的条款。

（六）进口《鼓励进口技术和产品目录》中 “鼓励发展的重点行业”项下的设备，未列入《国内投资项目不予免税的进口商品目录（2008年调整）》（财政部、国家发展改革委、海关总署、国家税务总局公告2008年第39号）。

第六条 进口贴息资金的标准：

（一）以进口额作为计算贴息的本金。进口产品的，以中华人民共和国海关进口货物报关单列明的进口金额乘以人民币汇率（每年按一定原则取固定值）计算；进口技术的，以技术进口付汇凭证上的付汇金额乘以固定人民币汇率计算。

（二）贴息率不高于贴息清算时中国人民银行公布的最近一期人民币一年期贷款基准利率。

（三）财政部和商务部在进口贴息资金总额内确定贴息系数，核定进口贴息资金金额。

（四）为进一步发挥财政资金的引导作用，设定单户企业的进口贴息资金最高限额为3,000万元人民币，超过此限额对应的本金部分不予贴息。

第七条 企业申请贴息应当提供以下材料：

(一)企业法定代表人签字的贴息资金申请文件，内容包括：企业基本情况、进口用途、预计可产生的效益等，及申报说明（见附1）；

(二)企业营业执照（复印件）；

(三)《进口贴息资金申请表》（见附2）及电子数据；(四)进口产品订货合同或技术进口合同（复印件）；

(五)进口产品的，需提供《中华人民共和国海关进口货物报关单》（复印件）；(六)进口技术的，需提供《技术进口合同登记证书》、《技术进口合同数据表》及银行出具的注明技术进口合同号的付汇凭证（复印件）。技术使用单位与付汇单位不一致的，需提供双方的代理合同。

(七)进口“鼓励发展的重点行业”项下的设备，需提供《国家鼓励发展的内外资项目确认书》（含进口设备清单，复印件）、《进出口货物征免税证明》（复印件）及《进口货物报关单》（复印件）。

以上材料均需加盖企业公章。

第八条 为鼓励创新，对利用进口贴息资金支持引进的技术和设备进行消化吸收再创新并取得成果的，加大进口贴息资金的支持力度。具体办法另行发布。

第三章 申请程序

第九条 地方管理企业每年在规定的时间内，向所在省、自治区、直辖市及计划单列市商务和财政主管部门提交第七条规定的申请进口贴息资金材料和相应的电子数据。逾期各商务、财政主管部门不予受理。具体申报时间由财政部、商务部每年发布通知确定。

第十条 各省、自治区、直辖市及计划单列市商务和财政主管部门对地方管理企业申请进口贴息资金的材料进行联合审核和汇总，并在规定时间内上报商务部和财政部。

中央管理企业由集团总部汇总后，在规定时间内直接向商务部和财政部提交申请进口贴息资金材料。

第十一条 地方商务和财政主管部门、中央管理企业向商务部和财政部报送申请进口贴息资金材料包括：1.本地区、企业进口贴息资金申请文件；2.《进口贴息资金申请汇总表》（见附3）及其电子数据； 3.本办法第七条规定的有关材料。

第四章 审核与下达

第十二条 财政部和商务部共同委托专门机构对地方商务和财政主管机构及中央管理企业报送的材料进行审核。对审核后符合要求的企业下达进口贴息资金。

第十三条 财政部门按照财政国库管理制度规定拨付相应资金。第十四条 企业收到进口贴息资金后，按照现行规定进行财务处理。

第五章 管理与监督

第十五条 获得进口贴息资金的企业不得有以下行为：

（一）采取各种不正当手段骗取进口贴息资金；

（二）挪用或截留侵占进口贴息资金；

（三）拒绝有关部门依法监督、检查，或对有关部门依法监督、检查不予配合。

第十六条 财政部和商务部共同负责进口贴息资金的追踪问效工作。第十七条 各省、自治区、直辖市及计划单列市商务和财政主管部门应定期对进口贴息资金的执行情况进行监督、检查，确保贴息资金及时到位，并负责于每年5月1日前向商务部和财政部联合报送上贴息资金使用报告。报告应包括进口贴息资金的拨付、使用、使用效益等情况的汇总分析和评价。

第六章 法律责任

第十八条 对违反本办法的有关行为，视情节轻重，依法进行以下处理：

（一）责令限期改正；

（二）全额收回已取得的进口贴息资金；

（三）三年内不受理违反本办法规定的企业提出的申请；

（四）依据《财政违法行为处罚处分条例》（中华人民共和国国务院令第427号）对相关人员或单位予以处理，情节严重涉嫌犯罪的，移送司法机关。

第七章 附 则

第十九条 本办法自印发之日起施行。《财政部 商务部关于印发<进口贴息资金管理暂行办法>的通知》（财企[2007]205号）同时废止。

附:1.企业贴息资金申报说明(略)附:2.年进口贴息资金申请表(略)附:3.年进口贴息资金申请汇总表(略)

2.房地产开发经营管理142 篇二

关键词：房地产开发,风险,风险管理

房地产业是投资规模大、周期长, 对各专业协同作业要求高的行业特点, 决定了在房地产开发过程中随时存在着风险。正确认识和管理风险对房地产开发企业健康发展有着重要意义。

1 房地产风险基本概念及内容

房地产投资开发存在高风险, 这需要开发公司具备社会资源的整合能力和丰富的房地产开发经验, 更重要的是开发公司要有敏锐的市场风险预见、分析、判断和抵御能力。风险是影响房地产开发投资收益的一个重要因素。

1.1 房地产风险定义及其特性

史蒂夫·鲁比 (英) 说:风险是决策的实际结局可能偏离它的期望值的程度。房地产风险是指在房地产投资开发和经营销售过程中由于各种主、客观因素而出现的使发展预期 (或实际) 利益 (成果) 遭受损失的可能性。

“美女与野兽同在”, 房地产投资开发是高风险高收益的行为, 与高利润相伴的是高风险。高风险有两种含义: (1) 成功的概率很低; (2) 成功的概率不一定低, 但一旦失败, 损失惨重。房地产投资显然更具有高风险的第二种含义, 其特点是投入大、附加值高、风险高。

房地产投资开发风险特性主要体现在投入资金的安全性、投资项目的变现性、期望收益的可能性和资产管理的复杂性四个方面。

1.2 房地产开发投资风险分析

从可控性看, 房地产开发风险可分为系统风险和非系统风险两种。

1.2.1 系统风险

系统风险是指由于某种共同因素的影响和变化引起所有房地产价格的下跌或成交量萎缩, 导致房地产开发带来利润或本金损失的可能性。经济方面的如利率、现行汇率、通货膨胀、宏观经济政策与货币政策、能源危机、经济周期循环等。政治方面的如政权更迭、战争冲突等。社会方面的如体制变革、所有制改造等。由于这些因素来自企业外部, 不是房地产企业能抗拒和回避的, 因此又称为不可回避风险。

(1) 政策风险。

政策风险是指政府有关房地产市场的政策发生重大变化或是有重要的举措、法规出台, 引起房地产市场的波动, 从而给开发公司带来的风险。由于房地产行业与国家经济紧密相关, 在很大程度上受到政府的控制。为防止房地产市场过热、房价过高对国民经济的负面影响, 政府对本国房地产市场的发展通常有一定的规划, 指导市场的发展和加强对市场的管理。政策因素对中国房地产业发展带来极大的不确定性。在房地产投资过程中, 政府的土地供给政策、地价政策、税费政策、住房政策、价格政策、金融政策、环境保护政策等, 都对房地产开发公司收益目标的实现产生巨大的影响, 从而给投资者带来风险。

(2) 政治风险。

一旦发生政治风险, 不仅会直接给建筑物造成损害, 而且会引起一系列其他风险的发生。政治风险是房地产投资开发中危害最大的一种风险。

(3) 利率风险。

利率风险是指市场利率变动引起房地产投资收益变动的可能性。一般来说, 利率与房地产价格呈反方向变化。市场利率提高时, 房地产市场价格就会下降, 而市场利率下调时, 房地产市场价格就会上升。

(4) 通货膨胀风险。

通货膨胀风险又称购买力风险, 是指由于通货膨胀、货币贬值给投资者带来实际收益水平下降的风险。在通货膨胀情况下, 物价普遍上涨, 社会经济运行秩序混乱, 企业生产经营的外部条件恶化, 随着商品价格的上涨, 开发成本迅速提高, 房地产价格也会上涨, 但市场成交量萎缩, 引发其他风险。

(5) 市场供求风险。

市场供求风险是指投资所在地区房地产市场供求关系的变化给开发公司带来的风险。投资者主观上对房地产市场供求形势、房地产政策、金融政策的理解、判断或把握上出现偏差, 分析了一时的市场供求形势, 而市场是变化的, 房地产市场供求关系也在不断变化。供求关系的变化必然造成房地产价格的波动, 具体表现为租金收入的变化和房地产本身价格的变化, 这种变化会使房地产销售预期发生偏离。

(6) 经济周期性波动风险。

经济周期性波动风险是指房地产市场行情周期性变动而引起的风险。这种行情变动并非房地产价格的日常波动和中期波动, 而是房地产业行情长期趋势的改变。房地产行情变动受多种因素的影响, 而决定性的因素是一个国家经济周期的变动;随着世界贸易一体化进展及经济对外贸的依赖度加强, 国家经济发展又受到世界经济的影响。经济周期的变化决定了企业的景气和效益, 从而从根本上决定了房地产市场行情[1]。

1.2.2 非系统风险

与系统风险相对, 非系统风险是指房地产公司在经营过程中产生的收益损失的可能性, 它通常是由某一特殊的因素引起, 可以通过经营管理消除掉的风险, 与整个房地产市场的价格不存在系统、全面的联系。因此, 非系统风险又称可分散风险或个别风险, 包括运营风险、财务风险、变现风险等。

(1) 运营风险。

运营风险是指公司在经营管理过程中出现失误而导致公司盈利水平变化, 从而开发公司的预期收益下降的可能。公司的运营风险直接表现在产品滞销、库存增加和盈利水平、资产价值的下降等。

运营风险来自内部因素和外部因素两个方面。企业的内部因素主要有:一是项目投资决策失误, 未对投资项目作可行性分析, 草率上马, 造成产品不符合市场需求;二是不注意理念、技术、服务的更新, 在行业中的竞争实力下降;三是不注意市场风险和公司实力, 造成开发资金短缺;四是营销失误, 导致产品滞销;五是工程建设风险等。

外部因素是公司以外的客观因素, 如竞争对手的实力、市场需求变化等使公司处于相对劣势地位, 引起公司经营理水平的相对下降等。

(2) 财务风险。

财务风险是指公司财务结构不合理、融资不当、房地产开发存在资金缺口导致企业经营困难的风险, 如果营销未能与开发进度同步, 财务风险将严重影响房地产开发进度。若出现财务风险, 公司就面临生存问题。

(3) 变现风险。

变现风险是指投资者在某一时间里需要把投资转换成现金而导致资产价值损失的风险。作为不动产, 房地产是特殊的商品, 当价格出现异动, 房地产产品变现能力差, 造成资产流动性差, 引发收益损失。

(4) 其他风险。

主要包括售后服务、物业管理风险、合同风险、自然风险等。

上述各种风险是房地产投资开发中比较常见的风险。实际上, 由于房地产投资开发的复杂性, 其中的风险也是纷繁复杂、列举不尽的。

2 房地产投资开发风险管理

房地产开发是高风险的行业, 开发公司往往为其高收益所吸引, 对风险视而不见。风险与机遇共存, 如何规避风险和管理风险, 是开发公司应当重视的首要问题。

2.1 建立风险管理制度

首先企业要建立风险管理制度。决策风险是企业最大的风险。企业要树立风险意识, 居安思危, 自觉约束自己的决策行为和经营行为, 改进各项工作;房地产项目必须进行风险分析和评价, 通过分析评价来判断风险状况, 要自觉认识内、外部环境, 注意各种不确定性因素的变化, 提高对风险的适应能力和驾御能力;建立风险管理制度, 采取灵活多变的政策, 趋利避害, 从而完成项目的预期目标。

其次, 加强企业风险管理流程做好: (1) 风险评估, (2) 风险控制, (3) 风险管理保障, (4) 行政管理。开发公司通过企业制度进行管理风险, 完善企业制度, 从而在制度上保证投资开发风险造成的损失降到最低。

再次, 房地产开发风险管理的步骤

风险管理是一个完整的过程, 即风险识别、风险评估、风险回避与转移、风险控制、风险损失处理的五个步骤;同时这也是个动态的循环反复的过程。[1]

2.2 房地产投资开发风险控制策略

2.2.1 系统性风险的控制策略

可行性研究是对拟建投资项目进行全面的综合社会经济技术分析, 这是房地产及其他任何投资项目前期不可缺少的一个阶段。

(1) 分析判断宏观经济、技术发展趋势。

通过历史数据分析和借鉴国外发展历程, 判断中国宏观经济发展趋势和中国人消费偏好及趋势;同时世界经济一体化的加深, 在内需不足借助外需的情况下, 应多关注世界经济发展的趋势及其对中国宏观经济影响, 从而更深层次判断中国宏观经济发展及其对房地产业的影响。技术发展影响产品品质, 产品品质又影响人们的消费习惯, 关注技术发展趋势让产品符合人们未来的生活习惯。通过分析判断宏观经济、技术发展趋势, 可选择项目入市时机和适度超前的新产品。

(2) 关注政府政策变化及其对房地产业的影响。

房地产政策应当是在尊重房地产市场发展规律的基础上, 充分考虑房地产市场在本国经济中的地位、与社会经济其他部门的联系、整体经济发展水平及政治形势、房地产市场发展现状及社会民生等多方面因素后制定的。政府应运用法律手段、经济手段和必要的行政管理手段引导房地产市场健康、有序地发展。

我国房地产起步较晚, 市场不规范, 与发达国家相比, 其受政府政策影响更大。国家政策是房地产企业经营的环境变量, 任何一个企业都会受其影响, 因此开发公司应当做到:加强国家政策的跟踪研究, 关注新政策出台原因、背景、目的及其实施后产生的影响和社会各方对新政策的反应、预期及采取的对策;研究政策和政策传导机制, 关注宏观经济走势、房地产行业运行周期预测政策带来的影响及影响程度;及时、全面地理解政府政策, 判断政府相关经济政策的走向及对房地产行业的直接和间接影响, 这些影响对房地产投资开发决策有着重要帮助。

总之, 时刻关注国家各项方针政策变化, 特别是政府对房地产开发的态度和国家经济政策动态, 如国家税收政策、财政政策及货币政策、产业政策、住宅制度改革等, 对房地产开发和规避风险十分重要。

(3) 加强对市场监测, 有效规避市场供求风险。

房地产业是一个风险性产业, 也是一个市场供给弹性很弱的产业, 更是泡沫经济多发产业。强化业务宏观指导。一是建立分地区房地产景气指数和监测系统;二是建立房地产市场定期分析报告制度。通过对政策走势、楼市价格, 项目建设销售数量、消费需求变化、客户结构经常性分析, 以提高投资决策的前瞻性和科学性, 有效防止市场供求风险。

总之, 投资者要在城市规划、政府政策法规等约束条件下, 判断未来社会、经济、技术发展趋势, 分析预测房地产未来市场的供求现状及发展, 确定投资项目的入市时机、开发模式、用途、规模、类型, 并对融资、开发成本、需求量、售价或租金等, 整个项目通过可行性研究对系统风险提供科学依据和充分认识, 为有效的控制系统风险奠定基础。

2.2.2 非系统性风险的控制策略

房地产开发项目在考虑系统风险后, 在具体房地产开发操作还应注意非系统性风险将给投资收益带来的影响, 认识的越准确, 管理就越到位, 开发投资决策越合理, 开发成功概率就越高。

(1) 非系统性风险的控制策略。

(1) 加强经营能力、开发实力、融资能力等。

(2) 具体措施:组合投资、全面计划管理、营销系统化、成本与工期的控制、集团化经营、无追索条款的抵押合同、寻找无限合伙人等。

(3) 加强风险控制意识, 对意外事故, 锁定风险, 控制在一定范围内发生。

(2) 房地产开发项目非系统性风险的主要控制措施。

(1) 组合投资。

在进行不动产投资组合时, 投资于不同房地产类型的分散策略, 如香港天安中国投资有限公司在其经营策略中要求必须投资一定比例的商业物业和居住物业;投资于不同区域的分散策略, 如香港新鸿基地产投资们有限公司的董事会决议中, 要求在中国大陆的投资不能超过其全部投资的10%, 以分散投资风险。投资人希望借助此分散策略使投资组合内不动产间的报酬升降互相冲销而使得组合报酬率的波动较小而降低风险。投资者对房地产的投资开发注重研究其地区分布、时间分布以及项目类型分布的合理性, 以期待既不过于冒险, 也不错失良机。在房地产投资开发决策时, 应考虑购房者的教育、消费、健康、就业等需求, 开发相应类型的房地产产品, 以分散投资风险。

(2) 拓宽融资渠道。

由于房地产项目开发需要大量资金, 巨大的资金缺口是造成项目开发进展缓慢甚至错失市场机会的决定性因素之一。针对房地产投资中资金链问题, 要筹备一定的现金, 或与多家银行或财团建立联盟签订一定额度的贷款协议, 寻求多种方案以备项目急需时的资金不足, 以防备出现现金短缺和资产流动性不足的风险。一是对金融形势和动态要有前瞻性意识, 对未来房地产的“大势”有准确的把握;二是要把融多少资金, 什么时间到位及其使用时间等因素作为项目运作的先决条件全面考虑, 而不能先上项目再考虑资金筹措问题。三是融资与实际使用资金相匹配。控制财务风险, 建立合理的公司财务结构和融资成本, 解决好房地产开发所需的资金, 降低开发者在财务上的风险。

(3) 加强全面计划管理。

“凡事预则立, 不预则废。”有效的计划管理能帮助企业管理者合理分配资源, 注意规避运营过程中的风险, 顺利达成目标。地产公司可通过计划管理来控制规避运营风险, 计划管理体系应包含以下几个要点:

首先, 项目开发计划是公司经营计划编制的基础和依据, 应建立企业标准化的文本;项目开发计划从项目开发的全局着眼, 对跨多个年度开发的项目确保项目后期计划目标的一致性和连续性。

其次, 公司经营计划是多个项目开发计划映射在某特定时间段内的具体落实和体现;公司经营计划则缩短了管理范畴, 聚焦在某一财政年度, 确保了多个项目开发计划的阶段性目标的实现。

其次, 经营计划的内容应大于项目开发计划, 经营计划中通常包含组织发展、人才梯队建设、品牌管理、行政计划等与项目开发计划没有直接关系的工作内容;

再次, 同步提升组织保障、制度流程、工作标准等一系列管理工作, 通过计划的编制、计划的执行、反馈、偏差的纠正和考核实施等一系列管理, 全面建立企业有效的风险 (不确定因素) 控制防范机制。

(4) 提高资金使用效率。

房地产开发企业是资产负债率高的企业。资金是企业的血液, 是房地产企业赖以存在和发展的基础。保证资金高效率的使用, 企业通过加快销售商品房增加现金流入和控制现金流出来取得维持日常生产经营和扩张所需的资金;企业要把盘活资金、提高资金使用效率作为自己企业的核心竞争力的不可或缺的重要组成部分。

3 结语

房地产开发风险贯穿于项目投资决策阶段、土地获得阶段、建设销售阶段、物业交付与管理阶段的开发整个过程。通过对系统风险和非系统风险的认识、识别、评估、回避转移、控制管理, 用最低的耗费最大限度地降低风险损失和获取持续竞争优势, 这有利于项目顺利开发和公司健康发展。

参考文献

3.房地产开发经营的过程管理研究 篇三

关键词：房地产 开发经营 项目管理 讨论研究

引言：21世纪以后的中国有了质的飞越，城乡建设在不断提高，扩建城市、改善居民住房环境为这一政策的推行，也推动房地产行业进步的同时也为房地产企业带来的巨大的商机。房地产对所开发的土地项目进行开发经营的过程上加强管理，是保证建设处的楼盘获得成功的一个重要条件。

一、房地产开发经营的过程管理

企业在房地产开发经营过程管理的三大环节是开发管理、项目管理、设施管理。按照房地产运行的过程组建的管理环节在实施管理办法上具有针对性，提升房地产整个工程的安全、稳定、快速进行。

1.房地产土地开发环节的管理。

土地开发环节是房地产企业建设楼盘的基础步骤。土地开发环节是企业要选择有发展前景的地段，设计出融合周边环境的建筑楼盘。针对土地开发环节所进行的管理，即开发管理。对企业在土地开发所涉及的设计、财务、工程、人事、后勤、销售等方面的人员进行管理，以获得土地开发权目的如图（1）。房地产企业中开发环节的团队正在从不同的角度探讨土地开发的方案。房地产企业将人力、物力、财力结合，通过现代信息渠道，了解顾客喜爱的住宅类型，考虑周边环境的影响因素，对土地进行规划，制定设计住宅方案。开发管理对土地设计方案制定过程进行监控，工作人员的工作效率；获得信心的准确性、设计方案实施的可能性。

（1）工作人员讨论开发方案

2.房地产项目实施环节的管理。

房地产企业在制定可行的设计方案后就需要尽快推动项目的实施，加快楼盘的建成速度，使楼盘尽快上市。项目管理是工程从施工开始到竣工的整个过程进行管理，凡是影响正常施工的因素都要采取有效的实施办法进行管理并按照施工过程的规划进行管理。项目管理工作通常从项目规划设计和施工过程两大方面入手。规划设计管理是运用计算机分析各种规划指标和合理的规划设计编码标准进行检验与评估设计工作者设计出的规划方案，并适当的采用工作人员的反馈意见对设计方案进行调整，并把最终确立的规划方案保留成参考资料，为以后的规划设计管理的方案分析和审批等方面提供服务。房地产企业成立工程管理部门如（2）图，来管理施工建设中的材料提供、工人规范操作、施工中突发事件等具体的施工问题进行有效管理。

（2）项目管理部门

1.房地产设施管理

房地产企业为保证建立成功的楼盘为保证用户正常使用楼盘中的设施和为提高或保值楼盘的价值而对楼盘中的设施进行管理。房地产企业在设施管理上通常采用物业管理的办法。房地产企业成立一个物业管理公司如图（3）是房地产企业成立物业管理公司成立仪式。物业公司为房地产企业开发的所有楼盘的物业工作进行管理。为企业开发的商务楼房或住小区中的设备提供必要的安全、保洁、维修等统一的服务。房地产企业以满足顾客日常生活设施的完善为行为准则而努力。

（3）物业公司成立仪式

二、研究如何有效对房地产开发经营的过程管理

其实，房地产开发经营的过程管理是围绕着开发管理、项目管理、设施管理三大方面为主，只有协调好这三个方面的工作就能保证房地产的开发和经营都能有效进行。详细的对房地产企业开发土地的地形、地段、周边环境等方面的开发前景进行准确的评估，是实行开发管理的重点探究的主要方面。项目管理中规划设计和实际施工的分离，无法做到统一管理。将设计者不了解施工的实际情况，设计的方案太过理想化，施工单位对专业图纸的不了解，未能按照设计图纸进行建筑等问题是项目管理上必需克服的困难。项目管理需要将设计人员与施工工程融入成一体，通过互相探讨和研究的形式完成楼盘项目的建设。在设备管理实际是保证用户生活中的小区设施完善。用户得到安全、稳定、方便的住宅环境才能对企业产生信任，提高企业的知名度。

结束语：

对房地产的开发经营过程运用切实的管理办法，建设高质量的楼盘，得到人们的好评，大大加强了企业在同行业中的知名度。企业在房地产开发经营过程中不断采用优秀的建筑人才，先进的科学施工设备、专业的施工人员、能力强的销售团队等方面进行有序的管理，以建设出顾客满意的楼房及人性化的服务为目标。从满足顾客需求的角度出发，建设出舒适的楼房是房地产开发经营的过程管理的宗旨。

参考文献：

[1]施建刚.房地产开发与管理同济大学出版社，2004（8）.

[2]盛方德.工程设计阶段造价的控制工程建筑与档案，2004（3）

[3]吕萍房.地产开发与经营.中国人民大学出版社，2002.

4.房地产开发与管理论文 篇四

目前正值房地产的低迷期。在整体交易量萎缩的情势下，CPI指数居高不下，地价、劳动力价格、原材料价格等等这些硬性成本都在上升，房地产开发企业的利润空间不断缩减。在不久的将来，地产业将逐渐成暴利—微利—薄利行业转变，房地产企业要想在这种激烈的竞争环境中谋求生存和发展，就必须提高自己的核心竞争力，加强企业的成本管理。同时，在目前的房地产生存环境日益恶化的情况下，越来越多的企业开始关注和重视成本管理和控制这个和经济效益(利润)直接挂钩的重要环节。

2房地产开发成本管理的概念及组成

5.房地产开发经营管理142 篇五

（第一次，第三周，2012年3月9日）

项目任务：房地产开发程序及主要税费调查

一、任务性质：课外实践环节

二、主要任务 以江苏省或江苏省某地区为例、或者以某一个已完工程或在建项目为例，采用实地调研、座（访）谈、网络搜索、自主学习、分组讨论等方法（方式）调查了解房地产开发基本程序以及房地产开发过程中涉及的主要税费。

三、任务目标及要求

1．掌握房地产开发基本程序，熟悉房地产开发各阶段的主要工作；

2．理解房地产各阶段主要工作的依存关系及其在房地产开发中的作用；

3．熟悉房地产开发涉及的主要部门、需要取得的主要许可证件（文件）、需要缴纳的主要税费；

4．熟悉数据资料的主要渠道，能够根据要求制定调查方案、设计调查问卷；

5．能够科学、规范地撰写调查分析报告。

四、组织实施（第4-5周时间）

1．全部同学按5-6人分组组成任务学习小组，确定组长（或召集人），明确任务分工；

2．接受项目任务，认真理解任务目标及要求；

3．根据任务目标，制定调查方案，设计调查问卷；

4．调查实施，收集符合需要的数据资料；

5．整理分析数据资料，撰写调研报告；

6．提交任务成果，（各小组在课堂教学时间汇报答辩），评估报告质量和成员表现；

7．总结经验教训，改进教学。

五、任务成果

1．小组成员提交调查总结（主要工作及工作总结，500字左右）；

2．以小组为单位提交调查研究总报告；

6.房地产开发公司管理制度 篇六

第一章 总 则

第一条 依据《中华人民共和国劳动法》规定,结合现代企业制度,为考察员工出勤率,工时利用率,完成经营计划,特制定本制度。

第二章 考 勤

第二条 考勤是考核员工出勤,工时利用、劳动纪律以及支付薪酬的依据,又是企业开展正常工作和保障工作秩序的重要保证。

第三条 企业依现行国家规定的劳动者每日工作时间不超过8小时,每周工作时间不超过40小时的工时制度。遇国家关于工作时间作调整时从其规定。

第四条 考勤采用打卡制或签到制。目前各部门均采用签到制。签到表由各部门考勤员统计核实，部门保存，人力资源部不定期检查，月末各部交考勤汇总表至人力资源部。

第五条 员工应自觉遵守考勤制度不迟到、早退、旷职。

（一）迟到.未按照企业规定工作起始时间到达工作岗位上的行为。

1、迟到不超过半小时者，一次扣薪资20元；

2、迟到半小时不足一小时者，一次扣薪资50元；

3、迟到超过一小时以上者,视同事假一天。

（二）早退.未到企业规定工作结束时间提前擅自离岗的行为。

早退一次视同事假一天。

（三）旷职.未经请假或假满未续假而擅自不到岗的行为。

旷工每满一天视为旷工一次，并按照《薪酬制度》和《员工奖惩制度》有关条款执行。

第三章 请 假

第六条 员工无论拟休何种假别，必须提前请假，办理书面《请假单》，休假审批案《休假制度》有关条款执行。

1、病假.员工请病假需凭市、区级医院诊断证明。公司 认为必要时可以要求员工提供病历。

2、公假.员工应提供有效证明并经部门经理批准。

第七条 连续15天以上病假者或非因工负伤医疗期满,员工要求上班者，须经原诊断医院出具证明,并经一周适应期后，经公司同意方能上岗。

7.加强房地产开发项目管理 篇七

按照建设程序, 房地产项目分为六个阶段:项目建议书阶段、可行性研究阶段、设计阶段、施工准备阶段、施工实施阶段、竣工验收及保修阶段。属于施工实施阶段的前期工作有:项目建议书和可行性研究的决策阶段;确定设计方案、初步设计、技术设计、施工图设计等设计阶段;规划、消防、质监等报建阶段;勘察、监理、施工、采购招标等施工准备阶段。销售策划工作随同项目开发进度展开。

那么, 如何做好房地产项目管理, 达到效益多、进度快、质量好、投资省的效果呢?本文结合山东青州的一个商业住宅项目的管理体验, 谈谈几点看法。

一、建立健全项目部, 做好项目开发安排

选拔一位精通项目开发工作的、具有管理能力的人担任项目经理, 并选派投资、设计、合约、营销、采购、工程等专业人员作为项目管理成员, 共同组成一个公司领导下的、以项目经理为中心的、决策能力好、执行能力强的项目部。明确项目部成员的责、权、利, 做好任务分工、工作流程、完成期限, 将各项工作落到实处。公司各相关部门要配合好项目管理工作。项目部要做好项目开发计划安排, 编制和落实项目发展规划、销售策划等网络计划。首先, 要做好前期工作, 开发适合市场销售的房地产项目前期工作决定了90%以上的成本, 它对项目的投资、进度、质量、销售影响很大。前期工作中, 项目定位至关重要。项目定位将决定楼房的价格预期。因此, 在前期工作中, 经过详细客观的市场调研, 该项目的开发定位为给市内企业家、金领人士、公务员等高收入阶层提供售价每平方米5, 000～8, 000元的二至四室住宅户型, 同时建设部分汽车车位、商铺对外租售。在设计上, 邀请知名设计单位进行设计。将4层以下设计成商铺、设备房、车库的裙楼部分, 5层以上设计成6栋联排的高层塔楼。外立面采用铝合金窗、玻璃阳台栏杆和外墙砖装饰。整个设计风格新颖、时尚。招标阶段采用了土建安装工程总包、其他专业工程独立分包的方式, 都是由专业施工单位承包工程。既降低了造价, 又确保了质量和进度;其次, 要控制好施工实施、竣工验收及保修阶段。施工实施阶段是一个投入大量资金、施工工期长、形成工程实体质量的阶段。竣工验收阶段是进行工程质量全面检查验收。工程保修阶段是交付使用后提供质量保修服务;再次, 要做好销售策划工作。项目销售具有很大的风险, 是需要精心策划的。只有销售得好, 开发的商业住宅楼才算是被市场认可, 项目的赢利目标才能够实现。

二、进度控制

进度控制的目标是确保实现项目开发总工期。这就要求编制好网络进度计划, 控制好关键工作和关键路线, 提前或按期实现节点工期目标。首先, 要了解完成项目各阶段工作所需的时间, 制定项目总进度计划、控制性节点进度计划、操作性进度计划;其次, 通过精细安排、狠抓落实, 控制好办理可行性研究、设计图纸、规划许可证、施工许可证、项目开工、楼房预售、竣工交楼等关键工作的工期目标;再次, 要及时预见、预控、发现和解决建设过程中的问题。对项目报建等难以控制的前期工作, 需要充分准备、认真落实、密切配合, 争取一次性通过。对于项目实施阶段中出现的可能影响进度的情况, 要极力避免, 并采取组织、管理、经济、技术等方面的措施, 确保进度目标实现。为了缩短工期, 可以采取应用领先技术、降低施工难度、加大成本投入等方法;最后, 经研究确定, 该项目的总工期两年多一点的时间。

三、质量控制

质量目标是要满足设计图纸、规范、规定及业主方质量要求。质量目标包括项目决策、设计、招标、施工、材料、设备等几方面。所以, 应当建立质量控制体系, 采取全面、全过程、全员的三全质量管理, 事前、事中、事后三阶段质量管理。

在项目建议书和可行性研究的决策阶段, 进行客观、详实的调研工作。在设计阶段, 要求进行限额限期设计, 并且跟进设计工作, 确保项目设计技术先进、经济实用, 设计图纸满足施工要求。招标阶段, 选择具备施工实力的合格的投标单位。施工阶段, 审查监理规划、监理实施细则, 监督监理单位的日常工作。督促好设计交底、图纸会审、施工组织设计等技术工作。控制好进场材料设备、样板工程质量。严格控制施工全过程的质量, 重点监控质量控制点。管理好影响质量的五大要素, 减少质量问题。竣工验收期间, 加强检查整改;工程保修期间, 及时做好维修服务工作。

四、投资控制

投资目标是减少项目总投资。项目总投资是由土地成本、项目前期开发成本、建筑安装施工成本、营销成本、财务成本、管理成本、有关税费等组成。为了减少项目总投资, 提高住房性价比, 很多房地产公司都采取“大规模快速开发, 快速销售”的模式。项目部对投资控制的主要内容有:确定投资概算、投资回报率、投资回收期、工程预算, 做好招标阶段工作, 审批工程进度款, 处理变更和索赔, 参与拟订销售价格、审查竣工结算。只有开发适合市场销售的项目:严格控制各部分成本, 做到尽量不高价拿地, 预算不超概算, 结算不超预算;严格控制变更和索赔等费用;精心策划销售, 合理定价, 及时完成销售任务, 才能够实现项目投资盈利的目标。

五、安全控制

按照“安全第一, 预防为主”的方针, 督促监理和施工单位做好安全控制。要求施工单位建立健全安全生产保证体系, 落实好安全管理制度、安全技术措施、安全预防措施、安全培训教育、安全检查及整改等工作;加强现场文明施工管理, 包括工地场容场貌、材料堆放、封闭管理、现场防火、施工标牌、治安整治、生活设施、保健急救等方面工作。

六、合同及信息管理

合同管理的目的是确保合同履行, 避免争议和索赔。合同是项目管理的主要依据。房地产开发企业应当建立严密、完善的合同体系, 避免合同履行的风险。项目管理人员要熟悉合同文件, 并对合同进行深入细致的研究, 掌握合同的关键条款、存在的漏洞, 提出完善措施。严格督促承包商履行合同, 预防合同变更引起的争议和索赔。

信息管理目的是通过信息传输, 为项目建设提供增值服务。通过现场调查、召开会议、直接沟通、资料传送等多种形式, 及时收集、传输、反馈、整理、汇总信息, 确保信息管理规范、及时、准确、畅通。通常情况下, 还应利用电脑辅助信息管理工作。

七、综合管理

根据该项目的具体特点, 以项目建设程序和项目开发十个内部流程为主线, 按照决策、计划、组织、协调、控制等五大管理职能, 采取组织、管理、经济、技术等方面措施, 进行有力、有序、有效的综合管理, 确保项目开发目标实现。进行综合管理, 需要建立完善的规章制度, 提倡团队协作精神;合理分工、知人善任, 对控制目标进行严格的目标管理;需要加强预见预控能力, 加强沟通协调, 及时处理好各种问题。

八、结束语

房地产项目开发是个资源整合的过程。企业要想在激烈的市场竞争中胜出, 就需要准确做好项目定位, 选择有实力的勘察、设计、施工、监理、营销单位, 建设出适销的楼房产品, 通过促销及时回笼资金, 达到效益多、进度快、质量好、投资省的效果。在项目四大控制目标中, 进度、质量、造价、安全的关系是可以相辅相成的。质量、造价、安全控制得好, 工程进展就可以更顺利, 实现进度目标就更有保障。如, 珠江新城的商业住宅项目通过精心的管理, 在两年内按期完成了开发和销售任务, 实现了项目销售盈利的根本目标, 就是一个很好的例证。事实证明, 只要组建一个公司领导下的、以项目经理为中心的、决策能力好、执行能力强的项目部, 做到精心计划、积极管理、严格控制, 是能够实现项目管理目标的。

摘要：房地产开发项目是集金融投资、规划方案设计、土地开发、施工管理、市场营销、客户管理、物业管理、办公自动化和决策分析于一体的开发活动, 房地产开发商要统筹资金、协调土地、规划、环保、质监、安检等多个业务部门, 衔接好项目实施过程中的每一步。房地产项目开发的根本目标是开发适合市场的项目, 实现销售赢利。项目管理方法主要是建立健全项目部, 做好项目开发安排, 控制好投资、进度、质量、安全目标, 做好合同及信息管理、综合管理。

关键词：投资回报风险,项目部开发安排,目标控制,合同和信息管理,综合管理

参考文献

[1]王祖和.项目质量管理[M].北京:机械工业出版社, 2004.

[2]李伟.项目管理提升房地产企业的核心竞争力[J].开发天地, 2005.10.

8.浅谈房地产开发项目管理 篇八

关键词 房地产 开发 项目管理

房地产的项目开发应实现最佳的开发和管理模式，从而为房地产的建设实施提供良好的设计前提，从居住建筑的设计出发保证建筑的设计和建筑的质量，建立运行良好的房地产开发项目管理能不断提高房地产商的建筑质量从而满足人们日渐提升的居住需求，同样加强项目开发管理也能实现科学的房地产开发运作模式。房地产的开发是一项复杂而系统的工程，在开发设计时应考虑各方面的综合因素，以科学的开发为建筑的实施和质量奠定坚实的基础。

一、房地产开发项目管理的作用和意义

（一） 房地产开发项目管理能减小项目风险

房地产的项目方案开发阶段对项目风险能产生相应的影响。房地产的开发项目阶段开发过程中由于设计公司的选择存在着一定的风险，选择适当或是严格考核相应的设计公司则能充分保证房地产项目的设计和实施的质量，保证建筑工程的使用寿命和使用的安全性，从而更深层次地保障居住者的安全。在设计开发房地产项目之时加强对开发项目的管理，则能加强相应的风险意识，减小房地产项目的风险实际上对工程项目的实施和管理都打下了良好的基础。

（二）房地产开发项目管理能促进建筑项目的质量管理

房地产开发项目的管理能对建筑项目的质量产生深刻的影响，在房地产项目开发阶段，公司将投入较大的人力物力和资金，为保证各项资源的合理配置实现资源的最优化利用，提供资源的能动性控制，最终加强对项目的管理，从而保障项目工程的质量。通过对房地产开发项目的管理和促進实现最优的设计和管理模式，充分实现项目管理设计对整个建筑工程的管理和规划的整体掌控和全面管理，实现房地产开发项目对后续工作的促进和基础性作用。

（三）房地产开发项目管理能优化建筑项目的成本管理

房地产的开发项目管理能实现产品设计研发的整体控制和管理，实际上为房地产项目的管理建立了一个基础的管理平台。项目的开发设计不同，项目工程的成本付出和相应的收入也将有所不同。要在有限的资源利用范围和最合适成本预算以及最大限度的利润获取之间寻求基本的平衡点，从而要在有限的资源和资金范围内建立高质量高品质的工程项目都必须依靠工程项目的设计。项目的设计与项目的成本是紧密联系的，良好的项目管理能以最少的资源消耗建设最佳的建筑工程项目。

二、房地产开发项目管理过程中存在的问题

（一）房地产开发项目的前期策划准备不充分

房地产所开发的项目应以客户的需要为中心，然而过分重视市场的变化程度和客户的项目需求程度可能导致房地产开发项目的前期策划不够充分，项目的方案确定不够详细准确，致使项目的市场消费定位不够准确，而长时间的商讨和决策在一定程度上延长了工程项目由设计到实施的时间。缺乏详细具体的项目计划报告致使项目在决策过程中问题重重，决策层的匆忙决策导致项目在实行和实施过程中没有一个整体而系统的管理体系，影响了整个工程项目的质量和进度。

（二）房地产开发项目成本管理不及时

房地产的开发项目的成本管理应贯穿于开发项目设计的过程之中，项目的成本和质量控制是开发项目管理的重要因素。然而目前，我国的房地产开发项目设计主要考虑项目的功能以及技术、美观等因素，并未考虑到相应的成本管理因素，也很少在项目的设计规划阶段将可实施的方案与项目的市场经济性联系起来，致使房地产项目开发设计之时浪费了较多的人力物力但所设计的方案在很大程度上缺少相应的可行性。或是在项目实施阶段缺乏成本管理意识导致了许多不必要的项目成本支出，大部分是取决于项目开发管理过程中的不及时造成的。

（三）工程建设完成后质量难保证

房地产项目的开发和管理以项目和建筑的质量为核心，项目的成本管理也应以保证工程项目的质量为基础。然而由于房地产项目的管理和实施工作的协调上存在矛盾，致使房地产项目工程的后续质量难以得到相应的保证。前期的项目管理阶段施工和管理的因素较为简单，但在项目实施后期收尾阶段，建筑工程实施的配合和管理等各方面的因素未定义清楚致使相应的开发商和工程的分包商之间存在相应的矛盾，工程建设过程中监督方能对相应的工程实施进行管理和控制，但在工程完成后由于工程管理和建筑之间的责任不清和沟通不明等致使工程的验收和事后的项目质量管理和责任难以得到一个清晰的定义。

三、房地产开发项目管理的具体措施

（一）房地产开发项目的成本控制

房地产开发项目的成本控制直接关系到开发商的获利程度，因此在相应的项目开发设计过程中应十分注意项目管理的成本控制贯彻设计的始终。从开发上进行整体而系统的成本控制和严密的监视，采取合理的措施降低成本。在房地产的项目开发设计之时，选择较好的建筑设计公司，保证建筑的设计质量之时也能满足人们日渐提升的居住要求。在项目的实施过程中尤其注意项目的成本控制和监管，最大限度减小不必要开支，降低生产成本使企业获取最大利润的同时也满足广大消费者的需求。

（二）房地产开发项目管理中的质量管理和过程控制

房地产开发项目管理设计建立了项目实施的理论平台，奠定了项目实施的质量基础和项目管理的过程控制基础。在开发项目的设计之时应对相应的项目进行充分的了解和控制，为项目的实施建立详细而可调整的可行性计划，从而保证项目的质量管理。制定具体而可调整的项目计划使开发商对项目开发设计的公司有一个评定的标准和监督，同时也能在项目的管理实施过程中实现对相应建设项目的质量管理和过程控制。

（三）加强房地产开发项目管理中的信息交流和管理机制