房地产投资发展部计划

房地产投资发展部计划（8篇）

1.房地产投资发展部计划 篇一

信托公司房地产投资信托计划试点管理办法

(草案)

第一章 总则

第一条 为规范信托公司房地产投资信托业务的经营行为，保障房地产信托业务各方当事人的合法权益，加强信托公司房地产信托业务的风险管理，促进房地产信托业务规范稳健发展，依据《中华人民共和国信托法》、《中华人民共和国银行业监督管理法》、《信托公司管理办法》等相关法律、法规，制定本办法。

第二条 本办法所称房地产投资信托，是指信托公司发售信托单位募集资金，为信托单位持有人的利益，以房地产和房地产相关权利为主要运用方向，并进行管理、处分的行为。

第三条

信托公司以公开方式发售信托单位设立房地产投资信托计划，适用本办法。本办法未规定的，适用《中华人民共和国信托法》等其他法律、法规的规定。

以非公开方式发售信托单位设立房地产投资信托计划，适用《信托公司集合资金信托计划管理办法》的规定。

第四条

信托公司与信托单位持有人的权利、义务，依照本办法在信托合同中约定。

信托公司依照本办法的规定和信托合同的约定，履行受托职责。信托单位持有人按其所持信托单位享受收益和承担风险。

第五条 房地产投资信托计划运作方式应采用封闭式。经核准的信托单位总额在信托合同期限内固定不变，信托单位可以交易，但信托单位持有人不得申请赎回。

第六条 信托公司设立房地产投资信托计划，应当委托资金保管机构负责保管信托财产账户资金。

第七条

中国银监会依法对信托公司设立房地产投资信托计划活动实施监督管理。

第二章 房地产投资信托计划的设立

第一节 信托公司资质

第八条 设立房地产投资信托计划的信托公司，应具备下列条件：

（一）注册资本不低于5亿元人民币；

（二）设有专门的房地产信托业务部门，并配备至少2名以上具有一定信托经验和房地产专业知识的人员；

（三）具备完善的公司治理结构、房地产投资信托业务操作流程、风险控制机制和风险管理信息系统，且执行良好；

（四）董事会应设立独立的风险控制委员会，包括有外部人士参加并由外部人士担任主席的审计委员会；

（五）过去三年连续盈利；

（六）过去三年办理的信托业务中，没有损害委托人或受益人利益的不良记录；

（七）公司已累计设立房地产集合信托计划10次以上，且所有信托计划已经结束或运作正常、执行良好；

（八）最近三年没有受到金融监管部门的行政处罚。

第九条

信托公司在申请设立房地产投资信托计划时，应当向中国银监会提交下列文件一式两份：

（一）申请报告；

（二）已设立的房地产集合信托计划名单及其经注册会计师审计的相关会计报表；

（三）由全体董事签署的关于董事会组织结构及其运行情况的说明材料；

（四）业务发展规划、业务操作流程和风险管理制度；

（五）公司最近三年经会计师事务所审计的资产负债表、损益表和现金流量表；

（六）具有房地产专业知识的信托经理名单及相关技能证明材料。

第二节 信托计划的发售

第十条 房地产投资信托计划发行申请经核准后，方可发售信托单位。信托单位的发售，由信托公司负责办理；信托公司可以委托经中国银监会认定的其他机构代为办理。

第十一条 信托公司申请设立的房地产投资信托计划，应当符合下列条件：

（一）信托合同期限为五年以上；

（二）信托单位募集金额不低于五亿元人民币；

（三）信托单位持有人不少于一百个；

（四）任意五个以及五个以下信托单位持有人合计持有的信托单位份额，不得超过信托单位发行总份额的50％；

（五）房地产投资信托计划投资的房地产项目的原始权益人持有的信托单位份额不得超过信托单位发行总份额的15％。

第十二条 信托公司设立房地产投资信托计划，应当向中国银监会提交下列文件，并经中国银监会核准：

（一）可行性研究报告；

（二）信托合同草案；

（三）资金保管协议草案；

（四）发售说明书草案；

（五）注册会计师出具的会计意见书；

（六）专业房地产估价机构对房地产估价报告；

（七）描述拟收购房地产项目的现行运行情况的调查报告；

（八）律师事务所出具的法律意见书；

（九）中国银监会要求的其他文件。第十三条

信托合同应当包括下列内容：

（一）房地产投资信托计划的发行目的和名称；

（二）信托公司和资金保管机构的名称和住所；

（三）信托计划总额和信托合同期限；

（四）信托单位发售日期、价格和费用的原则；

（五）信托单位持有人、信托公司和资金保管机构的权利、义务；

（六）信托单位持有人大会召集、议事及表决的程序和规则；

（七）信托单位发售的程序、时间、地点、费用计算方式；

（八）信托收益分配原则、执行方式；

（九）作为信托公司、资金保管机构报酬的管理费、保管费的提取、支付方式与比例；

（十）与信托财产管理、运用有关的其他费用的提取、支付方式；

（十一）信托财产的投资策略；

（十二）信托计划资产净值的计算方法和公告方式；

（十三）信托单位募集未达到法定要求的处理方式；

（十四）信托合同解除和终止的事由、程序以及信托财产清算方式；

（十五）争议解决方式；

（十六）当事人约定的其他事项。

第十四条 房地产投资信托计划发售说明书应当包括下列内容：

（一）房地产投资信托计划发行申请的核准文件名称和核准日期；

（二）信托公司、资金保管机构的基本情况；

（三）信托合同和资金保管协议的内容摘要；

（四）将要收购的物业的详细介绍；

（五）交易及其结构的特定特征；

（六）实际交易的特定细节；

（七）定价及估值；

（八）信托单位的发售日期、价格、费用和期限；

（九）信托单位的发售方式、发售机构及登记机构名称；

（十）信托公司、资金保管机构报酬及其他有关费用的提取、支付方式与比例；

（十一）会计调查报告；

（十二）税务意见书；

（十三）法律意见书；

（十四）风险警示内容；

（十五）中国银监会要求的其他内容。

上述所有包括事实与意见的陈述都应经过识别、质询、审查及确认，均具备事实依据或可证实合理，任何有利害关系人或董事关于信托计划投资的具体细节必须清楚说明。

第十五条 中国银监会应当自受理房地产投资信托计划设立申请之日起三个月内依照法律、行政法规及银监会的规定和审慎监管原则进行审查，作出核准或者不予核准的决定，并通知申请人；不予核准的，应当说明理由。

第十六条

信托公司应当在信托单位发售的三日前公布发售说明书、信托合同及其他有关文件。

前款规定的文件应当真实、准确、完整。

对信托单位发售所进行的宣传推介活动，应当符合有关法律、行政法规的规定，不得有本办法第七十条所列行为。

第十七条 信托公司应当自收到核准文件之日起二个月内完成信托计划的设立。逾期未完成且原核准的事项未发生实质性变化的，经中国银监会核准后，可展期一个月。

第十八条

在前条所规定的期限内，募集的信托单位总额达到核准规模的百分之八十以上且募集资金金额不低于五亿元人民币，同时信托单位持有人人数符合本办法规定的，信托计划成立。

信托公司应当自信托计划成立之日起十日内聘请法定验资机构验资，自收到验资报告之日起十日内，向中国银监会提交验资报告，办理信托计划备案手续，并予以公告。

第十九条 房地产投资信托计划发售期间募集的资金应当存入专门账户，在发售行为结束前，任何人不得动用。

第二十条 投资人缴纳认购信托单位的款项时，信托合同成立；信托公司依照本办法第十八条的规定向中国银监会办理信托计划备案手续，信托合同生效。

信托计划不能成立时，信托公司应当承担下列责任：

（一）以其固有财产承担因发售行为而产生的债务和费用；

（二）在本办法第十七条规定的完成信托计划设立的期限届满后三十日内返 5 还投资人已缴纳的款项及银行同期存款利息。

第二十一条 房地产投资信托计划经相关监管部门核准，可以在国家认可的交易场所进行交易。

信托单位的交易，应当具备交易场所的交易条件，遵守相关交易规则。

第三节 信托公司的职责

第二十二条 信托公司应当履行下列职责：

（一）依法募集信托资金，办理或者委托中国银监会认可的其他机构代为办理信托单位的发售和登记事宜；

（二）办理信托计划备案手续；

（三）对所管理的不同信托财产分别管理、分别记账；

（四）按照信托合同的约定确定信托收益分配方案，及时向信托单位持有人分配收益；

（五）进行信托计划会计核算并编制信托计划财务会计报告；

（六）编制季度、中期和信托计划报告；

（七）计算并公告信托计划资产净值；

（八）办理与信托财产管理业务活动有关的信息披露事项；

（九）召集信托单位持有人大会；

（十）保存信托财产管理业务活动的记录、账册、报表和其他相关资料；

（十一）以自己的名义，代表信托单位持有人利益行使诉讼权利或者实施其他法律行为；

（十二）中国银监会规定的其他职责。第二十三条 信托公司不得有下列行为：

（一）将其固有财产或者他人财产混同于信托财产从事投资活动；

（二）不公平对待其管理的不同信托财产；

（三）利用信托财产为信托单位持有人以外的第三人牟取利益；

（四）向信托单位持有人违规承诺收益或者承担损失；

（五）依照法律、行政法规有关规定，由银监会规定禁止的其他行为。

第二十四条 有下列情形之一的，信托公司职责终止：

（一）被依法暂停或取消营业资格；

（二）被信托单位持有人大会解任；

（三）依法解散、被依法撤销或者被依法宣告破产；

（四）信托合同约定的其他情形。

第二十五条 原信托公司职责终止的，信托单位持有人大会应当在六个月内选任新受托人；新受托人接任前，由中国银监会指定临时受托人。

信托公司职责终止的，应当妥善保管相关业务资料，及时办理相关业务的移交手续，新受托人或临时受托人应当及时接收。

第二十六条 信托公司职责终止的，应当按照规定聘请会计师事务所对信托财产进行审计，并将审计结果予以公告，同时报中国银监会备案。

第四节 资金保管机构的职责

第二十七条

资金保管机构由依法设立并具备下列条件的商业银行担任：

（一）净资产和资本充足率符合有关规定；

（二）设有专门负责信托财产账户资金保管的部门；

（三）有安全高效的清算、交割系统；

（四）有符合要求的营业场所、安全防范设施和与信托计划托管业务有关的其他设施；

（五）有完善的内部稽核监控制度和风险控制制度；

（六）法律、行政法规规定的和中国银监会规定的其他条件。第二十八条 资金保管机构与信托公司不得相互出资或者持有股份。第二十九条

资金保管机构应当履行下列职责：

（一）安全保管信托账户资金；

（二）按照规定开设信托资金账户；

（三）对所保管的不同信托财产分别设置账户，确保信托财产的完整与独立；

（四）保存信托财产账户资金保管业务活动的记录、账册、报表和其他相关资料；

（五）按照信托合同的约定，根据信托公司的投资指令，及时办理清算、交割事宜；

（六）办理与信托财产账户资金保管业务活动有关的信息披露事项；

（七）对信托计划财务会计报告、中期和信托计划报告出具意见；

（八）复核、审查信托公司计算的信托计划资产净值；

（九）按照规定召集信托单位持有人大会；

（十）按照规定监督信托公司的投资运作；

（十一）中国银监会规定的其他职责。

第三十条 资金保管机构发现信托公司的投资指令违反法律、行政法规和其他有关规定，或者违反信托合同约定的，应当拒绝执行，立即通知信托公司，并及时向中国银监会报告。

资金保管机构发现信托公司依据交易程序已经生效的投资指令违反法律、行政法规和其他有关规定，或者违反信托合同约定的，应当立即通知信托公司，并及时向中国银监会报告。

第三十一条 有下列情形之一的，资金保管机构职责终止：

（一）被信托单位持有人大会解任；

（二）依法解散、被依法撤销或者被依法宣告破产；

（三）信托合同约定的其他情形。

第三十二条

资金保管机构职责终止的，信托单位持有人大会应当在六个月内选任新资金保管机构；新资金保管机构产生前，由银监会指定临时资金保管机构。

资金保管机构职责终止的，应当妥善保管信托财产账户资金保管业务资料，及时办理信托财产账户资金保管业务的移交手续，新资金保管机构或者临时资金保管机构应当及时接收。

第三十三条 资金保管机构职责终止的，应当按照规定聘请会计师事务所对信托财产进行审计，并将审计结果予以公告，同时报银监会备案。

第三章 房地产投资信托计划的运作

第三十四条

信托财产应当用于下列投资：

（一）投资于成熟的具有稳定、可预见现金流的商业用房、办公用房、住宅用房、工业用房或其相关权利并予以出租、出售；

（二）用于购入目前虽然空置且没有产生收入但已带有确定租约的正在进行大规模发展、重建或修缮的上述物业；

（三）中国银监会同意的以房地产或房地产相关权利为标的的其他运用方向。

第三十五条 信托财产不得用于下列投资或者活动：

（一）将房地产信托资金运用于非房地产或其相关权利，但闲置资金可用于购买国债、金融债和货币市场基金等；

（二）向他人贷款或者提供担保；

（三）从事承担无限责任的投资；

（四）依照法律、行政法规有关规定，由中国银监会规定禁止的其他活动。第三十六条 信托公司运用信托财产，应当遵循以下原则：

（一）投资对象中包含80%以上能产生可预见现金流的房地产项目；

（二）房地产项目产生的租金收入、处置收益等不低于该房地产投资信托总收入的75%；

（三）购买房地产项目的持有期限不得低于3年；

（四）同一管理人管理的不同房地产投资信托计划，不得同时投资于同一房地产项目；

（五）不得以房地产投资信托计划的名义使用不属于该信托计划的资金进行房地产项目的投资。

第三十七条 信托公司运用信托财产，应当遵守以下投资比例：

（一）用于购买商业用房、办公用房、住宅用房或工业用房并予以出租、出售的，不得低于该信托财产总值的80％；

（二）用于本办法规定的其他投资方向的，不得超过信托财产总值的20%。第三十八条

信托计划的收益分配，应当以现金形式每年至少分配1次，且分配比例不得低于信托计划净收益的90％。

第三十九条 房地产投资信托计划可以对外负债，但负债率不得超过信托财 9 产净值的20%。

第四十条 信托公司必须对所投资的房地产项目实施尽职调查。信托公司董事会负责设立尽职调查委员会，成员包括：信托公司、资金保管机构、负责该项目的律师、会计师以及物业评估人员。尽职调查包括但不限于以下内容：

（一）详细了解拟投资的商业用房、办公用房、住宅用房、工业用房的情况，包括地理位置、环境、租售市场前景和能否产生可预见现金流等，厘清房地产或其相关权利上所附的债权债务关系；

（二）对物业的整体情况进行调查分析，包括物业的性质、法律权属、承租方及其他房地产协议签订方权利的可靠性及确定性、租约的可执行性；

（三）对拟开发、建造的房地产项目进行可行性分析，严格审核项目的用途和功能是否相符，是否符合国家房地产发展总体方向，能否有效满足当地城市规划和房地产市场的需求；审核房地产项目是否具有国家相关部门的批准立项文件和会计师事务所、工程测量预算机构等专业机构出具的评估文件等；

（四）对房地产投资信托资金的使用企业或房地产项目实际管理人的基本背景、资信状况、内部控制制度与实际流程、既往的项目管理与开发经验进行评价分析；

（五）房地产项目现有及预期的租约及重大协议；

（六）维修及营运物业所需的开支；

（七）物业是否投保及已投购保险的承保范围及金额；

（八）了解信托公司、资金保管机构和信托计划拟投资的房地产项目的原始持有人是否存在关联关系；

（九）通过执业律师出具法律意见书，法律意见书需明确：房地产项目的产权是否明确、房地产投资信托的交易结构是否合法、尽职调查过程以及信息披露是否符合法律规定等等；

（十）通过注册会计师出具会计意见书。会计意见书需对房地产投资信托的现金流预测、财务模型、假设条件是否合理等事项进行确认，同时还要对税务事项出具相应税务意见；

（十一）了解房地产项目的现行运行情况、工程调查报告具体包括房地产项目的设备设施运行状况和维护、潜在大修需求等情况；

（十二）委托具有国家一级评估资质的房地产估价机构出具房地产估价报告。

第四十一条 估价报告必須最低限度包括下列事项：

（一）有关的估价基础及所用假设的全部重要详情；

（二）描述及说明所采用的估价方法；

（三）有关市场的整体結构及状况，包括就供求情况、市场趋势及投资活动而进行的分析；

（四）有关物业的所处的详细位置；

（五）有关物业现有用途；

（六）有关物业的說明，包括土地使用权年限、用地面积、建筑面积、可销售面积、可出租面积及目前各部分的用途等；

（七）有关物业产权状况；

（八）有关物业租赁状况，包括出租率、租户结构、租约期限结构、租金结构和租约主要条款概要等；

（九）在估价基准日，有关物业的帐面价值；

（十）可能影响有关物业价值的任何其他事项。

第四十二条 信托公司应每年对信托财产评估一次，并按规定向信托单位持有人披露，向中国银监会报告。

信托公司必须至少每两年委托具备一级资质的专业房地产估价机构出具相关估价报告或意见，作为评估信托财产价值的参考。

第四十三条 信托公司委托专业房地产估价机构出具估价报告时，应遵守下列规定：

（一）单笔交易金额在1亿元人民币以上者，应由二家以上（含二家）具备一级资质的专业房地产估价机构进行估价。如果专业房地产估价机构在同一房地产评估基准日评估价格差异超过百分之二十以上，信托公司应按照审慎原则确定价格，并在信息披露中说明理由；

（二）信托合同签订前的房地产或其相关权利的估价，其评估基准日与合同签订日期不得超过三个月；

（三）专业房地产估价机构及其估价人员应与信托计划当事人无利害关系。

第四十四条 信托公司应为每一个房地产投资信托计划设置单独的投资决策委员会，成员为三至七人，且有不少于三分之二以上的无利害关系的外部人士，所有成员必须是具备地产和金融相关经验的专业人士。

第四十五条 信托公司运用信托财产，应依据可行性研究报告和信托合同做出投资分析报告，以此做出投资决定和交付执行，执行时应做出投资决定纪录和执行纪录，并定期向投资决策委员会提交书面报告。

前项投资分析报告应记载分析基础、根据及建议；投资决定纪录应记载投资标的的种类、数量及时机；执行纪录应记载实际投资或交易标的的种类、数量、价格及时间，并说明投资或交易差异原因。

第四十六条

信托公司的信托财产运用计划应经投资决策委员会审核，其出具的审核意见书，须经投资决策委员会成员四分之三以上同意。

第四十七条

信托公司运用信托财产，必须与信托合同确定的投资方向和投资策略相一致。

第四十八条

信托公司应按季度将信托计划经营及风险状况上报中国银监会或其派出机构，并接受中国银监会及其派出机构的监督检查。

必要时，中国银监会或其派出机构可委托专业机构人员，就前项规定所检查事项、报表或数据予以核查。

第四十九条

信托公司应当建立科学有效的投资决策流程，其主要内容必须符合信托合同所规定的投资方向、投资范围、投资策略、投资组合和投资限制等要求。要明确界定投资权限，建立投资风险评估与管理制度，在设定的风险权限额度内进行投资决策。投资决策应当有充分的投资依据，重要投资应有详细的研究报告和风险分析支持，并有决策记录。

第五十条 信托公司应制订和形成详细可行的操作流程，并保证该操作流程的严肃性和独立性。

第五十一条

信托公司应当建立有效的风险控制制度，明确风险点，并明确规定相应的控制措施。

信托公司风险控制的目标，应符合有关法律、法规的规定，能有效防范和化解经营风险，提高经营管理效益，确保信托计划的稳健运行和信托财产的安全与独立。

第五十二条 信托公司将信托财产投资于工业用房、商业用房、办公用房、住宅用房或其相关权利并予以出租、出售的，应当至少采取如下的管理措施：

(一)制订信托计划的投资策略及政策并有效地管理与信托计划有关的风险；(二)投资于符合信托计划的投资目标的房地产项目；(三)明确额定信托计划的借款限额；(四)管理信托计划的现金流量；(五)管理信托计划的财务安排；

(六)为信托计划投资的房地产项目安排足够的物业保险及人员保险；(七)制订及落实租赁策略，策划租户的组合及物色潜在租户；

(八)执行租约，履行租赁管理工作。包括与租户磋商出租、退租、续订租约、终止租约、重新出租以及进行租金评估和调整、收取租金、追收欠租及收回物业等事宜；

(九)确保所管理的房地产项目的营运遵守法律、法规；

（十）制订及落实有关物业管理、维修、完善计划。

第五十三条

信托公司可以在评价自身房地产管理经验与能力的基础上，依照信托合同的约定，聘请外部独立的专业管理机构担任管理顾问。

第五十四条

信托公司可以委托具备二级以上（含二级）国家物业管理资质的房地产服务企业管理房地产投资信托计划所持有的物业，由其负责房地产直接管理方面的所有事务，包括房地产的实体管理、处理房地产租赁合同及收租事宜。信托公司可以根据需要委托两家以上物业管理机构进行物业管理。

第五十五条 信托公司应对其委托的物业管理机构履行足够的监督义务，并对物业管理机构管理信托财产的行为承担最终责任。

第四章 信托单位持有人权利及其行使

第五十六条 信托单位持有人享有下列权利：

（一）分享信托财产收益；

（二）参与分配清算后的剩余信托财产；

（三）按照规定要求召开信托单位持有人大会；

（四）对信托单位持有人大会审议事项行使表决权；

（五）查阅或者复制公开披露的信托计划信息资料；

（六）对信托公司、资金保管机构等损害其合法权益的行为依法提起诉讼；

（七）信托合同约定的其他权利。

第五十七条

下列事项应当通过召开信托单位持有人大会审议决定：

（一）提前终止信托合同；

（二）信托计划扩募或者延长信托合同期限；

（三）提高信托公司、资金保管机构的报酬标准；

（四）更换信托公司、资金保管机构；

（五）信托合同约定的其他事项。

第五十八条

信托单位持有人大会由信托公司召集；信托公司未按规定召集或者不能召集时，由资金保管机构召集。

代表信托单位百分之十以上的信托单位持有人就同一事项要求召开信托单位持有人大会，而信托公司、资金保管机构都不召集的，代表信托单位百分之十以上的信托单位持有人有权自行召集，并报中国银监会备案。

第五十九条

召开信托单位持有人大会，召集人应当至少提前三十日公告信托单位持有人大会的召开时间、会议形式、审议事项、议事程序和表决方式等事项。

信托单位持有人大会不得就未经公告的事项进行表决。

第六十条 信托单位持有人大会可以采取现场方式召开，也可以采取通讯等方式召开。

每一信托单位具有一票表决权，信托单位持有人可以委托代理人出席信托单位持有人大会并行使表决权。

第六十一条 信托单位持有人大会应当有代表百分之五十以上信托单位的持有人参加，方可召开；大会就审议事项作出决定，应当经参加大会的信托单位持有人所持表决权的百分之五十以上通过；但是，信托计划扩募、更换信托公司或者资金保管机构、提前终止信托合同，应当经参加大会的信托单位持有人所持表决权的三分之二以上通过。

信托单位持有人大会决定的事项，应当依法报中国银监会备案，并予以公告。

第五章 信托计划的变更、终止与信托财产清算

第六十二条 按照信托合同的约定或者信托单位持有人大会的决议，并经中国银监会核准，已设立的房地产投资信托计划在封闭两年后可以向中国银监会申请扩募。

已在交易场所交易的，应符合相关交易规则的要求。

第六十三条 信托计划扩募或者延长信托合同期限，应当符合下列条件，并经中国银监会核准：

（一）信托计划运营业绩良好；

（二）信托公司最近二年内没有因违法违规行为受到行政处罚或者刑事处罚；

（三）信托单位持有人大会决议通过；

（四）中国银监会规定的其他条件。

第六十四条 有下列情形之一的，信托合同终止：

（一）信托合同期限届满而未延期的；

（二）信托单位持有人大会决定终止的；

（三）信托公司、资金保管机构职责终止，在六个月内没有新受托人、新任资金保管机构承接的；

（四）信托合同约定的其他情形。

第六十五条

信托合同终止时，信托公司应当组织清算组对信托财产进行清算。

清算组由信托公司、资金保管机构以及相关的中介服务机构组成。清算组作出的清算报告经会计师事务所审计，律师事务所出具法律意见书后，报中国银监会备案并公告。

第六十六条 清算后的剩余信托财产，应当按照信托单位持有人所持份额比例进行分配。

第六章 信息披露

第六十七条

信托公司、资金保管机构和其他信托计划信息披露义务人应当依法在中国银监会指定的媒体上披露信托计划信息，并保证所披露信息的真实性、准确性和完整性。

第六十八条 信托计划信息披露义务人应当确保应予披露的信托计划信息在中国银监会规定时间内披露，并保证信托单位持有人能够按照信托合同约定的时间和方式查阅或者复制公开披露的信息资料。

第六十九条 公开披露的信托计划信息包括：

（一）房地产投资信托计划招募说明书、信托合同、资金保管协议；

（二）信托计划募集情况；

（三）信托单位交易公告书；

（四）信托计划资产净值、信托单位净值；

（五）信托财产的资产组合报告、财务会计报告及季度、中期和信托计划报告；

（六）临时报告；

（七）信托单位持有人大会决议；

（八）信托公司、资金保管机构负责信托财产账户资金保管部门的重大人事变动；

（九）涉及信托公司、信托财产、信托财产账户资金保管业务的诉讼；

（十）依照法律、行政法规有关规定，由中国银监会规定应予披露的其他信息。

第七十条 对公开披露的信托计划信息出具审计报告或者法律意见书的会计师事务所、律师事务所，应当保证其所出具文件内容的真实性、准确性和完整性。

第七十一条

公开披露信托计划信息，不得有下列行为：

（一）虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏；

（二）对房地产投资业绩进行预测；

（三）违规承诺收益或者承担损失；

（四）诋毁其他信托公司、资金保管机构或者信托单位发售机构；

（五）依照法律、行政法规有关规定，由中国银监会规定禁止的其他行为。第七十二条 信托计划在交易场所交易的，信托公司应于信息披露前将相关信息披露文件报送信托单位交易场所的管理机构。

第七章 监督管理和处罚

第七十三条

中国银监会依法履行下列职责：

（一）依法制定有关房地产投资信托活动监督管理的规章、规则，并依法行使核准权；

（二）办理房地产投资信托计划备案；

（三）对信托公司、资金保管机构及其他机构从事房地产投资信托活动进行监督管理，对违法行为进行查处，并予以公告；

（四）制定房地产投资信托从业人员的资格标准和行为准则，并监督实施；

（五）监督检查房地产投资信托计划信息的披露情况；

（六）法律、行政法规规定的其他职责。

第七十四条 未经批准，擅自办理房地产投资信托业务的，由中国银监会或其派出机构予以取缔，责令退还所募集资金及其利息，并视情节轻重对其处以10万元以上50万元以下罚款。

第七十五条

信托公司存在欺骗投资人行为，或者信息披露存在虚假陈述的，由中国银监会或其派出机构责令改正，并承担由此导致的直接损失。

第七十六条

信托公司未按照规定将其管理的信托财产与其固有财产相区别，或者未对其管理的不同信托财产实行分账管理，或者未委托对信托财产账户资金设置资金保管机构的，责令改正，并处以5万元以上50万元以下的罚款。

第七十七条

信托公司违反本办法规定实施关联交易，损害投资人利益的，责令改正，并处以5万元以上50万元以下的罚款。

第七十八条

中国银监会及其派出机构依法履行职责，发现违法行为涉嫌犯罪的，应当将案件移送司法机关处理。

第八章 附则

第七十九条 本办法由中国银监会负责解释。第八十条 本办法自发布之日起施行。

2.房地产投资发展部计划 篇二

关键词：房地产投资信托,融资方式,SWOT分析

1引言

房地产业作为国民经济的支柱产业,只有保持健康平稳发展,才能推动我国经济的持续稳步增长和社会的安定团结发展。因此,2010年国务院相继出台了“国十一条”、“新国十条”、“9·29新政”等政策调控房地产市场,促进房地产业的健康发展。

房地产投资具有价值量大、建设期长、回报率高、周期性明显和风险性大等特点,使得房地产融资成为房地产业发展的关键。我国房地产业起步比较晚,加上金融市场不够发达和完善,所以,我国房地产金融有待突破和创新,以解决房地产融资问题。房地产投资信托作为房地产的一种融资方式,将房地产市场与资本市场有机结合,在国外很好的推动了房地产业的健康发展,对我国有明显的借鉴意义。但要发展这种融资方式,必须认真分析我国的发展环境,以发挥优势、转变劣势、紧抓机遇、迎接挑战。

2我国房地产投资信托发展环境的SWOT分析

与国外相比,房地产投资信托在我国的发展有着特殊的环境,本文通过SWOT方法对我国房地产投资信托的发展环境进行分析。

2.1 我国发展房地产投资信托的优势分析

①我国发展房地产投资信托具有明显的后发优势

目前,国际上的一些发达国家以及部分发展中国家都已经在房地产投资信托方面成功运作,如美国、日本、德国、澳大利亚、新加坡等国家都根据各国的国情和特点实行了不同的运作模式,我国作为房地产投资信托的后发展中国家,可以总结并借鉴国际上成功的经验,结合我国的国情,探索自己的运作模式,一定程度上规避国外曾经遇到的风险和问题,少走弯路,加快发展,发挥明显的后发优势。

②我国已初步具备了发展房地产投资信托的市场环境

我国在信托投资方面,已经颁布了《中华人民共和国信托法》、《信托投资公司资金信托管理暂行办法》、《信托投资公司管理办法》、《中国人民银行关于投资信托公司资金信托业务有关问题的通知》,这些法律法规为我国发展房地产投资信托提供了法律支持。同时,我国已经建立了房地产信托投资市场,所以我国发展房地产投资信托的市场环境已具备基本条件。

2.2 我国发展房地产投资信托的劣势分析

①我国房地产市场发展起步晚,房地产市场不够发达

我国房地产发展经历了4个阶段,进入市场化运作仅仅有20多年的时间。在这期间,取得了相当辉煌的成就,但就整个市场来看,无论是房地产市场的发展程度还是房地产企业的经营管理水平,都还相当落后,受整个宏观经济、国家产业政策、利率水平、税收政策、物价水平、其他金融资本等因素的影响明显,短期炒作往往会在一定程度上取代稳定的中长期投资,制约了房地产投资信托在我国的发展进程。

②我国金融市场不成熟

虽然我国的金融市场在近些年来已经取得了较快的发展,但仍然不能满足市场经济发展的内在要求,直接影响着房地产金融的发展。金融创新过于依赖于政府,创新能力明显不足,缺乏适合国情的金融创新工具,再加上金融监管不够,所以房地产业的发展很大程度上被限制。

③房地产投资信托法律法规不健全

国际上,房地产投资信托的成功运作得益于政府提供的税收优惠政策、严格的信息披露制度、资金数额自由等条件,而我国在这几方面都没有相关的法律法规支持。国际上房地产投资信托不属于应税财产,且免除公司税项,避免了双重纳税,而目前我国法律尚未对信托收益的纳税作出明确规定;国外公开发行的房地产投资信托有严格的信息披露制度,而我国现有的信托计划发售时的信息披露只是针对信托计划涉及项目的披露,较为简单,对项目的收益和风险结构表述含糊其词[1];国外对于房地产投资信托计划的规模不加限制,而我国目前的《信托投资公司资金信托管理暂行办法》规定,信托计划不得超过200份,这使得一些较大的房地产项目无法实现融资需求。尽管《信托投资公司房地产投资信托业务管理暂行办法》(征求意见)中对200份信托合同的限制有所突破,但要求信托投资公司具备9项条件,而我国绝大多数信托公司达不到要求,所以,我国房地产投资信托的发展受到限制。

④缺乏专业技术人才

房地产投资信托的成功运作取决于信托机构专业团队的经验和能力,需要大量既懂房地产专业知识,又掌握投资银行业务和相关法律法规的复合型人才去制订有关的盈利模型、投资模型和利润模型,而现阶段国内能够符合这些条件的人才并不多,基金管理人员往往擅长单一的专业领域,很难适应大规模房产投资基金的经营运作,所以,在我国发展房地产投资信托存在严重的人才缺口。

2.3 我国发展房地产投资信托可利用的机遇

①我国房地产市场发展空间巨大

我国住房建设部政策研究中心主任陈淮先生在2010年11月8日举行的2010蓝筹地产峰会上指出:“未来5～10年或者更长一段时间,中国的房地产业仍然是全世界最大的市场,仍然是全世界需求增长速度最快的市场,仍然是全世界需求方的购买力增长速度最高的市场。[2]”另外,从我国提出的“要实现大多数城镇居民从脱困期向改善期的转变”的目标也可以推断出我国房地产市场存在巨大的发展空间。

房地产市场的发展离不开融资方式的创新,房地产投资信托可抓住这一重大机遇,开拓市场份额,推动我国信托产业的发展。

②政府正在极力推出各种金融产品,尤其是房地产金融产品

房地产业作为国民经济的支柱产业,必须优先发展,以带动其他产业的发展。但是从国外房地产业的发展历程来看,必须有金融业的支持。在国际金融危机之后,我国政府要求对房地产金融产品的运用慎重选择,房地产金融管理办法更为严格,但是也在极力推出各种房地产金融产品,以支持房地产业的持续发展,成为房地产投资信托的发展机遇。

2.4 我国发展房地产投资信托面临的挑战

①来自其它融资方式的挑战

房地产融资方式众多,如发行房地产股票、债券、住房抵押贷款证券等,也可通过银行借贷或商品房预售等方式来筹集资金,还可通过房地产投资信托来解决融资问题。我国的房地产企业在这些融资方式上也有着不同程度的使用或组合使用,如规模较大、实力较强的一些企业已经通过上市发行股票进行融资;鉴于我国房地产债券发行规模小、管理严格等,国内有极少部分房地产企业通过发行债券方式筹集资金;大多数企业通过银行借贷方式筹资,但是这种方式对银行和企业都存在着极大的风险,以后要逐步改变这种融资模式。因此,其他的融资方式会对房地产投资信托形成竞争和挑战。

②来自我国社会文化背景的挑战

房地产投资信托的运作实质上是典型的委托、代理关系,由于我国还没有形成完善的运作模式,对受托人有效的约束和激励机制尚未形成,不可避免的会产生道德风险。在这种情况下,我国的文化背景决定了多数投资者更倾向于将资产托管于可信任的亲戚、朋友,而不愿意托管于信托机构,所以,习惯上的个人间信托关系很难在短时间内转变为个人与信托机构的托管关系,在一定程度上抑制了房地产投资信托在我国的发展。

3结论

房地产投资信托在我国的发展具有明显的后发优势,也具备了基本的市场条件,结合我国未来巨大的房地产市场发展空间和金融业的大力创新和发展,形成了发展的良好环境。但是,在发展中也必须注意来自其他融资方式和我国社会文化背景的挑战,以及我国房地产市场和金融市场不够发达、房地产投资信托法律法规不健全、专业技术人才缺乏等劣势,努力创造发展环境,推动房地产投资信托业务,改善房地产金融现状,实现我国房地产业的持续健康发展。

参考文献

[1]郭亚力.房地产投资信托研究[D].厦门大学博士学位论文,2006,6.

3.中国足球在房地产投资下的发展 篇三

关键词：房地产；投资；足球；恒大

1前言

投资足球是一个烧钱的行业。其中的利益风险并存，不妨一些富豪为其一掷千金。通过分析这两年房地产对足球的投资，可以鲜明地看出投资足球带来的利弊，恒大投资足球的成功之处，如何在投资的过程中获得名利双收。也可以在这些分析中洞察一些商家企业不惜烧钱投资足球的真正用意。为了吸引企业经营足球队，国家企业税收和土地政策给予的优惠相当的普遍。以此为前提，自然中国足球与房地产走在了一起。

2中国足球投资的发展

2.1投资足球房地产时代的现状

2013年随着上海的绿地集团接手上海申花足球队，中超的所有的球队都与房地产商产生了千丝万缕的联系。这一现象可谓是史无前例。

2.2中国足球投资房地产时代产生的原因

第一点中国足球近年来良好的投资环境，包括政府的政策支持和足球环境的不断改善。例如，近几年校园足球发展迅速，国家在这一方面不仅有强大的政策支持，还有实质的资金驱动。在这样的良好环境的带动下，中国的职业足球自然也出现了欣欣向荣的迹象。各地产界的大佬们纷纷将自己投资的目光投向了足球领域。

2.3投资的回报

投资最终的目的都是为了得到回报，房地产商投资足球也不例外，他们投资足球不单单为了在足球行业里面的收入，更重要的是在房地产行业的收入，通过品牌的推广，使得他们在房地产上的回报惊人。例如这几年的这些典型俱乐部的房地产行业的收入变化状况。都或多或少的给这些投资人带来了一定的收益。不仅在地产上得到了回报，在房地产公司涉及的其它领域也得到了不少的利益。比如典型的恒大地产，通过足球的纽带，恒大将自己公司开发的产品推向了全中国，推向了世界。例如恒大矿泉水已经成为亚足联的合作伙伴。

2.4投资的风险

纵观2012年的大连实德以及一些今年亏损较为严重的俱乐部，都是由于资金不够雄厚而导致最终不能运行。国内一些俱乐部的经营日趋维艰，除极个别俱乐部牌子未倒正常经营外，绝大多数俱乐部早已是换了几任东家，其中有的是正常转让，正常的资本运作，也有难以维持生计而不得已为之[1]。不过企业要有忧患意识，如果自身运行不下去，在投资时候可以尽快改变策略，或是直接放弃足球的投资。国家更应该在引导足球投资的过程中扮演重要角色，充分考虑潜在的危机，并且做好其他的应急方案准备，以备不时之需。

3恒大足球模式

3.1投资背景

恒大投资中国足球时期国家出台了很多扶持足球发展的政策，因此恒大的投资也是有国家做坚强后盾的。由此为前提，恒大顺利的发展就顺理成章了。

3.2恒大投资足球的烧钱模式

短短的三年里，恒大为何如此高歌猛进？取决于他们投资足球的模式。

在过去几年里恒大投资足球花费中超之首，在2010至2013赛季恒大赢球奖金就发掉了2.5亿元。这个数字相当于一些小俱乐部三年的总花费。在引进人员方面恒大更是不惜金钱。2013赛季恒大的投资依旧不减，在指定的奖金政策方面，在中超赛场上采取202政策，即赢球奖200万，平球奖不奖不罚，输球罚200万。

四个赛季在恒大足球中投资花费了20亿。涉及中国足球的房地产公司，恒大并不是唯一一个。但像恒大这么大手笔投入的企业，望眼整个中超只此一家。

3.3恒大模式下的回报与弊端

自从恒大在足球领域小有成就之后，这几年，恒大的广告品牌效应非同一般。中国房地产研究组公布的数据显示，恒大接手足球的八个月后，品牌价值就高达80.16亿元，排名全国第一。在这几年中恒大的品牌价值步步高升。广州恒大目前已经被人熟称为中国恒大，其已经完成了从地产品牌向中国品牌的转变。据一些机构预测，恒大每每投资1亿元，大约会有15亿元的经济回报。恒大集团的一位副总裁说过，恒大投入的回报之比是1：15。

然而恒大利用巨大的资金优势，引进名气大实力强的外援和本土明星球员，聘请知名教练，在短时间内取得巨大的成就的模式，也存在着弊端。

首先，后备人才培养方面：培养青少年足球投入不高，导致后备人才青黄不接[2]。

其次，恒大与足协关系密切，在比赛中也常享受“照顾”，这有损比赛的公平，不利于中国足球的健康发展。

最后，球员身价偏离实际价值，培养优秀的本土球员时间周期长，球迷缺乏持续性关注，难以形成一定的足球文化[3]。

但总体来说，恒大投资模式的利大于弊，虽然饱受争议，但恒大表现出的耐心和取得的成绩值得我们为之喝彩。

4中国足球投资发展趋势

中国足球的投资应该鼓励更多的其他行业来入驻足球。比如说马云的投资就是喜讯，如果马云把资金投入到一些资金短缺的俱乐部那真是更恰当了。当然马云的淘宝投资恒大，是出于利益最大化的关系，一方面是阿里的上市拉动市场效应，另一方面提高自己的品牌价值。相信在马云的带动下，应该会有其他行业进入到足球领域。

中国足球在国外人看来是不职业的，看来中国足球队的经营还是有很大的发展空间。像英超西甲的一些大型俱乐部，他们的营销手段对中国足球的经营方式有很大借鉴之处。中国足球投资的未来应该向他们学习，并努力去打造。

目前中国足球的投资还有巨大的风险，不过国家在保护足球发展的过程中已经出台了很大的政策，相信中国足球的发展会一直走在正确的道路上。

5结论

通过分析近几年房地产对中国足球的投资，可以清晰地了解到中国足球现如今的投资的现状。以及房地产商投资足球的经营方式，成功之处。切实地让更多的人和企业了解中国足球的投资环境，关注足球运动的发展。当然足球不能像股票那样每个人可以投资，可以当家做主，但是通过每个人的努力，中国足球的发展以及在世界上立足应该是指日可待。

参考文献：

[1]邱林锋 郑原，我国职业足球俱乐部品牌经营现状及对策研究[J].武汉体育学院，2008

[2]吕优珍 董杰，广州恒大足球俱乐部发展的研究[J].首都体育学院，2014

4.投资发展部部门职责及工作计划1 篇四

1、投资发展部部门职责………………………………………42、投资发展部部门负责人岗位职责………………………..53、投资发展部部门员工岗位职责……………………………64、投资发展部工作计划……………………………………7-95、附件

（附件一）《投资计划上报制度》

（附件二）《可行性研究报告编制规定和模板》（附件三）《信息收集制度》

（附件四）《投资发展部月报编制制度》

投资发展部部门职责

1、制定并组织实施集团公司中长期战略规划，同时结合国家、地区经济政策变化及市场行业发展状况的影响，提出调整业务领域及投资方面的意见。

2、负责集团公司投资项目的收集、论证、评估、策划及组织实施。

3、对各子、分公司报请批准的投资项目进行审核，并协助其开展项目谈判，指导跟踪实施过程。

4、对集团公司及各子、分公司投资项目开展前期、中期、后期评价，提交分析报告，供集团领导参考。

5、负责集团公司及各子、分公司所有对外投资、合作项目部的审核论证和监督管理工作；

6完成集团公司领导交办的其他工作。

投资发展部部门负责人岗位职责

1、负责公司发展计划的制定，发展步骤的规划的编制；

2、负责参与各子、分公司开发项目的项目考察、定位，项目可行性研究报告的审核、审批工作；

3、负责房地产市场信息收集及整理工作；

4、负责集团公司内部信息平台的建立工作；

5、负责新项目的寻找开发、谈判工作；

6、负责停止项目的合作开发谈判工作；

7、负责公司发展的其它业务储备工作；

8、完成集团领导交办的其它工作。

投资发展部部门员工岗位职责

1、负责各子、分公司投资项目的调研、考察工作；

2、负责各子、分公司投资项目的搜集和背景资料的调查工作；

3、负责房地产市场信息收集及整理工作

4、负责集团公司内部信息平台的建立工作；

5、负责各子、分公司投资的初步接洽工作；

6、负责文件的收发、保管工作；

7、负责有关请示、报告等文件的起草、发递，会议记录整理工作；

8、完成领导交办的其它工作。

投资发展部工作计划

投资发展部应结合集团公司特有的企业背景，整合、利用优势资源，分析我国近几年房地产市场变化，结合国家、地区经济政策，在公司发展方针指导下制定企业战略规划。同时分析我区房地产市场结构，房地产发展方向，学习、借鉴全国知名房地产企业规划、投资经验，同时结合企业特点因地制宜，走出一条国有房地产企业与时俱进的特色之路。投资发展部应积极收集宏观、行业市场发展、市场竞争格局信息，对企业自身发展、市场竞争起到信息支撑作用。建立健全集团内部在建项目控制信息库，区内其他楼盘信息库，区内土地、政策性文件信息库。着重关注下游城市房地产动态，特别是本区各市县房地产发展，达到投资少、见效快的目的。

论证工作突出科学论证的原则，结合区域自身经济条件、人文条件等组织项目的论证工作；合理评估，根据论证报告，客观、合理的对项目的开发工作进行评估。结合企业文化特点、项目发现方向对项目进行策划，在集团公司战略规划的指导下，着力打造高起点高标准的地产项目，将社会效益和经济效益最大化。结合信息管理、科学论等内容投资发展部每月将编制部门月报，具体内容包括：

1、我单位在建项目进度情况；

2、子、分公司可行性研究报告汇编；

3、区内土地信息及近期建筑市场政策性文件汇编；

4、近期区内房地产市场动态；

5、全国各大房地产企业动态、亮点；

6、本企业学习观摩情况；

日常对各子、分公司报请批准的投资项目进行审核，根据符合企业发展、企业利益的原则，科学审核，认真分析项目存在的风险、效益，指导完善项目规划。积极参与子、分公司项目开展、谈判等工作，在集团的领导下有力支持各子、分公司的发展，起到后盾作用。指导、跟踪实施过程，对项目发展中的关键环节进行监督、管理，及时发现、解决存在的问题，避免不必要的损失，规避风险，确保国有资产的保值增资。各子、分公司对投资项目应编制项目可行性研究报告，多方面地对投资项目进行调查研究，投资发展部将指导报告的编制工作及对可行性报告的审批。同时各子、分公司应编制投资发展计划，每月月底上报下月月计划及本月计划完成情况对照表，投资发展部将对照计划进行监督、审核，对发现问题及时上报集团领导进行决策、纠偏。

项目前期工作在企业战略规划指导下，着力做好土地定位、土地审批、土地规划、房屋设计、销售策划等相关工作，中期作为项目的实施阶段，着力做好，施工进度、质量的信息收集、分析工作，同时跟踪销售情况，及时获取销售信息、业主反馈意见等，合理分析，及时对项目做出合理调整。后期阶段，总结项目开发工作，对前期、中期工作进行总结，分析是否达到预期目的，总结经验，上报集团公司领导。坚持企业战略规划为指导，在科学审核、合理论证、全面监督的原则上开展此项工作；

科学合理的编制前期可行性研究报告，让其成为项目开发的指导性文件，投资发展部将编制前期可行性研究报告模板，规范前期可行性报告的编制工作，力求报告的全面、客观。

5.房地产投资发展部计划 篇五

有关问题的通知

来源：深计[2002]403号 作者：深圳市发展计划局 日期：02-08-19-

深圳市发展计划局（注）关于重新发布《转发国家计委＜关于实行建设项目法人责任制的暂行规定＞的通知》等6件规范性文件的决定（注：深圳市计划局在2001年机构改革中更名为深圳市发展计划局。）

根据深圳市人民政府办公厅《关于组织修订和重新发布市政府及各工作部门规范性文件的通知》（深府办[2001]98号）的要求，我局对原深圳市计划局2000年12月31日以前制定的规范性文件进行了全面清理，对需要继续执行的规范性文件作了必要的技术性修改。现决定将《转发国家计委＜关于实行建设项目法人责任制的暂行规定＞的通知》（深计投资[1997]1号）等6件规范性文件重新发布。原深圳市计划局2000年12月31日以前制定的规范性文件本次未重新发布的，今后不再执行。

深圳市发展计划局关于贯彻实施《深圳市政府投资项目管理条例》有关问题的通知

（2000年7月5日 深计投资[2000]362号）

市政府直属各单位，各有关建设单位、工程设计单位、工程咨询单位：

《深圳市政府投资项目管理条例》（以下简称“投资条例”）已经市二届人大常委会第38次会议审议通过，自2000年7月1日起施行。为顺利贯彻实施投资条例，结合我局业务管理的实际，现将有关问题通知如下：

一、管理范畴

根据投资条例，政府投资项目是指部分或全额利用市政府资金进行的固定资产投资项目。市政府资金包括市本级财政预算内资金、土地开发基金及其他财政性资金。其他财政性资金包括市政府各部门、市直属各单位和受市政府或其相关部门委托，承担部分行政职能的事业单位利用其行政职能所取得的各项财政性收入和市级各专项建设基金，主要包括各项行政事业性收费、城市基础设施增容费、暂住人口管理费、市属国有企业上缴利润、营运牌照款、住房建设基金、水利建设基金等。凡建设项目资金来源包括上述市政府资金的，均按投资条例进行管理。

二、立项管理程序

政府投资项目应严格执行基本建设程序。投资条例要求，政府投资项目立项及前期工作中的管理程序包括审批项目建议书、可行性研究报告、初步设计及概算、开工报告四个工作环节。按投资条例规定可不审批可行性研究报告的项目除外，其余政府投资项目均严格按上述环节顺序审批，每一环节不可逾越。项目一经提出，即应组织编制项目建议书并报批；待项目建议书批复即项目立项后方才

可以进行项目可行性研究工作；项目可行性研究报告编制完成后应及时上报，待批准后方可以委托初步设计；初步设计及概算经批准后，方才可以委托施工图设计；待项目预算经市政府投资项目审计中心审计并由我局核定后方可以组织施工招标；施工及监理单位经招标确定，各项施工准备工作完成后方可以申请开工；开工报告经批准后，工程方可正式动工建设。

各单位向我局申报项目建议书、项目可行性研究报告时应提供下述材料：

（一）申请报告；

（二）各工作环节的成果文件（项目建议书、项目可行性研究报告）；

（三）电脑申报盘及申报表。

申报初步设计总概算应提供下述材料；

（一）申请报告；

（二）初步设计及概算文件；

（三）用地红线图及规划批文复印件；

（四）环保批文复印件；

（五）电脑申报盘及申报表。

申请开工报告应提供下述材料：

（一）申请报告；

（二）施工图设计批复文件复印件和项目施工组织设计大纲；

（三）市政府投资项目审计中心的审计文件和我局关于项目预算的核定文件；

（四）项目主体工程（或控制性工程）的施工承包合同和工程监理合同复印件；

（五）项目征地、拆迁和施工场地“四通一平”（供电、供水、运输、通讯和场地平整）完成情况报告；

（六）项目法人或项目责任人简介，项目管理机构及人员组成情况及工程管理规章制度建立情况报告；

（七）电脑申报盘及申报表。

三、计划管理程序

政府投资项目计划分为前期工作计划、新建项目计划、续建项目计划三种计划类别。政府投资项目计划的编制及下达与项目实施过程中的各审批环节相互关联，滚动递进。报批项目建议书可同时申报前期工作计划，并阐明项目前期工作至初步设计完成所需前期费用金额及费用组成；项目建议书批准后随即下达前期工作计划并安排前期费用；前期工作中，若前期费用不足可另行申报前期工作计划，申请追加前期费用；初步设计及概算经批准后，应在规定时限内申报新建项目计划并阐明所需投资额及正式开工前所需费用及费用组成：新建项目计划经市人大或其常委会批准并由我局下达后，可拨付开工前所需费用；开工报告经批准后，方才拨付工程款；续建项目应于每年10月1日之前向我局申报下一计划续建项目计划。

政府投资项目计划的申报由我局受理，统一采用深圳市固定资产投资计划管理报盘系统申报。

四、工程造价管理体系

项目建议书的投资匡算、可研报告的投资估算、初步设计总概算、计划总投资、项目预算等是政府投资项目实施中各阶段的投资控制目标。匡算控制估算，估算控制概算、概算控制预算是政府投资项目投资控制的基本原则。

项目建议书主要阐述建设项目的必要性，提出项目建设依据及主要建设内容等，其投资匡算对投资控制的作用在于为可行性研究工作提供基础。项目可行性研究主要论证建设项目的可行性，其工作主要包括论证合理的建设规模，进行项目实施的多方案比较并提出优选方案，根据估算指标计算投资估算并进行项目经济评价等。可研报告的投资估算一经批准即具约束力，初步设计应按照限额设计的原则，根据可研报告批复文件所确定的建设方案编制。初步设计总概算不能超过可研报告投资估算的10％，否则应重新编制项目可行性研究报告报批。经批准的初步设计总概算即是政府投资新建项目计划的项目计划总投资。项目预算是相对施工图预算而言的，它包括施工图预算和工程建设所需的其他费用。经批准的初步设计总概算中各单项工程、单位工程的概算投资额是项目预算各相应科目的最高控制额，工程建设其他费用、基本预备费、建设期贷款利息预算等也应以其概算投资额为最高控制目标，不得随意突破。

五、初步设计总概算的编制要求

初步设计总概算包括单位工程概算、单项工程综合概算、建设项目总概算三个级别。由一个单项工程组成的建设项目可不单独编制建设项目总概算，其余项目的概算文件应包括上述三个级别的概算书。编制初步设计总概算的具体要求如下：

（一）科学的概算是项目投资控制的总目标，实事求是是编制概算的基本原则。编制概算文件既不能高估冒算，又要注意避免缺、漏项。凡与实现项目功能

无关的工程一律不能列入概算；凡工程建设必须发生的费用也一律不允许隐瞒，应如实计列。

（二）单位工程概算应套用国家及省、市有关概预算定额编制；建设项目总概算中的工程建设其他费用的科目设置和取费标准应按国家有关规定和相应的费用定额、指标及项目实际情况计列，不得随意增加费用科目和提高取费标准。

（三）各级概算之间的换算关系应准确无误；概算文件的编制格式应按统一规定执行，不得自行更改。

（四）建设项目总概算除编制总概算表外，还应按规定编制概算说明书，就工程概况、编制依据、投资分析、主要材料和设备购置及概算编制范围、编制方法存在和应注意的问题予以说明。

六、工程咨询机构的资质

根据投资条例，工程咨询包括项目建议书、项目可行性研究报告的编制和评估，及初步设计概算审核等工作。按照国家计委令第2号和第3号的要求，从事工程咨询工作要求取得相应的工程咨询资格。国家计委委托中国工程咨询协会办理工程咨询单位资格认定工作，我局负责受理深圳市各单位的资格申请工作。根据国家计委的要求，甲、乙级工程咨询单位资质由我局负责审核上报，丙级工程咨询单位资质由我局审核确认。

特此通知。

附件：1.政府投资项目管理流程图（略）

2.总概算表编制格式（略）

6.房地产投资分析报告 篇六

前 言

最近一段时间一直在寻找高成长性的企业，同时还要注意价格的问题，终于在昨天发现一直中意的企业——世联地产，一直以为这是一家地产企业，昨天偶然发现这是一家为地产商服务的企业，可见自己在平时的功课中是多么的粗心，在这里检讨一下。世联地产的投资报告我想分为几大部分，第一部分应该是行业属性和企业未来成长性，因为投资企业成长性是最重要的，没有高成长性，投资的风险是显而易见的。第二部分为企业当前市场估值的情况介绍，毕竟只考虑成长性没有合理的买入价格，投资回报也会大受影响。第三部分，应该说说投资这个企业的风险问题，以及风险控制的措施。

世联地产这个企业存在的前提就是依附于地产行业的，为地产企业提供相应的销售策划服务的，所以这个行业会受到地产行业的景气度影响，存在业绩较强的周期性，但是由于这个行业的所提供的服务是整个地产行业的所必须的，所以企业生存的前提就是提供优质的服务，而经济周期性影响只是针对业绩出现波动，对这个企业的扩展和发展没有大的制约和致命性打击。相反，经济的周期性波动会帮助企业消灭很多体质较弱的竞争对手，为自己成长的过程提供空间，这个过程是每个成长性企业必然要经历的过程。

从以上角度分析，这个企业最大的风险在于自身管理及是否能够提供优质服务的这些因素，资金因素、经济周期等外来因素不会对企业造成致命打击，而且由于提供的服务不需要大量的资金、固定资产的投入，这会降低其运营成本，提高其企业的毛利润。而且随着规模的扩大，已经管理水平的提高，其毛利率也会相应的小幅提高，由于在管理水平稳定的情况下，其简单的盈利模式的复制及其迅速的规模化成为可能，所以行业的成长空间巨大。而且通过分析，除了一线城市这种服务地产商的行业较为成熟以外，其他二三线行业的行业非常不规范，在很多地区可以说根本没有这种营销服务模式，其市场的不成熟性也为企业发展提供了足够的空间。

第一章 标的行业属性及成长性分析

世联地产是A股市场第一家上市的专业从事房地产营销的顾问代理机构。公司服务的主要对象包括相关政府部门、房地产开发商、机构及个人业主。公司主要从事房地产顾问策划、代理销售和经纪业务。

与同业比较，世联地产的优势主要体现在以下几个方面：

1、顾问策划业务的品牌、规模效应将逐步体现。

2、业务条线间协同效应显现。

3、受益深圳特区扩容。

4、管理团队高瞻远瞩。

目前A股尚没有房地产顾问公司上市交易。目前国内同行业有3家分别在香港主板和美国纽约交易所上市。目前中小板市盈率在35倍以上，市场整体估值水平对世联地产未来估值也会造成一定影响。另外从风险角度看，公司所处的房地产行业正处在不确定的发展过程中，投资者对其风险有一定安全空间要求。

行业及公司简介：

行业情况简介

世联地产是A股市场第一家上市的专业从事房地产营销的顾问代理机构。公司服务的主要对象包括相关政府部门、房地产开发商、机构及个人业主。公司主要从事房地产顾问策划、代理销售和经纪业务。

房地产市场按照房地产开发的不同阶段可以分为房地产一级市场、二级市场和三级市场。一级市场是由政府主导土地使用权出让阶段的市场，一般称之为土地市场；二级市场是房地产开发商在获得土地使用权后对房地产进行开发和经营的市场；三级市场是房地产开发商已出售的房产在投入使用后进行物业交易、抵押和租赁等二次交易的市场。

从房地产开发的价值流程来看，地产服务商提供的服务覆盖了整个房地产开发阶段，服务商与开发商共存共荣，已经是房地产开发价值链中不可或缺的角色，在促进房地产市场健康发展、保障房地产交易安全、节约房地产交易成本等方面都发挥着日益重要的作用。具体业务如下：

（1）在土地供应阶段，房地产中介为地方政府或土地运营机构提供政策建议、土地规划建议、经济评价、土地出让策略等顾问服务，使地方政府和土地运营机构在土地出让过程中能够计划长远并最大化发挥土地的价值；

（2）在物业开发阶段，房地产中介为房地产开发商提供市场进入战略、土地竞投策略、物业项目开发策略等顾问服务；

（3）在物业交易的二级市场，房地产中介为开发商提供营销策划、代理销售等专业服务；

（4）在物业交易的三级市场，房地产中介为机构或个人提供房屋租赁服务、二手房交易经纪服务。

公司情况简介

公司成立于1993年，始终专注从事房地产顾问策划和代理销售业务，不涉足开发业务。公司凭借稳定的管理团队、专业的员工队伍为客户提供房地产营销代理服务，在房地产业内塑造了较高的品牌知名度，得到了众多房地产开发商的认可。2005-2008年公司收入的年均复合增长率为32.5%，业务具有良好的增长性。目前公司有23家分支机构，遍及中国珠三角、长三角和环渤海区域。包括房地产营销代理、发展顾问、租售经纪的房地产综合服务能力，近3000名房地产专业人才。

公司目前的顾问策划业务主要为政府部门和房地产开发商提供土地出让咨询服务、房地产项目的开发策划服务等；销售代理业务主要为收取佣金的一般代理业务；经纪业务主要为二手房的买卖双方或房屋租赁双方提供经纪服务。

公司品牌建设已经取得一定成果，连续5年位居“房地产策划代理百强企业TOP10”前二名，并且品牌美誉度、忠诚度也位列行业第1。公司积极利用多种渠道建设行业品牌，其凭借多年积累的行业经验及专业能力，出版的一系列房地产市场专业研究的书籍，在行业内具有较强的影响力。截至2009年6月，公司已公开发行以“世联地产顾问系列丛书”为主导产品的房地产专业图书18本。

行业发展前景：

房地产市场发展展望

房地产市场是国家的支柱产业，在经历了06-07年的过热发展后，政策调控措施日渐严厉，行业发展陷入调整，2007 年下半年以来新房成交量出现了大幅下降。但随着09年为应对国际经济危机，“保增长”措施出台，各地房地产市场再度出现回暖迹象。房地产销售和开发均呈现恢复性的增长。

我们认为，本轮房地产市场调整是对行业发展过热的正常反思，在我国城市化进程不断推进、人口红利因素仍进一步释放的过程中，房地产业作为国民经济发展的重要推动力，其发展前景依然看好。

房地产市场的发展空间来自于两个方面，一是一线城市的“再城市化改造”。在经过多年经营后的一线城市如上海、深圳，虽然已经形成了规模庞大的都市系统，但随着城市发展定位的重新确立，都存在再发展、再改造的需要。如上海建设“大浦东新区”，深圳扩区，定位创新试验区等都是最显著的例子。随着城市化的深入，越来越多的一线城市会对自身发展规划重新定位，创造出新的开发需求。

二是二三线城市的“城市化跟进”。区域经济发展是国家政策的重要指导方向，随着“西部开发”、“中部崛起”等诸多国家级区域经济战略规划的实施，以及如“海西”、“北部湾”等一系列“经济新区”的获批，二三线城市的经济增长已经在赶超一线城市，而经济发展的全面提速必然带动房地产开发需求的提升，未来一段时间内，二三线城市的“城市化”进程将逐步成为房地产行业发展的主要影响因素。

房地产综合服务行业前景展望

与国外发达的房地产中介服务业相比，我国的房地产综合服务业还处于发展初期，但发展迅速。服务外包是发展到成熟期行业的必然选择，在顾问策划、代理销售等方面，很多大型房地产企业已经越来越多地选择外包，这为房地产综合服务行业提供了广阔的业务空间。

顾问策划业务

专业的顾问策划服务主要是提供投资开发决策，降低投资开发风险和试错成本，可以较好地帮助这些企业解决如下问题：进入哪些城市，投标哪些项目，项目的成本要控制在多少，项目的定位等关键问题；顾问策划业务主要受到房地产开发商的投资开发计划及土地购买计划等因素的影响。

即使是万科这样的大型房地产公司，在区域覆盖、不同地域、概念下的楼盘策划上完全自己一手包办也是不经济的。而专业的房地产服务公司覆盖面更广，经手操作的案例更丰富，团队专注度更高，就其现有的城市项目，专业的顾问策划业务可以有效地减少项目的风险。而在将来，地产项目差异化竞争会更激烈，专业有效的项目策划更是必不可少的，采纳专业的顾问策划团队必然要胜过公司自己进行策划管理。

代理业务

2008年，我国一手商品房销售额达24071亿元。由于我国房地产中介服务业起步较晚，房地产行业的专业分工程度和国外发达国家相比还有很大差距。全国由房地产中介代理销售的商品房面积仅占商品房总销售面积的47%左右，如果考虑到很多房地产开发公司自建销售公司，则这个比例更小。而国外成熟市场，如美国，大约85%的物业交易是通过中介机构完成的。

房地产综合服务业还处于发展初期的另一个特征是行业集中度极低，该行业的龙头企业，如世联地产、中原地产、易居中国等虽然可能在部分区域具有比较大的市场占有率，但整体而言全国市场占有率依然不高。全国代理销售百强企业的市场份额从05年的17.4%增长到08年的32.2%，已经是一个大的飞跃，但相比美国市场前五名占据新增住房销售50%市场的集中度来说，还有一个漫长的行业整合、淘汰的过程。而在此过程中，一批品牌价值高、业务模式先进的龙头企业将获得更大的市场空间。

经纪业务

2008年一线城市二手房成交量大幅调整，导致经纪业务下降，但是从长远来看市场空间较大。

世联地产经营优势

世联地产业务的经营模式是以客户需求为基础的。在房地产开发产业链的不同阶段，客户的服务需求各不相同，公司具有顾问策划、代理销售和经纪业务的综合服务能力，能够跟随客户需求的变化提供不同的服务。经过16年的发展，世联地产已经形成了自己特有的“咨询+实施”的经营模式，顾问策划能力已经成为房地产中介公司的核心竞争力。

公司目前已经构筑了顾问策划、代理销售和经纪业务三大产品线，形成了良性的互补和协同效应，并降低了自身的经营风险。公司多年来累计为中国99个城市的的超过1,000个房地产项目提供了高质量的房地产顾问咨询与策划服务。公司的顾问策划业务竞争优势明显；公司的代理销售业务多年来处于同行业前列，2009年1-6月代理销售业务收入较去年同期大幅上升36.99%；公司的经纪业务由子公司世联行经营，定位于“豪宅专家”，目前发展规模仍较小。

与同业比较，世联地产的优势主要体现在以下几个方面：

1、顾问策划业务的品牌、规模效应将逐步体现。一般认为房地产服务行业门槛低，没有规模效应，大公司不占优势。但我们认为这只是该行业低层次竞争阶段的暂时表现而已。随着整个房地产行业高速度、无差异的扩张期过去后，越来越多的开发商、政府部门会需要更精致的顾问策划服务，而在这一领域，世联地产已经建立起了良好的品牌和业务基础，截止09年6月，世联地产尚未完成的顾问合同233个，在业内首屈一指，即使将来其他服务商进入该领域，也难以立刻和世联长期积累的经验和模式相抗衡。

2、业务条线间协同效应显现。作为业内知名的地产顾问策划公司，世联与政府部门、业内大型地产开发商都具有长期、良好的业务合作往来。通过顾问策划先行的战略，公司同时争取到大量代理销售业务。这一策略在进入新的市场区域时显得尤为有效。公司09年上半年已完成代理销售价值330亿的房产，而签约未履行的代理面积高达2713万平方米。09年下半年公司代理销售业绩超过上半年的概率很大。

3、受益深圳特区扩容。作为从深圳本地起家的地产服务商，世联在深圳当地已经占据大约30%的市场份额，对当地购房群体有深刻认识和把握，具备相当大的区域性优势。深圳特区扩容在即，预计房地产开发也将迎来一波新浪潮，作为当地龙头的服务商，世联在其中受益的程度是可以想见的。

4、管理团队高瞻远瞩。世联地产的高管大都是公司的创始股东，与公司利益休戚相关，有充分的激励来实现个人与公司的共同收益。同时这个团队也已经历多年合作，在管理和公司战略选择上互相认同，团队紧密度较高。公司高层对行业前景充满信心，并且高瞻远瞩地看到了行业在度过低层次竞争后必然要依靠品牌价值、经验积累的规模效应等因素才能实现公司持续发展，所以一开始就定下以顾问策划为核心竞争能力的战略，同时积极建设服务管理和知识共享平台，设立人才培训中心，为公司长远发展早做打算，这些都是相当具有远见卓识的表现。另外，公司成功登陆A股市场成为上市公司，对于其提升代理、经纪业务方面的口碑方面，也具有不可估量的价值。

首先，顾问代理业务全国布局项目将完成公司以重点城市为中心并辐射周边区域市场的全国业务布局，该项目的顺利实施将稳固公司顾问策划业务行业第一的市场地位，并将进一步提升公司代理销售业务的市场地位；

第二，公司拟使用募集资金建立的支撑核心业务流程和管理流程的集成服务管理平台将有效地整合公司各类业务的管理系统，打通业务线各层级之间的壁垒，实现资源最大化利用，实现更高效专业的项目管理；

第三，公司作为人力资本密集型公司，在业务快速增长的过程中，对知识管理体系和人员的专业能力均提出了更高的要求。公司人力发展与培训中心的建立将实现整体培训体系和个人经验体系的结合，有效地缩短公司培养专业人员的时间，提高公司人员的整体专业素质以匹配公司业务的快速增长；

第四，公司将通过图书出版、营销会展、VI整合和媒体投放等形式扩大公司在房地产行业与目标客户群中的影响力，强化公司在行业中的专业品牌形象，系统化地在全国建立稳健、创新、服务中国的房地产综合服务商的形象，进一步提升公司在全国的品牌知名度、美誉度和忠诚度。

公司拟使用募集资金布局全国顾问代理业务，建立有效的管理平台和人力资源培训中心，进一步宣传和扩大品牌影响力，从而有效地提升公司核心竞争力、扩大公司在各区域的市场份额，最终实现公司的战略目标。

第二章 标的当前估值合理性分析

盈利预测

截至2009年6月30日，公司已与202家政府部门及房地产开发商签订了顾问策划合同，这些已签订尚未执行完毕的房地产顾问策划合同总计有223份。这些合同储备为公司持续盈利提供了坚实的基础；截至2009年6月30日，公司累计签约代理面积约2713.8万平方米，其中与万科、金地、复地、中信四家大型房地产开发商签约代理面积约676万平方米。2009年预计进入销售阶段的签约代理面积约875.8万平方米。随着房地产市场有序复苏，政府采取激进的行政手段干预市场的可能性不是非常大，这将为房地产开发商和服务商提供良好的经营空间。

07年08年公司的毛利率分别为44.7%和40.0%，我们预计09年到11年公司的毛利率至少将稳定在41%-42%；

07年08年公司的三项费用率分别为16.0%和12.2%，由于公司在未来三年内有比较大的扩张计划，我们预计09年到11年公司的三项费用率将在13%-14%左右；

07年08年公司的销售净利率分别为15.4%和13.0%，我们预计09年到11年公司的销售净利率将在14%-15%左右；

估值

目前A股尚没有房地产顾问公司上市交易。目前国内同行业有3家分别在香港主板和美国纽约交易所上市。具有可比估值的是易居中国，08年EPS为0.48，静态市盈率在40倍以上，但易居中国在代理销售业务方面采用的是交保证金获得差价分成的方式，盈利能力和风险相比世联地产更高。另外，目前中小板市盈率在35倍以上，市场整体估值水平对世联地产未来估值也会造成一定影响。另外从风险角度看，公司所处的房地产行业正处在不确定的发展过程中，投资者对其风险有一定安全空间要求。

根据公司业绩快报计算，公司09年的业绩为1.47-1.65元之间，用30倍市盈率计算，09年合适股价为45元，假如业绩年增长率为30%，2010年股价为58.5元，当前股价存在安全边际。

第三章 标的风险所在及防范措施

世联地产真正有价值的地方在于为地产商提供多方位的服务，包括规划、营销、销售方案等等，而现在的主营收入方面主要是为地产商的分销代理业务，所以未来其他业务的业绩支持是可期的，但是如果总是局限在这个方面，那这个企业的价值大打折扣，或者说根本没有什么价值。所以说很多机构对这个一定会看的很明白的，从这个角度上讲，该企业只要是将行业内的业务多元化发展，投资是没有风险的，在当前价格买入该企业的价格是否合适是个仁者见仁智者见智的问题，关键在于企业的业绩增长能否支持该股的股价问题，所以这个事情需要交给时间去解决，我们要做的就是跟踪和决断。

7.房地产投资发展部计划 篇七

一、发展房地产投资信托的意义

(一) 增加投资渠道

随着经济的发展和收入水平的提高, 人们已经具有从传统的银行储蓄转向其他投资理财方式的意识, 但是投资渠道狭窄, 市场缺乏大量安全的投资产品。目前我国证券市场上可交易品种只有大约20%为债券类低风险产品, 80%左右为风险较高的股权类产品。房地产投资具有所需资金量大、周期长等特性。对于大多数中小投资者来说, 他们持有的资金还不足以使他们有能力投资房地产行业, 即使有能力投资, 也只是投资某一项目, 风险性较高, 不能通过多样化的投资组合降低投资风险。房地产投资信托通过发行受益凭证向公众募集资金, 由专业的房地产基金管理公司通过持有多个房地产项目形成投资组合, 与其他风险较高的资产相比具有市场价格波动小、投资风险分散和较高收益等投资特性, 特别适合中小投资者投资, 为众多中小投资者提供更多的投资渠道, 有参与房地产投资的机会, 分享房地产投资带来的较高收益。

(二) 优化证券市场结构

目前我国证券市场的产品结构以高风险产品为主, 低风险产品品种单一且市场份额小。证券市场合理发展的重点就是调整产品结构, 增加低风险产品的市场份额, 使其达到合理状态。

由房地产投资信托的特点决定, 发展房地产投资信托可增加低风险投资市场产品种类, 优化证券市场结构。从流动性看, 房地产投资信托一般不开发新物业, 而是通过管理和出租已采购开发物业从中取得租金收入, 进而获取收益有效地避免了资金占用的风险;像其他股票一样, 房地产投资信托的股票可在证券交易所进行交易, 其流动性仅次于现金。从风险看, 房地产投资信托募集大众资金从事多样化的投资, 其投资项目包括写字楼、公寓、酒店等, 还包括医院、养老院这类公益性质房地产。在各项投资项目中, 房地产投资信托会针对项目的特性采取不同的管理模式, 通过不同种类、区位、经营方式等投资组合降低风险。

(三) 分散银行信贷风险, 为房地产企业增加融资渠道

我国房地产市场融资渠道狭窄, 商业银行基本参与了房地产开发的全过程。房地产信贷对银行的风险状况产生重要影响。防控房地产信贷风险是商业银行高度关注的问题。房地产市场单一的融资渠道不仅增加了银行贷款结构风险, 降低银行抗风险能力, 还妨碍了房地产企业资本运作, 特别是当面临银根紧缩的金融调控背景下, 房地产企业迫切需要走出融资渠道单一的困境。房地产投资信托是以信托制度原理为基础发展起来的进行房地产资金融通的投融资方式, 是以代理他人财产的方式为房地产业的发展聚集社会闲散资金, 实现短期资金长期化, 然后通过专业化的运作为投资者赚取最大收益的财产管理过程。发展房地产投资信托可以拓展房地产市场的融资渠道, 改变传统的信贷模式。

二、房地产投资信托在我国的发展模式选择

国际上房地产投资信托的模式主要有公司型和契约型两种主要模式。美国、日本、韩国等国家及我国台湾地区多采用公司型, 新加坡及我国香港地区的房地产投资信托多采用契约型。这两种模式各有利弊。

目前我国资本市场还不够完善, 在房地产投资信托方面的法律法规还不健全, 无论是资本市场的完善程度还是法律法规的健全程度都远不及美国, 所以在采用的模式和运作方面能够借鉴的比较少。亚洲各国及我国大陆地区的外部经济环境比较类似, 在房地产投资信托方面可以借鉴香港地区和新加坡, 通过立法推动房地产投资信托的发展, 当其达到一定的程度后再借鉴美国模式, 逐步放开市场。

随着经济的发展, 社会对发展房地产投资信托的呼声不断, 因此银监会和证监会分别提出了关于发展房地产投资信托的方案。银监会制定的是债权类的房地产投资信托方案, 证监会提出的是股权类的房地产投资信托方案。

(一) 银监会的房地产投资信托方案

银监会起草的《信托公司房地产投资信托计划试点管理办法 (草案) 》对运作方式、收益分配、负债率等都做了明确的规定。在运作方式上采用封闭式, 经核准的信托总额在信托合同期内不允许变更, 信托单位允许交易, 但信托单位持有人不得申请赎回;在投资范围上可投资成熟的具有稳定、能够预见现金流的商业用房、办公用房、住宅用房、工业用房等;在投资对象中含有80%以上能产生可预见现金流的房地产项目, 房地产项目产生的租金收入、处置收益等不低于该房地产投资信托总收入的75%, 购买房地产项目的持有期限不能少于3年;在收益分配方面, 每年以现金的方式至少分配一次, 分配比例不得低于信托计划净收益的90%;负债率方面不得超过信托财产净值的20%。

银监会房地产投资信托方案偏向债券化, 委托方是房地产企业, 受托方是信托公司。其主要发行模式以“受益券”的形式进行。基本运作模式是企业作为委托人将其持有的房地产物业委托给具备受益券发行资格的信托公司进行管理和处置, 并获得全部信托受益权, 随后委托人将其持有的优先级受益权通过由受托人发行房地产信托受益券的方式向银行间债券市场的投资人转让。银监会的房地产投资信托的收益主要来源于处分房地产物业和房地产物业租金收入, 受托人根据信托合同的约定对受益人进行信托收益分配。

银监会的房地产投资信托方案将资产所有权与收益权分离, 发行人拥有物业的控制权, 将收益权转让给信托单位持有人。直接以信托资产的名义来发行房地产投资信托受益券, 这种方式一方面避免双重征税的税收问题, 另一方面也体现了风险可控原则。采用封闭式运作模式, 保证了资金的稳定性, 并且在经营范围上也有强制规定, 禁止进行开发性物业投资或者限制其他投资比例, 不超过总资产的20%。资金投向的主体是有稳定现金流的和有保障的商业物业。这样既可以保证投资者收益的稳定, 也可以在房地产市场不景气时分散投资风险。

(二) 证监会的房地产投资信托方案

证监会的房地产投资信托方案采取的是国际上较流行的模式。将房地产投资信托基金做成公募基金的形式, 有助于完善我国资本市场, 解决大型房地产企业的融资难、渠道窄的问题, 对我国资本市场产生深远的影响。证监会方案的大致方向是以股权类产品的方式组建房地产投资信托基金, 将物业的所有权转到房地产投资信托基金名下并且分割出让, 投资者也是通过持有房地产投资信托股份的方式间接拥有物业所有权, 房地产投资信托基金在交易所公开交易, 机构投资者和广大个人投资者都可投资。房地产物业的业主可以将商业物业过户给基金公司, 获取现金或者基金份额, 基金公司再以其物业及其租金收益权发起设立基金并在证券市场交易流通。

(三) 两种方案的比较与模式建议

将目前市场上这两种方案进行比较, 银监会的方案在我国目前阶段具有很大的可行性, 受益券只在银行间流通交易, 不涉及税收和法律等问题。但是由于流通渠道窄, 所募集到的资金有限, 不能大规模上市交易。债权类的房地产投资信托没有退出机制, 本身的投资和融资也不能实现循环, 因此具有一定的局限性。

而证监会的方案推行的难度则会很大, 面临双重税收和法律不完善等问题, 根据我国《公司法》的规定, 基金公司必需向国家缴纳25%的企业所得税, 然后在收益分配的时候还要向股东征收个人所得税, 降低了投资者收益率。另外在将物业过户的时候涉及资产评估、变更登记等事宜, 其中的每一个环节都涉及操作问题, 存在风险, 在过户时候涉及高额资产转让所得税, 使得很多投资者不愿意将其旗下资产出售给基金公司, 因此阻碍了房地产投资信托的进一步发展。当房价快速上涨时, 如果存量房租售比较高, 租金反而是下降或者持平的, 将房屋过户给房地产信托公司收取租金, 投资回报率低, 在扣除管理等费用, 实际回报率与银行存款利率差不多。但是证监会的方案也具有其独特的优势, 采用的是国际上比较流行的模式, 能与国际接轨, 还能够使个人和投资者都参与到房地产业的投资, 并且这种模式采用的是公募发行, 运行过程中监管力度大, 能够形成透明规范机制。

结合当前国情, 建议在现阶段采用以银监会方案为主、证监会方案为辅的模式推行房地产投资信托。在运行过程中加强监管力度, 控制经营风险, 积极制定与房地产投资信托相关的法律文件, 借鉴新加坡和中国香港地区, 立法推行, 指导市场, 待市场较为完善, 法律体系较为健全时, 从银监会的方案为主转型到证监会的方案为主, 给予税收优惠, 避免双重税收的负担, 扩大房地产投资信托的经营范围, 采用公募方式发行上市流通, 运作透明规范, 与国际接轨。

三、结论

综合以上分析, 房地产投资信托是房地产企业融资的新渠道, 也是一种不动产投资工具, 可以为房地产企业增加融资渠道, 为投资者增加投资渠道, 对于房地产业乃至整个国民经济都具有积极的意义。尽管我国房地产投资信托的发展还存在法律法规不健全、缺少对房地产投资信托的税收优惠政策等障碍, 但利用房地产投资信托为房地产企业拓宽融资渠道以及以基金方式投资房地产不失为一种值得尝试的方式, 是房地产金融发展的趋势。

参考文献

[1]王姝.我国房地产投资信托基金发展模式研究[D].对外经济贸易大学, 2010.

[2]阚凯.我国房地产投资信托基金的理论与运行机制研究[D].南开大学, 2011.

8.房地产投资发展部计划 篇八

通过利用投资乘数法和生产（投资）诱发系数对房地产投资与经济增长及产业发展的关系分析，可以得出以下结论。

（一）房地产投资与经济增长之间的关系

1.房地产投资对经济增长的初始效应远远高于其他行业，对经济增长的贡献度也较高。

2.房地产部门增加投资所带动的产业内部收入增加较小，其产业收益的增加具有滞后性与分散性的特点，故房地产投资对经济增长的直接效应较小。

3.房地产投资对经济增长的间接效应大于其初始效应和直接效应的总和，所以房地产投资对经济增长的间接效应较大。

4.房地产投资占固定资产投资比例过大会在一定程度上降低对经济增长的贡献。因此，要在固定资产总量平衡的前提下，调节好房地产投资占固定资产投资的比例。

（二）房地产投资与产业发展之间的关系

1.从前向关联产业来看，房地产投资与租赁和商务服务业、金融业、文化、体育和娱乐业、住宿和餐饮业，居民服务和其他服务业，房地产业，邮政业，金属制品业，石油加工、炼焦及核燃料加工业，仪器仪表及文化办公用机械制造业，信息传输、计算机服务和软件业，电气机械及器材制造业，综合技术服务业，造纸印刷及文教体育用品制造业等14个产业关联程度较高。

2.从后向关联产业来看，房地产投资与居民服务和其他服务业、金融业、批发和零售业、信息传输、计算机服务和软件业、文化、体育和娱乐业、住宿和餐饮业、租赁和商务服务业、邮政业、综合技术服务业、房地产业、纺织服装鞋帽皮革羽绒及其制品业、工艺品及其他制造业和教育等13个行业关联度较大。

3.房地产投资对关联部门的投资和产出拉动作用非常明显。即房地产业的需求项目（如投资、消费）每增加一个单位的投资（社会需求）时，带动相关行业相应增加的生产额均超过1。

4.房地产投资对第二产业的部分，如金属冶炼及压延加工业、行业、通用、专用设备制造业等诱发程度高，房地产投资对这几个行业的产出存在放大效应。

启示与建议

通过对房地产投资与经济增长和产业发展的相关性分析，可以看出，房地产投资是推动房地产发展的基础性因素，与经济增长和产业发展密切相关，保持房地产投资的稳定增长，对保持国民经济平稳发展和其他产业协调发展有很大作用。但是，同时需要指出的是，房地产投资对经济增长的贡献和其他产业的促进并非都是正向的。从对经济增长的贡献角度看，房地产投资占固定资产投资的比例过大则会在一定程度上降低这种贡献；从对产业发展的带动作用看，如果房地产业过快发展，容易导致其他行业出现产能过剩或过热增长，为国民经济带来不稳定因素。因此，通过调节房地产投资领域与规模，使房地产投资保持在一个较为稳定的水平，是进一步转变经济增长方式，通过调节投资来稳定经济发展的有效措施。

第一，通过改善房地产投资传导机制促进经济增长方式转变。进入新世纪后，面对世界能源的有限性，我国经济增长的动力模式开始发生变化，即从以固定资产投资和出口拉动为主的经济增长，逐步向消费驱动型增长迈进。这种趋势预示着，中国经济中长期增长动力将继续由投资和出口拉动型逐步转向消费拉动型增长。在这一条件下，房地产投资传导机制也面临发展变化。而当前，我国房地产投资主要流向商品房领域，商品房价格高又使得居民购房负担逐步加重。在这一情形下，许多居民消费被抑制，不利于我国实现以投资带动经济增长的新转型。因此，未来一段时间，在我国经济增长方式转型的大背景下，房地产投资应改变过去通过投资于商品房带动经济增长的投资驱动方式，而应通过投资于社会保障性住房（经济适用房、限价房和廉租房）来释放居民消费潜力，以此来扩大居民消费。

第二，通过调节房地产投资规模平抑经济增长波动。根据我们的研究，房地产投资能够导致经济波动，过度的或者被压抑的房地产投资都能够引起经济的剧烈波动。而且，由于房地产投资涉及行业部门众多，且行业关联性强，按投资乘数原理其作用将会被放大数倍，在短期内影响经济正常运行，使经济增长在短期内产生巨幅波动。其中，由房地产泡沫引起的经济波动给经济带来的破坏是非常严重的，不但在经济总量上，而且在产业结构上都会导致大的衰退。在这一情势下，应当通过调控房地产投资规模平抑经济增长波动与行业过热。这包括三个方面的内容：一是要确立通过调节房地产投资规模平抑经济波动和行业过热的调控思路。二是逐步探索和分析房地产投资规模对经济波动和产业过热影响的传导路径，通过模型分析传导过程中各种因素的影响大小及调控方式。三是国家应当建立通过调节房地产投资规模平抑经济波动及行业过热的长效机制。要在改革与完善现行房地产行业投资统计体制的前提下，测度房地产投资对经济波动及行业过热的诱发程度，做到提前预警，提前调节。

第三，通过完善房地产投资统计指标体系更准确地反应宏观经济走势。首先，在房地产投资统计中，反映企业经营状况的指标较少。目前，在日常房地产统计工作中，计划总投资、本年完成投资、商品房建设投资、土地开发投资等投资指标涉及较多，房地产企业经营状况的统计指标如收入、利润、税收等经营指标涉及的较少。这不利于把握我国房地产企业的经营发展情况。其次，尚没有反映二、三级房地产市场的统计指标。在目前的统计体系中，还残留着计划经济时期的烙印，与市场经济条件下经济成分和经济结构日趋复杂、投资主体和利益主体日益多元化的实际不符合，特别是对二、三级市场中的房地产投资行为统计不够，这也是目前房地产投资统计指标体系中缺少的内容。最后，某些指标被明显低估，统计体系有待进一步完善。例如，现在随着经济增长和房地产业的快速升温，土地价值被不断抬高，其资产效应日益明显等，这些目前都没有通过统计指标反映出来。