星巴克选址及商圈分析

星巴克选址及商圈分析（精选2篇）

1.星巴克选址及商圈分析 篇一

百货商店选址调查与商圈分析

有关人口数和家庭人口之组成，可参考选址地域街道办事处和派出所存档的户藉人口数和人口普查资料。所需调查的项目包括：

1．常住人口数

2．家庭及构成3．人口密度

4．教育程度

5．从事行业

6．自然增加率

7．社会增加率

8．家庭人均收人

9．白天流动人口数

10．年龄构成

1１．家庭年支出及支出结构

现就一些主要项目分述如下：

1．家庭人口及收入水平

家庭状况是影响消费需求的基本因素。家庭特点包括：人口、家庭成员年龄、收人状况等。如每户家庭的平均收入和家庭收人的分配，会明显地影响未来商店的销售。如所在地区家庭平均收入的提高，则会增加家庭对选购商品数量、质量和档次的要求。家庭的大小也会对未来的商店销售产生较大影响。比如一个两口之家的年青人组成的家庭，购物追求时尚化、个性化、少量化；而一个三口之家的家庭(有一个独生子女)，则其消费需求几乎是以孩子为核心来进行。家庭成员的年龄也会对商品具有不同需求。比如，老龄化的家庭其购物倾向为购买保健品、健身用品、营养食品等；而有儿童的家庭则重点投资于儿童食品、玩具等。

2．人口密度

一个地区的人口密度，可以用每平方公里的人数或户数来确定。一个地区人口密度越高，则选址商店的规模可相应扩大。

要计算一个地区的白天人口，即户藉中除去幼儿的人口数加上该地区上班、上学的人口数，减去到外地上班、上学的人口数。部分随机流入的客流人数不在考察数之内。

白天人口密度高的地区多为办公区、学校文化区等地。对白天人口多的地区，应分析其

消费需求的特性进行经营。比如采取延长下班时间、增加便民项目等以适应需要。

人口密度高的地区，到商业设施之间的距离近，可增加购物频率。而人口密度低的地区吸引力低，且顾客光临的次数也少。

3．客流量

一般在评估地理条件时，应认真测定经过该地点行人的流量，这也就是未来商店的客流量。人流量的大小同该地上下车人数有较大关系。上下车客人数的调查重点为：

各站上下车乘客人数历年来的变化。

上下车乘客人数愈多的地方愈有利。

上下车乘客人数若减少，又无新的交通工具替代的情况下，商圈人口也会减少。

根据车站出入的顾客年龄结构，可了解不同年龄顾客的需求。一般而言，调查人口集聚区域是企业选择立地的重点。如：

·居住人口集聚区。如新建小区、居民居住集中区等。

·日常上班的场所、学校、医院等，乃白天人口集结之场所，也就是人口聚集地区。

火车站、汽车站、地铁站等是人们利用交通工具的集结点，也是人口聚集之处。

体育场、旅游观光地及沿途路线也是人们集聚活动的场所。

4．购买力

商圈内家庭和人口的消费水平是由其收入水平决定的，因此，商圈人口收入水平对地理条件有决定性的影响。家庭人均收入可通过入户抽样调查获取。比如北京西郊某商厦在立地之初，就对周围商圈一至二公里半径的居民按照分群随机抽样的方法，抽取出家庭样本2000个。经过汇总分析，这2000户居民中，人均收入在月千元左右的约占50％，500—1000元的占 20％，1000—1500元的占20％，人均月收入500元以下的10％；人均月收入2000元以上的约占10％。由此说明，该地区居民大都系工薪族家庭，属于中等收入水平。

企业在选择立地时，应以处于青年和中年层顾客，社会经济地位较高，可支配收入较多者居住区域作为优先选址为佳。 商圈分析的内容和步骤 一.商圈形态

商圈形态的了解是进行商圈分析的基础，一般而言，商圈形态可分为以下几种：

——商业区。商业行业的集中区，其特色为商圈大，流动人口多、热闹、各种商店林立。其消费习性为快速、流行、娱乐、冲动购买及消费金额比较高等。

——住宅区。该区户数多，至少须有1000户以上。住宅区的消费习性为消费者群稳定，便利性、亲切感、家庭用品购买率高等。

——文教区。该区附近有大、中、小学校等。文教区的消费习性为消费群以学生居多、消费金额普遍不高、休闲食品、文教用品购买率高等。

——办公区。该区为办公大楼林立。办公区的消费习性为便利性、外食人口多、消费水准较高等。

——混合区。住商混合、住教混合。混合区具备单一商圈形态的消费特色，属多元化的消费习性。

二.商圈的确定

对现有商店商圈的大小、形状和特征可以较为精确地确定。在国外，一般用信用证和支票购物，可由此查知顾客的地址、购物频率、购物数量等情况，国内可以通过售后服务登记、顾客意向征询、赠券等形式搜集有关顾客居住地点的资料，进而划定商圈。

但是对于一家尚未设立的连锁店铺而言，由于缺乏商圈统计的基本资料，当然更谈不上顾客的支持程度了。因此在从事商圈设定的考虑时，可以针对设店地区居民的生活形态及具有关连性的因素为出发点，并配合每天人口的流动情形，深入探讨该地区人口集中的原因，以及其流动的范围，以此作为基本资料来从事商圈的设定。

尤其是一家大规模的连锁经营企业，其商围的设定并不像一般小型商店是徒步商圈，可能顾客会利用各种交通工具前来，因此其商圈乃属于特性商圈，所以对于设店地区内工作、学习的人的流动性、购物者的流动性、城市规划、人口分布、公路建设、公共交通等均要加以观察，并配合各有关的调查资料，运用趋势分析以进行商圈设定。

三．商圈分析的内容与步骤

商圈分析的内容主要由以下部分组成：

(1)人口规模及特征：人口总量和密度；年龄分布；平均教育水平；拥有住房的居民百分比；总的可支配收入秾格昵戈弄;人均可支配收入；职业分布；人口变化趋势，以及到城市购买商品的邻近农村地区顾客数量和收入水平。

(2)劳动力保障：管理层的学历、工资水平；管理培训人员的学历、工资水平；普通员工的学历与工资水平。

(3)供货来源：运输成本；运输与供货时间；制造商和批发商数目；可获得性与可靠性。

(4)促销：媒体的可获得性与传达频率；成本与经费情况。

(5)经济情况：主导产业；多角化程度；项目增长；免除经济和季节性波动的自由度。

(6)竞争情况：现有竞争者的商业形式、位置、数量、规模、营业额、营业方针、经营

风格、经营商品、服务对象；所有竞争者的优势与弱点分析；竞争的短期与长期变动；饱和程度。

(7)商店区位的可获得性：区位的类型与数目；交通运输便利情况、车站的性质、交通联结状况、搬运状况、上下车旅客的数量和质量；自建与租借店铺的机会大小；城市规划；规定开店的主要区域以及哪些区域应避免开店；成本。

(8)法规：税收；执照；营业限制；最低工资法；规划限制o

(9)其它：租金；投资的最高金额；必要的停车条件等

下面对上述内容作一具体分析。

先看人口特征分析。关于商因内的人口规模、家庭数目、收入分配、教育水平和年龄分布等情况可从政府的人口普查、购买力调查、统计等资料中获知。可从商业或消费统计公告中查到特定商品的零售额、有效购买收入、总的零售额等资料。

再看竞争分析。在作商圈内竞争分析时必须考虑下列因素：现有商店的数量，现有商店的规模分布，新店开张率，所有商店的优势与弱点，短期和长期变动以及饱和情况等。任何一个商圈都可能会处于商店过少、过多和饱和的情况。商店过少的商圈内只有很少的商店提供满足商圈内消费者需求的特定产品与服务；商店过多的商圈，有太多的商店销售特定的产品与服务，以致每家商店都得不到相应的投资回报；一个饱和的商圈商店数目恰好满足商圈内人口对特定产品与服务的需要。饱和指数表明一个商圈所能支持的商店不可能超过一个固定数量，饱和指数可由公式求得。

IRS＝C×RE／RF

式中 IRS——商业圈的零售饱和指数；

C——商业圈内的潜在顾客数目；

RE——商圈内消费者人均零售支出；

RF——商圈内商店的营业面积。

假设在商国内有10万个家庭，每周在食品中支出25元人民币，共有15个店铺在商国内，共有144000平方米销售面积。则该商圈的饱和指数为…

IRS＝100000×25／144000＝￥17．36

这一数字越大，则意味着该商圈内的饱和度越低；该数字越小，则意味着该商圈内的饱和度越高。在不同的高圈中，应选择零售饱和指数较高的商圈开店。

第三是对商圈内经济状况的分析。如果商圈内经济很好，居民收入稳定增长，则零售市场也会增长；如果商圈内产业多角化，则零售市场一般不会因对某产品市场需求的波动而发

生相应波动；如果商圈内居民多从事同一行业，则该行业波动会对居民购买力产生相应影响，商店营业额也会相应受影响，因此要选择行业多样化的商圈开业。

商圈分析的步骤一般可分为以下几步：

第一步是确定资料来源，包括销售记录分析、信用证交易分析、邮政编码分析、调查等。

第二步是确定调查的内容，包括购物频率、平均购买数量、顾客集中程度。

第三步是对商业圈的三个组成部分进行确定。

第四步是确定商困内居民人口特征的资料来源。

第五步是根据上述分析，确定是否在商圈内营业。

最后要确定商店的区域、地点和业态等。

2.星巴克选址及商圈分析 篇二

商圈调查的基本内容

“商圈”是流通企业吸引顾客的市场空间和地理区域。商圈的大小，取决于企业的经营力、消费者购买行为、及外部基础环境。以下是商圈调查基本内容要目： 企业的经营环境：行业的市场环境、行业的发展趋势

企业内部因素：业种和业态，企业规模，品牌信誉，经营水平

针对不同行业、不同业态、不同目标市场定位的企业进行研究，必须根据其现有规模、可实现的扩张趋势、品牌影响与经营力等多方实际，进行调研设计，这样才能保证调研结果的有效性。

外部基础环境：人口环境，基础设施环境，社会经济环境，市场竞争环境 “商圈人口环境”包括人口密度，人口区域分布，人口结构，人口质量

“社区经济环境”包括产业发展政策，街区建设规划，工商财政与税务政策 “基础设施环境”包括商圈内基础建筑设施，居民住宅状况，交通状况，社区分类档次

“市场竞争环境”包括市场空间与市场份额，商圈饱和度，商品供应链，竞争对手状况

消费行为习惯：购物场所选择，优先购物场所，购物频率，单次消费金额，分类消费金额，交通工具

消费者购买行为调查，旨在透视消费者及其生活方式，把握关键的竞争优势，研究区域内市场总量和消费需求趋势，确定应该并可以属于本企业的市场份额。商圈分析

不同业态、不同目标市场，以及不同产品、不同扩张方式的零售、服务业投资者，对商圈分析的角度会明显不同。通常由于投资决策人的不同风格也会对商圈分析行为带来重大影响。

根据研究项目的侧重点不同，综合运用以下多种方法对商圈类型进行划分 按企业对消费者吸引力的空间层次划分:核心商圈,次级商圈,边缘商圈

按消费人口的居住稳定性或流动性划分:常住人口商圈,工作人口与在校学生商圈,流动者商圈 按消费者群体使用的购物交通工具划分:步行者商圈,非机动车商圈,机动车商圈 还可以按企业经营方式和商品类别划分:零售商圈,批发商圈,A类商品商圈,B类商品商圈...“&C.商圈测定模型”：从项目所在城市实际、所在地段实际和目标场地的特殊性出发，对商圈进行测定

成功的国内商业、服务业公司和跨国零售巨头对商圈的测定，从不千篇一律，墨守成规，而是努力掌握项目周边环境的真相，寻求符合“市情”、“民情”的项目场地。北方纵横依据数年实践，潜心研究了众多成功企业的商圈测定思想与商定实践，同时借鉴部分常用测定法则或测定模型（如零售引力法则，顾客吸引力赫夫法则，康帕斯商圈模型，日本通户省商圈模型），创造性地提出了具有自主知识产权的“B&C.商圈测定模型”,并开始在客户服务实践中运用。综合比较基础上的商圈研究

大多投资人会通过对投资区域的繁华程度、基础设施、交通状况、客流量或人口密度，以及同业竞争环境的调查研究，依据经验模型，做出是否选择某地投资、如何投资的决策。有些投资人会邀请专业顾问，以专业方法对初步选中的区域做商圈分析，以确定区域投资方案。那么，这里所说的“投资区域”是如何确定的呢？

第一种方式：先划定区域，然后考察这个区域中的商业环境和人口环境。即：不做广泛比较，只对已经“看好”的某一个或某几个区域进行局部研究。相关多的企业就是这样做出选址决策的。更有个别的“商圈调研”活动，甚至仅为负责人指定的投资区域做“领导决策英明”的“论证”。

第二种方式：“综合分析基础上的商圈选择”方式。强调对整座城市的商业环境和人口布局做详细调研，而后在综合分析、比较基础上，确定最适当的投资区域，进而对目标区域进行更加深入的研究。

我们可以举出不少例子说明投资人不采用“综合分析基础上的商圈选择”也可以取得成功。但不可否认的是：用这种方法选择投资区域后失败的案例，比“综合比较基础上的商圈选择”者多得不计其数！国际著名的零售商业巨头无一不是在综合比较基础上确定投资区域的典范。他们成功了，他们成功得的令大批曾经占尽优势的国内商业精英失色！

北方纵横在深入研究国际零售商业公司成功的商圈选择经验基础上，倡导零售商业投资人在“广泛的综合比较基础上进行商圈选择”，并且为投资人提供可以方便进行“综合比较”的数据支持。希望这种服务能帮助零售商业投资者少走些弯路，成功选择投资区域，并对选定区域进行科学分析，努力使这个区域创造更大投资回报。

街区购买力分类研究 依据大量一手调查获取的人口数据[常住人口/外来人口/工作人口/在校学生和其他流动人口等]、消费行为数据和社区居住环境数据，综合利用社会阶层指标、社区环境指标和消费行为指标，对千差万别的城市居民区进行基础划分，为零售、服务、地产、金融企业的市场进入、区域开发和成功制定市场细分战略提供数据支持。

城市社区购买力分类 街道/乡镇购买力分类 不同区域的消费群体分类

“街区购买力分类研究”和“商圈分类研究”项目，在将众多城市街道/社区划分为“高消费力”、“中高消费力”、“中消费力”、“中低消费力”和“低消费力”等五类居民区的基础上，进一行细分为众多购买力水平,或众多基本类别的微型区域。分类报告可以为企业决策者提供有关市场细分的精确数据和市场潜力分析。

城市社区或街区是现代商业市场的基本单元，是组成商业市场“机体”的多种类“细胞”。人以群分。生活在各自社区的消费者们有着相互接近的消费习性和购买力水平。而各个社区之间的差异，又造就了千差万别的社区类型。在商圈辐射区域日趋缩小的情况下，深入分析社区消费人口和社区购买力类型，对于成功调整市场营销策略有着越来越重要的作用。

经过几年调研，北方纵横创建了“中国街区购买力分类系统”。这个“系统”建立在对城市社区消费人口的数据分析和GIS(地理信息系统)空间数据开发相结合的基础之上，开拓了包括数据报告、文字分析、地理信息和图片在内的完整信息系统。这个系统可以为零售业投资选址(商圈选择)提供数据支持；也可以对现有零售终端进行评估。

这个系统可以回答类似以下一些问题：? 在中国一二级城市中，哪里是你的目标用户最多的街区？或者说，想花钱买你产品的人在哪里？ 例如：

哪些街区是“奢华之区”、“富人之区”、“小康之区”、“贫困老区”、“时尚新区”或者“公房社区”？

哪些街区是“超高购买力街区”、“高购买力街区”、“中购买力街区”、“低购买力街区”“超低购买力街区”？

哪些地方是土著人口、外来人口或劳工群体集中的居住区? 哪些地区是外国人（美国人？欧洲人？韩国人？日本人？„„）或港澳台人员的集中居住区? 哪里时尚青年多？哪里成熟的中年人口多？哪里的老者、小孩子比例大？ 发达的大商人、小商人、公务员、学者、自由职业者，以及适合大众化产品销售的高密度工人生活区，在整座城市中是如何分布的？ 他们居住的密度与数量如何？

这些街区的人口质量与人口数量对购买力有哪些影响？ 众多的连锁商业网点,服务类网点成功了。从外部环境看，他们成功要素是什么？ 在各大城市中，哪里还有这些可以成功的环境要素？ 竞争对手的经营业绩优于你或不如你的外部原因是什么？能否通过对不同外部环境的分析比较，找到你的优势，赢得更大的市场份额？ „„„„„„„„

通常的商业选址，往往先划定区域，然后考察这个区域中的商业环境和人口环境；而“综合分析基础上的商圈选择”方法，则强调先对整座城市的商业环境和人口布局做详细调研，而后在综合分析、比较基础上，确定投资区域，进而对这个区域进行更加深入的研究。“中国街区购买力分类系统”可以同时为这两种选址方法提供数据支持。对于已经完成投资布局，或者已经建立了众多销售终端的商业企业，更可以使用这个系统，对现有商店（或服务网点）进行评估。

址调查与商圈研究成果的输出格式 数据报告+GIS地理信息+文字分析

-详尽的分城市、分区县、分街区、分经营机构与消费者居住点的分类数据报告多层面、多角度街区类型分析

-全部数据具备空间特征，各类数据可用GIS(地理信息系统)直观显示

大卖场(hypermarket)选址调研

成功的国内商业和跨国零售巨头对大卖场商圈的测定，从不千篇一律，墨守成规，而是努力掌握项目周边环境的真相，寻求符合“国情”、“市情”、“民情”的项目场地。北方纵横依据数年实践，潜心研究了众多成功企业的商圈测定思想与测定实践，同时借鉴部分常用测定法则或测定模型，创造性地提出了“B&C.商圈测定模型”,并开始在客户服务实践中运用。中国大陆成功大卖场的主要类型：

一、社区大卖场

在中国大陆，社区大卖场的数量相对最多。这类大卖场的周边人口密度较大，销售额有保障，适于卖场生存。在汽车还没有成为中国人的主要交通工具，居民住宅空间还不够宽敞，家用冰箱还不够大的时期，社区型大卖场店是适合中国国情的。但是，由于社区店的辐射区域较小，停车位不充足，供应商送货不够方便，社区大卖场的潜力不一定很大。

二、新区大卖场

新区大卖场在我国正呈现较快发展趋势。新区大卖场的确定，关健在于：第一，明确新区规划，对区域的发展有一个正确的判断和把握；第二，品牌的聚客效应。成功品牌不仅可以吸引顾客，也可以带动新区的商铺投资和商业地产开发，使新区房产价格上扬，商铺变成抢手货。这两点缺一不可。

三、富人区大卖场

中国大陆的富人区大卖场数量不多。富人住宅区的人口密度低，建在富人区的大卖场来客较少；居民（特别是高收入居民）在日用消费品方面的支出是有大体确定比例的，销售额通常不会很大；富人区大卖场的辐射区域比较小，发展潜力很有限。但是，富人区大卖场顾客的“单次购买金额”很高，如果与普通住宅区相临，或公共交通便利，也会有较大发展空间。

四、商业中心大卖场

商业中心适合做大卖场的场地极少，这类大卖场在大陆数量很有限。房产租金高、交通不便、停车位严重不足、供应商送货障碍，使得这些卖场的经济效益大多不理想。但因这些地区的居民人口密度大，流动人口多，企业还是可以继续生存下去的。

五、Shopping Mall 大卖场

Shopping Mall大卖场的最大好处是可以借助其他业态吸引顾客，延长顾客在卖场的逗留时间。但由于场地租金高，收货不方便，加之Shopping Mall不适合顾客大量采购生鲜和日用杂品，Shopping Mall 大卖场的发展缓慢。

六、交通枢纽大卖场