固定资产评估报告

2024-07-27

固定资产评估报告（10篇）

1.固定资产评估报告篇一

房地产资产评估报告-资产评估报告

福建中兴资产评估有限公司接受江苏霞客环保色纺股份有限公司的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对福州永升房地产开发有限公司申报待评估的资产、负债及所有者权益进行了评估工作。本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产和负债实施了实地查勘、市场调查与询证，对委估资产和负债在二○○五年五月三十一日所表现的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下：

一.委托方及资产占有方简介

1.委托方：江苏霞客环保色纺股份有限公司

2.资产占有方：福州永升房地产开发有限公司

3.福州永升房地产开发有限公司概况：福州永升房地产开发有限公司于在福州市工商行政管理局登记成立，注册号为3501001003841;公司住所：福州市台江区五一中路88号平安大厦21A;

法定代表人：林中;注册资本：人民币壹仟万元整;企业类型：有限责任公司;经营范围：房地产综合开发、商品房销售和出租。

二.评估目的

本次资产评估目的是为福州永升房地产开发有限公司股权转让提供作价参考。

三.评估范围和对象

本次评估的范围根据委托方的委托，评估福州永升房地产开发有限公司申报的资产、负债和所有者权益。本次委托评估的资产调整后账面值为66，125，412.16元，负债调整后账面值45，513，131.58元，净资产调整后账面值20，612，280.58元。

四.评估基准日

本项目资产评估基准日是二○○五年五月三十一日，评估中所采用的价格均为评估基准日有效的标准。

五.评估原则

本公司在本次评估工作过程中是遵循如下原则进行资产评估的。

(一)产权利益主体变动原则

产权利益主体变动原则即指资产评估是以被评估资产的产权利益主体变动为前提或假设前提，确定被评估资产在评估基准日时点上的现行公允价值。

(二)资产评估的工作原则

2.固定资产评估报告篇二

当前公允价值的计量方式正被越来越多的国家的会计准则所采用。国际会计准则委员会从1982年的国际会计准则第16号开始, 先后发布了一系列的有关公允价值的会计准则, 美国财务会计准则委员会1991年以来也先后发布了一系列对资产和负债项目运用公允价值的会计准则。然而, 公允价值的确定往往需要采用专业性较强、难度较大的评估技术, 要求评估人员熟练掌握会计准则及专利、商标、专有技术等无形资产相关知识以及工程、建筑等方面的知识, 一般的会计人员很难胜任。另外, 由于企业的会计人员是企业的内部人员, 其参与敏感资产的公允价值的确定也存在独立性的问题。因此, 外部独立的专业评估机构和专业评估师的介入就成为一种客观的需求。目前国际上较通行的做法是外部独立的评估专业人士在投资性房地产、资产减值测试、企业合并对价分摊以及金融工具等会计领域为公允价值的确定提供专业意见, 公司会计师根据评估结果进行账务处理, 注册会计师根据评估报告和企业会计师的处理发表审计意见, 彼此之间形成相互合作、相互依赖、相互制约的专业合作关系, 不仅保证了会计准则的有效执行和财务报告的真实性, 也界定了各自的专业责任和法律风险。同时, 通过外部独立评估师的专业服务, 亦为企业节约了大量的与监管部门及投资者沟通的成本。在欧洲的一些国家, 如果公允价值是由企业内部会计人员确定的, 则监管部门及投资者会因其专业性及独立性可能存在问题而不断地提出质疑, 且财务报告中要求充分披露公允价值计量时的假设和方法, 如果公允价值是聘请了外部独立的专业评估人员确定的, 则很容易得到监管部门及投资者的认可, 财务报告中亦不再需要披露这些假设和方法。

为适应我国市场经济发展要求并实现与国际惯例的趋同, 财政部于2006年2月15日发布了新的企业会计准则, 该准则已于2007年1月1日起在上市公司实施。新会计准则与以往相比, 对公允价值非常重视, 引入了公允价值的概念和计量模式。由于公允价值的确定所采用的评估专业技术对一般会计人员而言较难把握, 且企业会计人员确定公允价值亦存在独立性的问题。因此, 借鉴国际经验, 我国的新会计准则中涉及的公允价值或特定价值均可借助专业的资产评估机构及资产评估师的专业评估活动来完成。近年来, 在财政部领导的关心、支持下, 国内评估行业与会计行业在评估服务于会计方面进行了有效沟通, 达成了许多共识。为满足资产评估服务于会计准则的这种新兴评估市场领域的需求, 规范注册资产评估师执行以财务报告为目的的评估业务, 保证评估执业质量、维护社会公共利益和资产评估各方当事人合法权益, 中国资产评估协会在财政部有关司局的帮助和指导下, 根据《资产评估准则-基本准则》, 制定了《以财务报告为目的的评估指南》 (试行) (中评协) [2007]169号) , 并于2007年12月31日起施行。该指南的出台为我国新企业会计准则的顺利实施提供了强有力的支持, 为广大注册资产评估师执行以财务报告为目的的评估业务提供了统一的规范依据, 使以财务报告为目的的评估具有可操作性。

和传统的资产评估业务类型较单一相比, 以财务报告为目的的评估业务类型多样化, 主要包括以下几项具体的评估业务: (1) 投资性房地产公允价值的评估业务, 包括已出租的土地使用权公允价值的评估、持有并准备增值后转让的土地使用权公允价值的评估以及已出租的建筑物公允价值的评估; (2) 资产减值测试涉及的评估业务。所谓资产减值, 是指资产的可收回金额低于其账面价值, 而资产的可收回金额是以资产的公允价值扣除处置费用后的净额, 及资产的预计未来现金流量的现值, 两者之间的较高者确定。因此, 可收回金额的计量, 就涉及到公允价值的确定以及在计算现值时, 对未来现金流量的估计以及折现率的确定等问题。因而也就涉及到对公允价值及未来现金流量现值的评估问题; (3) 合并对价分摊事项涉及的评估业务。所谓合并对价分摊事项是指会计准则规定的非同一控制下企业合并成本在取得的可辨认资产、负债和或有负债之间的分配。因此, 合并对价分摊事项涉及的评估业务包括合并中取得的被购买方可辨认的资产和负债及或有负债的公允价值评估。其中各类可辨认的无形资产, 如商标、专利权、计算机软件、非专利技术等往往是评估的重点和难点; (4) 金融工具公允价值的评估, 包括交易性金融资产和金融负债 (如企业利用闲置资金、以赚取差价为目的从二级市场购入的股票、债券、基金等以及不作为有效套期工具的衍生工具, 如远期合同、期货合同、期权等) 公允价值的评估、持有至到期投资 (如企业从二级市场购入的固定利率国债等) 公允价值的评估以及可供出售金融资产公允价值的评估等。

以财务报告为目的的评估业务, 其评估方法主要包括市场法、收益法和成本法三种资产评估基本方法。另外, 和传统的评估业务相比, 以财务报告为目的的评估业务还增加了其他评估方法的应用, 如在金融工具的公允价值确定中较常用的期权定价模型等, 以满足服务于新会计准则的评估方法多样性的要求。

3.固定资产评估报告篇三

三、注册资产评估师队伍发展状况分析

（一）新增人数处于历史低点，呈现地区间净流出

2011年，北京评估师人数为3484人，增长率为1.46%，增幅持续下滑（见图9）。

2011年评估师增量减少的主要原因是：一是新批执业评估师80人，同比减少11%，为近年来的低位；二是外省市设立分、子公司增多，致使80余名评估师转出我会进入外省市分支机构中，而外省市转入我会评估师仅60人，出现地区间人员净流出；三是流入其他行业人数增多。

（二）证券业资产评估机构人才吸引力继续加大

在3484名评估师中，证券业资产评估机构有评估师1519人，同比增长了2.91%，尽管因外设分、子公司而大量外派高管，但人员增幅仍超过行业平均增幅；中小资产评估机构有1965人，同比仅增长了0.36%。两相对比，表明证券业机构的吸引力在逐年加大，评估师呈现向证券业资产评估机构集中的现象（参见图10）。

（三）中青年评估师是主力军，年龄结构逐步老化

为便于分析，将评估师的年龄分为5段，统计结果（参见图11、12、13）表明：

30-40岁和40-50岁的评估师合计占比86.37%，中青年评估师依然是行业的主力军。但以下几组数据令人不能不产生忧虑：一是30-40岁的评估师人数连续两年出现负增长，2011年的增长率更是达到了-13.66%，作为行业队伍的“前腰”，其支撑力开始加速下降；二是30岁以下人数仅有86人，增长率不足10%，甚至低于60岁以上评估师的增长，形成了年龄老化的递推效应；三是评估师的平均年龄为42.7岁，较2010年增加1.3岁（参见表2）。评估师队伍出现年龄老化、后继乏人的趋势。

（四）评估师的学历结构保持稳定

2011年各层次学历的评估师人数及比重同比均有所增加（见图14、图15），只是增幅不高，主要是新增评估师人数甚少所致。大专和本科学历的评估师占评估师队伍的绝对比重，占87.94%。硕士和博士学历的评估师占比较低，人数几乎维持不变。评估行业面对国内国际评估市场的日益扩大、各类经济主体的不同需求，高学历人才储备不足的问题逐渐突出，从长远来看，影响行业的总体发展水平。

四、评估师考试状况分析

2011年北京评估师报名及参考人数同比均有所下降（参见表3）。108人取得全科合格证，但来自评估机构的考生只有38人。

五、结论及展望

（一）结论

综合以上数据分析，我们简单概括出2011年行业发展的三大特点：

1.?收入保持快速增长，但结构不平衡的矛盾仍然存在

2011年，北京资产评估行业紧紧抓住我国经济发展的机遇，加大市场结构调整力度，努力实现多业并举，提高为各类市场主体服务的能力，业务收入实现超预期，为“十二五”开局之年交上了一份满意的成绩单，也为完成五年规划开了好头，奠定了坚实基础。但从机构的排名情况不难看出，收入的大幅增长主要为龙头梯队的强势拉动所致，而另一些梯次的队伍未能跟上行业的整体增速。这种现象或许暗示着垄断格局的渐行渐近，同时也给掉队者发出了适时做好战略调整的警示。

2.?规模结构调整力度明显加大，跨区域发展方兴未艾

同北京会计师事务所不同，资产评估机构极少采取同城合并的方式（2011年此类合并只有一起），而是更加偏好“跑马圈地”，在全国范围内伸张触角。截至2011年，北京资产评估机构异地设立分公司93家、子公司20家，合计113家，但当年新批的分、子公司就达到了62家，比重超过了一半，成为首都评估行业发展的又一大亮点。

3.?人才瓶颈日益凸显，行业发展后劲严重不足

中国资产评估行业在创建后的十余年时间里，曾吸引了一大批来自政府机关、企事业单位、高校毕业生中的优秀人才加入到行业中来，成为“黄金一代”，且一直保持较高的行业忠诚度，打下了行业发展的根基。但时过境迁，近几年来，评估行业与大型国企、上市公司、金融企业、政府机关等相比，在劳动强度、闲暇时间、薪酬分配、社会影响等方面处于竞争劣势，加之人力资源的科学管理难言到位，从而导致了青年评估师加速流出的现象，并在中小评估机构里表现得更为明显。而苛刻的报名条件和可选择资格考试种类的增多，又使得报考注册资产评估师的人数逐年下滑。固守、流失、供给不足体现了三个主要人才年龄段的特点，行业现在开始进入拼老本的阶段，如无重大改革措施出台，将大大影响行业的可持续发展。

（二）行业展望

1.?切实把人才培养作为行业发展的第一要务

与高速成长的评估市场形成强烈反差，人才状况愈发成为制约行业发展的短板。要打破这一困局，当务之急是挖渠放水，解决好人才之源的问题。首先，要紧紧抓住《资产评估法》即将出台这个有利契机，改革考试制度，将执业资格与职称脱钩，降低报名的学历和年限要求，允许高校应届毕业生参加考试，加强评估师考试的对外宣传和考试辅导，提高评估师的报名和参考人数；其次，要求设立评估相关专业的高等院校向行业输送一定比例的毕业生；再次，评估协会及资产评估机构要研究和掌握行业形象的策划艺术，提高社会关注度，吸引更多的人才加入评估行业。

另外，我们在强调评估行业专业性的同时，不要忘记人力资源管理也是一门专业，且是评估机构战略发展的重要组成部分。这就要求我们的高管要高度重视人力资源管理的重要性，要配备高素质、专业化的人力资源管理人才，提供强有力的组织与经费保障，发挥他们在职业规划制定、激励机制设计、员工培训、企业文化建设与团队建设、分支机构管理中的作用，形成引人、育人、用人、留人的长效机制，构建强大的人力资源管理平台。

2.?积极稳妥推进跨区域发展

跨区域发展是聚合资源、实现做强做大的必由之路，也是国际化发展的前提。其理想的预期收益表现在：一是成本费用（如差旅费）的节约；二是对于合并形成分、子公司的，有利于实现资源和技能的互补，如专业水准、知识结构、客户类型、管理技能等，合并可以将各方的优势融合在一起，从而带来协同效应；三是规模扩大有利于迅速扩大品牌效应，提高评估机构在行业和全国性市场中的影响力；四是有利于缓解人才不足的矛盾，能够以人员统筹来替代供给短缺。但跨区域发展的风险也是现实存在的。对于新设的分公司而言，要面临当地同行竞争、市场环境、客户关系等多重进入壁垒，且前期投入成本较高；对于合并而设立的分公司而言，随着《资产评估法》颁布在即，法律风险将成为总公司最大的风险；对于控股子公司而言，则存在委托代理链条所带来的信息不对称风险以及品牌连带损害风险。

我们认为，跨区域战略最终能否取得成功，取决于总部管理控制的有效性。这如同一个恒星能够带动多少个行星周转，是由恒星的自身质量所决定的一样。所以评估机构在对外扩张时，一定要做好对自身实力、区域环境、合并对象的“评估”，既要积极进取、善抓机遇，又要量力而行、扬长避短。学会“舍”有时就是“得”，非理性扩张终将会自酿苦果。

3.?加强品牌建设，提升行业品质

在以“市场拓展与品牌建设”为主题的“2011年中国评估论坛”上，中央纪委委员、中国资产评估协会会长贺邦靖在讲话中论述了品牌建设的重要性：“品牌建设是体现一个行业综合实力的重要标志。评估行业的品牌是承载全体评估人员专业水平、服务质量、诚信态度、良好业绩的名称，是体现行业社会公信力的标志。品牌建设在增强评估机构的核心竞争力，提升服务水平，降低评估风险，增加评估服务‘附加值’，提高评估行业整体形象等方面都发挥着重要的作用。”

经过二十年的风风雨雨，有的评估机构正在进入品牌培育期，有的则已转入品牌成长期，而有的尚对品牌缺乏认知。品牌是评估机构竞争力的综合体现。我们相信，随着市场化程度的不断提高，今后评估机构的竞争将会摆脱拼价格、拼规模这一初级阶段，而进入品牌之间的较量。所以我们一是要牢固树立品牌意识，特别要认识到品牌建设在行业建设中的突出作用，如品牌的社会影响有利于人才的引进，品牌的辐射效应有利于区域战略的实施，品牌的扩散效应有利于多元化发展等等；二是要掌握品牌管理这门艺术。这既需要评估机构发挥首创精神，也需要协会整合行业内外资源，加强课题研究与学术探讨，学习借鉴国内外知名企业在品牌管理方面的有益经验并加以成果推广，共同加快推进行业向品牌化发展的转变步伐。

4.?抓机遇，稳增长

进入2012年以来，中国经济增长的下行压力开始增大，从已公布的各月GDP、财政收入、税收、国企利润、进出口等重要经济数据来看，今年的经济形势十分严峻，这给“市场经济重要组成部分”的评估行业能否实现可持续增长带来了不确定因素，负面影响难以避免。然而根据历年北京行业业务收入与财政收入的对比来看，评估行业却能够表现出一定的抗周期能力。这是因为越是经济下滑，国家宏观调控的力度就会越大。经济资源的重新配置必然会加快全社会产权流动的频率，从而给评估行业创造巨大的商机。如，根据国务院关于鼓励和引导民间投资健康发展的要求，日前国资委、证监会和银监会分别出台文件鼓励国有企业改制重组中积极引入民间投资、鼓励民营企业上市及再融资、引导民间资本进入金融机构等政策，都是对评估行业的直接利好。同时，今年已进入国家“十二五”规划的第二年，加快文化体制改革、发展战略性新兴产业、促进节能环保等经济建设与社会发展的战略目标已进入实施阶段。我们要抓住这些重大战略机遇，趋利避害，乘势而上，不断提高服务品质、延伸服务链条，确保全年业务收入实现稳步增长。

4.固定资产评估报告参考篇四

一、项目建设必要性

(一)电力市场需要

根据浙江电网“十二五”电网发展规划报告的分析预测，即便考虑全部区外来电，仍亏缺电力10140MW，若本工程不投运，则皖电东送容量减少1320MW，20亏缺电力达11460MW，因此本工程在20底投产并全部送往浙江省，在一定程度上可以缓解浙江省缺电的局面。

(二)符合国家产业政策和技术政策的要求

本项目地处煤炭基地，扩建工程资源整合优化利用效率显著，坑口发电煤炭利用合理又可缓解运输压力，扩建项目又可以集约用地、集中治污，在一定程度上降低了成本，具有较强的市场竞争优势。项目采用660MW超超临界燃煤机组先进技术，符合节能优先战略和能源科技进步战略。

(三)符合环境保护和可持续发展的要求

本工程技术工艺先进，同步建设脱硫脱硝设施，燃煤利用率高，符合国家相关政策，有利于环境保护和能源资源节约，推动经济的可持续发展。

(四)实现大型国有企业的强强联合，推动区域经济发展

本项目由淮南矿业集团与浙能集团利用各自的优势共同投资建设。淮南地处安徽省，经济发展水平较落后，但其拥有丰富的煤炭资源;浙能集团集建设大电厂的资金、管理、技术和人才方面的优势于一体，淮南矿业集团与浙能集团强强联合建设坑口电厂，可充分发挥各自优势，促进地区经济共同发展，扶持工业发展落后地区，推进地

区合作。

结合以上分析，安徽凤台电厂二期扩建工程具有很大的必要性。

二、项目建设内容

此次工程建设主要涵盖电厂厂区布置、热力系统、燃料系统、厂内输煤设施、除灰渣系统、化学水处理系统、水工、采暖通风、建筑部分和结构部分等。

本期扩建二台国产超超临界660MW凝汽式燃煤机组。锅炉为超超临界参数变压直流炉、一次再热、平衡通风、露天布置燃煤锅炉;汽轮机为超超临界、一次中间再热、单轴、三缸四排汽、凝汽式汽轮机;发电机为水氢氢冷却、额定功率660MW，额定电压20KV，采用静态励磁方式。

三、项目建设的合法性

安徽凤台电厂二期扩建工程已取得了用地落实批复、路条、项目环保方案批复和电网接入系统审查意见等。

5.资产评估准则-评估报告篇五

第一章总则

第一条为规范注册资产评估师编制和出具评估报告行为，维护社会公共利益和资产评估各方当事人合法权益，根据《资产评估准则——基本准则》，制定本准则。

第二条本准则所称评估报告，是指注册资产评估师根据资产评估准则的要求，在履行必要评估程序后，对评估对象在评估基准日特定目的下的价值发表的、由其所在评估机构出具的书面专业意见。

第三条注册资产评估师执行资产评估业务，编制和出具评估报告，应当遵守本准则。

第四条注册资产评估师执行与价值估算相关的其他业务，出具价值分析报告或者其他专业意见，可以参照本准则。

第二章基本要求

第五条注册资产评估师应当清晰、准确地陈述评估报告内容，不得使用误导性的表述。

第六条注册资产评估师应当在评估报告中提供必要信息，使评估报告使用者能够合理理解评估结论。

第七条注册资产评估师执行资产评估业务，可以根据评估对象的复杂程度、委托方要求，合理确定评估报告的详略程度。

第八条注册资产评估师执行资产评估业务，评估程序受到限制且无法排除，经与委托方协商后仍需出具评估报告的，应当在评估报告中说明评估程序受限情况及其对评估结论的影响，并明确评估报告的使用限制。

第九条评估报告应当由两名以上注册资产评估师签字盖章，并由评估机构盖章。有限责任公司制评估机构的法定代表人或者合伙制评估机构负责该评估业务的合伙人应当在评估报告上签字。

根据中评协[]230号第九条修改为：“评估报告应当由两名以上(含两名)注册资产评估师签字盖章，并由评估机构加盖公章。有限责任公司制评估机构的法定代表人或者合伙制评估机构负责该评估业务的合伙人应当在评估报告上签字。

“有限责任公司制评估机构的`法定代表人可以授权首席评估师或者其他持有注册资产评估师证书的副总经理以上管理人员在评估报告上签字。

“有限责任公司制评估机构可以授权分支机构以分支机构名义出具除证券期货相关评估业务外的评估报告，加盖分支机构公章。评估机构的法定代表人可以授权分支机构负责人在以分支机构名义出具的评估报告上签字。”

第十条评估报告应当使用中文撰写。需要同时出具外文评估报告的，以中文评估报告为准。

评估报告一般以人民币为计量币种，使用其他币种计量的，应当注明该币种与人民币的汇率。

第十一条评估报告应当明确评估报告的使用有效期。通常，只有当评估基准日与经济行为实现日相距不超过一年时，才可以使用评估报告。

第三章评估报告的内容

第十二条评估报告应当包括下列主要内容：

(一)标题及文号;

(二)声明;

(三)摘要;

(四)正文;

(五)附件。

第十三条评估报告的声明应当包括以下内容：

(一)注册资产评估师恪守独立、客观和公正的原则，遵循有关法律、法规和资产评估准则的规定，并承担相应的责任;

(二)提醒评估报告使用者关注评估报告特别事项说明和使用限制;

(三)其他需要声明的内容。

第十四条评估报告摘要应当提供评估业务的主要信息及评估结论。

第十五条评估报告正文应当包括：

(一)委托方、产权持有者和委托方以外的其他评估报告使用者;

(二)评估目的;

(三)评估对象和评估范围;

(四)价值类型及其定义;

(五)评估基准日;

(六)评估依据;

(七)评估方法;

(八)评估程序实施过程和情况;

评估假设;

(十)评估结论;

(十一)特别事项说明;

(十二)评估报告使用限制说明;

(十三)评估报告日;

(十四)注册资产评估师签字盖章、评估机构盖章和法定代表人或者合伙人签字。

根据中评协[2011]230号第十五条第(十四)项修改为：“注册资产评估师签字盖章，评估机构或者经授权的分支机构加盖公章，法定代表人或者其授权代表签字，合伙人签字。”

第十六条评估报告使用者包括委托方、业务约定书中约定的其他评估报告使用者和国家法律、法规规定的评估报告使用者。

第十七条评估报告载明的评估目的应当惟一，表述应当明确、清晰。

第十八条评估报告中应当载明评估对象和评估范围，并具体描述评估对象的基本情况，通常包括法律权属状况、经济状况和物理状况。

第十九条评估报告应当明确价值类型及其定义，并说明选择价值类型的理由。

第二十条评估报告应当载明评估基准日，并与业务约定书约定的评估基准日保持一致。评估报告应当说明选取评估基准日时重点考虑的因素。评估基准日可以是现在时点，也可以是过去或者将来的时点。

第二十一条评估报告应当说明评估遵循的法律依据、准则依据、权属依据及取价依据等。

第二十二条评估报告应当说明所选用的评估方法及其理由。

第二十三条评估报告应当说明评估程序实施过程中现场调查、资料收集与分析、评定估算等主要内容。

第二十四条评估报告应当披露评估假设及其对评估结论的影响。

第二十五条注册资产评估师应当在评估报告中以文字和数字形式清晰说明评估结论。

通常评估结论应当是确定的数值。经与委托方沟通，评估结论可以使用区间值表达。

第二十六条评估报告的特别事项说明通常包括下列内容：

(一)产权瑕疵;

(二)未决事项、法律纠纷等不确定因素;

(三)重大期后事项;

(四)在不违背资产评估准则基本要求的情况下，采用的不同于资产评估准则规定的程序和方法。

注册资产评估师应当说明特别事项可能对评估结论产生的影响，并重点提示评估报告使用者予以关注。

第二十七条评估报告的使用限制说明通常包括下列内容：

(一)评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途;

(二)评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用;

(三)未征得出具评估报告的评估机构同意，评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外;

(四)评估报告的使用有效期;

(五)因评估程序受限造成的评估报告的使用限制。

第二十八条评估报告载明的评估报告日通常为注册资产评估师形成最终专业意见的日期。

第二十九条评估报告附件通常包括：

(一)评估对象所涉及的主要权属证明资料;

(二)委托方和相关当事方的承诺函;

(三)评估机构及签字注册资产评估师资质、资格证明文件;

(四)评估对象涉及的资产清单或资产汇总表。

第四章附则

第三十条本准则自7月1日起施行。

6.如何快速评估“资产评估报告” 篇六

本文仅作为一般性的学术讨论和研究，任何人不得将本文的内容视为投资建议和投资分析。

一、阅读资产评估报告最重要的事儿

其实，小编最想对大家说的是，不用对资产评估报告的结果数值太较真，报告的具体数值也没有那么重要，因为报告的制作者与阅读者之间的信息一定是不对称的，作为报告的阅读者，无论你怎样绞尽脑汁地自己调节基础数据和参数都未必能得到那个反应“真实”的数字。但是，认真读报告却是必要的，因为你只有对报告的假设、逻辑以及评估倾向等内容进行了分析之后才能对评估值、交易各方的目的、交易各方的利益格局有一个更为清楚的认识，小编觉得这才是读资产评估报告最重要的意义。

翻开一份资产评估报告，阅读者最应该了解的关键内容包括：委托方、评估目的、评估对象、评估范围、评估基准日、价值类型、评估方法、评估结论、有效期。除以上内容外，报告中经常还会有一段话，大致的表述如下：“评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。”别小看了这最后一句话，不能说的秘密经常就藏在这里面。

为了理解以上关键内容，我们需要从更大的一个视角出发，这个视角要求我们从理解什么是“企业价值评估”开始，因为正是有了企业价值评估这一行为，才会有资产评估报告这一结果。

二、什么是企业价值评估

企业价值评估是指注册资产评估师依据相关法律、法规和资产评估准则，对评估基准日特定目的下企业整体价值、股东全部权益价值或者股东部分权益价值等进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。也就是说，企业价值评估的对象可以有三类，一是企业整体价值、二是股东全部权益价值，三是股东部分权益价值。

在理解评估结论的时候，有两个地方需要注意，一是股东部分权益价值并不必然等于股东全部权益价值与股权比例的乘积，这主要是因为企业的控制权相比少数股东权益存在溢价。二是应当关注被评估股权的流动性对其价值的影响。相信大家对“流动性溢价”这个词汇不会很陌生，如果大家去对比大/小市值的A+H上市公司的A股与H股的价格表现，相信你会对什么是流动性溢价有一个直观的认识。

三、企业价值评估方法及案例

目前，我国评估机构对企业价值进行评估的时候主要使用三种方法，即：收益法、市场法和成本法(又成为“资产基础法”)。评估机构会根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件评估这三种方法的适用性，然后再选择使用一种或者多种资产评估方法，下面我们就简要来了解一下这三种方法。

1. 收益法

收益法，是指将预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估方法，收益法常用的具体方法包括股利折现法(即Dividend Discount Model，简称DDM)和现金流量折现法(即(Discounted Cash Flow Method，简称DCF)。其中，现金流量折现法又可以分为企业自由现金流折现模型(即Free Cash Flow for the Firm，简称FCFF)和股权自由现金流折现模型(即Free Cash Flow to Equity，简称FCFE)。

这里需要做好区分的是，根据企业自由现金流折现模型计算得出的是企业价值，根据股权自由现金流折现模型计算出的是全部股东权益价值，他们属于两种不同性质的价值，他们之间的关系可以做以下理解：全部股东权益价值=企业整体价值-有息债务价值

DDM和DCF模型理解起来不难，难点在于判断模型的参数选取及其假设的合理性，这些就是大家在阅读报告时最应该注意的细节了，小编把这些内容归纳为五个方面，分别是：

(1) 未来预期收益是否合理

折现的对象就是未来预期收益，因此这个收益是否合理对估值结果至关重要。在思考这个问题的时候，小编认为我们首先应当知道谁是做出这个预测的主体。根据现行规定，册资产评估师应当对委托方或者相关当事方提供的企业未来收益预测进行必要的分析、判断和调整，在考虑未来各种可能性及其影响的基础上合理确定评估假设，形成未来收益预测，根据上面的规定，委托方或者相关当事方才是提供企业未来收益预测的主体，他们的态度以及利益格局在他们提供的预测结果中就会体现出来。

影响预期收益的因素有很多，说实话，在存在这么多变量的情况下，真的很难推理未来预期收益有多少是合理的.。那这个问题不认真思考行不行?小编觉得还是要认真思考的，虽然在现行的规范下有盈利预测补偿的制度可以作为投资者的一层保障，但是中国证监会7月11日发布的《上市公司重大资产重组管理办法(征求意见稿)》已经不再要求上市公司提供盈利预测报告，并且取消了向非关联第三方发行股份购买资产的盈利补偿要求，考虑到以后很可能会失去盈利补偿这一保障，所以小编认为还是应该仔细评估未来预期收益的合理性这一根本问题的。

(2) 收益期的确定

在分析收益期的时候，资产评估报告应当结合企业所在行业现状与发展前景、有关协议与章程约定、企业经营状况、资产特点和资源条件等确定收益期。小编在这里跟大家分享一个有趣的案例，有一份评估报告里面是这样写的：“现金流量的持续年期取决于资产的寿命，企业的寿命不确定，可以假设企业将无限期持续经营，即收益期限为持续经营假设前提下的无限经营年期……”，小编特别想知道，要多么牛叉的企业才可以这样长生不老呢?

(3) 预测期的确定

有一些评估报告会采用分段法确定评估对象的预测期，将企业未来现金流分为明确预测期期间(详细预测期)的现金流和明确预测期之后(永续期)的现金流。在详细预测期间，评估报告会逐年明确地预测未来一段期间(比如 5 年)评估对象产生的净现金流量。

(4) 折现率

在这一点上，小编觉得可以用一个你认为合适的区间范围内的折现率数值做一个测试，这样一来，测试结果的上下限自然就明了了。

(5) 预测期后的价值。

说起这个，小编实在无力吐槽，因为在小编经常能够看到有评估报告能够对预测期后的价值做一个精确的预测。但是在小编眼里，这预测期里面的数字可能都是个没谱的事儿，谁又能说得准多年之后是啥样呢?所以，这个不说也罢。

2. 市场法

市场法是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较并确定评估对象价值的评估方法。市场法常用的两种具体方法是上市公司比较法和交易案例比较法。

上市公司比较法是指获取并分析可比上市公司的经营和财务数据，计算适当的价值比率，在与被评估企业比较分析的基础上，确定评估对象价值的具体方法。这里的价值比率通常包括盈利比率、资产比率、收入比率等。交易案例比较法是指获取并分析可比企业的买卖、收购及合并案例资料，计算适当的价值比率，在与被评估企业比较分析的基础上，确定评估对象价值的具体方法。

小编认为市场法可以简单的称之为或理解为类比法，既然是类比，那么就要求作为比较的二者之间存在“相当的相似性”，用专业一点的语言表达就是要求可比企业与被评估企业具有可比性，营利模式、企业规模、企业所处经营阶段、成长性、经营风险以及财务风险等企业特性都是影响可比性的因素，别看这些说着简单，如果各位仔细看报告，会发现有的采用市场法作为评估方法的报告中列举的比较对象与评估对象之间表面上属于同一个行业，但实际根本没什么可比性或者他们之间只具有比较差的可比性，甚至有的使用了市场法的评估报告竟然没有披露可比上市公司及其估值情况，这样的评估结果是不是要打个折扣呢?

3. 成本法

成本法又称资产基础法，是指以被评估企业评估基准日的资产负债表为基础，合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。如果用简单的语言解释一下，成本法其实就是对被评估企业资产负债表表内及表外的各项资产、负债进行识别并用适当的方法单独评估，以评估后的总资产减去总负债确定净资产评估价值。成本法是逻辑上比较实在的一种方法，“逻辑上实在”不代表没有办法高估或者低估。成本法在实际使用中存在一些限制和不足，主要如下：

(1)当存在对评估对象价值有重大影响且难以识别和评估的资产或者负债时，成本法可能并不那么好用，假设我们使用成本法对云南白药(000538.SZ)的无形资产中的“药号及中药保护品种”进行评估，云南白药拥有两个国家一级中药保护品种(云南白药散剂、云南白药胶囊)，大家从直觉上会觉得云南白药的药号和两个国家一级中药保护品种作为无形资产的价值可能会比较值钱，但是具体值多少钱却不是那么容易估计的。

(2)在对持续经营前提下的企业价值进行评估时，单项资产或者资产组合作为企业资产的组成部分，其价值通常受其对企业贡献程度的影响。这句话看起来是不是很拗口?小编给你举一个例子即可明白。的时候，博瑞传播(600880.SH)收购了成都梦工厂网络信息有限公司 100%股权，根据博瑞传播与自然人周秀红、裘新、马希霖、廖继志、郑冮等订立的股权转让协议，股权收购价款为人民币44,100 万元。博瑞传播收购成都梦工厂网络信息有限公司 100%的股权经中联资产评估有限公司进行评估，但评估时采用的评估方法为收益法和市场法，无法合理确定购买日成都梦工厂网络信息有限公司各项可辨认资产、负债的公允价值。博瑞传播对成都梦工厂网络信息有限公司合并成本大于购买日享有的成都梦工厂网络信息有限公司净资产账面价值的部分在合并报表时形成商誉 41,506.47 万元。

至年度，博瑞传播与裘新的股权收购对赌期结束，由于成都梦工厂网络信息有限公司年度、2011 年度均未完成股权转让协议所约定的对赌经营业绩，博瑞传播无需支付裘新第三期、第四期股权转让款合计 5,106.62 万元，博瑞传播据此调减应付股权转让款 5,106.62万元、商誉 5,106.62 万元。

小编认为，由于成都梦工厂未达到业绩增长预期，博瑞传播的商誉里面因并购成都梦工厂增加的那部分价值并没有起到其预想的贡献程度，因此应做减值处理。

7.固定资产评估报告篇七

在资产评估行业中,通常用准则这个名词来代替标准,尽管这两个名词可以互相通用,但毕竟其概念和使用后的意义仍有较大的差别。使用准则概念最大的问题是使人感到它是一种行政行为,是政府的单方面规定;而使用标准概念既有法规含义,也有公共秩序之意,人们更容易理解和接受,其应用范围也更加广泛。因此,我个人倾向用标准概念代替准则概念。

在标准化学科中,标准与标准化是两个最基本的概念,人们曾对这两个概念的内涵、定义进行了广泛深入的研讨。1996年我国颁布的国家标准(GB/T3935.1—1996)中对标准和标准化给出了如下定义。

对标准下的定义是:“为在一定范围内获得最佳秩序,对活动或其结果规定共同的和重复使用的规则、导则或特性的文件。该文件经协商一致制定并经一个公认机构的批准。”对标准化下的定义是:“为在一定范围内获得最佳秩序,对实际的或潜在的问题制定共同的和重复使用的规则的活动。”

从资产评估业的角度来理解标准及标准化的概念,有以下几点是必须把握的:

一是制定标准的出发点是建立最佳秩序、促进最佳社会效益。这里的“最佳”主要是指标准的水平应先进合理及站在全局的角度来衡量秩序和效益是最佳的。也就是制定评估标准的目的就是规范执业、统一管理、减少社会交易成本。

二是标准的本质特征是统一。这一点对当前政出多门的评估业十分重要。

三是标准化是一个制订标准、发布标准进而实施标准的过程。这个过程是一个不断循环、螺旋式上升的运动过程。

所谓标准体系,应是指与实现某一特定目的的有关系列标准,在一定范围内按其内在联系形成的科学的有机整体。标准体系可大可小,但必须具有目的性、协调性、层次性和开放性(发展性)。

标准化这门学科,也可说诞生于研究现场行为的过程中。18世纪70年代英国的工业革命开始后,流水线这种生产方式开始逐渐的兴起,达到互换目的,如实现公差配合,或者是零部件的统一,标准开始引入到工业生产当中。而“管理学之父”泰勒(1856—1915)的科学管理理论则将标准化提高到了一个新的高度。其理论中所提到的劳动时间定额、工艺规程等,都是标准化在管理中运用的结果。最终完成了工具标准化、操作标准化、劳动动作标准化和劳动环境标准化。

在了解了标准、标准化及标准体系的基本概念后,对照我国资产评估行业的发展历程,不难看出资产评估业与标准化学科有着十分自然的密切关系。首先应明了的是,资产评估业中所讲的操作规范、准则等都属于标准的范畴。但只有经过标准化主管部门批准,以标准文件形式发布的才能称其为国家标准。其次,将行业性的内部的操作规范或准则上升为国家标准,对于提升评估业的信誉度和权威性其意义不可低估。再次,为了使我国政出多门的评估管理部门最终实施统一的行业管理,最切实可行的办法是找一个统一的切入点,这个切入点就是按WTO原则建立的科学而权威的资产评估标准体系。因此,应积极创造条件,争取启用制修订标准的“快速程序”,尽快制定或修订更多的众望所归的资产评估系列标准,建立科学而权威的大评估行业资产评估标准体系。

二、行业标准的含义及地位

行业标准译为industry standard。同时,industry standard也被翻译成产业标准。但这两个词汇的内涵与外延都不完全等同。《中华人民共和国标准化法》第六条对行业标准做出了规定:“对没有国家标准而又需要在全国某个行业范围内统一的技术要求,可以制定行业标准。行业标准由国务院有关行政主管部门制定,并报国务院标准化行政主管部门备案,在公布国家标准之后,该项行业标准即自行废止。”

我国的行业标准有西方所指的产业标准中的部分属性:一方面,中国行业标准有独特的历史背景,强制性行业标准具有法规性的作用。绝大部分的行业标准主管部门由政府部门担任。属于政府制定的法定标准;另一方面,中国行业标准化过程有企业参与的因素,一些行业归口部门是经授权的行业协会或大型集团公司,所以也有来自市场的积极因素。行业标准在一定程度上代表了主流的技术路径,代表了行业竞争力的现状、潜质和前景。这就是说,中国行业标准和行业标准化管理有特殊的定位,在标准化体系中,具有独特的作用和地位。

三、对我国现有资产评估准则体系的几点看法

2000年至今,财政部和中国资产评估协会已先后制定并发布了15项评估准则。由财政部发布的准则包括:资产评估准则——基本准则(2004);资产评估职业道德准则——基本准则(2004);资产评估准则——无形资产(2001)。由中国资产评估协会发布的准则包括(属具体准则层次的程序性准则有):资产评估准则——评估报告(2007);资产评估准则——评估程序(2007);资产评估准则——业务约定书(2007);资产评估准则——工作底稿(2007);属具体准则层次的实体性准则有资产评估准则——机器设备(2007);资产评估准则——不动产(2007)。评估指南有:以财务报告为目的的评估指南(试行)(2007)。指导意见有:注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见(2003);珠宝首饰评估指导意见(2003);企业价值评估指导意见(试行)(2004);金融不良资产评估指导意见(试行)(2005);资产评估价值类型指导意见(2007)。

现有的资产评估准则体系的发布,对于推动资产评估行业健康发展、更好服务于改革与发展大局具有重要意义,仍然有三个大的问题没有解决。

一是制订准则的管理模式仍是“单打独斗”,由财政部和评估协会唱主角,没有吸收其他行业部门参与;二是未将重要的职业道德准则上升为国家标准(强制性标准);三是缺少(或者说不足)概念科学的、急需的资产评估名词术语标准。

当前一个不能回避的事实是,我国与资产估价有关的管理部门较多,有财政部、建设部、国土部、商检、物价、保险等,各个部门站在各自立场出台的管理办法也不少,但与标准化主管部门合作共同制定评估标准(操作规范、准则)的却不多,特别是没有制定具有法律效力的强制性职业道德标准,这在很大程度上影响了评估机构规范执业,也使公众对评估机构的信誉产生疑虑。尽管财政部和中评协制修订了资产评估准则体系,但令人遗憾的是在制修订这些准则中未能将上述有关部门联合起来参与制修订工作,失去了大评估行业走向统一的极好机会。

信誉是中介机构的生命,标准是规范执业的基石。要想使评估机构获得公众的信任,首先就应给评估机构规范执业的一个参照标准(操作规范),否则,评估师和委托人都将陷于困惑,信誉危机有可能产生,规范执业则无从谈起。

例如,从涉案资产评估实践中反映的问题看,亟待研究和解决的参照标准(或操作规范)至少有:一是目前在涉案资产评估实践中普遍使用的清算价值、变现价值其标准定义究竟是什么?二是在涉案资产评估中目前广泛采用的清算价格法具体的标准公式又在哪里?三是变现率究竟是何含义?如何确定变现率的大小?有没有确定原则等等。限于篇幅,本文在此只简述评估实践中是如何处理变现率和变现价值的。关于“变现率”,这是涉案资产评估中弹性最大、最容易引起争议的一个指标。由于没有规范变现率的取值标准(或指南),在评估实践中,评估师对变现率的取值范围应用较多的在50%—90%。笔者在前几年评估一宗涉案的“贵族庄园”时,法院要求评估市场价值和变现价值,我们在报告中对“价值定义”和“变现价值的确定主要考虑了以下因素”是这样表述的:对“价值定义”的表述是:“市场价值是卖者所得到的合理的价格,也是买者最优惠的价格。在此基础上,变现价值是根据交易日期的限定和某种强制条件及评估师经验综合判断所确定。”对“变现价值的确定主要考虑了以下因素”的表述是:“①资产购买者的特殊性,估计外商购买的可能性较大;②庄园环境优于一般住宅性和商用性房地产;③目前庄园性房地产商情仍很低迷。”该案例变现率最终向法院的建议值是80%,即变现价值为评估值(市场价值)的80%。类似于笔者这样处理变现价值和变现率的可能不少,但这样是否规范和公平公正难以把握,一旦发生争议问题就显得复杂化。如果制定了相应准则(标准),评估争议就会大大减少。

四、建立统一的、权威的资产评估标准体系是评估业规范发展和最终走向统一管理的必由之路

标准化学科的发展历程告诉我们,孤立的某一个标准的制定和实施其所产生的效应是有限的,惟有在一定范围内建立一个具有内在联系的标准体系才能达到较理想的预期目的。对大评估行业而言,一个较完整的实用的标准体系至少包括以下标准(或准则、操作规范等):

(1)资产评估基本名词术语标准(这是目前最为薄弱环节,名词术语标准应是整个准则体系中最基本的基础标准)。

(2)资产评估职业道德标准(应与中国标准化管理部门合作,将其上升为强制性的国家标准)。

(3)资产评估行业统一操作规范。

规范1不动产评估及评估报告(含说明);

规范2动产评估及评估报告(含说明);

规范3无形资产评估及评估报告(含说明);

规范4珠宝首饰评估及评估报告(含说明);

规范5企业评估及评估报告(含说明);

规范6土地使用权评估及评估报告(含说明);

规范7资源性资产评估及评估报告(含说明);

规范8综合性资产评估报告书;

规范9资产评估工作底稿及档案管理。

(4)上市公司资产评估基本操作规范。

(5)金融(含保险)资产评估基本操作规范。

(6)涉案资产(含破产企业、不良资产)评估基本操作规范。

(7)涉外资产(含商检财产)评估基本操作规范。

(8)评估中介机构管理办法。

上述标准体系框架主要出于以下考虑:

第一,随着资产评估业在经济活动中的地位越来越重要,不断涉及新的评估领域和相关部门,因此,资产评估标准体系应构造成一个开放的系统,任何站在某个部门的角度考虑自建一个封闭的体系都是不可取的。

第二,标准体系的建立也不能忽视当前已存在的评估业现状,本文提出的标准体系基本上考虑到了这一点。在这个体系中,“资产评估基本名词术语标准”(类似于资产评估准则)应是整个标准体系中的理论基础,结合我国标准化政策考虑,这个标准的制修订最好与国际资产评估准则融合一体,不能融合的,也应向国际惯例靠拢。将职业道德单独作为一个标准列出,除了中介机构的职业道德越来越受到社会的广泛关注、单独列为标准(或准则)可凸现其重要性外,在技术上也可使其他的评估操作规范省去有关职业道德的内容,使操作规范主要突出技术标准特性。

对资产评估行业统一操作规范,本文设计出一个开放的平台架构,一方面可以包容目前事实存在的有关部门和行业的评估范畴,另一方面还可不断充实未来发展的新领域。一个具体的技术处理问题是,对目前已成为国家标准的《房地产估价规范》,本人建议暂可代替“统一操作规范”中的“规范1”,待时机成熟后再予修订,纳入该标准体系。

第三,在这个标准体系中,本文设想还应增加几个重要的基本操作规范即(1)至(7)部分。主要理由是,对上市公司的资产评估关系到证券市场的稳定和投资者的信心,必须针对证券市场的特点,投资者公开查阅上市公司资产质量要求有针对性地披露评估过程及结果,必要时,注册评估师对上市公司资产质量应发表自己的分析意见,因此,根据上市公司评估的特殊性,应对其单独列出基本操作规范。金融资产和保险公估也涉及到投资大众的利益,人们关注度高,此类资产也有别于一般的资产,应有相对应的评估操作规范。涉案资产评估从总价值量上当然远不及上市公司评估价值总量,但在当今社会经济活动中由于经济纠纷案件多,涉案资产评估的项目数量多,有关当事人对评估结果的关注度远远高于其他目的的评估事项。如何规范涉案资产评估操作,制定科学可行的评估方法,减少评估的随意性,保护当事人合法权益,这都需要有单独的操作规范。

对涉外(进出口)资产,其特殊性也是不言而喻的,也应单独列出操作规范,纳入标准体系。

第四,本文最后将评估中介机构管理办法纳入标准体系在实际操作中可能会遇到障碍。这主要因为,当前各个管理部门都希望从本部门的角度制定对评估机构相应的管理办法,以便通过管理评估机构来监控评估业务。本文的目的是想通过制定一个大家都能接受的具有共性要求的管理办法,以减轻执业人员过多过滥的考试、培训、缴费等负担,在一个权威的具有国家标准性质的管理办法指导下,使评估执业人员集中精力干好本职工作,这对国家对社会以至整个评估行业都是有好处的。

8.我与资产评估行业篇八

我很早就开始接触资产评估行业了。在原国有资产管理局做人事工作期间，我曾参与资产评估中心“三定”方案的起草和机构编制的申请工作，后又参与中国资产评估协会筹建、注册资产评估师执业资格及统一考试制度建立等工作。2004年3月中评协分设，我终于真正进入了资产评估行业的队伍，成为一名“新兵”。

历史再次把我安排到了起点。我满怀信心地投入到注册资产评估师后续教育这项全新的工作中，并由衷地感受到这项工作内涵丰富，充满科学性、实践性。后续教育工作是开创行业新局面的重要环节之一，通过我们的努力，注册评估师们可以掌握新知识、新技术、新政策、新法规、新准则、新信息，可以提高业务素质和执业水平。通过举办培训班，我们一方面能向评估师提供行业急需的知识，另一方面还能了解行业的发展状况和需求，真正起到沟通协会与评估机构和评估师的桥梁作用。对我自己来说，每次组织培训班都是一次极佳的学习机会，使我能够了解更多的专业知识，了解更多的行业情况。

每当培训班结束，看到学员对所学的内容给予满意的评价，我都深深感到欣慰和快乐；看到学员对后续教育工作提出建议或给予极大期望，我又感到强烈的责任感和使命感。我想，我一定要为资产评估行业努力、努力、再努力！因为我热爱这项工作，热爱这个事业。

半年多来，我对资产评估行业有了更真切的认识和理解。资产评估是社会主义市场经济不可缺少的中介行业，在保障市场经济秩序、维护各方当事人合法权益方面起着不可替代的重要作用；资产评估横跨机械、建筑、财务会计、法律等多个学科，是一个融智慧和经验于一体的行业。这个行业充满了挑战和机遇，充满生机和活力，令人向往。我为成为资产评估行业中的一员而感到荣幸！

毛矛

1990年2月，我从国家体改委经济体制改革研究所调到原国家国有资产管理局，参加资产评估中心的筹建工作，成为我国最早步入资产评估行业的人员之一。十多年来，我和很多同事一样把自己最美好的青春年华献给了评估事业。回想过去的岁月，我的心里感慨无限！

1988年9月，中国企业管理协会邀请美国资产评估联合公司副总裁格尔根和评估师苏伯达在北京讲授了美国的企业资产评估理论，这是我国首次引进现代评估理论与实务。自此，资产评估行业开始在中国悄悄萌芽。1990年7月，经国务院批准，国家国有资产管理局资产评估管理中心正式成立，至今的十几年来，评估行业几经风雨，终于见到了瑰丽的彩虹。十多年弹指一挥间，评估行业经历了多少重要历史事件，艰难的发展历程如今历历在目。

资产评估作为一个新兴行业，在建立和发展历程中，始终得到国务院财政部的关心和支持。这个行业为社会主义市场经济的建立提供着越来越广泛的服务，逐步得到政府、企业和社会公众的认可，成为我国市场经济中不可或缺的中介服务行业。在为市场经济服务的过程中，全行业通过不断实践和不懈探索，执业人员素质不断提高，执业质量不断加强，逐步形成了具有中国特色的资产评估行业。

这些年来，我作为行业中的一员，随着行业的

成长和发展也不断成熟起来。我先后在筹备组、立项确认处、综合处、专业委员会办公室等部门工作过。工作实践中，提高了自身的政策水平，锻炼了协调能力，评估专业知识也不断得到加强。当然，随着时代的发展，评估行业还有许多的新知识，需要学习和研究。我要在努力工作的同时，注重理论学习研究和培训。为此，我先后参加了《世界资产评估概览》等书籍的编写工作，取得了管理学硕士研究生学位，还获得了高级经济师职称。

中国资产评估协会的单独设立，为行业建设与发展带来了新的契机，我们也面临新的挑战。我对评估行业美好地发展前景充满了信心。现在，我们面临着许多新政策、新问题需要学习和探索，我愿意和业内的同仁们一起，积极做好服务工作，充分利用媒体，把握正确的舆论导向，宣传评估行业，不断提高评估行业的社会影响力和社会公信力，为行业的建设与发展贡献自己的微薄之力。

王诚军

2005年是我参加工作的第15个年头。“我的工龄就是评估龄。”说这句话的时候我很自豪，因为我热爱这个行业并为之付出了努力；同时我也很感慨，因为人的一生中能够为之付出15年宝贵时间的机会毕竟不多！

十多年来，我先后做过评估机构管理、立项确认、国际交流、准则制定等项工作。无论在哪个时期，也无论在哪个部门，我始终有一个感觉：评估行业虽然经历了那么多风风雨雨，但它前进的脚步却从未停止过——评估机构和评估师的执业水平在进步；政府部门和行业协会的监管水平在进步；评估报告使用者和社会对评估的认识水平也在进步。正是在这种不断的进步中，评估行业逐步发展成熟。

毋庸置疑，我国评估行业的发展具有鲜明的中国特色。评估业的每一次变革和前进的背后，都有着深刻的经济和社会因素。只有从这个角度入手，我们才能正确地认识评估行业的现状，才能既不妄自菲薄，也不盲目陶醉。评估行业的理论和实践，是在上个世纪经济体制改革和国有资产管理体制改革的大背景下起步的。今天，评估行业所处的经济环境和法律环境已经发生了很大变化。我们需要正视评估行业在新形势下面临的挑战，把握机遇，改变和摒弃那些已经不再适用的观点和理念，挖掘、培育各类市场主体对评估专业服务的有效需求，实现评估行业的可持续发展。我们非常高兴地看到，在评估行业发展的又一个春天到来之时，这项事业正在沿着正确的方向大步前进。当我由青年步入中年的时候，我想说，为评估行业的发展付出自己宝贵的青春年华，我无怨无悔！

9.房产评估项目资产评估报告篇九

一、绪言

XX资产评估有限责任公司接受西安饮食股份有限公司的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对西安饮食股份有限公司因履约重组而申报的房产进行了评估。本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了实地勘查、市场调查与询证，对委估资产在评估基准日8月31日所表现的“市场价值”进行了评定估算并发表了本公司的专业意见。现谨将该专业意见报告如下：

二、委托方与资产占有方简介

委托方：西安饮食股份有限公司

资产占有方：西安泰晤士酒店管理有限公司

三、评估目的

根据委托方了解市场公允价值的需要，对所申报的房产进行评估，提供该房产截止评估基准日“市场价值”的专业意见，为委托方履约重组行为提供价值参考依据。

四、评估范围和对象

本次资产评估范围是位于西安市咸宁路和兴庆路十字路口翠庭大厦5层的部分商业房屋以及分摊的土地使用权。5层面积2761.21平方米

以上房屋西安泰晤士酒店管理有限公司于201月已取得房屋所有权利证书，截止2007年9月1日委托方未查询出抵押等情况。

五、评估基准日

本次资产评估基准日是2007年8月31日。

本次评估的取价标准均为基准日的有效价格或执行的标准。

六、价值类型

根据评估目的，本次资产评估的价值类型为“市场价值”。

“市场价值”是指自愿买方与自愿卖方在评估基准日进行正常的市场营销之后所达成的公平交易中，某项资产应当进行交易的`价值估计数额，当事人双方各自精明、谨慎行事，不受任何强迫压制。

七、评估原则及评估假设

我们对评估范围内的资产进行评估过程中，依据国家资产评估的法律法规及规范化要求，在评估程序、取价标准、资产状态确认时遵循独立性、客观性、公正性、科学性的工作原则以及持续经营、替代性、公开市场等评估假设。

八、评估依据

本次评估的主要依据有：

(一)行为依据

1、委托单位与XX资产评估有限责任公司就该项目签订的“资产评估业务约定书”。

(二)法规依据

1、《资产评估准则-基本准则》;

2、《资产评估职业道德准则-基本准则》;

3、《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》;

4、财政部财评字[]91号关于印发《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》的通知;

5、其他与资产评估有关的法律、法规等;

6、《中华人民共和国城市房地产管理法》及《中华人民共和国土地管理法》;

7、中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》。

(三)产权依据

评估对象房屋所有权证书;(西房权碑林区1150106023-1_2-1-10501)

(四)取价依据

1、委托方及资产占有方提供的各类《资产评估清查申报明细表》;

10.资产评估报告篇十

现将资产评估情况及评估结果报告如下：

一、委托方简介

企业名称：北流市佳辉新能源开发有限公司(以下简称“凤阳佳辉新能源”)

住所：北流市招商局

法定代表人：陈宏

注册资本：壹仟万元整

实收资本：壹仟万元整

企业类型：有限责任公司

营业执照注册号：***

发照机关：北流市工商行政管理局

成立日期：2006年5月26日

经营范围：新能源的开发与管理，生物质能源林基地投资和建设，有机农业基地建设。

截至评估基准日2014年11月30日，北流市佳辉新能源开发有限公司各股东出资金额及所占股本比例情况如下所示：

北流市佳辉新能源开发有限公司股东表

二、评估目的

根据需要，本次评估目的是量化北流市佳辉新能源开发有限公司全部资产和负债于评估基准日2014年11月30 日的市场价值，为企业自我资产清理提供价值参考依据。

三、评估对象和评估范围

(一)评估对象

本项目评估对象为2014年11月30 日北流市佳辉新能源开发有限公司拥有的全部资产和负债，具体包括公司的流动资产和负债等。

(二)评估范围

根据《资产评估业务约定书》和北流市佳辉新能源开发有限公司填报的资产清查评估明细表。本次评估的范围为北流市佳辉新能源开发有限公司于2014年11月30 日的全部资产和负债。

截止2014年11月30日，纳入本次资产清查评估明细表的委估资产和负债具体情况如下：(2)非流动资产合计8,970,426.67元，其中：无形资产8,970,426.67元;

(3)资产总计17,193,777.63元;

(4)流动负债合计7,565,368.60元，其中：其他应付款7,565,368.60元;

(5)负债合计7,565,368.60元;

(6)所有者权益合计9,628,409.03元。

本次申报评估的资产范围与委托评估的资产范围一致。

四、价值类型及其定义

依据本次评估目的和评估对象，委估资产采用的价值类型为市场价值。

市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，对在评估基准日进行正常公平交易中某项资产应当进行交易价值的估计数额。

五、评估基准日

本项目的评估基准日为2014年11月30日。

为保证评估所需资料的真实性、完整性、公允性以及评估报告的时效性，经与委托方商定，以 2014年11月30 日作为本次评估基准日。评估中所有取价标准均为评估基准日有效的价格标准。

六、评估报告的使用者

本评估报告的使用者为：委托方及与本次经济行为有关的主管部门。

七、评估原则

根据国家资产评估的有关规定，本次资产评估中主要遵循以下国家及行业规定的公认原则：

(一)遵循独立性原则。作为独立的社会公正性机构，评估工作始终坚持独立的第三者立场，不受外界干扰和委托者意图的影响;

(二)遵循客观性原则。评估人员从实际出发，通过现场调查，在掌握翔实可靠资料的基础上，以客观公正的态度，运用科学的方法，使得评估结果具备充分的事实依据;

(三)遵循科学性原则。评估人员根据各类资产的特点确定了科学的评估方法，使资产评估结果科学合理;

(四)遵循产权利益主体变动原则。即以委评资产的产权利益主体变动为假设前提，确定其在评估基准日的现行市场价值;

(五)遵循资产持续使用的原则。即被评估资产按目前的用途和使用的方式、规模、频度、环境等情况继续使用或者在有所改变的基础上使用，确定相应的评估方法、参数和依据;

(六)遵循替代性原则。评估作价时，如果同一资产或同种资产在评估基准日可能实现的或实际存在的价格或价格标准有多种，则选用以较低的价格为基准，不充分考虑由于特殊交易性为、交易背景对交易价格的影响;

(七)遵循公开市场原则。即评估的作价依据和评估结论在公开市场存在或成立;

(八)维护产权持有者及投资者合法权益的原则。

八、评估依据

本次评估工作中所遵循的具体法律依据、准则依据、行为依据、权属依据、取价依据和其他依据主要包括以下内容：

(一)法律法规依据

1、参照国务院[1991]91号令《国有资产评估管理办法》;

3、原国家国有资产管理局国资办发[1996]23号文《资产评估操作规范意见(试行)》;

4、财政部颁发的财评字[1999]91号“关于印发《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》的通知”;

5、《中华人民共和国证券法》;(2004年8月28 日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议修订);

7、其他相关法律、法规、通知文件等。

(二)准则依据

2、中国注册会计师协会会协[2003]18 号《中国注册会计师协会关于印发<注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见>的通知》;

3、财政部令第 33 号《企业会计准则――基本准则》、财会[2006]3 号《财政部关于印发<企业会计准则第 1 号――存货>等 38 项具体准则的通知》及财政部制定的《企业会计准则――应用指南》;

5、《中华人民共和国土地管理法》;

7、省实施《中华人民共和国土地管理法》办法。

(三)经济行为依据

委托方与本人签订的《资产评估业务约定书》。

(四)产权证明依据

1、北流市佳辉新能源开发有限公司的营业执照、税务登记证复印件;

2、北流市佳辉新能源开发有限公司申报的资产清查评估明细表;

3、北流市佳辉新能源开发有限公司提供的有关协议、合同、土地使用权证、会计报表、会计凭证及与评估有关的其他资料;

4、北流市佳辉新能源开发有限公司出具的《委托方承诺函》;

5、其它有关产权证明文件。

(五)取价依据

1、本人实地勘查、调查所获得的资料;

2、北流市佳辉新能源开发有限公司提供的资产评估申报资料，有关原始凭证等账务资料;

3、本评估机构掌握的其他价格资料;

4、关于发布省征地年产值标准的通知(省政办发(2005)47号);

5、市人民政府关于印发《市征地拆迁补偿安置办法》的通知(市政发〔2006〕20号)。

(六)参考资料及其它

1、李环会计师事务所有限责任公司出具的北流市佳辉新能源开发有限公司的审计报告;

2、国家有关部门发布的统计资料、技术标准及价格信息资料;

3、其他资料。

九、评估方法

根据资产评估有关规定，遵循独立、客观、公正、科学的原则及其他一般公认的评估原则，我们对北流市佳辉新能源开发有限公司委估范围内的资产和负债进行了必要的核实及查对，查阅了有关文件、资料，实施了我们认为必要的程序，在此基础上，根据资产评估目的和委估资产的具体情况，由于北流市佳辉新能源开发有限公司盈利状况较差，不具备采用收益法的条件，此次主要采用了资产基础法(成本法)的评估方法进行评估。

资产基础法是指在合理评估企业各项资产、负债价值的基础上确定评估对象价值的评估方法。根据北流市佳辉新能源开发有限公司各项资产及负债的构成，采用的具体评估方法如下：

(一)流动资产的评估

流动资产包括货币资金、预付账款，评估人员根据各项资产的具体情况，采取了相应的现场清查办法和评估方法，现将其简述如下：

1、货币资金的评估

纳入本次评估范围的货币资金主要为银行存款。

对于银行存款，评估人员采用不同币种分别计算的方法，按照北流市佳辉新能源开发有限公司开户行提供的评估基准日2014年11月30日的银行对账单或收到的询证函，对公司拥有的不同币种的银行存款余额进行核实，对于银行对账单与公司银行存款日记账之间存在的未达账项，在逐笔了解核实的情况下，由公司财务人员编制银行存款余额调节表，在确定了公司财务账户与开户银行账户两者金额调整一致的情况下，最终按照公司财务账户余额确定银行存款评估值。

公司账面余额与开户银行账面余额调节公式如下：

评估基准日公司账面余额+企业已付银行未付金额-企业已收银行未收金额=银行对账单账面余额+银行已付企业未付金额-银行已收企业未收金额。

2、预付账款

预付账款的评估，评估人员首先了解预付账款形成的原因，并与账务记录和会计报表进行核对，确认该项业务的真实性。

对于预付账款，以清查核实后的账面价值作为评估值。

(二)无形资产(土地使用权)评估

根据评估对象土地实际情况，并结合此次评估目的，土地使用权评估采用成本逼近法进行评估。

成本逼近法计算公式：地价=土地取得费用+土地开发费用+土地税费+利息+利润+土地增值收益

(三)负债的评估

纳入评估范围的负债为流动负债，其中流动负债为其他应付款;非流动负债为零。

对于负债，评估人员首先查询了企业的历史资料，调查负债形成的具体情况，重点分析欠款数额、欠款时间、欠款原因、欠款清理等情况，在核实了解基础上，对负债科目中金额较大的款项进行抽查核实并发放询证函，抽查核实主要通过核实项目的往来款项和相关的合同、协议或原始凭证等资料对各项负债进行核对。在核对各项负债账账、账实一致基础上，以调整后的账面值确定评估值。

十、评估过程

具体过程如下：

(一)接受委托及评估准备

2、根据本次评估目的和有利于减少事后调整事项的原则确定评估基准日;

3、通过调查了解，制定评估方案和工作计划。

(二)现场清查核实

1、听取产权持有者有关人员对企业的历史及现状、企业目前的经营状况和评估对象情况介绍;

2、指导北流市佳辉新能源开发有限公司有关人员清查资产与收集相关资料;

3、组成项目评估组，拟定资产评估工作方案;

4、根据北流市佳辉新能源开发有限公司填报的资产清查评估明细表，评估组成员在现场对各类资产和负债进行清查核实。同时通过现场勘察，对重点资产状况作了深入了解;

5、收集委估资产的产权证明文件、购置合同、发票等资料;

6、根据资产状况和现场核查情况完善和充实工作底稿;

7、现场查询和收集委估资产的价格信息。

(三)评定估算

1、根据资产的实际状况和特点，确定各类资产和负债的评估方法;

2、开展市场调研、询价工作;

3、根据工作底稿和收集到的资料、价格信息对有关资产和负债进行评定估算，起草评估报告及评估说明草稿。

(四)评估汇总

1、初步汇总资产评估结果;

2、分析评估结果，确认有无重复和漏评，进行必要的调整、修改和完善;

3、项目负责人汇总、撰写资产评估报告书;

4、三级复核资产评估报告书及评估说明。

(五)提交报告

经与委托方及相关当事方进行必要交流后，提交正式评估报告。

十一、评估假设

由于产权持有者各项资产和负债所处宏观、企业经营环境的变化，必须建立一些假设以充分支持所得出的评估结论。在本次评估中采用的评估假设如下：

(一)公开市场假设，假设委估资产处于一个充分活跃的公开市场中，市场中的交易各方有足够的时间和能力获得相关资产的各种信息，并作出合理的决策。

(二)持续经营假设，假设北流市佳辉新能源开发有限公司之资产在2014年 11 月 30 日后能够继续以目前的经营范围、规模、方式在合理投入的基础上持续经营。

(三)产权主体变动假设，即以委估资产的产权利益主体变动为假设前提。

(四)国家宏观经济政策、金融政策无重大变化，委估企业所在的电子产品制造行业不出现重大变化和波动。

(五)无不可抗拒因素及不可预见因素造成对委估资产的重大不利影响。

本人根据资产评估的要求，认定这些前提条件在评估基准日时成立，当未来经济环境发生较大变化时，本人将不承担由于前提条件的改变而得出不同评估结果的责任。

十二、评估结论

北流市佳辉新能源开发有限公司评估结果汇总表单位：万元

账面价值调整后账面值评估价值增减值增值率%

十三、特别事项说明

(一)本评估结果是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场原则确定的现行价格，未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对资产价格的影响。当前述条件以及评估中遵循的持续经营原则等发生变化时，评估结果一般会失效。

(二)本次评估是在独立、客观、公正的原则下由本人作出的，本人与委托方或其他当事人无任何利害关系，本人在评估过程中恪守职业道德和规范，并进行了充分的努力。

(三)由委托方和产权持有者提供的与评估相关的行为文件、营业执照、产权证明文件、财务报表、会计凭证等，是编制本报告的基础;针对本项目，本人进行了必要的、独立的核实工作，委托方和产权持有者应对其提供资料的真实性、合法性、完整性负责。

(四)本人执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专业意见，对评估对象法律权属确认或发表意见超出评估师执业范围。评估过程中，本人已对产权持有者提供的评估对象法律权属资料和资料来源进行了必要的查验。本次评估主要是对委估资产在合法存在的前提下，对其价值进行评估，而非对委估资产完整产权的界定和确认。

(五)对企业存在的可能影响资产评估值的瑕疵事项，在企业委托时未作特殊说明而本人执行评估程序一般不能获知的情况下，本人不承担相关责任。

(六)评估结论是本人给出的，受本人的执业水平和能力的影响。

(七)报告中的分析、意见和结论只在报告阐明的假设前提及限制条件下有效，它们代表本人不带有偏见的专业分析、意见和结论。

(八)评估基准日后，若资产数量及作价标准发生变化，对评估结论造成影响时，不能直接使用本评估结论，须对评估结论进行调整或重新评估。

(九)本报告含有若干附件，附件构成本报告重要组成部分，与报告正文具有同等法律效力。

上述事项，提请报告使用者予以关注。

十四、评估报告使用限制说明

(一)本评估报告的评估结论是根据前述的原则、依据、评估假设、方法、程序得出的，并只有在上述原则、依据、评估假设存在的条件下方能成立。

(二)本评估报告书及相应的评估结论系对委估资产于评估基准日市场价值的反映，只能用于评估报告载明的评估目的和用途。

(三)评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。

(四)本评估报告仅供委托方为本次评估目的所对应的经济行为使用和送交相关主管部门审查使用。本评估报告书的所有权归本人所有，未征得本人同意，评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。

十五、评估报告提出日期