某房地产公司稽查案例分析

某房地产公司稽查案例分析（12篇）

1.某房地产公司稽查案例分析 篇一

房地产公司如何查----读税务稽查案例有感

以前在稽查岗位时，就没查过房地产企业，只是一次工作借用，参与了一个小小的房地产案子，那个案子非常简单，就是成本大于收入了，房地产公司的“亏损”核算没有按照会计和税法的规定来核算，大家都知道，房子的销售价肯定是大于成本价的，房价在几年内就翻了几番了，各地的房地产老板们也赚够了钱，那么帐上怎么会亏损呢？原来他们把所有的成本都摊到了已销了部分房屋上，如开发的100套房产花费的成本全部摊到了已销了20套房屋上，这样成本就远远的大于了收入，老板们的解释也合理，我支出了花费了100套的成本当然要计100套成本，我只卖出了20套当然也只记20套的收入，这样说来也是合情合理的，只是不合法了，100套的成本是“开发成本”，而销售的20套结转的应该是“销售成本”，会计把两个成本故意混淆了，当然就出现了成本大于收入了。

其实房地产公司要想少缴纳常用的手段就是少计收入，多计成本费用，说起来很简单，做起来却是很难。如下的案例值得参考和学习。

某房地产公司隐匿收入偷税案

本案特点：本案房地产企业财务制度较为健全，税务检查人员注重房地产开发基础数据分析比对，运用“解剖式”方式检查，从而发现纳税人设置两套账隐匿收入的违法事实。本案对行业性税收检查具有参考价值。

一、案件背景情况

（一）案件来源

2007年1月20日，某市地方税务局稽查局（以下简称稽查局）收到一封群众举报信，反映某房地产开发公司有销售收入不入账、做假账等严重偷税行为。针对举报信和举报材料反映的内容，稽查局领导按规定将该公司列入了检查计划。

（二）纳税人基本情况

某房地产开发有限公司成立于2003年12月，是由集体企业改制而成，股东全部为自然人，注册资本5000万元。具有国家二级房地产开发资质。公司成立以来，在市内黄金地段，先后成功开发了“A花园”和“B新城”两个比较有影响力的高档住宅小区和两座正在施工中的豪华写字楼，其中两个住宅小区已经开发完毕，账面上体现全部销售完毕。

二、检查过程与检查方法

（一）检查预案 举报人举报该公司存在收入不入账、做假账等严重偷税行为，但没有提供具体的线索和相关证据，举报人坚称，如果税务机关不查处，还要继续向上一级税务机关举报。稽查局领导对此高度重视，召集有关人员专门召开会议，进行了细致研究和周密部署，并成立了由一名副局长为组长，五名稽查业务骨干为成员的专案小组。根据会议部署，检查小组制定了详细的检查计划和实施方案。

（二）检查具体方法

检查人员经过初步查看征管资料和外部调查，了解到某房地产公司生产经营管理较规范，财务核算制度健全，财务人员对会计和税收业务知识也比较熟悉，该单位2005年被市政府评为“纳税百强单位”。面对这些情况，检查人员有些犹豫：到底是举报人出于个人目的恶意报复，还是该单位偷税手段隐蔽。为稳妥起见，报经领导批准，决定以房地产行业税收专项检查的名义，正常调取该单位2004-2006年的账务资料进行检查。

根据检查计划，检查人员打破“就账查账”的常规检查方法，采取全面检查与重点检查、账面检查与实地检查相结合的方法，以营业税、土地增值税和企业所得税为重点检查税种，以商品房开发面积、销售价格及售房收入为重点检查项目，对该单位进行“解剖式”检查。

1.核对账务资料 检查人员分成两个小组，第一组检查人员，把“A花园”和“B新城”两个小区的征用土地费用、建筑安装成本、配套费、商品房开发面积、商品房销售面积、商品房销售数量、销售收入等内容进行了详细的统计和核查，并制成电子表格进行归类分析，进而全面掌握企业账面开发经营成本、收入和地方税收申报缴纳等情况。同时，第二组检查人员从公司的“工程资料账”方面入手，责令该单位提供以下经营管理资料：土地征用协议、土地使用证、规划设计平面图、建筑施工合同、工程竣工验收报告、工程决算书、房屋测绘报告、商品房预售许可证、销售台账、销售合同等。分小区、分楼盘，分年份，把公司成立以来所有的商品房开发面积、竣工验收面积、可销售面积、销售价格、预收款项、销售收入等项目进行了认真细致的检查和统计。经过20多天紧张有序的工作，第一组检查人员初步的检查结果是：该单位除了账面一部分房款用自制内部收据代替发票入账和少缴纳城镇土地使用税65400元外，没有发现举报人所说的收入不入账问题。该单位账务处理比较规范完整，账面上的销售面积、销售价格、销售收入、销售利润等都比较符合逻辑关系。该公司对查出的上述问题予以认可。

2.进一步检查工程资料

检查人员没有轻信对账面的检查结论，而是继续对该单位“工程资料账”进行检查。根据工程设计图纸、工程决算书、工程竣工验收报告和预售许可证等资料，逐一统计了每个小区、每个楼盘的建筑工程决算面积、可供销售的面积。根据企业提供的商品房销售合同，逐一统计出了全部的销售面积，包括主房、配房、阁楼和停车位等各部分面积。20多天后，第二检查小组的有关统计和检查数据资料终于出来了。经过对第一小组与第二小组取得的资料汇总对比分析，“A花园”整个小区决算面积（可销售面积）为157296平方米，财务账面上实际销售的面积为148796平方米，存在约7050平方米的差额。“B新城”整个小区决算面积（可销售面积）为125410平方米，财务账面上实际销售的面积为120430平方米，存在约4980平方米的差额。即截止2006年12月31日，该公司账面上应该还有约12030平方米的开发产品，但实际上，该公司账面上两个住宅小区的“开发产品”、“开发成本”期末均无余额，开发产品即商品房已经全部销售完毕。

3.实地调查核实

在与企业财务人员核实上述情况时，他们一口否认存在差额的事实，一会儿说是商品房销售合同上的面积不准确，一会儿又说是检查人员的统计错误造成的。为确保数据万无一失，一组检查人员又加班加点对有关资料重新核对了一遍，也没有发现统计错误。另一组检查人员又先后去了建设局、房产管理局、规划局等单位进行了外围调查取证，调出了与该公司工程开发施工有关的工程决算书、工程竣工验收报告、商品房预售许可证和商品房销售合同等关键性外部证据资料。经比对，有关内容与企业提供的原始资料内容是一致的，此举进一步巩固了检查证据资料，尤其是房屋销售面积的证据。那两组统计面积为什么会出现如此大的差额呢？问题是不是就出在这差额上呢？针对决算面积与实际销售面积存在差额的这一重大疑点，面对财务人员拒不承认差额事实和推诿的状况，检查人员积极做好财务人员的思想工作，先后五次到两个小区的现场查看。通过对每个小区，每个楼盘的逐一核对，最后终于发现了面积存在差额的原因，该公司故意隐匿开发产品和销售不入账等违法事实逐步浮出水面。原来，“A花园”小区的面积差额原因在于地下停车位。该小区的地下停车场决算面积为16650平方米，以每个30平方米的标准规划出了555个停车位用于销售，车位全部销售完毕。而该公司财务账“开发产品-停车位”实际入账只有366个计10980平方米，差额即实际少入账“开发产品-停车位”189个计5670平方米。“B新城”的面积差额源自沿街商用房，该小区的沿街商用房决算面积为25360平方米，而该公司财务“开发产品-沿街商用房”实际入账只有20380平方米，差额即实际少入账“开发产品-沿街商用房”4980平方米。其中，无偿拨付给下属单位-某物业公司1580平方米，用作办公场所，剩余3400平方米全部销售。

在铁的事实和证据面前，企业财务人员和负责人不得不承认了隐匿开发产品和售房收入的事实。原来，该公司财务人员根据企业法定代表人的安排，为了达到少缴税款的目的，对纳税事项进行了“筹划”：建立一套真实的所谓“管理会计账”，用于企业内部生产经营管理。建一套“财务账”，用于报税等应付税务机关。财务人员根据以往税务机关“就账查账”的检查方式，打起“工程大、住户多、施工和销售时间长”的擦边球，利用小区沿街商用房和停车位在规划数量上不确定的漏洞，把财务账上的“成本、产品、收入”等各种勾稽关系处理协调的情况下，把开发产品—地下停车位和沿街商用房的其中一部分不反映在财务账上，以达到隐匿收入偷逃税的目的。在实地调查过程中，检查人员还通过采取抽样调查的方式，通过走访住户、电话咨询等途径，对住房、地下停车位和沿街商用房的销售价格、销售面积和销售时间等情况进行了调查取证，进一步固定了有关证据。

（三）检查中遇到的困难和阻力及相关证据的认定 1．纳税人不配合

该公司财务人员熟悉财务税收知识，法定代表人又是人大代表,因此,他们在检查初期能积极配合检查，提供有关涉税资料，在账面检查结果出来时，也认可检查结果。但随着检查人员对“工程资料账”深入检查时，财务人员的态度就发生了变化，对检查人员不再配合，财务人员相互推诿甚至逃避、阻挠检查。法定代表人找市局领导“反映情况”，歪曲“检查人员在无事生非，故意找毛病”。面对种种压力，在各级领导的支持下，检查人员边做纳税人的思想工作，边按计划继续检查下去。最后在铁的证据面前，纳税人终于承认了违法事实。

2.检查难度大

该单位偷税的手段隐蔽，正常的“就账查账”检查方式无法发现违法问题，这需要检查人员对其生产经营情况进行全面的“解剖式”检查。这种检查方式，检查时间长，耗费大量的人力、物力和精力，纳税人的经营资料繁琐，复杂，量大，需要检查人员进行认真的梳理、归类和统计，有的还需要去外单位调查取证，容易引起纳税人的不满，这需要检查人员具备处理各种复杂矛盾和关系的能力。

三、违法事实及定性处理

（一）违法事实和作案手段

经检查核实，某房地产开发公司主要采取设置真假两套账方式，隐匿部分开发产品从而隐匿销售收入，进行虚假纳税申报，偷逃国家税款。具体作案手段是：该单位财务人员按照正常的企业内部财务和经营管理制度，建立了一套全面真实反映企业开发成本、开发产品和售房收入的“管理会计账”，用于内部经营管理。同时又建立了一套成本、费用真实，但产品、收入不真实的“财务账”，用于向税务机关申报纳税，达到偷税目的。经检查认定，该单位主要存在以下违法事实：

1．隐匿收入偷逃税

公司开发建设的“A花园”小区的地下停车场决算面积为16650平方米，以每个30平方米的标准，划出了555个停车位用于销售，车位全部销售完毕。而该公司财务账实际入账只有366个计10980平方米，实际少入账停车位189个计5670平方米。该部分车位全部销售完毕，平均售价每平方米2150元，与市场价格基本相近，视同计税价格，共计在账簿上少列收入1219万元。该单位开发建设的“B新城”小区中的沿街商用房决算面积为25360平方米，而该公司财务账沿街商用房实际入账只有20380平方米，实际少入账沿街商用房4980平方米。其中，无偿拨付给下属法人单位1580平方米，剩余3400平方米全部销售。根据该单位提供的账外资料，该部分沿街商用房的平均售价每平方米4250元，与市场价格基本相近，视同计税价格，共计在账簿上少列收入2116.5万元。

同时发现，该单位采用进行虚假的纳税申报手段，少缴纳土地增值税42.5万元，城镇土地使用税6.5万元。

2．未按规定开具发票

公司在预售和销售商品房时向客户开具自制的收款收据，并且没有全部入账，共使用收据12本，开具金额6523万元。根据《中华人民共和国发票管理办法》第二十条和《中华人民共和国发票管理办法实施细则》第四十八条第（十一）项的规定，属于未按规定开具发票行为。

（二）处理结果

经税务案件审理委员会审理，税务机关依法作出如下处理： 1．根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第一条、第二条第一款、第四条、《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》第二条、第三条、第四条、《征收教育费附加的暂行规定》第二条、第三条、《国务院关于教育费附加征收问题的紧急通知》第一条、《中华人民共和国企业所得税暂行条例》第一条、第二条、第三条、第五条、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条、第三条、第四条、第五条、第六条、第七条《中华人民共和国土地使用税暂行条例》第二条、第三条以及《中华人民共和国税收征收管理法》第三十二条、六十三条第一款规定，追缴该公司少缴营业税166.7万元、企业所得税82万元、土地增值税42.5万元、城市维护建设税11.7万元和教育费附加5万元，城镇土地使用税6.5万元，并同时对少缴纳税款按规定加收滞纳金。

2．根据《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条第一款规定，对该公司采取“伪造账簿、记账凭证”、“虚假纳税申报”、“在账簿上少列收入”等手段，少缴纳的营业税、城市维护建设税、企业所得税、土地增值税和城镇土地使用税，定性为偷税，处少缴纳税款一倍罚款。

3．根据《中华人民共和国发票管理办法》第三十六条以及《中华人民共和国发票管理办法实施细则》第四十八条第（十一）项的规定，对未按规定开具发票的行为处以一万元的罚款。

四、案件分析

（一）查处本案的认识及体会 1.注重房地产开发基础资料收集分析 与其它大量不规范的房地产企业相比，某房地产公司的财务核算比较规范，如果仅仅按常规的方法进行账面检查，根本无法发现该公司存在的隐匿开发产品问题。针对这种情况，检查人员侧重了基础数据的收集分析，并结合实地检查，从源头入手，先后多次深入现场查看，才发现并查清了隐匿地下车位和沿街商业用房等账外涉税违法问题。

2.注重实地调查

利用开发小区沿街商用房和停车位在规划数量上不确定的因素，隐匿收入进行偷逃税现象，在房地产行业有着一定代表性。由于车位和商用房具体面积、数量在规划上没有明确，所以很容易让开发商做钻空子，如T公司就只是把销售的部分车位和沿街房作了账务收入处理。如果不进行销售面积与决算面积等基础数据的收集分析、不进行实地调查和账物核实，无法掌握真实的开发产品的数量和销售情况，也就发现不了这一违法事实。

3.注重外围调查

本案的成功查处，得益于采取了全面细致的“解剖式”检查。在案件检查中，检查人员突破了地税部门孤军作战的局面，先后得到了房产管理局、规划局、建设局、土地局等部门的鼎力配合和支持，为提供和固定证据提供了有利保障。该案件的成功查处，在检查房地产行业税收方面具有重要的意义，也对提升房地产行业税收管理水平有着重要的借鉴。2007年下半年，该市地方税务局在全系统房地产行业税收管理和稽查方面，全面推广了该方法，取得了显著成绩，使全市房地产行业税收管理水平上了一个新台阶。

4.注重行业特点检查

近年来，随着税收管理的规范和企业财务人员的业务提高，纳税人的财务管理也越来越规范，偷税的手段也越来越隐蔽，这就需要检查人员在检查方式上需要创新，积极探索和寻找符合行业经营特点的检查方法和思路。

2.某房地产公司稽查案例分析 篇二

在房地产行业市场不断变化的形势下,房地产开发企业已难于保持以高利润率求发展的运营模式,而进行项目开发成本控制将成为提高企业经济效益和核心竞争力的有效途径。再者,房地产项目开发设计是将整个项目的开展由计划变为产品的关键阶段。据统计,尽管设计费用在项目整体成本中比例不大,一般只占成本的1.5%-2%,但对开发项目整体成本的影响可达75%以上。[1]这个数据足以显示出设计阶段对于整个项目成本控制的重要性,这种控制不仅仅指直接的设计费用支出,而且包含其对项目整个开发周期总成本的影响。

1 房地产项目开发设计阶段成本控制管理的影响因素

1.1 设计阶段造价的影响因素

房地产项目开发设计主要包括概念设计、规划设计、方案设计、扩大初步设计、施工图设计、景观设计、装修设计等阶段。以上各阶段的成本控制管理主要体现在招投标管理流程和质量、造价的合理性、合同条款的合规性、设计方案的优化性等方面。譬如,某项目概念设计的单方造价比同行业同类型建筑的平均单方造价高出10元/m2,假设对于一个20万平方米规模的项目而言,此阶段的设计成本就高出200万元。因此,房地产企业只有进行全面的成本控制,才能从整体上降低成本、获取更多利润。

1.2 设计阶段对项目造价的影响因素

房地产项目开发设计阶段对项目成本有影响的主要因素是总体规划和建筑物格局和风格、建筑材料和园林植被的选择等方面;任何一个因素的管理失控都会导致总体成本的增加。譬如,建筑结构由基础、柱、墙体、梁、楼板、屋面板等部分组成的起骨架支撑作用的体系,结构设计是否合理会影响到材料的选用以及使用材料的数量,而这些恰恰是项目成本控制中必须要考虑的因素;而建筑材料费占总成本的60%~70%左右[3]。因此,设计成果的细节性设计都非常重要,直接关乎着整个项目的质量、销售与成本的控制等重要环节的有效运转。

2 案例分析

2.1 项目概况

某房地产开发公司在2009年3月取得A项目的土地使用权,该项目地处某二线城市的郊区,占地面积约350万平方米,景观湖面积约20万平方米。

2.2 A项目设计阶段的管控现状

2009年,该项目的产品定位是通过引进传统动漫基地的产业来促进别墅、高层、多层等住宅部分以及商业等配套的销售,计划先完成景观湖的施工将景观做起来的同时,在一期的施工过程中完成丢售楼处和样板间的施工、装修以及景观示范区的施工,以尽早开盘,获取回转资金。

然而,在A项目实际执行的过程中,由于一些原因该公司未能短期内引进传统动漫基地的产业发展,该项目的决策者便决定采用先引入住宅部分后引进产业的策略,这个策略也在一定程度上导致了整个项目的产品定位发生大的变化,从而影响到该项目后续工作的开展状况。

2009年5月,无资质的B供应商提交的概念设计成果因设计质量不合格未能通过当地政府的审批,于是,A项目的决策者重新选择供应商来做概念设计,继而整个项目未能按照原计划进展。同时,由于甲方在与B供应商签订的合同的付款条件中只有按照进度提交设计成果就付款的约定,而未对设计成果的质量和通审后再付款的付款条件做出明确规定,A项目为这部分未通审的设计成果支付了80万元。由此可见,这不仅影响了开发进度而错过良好的销售时机,而且增加了设计的资金成本。

由于设计阶段的周期拉长,景观湖的景观和一批次的施工未能按照原计划完成,加之由于一级土地熟化未能按期全部完成,原计划售楼处和样板间的位置还未得以土地熟化。于是,A项目的决策者为了如期开盘决定将售楼处和样板间移至原计划高层的地块上,并且在后期此地块的售楼处和样板间将被全部拆除,涉及价款约2000万元。

此外,该项目大概需要2个亿的建安成本,由于设计人员的保守设计,增加了15%的富余量,从而给整个项目增加了近3000万的无效资金成本;而在施工过程中,无论怎样控制施工成本,也不可能节省出15%的工程费。

3 房地产项目开发设计阶段成本控制建议

针对A项目的上述事实,本文提出以下有关房地产项目开发设计阶段的控制管理的建议,以在保证好设计质量和进度的前提下,合理控制并优化设计成本和设计对其它方面的影响成本。

3.1 清晰准确的产品定位

通过确立好的规划概念可以更好满足目标客户的层次和爱好,这样开发的楼盘才有可能畅销,才有可能最短的时间并以较高的价格销售。如此操作才能使楼盘面临的风险降到最低,从而使开发项目的投资迅速回笼,成本降低的可能性达到最大[2]。若在设计阶段初期,房地产企业未对所开发的产品有清晰准确的定位,后会因外界环境或者决策者的主观想法导致产品定位一变再变的现象发生,以至于影响到设计风格和规格等的随之变化,从而增加了设计成本。因此,清晰准确的产品定位在整个项目中起着“指南针”的作用,房地产企业应对产品定位引起足够的重视,以保证后续工作顺利有效的进展。

以A项目为例,从开盘之日起,A项目的销售收入为零,这远远低于预期的目标销售收入。从该项目的长远发展来看,为了便于销售和成本的控制,A项目的决策者应尽快思考产品定位的问题,做出顺应市场规律的合理策略。譬如,可以改变规划设计的方向,先引入传统动漫基地的产业,按照原计划以产业带动住宅以及商业等配套的大方向进行下一步工作的开展。

3.2 重视设计成果的质量和进度

房地产开发设计阶段对于工程项目开发周期、成本、质量以及销售等方面都起着有关联的重要作用。设计图一经通审,工程成本也基本确定。因此,在保证满足工程项目所需功能的前提下,合理的优化设计可以大幅度降低设计成本和整个工程项目的开发成本。因此,房地产开发企业应选择有资质的设计供应商,以保证设计成果的质量从而减少设计变更的频次和避免未通过图审而返工所增加的设计成本和延误设计周期,进而影响到整个项目的开发节奏。

3.3 完善招投标制度

在设计招标的过程中,房地产企业应该选择适合该项目开发并且能够胜任招标事项的供应商,以建筑方案与经济方案相结合的原则,尽量将设计阶段的各个环节的工作内容形成一个整体进行招标。这样既可优选出好的设计单位,又可促进设计方在项目整体布局、建筑造型使用功能上开拓创新,在降低工程造价上下功夫[4]。

房地产开发企业应在评标过程中从各投标供应商对该项目的整体布局规划、建筑风格、工艺要求、控制指标等各方面进行考虑分析,以选择出有利于适合自身公司销售和发展的设计方案,然后经过市场数据分析以及行业询价后进行这些方案的成本比较后,最后选择最优的方案进行施工图的设计。

3.4 合同内容要对设计成果的质量和进度做出明确规定

合同的付款条件应对设计成果的质量并通过审批后再付款做出要求,以防只强调设计成果的进度,而不是实际的效果,避免不必要的经济流失。此外,还应对设计成果提交的时间有所明确规定,以防延长设计周期,影响项目的开发进度。

3.5 加强图审和成本核算水平的提高

现在大多数设计费是按照2002《工程勘察设计取费标准》以设计费和投资资金成一定比例的原则支付给设计单位的,这样一来设计成果的造价越高,设计费就越高,而在这种思维下往往容易发生设计保守和浪费的现象而忽略整个项目的成本控制,甚至会导致产品定位在无形中改变的结果。因此,成本控制人员应对设计方案的结构体系、基础造型、平面布置进行成本分析,向建筑师提出建议,使设计方案不断优化;同时,对设计方案的计算过程进行评审,杜绝人为因素的保守扩大,尤其在设计系数的取值上;以加强对设计图和设计费的核算水平,从而减少不必要的设计费支出[5]。

此外,目前我国房地产开发项目已开始试行限额设计,即按批准的投资估算控制初步设计,依照初步设计的总概算控制施工图设计[3]。加强限额设计的管理有利于设计成本的控制,同时将设计造价作为设计的前提而对设计的效果有一些影响,所以将总概算控制在合理的价格上是非常重要的。

4 结论

综上所述,房地产项目开发设计阶段在整个开发周期中起到了的至关重要的作用,此阶段的成本控制需要甲方的主导以及设计、造价、监理单位的有效的配合来完成。从房地产项目整个开发周期的角度出发,房地产开发企业以可持续发展的眼光,全面深入贯彻并落实设计阶段成本的内部控制管理思路;进而推动投资方及设计人员进行内部挖潜,进行设计创新,采用新工艺、新型材料,合理配置资源,在不降低工程项目使用功能的前提下尽量降低工程费用[6];从而获取更大的经济效益,增强企业的核心竞争力。

摘要：文章从对房地产开发设计阶段成本控制的重要性出发,在影响该阶段成本控制管理的因素的理论背景下,以某房地产公司A项目在设计阶段管控中出现的问题为例,提出A项目设计阶段优化策略以及房地产开发设计阶段成本控制管理的建议,以提高设计质量和进度水平,从而有效控制设计成本和整个项目的成本,进而完善设计阶段内部控制体系的建立。

关键词：房地产开发,设计阶段,成本控制,管理

参考文献

[1]全国造价工程师执业资格考试培训教材编审委员会.工程造价计价与控制[M].北京:中国计划出版社,2003.

[2]王燚,田永清,刘峰.设计阶段管理内容及成本控制措施[J].辽宁建设,2008(4):54-55.

[3]张斐.房地产项目开发设计阶段的成本控制[J].建筑设计管理,2009(5):25-27.

[4]胡震.浅谈房地产开发设计阶段成本管理[J].华东交通大学学报,2007(6):27-31.

[5]刘思源,王海鹏.房地产项目设计阶段的成本控制初析[J].科技创新导报,2010(2):139.

3.某房地产公司稽查案例分析 篇三

关键词：内部控制；企业集团；机制建设一、企业集团内部控制研究的意义

随着我国企业集团对专业化管理不断提出的更高要求，内部控制也越来越被看重，企业的内控制度在管理工作中已经得到广泛的落实并加以运用。然而，我国企业集团的内部控制现状也不容乐观，深受企业起步晚、起点低、发展不够完善等诸多因素的影响，国内许多企业集团在组建和运行中仍然存在着许多问题。由于不断变化的市场经济环境与企业内部环境，企业应当对内控制度做出适时的修订和完善，从而保证企业的内控制度可以覆盖公司所有的经营与管理环节。

二、公司的危机

该股份有限公司，是我国长江以北地区规模最大的综合性塑料加工企业集团，连续多年来在相关主要经济指标中位居全国同行业前列。自2001年以来，某股份大量资金被控股股东占用，总价值近4.37亿元，却从未对外公告。直至2007年1月，因无力支付到期的4100万元的商业承兑汇票，被某市的一家商业银行及其下属的公司申请法院强制执行，企业才承认面临严重的财务危机，证监会进入调查。在经过了长达8年的调查以后，证监会终于认定某股份存在财务造假行为，并除以罚款以及警告。

三、内部控制存在的问题

（一）内部控制环境对经营管理的影响。资金占用违规问题是该股份在内控环境方面一个重大的缺失。公司的董事会组织结构不完善，大股东某集团长期占用大量的公司资金，随意拆借资金或者提供担保，缺乏必要的论证程序和审批手续，这也是导致某股份资金链断裂最终无法支付到期汇票申请破产的直接原因。到2006年12月底，公司大股东挪用股份的资金项目在公司账目反应出来的金额约为16亿元，被占用资金多用来转移贷款、担保、利息支付、费用支付等。

其次，该股份的内控制度在建立健全方面不够完善。集团总部直接干预某股份甚至其子公司的日常生产经营活动，不尊重公司的法人地位；同时由于集团权利过于集中，削弱了其他附属公司的经营能力，公司大小决策直接上交集团，削弱了子公司的分权和独立意识；同时，面对规模庞大的公司集群和多元化产业，集团无法实行多元化管理。内部控制环境的不健全，让某股份在经营中一直承担了相当高的财务风险。

（二）内部控制活动中存在的不足。公司在各项资产的管理方面漏洞百出，混乱不堪。固定资产处理不审查，不走程序，分公司、子公司超过百万的账外资产不统计、不披露。超百万大型器械出租无手续、不登记，各项实物资产购进时不区分个人与单位，调离、毁损、修复状态无后续登记。长期股权投资的方面，企业集团也存在较大的管理问题。集团对旗下多数子公司的管理都采用承包、出租、挂靠等形式来代替，对子公司的日常生产经营活动没有进行有效的管理和监督，这导致了很长一段时间以来企业长股投的管理是处在失控状态下的。

四、公司内部控制存在问题的相关分析

（一）管理态度和经营理念的误区。多元化的经营理念是集团规避风险的有效手段之一，但其实这种措施只能起到缓解的作用，风险并非能够完全避免。此公司就是这样一个采用多样化方式运行的企业。公司主营业务分别是塑料制品与基础化工行业，但是，业务内部分支极多，所涉及到的生产工艺和流程不尽相同，企业却无法在这些不同的技术与产品领域找到一个可以维持动态平衡的点。如此来讲，此公司产品的多样性虽然能够让公司抵抗风险的能力增强，但是在一定程度上，公司无法集中精力经营拳头产品，难以成为市场的领头羊。同时，多元化的产品线催生更为复杂的管理体系，加大了企业经营的难度，同公司、部门的协调难以展开。

（二）缺乏多方面的治理管控。集团对其子公司管理控制类型的划分，按总部集权与分权的程度不同，通常采用最为广泛的“三分法”，即将管控模式划分成“操作型” 、“战略型”以及“财务型”。从企业集团经营管理的角度上来说，并不存在最好的管理控制模式，只有针对当前企业现状最合适的模式。企业形态和母子公司形态的多样化，决定了一个集团往往不可能采用单一的管理控制模式，更不可能凭借领导的意志随意更改转变管理方式。一个企业在确定管控模式以后，要根据企业经营状况的变化，及时调整，不断优化。只有不断控制风险，才能提高效率，只有及时优化，才能实现发展目标，做到管控到位。

五、公司内部控制问题的解决思路

（一）企业内部控制制度的完善。在企业集团实行其控制活动的过程中，应该针对自身的形势运用不同的手段确保实现既定的战略规划。

首先，在担保决策问题上，该股份有限公司必须严格进行控制，将责任制度落实到每一个步骤。公司内部必须明确担保原则、担保标准和担保条件等一系列相关的内容，加强对担保合同订立的管理，还应当及时掌握被担保人的经营状况和财务状况。

第二，在资金的调度方面，企业有责任制定健全的制度使资金能够得到合理的使用。在资金使用方面必须掌握资金变动趋势和大致方向，基本做到了解资金的往来情况。同时，还应该通过合理的现金流量预算来将每一年度的现金收支预算作为资金计划控制和考核的基本依据。

同时，董事会也是企业应当适当调整的对象。对于该公司来讲，为了避免出现一人做主的失控状态，建立合理的董事会结构是非常必要的。目前公司只有两名独立董事，人数过少，从独立性的角度来说，这种结构严重妨碍了董事会正常活动，也不利于董事会履行自己的职责。因此，为了强调独立董事的作用，应当将独立董事适当增加至3到5名，符合证监会对于独立董事的想关要求。

（二）改善公司治理，设置多层次控制系统。针对目前的现状，该公司应当依据公司的经营发展状况选择合理的管理控制模式。

管控模式的选取，应该以集团的长远目标为基础，在此之上合理采用相应的模式。对涉及集团主要业务发展的公司，应当根据各子公司情况选择操作型管控模式，在今后的经营中使自己从原来的参股公司变成控股甚至全资子公司，将下属子公司完全掌握在集团手中；对不涉及主业发展方向的子公司，集团应当选择干预较少的模式，在经营和管理上不牵制母公司，可以出让部分股权使其成为参股公司，甚至是完全退出，只在财务指标上进行干预，采用财务性管理控制模式。

其次，管控模式的运用是否合理，还应该参照集团对自身的分类管理。公司的业务目前涉及多个制造领域，且内部实力各有不同，对于集团的战略意义也不相同，因此，集团内部应当为不同领域、不同规模程度与财务状况的企业选择合适的管控模式。

最后，企业现有的管控模式进行优化，不可操之过急。该股份有限公司是一个典型的行政性捏合型的集团公司，应当循序渐进的选择针对公司整体和各个子公司的不同的管控模式，将公司管控设计为逐步演化的过程，整体规划，再分步骤分阶段实施，形成符合企业管理现状的管理模式。

参考文献：

[1]冯建华.企业集团内部控制问题解析[J].中国外资，2013（2）：175～176.

[2]庞颖婷.企业集团内部控制的现状与对策[J].现代商业，2012（23）：114～115.

[3]项多武.上市公司的内部控制问题及对策[J].中国乡镇企业会计，2013（5）：176～177.

4.某房地产公司稽查案例分析 篇四

(一)税务稽查目标

(1)确认所拥有的应税房地产是否已全部申报。

(2)确认应税房地产的计税金额是否准确。

(3)确认适用税率是否正确，应纳税额计算是否准确。

(二)税务稽查步骤与要点

(1)审阅纳税人资产档案，索取或编制房地产财产清单，并与申报情况核对。

(2)初步评价房地产应税与免税划分的恰当性。

(3)执行或导入固定资产、待摊费用和收入类项目的一般税务稽查程序，确认应税与免税房地产划分是否正确，所拥有的应税房地产是否已全部准确分类申报，房地产原值或出租收入形式的计税金额是否准确。

(4)审查适用税率是否正确，应纳税额计算是否准确。

5.某房地产开发有限公司简介 篇五

某房地产开发有限公司是专业从事房地产开发、经营、管理的企业。

某房地产开发有限公司2011年12月1日经文山州工商行政管理局批准成立，公司注册资本500万元，隶属于某有限责任公司，属房地产开发暂定资质企业，是一家专业从事房地产开发的规模企业。誓为文山州建设和社会发展做出贡献。

公司秉承“让更多人享受美好生活、美化城市”的企业使命，用企业的核心价值观——“守诺担任 共同发展”指导各项工作，立志成为“客户首选的综合开发商”。自2012年起公司进入运作，标志着公司进入快速发展阶段。在各项目陆续开发建设的同时，公司为了实现可持续性发展，从项目及土地储备、团队建设、资本运作等方面都未雨绸缪，夯实了稳固的基础。

某房地产开发有限公司坚持以对社会、客户和企业负责的精神精雕细琢每一个项目和产品的每一个细节，为社会提供优质的产品和服务，为消费者创造最舒适的家园。

某房地产开发有限公司正在由小到大，由弱到强，由粗放式管理到规范化管理，逐步建立起现代规范的企业管理制度并锻造了一支过硬的管理团队。公司目前拥有员工24人(其中高级工程师3人，工程师9人，技术员8人)。专科以上学历者占90%，人员总体素质高，专业能力强，具有高度的凝聚力和向心力。同时，公司重点加强人才梯队建设，使人力资源持续满足公司不断发展的需要。目前，公司以适应多项目运作为前提，以全面降低成本、加强风险控制为主导，以产品创新研究和建设、销售为主线，以财物人力行政等为管理支持，建立了体系化的公司管理机制，着力打造以土地、资本、团队为重心的核心竞争力，确保公司快速稳健发展。

6.某房地产公司工程管理全套文件 篇六

一、岗位设置：

工程部架构及岗位设置如下：

副总经理：1人

项目策划与管理：产品策划、开发计划、投资计划„„ 项目开发建设工作的组织、协调与管理 项目开发建设目标设定与控制 总工室：1人

设计任务书

规划方案评审，施工图设计跟踪

技术管理

质量流程跟踪，质量目标管理（目标分解，目标考核）工程部：8人，其中部长1人，土建4人，水电2人资料员1人 施工组织设计，现场组织与管理，现场协调（各标段、各专业）工程质量管理、进度管理

配合材料设备的招标与采购，配合预结算编制及成本控制 工程资料的整理与汇编

预算审计部：4人，其中部长1人，土建造价师2人，水电造价师1人

预结算编制及审计，成本控制与管理

招投标管理，合同管理 材料部：设备的招标与采购

二、岗位责任

1、副总经理岗位责任 市场开拓：

○1了解国家和地方的宏观微观经济政策，搜集与分析市场信息，为总经理进行公司战略决策提供依据；

○2广交朋友，打造企业人脉，改善企业经营的外部环境，建立企业经营的外部支撑平台； 团队打造：根据公司业务性质及行业特点，协助总经理进行团队建设。

○1建立健全公司规章制度，确立公司架构，定岗定员定待遇，明确岗位责任权利，聘任德才兼备员工，全面打造项目运作流程，实施科学管理；

○2结合工作实际，制定并实施学习计划，提高团队整体素质；创立有自身特色的企业文化，并贯彻实施于公司业务运作的全过程；

○3打造提炼并形成一个具有“德才兼备型人才，科学创新性管理，优质优价性品牌”的企业核心竞争力； 日常管理：

○1制定工作计划，召开工作例会，监控工作流程，考核目标实施，审核财务报表，协调部门合作，评估工作绩效，年终工作总结；

○2协助总经理主持召开各种专题会议、总经理办公会议，在授权范围内主持与管理公司日常工作；

项目策划：协助总经理组织相关单位、部门和个人进行项目策划。

○1组织市场调研，把握市场脉搏，了解市场有什么，缺少什么，需要什么，进行供求分类分析；

○2调研客户群体，分析购买行为，了解市场上有那些客户，其家庭月收入多少，月供能力多少，购房目的是什么，购买行为与方式如何；

○3地块周边调研，挖掘地块优势，展现期房期望，调查了解地块周边配套现状、环境与远景规划，透支卖点； ○4组织楼盘调查，设计项目卖点，调查市场现有类比楼盘和特色楼盘的规划设计特点、主力户型、市场定位、营销策略及操盘手法，结合当地民俗风情，从规划设计、户型设计上创新，营造健康、生态住宅，从环境营造、物业管理方面提高品位与档次，营造安居乐园，引入各种概念，赋予楼盘丰富的精神内涵；

○5根据以上各种调研与分析，准确寻找市场切入点，进行区域定位、功能定位、建筑风格定位、主力客户群体定位及价格定位。确定营销策略，明确操盘思路与手法。项目管理：在公司授权及岗位职责范围内，全面主持项目开发管理工作

○1根据项目策划，组织编写并审定项目勘察与设计任务书，内容力求详尽，体现策划意图，贯彻成本控制概念；组织并参与设计方案评审，提出修改意见，完善设计方案；组织监控施工图设计全过程，确保技术上可行，经济上合理；

○2根据项目策划，编制并审定项目开发全面工作计划，制订项目开发目标体系（含利润、成本、进度、质量、动态销售均价、动态销售比例、自有资金投入、资金流量、动态资金回笼、树立品牌等目标），根据各岗位责任，细分目标到部门到人；组织编写并审定各种工程、设备及材料的招标和合同文本，组织招标投标活动的进行，组织谈判，顺利签订合同； ○3根据设计文件及项目开发全面工作计划，组织编写并审定施工总组织设计，对技术方案、总平面布置、总进度计划、施工用水电容量、施工机具布置等进行切实可行、行之有效的总体设计，并在施工过程中严格控制；

○4根据设计文件及项目开发全面工作计划，组织编写并审定项目投资估算、投资计划、成本控制指标体系，组织编制并审定项目运作全过程成本监控方案，监督实施并评估其绩效； ○5根据项目开发全面工作计划及当地建设管理规定，制定报建计划，提出报建要求，协调报建设计出图，控制报建进度与成本；

○6监控现场管理，严格流程管理、技术管理、材料质量管理、施工质量管理、经济签证管理、资料管理、进度控制及成本控制，督促检查并评估其绩效；

○7全面组织协调工作，协调各单位、各部门、各标段、各工种、各专业及当地政府与村民友好合作，保证工程施工的顺利进行； ○8监控广告投放、房源控制、价格控制、销量指标、营销成本控制及资金回笼等流程，规避风险，确保销售目标的实现；

○9组织各级验收与交楼，保证项目开发的圆满完成。

2、总工程师岗位责任

○1在总经理的领导下，分管项目的有关技术管理工作。

○2参与投资项目策划，抓好总图规划，方案布置，户型设计，组织初步设计及评审，配合报建、审批工作。

○3按审批要求组织施工图设计和审查工作。深入设计现场，监控设计质量，使设计优化合理、安全、经济、最大限度地减少投资，降低工程成本。

○4组织编写施工组织设计，审查各施工单位的施工组织设计及施工方案，并督促在施工过程中严格按其执行；认真阅读图纸、组织设计技术交底，图纸会审工作，审查图纸会审纪 ○5参与对投标单位及投标人员的资质考察和确认，参与对工程设备和材料的考察和认证。○6参与考察和选择监理单位，检查和督促监理人员严格按监理规范要求对工程质量进行巡视和检查，重点部位旁站，充分发挥监理职能。

○7深入施工现场对关键部位和工序进行定时和不定时的检查与抽查，确保结构安全和使用功能；组织工程质量检查，地基基础、主体和工程竣工验收、资料整理归档工作；组织衔接和及时处理施工过程中的质量技术问题；配合抓好工程进度，安全和成本控制，以及各施工单位的工作协调工作。

○8指导物业部对建筑物进行合理的维护管理，做好交房后客户装修咨询和管理指导工作，确保房屋结构安全水电气使用合理。

○9考核和培养所属工程技术人员的工作责任心和处理技术问题的能力。○10随时接受和完成总经理布置的临时性工作。

3、工程部部长岗位职责 ○1认真贯彻国家政策法规和公司规章制度，维护公司利益，严格执行工程施工管理程序 ○2切实执行公司建设计划，尽全力确保实现； ○3严格执行与各单位签订的合同条款；

○4编制项目施工总组织设计，从标段划分，施工用水、电、场地、进度、质量、安全等方面进行全面系统设计并加以实施；

○5组织好开工前的各项准备工作及与政府、主管部门周边关系等协调工作； ○6组织设计施工及有关单位进行施工图纸会审和技术交底；

○7配合有关部门做好预估算及材料设备、施工单位的技术质量考评工作，配合工程成本管理；

○8参与审核施工方的施工组织设计和施工图纸会审，并加以督促落实；

○9检查工程质量，严把隐蔽验收关，严把设计变更和经济签证关，督促工地施工安全文明管理；

○10督促施工进度，为施工进度顺利进行创造条件，收集各类统计报表； ○11组织参与有关工程的工作会议；

○12控制工程拨款，根据进度、质量等实际情况执行合同条款；

○13复核材料、成品、半成品、设备质量证件出厂证明，监督送检，确保材料设备的进场合格；

○14办理、参加各单项工程的竣工验收及分部评定工作；

○15协调处理好周边关系、政府关系、各分包单位、各专业、各工种间的关系； ○16做好销售配合工作，做好房屋交接的实物和各项文字资料工作； ○17衔接并配合物业交接工作，做好相关售后维修工作。

4、土建、水、电专职工程师岗位职责

○

1、服从工程部领导的安排，尽职尽责、认真、勤奋、细致地做好本职工作；同时支持并配合其他相关专业人员的工作。○

2、熟悉图纸，参与图纸会审，尽快发现设计图中存在的问题，积极向设计人员咨询并提出建设性意见。

○

3、对工程进度、质量、投资、安全负具体监管责任，对各项目的质量、进度、投资、安全要有预见性并提出书面意见。根据现场进度，组织好各专业单位进场，协调解决现场的各项具体问题。

○

4、熟悉有关建筑规范、标准和强制性条文，准确掌握施工合同的规定和要求，自始至终严格要求各协作单位按合同、按图纸及国家、地方有关规范组织施工，对不按上述要求施工者，应果断采取措施，包括口头警告，并监督其实施返工和实施停工整顿，确保工程施工质量，严禁降低标准，姑息迁就。

○

5、对现场施工负全部责任，及时向上级领导反馈现场施工情况；参与有关工程质量、技术、安全等专题会议；组织并参与隐蔽工程、分部工程、分项工程验收，并签署意见。如遇现场紧急情况应立即采取必要的防患措施，同时第一时间上报上级领导。

○

6、对工程进度款的拨付从工程进度（是否计划进行）、质量、安全上签署意见，对于因设计变更、技术核定等引起的经济签证有初步签字权。

○

7、积极配合质监站工作人员的工作，协助质监员及监理人员处理相关质量问题。○

8、按照公司统一规定，每位现场代表完成对工程进度、质量、投资控制的过程中，应每天有详细的施工日记，记录当天的施工情况（部位、人数、材料、设备进出场等等）及周边环境（停水、停电及其他）。○

9、参与主管工程项目的验收工作。

○

10、工作中应热情接洽每位客户的咨询，对客户所提的变更意向和要求应礼貌地向其解释能否变更及执行程序。

5、资料员岗位职责

○1服从主管领导的安排，兢兢业业地完成本岗位和领导临时交办的工作。

○2认真学习并掌握建设行政主管部门、档案部门对房地产开发项目技术资料管理的有关法规。

○3参加工程部组织召开的各种会议，做好会议纪要，根据需要进行整理，形成文件并及时发放、存档。

○4及时将项目开发过程中的各种往来文件、图纸、资料进行收集、分类、保管及装订归档，做好历史资料的数据化处理工作，做到资料齐全，查阅方便，并做好查阅、借阅的登记工 ○5及时做好技术资料的收发和统计工作，并做好对部分资料的保密管理工作。○6在监理单位、施工单位的配合下完成已竣工项目的资料备案、存挡。○7完成与物业公司、业主的资料交接工作。

6、预算部部长岗位职责

○1负责公司开发项目工程全过程的成本控制管理；编制开发项目的总投资估算，为公司投资决策提供依据；

○2组织工程建设招投标工作。负责工程项目的勘探、设计、监理、施工及设备材料采购合同的洽谈和所有工程合同的签订，并对工程全过程行使合同管理职能并监督合同的执行情况；

○3负责对材料、设备价格信息的审查工作；

○4负责工程项目材料采购的招投标组织工作。跟踪招投标进度，根据开标意见向公司领导提供选择建议；

○5负责审核施工单位报送的资金计划、材料计划，审查进度付款额，掌握工程施工实际投资额；

○6负责与各部门之间工作的相互支持、协调工作 ○7负责部门人员的管理、业务指导和业绩考核。○8负责部门工作计划的制定及日常管理工作；

○9对公司下达的计划任务的贯彻、落实，对成效承当责任。

○10组织本部门业务和公司文化方面的学习，关心员工的学习、工作和生活。以身作则，搞好协作关系，提高凝聚力。

○11审查工程结算；复核和检查预算人员的预、结算和资料； ○12参与图纸会审和工程竣工验收；

○13深入工地，了解工程变更情况，随时掌握市场动态，参与项目竣工验收； ○14负责解决工程施工过程中的索赔以及合同纠纷。

7、土建造价工程师岗位职责

○1熟练掌握和合理解施工图纸、定额内容及相关取费文件精神。○2及时准确的合理的编制土建专业工程的预算及其标底；

○3参与编制或审查安装工程预结算工作，结算资料应条理清楚，内容明确。○4复核和审查施工单位预算人员所报送的预、结算资料；

○5客观认真地审查工程经济签证单和合理确定计价方式和单价；对现场工程师不合理的签证有权按实际情况核减。

○6结合工程现场实际情况，及时核对与施工图有偏差的内容并仔细与现场工程师沟通，做到变更数据的来源准确、明白。

○7积极主动的参与调查或收集有关主要材料的市场价格信息；

○8配合相关部门的材料和发包工程合同的签订，提供相关的预、结算资料； ○9及时掌握、分析和反馈建筑材料价格的市场动态。

○10参与工程开工前的图纸会审并提出影响工程造价的相关问题 ○11加强学习，不断更新知识，时刻掌握和了解最新的工程造价信息。○12深入工地，了解工程变更情况，参与项目竣工验

8、水、电安装造价工程师岗位职责

○1熟练掌握和理解施工图纸、定额内容及相关取费文件精神。○2及时准确的合理的编制安装工程的预算及其标底； ○3参与编制或审查安装工程预结算工作，结算资料应条理清楚，内容明确。○4复核和审查施工单位预算人员所报送的预、结算资料；

○5客观认真地审查工程经济签证单和合理确定计价方式和单价；对现场工程师不合理的签证有权按实际情况核减。

○6结合工程现场实际情况，及时核对与施工图有偏差的内容并仔细与现场工程师沟通，做到变更数据的来源准确、明白。

○7配合相关部门的材料和发包工程合同的签订，提供相关的预、结算资料

7.某公司职工健康状况的调查分析 篇七

2012年6月, 本研究通过汇总分析2011年职工体检资料结合健康状况调查问卷, 从生物-心理-社会-医学模式出发, 对职工的各种疾病的疾病谱及患病率、职工的年龄、性别与慢性病的关系进行了分析, 报道如下。

1 对象与方法

1.1 研究对象

西安长庆某公司2012年在职相对固定员工460人, 其中:男性为327人, 占61.75%, 女性为133人, 占38.25%, 年龄最高60岁, 最小21岁, 平均35岁。

1.2 方法

本次调查抽取2011年体检报告460份 (体检项目包括血压、肝功能、血脂、血糖、腹部B超、胸片、心电图、TCD、女性妇科检查等) 、发放健康状况调查问卷480份, 回收问卷460份, 对结果进行统计、收集、整理和分析, 对受检者提出防病治病的建议。

2 结果

2.1 健康体检

健康体检结论显示公司广大员工患有消化系统、心血管系统、内分泌系统等方面疾病比例较高, 正在侵袭着员工的健康。结果显示:有异常指标458人, 占全体抽检人数的99.6%。其中:慢性病和重大疾病人数74人, 占抽检人数的16%, 高血压患者32人, 占6.8%;肿瘤患者27人, 占本年度体检总人数5.8%;乙肝异常13人, 乙肝小三阳6人, 乙肝大三阳1人, 肝功异常64人, 肝脏疾患占抽检人数的18.26%;血脂异常检出102人, 占抽检人数的22.17%;支气管炎检出149人, 占抽检人数的32.39%。见表1。

在抽检的133人女性中, 乳腺患者59人, 占抽检人数的44.36%;宫颈疾患45人, 占抽检人数的33.83%;阴道炎13人, 占抽检人数的9.77%;子宫肌瘤11人, 占抽检人数的8.27%。如表2。

2.2 调查问卷

本次健康调查问卷发放量为480份, 共收集了460份有效调查问卷, 问卷回收率95.83%。涉及年龄层次主要为21~59岁的人群。学历覆盖从高中、本科到研究生等。其中:男性312人, 女性148人;问卷设计包括“基本情况”、“目前健康状况”、“膳食与运动”、“行为习惯”、“体格检查”五大部分63个问题。调查结果如下:

2.2.1 生活方式调查

近六成饮食睡眠不规律, 每天感觉比较疲倦, 23.7%的受调查者表示早餐“随意打发, 起晚就不吃了”;20.7%经常在外吃快餐, 67.15%不能保证蔬菜水果的正常摄入;54.4%每天会感觉没睡够, 另外32.4%睡眠质量不好;46%偶尔运动一次。

2.2.2 工作环境

本次调查研究发现, 超过40%的人由于长时间地伏案工作, 坐着而缺少活动, 致使血液循环减慢, 使身体内静脉回流受阻, 久而久之就会出现一些疾病, 如:颈椎病、肩周炎、腰椎病、腰椎间盘突出症、乳腺疾病、妇科疾病、前列腺疾病等。

2.2.3 健康知识调查

50%以上的人止步于了解健康知识。能做到定期体检或者家庭监测及早发现各种健康危险因素的家庭仅占22%。

2.2.4 心理压力

员工所承受的心理压力主要有职场压力、社会压力和个体压力三个方面。本次调查发现心理压力78%来自职场压力, 66%来自社会压力, 72%来自个体压力。

3 讨论

本次调查所发现上述疾病及表现是现代企业常见相职业关病, 这种疾病的形成与员工的年龄结构以及所从事的工作环境、工作性质、和生活习惯习惯息息相关。

从人体的生命规律上来看, 该单位员工大多数是处在中青年时期, 年龄基本上在28~56岁之间, 多数越过了人体的健康期进入疾病的形成期和生命的高危期, 人体的生命从32~35岁以后各项生理功能从峰顶开始下滑, 部分器官开始衰退, 各种疾病开始问候, 比如早期动脉硬化、高血脂、高血糖、高血压、颈椎病、慢性胃炎等慢性疾病向人们侵袭而来, 在这个阶段如果得不到足够的重视, 就会为人体的生命健康埋下隐患。

该单位的员工多数是从事脑力劳动工作, 活动的场所基本上是在室内, 长时间从事伏案工作, 再加上工作压力大, 社会应酬多, 导致饮食结构不科学, 营养不平衡, 摄入同等热量的前提下运动量相对减少, 体内环境逐渐被“污染”, 因此就容易促使颈椎病、脂肪肝、高血脂、慢性胃炎、眼科疾病等相关疾病也接踵而致。

缺乏外部的提醒机制:人是存在惰性的, 即便意识到身体健康出现了问题, 并且得到了很好的个人健康改善方案, 时间一长没人提醒也会逐渐放弃执行, 例如周期性的复查、持续的健身、持续的治疗等。企业内部由于没有相应的职能设置, 无法提供这种提醒服务。

在女性疾病中检出最多的是乳腺增生。乳腺增生可分为生理性增生和病理性增生, 病理性增生被认为是与内分泌紊乱及精神因素有关, 黄体素分泌减少, 雌性激素相对增多。

从亚健康产生的原因可以看到, 社会环境压力和人的自我调节能力是与亚健康密切相关的外部因素和内部因素。

从以上调研分析说明, 公司总体健康水平偏低, 生理健康、心理健康、年龄及非慢性传染病已经影响企业生产力的发展。实践证明实施健康管理可以及时发现个体的健康是否正常, 可使有病症和亚健康状态人群尽早得到保健干预和必要的治疗。企业健康管理可以提高企业的核心竞争力, 企业从多角度关心员工健康, 进行健康教育, 倡导健康生活理念, 改善员工的职业健康环境, 从而及早发现隐患, 不仅降低了医疗支出, 节约成本, 而且还能够提高员工的企业归属感和工作热情, 提高工作效率。员工健康管理是一个系统工程, 涉及企业的方方面面, 因此企业在推行健康管理时必须有高层的支持, 并设有专门的执行机构, 配备相关专业人员, 以保证员工健康管理体系的建立和有序运行, 员工的健康不可能通过一两项活动或短时间的促进就能取得立竿见影的效果, 需要企业持之以恒、坚持不懈的努力。

摘要：目的 了解公司职工的健康状况, 更好的实施健康管理。方法 将公司职工2012年体检报告进行汇总, 同时对职工进行问卷调查, 对460份有效调查问卷进行分析。结果 在460例职工中, 年龄3560岁以上职工的比率为59.78%。职工所患疾病前6位分别为, 慢性骨关节病 (骨关节炎、骨质增生) 182例 (39.5%) , 心血管疾病155例 (33.7%) , 眼科疾病134例 (29.1%) , 代谢及内分泌系统疾病121例 (26.3%) , 耳鼻喉科疾病101例 (21.9%) , 口腔疾病85例 (18.5%) 。结论 公司职工的慢性病疾病谱与社会慢性病的疾病谱基本相似。职工正在成为亚健康的高发人群, 职工的健康状况应引起有关部门的高度重视。应该逐步完善保健医疗网络, 加强健康管理及健康教育, 更好地为公司职工做好医疗保健服务。

关键词：健康状况,调查,分析

参考文献

[1]黄建始.中国的可持续发展离不开健康管理[J].疾病控制杂志, 2006, 10 (3) :215-218.

[2]黄建始.美国的健康管理:源于无法遏制的医疗费用增长[J].中华医学杂志, 2007, 11 (15) :55.

[3]陈元平.员工健康与企业生产力有极大相关[EB/OL].39健康网, 2011-11-29

[5]王彦峰.健康也是生产力[J].红旗文稿, 2009 (11) :28-29.

8.某房地产公司稽查案例分析 篇八

关键词：上市公司，资本结构，优化措施

一、房地产上市公司资本结构影响因素的实证分析

资本结构是指权益结构和负债结构，因此所选择的实证分析采用了产权比率作为被解释变量，来衡量资本结构的合理性。影响房地产上市公司资本结构的因素可以分为宏观因素和微观因素，宏观因素大概分为经济环境、资本市场的状况以及法律法规：微观因素包括公司规模、公司成长性、公司的盈利能力、短期偿债能力、可担保价值等。由于宏观因素是客观的，公司没有办法去改变，因而公司只能从微观因素来进行改变，由此实证分析主要探讨影响房地产上市公司资本结构的微观因素，找出优化公司资本结构方法、实现公司价值最大化。

（一）研究假设

根据房地产上市公司资本结构的影响因素做出下列假设：

假设一：房地产上市公司的资本结构与公司的规模呈现负相关的关系。采用权益对数作为衡量公司规模的指标，当公司规模扩大的时候，公司的经营范围就会变得广泛，所产生的所有者权益就会增加，那么随之产权比率就会下降。

假设二：房地产上市公司的资本结构与公司的短期偿债能力呈现负相关的关系。当公司的偿债能力越强，公司的资产负债率也就随之降低了。一个公司的偿债能力也反映了公司的整体实力，偿债能力越强的公司能获得良好的债务信用。

假设三：房地产上市公司的资本结构与公司的抵押价值呈现正相关的关系。对于房地产公司来说，公司的存货所占的比重比较大，并且大多数都为未出售的房产，这些实物资产如果做抵押更容易获得贷款。

假设四：房地产上市公司的资本结构与公司的资产负债率呈现正相关的关系。资产负债率能够较为全面的反映房地产上市公司的债务在整个资本运作过程中的比重，当公司的所有者权益增加，运营资金增加，公司相应的负债就会减少，从而降低资产负债率。

假设五：房地产上市公司的资本结构与公司的盈利能力呈现正相关的关系。一旦公司的盈利能力增强，公司偿还债务的能力也就随之提高，公司自身的留存收益也增加，随之，产权比率就会降低。

（二）实证模型和样本选取

公司规模、短期偿债能力、抵押价值、资产负债率和盈利能力作为自变量，利用多元统计回归分析房地产上市公司资本结构的影响因素。其中Y为因变量，βi为回归系数，Xi为自变量（具体定义及说明见表3）

本文以深沪股市的32家房地产上市公司为研究对象，通过32家上市公司的各项财务指标的数据。运用SPSS19.0统计软件，对2009-2012年的相关数据做实证分析。（数据来自于巨潮资讯网，各项数据详见表4）

（三）实证结果

1、描述性统计分析

从表中的数据可以看出，房地产上市公司的产权比率值较高，说明房地产行业是一个高风险高回报的行业。资产负债率的平均值较高，这也说明了公司主要的资金都在依赖负债，导致公司负债过重。存货占比均值较高，体现了房地产行业与其他行业的不同。房地产上市公司的存货比重一直居于所有行业的前几名，净资产收益率的均值中等，对于房地产行业来说，应该提高净资产收益率，提升盈利能力。

2、相关性分析

实证对数据中的各个财务指标做了多元回归分析，（相关分析结果见表6，表7，表8）通过分析结果，可以看出前文的假设均成立：

假设一成立，说明房地产上市公司的资本结构与公司规模呈现负相关的关系，证明了公司的规模扩大，对公司的资本结构的合理性有很大的意义，公司的经营范围广泛可以增强公司的整体实力，公司能够创造出更多的利润。

假设二成立。房地产上市公司的资本结构与公司的短期偿债能力呈现负相关的关系，流动比率反映短期偿债能力，说明流动比率越大，公司的流动资产就越多，公司的运营资金越充足，所需要的外部负债就会越少，这样就可以降低资产负债率，减少公司的负债压力。

假设三成立，房地产上市公司的资本结构与抵押价值呈现正相关的关系，上市公司的大部分资金都是需要靠外部融资，因此抵押价值越高，所能获得的信任也就越高，得到的融资款就会越多，这样公司就有更多的拓展机会。

假设四成立，房地产上市公司的资本结构与资产负债率呈现正相关的关系，外部负债的减少降低了公司的资产负债率，也相应的降低了公司的产权比率，也说明公司的营运能力在不断增加，内部产生的盈余足以支持公司的整体运作，因此，减少了外部负债。

假设五成立，房地产上市公司的资本结构与盈利能力呈现正相关的关系。说明盈利能力变强可以增强公司的产权比率值，盈利能力越强说明公司的综合实力提升，随之能产生更多的未分配利润来支持资本运营。

根据表6可以看出产权比率与资产负债率的相关系数的0.466，显著系数为0.000，即两者之间显著相关；产权比率与流动比率的相关系数为-0.312，显著系数为0.004。说明两者之间显著相关：产权比率与净资产收益率的相关系数为0.547，显著系数为0.001，即两者之间显著相关。说明偿债能力，盈利能力对于公司的资本结构的影响的意义重大。

根据表7可以看出R2=0.528。说明整个模型的拟合度中等，Y与X，X2，X3，X4，X5之间总体上具有较强的线性关系。F值为29.431.sig的值为0.000，说明多元回归分析是显著的。

DW的值为1.040，当DW的值在（0，2）之间时，残差序列存在正相关性，说明整个多元回归分析从残差方面来说也具有相关性。

nlc202309051303

从上述表中数据可以得出回归方程：Y=6.680-0.394X1-0.337X2+0.027X3+0.044X4+0.068X5，说明在显著性水平为5%的情况下，资产负债率，权益对数，净资产收益率的贡献率较高，回归系数显著。

T检验：自由度为52的T（0.025）≈2.0141，IT11=5.415>T（0.025），IT21=-1.416T（0.025），IT4I=-3.337>T（0.025），IT51=6.032>T（0.025），说明β1、β3、β4、β5通过了T检验，说明X1，X3，X4，X5与Y之间具有显著的相关关系，β2未能通过T检验，说明X2与Y之间的相关关系不显著。

二、房地产上市公司资本结构实证研究结论

（一）债务结构分析

从32家的房地产上市公司的资本数据来看，流动比率较低，说明流动负债所占的比重较大，而长期负债的比例比较低，对于房地产这种项目周期长的行业，流动负债所占的比例高，就会加大公司的财务风险，也会使公司的流动资金出现周转困难的现象。资产负债率是衡量公司的长期偿债能力，数据显示资产负债率过高，说明长期偿债能力较低，所承担的偿债风险较高，导致产权比率较高，公司的自有资本对偿债风险的承受能力变弱。

因此，为了减少公司的财务风险，需要提高公司的长短期偿债能力。提高短期偿债能力可以通过适当的增加公司的长期负债比例，减少流动负债，因为长期负债相对于短期负债而言较为平稳，也可以通过提升公司的盈利能力来提高短期偿债能力。提高长期偿债能力可以通过加强公司的综合实力来增加公司的偿债信用。公司通过自主创新，加强品牌效应，实行品牌战略，房地产行业最关键的就是房屋的质量问题，因此良好的房屋质量可以增加公司的品牌形象，提高公司的担保信用，使公司处于一个合理的资产负债率和产权比率，保证公司的财务结构稳健以及对债权人的偿债保障。

（二）盈利能力分析

从实证结果来看，产权比率与净资产收益率的显著系数为0.001，说明两者之间显著相关，上市公司的资本结构与公司的盈利能力息息相关，盈利能力对负债权益之间的结构影响意义重大。从我国目前的房地产市场来看，可以发现房地产行业的盈利能力相比于其他行业还是可观的。出于中国人的思想观念，有一套合适的居住场所是很重要的，因此房地产行业的市场很好，从国务院，银监会对房地产行业所颁布的调控政策来看，对房地产上市公司的盈利情况产生影响。比如限购政策，房产税政策，会使房地产上市公司产生大量的囤积房，迫使房地产上市公司不得不采取一些优惠策略来增加销售量，这样就会促使公司的盈利降低，公司无法产生足够的留存收益来满足资金周转的需求。

因此，为了使公司能够创造出更多的留存收益，公司应该提高盈利能力，比如扩大经营范围，采取多元化的经营方式来应对国家的调控政策，通过创新增加销售方式，提高公司的管理能力以及内部控制能力，加强对管理人员的培训，减少不必要的一些支出，加强对房地产的规划，来提高公司的盈利能力，使公司创造出更多的利润。

（三）融资渠道分析

从权益对数的数据来看。房地产上市公司的所有者权益的均值为22.6，这个值相对于房地产行业来说较小，像房地产行业每次的项目都需要大量的资金支持，所以公司的权益对数应该较高，从显著系数来看，产权比率与权益对数显著相关，对于房地产行业来说，有充足的资金以备周转是非常重要的。目前我国的房地产上市公司的融资渠道较为单一，资金来源大多数都是银行贷款，由于近几年国内的房地产市场出现炒房的状况，房价高涨的现象使国务院和银监会也相应的提出一些货币政策，比如提高银行贷款利率，这样增加了公司融资困难，加之因缺乏有效的融资方式而导致的债券市场和基金市场发展遇到了阻碍。

因此。大力发展债券市场，建立公司的债券评级体制，颁布法律法规来规范债券市场的发展，上市公司需要提高自身的综合能力来发行公司债券，发行多种债券的品种，增加公司的融资。大力发展房地产基金，通过募集社会上的一些闲散的资金投资到房地产行业中，使其周转资金得以扩充，减少银行的短期融资，构建房地产行业多渠道的融资格局。

（四）存货比重分析

从实证结果来看，房地产上市公司的存货比重均值为62%，与其他行业相比过高，产权比率与存货比重的显著系数为0.158，较为显著，说明存货比重的大小对公司的产权比率影响较大，房屋没有销售出去的时候只能囤积，对于房地产上市公司来说，库存量一直都备受外界关注，并以此来衡量公司的发展前景，房地产行业不仅存在着库存总量大的问题，而且库存增量也在逐年增加，消费者的需求降低是造成库存增加的最重要的原因，而房地产行业的资金回笼最主要是依赖于存货的销售，所以库存的增加使房地产上市公司的压力倍增，尽管在近几年房地产上市公司一直都在努力的“去库存化”，但收效甚微。

因此，“去库存化”对于房地产上市公司的意义非常重大，有效的“去库存化”可以通过增加销售方式，比如降价优惠，加强房屋周围的配套设施来吸引消费者，买房屋送装修等等的促销策略来加速“去库存化”。

综上所述，在我国资本市场逐渐完备的情况下，上市公司资本结构的治理相应的也在变化，上市公司应根据市场的发展变化来调整，提高资本的使用效率。总之，上市公司在分析出影响优化资本结构的因素和财务指标的弹性要求之后，做到风险小、收益大。要改变上市公司资本结构的现状，就应积极科学的运用负债融资和股权融资之间有利优势，而且由于在不违背税法的基础上合理避税。还可提高税后利润，实现公司理想的资本结构。

参考文献：

[1]冷薇薇.陈向明.我国房地产上市公司资本结构影响因素的实证分析U]地方财政研究2013.1

[2]刘博.我国上市公司资本结构的现状及优化对策[J]商场现代化，2012.20_

[3]史维维.史书平.我国上市公司资本结构现状成因及优化建议[J]现代商贸.2012.6.

[4]杨波.我国上市公司资本结构优化策略[J]中国经贸导于d 2012_5

[5]靳明.杨广领.房地产上市公司资本结构的影响因素分析[1]财经论丛.2008.11

[6]刘博.我国上市公司资本结构的现状及优化对策[J]商场现代化，2012.7

[7]华振强.国内房地产上市公司资本结构所存在的问题与对策研究[J]科学与财富2012.6.

[8]孙碧森.浅议房地产业资本运营的现状与创新[J]财经界2011.14

9.某房地产公司产品差异化战略总结 篇九

随着房地产行业的发展，国家宏观调控的有效实施，房地产行业得到了很好的控制。房地产行业的高速发展放慢了脚步，而且房价呈现稳中有降的趋势。但是房地产行业内的竞争依然激烈，如果在国家调控下能顺应时事做出改变，则企业能继续发展，反正则企业必将走向萧条。其实困境就是新的机遇。本文分析了房地产行业的政治环境、经济环境等方面给企业带来的巨大变化，同时分析某集团房地产产品的核心竞争力，然后又结合其面临的问题，提出了其应该如何实施产品差异化战略。最后得出本文的结论：

目前国内房地产企业数量众多，而国家对房地产行业是宏观抑制，围观扶持的状况，并出台多项政策来一直房价的上涨，并且效果显著。但是消费者仍处于通货膨胀的经济环境之下，购买率普遍不高，而且随便消费者对房产品的理性消费意识越来越强。行业内竞争日益激烈。任何企业要想从中脱颖而出，就必须采取与自身和当前经济形势相结合的战略不断根据市场发展而改变来提高产品的销售量。

某集团产品的特点：（1）高品质，唯有高品质的产品才能得到客户的认可和信任，才能在激烈的市场竞争中生存和发展。（2）标准化，某的产品看似庞杂，实际上是有自成的一系列的产品。每一个产品都有某特质。（3）独特的设计。坚持高端产品路线的前提下，其每一个产品的设计都融合了当下楼盘的文化底蕴，标新立异。

而某房地产集团面对当前的行业环境，再结合自身产品的特点和核心竞争力。应当采取产品差异化竞争战略。因为某的每一产品系列不断优化、自我升级；产品几乎以最独特的价值观傲然屹立于房地产行业之内。其原因某是一个构建于“人文理想”而不是“商业性”的企业，这些“人文性”都体现在其核心竞争力的表现形式上，所以某能赢得如此多消费者的喜爱。通过对某集团产品的分析，某专注于高品质物业的开发，坚持产品差异化战略，使建筑背景与企业文化还有自然环境相结合，打造出与业内其他房产品有着显著差异的产品。

10.某房地产公司稽查案例分析 篇十

一、开篇

生活——豁然之境

我们生活在一个开辟人类新历史的光辉时代。——《土地》

这块土地如何在时光中沉淀，这条江如何淌过一段不知名的历史，这双鞋又见证过什么样的场景，甚至寄情山水，甚至笑傲商场，甚至写意人生，都是最生动的表情。

我们相信，扎根于生活的记忆，好的策划无处不充满着生命。

那盏台灯已经换过很多次灯泡，那支笔写过的字被印刷成各种样子，那本笔记本，一直随身带着，只为了可以随时记录，——所有关于生活的印记和思考，我们相信，不断的感悟生活，才能真正打动大众。

当院落不再有吵吵闹闹的童年，当厨房里少了锅碗瓢盆的声音，黄昏里失去了相扶相持的身影，即使再华丽的文字，也无法掩饰苍白与空洞，我们相信，静止的生命需要激活，好的策划恰是正确的钥匙。帮建房子的人开创成功

（静止的水面，一石激起千层浪）<——图

先地基再建筑，先思想后内容，先产品后包装

二、公司简介

生活·PLAN

姓名：××房地产策划代理有限公司 简称：×××× 英文名：.英文简称： 生日： 籍贯： 连络站：

专业特长：××人致力于房地产市场研究、产品开发、市场营销、投资策划、品牌策划等业务。是一家专业化、高效、创新的专业房产策划营销公司，以房产策划和楼盘营销的系统化整合为手段，提供实现楼盘价值增值的一体化终端解决方案和全程营销项目。以实现与开发商、市场共同发展的“三赢”局面。

四、公司内部

我们——以人为本

大音希声，大象无形——老子

土地见证着人生，经历过风疾雨厉，也经历过安宁祥和，经历过地撼山摇，也经历过静穆温煦，沧桑中唯有那缕斜照，不变的洒在山水间和你我的生命里。

岁月记载着人生，可以是居家度日，也可以是闲看落花 可以是碌碌而为，也可以是孜孜不倦，变迁中唯有领路人，执着追求的脚步清晰而又坚定。

CEO：××先生

于风恬浪静中见人生之真境 于味淡声希处识心体之本然 作为××市第一代房产从业人，亲身经历××市楼市的兴起与波折 这样的他，非丝非竹而自恬愉，不烟不茗而自清芳，他为我们撑起了一片天空，他温和的看着我们逐渐成熟，他敏锐的指出问题的关键，他侃侃而谈着人生与艺术，他，亦师亦友，他，一个专业的房产策划师„„

××先生

××市大学××市专业毕业，工程师技术职称。个人经历部分~~~

五、部门结构

道不孤，必有邻——老子

业务拓展部

耳听六路，眼观八方，绝不错过任何一个开拓疆土的机会。业务拓展部贯彻执行各类业务管理政策，执行业务拓展及时常协调活动，协调处理与各类职能部门及有关机构的公共关系、建立良好的公司外部发展环境，广泛寻求业务合作发展机会，直接执行行业协调与管理、业务初洽与分配、条件支持、合同评审与备案等工作。

市场研展部

知己知彼，方能百战百胜。（——孙子）

市场研展部以房地产为特定对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，从而对房地产市场进行研究与预测，为决策者了解房地产市场的变动趋势，制定项目策划、营销方案、拟订经营策略提供参考和建议。

主要职能：经济基础数据分析、项目地块研究、投资可行性研究、开发利润分析、宏观市场环境研究、特定区位市场状况、竞争对手优劣势分析、产品定位建设、客层分析、产品定价建议。

销售部

有形的是技巧，无形的是境界

销售部是公司与客户沟通的桥梁，是直接的盈利渠道，除了纯粹的服务商与客户的关系，还有相互信赖认同的感情，除了制定销售目标与运营制度外，还要尽力地为团队的有机良好发展环境作出相应的努力。

通过对项目销售、宣传投入及销售情况科学客观的统计分析，为相关部门工作提供建议、参考、对广告、策划出具销售方面的建议，会同企划推广按月出具相关销售总结和企划调整建议。

主要职能：销售策略拟订、定价策略拟订、行政作业拟订、业务人员培训、现场销售讲习、全案销控作业、现场业务执行、促销运作执行、签约作业。

企划部

运筹帷幄之中，决胜于千里之外。（——刘邦）

企划部以公司全案营销的综合实力为依托，即使研究消费心理，把握时常趋势，挖掘个案的亮点与不利点，分析与同期竞争楼盘的比较优势，使楼盘的营销推广具有“人无我有，人有我优，人优我变”的优势，实现产品利润和品牌效应的最大化，从而达到良好的时常效应和社会效应

主要职能：行销策略拟定、企划方向定案、公关活动策略、促销活动策略、项目卖点提炼、广告走向拟订、广告文案创作、各类文宣道具制作发布、形象塑造计划、个案形象包装、LOGO设计、VI应用设计、媒体投放策略、媒体诉求策略、预定媒体版面。

规划部

市场瞬息万变，让人眼花缭乱 唯有纵观全局，方能步步为赢

准确地把握好规划设计理念和具体设计要求，为开发商提供切合市场的产品规划建议；产品的规划档次定位表现清晰，为以后的营销策划工作顺利展开创造良好的市场卖点，并在此基础上进行高端的创新。

主要职能：总体规划布局、主题性规划建议、形象特征拟定。外观设计建议、中庭景观规划建议、建材配套设施建议、套型规划建议。3D电脑透视图、全区外观模型制作、样板房设计、售楼处包装

电子商务部

工欲善其事，必先利其器。（——《论语》）

抢占市场先机，把握信息与技术的优势，收集、分析各类行业前沿的相关信息，广泛整合利用各类内部和外部的资源，提升公司核心竞争力、为领导决策提供依据，为一线销售部门提供服务，优化对产品和客户的服务。

财务部

明细财务，是为了避免铺张浪费 合理调配，是为了确保万事俱备

依据公司经营计划中有关投资计划和项目进度安排计划，负责拟定相应的资金需求量预测计划和各种财务预算计划，为满足公司运营资金和投资成本的需要，最合理地分配调度资金、积极筹措资金。执行公司的奖罚机制，确保公司资金正常运作。

行政人事部

刚柔分，动而明，雷电合而章。（——《易经》）

为公司业务、管理、形象的有效建设提供服务，行使后勤管理权限、公司各项管理制度的拟定、检查、监管和执行，安排上级工作指令。对人事工作全过程中的各个环节实行管理、培训、考核评比，建立人事档案资料库，执行人事任命、调动、劳动工资管理等。

我们，无所畏惧 ××是自信的，那自信，源自于辛勤与汗水，无数个兢兢业业日子的付出，造就了××的专业！

不只是口号，行动决定一切 不只是理想，思想决定一切 不只是概念，品质决定一切 不只是一点，我们选择一切

六、案例展示

经典——经久不衰

经典，是涵而不露的气质 经典，是意味深长的境界

经典，是来自生活却高于生活的领悟 经典，是执着于每个细节的追求 经典，是传承，更是淬炼与升华

作品介绍：

01项目介绍

楼盘地址： 楼盘类型： 售楼地址: 售楼电话: 楼盘概述: 由小高层与联排别墅组成，总建筑面积约12万平方米。别墅、小高层划水而治。××集团开发，南方建筑设计院建筑设计，景观设计为新加坡雅克筑景雕琢大师级园区景观。

“历史”才是“现状”最深邃的诠释

随着房地产营销行业竞争的升级，产品的升级换代或同质化的竞争也越来越激烈。开发公司在项目销售中纷纷借助“营销策划”这一“利器”来加强自己产品的市场竞争力的同时，也将房地产营销策划行业推至一个前所未有的风刀浪尖上。

如何使项目的营销策划不落入“空泛概念炒作”之列？使得营销策划者们不得不把自己对产品的策划思想向更纵深的方向发展。于是，一种相比以往更具人性情感、更具煽动性和回味的策划模式——以“文化与情感”为突破口的策划模式，就在这一系列苦恼与困扰的剧烈碰撞中悄然来临了。“水尚阑珊”的营销策划也正是在这样的背景条件下而产生的。

文化营销、情感营销，攻心为上

将该案的“生态环境”概念、“江景住宅”题材与××市古老的“城市文化”、“城市历史”相交织，以一个虚拟的清末年间生活在××江口的大家贵族一段兴衰史的故事情节为载体，通过对这段历史人文文化与情结的追述与重现，从侧面间接地展现出小三江口生态与人文的历史地位、价值和意义，从人们内心深处的记忆或情结去打动和唤起共鸣，并以此为该案营销策划创意的突破口，搭设起产品与客户之间情素共通的桥梁。××的案名策划是在规避市场上项目取名堆金砌银成风且缺乏文化内涵和底蕴 的基础上，取材于××代著名诗人××的《××》的词句，借助其家喻户晓的广泛基础，为项目知名度的推广搭上了“顺风车”。

××公司策划和代理销售的××项目获“2004全国十佳楼盘策划金奖”。

颠覆房产“淡季”说

每年的7、8月被认为是常规的房市“淡季”，炎热的天气压制着购房者的热情。这段时间房产广告也几乎从各大媒体上销声匿迹。

××项目选择了××年××月××日开盘。除却对自身产品的坚定信心之外，策划方案也做了周详的部署，我们研究讨论各种可能性，最后总结出可行性方案，认为可以出奇制胜。顶着众多反对意见的压力，一切都在意料之中，我们打了一场漂亮仗！

02项目介绍

楼盘地址: 楼盘类型： 售楼地址: 售楼电话: 楼盘概述: ××项目是××市内重要的景观别墅区，座落在××江西岸，占地108900m2，总建筑面积52070m2，容积率0.463，绿地率45%。本项目景观别墅建筑标准、豪华精致在××市前所未有，自然条件优越，东望高尔夫球场，南临占地50亩的××公园。庄园以村落式布局，幢幢风格、户型各异，无一类同，沿江而建，外邻近千米沿江水岸线，内环生态水系。江岸景观长堤、迎宾水景造墙、中心水景广场等构建而成多重景观层次。

××项目为××市顶级豪华别墅区，单套总价600万至1000多万元。

项目市场环境

××市作为经济比较发达的城市，人均GDP已超过3000美元，更至关重要的是因为××市雄厚的经济实力催生了一大批的私营企业主以及企业高层管理人员。他们在拥有日益增多的物质财富的同时，对生活和居住表现也更为“挑剔”，普通的公寓已经无法满足他们居住的舒适度要求。我们认为，××别墅将成为成功人土的象征，是财富和智慧的豪门聚落。

我们在做一项系统工程

房地产营销策划决不是简单的拍脑袋、出点子，不是所谓“策划大师”、“营销专家”的回春妙手，也不是什么方案销售论、客户导入论、地段唯一论、广告决定论、低价定局论、炒作制胜论等等让人眼花缭乱、云里雾里的噱头方案，既无科学依据，又无多大市场效应，却是十分劳民伤财。我们在做包括××项目的所有的项目时，始终把房地产营销策划作为一个综合性、系统性的工程来做，是一条基于市场需求之上，贯穿于房地产定位、开发、销售、物业管理。它采用市场调研、分析、营销策略、销售技巧和控制措施来保证引导、开拓、扩大有效市场。

这点表现在××项目上特别明显。面对这样一个“豪华”项目，我们感受到巨大压力的同时，也怀着极大的工作热情投入其中。理性地对待每一组数据，苛刻地质问每一个方案，认真地做每一件事„„

项目定位

对于××项目的营销策划，在确立“纯正欧式水岸顶级豪华别墅”的推广定位之前之后，我们做了大量细致的工作，以期吸引社会广大关注及调动潜在客户群的购买欲。

03项目介绍

楼盘地址: 楼盘类型： 售楼地址: 售楼电话: 楼盘概述: ××项目位于城市主干道××路延伸段，总用地面积38775平方米，建筑面积57775平方米，公交线路四通八达。项目为全部多层住宅，均南北朝向，得房率超高，大众户型 69-110m2多种面积可选，独有超宽阳台。××河水于社区前缓缓流过，戏水主题公园贯穿社区中轴线，楼宇之间，由不同的园林小品连接。即将建设的××市××线经××项目横穿市区，规划中的××路和××路，将是此板块的交通枢纽

04项目介绍

楼盘地址: 楼盘类型： 售楼地址: 售楼电话: 楼盘概述: ××项目地处城市一类地段，××江文化长廊之源，规划中的CBD商务区，项目东临××江、西靠××河、南临××路和××路，由三幢18层高层建筑组成，公寓占地1.3万㎡，总建4.6万㎡，容积率4，绿化率为25%，建筑密度29.5%，得房率为80%，楼层层高为2.9米，单体建筑为剪力墙结构，三梯十户，总户数为435户。

树立以人为本思想，体现对人的关怀。

××项目，规划设计面向目标消费群；其次，根据房产的区域固定性，在固有区域上进行市场细分；然后，在同区域内对人本需求动机进行细分（自用、投资以及其相关追求点），并结合消费者本体是冲动型还是理智型，在心理上追求的是解决安居、追求生活享乐还是显示身份地位等，从而使目标更明朗，手段更奏效。

更加注重市场分析，以分析和研究市场需求为营销重点。

市场分析不准，往往会造成楼盘积压，投资失误。房地产企业必须：

1、以需求为导向，坚持以销定产；

2、在可行性研究的同时，进行市场营销策划；

3、建立企业营销信息系统，准确掌握市场新动向。

05项目介绍

楼盘地址: 楼盘类型： 售楼地址: 售楼电话: 楼盘概述: ××项目由××置业股份有限公司开发，为低密度、高绿化的花园式寓所、学苑式社区，位于××市中心位置，周边汇集××小学、××中学、市一中和××市艺校等重点教学资源，拥有完善的学校分布网络。与城市广场仅相距1500m，商铺格局间间朝外，拥有××市目前住宅类最大的地下停车库，一户可配比2车位。

物业第一性，营销第二性

房地产市场营销应该有分析物业卖点、展开卖点的一个过程，但不应该是人为制造卖点，不应该是为了营销而营销。消费者的需求必须通过消费产品本身才能得以满足。脱离物业本身特性、随意夸大物业特性去营销，只能制造负面效应，到头来纠纷不断、后遗症并发，与市场营销的初衷背道而驰。

在××项目策划代理过程中，我们从楼盘地段本身出发，挖掘卖点并作深入调研，为楼盘注入了更多的文化元素，从而展现出来的形象格外生机、灵动。根据其地处的区域特色，“未来、孩子、书香”等元素成为楼盘的特有气质，发掘了这种气质，接下来就该是让人们“看”到读书声了。

06项目介绍

楼盘地址: 楼盘类型： 售楼地址: 售楼电话: 楼盘概述: 23万㎡大型生态亲水社区，容积率低至0.9，2千多住户，××江4万平方米水系河网流经社区，内设幼儿园、花园会所、喷泉广场、亲水公园、风情园林，周边林立体育中心、××公园、青少年活动中心等市政配套建筑。

07项目介绍

楼盘地址: 楼盘类型： 售楼地址: 售楼电话: 楼盘概述: ××项目位于新城中心点××，集商贸、文教、生活、休闲为一体的成熟地带,整合××港口、××大桥、××新城、××新城四大经济圈的中央版图，依托××公路、××公路、××路和××隧道，以及规划中的××线路、××高速和××大通道，站在“趋势”的起跑线上，××项目正成为优良的地产原始股。

09项目介绍

楼盘地址: 楼盘类型： 售楼地址: 售楼电话: 楼盘概述

开发商： 投资商： 绿化率：

××项目（××市）是坤和建设在××市第一个纯住宅项目，位于××区洪塘街道，东至××路，北侧为××花园和××花园，与规划中的社区公园相邻，总建筑面积约30多万平方米，总户数逾2000户，有高层、小高层、多层等类型。主力户型为110平方米左右的精致三房，户型布局紧凑流畅、功能合理。

10项目介绍

楼盘地址: 楼盘类型： 售楼地址: 售楼电话: 楼盘概述: ××项目总建造8万余方，是××市大型休闲、娱乐及举行商业活动的中心。定位于“CBD中心商贸与高尚人居”的××项目坐落于中心火车站北面，北临××路，是集商业、办公、休闲、公寓，住宅房一体的超大建筑中心，由大小型商场、车库、单身公寓、商业住宅、商务办公组成的全功能立体布局。

11项目介绍

楼盘地址: 楼盘类型： 售楼地址: 售楼电话: 楼盘概述: ××集团2006年倾心钜作，××中心板块经典高尚社区。位居××中心区核心,南靠××路,北邻××路,东为××路,西依××路,多条路线连接市三区。规划用地面积70597平米，14万平方米点式小高层、高层建筑规划，11层到18层不等共20幢，环境空间与建筑空间的精心组合。沿街商铺为2层，一层4.2米，一层3.3米。幼儿园位于地块西南角，具有良好的通风和采光要求。

我们的服务 OUR SERVICE 专业为房产开发商提供有效服务

房地产市场研究 产品开发市场营销 投资策划 品牌策划

具体服务事项：

××房地产策划代理有限公司

NINGBO PLAN REAL EASTATE PLANNING AGENGY CO.,LTD.。

11.某房地产公司稽查案例分析 篇十一

【关键词】房地产公司；项目开发；全过程；造价管理

房地产项目开发中，工程造价管理是其中最重要的一个工作环节，其不仅会对房地产公司的工程质量造成影响，还会对房地产公司的声誉造成影响。因此房地产在对投资项目进行施工建设的过程中，一定要做好工程造价管理工作，通过工程造价管理工作对工程项目的施工质量以及工程成本进行严格控制，避免对房地产企业的声誉造成影响，在实现企业经济效益提升的同时，树立起企业的品牌形象，扩大其在行业市场上的影响力。工程造价管理环节在房地产项目开发中具有较重要的作用，为了能够使房地产开发企业意识到工程造价管理的重要性，接下来，本文就将对房地产开发项目中全过程工程造价管理模式进行详细分析。

一、全过程工程造价管理模式的重要性

（一）调整工程款支付方式，确保公司经济效益

房地产公司工程款支付方式的不同，对施工单位施工情况的影响程度也不同，如果房地产企业在工程款支付上能够对施工单位进行有效约束，就能够有效提升施工单位的施工效率，同时也能够对工程造价进行有效控制。通过全过程工程造价管理模式，可以对房地产公司工程款的支付模式进行有效調整。当房地产公司资金比较充足的时候，应该采用“进度控制”的方式对工程款进行支付，即以工程的施工进度为参考标准对工程款进行支付，以此来约束施工单位如期完工。而当房地产公司的资金较为紧张的时候，房地产公司应该以“质量控制”的方式对工程款进行支付，在支付工程款的过程中，以工程的施工质量为主要参考依据对工程款进行支付，如果满足施工质量要求，则支付安全工程款；如果工程施工质量满足不了施工质量要求，则按照合同规定对工程款进行扣减，以此来在确保施工单位的施工质量的同时对工程造价进行有效控制。

（二）对合同索赔进行有效预防

在对工程造价进行管理的过程中，预防合同索赔是房地产企业对工程施工过程进行有效控制和确保公司经济效益的基础保障[1]。在全过程管理过程中，在工程开始施工之前，房地产公司应该进行实质性的图纸会审，并要求施工单位对设计图纸进行仔细研究和分析，找出设计图纸中存在的相关问题，对工程设计的可行性进行分析。然后，在此基础上对建筑材料的采购进行有效控制，以此来控制工程造价。

（三）严格控制施工，杜绝材料浪费

在全过程工程造价管理过程中，最重要的工作就是对工程施工进行严格控制，杜绝施工材料的浪费。否则，如果不能对工程的施工进行严格控制，提高施工材料的使用效率，即使在施工准备环节已经对工程造价进行了有效控制，也很难将工程造价降下来。在工程造价管理中，房地产公司的监理工程师一定要发挥工程监理作用，在施工时对材料的有效利用进行个严密规划和严格管制，决不能出现施工大手大脚，肆意浪费、破坏材料现象的出现。同时，在房地产公司方面，也应该针对施工单位的施工情况定制完善的奖惩体系，奖省罚费，将施工单位的绩效和工程款与材料的利用率挂钩，因此来对其施工进行约束，提高施工单位的节约意识，进而达到提高材料利用率，大幅度提升企业经济效益的目的。

二、全过程造价管理的模式分析

（一）确定工程造价

在房地产公司以往的工程造价管理和控制过程中，通常只重视对工程施工过程中的造价进行管理和控制，通过对工程施工进行严格控制，刻意的缩减施工流程、降低施工标准或者是使用廉价的材料来达到降低工程造价的目的。但是，这种方法虽然能够对工程成本进行控制，却容易因为保证不了工程施工质量而形成安全隐患，并且，这种方法由于只是对工程施工过程进行控制，而没有贯穿整个工程，没有达到全过程控制工程造价的目的，所以具有一定的局限性，无法达到理想的工程造价控制的目的。而全过程造价管理模式，则是从工程施工设计开始，通过对施工设计进行严格控制来从全局上对建筑材料的采购、工程的施工流程等进行全面控制，并最终通过概预算确定工程造价，达到控制工程造价的目的。

（二）控制工程造价

1、工程设计阶段

在工程设计阶段，房地产公司应该要求设计单位以控制工程造价为目的，设计出多种可供选择的不同设计方案，然后由房地产公司通过对比和选择，选取最合适的建筑结构设计方案[2]。在对设计方案进行确定之后，设计单位还要在满足建筑工程抗震以及整体结构设计要求的前提下，通过优化设计来进一步缩减建筑工程材料的使用量，并尽可能降低施工难度，从而达到对建筑工程造价进行有效控制的目的，全面降低建筑工程的成本。

2、材料采购阶段

在全过程工程造价中，虽然设计阶段对整个工程的造价控制具有比较重要的影响，但是其设计费用仅仅占据了其中的1%，而包括材料、设备以及机械等在内的材料费用，却足足占据了整个建筑工程总造价近70%。因此，在对建筑工程造价进行控制的过程中，房地产公司一定要对材料的控制引起足够重视。首先，在对材料进行采购的过程中，应该做好监督工作，避免暗箱操作，中饱私囊等问题的出现；其次，在采购材料时，应该做好货比三家，尽可能在满足材料质量、规格等要求的基础上以最低的价格购买材料，降低成本；最后，在建筑工程施工的过程中，应该做好材料储存工作，避免材料损伤，造成不必要的浪费，扩大成本。

3、施工阶段

在工程施工阶段，对工程施工进行控制主要指的是对施工工艺流程以及材料的使用情况进行控制，避免出现延误工期、不按照使用流程进行施工以及施工中材料浪费等问题，进而导致工程施工成本的增加[3]。首先，在施工过程中，房地产公司应该聘请专业的监理工程师对工程施工进行全程监理，以保证施工的顺利进行；其次，应该加强施工中对材料使用的控制，规定施工单位材料的使用额度，奖省罚费，以确保施工人员能够在进行过详细规划和计算之后再对材料进行使用，避免出现浪费。

4、工程竣工结算阶段

工程竣工结算也是全过程工程造价控制中比较重要的一部分，但是，在当前的绝大多数房地产公司的全过程工程造价管理中，并没有对其引起足够重视，工作中敷衍了事，影响了工程造价的控制效率。在全过程造价管理模式下，房地产公司就应该对工程竣工结算阶段的造价控制引起足够重视，首先，房地产公司应该对施工前、施工中签订的合同进行详细核对，避免出现细节上的错误，以影响工程经济效益最大化的实现。其次，在工程竣工结算的控制阶段，一切都要以事实为参考依据，切实反映实际成本，让自身和施工方都了解到该工程的造价问题，在对工程造价进行有效控制的同时，避免日后出现纠纷，保障公司自身的经济效益。

结束语：

在项目开发过程中，加强工程造价的管理对提升房地产公司的经济效益具有较为重要的影响，而在以往的项目开发过程中，房地产公司在对工程造价进行管理的过程中存在一定弊端，无法确保自身经济效益最大化的实现。因此，在对项目进行开发的过程中，房地产公司就应该通过应用全过程管理模式对工程造价进行管理，进而达到不断提升自身经济效益的目的。

参考文献：

[1]彭中伟.建设项目应用全过程造价管理时存在的问题及对策研究[D].北京交通大学，2012（12）.

[2] 王中华. 房地产开发企业项目开发决策中机会识别研究[D].中国社会科学院研究生院，2013.

12.某房地产公司稽查案例分析 篇十二

关键词：人力资源管理,岗位机构和配置,绩效考核激励机制

在现代社会中, 人力资源管理彰显着越来越突出的重要性, 所以通过调查研究获得有关企业人力资源管理方面第一首资料具有重要的意义。某矿业公司位于西南某省, 最初成立于上个世纪末, 在进入新世纪之后, 按照当地政府政策和规划, 进行了资产重组, 并成功上市。公司主要从事某稀缺资源的生产、开发与销售。我们选择该公司为调查研究对象, 对于了解当下产业升级转型尤其有解剖麻雀的典型意义。为了解某公司人力资源管理状况, 对人力资源管理制度现状进行了调研, 通过调研初步了解公司发展状况和存在问题, 也对企业人力资源管理方面存在的问题进行了初步诊断, 并在此基础上形成了一些初步对策和建议。

关于调研基本情况。关于调研的方法主要采用访谈法和文献法, 并在前两种方法进行操作中结合了观察法。其中访谈法是指通过提前设计好的调查提纲对公司领导和其他相关人员进行分别的访谈和座谈, 以获取所需要的信息。本次调研共对公司高层2人进行访谈, 另外还分别对公司中层管理人员和普通员工代表各20人进行了座谈。所谓文献法是是指通过搜集相关文献资料进行研究的方法, 本次调查, 搜集了有关公司发展基本状况和人力资源管理方面的电子和书面资料。同时, 在调查进行过程之中, 还普遍贯穿了观察法, 获得了大量直接感性认识和具体细节。公司基本状况、发展战略、企业文化、薪酬制度、考核管理制度等

本次调研的主要内容主要有:公司的基本情况, 包括企业文化发展战略等;公司薪酬制度执行情况;岗位设置等方面问题;公司人事管理制度等方面内容;关于公司的绩效考核制度执行情况;员工职业技能培训制度和职业生涯规划情况;公司领导和员工对改革的期望与建议。

通过调查研究, 我们发现在目前态势之下, 公司发展总体状况比较理想, 有着较为明晰的发展战略, 也形成了较为健康的企业文化, 在国家优化产业结构、进一步转变生产方式和进一步深化改革的大背景下面临着有利机遇, 但也面临着很大挑战, 尤其是公司存在一些制约企业进一步发展的突出问题, 具体表现如下:

尚需加大深化改革的宣传力度, 进一步凝聚全公司改革共识。改革不单单是需要巨大勇气和决心, 也往往是一个庞大的系统过程。历史证明, 一个统一坚强的领导核心和改革的先决条件, 一个科学而又高度凝聚各方面共识的方案是改革胜利的必要条件。在调研中我们发现, 该公司所谓上市公司具有较好的融资平台, 并且产品在市场比较走俏, 公司目前经营状况比较理想, 形成了科学明晰的发展战略和积极进取的企业文化, 公司的改革也有着很好的群众基础, 公司领导班子一致认为引入竞争机制, 加快推行现代企业管理制度改革以更好的适应市场竞争, 并表态支持改革并提出了有关改革目标、方向、具体措施等方面的看法。但是公司两位主要领导在公司发展方向是扩大规模、做大做强还是集约化发展, 在具体管理制度改革方向是施行大部制还是分公司制度理解上有所差异, 在改革具体措施上是便调研便实行、摸着石头过河还是先形成完善、系统、科学、合理的改革方案再实行薪酬考核体系建设也有着细微的差别, 而改革实行时间表上也存在着不一致的意见。这些都不利于企业的改革、稳定、发展, 容易导致员工思想混乱, 甚至会造成改革的反复, 乃至于不成功, 这些说明公司人力资源制度改革推行尚需要一个坚强统一的领导核心, 需要进一步凝聚全公司的共识, 还需要进一步加大宣传力度。

关于岗位机构和配置, 公司领导层和大部分员工目前企业岗位设置较为合理, 在具体部门和岗位职责划分上还需要进一步细化。部分员工认为有些部门人浮于事, 中层管理人员过于臃肿。有一些老员工抱怨, 工龄工资过少, 没有考虑到老员工对公司发展的长久贡献, 有些欠失公平性。

部分员工存在吃大锅饭心理, 竞聘上岗制度亟需深入开展, 员工素质还有很大的提高余地。通过调研, 我们发现, 企业不少管理人员反映, 目前部分等靠要思想比较严重, 工作缺少积极性。不少人也反映员工素质亟待提高, 主要表现在两个方面, 一个是专业人才比较缺乏, 目前公司管理层中采矿专业出身的比较少, 目前技术团队不是很胜任;二是比前公司管理人才比较缺乏, 公司管理人员素质直接影响着企业的效率, 如员工就直言不讳的反映公司管理层目光比较短浅, 缺乏现代管理观念。提高员工素质, 要立足现有条件, 广泛开展竞聘上岗制度, 通过鲶鱼效应激发员工的积极性;同时明确公司人力资源管理的定位, 通过培训、协作、交流等多种方式, 推动人力资源专业人员的能力提升。

绩效考核激励机制不够健全, 建立完善现代薪酬考核制度迫在眉睫。参与访谈人员反映, 高层、中层管理人员和普通员工差距较为合理。但是目前薪酬水平与物价增长水平相比偏低, 大部分受访人员认为企业处于边远地区, 没有相关补贴。而且与同地区同行业相比, 薪酬没有竞争优势。在绩效考核上, 目前公司存在的主要问题时主观评价过多, 量化指标不足。

培训单一僵化, 职工职业生涯规划匮乏, 无法有效激发员工积极性和创造性。通过调查, 我们间接了解到, 企业存在员工流动性比较强的现象, 这固然与公司所从事行业特点有关 (公司从事矿产性行业, 地处偏远地区, 交通不便, 生活条件比较艰苦) , 也与企业在员工职业生涯规划方面的工作阙失有关。绝大多数员工和企业管理人员认为, 目前企业缺乏足够的培训, 与合理的职业生涯规划。所谓职业生涯规划, 简单说就是让企业员工感觉有奔头。按照美国著名心理学家马斯洛1943年在《人类激励理论》提出需要层次理论的说法, 人类的需求分为五种, 并将五种需求进行了等级的划分, 按层次逐级递升, 分别为:生理上的需求、安全上的需求、情感和归属的需求、尊重的需求、自我实现的需求, 当人的低层次需求被满足之后, 就会寻求实现更高层次的需要。一个成功的企业管理者要学会满足职工不同方面的需要, 忽视了员工的其他需求, 这也是员工流动性比较大的一个原因。

反观这次调研, 访谈和座谈会组织有力, 而参与调查的公司领导和员工积极参与, 基本上客观反映了我公司人力资源管理体系建设方面存在的问题和不足, 也为下一步的改革摸清了方向, 提供了参考。在此, 基础上我们建议企业下一步改革可重点从以下几个方面突破:

进一步统一认识, 凝聚全公司在改革和发展方面的共识。重中之重就是在接受股东会和群众监督的基础上, 在公司之间高层统一认识, 形成一个重要问题协商机制, 力争在公司发展战略、企业科学管理举措、改革实行的时间以及进度上形成统一的看法。同时, 积极贯彻群众路线, 形成一个既兼顾效益, 又能够有效鼓励员工工作积极性的方案。

形成科学的岗位设置, 进一步提高员工工作积极性。要进一步细化岗位设置, 形成明确的岗位说明书, 尽量明确每一个部门和员工的工作职责和责任范围。

健全考核体系, 推行全员竞聘上岗制度。为调动员工积极性, 克服部分职工吃大锅饭心理, 进一步提高公司效益, 一方面要在加强考核体系建设, 细化和量化考核指标, 另一方面也应该积极推行全员竞聘上岗制度, 形成鲶鱼效应, 在公司内部形成一个能者上、平者让、庸者下, 以方便符合公司发展的人才脱颖而出。

加强员工培训, 建立合理的职业生涯规划体系。充分利用各种途径, “请进来”或“送出去”相结合, 采取课堂讲授、外地实习等多种培训形式, 注重培训结果的评估, 并适当建立内部师资队伍。帮助员工实行科学而又符合自身条件的职业生涯规划。

总之, 通过这次人力管理调研分析, 我们通过解刨麻雀的方式, 了解到目前西部地区类似公司企业管理方面的问题, 发现一些普遍性问题, 同时针对性的提出了一些改革措施, 寻找到破解中西部地区资源型企业人力资源管理困局的措施。

参考文献

[1] 、袁方主编:《社会调查原理与方法》, 高等教育出版社2000年版。

[2] 、赵曙明等:《人力资源管理》, 机械工业出版社2011年版。

[3] 、朱飞:《绩效管理与薪酬激励》, 企业管理出版社2008年版。