拆迁项目管理制度

拆迁项目管理制度（8篇）

1.拆迁项目管理制度 篇一

 深圳市公共基础设施建设项目房屋拆迁管理办法

第一章 总则

第一条 为保障公共基础设施建设的顺利进行，维护被拆迁人的合法权益，根据有关法律、法规的规定，结合深圳市实际，制定本办法。

第二条 本办法适用于本市行政区域内公共基础设施建设项目的房屋拆迁、补偿安置及相关的管理活动。

本办法所称公共基础设施建设项目，是指依照有关规定程序列入市、区人民政府(以下简称市、区政府)近期建设规划或者建设项目计划的交通、能源、环保、水务、重大体育文化设施等公共基础设施建设项目。

第三条 公共基础设施建设项目实施房屋拆迁应当依照本办法规定对被拆迁人给予补偿安置;被拆迁人应当在搬迁期限内完成搬迁。

第四条 市国土房产行政管理部门是全市公共基础设施建设项目房屋拆迁工作的主管部门(以下简称市主管部门);市征地拆迁办公室(以下简称市拆迁办)承办全市公共基础设施建设项目房屋拆迁管理的具体工作。

市主管部门和市拆迁办不得作为公共基础设施建设项目的拆迁人，不得接受拆迁委托。

第五条 发展和改革、规划、公安、城市管理、财政、物价、审计等有关职能部门应当各司其职，互相配合，保证公共基础设施建设项目房屋拆迁工作的顺利进行。

各区政府应当对本辖区范围内的公共基础设施建设项目房屋拆迁工作进行统筹安排，协助市主管部门及有关部门做好拆迁管理、补偿安置工作。

拆迁项目所在街道办事处应当支持、协助、配合做好有关拆迁补偿安置工作。

第六条 公共基础设施建设项目拆迁人一般是项目的建设单位，市、区政府可以确定项目代建机构或者批准成立拆迁事务机构作为特定项目的拆迁人(以下统称拆迁人)。

经市、区政府批准，拆迁人可以委托拆迁项目所在街道办事处办理有关拆迁补偿安置的具体事宜。

第七条 任何单位和个人有权对违反城市规划、拆迁审批程序、扩大拆迁规模或者滥用强制手段、野蛮拆迁等行为进行举报。

市、区监察部门接到举报后，应当及时依法调查处理。

第二章 拆迁管理

第八条 市主管部门应当会同有关部门及各区政府制定公共基础设施建设项目拆迁计划，并纳入全市拆迁计划，经市政府批准后实施。

第九条 列入公共基础设施建设项目拆迁计划的，拆迁人可以凭公共基础设施建设项目立项批准文件、规划选址意见书和用地预审文件，向市主管部门提出拆迁前期核查申请，市主管部门应当及时给予书面答复。

市主管部门同意进行拆迁前期核查的，拆迁人可以向有关单位或者个人核查拟拆迁范围内房屋的产权、使用以及租赁等情况。

第十条 拆迁人应当制订项目房屋拆迁计划和拆迁补偿安置方案。

政府投资的公共基础设施建设项目拆迁补偿安置资金的预算应当委托市房地产估价中心进行测算，涉及土地置换或者安排的应当按照规定程序报市政府批准。

第十一条 公共基础设施建设项目拆迁人申请房屋拆迁许可证，应当向市主管部门提交下列资料：

(一)建设项目立项批准文件;

(二)建设项目用地规划选址意见书，包括土地位置、面积、开发强度等内容;

(三)建设项目用地预审文件;

(四)项目房屋拆迁计划和拆迁补偿安置方案，包括项目基本情况、拆迁范围、补偿方式、搬迁期限、被拆迁房屋状况、补偿安置资金预算及产权调换计划等内容;

(五)拆迁补偿安置资金证明文件。

拆迁申请事项经审查符合条件的，市主管部门应当自受理申请之日起30日内核发房屋拆迁许可证。

第十二条 在办理拆迁补偿安置资金证明文件或者房屋拆迁许可证的过程中，需要有关部门加强协助的，拆迁人应当及时提请市、区相关领导机构协调解决。

第十三条 市主管部门自核发房屋拆迁许可证之日起5个工作日内，应当将房屋拆迁许可证载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，在深圳商报或者深圳特区报及市主管部门网站上公告。

拆迁人取得房屋拆迁许可证后，应当在拆迁现场公示房屋拆迁许可证、拆迁工作流程、拆迁补偿安置方案、拆迁补偿安置标准、实施拆迁的单位名称、拆迁工作人员名单等，接受监督。

市主管部门、市拆迁办、拆迁人及有关单位应当及时向被拆迁人及相关人做好宣传、解释工作。

第十四条 拆迁人应当在房屋拆迁许可证规定的拆迁范围和拆迁期限内实施拆迁。

需要延长拆迁期限的，拆迁人应当在批准的拆迁期限届满15日前，向市主管部门提交延期拆迁书面申请，以及证明拆迁需要延期的拆迁协商记录等相关资料。市主管部门应当自收到延期拆迁申请之日起10个工作日内给予书面答复。

第十五条 自拆迁公告发布之日起截至拆迁期限届满，任何单位和个人不得在拆迁范围内进行下列活动：

(一)新建、改建、扩建房屋;

(二)改变房屋和土地用途;

(三)新签订租赁期限截止日在拆迁期限截止日以后的房屋租赁合同。

市主管部门自核发房屋拆迁许可证之日起5个工作日内，应当书面通知规划、建设、户籍、产权登记、房屋租赁管理、抵押担保等部门和单位暂停办理前款所列事项的受理、审批、登记等相关手续。

第十六条 公共基础设施建设项目房屋拆迁中对被拆迁房屋及构筑物、其他附着物等进行拆除迁移施工的，应当通过市建设工程交易服务中心依法委托具有建设行政主管部门颁发的爆破、拆除施工资质的企业进行施工。

公共基础设施建设项目房屋拆迁中的查勘、测绘工作应当委托市政府设立的地籍测绘机构实施。法律、法规另有规定或者特殊情况需要的，拆迁人可以委托具备法定资质和良好信誉的其他测绘机构进行查勘、测绘。

拆迁人应当与受委托的企业、机构签订书面委托合同，并自委托合同签订之日起15日内报市拆迁办备案。除本办法另有规定外，受委托的企业、机构不得再委托或者转让受托事务。

第十七条 拆迁人应当在拆迁期限内与被拆迁人签订拆迁补偿安置协议。拆迁补偿安置协议的主要内容包括：

(一)拆迁人与被拆迁人;

(二)拆迁依据与拆迁范围;

(三)产权(凭证)资料;

(四)拆迁补偿方式、补偿内容及金额;

(五)搬迁期限及搬迁费用;

(六)采用产权调换方式的，须注明产权调换房屋的地点、位置、楼层、面积、产权性质及年限、新旧程度、装修、室内配套设施、物业费及其他费用、小区及周边配套等;需要过渡安置的，还应当注明过渡安置房或者周转房的地点、面积、过渡期限、过渡费用等;

(七)违约责任;

(八)争端解决途径;

(九)签约时间、地点，协议生效时间;

(十)当事人签名、盖章;

(十一)其他需要约定的事项。

拆迁人不得要求被拆迁人先搬迁、后订立拆迁补偿安置协议。

第十八条 拆迁人应当自拆迁补偿安置协议签订之日起30日内，将拆迁补偿安置协议报市拆迁办备案。

项目拆迁补偿安置资金应当按照拆迁补偿安置方案的要求及时到位，全部用于房屋拆迁的补偿安置，不得挪作他用。

第十九条 拆迁补偿安置协议订立以后，因履行拆迁补偿安置协议发生纠纷的，可以按协议约定的争端解决途径，申请仲裁或者向人民法院起诉。仲裁或者诉讼期间，拆迁人已提供约定的货币补偿、产权调换房屋或者周转房的，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。

第二十条 在拆迁许可证有效期限内，拆迁当事人达不成拆迁补偿安置协议申请行政裁决的，由市主管部门进行调解，调解不成的，进行裁决。

有下列情形之一的，市主管部门不予受理行政裁决申请：

(一)对拆迁许可证合法性提出行政裁决的;

(二)申请人或者被申请人不是拆迁当事人的;

(三)拆迁当事人达成补偿安置协议后发生合同纠纷，或者行政裁决作出后，当事人就同一事由再次申请裁决的;

(四)房屋已经灭失的;

(五)市主管部门认为依法应当不予受理的其他情形。

市主管部门应当自收到申请材料之日起5个工作日内，以书面形式作出受理或者不予受理的决定;决定不予受理的，应当说明理由。

第二十一条 市主管部门应当自决定受理之日起30个工作日内作出裁决。

在同一拆迁项目中，按被拆迁户数和被拆迁房屋建筑面积同时计算，拆迁补偿安置协议签订比例未达到80%，拆迁当事人申请行政裁决的，市主管部门应当就申请事项举行听证后方可裁决。举行听证的时间不计入前款规定的裁决时限。

第二十二条 送达裁决书应当由拆迁人和被拆迁人签收。被拆迁人不在时，交其同住成年家属代为签收;被拆迁人是单位的，由其指定人员签收，或者由其他工作人员代为签收。代为签收的应当注明与被拆迁人的关系。拆迁人、被拆迁人或者指定人员、代为签收人拒绝签收时，送达人可以邀请两名无利害关系的证人到场，把裁决书留在其住所或者工作机构，并注明拒收原因和送达日期，由送达人、证人签名即视为已经送达。

直接送达有困难的，可以在深圳商报或者深圳特区报及市主管部门网站上公告送达，公告截止日期为送达日期。

第二十三条 拆迁当事人对裁决不服的，可以依法申请复议或者向人民法院起诉。拆迁人依照本办法已对被拆迁人给予货币补偿或者提供安置用房、周转房的，复议、诉讼期间不停止拆迁裁决的执行。

第二十四条 被拆迁人及相关人在行政裁决规定的搬迁期限内未搬迁，拆迁人已提供行政裁决规定的货币补偿、产权调换房屋或者周转房的，由被拆迁房屋所在区政府责成有关部门强制执行，或者由市主管部门依法申请人民法院强制执行。

实施强制拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项依法进行证据保全。

第二十五条 拆迁补偿安置协议签订后，被拆迁人应当按照协议的约定向拆迁人提交被拆迁房屋房地产权利证书及注销房地产权利证书委托书;没有房地产权利证书的则应当提交相应的产权证明文件及放弃房地产权利的声明书。

第二十六条 拆迁人拆除房屋及构筑物、其他附着物等，应当依法组织施工和渣土清运，保障拆除工程和施工安全，维护施工环境。

第二十七条 市拆迁办应当依法加强对房屋拆迁实施情况和拆迁补偿安置情况的监督检查，建立、健全拆迁档案管理制度和统计资料报告制度。

拆迁人应当及时整理并妥善保管拆迁资料，并应当在完成拆迁后30日内向市拆迁办移交拆迁资料。

第三章 拆迁补偿与安置

第二十八条 公共基础设施建设项目房屋拆迁的补偿方式包括货币补偿和产权调换，一般采用货币补偿方式。

除本办法另有规定外，拆迁生产经营性房屋、非住宅房屋以及房屋以外的构筑物、其他附着物等实行货币补偿。

拆迁被拆迁人居住房屋，被拆迁人同意且有条件的可以进行产权调换。

第二十九条 有条件进行产权调换的，拆迁人应当提供与被拆迁房屋同类型、同等面积、相当居住条件的房屋进行调换，并按照被拆迁房屋的货币补偿金额与产权调换房屋的市场评估价格与被拆迁人结算差价，但本办法另有差价结算规定的除外。

以不完全产权住宅房屋进行房屋产权调换的，其所调换房屋的产权仍受相应限制。被拆迁人可以补交规定差价后取得完全产权。

第三十条 除本办法另有规定外，被拆迁房屋货币补偿的金额，根据其区位、用途、建筑面积、土地使用权等因素，以房地产市场评估价格确定。

除本办法第四十四条规定外，房屋以外的构筑物、其他附着物等货币补偿的金额，以重置价评估确定。

第三十一条 被拆迁房屋已办理房地产权利证书的，按照房地产权利证书确定用途;未办理房地产权利证书的，按照土地使用权出让合同、报建批准文件或者能够证明用途的其他文件确定用途。

第三十二条 被拆迁房屋已经办理房地产权利证书的，按照房地产权利证书确定补偿面积;没有房地产权利证书或者房地产权利证书没有载明建筑面积，以及房屋以外的构筑物、其他附着物等，按照市主管部门认可的测绘单位的测绘报告数据确定补偿面积。

房地产权利证书记载的建筑面积与测绘数据不一致的，按照有关主管部门的处理意见办理。

第三十三条 拆迁下列住宅房屋，以其房地产市场评估价格与同区域普通住宅商品房交易平均价格(以下简称商品房交易均价)二者之中价高者确定货币补偿金额：

(一)拥有完全产权的商品住宅;

(二)安居房或者其他具备相关房地产权利证书的不完全产权的住宅;

(三)市政府规定的应当按照完全产权商品住宅补偿的其他住宅。

本市各区域商品房交易均价由市拆迁办每季度定期公布。

第三十四条 拆迁需集体安置的住宅，可以依照城市规划要求和市政府决定进行异地重建安置。

拆迁原有公共基础设施或者公益事业用房，拆迁前应当征得相关主管部门的认可，并依照有关法律、法规的规定和城市规划的要求予以重建;不能或者无需在原地重建的，由拆迁人按照原性质和规模予以异地重建或者按照重置价评估给予货币补偿。

第三十五条 拆迁纳入原农村历史遗留问题处理范围的违法私房和生产经营性房屋，符合《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》、《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》及市政府有关规定处理条件的，或者已经过处理、并确认产权的，按下列规定给予补偿：

(一)符合原村民非商品住宅建设标准与人口资格标准的住宅，被拆迁房屋建筑面积不超过480平方米的部分，按“拆一补一”原则进行产权调换或者给予商品房交易均价的货币补偿;超过480平方米的部分，按市场评估价格给予货币补偿;

(二)前项规定以外的住宅和生产经营性房屋，按市场评估价格给予货币补偿，本办法和市政府另有规定给予产权调换的除外。

第三十六条 拆迁原农村集体经济组织在非农建设用地指标范围内所建工业用途房屋，符合我市产业导向的，经市政府批准后按“工业进园”的规定给予安排用地，房屋及构筑物、其他附着物等按照重置价评估给予货币补偿;拆迁在非农建设用地指标内的商业用途房屋，给予货币补偿或者按已批准的统建方案与住宅一起以统建安置的形式进行产权调换。

拆迁国有出让土地上工业用房的，经市产业主管部门评估属鼓励发展项目的，可按“工业进园”的规定给予安排用地，房屋及构筑物、其他附着物等按照重置价评估给予货币补偿。

第三十七条 被拆迁人属于生活特殊困难人员，其被拆迁住宅房屋每户建筑面积小于45平方米(在本市内有其他住宅用房的合并计算)，选择产权调换方式的，按家庭人口2人以下建筑面积不小于45平方米，3人以上建筑面积不小于60平方米的标准，由拆迁人提供成套住宅房屋作为产权调换房屋，规定面积以内部分不结算差价，超出部分按建筑成本结算差价;选择货币补偿的，按规定面积的商品房交易均价给予补偿。

前款所称的生活特殊困难人员，是指按照有关规定享受最低生活保障待遇的本市户籍居民;被拆迁住宅房屋每户建筑面积，按照房屋拆迁许可证核发时被拆迁人的户籍证明和房地产证书或者其他合法房产凭证确定。

第三十八条 拆迁经批准未到期的临时建筑，只给予货币补偿。补偿金额根据临时使用土地合同或者临时建设工程规划许可文件规定的使用性质和剩余使用期限，及土地使用人支出的土地开发成本、收益等实际情况，经评估后确定。但临时使用土地合同对处理方式已有约定的，按约定办理。

第三十九条 拆迁设有抵押的房屋(包括在建工程)，执行国家有关担保的法律、法规的规定。被拆迁人应当与抵押权人就重新设立抵押权或者偿还债务签订相关协议，注销抵押。

第四十条 拆迁公告发布后，拆迁范围内的在建工程必须停止施工。拆迁人应当就该在建工程向公证机关办理证据保全，该在建工程的补偿范围以证据保全的范围为准。

第四十一条 拆迁产权不明确的房屋，由拆迁人提出补偿安置方案，经市拆迁办审核同意，拆迁人应当对被拆迁房屋办理证据保全公证，并将拆迁补偿费依法提存后，方可实施房屋拆除。

第四十二条 拆迁产权性质为住宅，但已依法取得营业执照的经营性用房，除按照原用途予以补偿外，可以根据经营情况、经营年限及纳税等实际情况对被拆迁人给予适当补偿。

第四十三条 拆迁华侨房屋依据《广东省拆迁城镇华侨房屋规定》办理;但华侨或者港、澳、台同胞原籍及其被拆迁房屋均在被拆迁原农村集体经济组织范围内的，可以按照本办法第三十五条的规定办理。

第四十四条 被拆迁房屋室内自行装修装饰费按照评估确定的重置成新价给予补偿。

第四十五条 拆迁人应当对被拆迁人或者相关人支付搬迁补助费。

对依法执行强制拆迁的被拆迁人或者相关人，不给予搬迁补助费。

第四十六条 实行货币补偿且被拆迁人及相关人自行寻找安置用房的，拆迁人应当支付临时安置补助费。

在过渡期限内，实行产权调换且被拆迁人及相关人自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费;拆迁人提供周转房的，不支付临时安置补助费。

第四十七条 拆迁人不得擅自延长约定的过渡期限，周转房的使用人应当按约定的期限腾退周转房。

因拆迁人的责任延长过渡期限的，对自行安排住处的被拆迁人，应当自逾期之日起增加临时安置补助费;使用拆迁人提供周转房的，有权在延长过渡期限内使用周转房。

不按约定的期限腾退周转房的，应当按同区域、同类型房屋的市场租金支付逾期租金。

第四十八条 因拆迁生产经营性房屋造成停产停业或者因拆迁施工围挡、临时占地对拆迁范围外的生产经营活动造成直接经济损失的，拆迁人应当给予适当补偿。

第四十九条 拆迁矿场、采石场、加油站、码头等特许经营项目的房屋及构筑物、其他附着物等，只在市场评估价格以内给予货币补偿，但市政府另有规定的除外。

前款市场评估价格的评估对象包括拆迁范围内的房屋及构筑物、其他附着物等补偿费、室内自行装修装饰补偿费、搬迁补助费、临时安置补助费和停产停业补偿费，不包括采矿权、特许权、矿产资源和土地使用权因素。通过政府拍卖方式取得经营权的，补偿还应当包括经营权竞买费用，并对许可证已使用年限按月进行摊销扣减。

特许经营项目的拆迁，按照本办法关于在建工程的规定办理证据保全，并以证据保全的实物范围为准。

第五十条 被拆迁人在约定的搬迁期限届满前搬迁的，政府投资的公共基础设施建设项目拆迁人可以在与其签订的拆迁补偿安置协议补偿金额的3%以内给予奖励。

第五十一条 下列房屋不予补偿：

(一)超过批准使用期限的临时建筑;

(二)依法应当拆除或者没收的违法建筑;

(三)在拆迁公告发布后，擅自新建、扩建、改建的部分;

(四)其他法律、法规、规章明确规定不予补偿的房屋。

第四章 拆迁评估与鉴定

第五十二条 公共基础设施建设项目房屋拆迁补偿安置费用由政府承担的，由市房地产估价中心进行房屋拆迁评估。因专项评估资质等特殊情况需要，经市、区政府批准，拆迁人可以委托具备法定资质和良好信誉的其他评估机构评估。

公共基础设施建设项目房屋拆迁补偿安置费用由非政府投资主体承担的，拆迁人可以委托市房地产估价中心或者具有法定资质和良好信誉的评估机构进行评估。

拆迁人应当自委托合同签订之日起15日内报市拆迁办备案。市拆迁办应当建立拆迁评估机构诚信档案;严重失信的评估机构不得从事公共基础设施建设项目房屋拆迁评估业务。

第五十三条 公共基础设施建设项目房屋拆迁评估包括被拆迁房屋、构筑物、其他附着物和搬迁补助费、临时安置补助费、拆迁经营性房屋所造成停产停业补偿费、被拆迁房屋室内自行装修装饰补偿费等。

第五十四条 拆迁评估机构应当将初步评估结果向被拆迁人公示，公示期不得少于7日，并进行现场说明，听取意见。

公示期满后，拆迁评估机构应当向拆迁当事人提供整体评估报告和分户评估报告。分户评估报告应当在公示期满后10日内送达被拆迁人。

第五十五条 拆迁当事人对评估结果有异议的，应当通过协商解决;经协商仍达不成一致意见的，提出异议的当事人可以向原拆迁评估机构申请复核。

复核结果与原评估结果不一致的，由拆迁当事人协商解决;经协商仍达不成一致意见的，提出异议的拆迁当事人可以申请技术鉴定。

第五十六条 市主管部门或者其授权的房地产估价行业自律性组织应当成立由资深专职注册房地产估价师及房地产、城市规划、法律及政府法律顾问等方面专家组成的市房地产价格评估专家委员会(以下简称专家委员会)，对拆迁评估进行技术指导，受理拆迁评估技术鉴定。

受理拆迁评估技术鉴定后，专家委员会应当指派3人以上单数成员组成鉴定组，处理拆迁评估技术鉴定事宜。

第五十七条 鉴定组应当对申请鉴定的评估报告的评估依据、技术路线、方法选用、参数选取、评估结果确定方式等评估技术问题提出书面鉴定意见。

鉴定意见认为评估报告不存在技术问题的，专家委员会应当出具维持评估报告的技术鉴定结论;鉴定意见认为评估报告存在技术问题的，专家委员会应当责成评估机构改正错误并重新出具评估报告。重新出具的评估报告已改正错误的，专家委员会应当出具技术鉴定结论。

专家委员会的技术鉴定结论对拆迁当事人具有终局约束力。

第五章 法律责任

第五十八条 市主管部门、市拆迁办、公共基础设施建设项目拆迁人和其他有关部门违反本办法规定，有下列情形之一的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分;涉嫌犯罪的，移送司法机关依法处理：

(一)不履行监督管理职责或者对违反拆迁管理规定的行为不予查处的;

(二)拆迁范围确定后，违反规定办理应当暂停办理的事项的;

(三)市主管部门、市拆迁办接受拆迁委托或者作为拆迁人实施拆迁的;

(四)委托不具备相应资质的单位或者机构办理相关拆迁事务的;

(五)未按规定受理房屋拆迁纠纷申请并依法作出裁决的;

(六)违反规定组织实施房屋强制拆迁的;

(七)违反规定擅自挪用拆迁补偿安置资金或者资金监管不力的;

(八)无正当理由未能按期完成拆迁计划部署的工作任务，影响公共基础设施建设项目整体推进的;

(九)有其他玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊等行为并造成严重后果的。

第五十九条 拆迁评估机构和评估人员在房屋拆迁评估中，违反房屋拆迁评估的有关规定、标准和规范，出具不实评估报告、与拆迁当事人一方串通损害另一方的合法权益或者以给予回扣等不正当手段获取拆迁评估业务的，由市主管部门依照国家有关规定给予处罚;涉嫌犯罪的，移送司法机关依法处理;给拆迁当事人造成损失的，依法承担赔偿责任。

第六十条 辱骂、殴打拆迁工作人员，或者以其他方式扰乱公共基础设施建设项目房屋拆迁工作秩序，致使拆迁工作不能正常进行、公共利益受损的，由公安机关依法予以行政处罚;涉嫌犯罪的，移送司法机关依法处理。

第六章 附则

第六十一条 公共基础设施建设项目房屋拆迁涉及军事设施、教堂、寺观、文物古迹的，依照有关法律、法规的规定办理。

第六十二条 市主管部门应当根据本办法会同市发展和改革、财政、审计等部门制订公共基础设施建设项目的拆迁补偿安置资金支付及监管、评估管理、行政裁决、拆迁奖励等具体规定，报市政府批准后颁布实施。

第六十三条 本办法附件《深圳市公共基础设施建设项目房屋拆迁补偿标准》与本办法同时颁布实施，市主管部门可以根据法律、法规、政策的变动和本办法的规定结合市场实际情况对其进行调整，报市政府批准后实施。

第六十四条 非公共基础设施建设项目房屋拆迁的补偿方式、内容及标准，可以参照本办法执行。

第六十五条 本办法自2007年3月15日起施行。本办法施行前已经发布房屋拆迁公告的，不适用本办法。

附件

深圳市公共基础设施建设项目房屋拆迁补偿标准

(2007年2月27日)

根据《深圳市公共基础设施建设项目房屋拆迁管理办法》，结合本市实际情况，制定本标准。

本标准包括如下六个部分：《第一部分：各类型非商品房货币补偿的计算方式》、《第二部分：构筑物、其他附着物补偿参考价格表》、《第三部分：道路补偿参考价格表》、《第四部分：搬迁补助费标准》、《第五部分：临时安置补助费补偿标准和过渡期限》、《第六部分：停产、停业补偿费和擅改经营性用途的适当补偿》。第一、二、三、四部分采用文字说明与表格结合的形式，表格所指数据或者计算公式等需结合文字说明使用。

本标准已经深圳市人民政府批准，自2007年3月15日起施行。

第一部分：各类型非商品房货币补偿的计算方式

┌──┬────────┬──────┬───────────────┬──────┐│序号│ 产权证明资料 │ 房屋类型 │

货币补偿金额的计算方式

│

备注

│├──┼────────┼──────┼───────────────┼──────┤│ 1 │《房地产证》(非│私房

│完全产权条件评估的市场价格-10│

││

│市场商品房)

│

│%公告基准地价

│

│├──┤

├──────┼───────────────┼──────┤│ 2 │

│合法行政划拨│完全产权条件评估的市场价格-35│

││

│

│用地性质的房│%公告基准地价×年期修正系数

│

││

│

│屋

│

│

│├──┤

├──────┼───────────────┼──────┤│ 3 │

│房改房

│完全产权条件评估的市场价格-土│需要补差的按││

│

│

│地收益金(房改购买价的1%)

│相关规定办理│├──┤

├──────┼───────────────┼──────┤│ 4 │

│其他协议出让│完全产权条件评估的市场价格-应│

││

│

│土地的房屋 │补交的地价

│

│├──┼────────┼──────┼───────────────┼──────┤│ 5 │《房屋所有权证》│

│完全产权条件评估的市场价格-10│

││

│(含原宝安县级以│

│%公告基准地价

│

││

│上政府发放的权属│

│

│

││

│证书)

│

│

│

│├──┼────────┼──────┼───────────────┼──────┤│ 6 │《集体土地使用权│

│完全产权条件评估的市场价格-10│其他应补交的││

│证》

│

│%单项工程土建总造价-10%公告基│费用按相关规││

│

│

│准地价

│定办理

│├──┼────────┼──────┼───────────────┤

││ 7 │《国有土地使用证│

│完全产权条件评估的市场价格-10│

││

│》

│

│%单项工程土建总造价

│

│└──┴────────┴──────┴───────────────┴──────┘

说明：本表5-7《房屋所有权证》、《集体土地使用权证》、《国有土地使用证》需经产权、规划等相关部门认定。

第二部分：构筑物、其他附着物补偿参考价格表

┌──┬──────────────┬───────────┬───────────┐│序号│

项目名称

│

参考价格

│

备注

│├──┼──────────────┼───────────┼───────────┤│ 1 │红砖石棉瓦房

│160-200元/平方米

│

│├──┼──────────────┼───────────┼───────────┤│ 2 │红砖铁皮顶房

│200-260元/平方米

│

│├──┼──────────────┼───────────┼───────────┤│ 3 │红砖瓦房

│350-400元/平方米

│

│├──┼──────────────┼───────────┼───────────┤│ 4 │简易铁皮棚

│70-90元/平方米

│

│├──┼──────────────┼───────────┼───────────┤│ 5 │简易石棉瓦棚

│50-70元/平方米

│

│├──┼──────────────┼───────────┼───────────┤│ 6 │竹架油毡石棉瓦棚

│40-60元/平方米

│

│├──┼──────────────┼───────────┼───────────┤│ 7 │绿化荫棚

│40-60元/平方米

│

│├──┼──────────────┼───────────┼───────────┤│ 8 │机井

│280-350元/米

│按井深计算

│├──┼──────────────┼───────────┼───────────┤│ 9 │手摇井

│300-360元/口

│

│├──┼────┬─────────┼───────────┼───────────┤│ 10 │ 门斗 │砖混

│80-100元/平方米

│按投影面积计算

│├──┼────┼─────────┼───────────┼───────────┤│ 11 │ 围墙 │实砌砖墙、│220-300元/立方米

│

││

│

│毛石墙

│

│

││

│

├─────────┼───────────┼───────────┤│

│

│空斗墙

│175-200元/立方米

│

││

│

├─────────┼───────────┼───────────┤│

│

│块石墙

│140-160元/立方米

│该价格以浆砌块石计算，││

│

│

│

│干砌块石乘以0.8的系数 ││

│

├─────────┼───────────┼───────────┤│

│

│片石墙

│100-120元/立方米

│该价格以浆砌片石计算，││

│

│

│

│干砌片石乘以0.8的系数 │├──┼────┼─────────┼───────────┼───────────┤│ 12 │ 地坪 │水泥地坪

│45-60元/平方米

│10-12厘米厚

││

│

├─────────┼───────────┼───────────┤│

│

│水泥花砖

│25-30元/平方米

│

││

│

├─────────┼───────────┼───────────┤│

│

│泥结碎石

│20-30元/平方米

│

││

│

├─────────┼───────────┼───────────┤│

│

│预制砼块

│40-50元/平方米

│

││

│

├─────────┼───────────┼───────────┤│

│

│广场砖

│65-80元/平方米

│

││

│

├─────────┼───────────┼───────────┤│

│

│花岗岩板

│200-250元/平方米

│

│├──┼────┼─────────┼───────────┼───────────┤│ 13 │蔬菜大棚│竹木骨架、塑料薄膜│20-25元/平方米

│

││

│

├─────────┼───────────┼───────────┤│

│

│钢架、塑料薄膜及玻│按重置价评估确定补偿金│

││

│

│璃温室

│额

│

│├──┼────┼─────────┼───────────┼───────────┤│ 14 │水泥涵管│直径≤30厘米

│80-100元/米

│各段内的管径按内差计算││

│

├─────────┼───────────┤

││

│

│30厘米<直径≤60厘│100-200元/米

│

││

│

│米

│

│

││

│

├─────────┼───────────┤

││

│

│60厘米<直径≤1米 │200-400元/米

│

││

│

├─────────┼───────────┼───────────┤│

│

│直径>1米

│按重置价评估确定补偿金│

││

│

│

│额

│

│├──┼────┼─────────┼───────────┼───────────┤│ 15 │车棚、│简易、独立柱、铁皮│150-180元/平方米

│按投影面积计算

││

│雨棚

│棚

│

│

││

│

├─────────┼───────────┤

││

│

│砖混、有柱有部分墙│240-260元/平方米

│

│├──┼────┼─────────┼───────────┼───────────┤│ 16 │ 护坡 │毛石

│140-160元/立方米

│

│├──┼────┼─────────┼───────────┼───────────┤│ 17 │ 水池 │土水池

│100-150元/立方米

│

││

│(按水池├─────────┼───────────┼───────────┤│

│容积计)│石水池

│200元/立方米

│毛石池底

││

│

├─────────┼───────────┼───────────┤│

│

│红砖水池

│250元/立方米

│池壁毛石

││

│

├─────────┼───────────┼───────────┤│

│

│混凝土水池

│350-400元/立方米

│池壁红砖

│├──┼────┼─────────┼───────────┼───────────┤│ 18 │ 电线杆 │杆高≤9米

│540元/根

│水泥杆

││

│

├─────────┼───────────┤

││

│

│9米<杆高≤11米

│820元/根

│

││

│

├─────────┼───────────┤

││

│

│11米<杆高≤13米 │1180元/根

│

││

│

├─────────┼───────────┤

││

│

│13米<杆高≤15米 │1540元/根

│

│├──┼────┼─────────┼───────────┼───────────┤│ 19 │ 花坛 │圆拱、半圆拱

│420元/立方米

│砖砌

│├──┼────┼─────────┼───────────┼───────────┤│ 20 │ 阁楼 │木结构

│130元/平方米

│不包括楼梯

││

│

├─────────┼───────────┤

││

│

│钢木结构

│200-300元/平方米

│

│└──┴────┴─────────┴───────────┴───────────┘

说明：1.构筑物、其他附着物按照本表、《深圳市建筑工程消耗量标准》、《深圳市安装工程综合价格》及相关取费标准进行评估，按照重置价确定补偿金额;

2.本表所列项目没有设定价格区间的，可根据实际情况按下浮10%或上浮20%以内的系数调整;

3.拆迁涉及的青苗及其他地上附着物补偿，特区内按照征地补偿相关标准执行，特区外按照城市化转地相关标准执行;

4.本表未列项目按重置价评估确定补偿金额。

第三部分：道路补偿参考价格表

┌──┬─────┬──────────┬─────────┬─────┬────────┐│序号│ 道路类型 │参考价格(元/平方米 │

特征

│厚度(厘米│

备注

││

│

│)

│

│)

│

│├──┼─────┼──────────┼─────────┼─────┼────────┤│ 1 │

土路

│

│黏土、砂或者黏土、│

│

││

│

│

│石屑等压实路面

│

│

│├──┼─────┼──────────┼─────────┼─────┼────────┤│ 2 │ 砂石路 │

1│碎砂石压实路面

│

│厚度调整：±2厘 ││

│

│

│

│

│米，±2元

│├──┼─────┼─────┬────┼─────────┼─────┼────────┤│ 3 │ 沥青路面 │ 一层沥青 │

5│表面喷酒黑色沥青材││指沥青层厚度，││

│

├─────┼────┤料，下层依次为约15├─────┤单层厚度调整： ││

│

│ 两层沥青 │ 100

│厘米砼稳定层、约20│

│±1厘米，±5元 ││

│

├─────┼────┤厘米碎砂石垫层

├─────┤

││

│

│ 三层沥青 │ 120

│

│

5│

│├──┼─────┼─────┴────┼─────────┼─────┼────────┤│ 4 │水泥砼路面│

│砼路面，约20-30厘 │

│指砼厚度，厚度 ││

│

│

│米砂垫层，埋钢筋，│

│调整：±5厘米，││

│

│

│切伸缩缝

│

│±10元

│├──┼─────┼─────┬────┼─────────┼─────┼────────┤│ 5 │ 排水沟 │ 砖石砌 │130元/米│边沟、截水沟

│

│按1.0×1.0计，││

│

├─────┼────┤

├─────┤不同尺寸可按高 ││

│

│ 混凝土 │250元/米│

│

│宽比例折算

│├──┴─────┴─────┴────┴─────────┴─────┴────────┤│注：单价中已包含路基、路床的挖土、平整、缘石费用及砼道路埋筋、切缝、养生费用

│└────────────────────────────────────────────┘

说明：1.本表所列项目没有设定价格区间的，可根据实际情况按下浮10%或上浮20%以内的系数调整;

2.本表未列项目按重置价评估确定补偿金额。

第四部分：搬迁补助费标准

┌──┬──────────┬─────────────────────┬─────┐│序号│

类型

│

搬迁补助费

│

备注

│├──┼──────────┼─────────────────────┼─────┤│ 1 │住宅房屋

│根据被拆迁房屋本体的建筑面积计算，按照每平│

││

│

│方米25元给予一次性补助

│

│├──┼──────────┼─────────────────────┼─────┤│ 2 │生产经营性房屋

│根据其设备搬迁和安装实际发生的费用给予补偿│

││

│

│;无法恢复使用的设备，按照设备重置价给予补│

││

│

│偿

│

│├──┼──────────┼─────────────────────┼─────┤│ 3 │非政府投资的市政公共│未还建的，按照实际发生的工程量及损耗材料等│

││

│设施、管线迁移

│费用给予补偿

│

│└──┴──────────┴─────────────────────┴─────┘

说明：拆迁住宅或生产经营性房屋，拆迁人以期房产权调换，或者拆迁人认可需要二次搬迁的，应当给予二次搬迁费用，并一次付清。

第五部分：临时安置补助费补偿标准和过渡期限

一、临时安置补助费

(一)实行产权调换的住宅房屋，被拆迁人自行安排住处临时过渡的，拆迁人应当参照同类房屋市场租金按月支付临时安置补助费，支付临时安置补助费的计算期限为，自搬迁之日至产权调换房屋交付使用之日，另外再加3个月装修期临时安置补助费。

实行产权调换的非住宅房屋，支付临时安置补助费的计算期限为，自搬迁之日至被拆迁人与政府签订土地出让合同之日，另外再加12个月临时安置补助费。

因拆迁人的责任，延长过渡期限的，应当自逾期之月起增发临时安置补助费，逾期1至3个月的增发50%，逾期4个月以上的增发100%。

(二)实行货币补偿的，给予3个月市场租金的临时安置补助费补偿。

(三)临时安置补助费在搬迁时同时发放。

(四)被拆迁人使用拆迁人提供的周转房的，拆迁人不支付临时安置补助费。

二、过渡期限

产权调换房屋未建成的，拆迁人与被拆迁人应当在拆迁补偿安置协议中明确过渡期限。在过渡期限内，被拆迁人及相关人可以自行安排住处临时过渡，自行安排住处确有困难的，拆迁人应当提供周转房。周转房应当具备基本居住条件。

过渡期限从拆迁补偿安置协议签订后的搬迁之日起计算，并应当符合下列规定：

(一)产权调换房屋为1至6层的，过渡期限不得超过18个月;

(二)产权调换房屋为7至11层的，过渡期限不得超过24个月;

(三)产权调换房屋为12至24层的，过渡期限不得超过30个月;

(四)产权调换房屋为25层以上的，过渡期限不得超过36个月。

第六部分：停产、停业补偿费和擅改经营性用途的适当补偿标准

一、因拆迁引起的停产、停业的补偿费

(一)能提供与拆迁公告发布日期间隔3个月以上时间有登记、备案凭证的房屋租赁合同的住宅房屋，按约定租金给予3个月的一次性租赁经营损失补偿。无登记、备案凭证的房屋租赁合同的出租住宅房屋，不给予租赁经营损失补偿。

(二)拆迁合法经营性房屋引起停产、停业的，根据被拆迁房屋的区位和使用性质，按照本标准给予一次性停产、停业补偿费：

能依据完税证明提供利润标准的，给予3个月税后利润补偿;不能提供利润标准的，按上同行业月平均税后利润额计算或者按同类房屋市场租金，给予3个月的补偿。

(三)拆迁矿场、采石场、加油站、码头等特许经营项目的房屋及构筑物、其他附着物等引起停产、停业的，停产停业补偿费以经营期内税后平均利润或者行业平均税后利润为标准，许可证剩余期限超过36个月的按36个月计算，不足36个月的按实际月数计算。

二、住宅房屋擅自改为经营性用途的适当补偿

拆迁产权性质为住宅，但已依法取得营业执照的经营性用房，除按照原用途予以补偿外的适当补偿标准：

(一)能提供与拆迁公告发布日期间隔3年以上的工商营业执照的，补偿：(现经营性用途房屋租赁指导租金-原用途房屋租赁指导租金)×擅改部分建筑面积×36月(即3年);

(二)能提供与拆迁公告发布日期间隔不到3年的工商营业执照的，补偿：(现经营性用途房屋租赁指导租金-原用途房屋租赁指导租金)×擅改部分建筑面积×间隔月份(不足1个月的按1个月计算)。

2.拆迁项目管理制度 篇二

一、工程项目管理及拆迁项目管理的基本原理

1. 工程项目管理概述。

(1) 工程项目管理的概念。工程项目管理是按客观经济规律对工程项目建设全过程进行有效的计划、组织、控制、协调的系统管理活动。从内容上看, 它是工程项目建设全过程的管理, 即从项目建议书、可行性研究设计、工程设计、工程施工到竣工投产全过程的管理。从性质上看, 它是固定资产投资管理的微观基础, 其性质属投资管理范畴。

(2) 工程项目管理的特点。一是复杂性程度高。建筑工程造价高, 参与人数多, 利益相关者多, 对环境的依赖和影响都比较大, 周期长。二是项目进行中不确定性程度大。建筑工程项目复杂性高, 受外部环境影响大, 项目自身建设进度不断进行, 其不确定性程度高, 管理过程应牢牢把握渐进明细的特点。三是目标相对稳定, 目标较易明确, 多实行目标管理。建筑工程项目目标一般比较明确, 项目化管理已实行多年, 积累了丰富的资料和经验。

(3) 工程项目管理的趋势。

一是国际化。随着我国改革开放的进一步加快, 中国经济日益深刻地融入全球市场, 企业走出国门在海外投资和经营的项目也在增加, 许多项目要通过国际招标、咨询或BOT方式运作, 项目管理的国际化正形成趋势和潮流。另外, 当前, 国际项目管理协会 (IPMA) 在项目管理中发挥的作用越来越大, 国际间的学术交流日益频繁。IPMA是以欧洲国家为主体组成的, 我国项目管理委员会也已加入成为其成员单位。伴随着国际合作项目的越来越多, 项目管理国际化会越来越明显。尤其是我国加入WTO后, 国内市场国际化, 国内外市场将全面融合。

二是集成化。所谓工程项目管理的集成化就是利用项目管理的系统方法、模型、工具对工程项目相关资源进行系统整合, 并达到工程项目设定的具体目标和投资效益最大化的过程。工程项目管理的集成化, 不仅指项目全寿命期的集成管理, 而且包括项目工期、造价、质量、安全、环境等要素的集成管理。此外, 还应考虑项目组织管理体系的一体化。

三是信息化。知识经济时代的项目管理是通过知识共享、运用集体智慧提高应变能力和创新能力。目前, 西方发达国家的一些项目管理公司已经在项目管理中运用了计算机网络技术, 开始实现了项目管理的网络化、虚拟化。另外, 许多项目管理公司也开始大量使用项目管理软件进行项目管理, 同时还从事项目管理软件的开发研究工作。种种迹象表明, 21世纪的项目管理将更多地依靠电脑技术和网络技术, 新世纪的项目管理必将成为信息化管理。

2. 拆迁项目管理的基本原理。

拆迁项目管理的基本原理, 就是目标管理和过程管理。首先是目标管理。设立项目总目标, 采用分解结构方法, 建立由上而下、由整体到局部的目标控制系统, 通过一系列的管理活动保证总目标的实现。其次是过程管理。项目管理是一个整体化的动态过程, 是造成某种结果的一系列行动。对于项目, 有5个基本管理过程——启动、计划、执行、控制和收尾, 这些在项目管理的所有层次上都有发生。

二、我国工程项目管理存在的问题及拆迁项目管理的内容

1. 我国工程项目管理的发展历史。

我国对项目管理进行系统研究和行业实践起步较晚, 真正称得上项目管理的开始应该是利用世行贷款的项目“鲁布革水电站”。1984年利用世行贷款建设的鲁布革水电工程, 日本建筑企业运用项目管理方法取得了良好效果, 对我国整个建设行业的影响巨大。国家发改委总结推广了“鲁布革”工程项目管理的经验, 并相继在其他大型工程建设中加以应用推广, 并在1987年开始建设中国的项目经理认证制度。

2. 目前我国工程项目管理存在的问题。

(1) 工程项目管理体系不健全。首先, 我国在社会上还未形成完善的工程项目管理推动体系。目前, 中国项目管理委员会是我国唯一跨行业的全国性的非营利的项目管理专业组织。与发达国家相比, 我国的项目管理在人才培训、资质认定和学术交流方面还存在很大差距。其次, 企业的工程项目管理的组织体系也不健全。

(2) 工程项目管理范围有待扩展。目前, 国内的现状是没有一个自始至终贯穿项目建设全过程的企业性经济管理组织, 实际操作时, 在大多数建设项目中, 仅在施工阶段引入建设监理, 项目的其他阶段则主要依靠业主的自行管理。这样就造成了项目管理的前期决策与项目实施、设计与施工的相互脱节, 投资、工期和质量都得不到有效控制。在这方面, 必须吸取国际经验, 打破现行的项目管理模式, 与国际接轨。

(3) 工程项目管理水平落后。我国现阶段项目管理水平落后主要表现在项目管理技术落后和项目管理人员素质较低两个方面。一方面, 先进的项目管理技术我们掌握得不多, 实际应用的更少。目前, 我国项目管理的策划过程实际上还是经验型的, 不是科学型的, 采用先进的项目管理软件进行项目管理还很少。另一方面, 缺乏高素质的工程项目管理人才。由于我国对项目管理的系统研究和实践较晚, 具有大型工程管理经验的复合型高级工程项目管理人才十分匮乏, 远远不能适应我国项目管理发展的需要。

3. 拆迁项目的特殊性。

拆迁项目管理的主要内容应概括为“三控制、四管理、一协调”。“三控制”, 即进度控制、质量控制、成本控制;“四管理”, 即现场管理、合同管理、信息管理、生产要素管理;“一协调”, 即组织协调。

三、工程项目管理在房屋拆迁工作中的具体应用

1. 引入项目经理制, 对拆迁项目经理进行正确定位与管理。

(1) 对拆迁项目经理的定位。拆迁项目经理应是拆迁实施单位内的一种岗位职务, 是由拆迁实施单位法定代表人聘用或任命的在拆迁项目上的一次性授权管理者和责任主体, 根据授权范围、时间和内容, 对项目自开工准备至竣工验收, 实施全过程、全面管理。项目经理从事项目管理活动, 通过实行项目经理责任制履行岗位职责, 在授权范围内行使权力, 并接受所在单位的监督考核。

(2) 引入对拆迁项目经理的管理制度。对拆迁项目经理的管理应实行两个制度:一个是实行拆迁项目经理从业资格行政审批制度;另一个是实行拆迁项目经理从业资格证书与拆迁实施单位资质证书配套使用制度。对拆迁项目经理的要求应从以下两个方面进行:第一, 基本要求。根据拆迁实施单位法定代表人的授权范围、时间和内容进行管理;负责从开工准备到全面竣工验收阶段的拆迁项目管理。第二, 拆迁项目经理只宜承担一个拆迁项目的管理。

2. 工程项目管理中拆迁工作的规范。

城市的发展是一个不断进行再建设的过程, 随着我国经济体制改革的顺利实施, 社会主义市场经济体制的逐步建立, 生产力得到空前发展。为了城市的整体规划, 有时也为了国家专项工程建设的需要, 有必要对原有建筑房屋进行拆除、搬迁, 达到整体的整齐划一或对日益紧张的国有土地资源的合理利用。

然而, 随着我国城市建设事业的飞速发展, 在城镇房屋拆迁中出现了一些不和谐的现象。这些现象不仅严重侵害城镇居民的合法权益, 影响社会稳定, 也造成一些地区和行业过度投资。这不得不引起人们的反思, 如何把政策的原则性和灵活性相结合, 让现有法规与人情味相呼应, 找到各方利益的平衡点, 是拆迁工作里最重要的。

笔者认为, 拆迁工作必须做到政策化和程序化, 使用合理的政策和合理的办法。同时, 充分开展拆迁双方对话, 把国家和政府有关拆迁的法律和法规进行细致讲解, 真正让居民从思想上彻底放下包袱。并且, 坚持以人为本原则, 充分了解居民的意愿, 满足居民要求。

3.拆迁项目管理制度 篇三

近年来，随着广州“南拓”战略的实施，许多国家、省、市、区重点项目相继在番禺实施征地拆迁工作，但在拆迁安置过程却出现了不少问题，由此引起的群众投诉、信访事件呈上升趋势，呼吁尽快解决拆迁安置房“落地难”问题的人大建议、政协议案也居高不下，不但影响到我区社会稳定和建设社会主义新农村工作进程，也成为我区当前经济发展不容忽视的障碍。因此在城乡“二元结构”尚未打破的情况下，认真研究解决我区拆迁安置工作中的热点难点问题，规范相关部门行为，使之在以后的拆迁安置工作中切实维护拆迁户在城市化进程中的实际利益，成为一个具有现实意义的研究课题。因此本文针对拆迁安置房“落地难”存在的问题及原因研究提出相关对策和建议，以解决相关问题。

2.征地拆迁安置工作存在的主要问题及原因

截至目前，我区有涉及14个镇、街的36项国家、省、市、区重点项目，需安排188宗拆迁安置用地，而已办理相关手续的拆迁安置用地却不多，拆迁安置房落实工作任务很重。在拆迁安置过程中，由于多种问题及原因，给拆迁安置工作带来很大的阻力和困难，主要表现有以下四个方面：

2.1政策原因

（一）现行的拆迁安置政策不完善，实际可操作性较差。主要表现在安置房建设政策没有考虑农村的渐进发展过程，在拆迁安置过程中难以掌握统一的尺度，标准不统一；在农村生产方式未发生质变和村民意识未改变之前，要求从单家独户建房到公寓式上楼，“一刀切”式的公寓式建设的结果只能是事与愿违。

（二）管理政策不配套，审批程序繁冗。从2000年番禺撤市设区后，我区无用地审批权，审批权在广州市规划局，致使审批环节过多，规划用地报批手续复杂，审批时限较长，群众意见很大，迫于无奈只有铤而走险，搭建违章，造成不良后果。

2.2规划原因

（一）规划控制原因。一是近年来，随着广州大学城二期、广州新城、新火车站等一大批重点项目的推进，番禺受到规划控制的范围越来越大，致使拆迁安置用地难以选址；二是由于充分兼顾镇、村意愿，部分安置地选址不符合“两规”而不能办理用地手续。

（二）规划缺乏延续性。近年来，番禺各层次规划变动频繁，受其影响，许多原已确定的安置区不再符合现行规划要求，致使这部分安置房申请难获批准。

（三）部分安置房规划标准过高。过高的建房标准体现的是政府对农村远期发展蓝图的描绘，但这些美好的设想往往与我区农村的现状存在尖锐冲突。事实上，部分农村实际情况复杂，难以达到规划要求，导致安置房规划最终流于形式。

2.3用地规模不足原因

土地作为不可再生资源，与满足拆迁安置、经济发展需求的矛盾日益突出，主要表现在土地供应跟不上旺盛的用地需求。随着近年来重点项目的相继开建和大型工业园区的启动，我区符合“两规”的用地规模越来越少，该部分用地与安置用地需求的矛盾进一步加剧，使拆迁安置工作处于越来越被动的地位。

2.4工作不到位原因

（一）拆迁安置工作较为滞后，超期过渡现象严重。近年来一些重点项目建设单位在征地后，因项目建设工期紧，大多采取先拆迁后安置或边拆迁边安置的方式，在拆迁安置房未落实之前，在过渡期内先行支付安置费就开工建设，而后却将安置问题抛在脑后，不积极帮助申办相关手续，导致大批拆迁户安置长期处于过渡状态，拆迁户无处安身和不满情绪增加了社会不稳定因素。

（二）对拆迁安置工作不够重视，导致群众对安置工作有抵触。部分镇、街和村对拆迁安置工作重视不够，思想不够统一；部分干部对政策理解不透彻，执行政策存在偏差，对群众的疑问不能正确解答，甚至有的干部对群众反映的问题敷衍塞责，上推下压，引起群众不满，抵制安置工作；部分安置项目管理人员责任心欠佳，导致很多安置房前期工作难以落实。

3.解决拆迁安置房“落地难”的对策和建议

3.1完善政策，规范管理

（一）适度调整征迁补偿方案，实施灵活的安置方式。针对当前社会实际情况及时研究、调整征迁补偿方案，采用给地建房、政府统一建房低价购买、分配或货币补偿后自行购房三种安置方式，坚持公开、公平、公正的原则，进一步保障了拆迁户的居住权利。

（二）抓紧制订相关配套政策，保证拆迁安置工作顺利进行。一是不断完善政策体系，制定与拆迁安置相关的政策，保障安置房建设。例如我区在处理亚运城拆迁户时，采用单家独户和高层住宅安置两种方式，同时区政府出台相应政策，同意建设高层住宅节约的土地建设经济发展项目，收益由该部分安置村民进行分成，既促进了村民拆迁安置的积极性，又保证了亚运城按期完工，同时还作为一种经验在全区推行；二是允许农转非部分的安置房上市交易，除按标准补缴土地出让金外，不需再补缴建设过程中减免的其它费用。

（三）结合事权下放，简化报批程序。在事权下放后，制定拆迁安置房建设管理的规范性文件，规定市、区主管部门的行政管理职能分工，简化安置房报批程序，明确各种安置房建设标准，统一建筑形式、小区环境、景观建设要求，并将已批准拆迁安置用地修规范围内的建房工作委托给镇、街管理、核发证件。既提高了安置房建设的审批效率，规范了安置房建设标准，又充分发挥了镇、街职能，满足群众的建房意愿。

3.2统一规划，合理安排

（一）科学规划综合论证，增强拆迁安置房建设的前瞻性。在拆迁安置房建设中应做好安置地块选址、规划、方案等确定工作，统一研究协调周边道路、供电、排水等配套设施及建设条件，全面制定周详的安置房建設计划，做到整体规划，合理布局。

（二）在拆迁安置房规划选址过程中，要始终坚持“规划先行”理念。一是首先要经过镇、街和村的两级选址论证，提出初步选址地块；二是编制番禺区拆迁安置用地选址规划，严格按国土部门核准的用地规模，依托现状或规划道路，结合旧村居住用地，统一采取在本村符合“两规”的用地范围内大地块分散选址、小地块集中选址的原则，并充分兼顾村、镇意愿，对不符合“两规”的用地尽量调整选址，或化整为零安排到旧村零散五边地内，使其符合“两规”；三是对于无法在本村范围内选址的，可考虑安排到政府统一建设的安置房或货币补偿后自行购房解决。

（三）拆迁安置用地选址规划与市、区相关规划统一协调，保证用地审批条件和规划延续性。一是充分利用番禺区控制性详细规划全覆盖编制和广州市土地利用总体规划修编这个历史机遇，认真做好番禺区拆迁安置用地选址规划与“两规”的相互协调工作，并进行落实，既为安置用地的报批工作提供了审批依据，又缓解安置用地空间和指标短缺的矛盾；二是对不符合“土规”用地，若为国家、省、市项目，则将其拆迁安置用地与主体项目“打包”解决；若不能“打包”的，则通过调整土地利用总体规划解决；三是解决用地规模不足问题，通过从严控制房地产和工业园区开发用地规模，统一兴建高层安置房等方式节省用地规模，用以保障解决安置用地规模不足问题。

（四）规划安置房时要分类指导，按不同区位、发展水平合理分区。一是将村庄分为城中村、近郊村和远郊村三种类型，城中村必须采取集中公寓式布局形式建设，近郊村可采取公寓式或联排式建设，远郊村可采取联排式及独立式建设，同时市、区政府可给予一定的优惠政策，鼓励建设公寓式安置房，进一步节约利用土地，有效提高土地利用率；二是在保证整体规划实施的前提下，灵活处理旧村边角地与河网地带的安置房建设，体现对村民居住习惯及历史情况的尊重。

3.3加快落实，确保稳定

（一）拆迁安置房的落实工作是广大拆迁户翘首以待的惠民工作，安置房落实的快慢，直接关系到拆迁户的切身利益，影响征地拆迁工作的顺利进行。要加快安置房的落实，一是要统筹项目建设与拆迁安置，坚持先安置后拆迁的原则，采用“项目+安置”的办法，将拆迁安置房与建设项目一同办理相关手续；二是各相关部门要密切配合，理顺关系，尽快做好安置用地的核实和确认工作。根据国土部门要求，申请安置用地指标需由征地单位提交资料，并经被征地镇（街）、村和征地单位共同确认后方可报国土部门确定、批准安置用地指标；三是规划部门要以开拓性思维解决潜在的矛盾，尽早确定安置用地的选址位置。

只有加快拆迁安置用地指标及具体地块的落实，切实落实对拆迁户的承诺，消除拆迁户怀疑、焦急、不安的心态，使拆迁户吃下“定心丸”，才能保障重点项目的开工建设，维护社会的安定团结。

（二）解决拆迁安置房相关手续办理问题。一是国土部门要督促征地镇、街、村和征地单位配合，尽快取得安置用地指标核定书；二是镇、街要与重点项目业主单位协调，派专人负责、跟进，充分利用重点项目审批手续统一打包的优势，切实加快安置房建设的前期审批手续办理工作。

3.4强化监督、考核机制，加强协调、宣传

（一）实行“区统筹、部门配合、多主体实施”工作体制和联席办公会议制度，遵循“特事特办、急事急办、手续照办”原则，通过狠抓会前双向沟通、会上协调明确与会后督促落实，强力推进拆迁安置房建设。

（二）在考核机制上，将拆迁安置房建设列入区综考办的专项目标考核，分别对各镇、街、建设主体完成目标任务情况和区级审批部门服务情况进行考核，促进各部门积极主动完成安置房各项手续办理和建设工作。

（三）加大拆迁安置法律、政策宣传的力度。在重点项目建设的征地拆迁之前，一是要向被拆迁村和拆迁户开展相关法律、政策宣传工作，让群众了解拆迁安置用地的使用规范，保障群众的知情权、参与权和监督权；二是对参与拆迁安置工作的干部进行相关法律政策的学习和培训，利用他们的幅射作用，教育和提高全体拆迁户的政策法律素质；三是对可能出现和已经出现的问题，特别是对基层干部发现和提出的政策问题，要有针对性、负责地加以认真解释和说明。

（四）通过信息公开、现场监督及建立共建机制等举措，多渠道听取拆迁户意见，接受拆迁户代表监督，促进广大拆迁户认可和接受安置房，有效推进拆迁安置工作；同时，积极邀请“三代表一委员”(党代表、村民代表、人大代表、政协委员)和广大新闻媒体现场参观考察，让代表、委员和媒体从业者更直观地感受和了解当前拆迁安置房建设推进情况，从而给予更多的理解与支持。

4结语

落实拆迁安置房是一项复杂的系统工程，改革完善很难在短期内一蹴而就。安置房“落地難”问题的产生，是我国城市化进程中存在的各种矛盾的必然反映。从番禺来讲，则主要在于市、区两级政府面对各自不同的城市化发展阶段，产生了关于安置房建设的不同思路，进而采用了不同的管理模式所致。确保被征地拆迁群众的相关权益，为被征地拆迁群众提供基本的生产生活保障，加快拆迁安置房建设进程，促进城市规划建设顺利推进，是本文的宗旨。

参考文献

[1] 龙青，李西金. 南宁市出台征地拆迁补偿安置新办法[J].南方国土资源，2004.12

[2] 赵建平.保护被征地农民住房权益，完善征地拆迁补偿配套制度[J]浙江国土资源，2008.11

[3] 无锡人大建议. 关于规范农村拆迁安置房建设，创建和谐农村的建议，中国无锡，2009.8

4.城区改造项目房屋拆迁 - 副本 篇四

补偿安置实施方案

为保证改造项目房屋拆迁补偿安置顺利进行，保护拆迁当事人的合法权益，根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《陕西省城市房屋拆迁补偿管理条例》等相关规定，结合该项目实际，特制定本实施方案。

第一条 拆迁人是秦都区旧城改造指挥部办公室，被拆迁人是该拆迁范围内被拆迁房屋及其附属物的所有人。

第二条 拆迁范围：东起市交通局东界墙；西至陕西中医学院第二附属医院（原二纺医院）住院部东界墙；南起渭阳路北道沿，北至一毛家属院、市党校南界墙范围内（包括市交通局办公及住宅区、市财政局办公及住宅区、陕西中医学院第二附属医院（原二纺医院住宅区）涉及的房屋及其附属物。具体拆迁范围以规划定点批文限定为准。

第三条 拆迁期限以房屋拆迁管理公告规定的时限为准。

第四条 拆迁公告发布后，拆迁人按照多数被拆迁人的意见，在市城改办提供的四家具有房屋拆迁评估资质的估价机构中确定一家，对被拆迁房屋进行评估。被拆迁人逾期不能选定估价机构的，由拆迁人在提供的估价机构名单中选定一家。

第五条 被拆迁房屋实行货币补偿和产权调换两种方式，被拆迁人有权选择具体的补偿方式。

第六条 被拆迁房屋的用途以房屋所有权证登记的用途为准。房屋所有权证未载明用途的，由房屋所有人提出申请，房屋产权登记部门依照规划、国土资源部门的合法有效文件认定。

第七条 对共有同一房屋所有权的单位和个人，原则上实行货币补偿，共有人同意选择产权调换的，按选择产权调换的规定执行。

第八条 拆除产权不明或有产权纠纷的房屋，在拆迁公告规定的期限内仍不能解决的，由拆迁人提出补偿安置方案，报经市城改办批准后，拆迁人申请办理证据保全，补偿款交市城改办监管。产权明晰或纠纷解除后，按拆迁当事人双方达成的协议解除监管或人民法院有裁定结果的按裁定结果解除监管。

第九条 拆除设有抵押权的房屋，由抵押权人和抵押人重新签定协议，抵押权人和抵押人在房屋拆迁期限内达不成抵押协议的参照本方案第八条之规定执行。

第十条 拆迁公告发布后，新建、扩建、改建的房屋及室内外装饰装修，不予补偿安置；改变房屋面积和用途的，按变更前的房屋建筑面积和房屋用途进行评估补偿。

第十一条 拆除违章建筑、超过批准期限的临时建筑，以及没有规定期限但已使用两年以上的临时建筑，不予补偿和安置。拆除未超过批准期限的临时建筑，按剩余使用期限的建造成本给予货币补偿。

第十二条 拆迁人与被拆迁人根据估价机构作出的评估结果协商订立拆迁补偿安置协议。被拆迁人与拆迁人不能达成补偿安置协议的，可以委托另一家估价机构评估，两家评估结果相差在5%范围之内的，执行原评估结果，相差超过5%的，经拆迁当事人申请由房屋拆迁评估专家委员会进行技术鉴定。

第十三条 被拆迁人选择货币补偿的，签定《房屋拆迁货币补偿协议》。协议签定后，被拆迁人按协议约定的时限，将腾空的房屋及房屋所有权证等相关证件交拆迁人。拆迁人依据拆迁补偿协议约定的时限，向被拆迁人支付拆迁房屋补

偿款、搬家补助费、被拆迁房屋评估补偿款的13%，协议中涉及的它项费用。

第十四条 被拆迁人选择产权调换住宅安置房的，与拆迁人签定《房屋拆迁产权调换协议》。协议签订后，被拆迁人将被拆迁房屋所有权证等相关证件交拆迁人，并按约定时限，将腾空的被拆迁房屋交拆迁人拆除。

住宅房屋的被拆迁人选择产权调换的安置房在该拆迁改造宗地内，为新建新住宅1号、2号、3号、4号楼（期房）。被拆迁房屋原有效面积及超过原有效面积10㎡以内的, 南北朝向的安置房起价为2680 元/㎡，超过原房屋有效面积10-30㎡以内的南北朝向起价按3300元/㎡，其余超面积部分南北朝向按市场优惠价起价3750元/㎡。安置房每增加一层加楼层加价 10元/㎡。其它朝向房屋安置起价、超出面积起价按照有关规定执行。

原被拆迁房屋补偿金额与安置房金额互补差价。

第十五条 被拆迁人选择产权调换安置的，依据评估、签订协议的先后顺序，在规定的时间内选择安置房范围内的单元、层次、房号。

第十六条 建设过渡期，被拆迁人一律自行过渡。拆迁人按被拆迁人被拆迁房屋建筑面积6元/㎡.月计发30个月临时过渡安置费，具体以实结算。超过过渡期限的，按有关规定执行。临时过渡安置费自被拆迁人腾空房屋交拆迁人之日起计算。

第十七条 被拆迁人选择货币补偿的,拆迁人给予搬迁补助费1000元/户，对选择产权调换期房安置的，给予搬迁补助费2000元/户，拆除单位（党、政、企事业单位）房屋，拆迁人给予搬迁补助费5000元/单位。

第十八条 自房屋拆迁货币补偿基准价公布之日起，分段实施奖励：被拆迁人自房屋拆迁货币补偿基准价公布之日起，二十日内签定拆迁补偿协议完成搬迁的奖励5000元/户；

二十一至三十一日内签定拆迁补偿协议完成搬迁的奖励3000元/户；三十一至五十日内签定拆迁补偿协议完成搬迁的奖励2000元/户；五十一日以后签定拆迁补偿协议完成搬迁的不予奖励。

第十九条 未经拆迁人许可，被拆迁人私自或委托他人拆除已补偿过的房屋及其附属物的，由拆迁人在被拆迁人的补偿款中予以扣除相应价值。

第二十条 供电、通讯、环卫、市政、绿化等城市基础设施的迁移，拆除按有关规定执行。

第二十一条 在拆迁公告规定的期限内，被拆迁人与拆迁人达不成协议的，可以向市城改办申请行政裁决。

第二十二条 拆迁补偿安置协议签订后，被拆迁人或房屋承租人在规定的期限内拒绝搬迁的，拆迁人可依法申请强制拆迁，也可以向人民法院起诉，诉讼期间拆迁人可以依法申请人民法院先予强制拆迁。

第二十三条 本方案未尽事宜，依照国务院《城市房屋拆迁管理条例》，《陕西省城市房屋拆迁补偿管理条例》，《咸阳市城市房屋拆迁管理暂行办法》的有关规定执行。

第二十四条 本方案由咸阳市旧城改造工作领导小组办公室负责解释。

5.关于加速推进项目拆迁工作的报告 篇五

我公司于2010年6月承接了楚古兰办事处乌兰牧骑社区西起杭盖路，东至乌兰牧骑小区东大门，南至那达慕大街，北至牧业学校南墙（原109区块）的危旧房拆迁改造项目，2010年底开始动迁工作。

一年多来的拆迁工作异常困难，项目拆迁进展非常不顺，至今年七月底308户的拆迁户只签约动迁了108户，仍有200户未能签约动迁。主要原因：安置补偿要求过高，拆迁户之间相互等待观望，对企业的拆迁行为抱着只要“等、耗、磨”肯定能多占便宜的思想。这样一来，随着拆迁时间的拉长，给项目的安置建设带来了巨大的压力：首先目前已动迁的108户（安置房套数194套）合同签定的回迁安置时间均为今年底，如果今年项目建设不能开工，势必造成这些在外临时过渡的住户对拆迁安置失去信心，从而造成社会不稳定因素。其次，为了本项目城市建设发展的需要，我公司已签约引进的中国义乌小商品商贸城项目，也不能按期开工建设延误交付开业，从而可能导致该项目流产，后果不堪设想。

为了加快拆迁进度，政府工作组已于近期进入协助工作，根据工作组的入户调查及拆迁摸底情况看，为了打消拆迁户的“等、耗、磨” 相互观望思想，统一政策，限期动迁。针对群众对政府拆迁公平公正的信赖，我们请求政府能对该项目的后期拆迁以文件形式明确政策，便于工作组能加快推进拆迁进度，拆迁办法按照政府的拆迁征收模式执行，使项目能在年内开工建设。

6.拆迁项目管理制度 篇六

一、招投标方式

1、登报向社会公开招标。

2、政府确定房屋回购价，投土地使用权出让金价格。

二、开发商投标资格，需同时满足以下三个条件：

1、具有建设行政主管部门核定的三级及以上开发经营资质的、具有良好资信情况的房地产开发经营企业。

2、具有三年及以上的房地产开发经历，累计竣工面积5万平方米以上，并独立承当过30亩以上的住宅小区开发建设，企业信誉良好。

3、需缴纳每亩规划用地10万元的小区开发权投标保证金。

三、评标决标方法

采用商务标和技术标两项分数相加，取分数最高的两家进行询标，最后确定开发商的百分制方法进行。分数分配如下：

1、商务标

投标企业按照招标文件需求报投小区土地使用权出让金价格的标函〔70分〕

2、技术标

①工程总体实施方案，包括资金筹措、开发竣工时间、施工组织设计、分阶段进度方案及质量控制目标以及工程可行性分析报告〔10分〕

②工程开发进度目标及保证措施〔5分〕

③工程开发质量目标及保证措施〔5分〕

④企业信誉〔10分〕

其中：资质等级

3分

开发经营业绩

4分

奖励

3分

四、回购价及土地使用权出让金底价确实定

1、回购价

以货币补偿基准价为依据，综合考虑其它因素后，由政府确定的向开发商回收的每平方米建筑面积购置价格。

2、土地使用权出让金底价=〔回购价—房屋建设本钱〕÷容积率

房屋建设本钱主要是指前期工程费、建安工程费、小区配套费以及管理费用、财务费用和税金。

①土地使用权出让金：指开发商为购置小区开发建设必需的土地使用权而支付的费用。

②前期工程费：包括图纸设计费、勘察费、图纸审核费、绿化设计费、规划设计费、白蚁防治费、防雷审核费、招标代理费、测绘放样费、建筑监理费、质监费。

③建安工程费：包括房屋主体局部〔含根底〕的土建工程费、水电安装工程费等。

④小区配套费〔含小区非营业性配套公建费〕：包括道路、绿化、生活用水、生活用电、排水〔污〕、路灯、物业管理用房、消防器材、通信、有线电视、建筑小品、小区智能化、小区围墙与大门等。

⑤管理费用：指开发业主为组织拆迁安置用房小区建设和房屋销售所发生的费用。

⑥财务费用：指开发商筹措小区开发建设资金所发生的利息。

⑦税金：指营业税、城市维护建设税、教育附加税等。

五、招标的组织机构

拆迁安置用房小区开发商招标小组由旧城改造、建设、计委、国土、人行、监察、公证处等部门组成，下设办公室，办公室设在旧城改造指挥部。招标工作在招投标中心进行，招标小组聘请有关专家组成评标决标审议组。

城北安置区工程为垂直式房屋，容积率0.7，房屋单位建筑面积土地本钱：214.00元/平方米。

二、房屋建造本钱：580元/平方米

三、小区配套设施：173元/平方米

1、水、电、广电、电信配套〔土建、高压、低压、电缆、水管、消防、路灯、一户一表、一户一接口〕：65元/平方米

2、小区市政配套〔砼路面、下水管道、人行道〕：55元/平方米

3、小区园林绿化：30元/平方米

4、小区围墙、大门、化粪池：8.0元/平方米

5、区内回填土方：15.0元/平方米

四、开发建设过程中的其他费用：19.5元/平方米

1、白蚁费：2.0元/平方米

2、质监费:1.5元/平方米

3、监理费:7.0元/平方米

4、市政配套及园林绿化设计:2.5元/平方米

5、测绘放样费:1.5元/平方米

五、财务及管理费用：45元/平方米

1、财务费用：30.0元/平方米

2、管理费用:15.0平方米

六、利润：65.0元/平方米

七、以上合计:1096.5元/平方米

八、税金(6%):65.8元/平方米

九、不可预见费(2%):23.2元/平方米

十、单位建筑面积价格:1185.5元/平方米

7.拆迁项目管理制度 篇七

1 旧城改造房屋拆迁项目管理的定义

旧城改造房屋拆迁项目管理是指因国家建设、城市改造、整顿市容和环境保护等需要, 经政府有关主管部门批准, 由建设单位或个人, 对城市现有建设用地上的房屋及其附属物进行拆除, 对房屋的权利人进行动迁、补偿等一系列活动后, 完成拆迁、改造后移交并按合同要求销售换取企业利润的一次性任务管理。

这一概念可以看出三层意思:

(1) 城市房屋拆迁所指的房屋应当是位于城市规划区内的国有土地上的房屋。首先, 根据广东省实施《中华人民共和国城市规划法》第三条的规定, 城市与乡村相对而言, 是指国家按行政建制设立的直辖市、市、镇。城市规划区, 是指城市市区、近郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域[1]。其次, 根据《中华人民共和国国有土地管理法》的规定, 我国土地的所有权分为两种, 一是国家所有;二是集体所有。其中城市市区的土地属于全民所有即国家所有。农村和城市郊区的土地, 除法律规定属于国有所有的以外, 属于集体所有;宅基地和自留地、自留山, 属于集体所有。城市房屋拆迁所指的城市房屋主要是国有土地上的房屋, 原则上不包括城市规划区内集体所有土地上的房屋。第三, 城市房屋拆迁中所指的房屋泛指建筑物中包括住宅和非住宅的房屋。

(2) 城市房屋拆迁应当是依法拆除。非法拆除为法律所不允许, 毁坏他人财物, 轻者是侵权行为, 重者则可能构成犯罪。依法拆除含有两层意思:第一层, 拆迁人主体资格合法。根据《城市房屋拆迁管理条例》第四条规定, 合法的拆迁人应是取得房屋拆迁许可证的单位[2]。第二层, 拆迁行为要合法, 无论是自行拆迁, 还是委托拆迁, 都必须要依法进行, 禁止使用非法手段实施拆迁活动。现实中, 建设单位为某种目的, 故意或过失而非法拆除的事例时有发生, 这是为法律所禁止的。

(3) 城市房屋拆迁的立足点在于对房屋的权利人合理的给予补偿, 不得损害房屋权利人的合法权益。这里所说的房屋权利人包括房屋的所有人、房屋的使用权人。使用权人又分为无偿使用人和房屋承租人两部分。无偿使用人是指无偿使用单位住房或公有房的房屋使用人。在此, 房屋使用人这一概念, 不同于过去的认识, 这是从房屋拆迁活动的实际而作的修改。

2 广州市旧城改造拆迁项目的背景与形势

1) 背景[3]

广州作为一座岭南地方特色文化的承载地和具有深厚底蕴的千年古城。拥有大量的历史文化遗迹、完整的明清时期城市格局和深厚的产业、文化传统, 但上千年的发展也给广州旧城留下了沉重的包袱, 城市土地价值与承载的功能不相匹配, 社会经济可持续发展面临巨大挑战, 旧城改造刻不容缓。随着广州未来城市发展格局的明晰, 城市从“增量”发展转为“存量”再开发, 从追求经济增长转为改善社会民生、完善城市功能、优化空间布局和提高城市整体发展质量, 旧城更新改造是实现这一发展转型的重要举措。

2) 迫切需要旧城改造的现实性

(1) 大量的外来人口和较大的卫生、环境、交通等压力

据广东省流动人口管理办公室介绍, 广州全市流动人员已接近600万, 几乎与户籍人口773.48万相当[4], 人口的大量涌入带来城市居住、卫生、交通等等的压力。

(2) 城市设施建设严重滞后

基本市政服务设施具备, 但是设施严重老化杂乱, 存在严重消防隐患和影响城市景观。设施建设存在单向满足城市开发需要的特点, 造成管线不断增加, 马路不断修整。多数道路为单向交通设置, 停车场地较为缺乏, 交通仍是旧城面临的重大问题。

(3) 住房产权:群租和历史遗留的多户共住现象突出, 居住质量差。

由于历史遗留问题, 房屋产权关系复杂, 公房及更新维修困难, 破旧危房事实上成为解决贫困人群居住的住房。

(4) 旧城区建筑质量堪忧

广州市旧城区2004年在册危房和严重破损房共91.1万平方米, 2005年和2006年又各新增危房5.72万平方米和12.71万平方米。按照市委、市政府关于危房改造的总体要求, 计划在2010年亚运会召开前全面完成2004年在册91.1万平方米危破房改造, 并同步改造该期间新增的危房[5]。2010年, 广州政府已批准筹备16个旧城改造项目, 在旧城改造的同时推进危房改造工作。

3 项目个案分析

1) 项目背景及基本情况

公司通过参与招拍挂的形式, 取得广州市某区烂尾地块拆迁建设项目工程。项目地形图号为28-38-17。该地段从1992开始动迁, 涉及到被拆迁户600多户。因原开发商资金原因使该地一直处于停滞开发状态。直到2005年, 被拆迁户接到政府部门通知, 该地段被列为烂尾地, 拆迁补偿方案采用弃产补偿的方式。地块总用地面积:15603平方米, 其中可建设用地面积:11926平方米;代征市政道路路位用地:3677平方米。该地块需拆迁房屋总面积约36980平方米, 其中已签订房屋拆迁补偿协议总面积约23651平方米 (其中住宅面积约23229平方米、非住宅面积约422平方米) , 另有未签订房屋拆迁补偿协议总面积约13329平方米 (其中住宅面积约12452平方米、非住宅面积约877平方米) 由受买方负责拆迁补偿。

2) 项目前期成本核算

(1) 地块房屋基本情况

经统计, 除去已与原开发公司签订合约的被拆迁人情况外, 总征地拆迁面积13329 m2。

(2) 补偿安置成本计算

关于房屋补偿安置方式, 公司根据2004年施行的《广州市城市房屋拆迁管理方法》及2010年1月公开征求的《广州市旧城更新改造拆迁补偿安置工作指导意见》 (以下简称《指导意见》) 等相关法律法规制定了地块拆迁补偿方案。方案中拆迁补偿安置具体采用了以下几种:

(1) 货币补偿额度:1.35×市场评估价〈同区域一手楼价)

根据《指导意见》明确:在原来改造拆迁通常只按市场评估价的基础上, 增加了改造奖励金, 但规定总补偿额不能高于同区域一手楼价。同时, 住宅房屋被拆迁人选择货币补偿的, 可获得房产评估价格20%的补偿增幅;对提前搬迁和按时搬迁的给予不同的奖励费, 奖励标准在被拆迁房屋市场评估价的15%以内。新增改造奖励使补偿安置更灵活、优惠, 更有利于充分保障被拆迁人的合法权益。

(2) 异地房屋产权调换 (异地永迁)

异地永迁按照新建普通商品住宅市场价格, 结合被拆迁地与异地搬迁地之间的土地市场价值级差比例, 来确定补偿安置的住房建筑面积。被拆迁人从旧城区向外搬迁, 其外迁得越远, 获得补偿安置面积也就越大。

对被拆迁人选择异地永迁安置方式的, 具体计算方式为:

异地永迁=计算被拆迁房屋的货币补偿金+异地永迁房屋买方税费、中介费 (按房屋购买合同确定中介费不超过被拆迁房屋货币补偿的1.5%) 。

(3) 项目范围内原址回迁安置 (原址回迁)

选房顺序可根据拆迁补偿安置协议签定的时间顺序确定选房顺序, 同一天签约的, 以腾空并移交房屋时间顺序确定, 若以上两项时间一致的通过抽签的方式确定先后次序。临时安置费用, 可按住宅每月30元/平方, 支付零时安置费用;商业房屋每月临时安置费用90元/平方, 直到购房交付使用之日止。购买回迁房, 因房屋不可分割的原因, 造成被拆迁人得回迁房面积大于原被拆迁产权的面积, 按同楼层的销售市场价购买。

程序:签订回迁协议→回迁房销售前一个月持证明回购→根据购房顺序回迁或回购。

3) 投入计算表 (评估时点:2007-2011年)

采用以下的3种补偿方案进行比较 (以开发周期为3~5年计算) :方案1:公房按等价补偿+私房采用货币补偿方式 (拆迁成本只考虑货币补偿标准额) 。方案2:公房按等价补偿+私房采用回迁安置方式 (考虑公房等价补偿和私房在新开发商住楼的价值、临时安置费用的拆迁成本) 。方案3:公房按等价补偿+私房补偿方式采用征询统计结果 (商铺全部回迁+私房30%回迁+70%货币补偿) (考虑公房等价补偿, 30%私房和100%商业房回迁临时安置费用和在新开发商住楼中价值, 70%私房货币补偿成本) 。

预期开发价值 (估价时点:2011年销售) 计算公式:

房地产预期开发价值=各用途建筑面积X各用途单价+车位个数X车位单价

说明: (1) 、据国土资源与房屋管理中心信息中心提供2010年商品房价格数据, 与同类地段住宅小高层商品房市场进行评估, 估算销售均价约25000元/m2。

(2) 测算该项目商品房销售价格:首层商业市场价格50000元/m2, 二层至五层商业市场价格30000元/m2, 住宅市场价格28000元/m2, 车位20万元/个。

4) 3种补偿方式利润比较 (以开发周期为3~5年计算)

利润= (房地产预期开发价值-预期开发成本费用-管理费用-利息-销售阶段税费-预期土地增值税) X0.75

4 补偿安置成本和效益分析

1) 从补偿方式上控制成本

3种拆迁补偿方式比较中, 货币补偿方式最优, 在操作成本上该方式成本最低。利润最低为全回迁方式。

2) 项目开发时间越长, 利润越低。

原则上, 在银行利率和投入成本的影响下, 开发时间越长利润越少。但如果房产价格增长超过上述影响, 则可抵消影响, 甚至获得更好的利润。因此, 在一定市场环境下, 房产开发公司会采用延长开发时间以取得更大的利润。但是这样做有一定风险, 如果对市场环境判断不准确, 则就可能带来更大的利润损失。在一些不常规的做法, 多数是通过给补偿设置障碍, 延长开发时间, 让土地价值取的更高效益。

3) 政府政策的影响

根据“当拆迁地块的建设规划大于原地块建筑面积, 则不可以拒绝被拆迁人提出原址回迁的要求”的规定, 开发企业不能限制被拆迁户回迁的要求。续越秀区东濠涌整治项目补偿标准实行后, 广州整体拆迁补偿的标准不断提升, 广州市国土资源与房屋管理局表示:广州市目前有一拆迁具体操作指导性意见正准备出台, 补偿标准将进一步提升。如果这一说法得到确实, 补偿标准提升将带来地块拆迁的进一步推迟。所以目前适当的提高了补偿和增加奖励可规避公司风险。

4) 地块业主基本情况分析, 帮助业主选择合适的补偿方式

从地块情况看, 业主如果经济条件许可都已搬离地块, 所以经过摸查留守观望的大部分业主由于存在经济上的原因选择等待, 现确定地块的补偿价格已足够在广州市区非中心区域购买大于目前居住面积、优于目前居住环境的住宅, 业主如果选择回迁将带来后续生活成本的提高, 补偿标准将会促使大部分业主选择尽快取现搬迁, 提高了拆迁项目的进程。

5) 从利润、进度、开发难易、社会效益四方面比较

在利润上, 虽然货币补偿比其他方式要高, 但如果采用方案三 (私房30%回迁, 70%货币补偿方案) 来开展, 减少了工作人员谈判和交涉的时间, 估计拆迁进程会提早半年到一年完成, 那么此方案采用三年开发的利润收益比货币补偿方案开发周期四年的收益要大, 开发程度要更容易, 公司在成本、时间、开发项目的容易程度, 特别舆论上都将带来良好的收益和口碑。

5 结语

通过对项目前期的成本核算, 从项目的利润、进度、开发难易和社会效益的比较来帮助开发企业在拆迁项目的补偿方式方面做出合理的决策, 希望达到平衡政府、被拆迁人、开发企业三方利益的目的, 为同类的项目提出有益的借鉴。

参考文献

[1]《广东省实施.中华人民共和国城市规划法》第三条, 1992年

[2]《城市房屋拆迁管理条例》第四条, 2001年

[3]《广州市旧城更新改造规划纲要 (征求意见稿) 》2010年

[4]《京沪穗深人口严重超载.》广州日报.2010年2月14日

8.城市房屋拆迁补偿制度研究 篇八

摘要：随着城市建设进程的加快，在城中村改造过程中，势必会涉及到房屋拆迁补偿问题。所以我国在城市房屋拆迁补偿方面的制度也在不断的完善。但是就当前来看，我国的城市房屋拆迁补偿制度方面还存在这样或那样的不足，因而为了更好地促进对其的完善，就必须切实加强对其的研究。因而本文正是基于这一背景，首先分析了当前我国城市房屋拆迁补偿制度亟待完善的地方；其次提出了相关的完善措施；最后对全文进行了简单的总结。旨在与同行加强业务的交流，从而更好地促进城市房屋拆迁补偿制度的完善。

关键词：城市房屋；拆迁补偿；制度；完善

针对当前城市房屋拆迁工作中面临的强拆和拆迁补偿的问题更，已成为影响城市和谐建设和发展的重要因素。所以我国历来注重城市房屋拆迁补偿制度的完善。在不断完善的过程中，也有诸多问题正在不断的暴露出来。搜易必须加强对其的研究。

1.城市房屋拆迁补偿制度存在的缺陷

1.1评估范围的界定及评估方法的缺陷

根据中华人民共和国《城市房屋拆迁管理条例》中的相关规定，被拆迁人的房屋价格的评估办法应由所在的省、自治区和直辖市的人民政府进行制定，且在该《条例》中主要确定的补偿方式为货币的方式，补偿的货币金额，需要结合被拆迁房屋的用途、区位以及建筑的面积和房地产的市场评估价确定。其中，区位主要是房屋的地理位置，而其属于不动产，所以区位直觉决定着其的价值，而用途不同，其拆迁补偿标准也是不同。所以就当前评估的内容而言，主要是利用建筑成本法，而忽视了地价因素。这就是被拆迁户最后拿到的货币补偿款只是建筑的成本价格，而被拆迁户在购买新住房时势必会利用这笔补偿款购买新的住房，而在购买新住房时势必需要根据现行的市价而确定，这不仅包含了建筑自身的成本，也包含了配套设施的成本，以及开发商的利用及购房所缴纳的各种税费。由此可见，当前我国的成本房屋拆迁补偿制度在评估范围和评估方法上均存在较大的缺陷。

1.2评估部门的缺陷

房屋价格的评估始终基于合理、合法、公平、公开的原则进行，并确保所出具的评估报告具有客观性和公正性。按照《规定》来看，被拆迁人有选择对自身被拆迁房屋价格评估的权利。但是在评估过程中，评估机构与拆迁方具有较大的寻租空间，加上缺乏市场的监管，而这就你那一确保房屋价格评估的公正性和中立性。加上评估部门为了满足拆迁方的需要，就会将被拆迁房屋的价格降低，而这就会损害被拆迁人的利益，尤其是很多公益性的设施中，很多拆遷的房屋所评估的价值与其实际价值存在较大的差别，而被拆迁和拆迁双方因补偿标准而难以达成协议时，虽然可以向当地的房管部门申请仲裁，但是在当前制度不完全和政府干预严重的前提下，使得被拆迁人往往处于弱势的地位，所得到的裁决得不能彰显公正公平。

1.3公权力行使中的缺陷

房屋拆迁中，政府所扮演的角色难以明确的定位，所以在公权力行使过程中往往因缺乏承担责任的机制对其约束，所以在拆迁过程中，拆迁的时间、补偿的方案、安置的措施均是拆迁方确定，而被拆迁人只能被动接受。而且当前很多拆迁工程打折公益工程的旗号从事商业开发，而这实际就是损害了被拆迁人的利益，而且很多时候面临强拆的命运[1]。

2.完善措施

通过上述分析，我们对当前城市房屋拆迁补偿制度存在的缺陷有了一定的认识，那么这些缺陷我们应如何完善呢？笔者以下结合自身浅见，提出以下几点完善城市房屋拆迁补偿制度的措施。

2.1完善评估办法并对拆迁补偿范围进行合理的确定

在《条例》中，由于所确定的补偿范围存在一定的局限性，评估的方法也存在诸多亟待完善的地方。所以在综合分析和考虑发达国家在补偿拆迁方面的政策，笔者建议未来在城市房屋拆迁补偿制度完善的过程中，必须对被拆迁房屋的价格评估评估范围进行科学的确定，在注重建筑成本的同时还要考虑到其区位，才能更好地确保所确定的评估范围变得更加科学合理。而在评估方式上，建议国家加强对评估部门的监督和管控，出具相应的参考和补偿标准，且所确定的补偿标准应符合市场发展的规律，并在评估部门评估的基础上对其评估的价格进行再次综合评估，由政府直接选派专业评估人员对评估的价格进行再次评估，只要是发现其与拆迁方之间存在利益寻租的空间，就应及时的对其进行警告，并责令其再次进行科学的评估，若双方仍存在分歧，就应及时的出面调解，最后以由司法机关加强对其的裁决，才能更好地保证整个拆迁工作中的补偿问题得到及时的的完善。从而在确定评估范围的基础上，采取多元化的评估方式，以最大化的得到被拆迁人的认可，才能从根本上消灭强拆问题[2]。

2.2完善评估部门的监管

对于评估部门的监督和管控，必须建立在公平、公正、公开的原则之上，所以为了提高评估的权威性，应对当前的评估部门进行不断的强化教育，使其意识到评估的公正性和中立性给双方带来的好处，并针对监管过程中发现的问题，应及时的勒令其进行整改。并对评估的办法进行不断的健全和完善，确保整个评估工作得到公平、公正的开展。此外，还应制定评估管理机制，对于不作为、乱作为的评估部门应采取相应的惩罚和管理的措施，对于评估部门与拆迁方之间的利益勾搭，必须进行严格的查办，只要发现就及时的清理出非法的评估部门或机构，才能更好地确保评估工作开展的科学性和完善性。

2.3完善听证制度

在决定拆迁房屋建筑之前，必须就拆迁补偿标准进行确定，并通过听证会，给予被拆迁人发表看法的权利，才能更好的确保被拆迁人的权益得到最大化的保护。加上引入听证会的制度，能有效的及时的将被拆迁人的的疑虑的消除，提高其对政府信任的同时实现二者的有效互动。即便听证结果不利于被拆迁方，因为实现在程序上赋予其表达意见的权利和机会，所以不满情绪也不会很激烈，而这就能有效的减少房屋拆迁中各种矛盾的发生。在听证会程序的具体设计方面，应当以社会为本位，秉着社会法的倾斜保护的原则，以法院作为听证机关。我们可以把这种方式称为司法听证制度。开发商在申请房屋拆迁许可后，与其有利害关系的居民如有异议的，可向法院申请召开听证会；有利害关系的居民也可以向法院申请召开听证会。之所以以法院为听证机关而非以房屋拆迁管理部门为听证机关，是因为房屋拆迁管理部门基于其自身的利益考虑，很难作到超然中立。作为听证机关的法院应分别听取作为当事人的房屋拆迁管理人、开发商和被拆迁人的意见，制作笔录，做出公正的裁决，实现双方的和谐拆迁[3]。

3.结语

综上所述，当前我国城市房屋拆迁补偿制度还存在诸多完善的地方，因而为了更好地确保其得到不断的完善，必须认真分析和总结这些缺陷，才能更好地对其进行不断的完善，才能更好地强化其的完善，更好地为促进我国城市房屋拆迁工作的高效开展，并为此而不懈的努力和奋斗。

参考文献：

[1]豆星星.论我国城市房屋拆迁补偿制度的完善[J].江西财经大学学报，2009，04：117-121.

[2]蒋盛君.我国城市房屋拆迁补偿制度上存在的问题及其完善[J].中国商界（下半月），2009，08：161-162.