房屋认购须知

房屋认购须知（10篇）

1.房屋认购须知 篇一

齐鲁世纪园*观澜阁

认购须知(范本)

一.购房需知:

1.凡买本物业均由济南市房地产管理局发给房屋所有权证，确认房屋的产权属购房者所

有，业主对房屋的占有、使用、处理权均受国家法律的保护，享的出租、继承和转让的权利。

2.购房人必须是享有独立民事能力的个人或独立法人资格的单位。

3.个人购房者敬请带齐身份证或经政府认可之有效身份证明及复印件两份。单位认购者请

提供营业执照副本、法人证明书、法人授权委托书及法人身份证影印件等。

4.签定买卖楼宇合同，办理房产证税均按济南市政府有关规定收取。

二．需交付之综合税费：

1．购房者除交付楼价外，须向政府有关部门交付如下税费：

1）契税：售价之1.5%

2）交易费:售价之类0.5%

3）权证综合费售价之类0.2%含产登记费、产权查丈费、土地使用登记费、权证印花税

及工本费等；

2．需办理契约公正者，另交付使用人民币房价之0.15%的公证费;

3．需办理银行按揭付款者,除需缴付以上税费外,还须向银行缴付有关按揭费用。

＊ 以上税费在缴付首期楼款同时缴付，如政府有关部门对以上标准予以变动，按最新

规定执行．

三．购房手续：

1、购房人选定所单元后，应先交每单元定金8000元整，并签定房地产认购书。

2、购房人签定房地产认购书后，七天内交付首期房款（到期后不交首期款，所交定金不退）。

3、购房人交首期房款后到齐鲁石化实业公司开发部签定《商品房买卖合同》。

四．注意事项：

1．所购房屋的建筑面积以交楼时房管部门测量面积为准。

2．购房者如不按期缴付楼款或不按规定之时签署有关和约文件，将按违约处理，发展商有权将其所预定的单位另行处理，定金不予退还。

3．购房者在订购房屋后，如果更改姓名，必须到市房管局办理有关手续。

4．楼宇交付使用时，业主凭我司发出的收楼通知书亲自或书面委托他人到我司验收所购单位，我司将代办领取房产证事宜。

发展商：齐鲁石化实业公司开发部

销售策划：广州凌峻房地产咨询有限公司

销售地址：济南市花园路35号南院

销售电话：（0531）80225828032350

(凌峻机构S1006)

2.房屋认购协议 篇二

甲方:吉林省万盛房地产开发有限公司

乙方:

甲乙双方在平等,自愿,协商一致的基础上就房屋认购事宜,在签署正式《商品房买卖合同》之前,达成如下协议:

第一条 项目情况

甲方在位于长春市经济技术开发区秦皇岛路以东,连云港街以北,拟开发建设住宅小区,占地约3.3万㎡,建筑面积约9.9万㎡.第二条 乙方认购房屋的面积

乙方所认购的房屋(以下简称该房屋)建筑面积约为

㎡(最终面积以产权登记面积为准).如产权登记面积与本协议的面积存在误差,双方需以货币形式采取“多退少补”原则据实找齐差价款.计价方式与价款

甲乙双方约定按下述方式计算该商品房价款:

按建筑面积计算,该房屋单价为(人民币)4500元/㎡.总价款为 元.第四条 付款方式及期限

乙方同意按第 种方式付款.第1种:乙方分期支付购房款.1,乙方签订此认购协议,向甲方支付该房屋总价款的50%即(人民币)元.2,甲方进入施工现场开始施工之日起,十日内乙方须向甲方支付至该房屋总房款的70%.3,乙方认购的房屋工程主体在封闭之日起,三日内须向甲方支付至该房屋总房款的95%.4,乙方在该房屋达到入住标准时,须向甲方支付至该房屋总房款的100%.第2种:乙方办理银行按揭贷款.1,乙方签订此认购协议,即向甲方支付该房屋总价款的50%即(人民币)元.2,甲方在取得房屋预售许可证后,乙方办理银行按揭贷款.第五条,乙方的违约责任

乙方如未按本协议约定的时间付款,逾期每日按1%收取违约金,逾期15日,甲方有权解除本协议.因乙方原因无法正常办理银行按揭贷款业务,乙方15日内同意支付至该房屋总房价款的95%,剩余房款在该房屋达到入住标准时支付完毕,否则此协议自动终止.本条所述逾期付款,是指依照本协议第四条约定的到期应付款未予支付及支付未完全的.房屋交付期限

1,甲方承诺在 2013年10月30日前,将符合本协议约定的房屋交付给乙方.2,如遇下列特殊情况,除双方协商解决外,甲方可根据实际情况予以延期,因自然环境恶劣或不可抗力导致无法正常施工延误工期的情况.第七条,关于签订《商品房买卖合同》及更名的约定

甲方取得《商品房预销售许可证》后,甲乙双方签订《商品房买卖合同》,此协议自动终止;在正式签订《商品房买卖合同》前,乙方可更名一次,在签订《商品房买卖合同》后,乙方如更名须自行到房地产交易中心办理,费用自理.第八条, 本认购协议一式两份,双方各执一份.在签署之日即时生效,每份具有相同法律效力.甲方: 乙方:

联系方式:84660620 联系方式:

3.房屋认购协议书 篇三

编号：

甲方：

法定代表人：联系电话：乙方：身份证号：联系电话：经双方协调一致，就乙方认购区物业事宜，订立本合同。

第一条：乙方认购甲方开发建设的房屋位于物业（以下简称该物业），建筑面积约为平方米。

第二条：该物业的实际建筑面积，以甲方委托的住房和建设主管部门认可的测绘机构测绘的面积为准。甲、乙双方根据本协议确定的单价据实结算，多退少补。

第三条：该物业单价为元/平方米，乙方采用付款方式。

第四条：本协议签订前，甲方已向乙方提示和说明了《商品房买卖合同》及补充协议范本的内容，乙方已清楚了相关的内容并对其表示认同。签订本协议之时，乙方向甲方给付定金人民币￥元（大写：万元整），作为乙方承诺与甲方就该物业订立并履行《商品房买卖合同》及补充协议的担保。《商品房买卖合同》及补充协议签订并按约履行后，该定金抵作房价款。

第五条：认购期为天，自年月日起至年月日止，该期间内甲方不得另售该物业，否则应双倍返还定金；乙方须于年月日前到xxxx售楼中心与甲方签订《商品房买卖合同》及补充协议，逾期即为自行放弃该物业的购买权，且无权要求返还定金。

第六条：乙方在认购期内签订《商品房买卖合同》及补充协议的，甲方给予一定的优惠。具体优惠详见XXX。

第七条：本协议经双方签字，甲方加盖公章后生效。未经甲方书面同意乙方不得将本协议权利和义务转让给他人。一式叁份，甲方贰份，乙方壹份。

甲 方：（签章）乙 方：（签章）

委托代理人：

4.房地产开发房屋物业认购书 篇四

甲方：___________房地产开发有限公司

乙方（姓名）：

联系电话：

身份证号/企业登记号：

联系地址：

邮编：

认购物业：

总金额：

百万

十万

万

千

百

十

元

付款方式：

□

一次性付款

□

银行按揭付款

□

分期付款

□

其它

付款时间：

___________年

月

日付

款,合计

百万

十万

万

千

百

十

元

___________年

月

日付

款,合计

百万

十万

万

千

百

十

元

___________年

月

日付

款,合计

百万

十万

万

千

百

十

元

___________年

月

日付

款,合计

百万

十万

万

千

百

十

元

___________年

月

日付

款,合计

百万

十万

万

千

百

十

元

___________年

月

日付

款,合计

百万

十万

万

千

百

十

元

银行按揭：

其它条款：

1、乙方可以现金或支票支付定金，以款到甲方帐户为准，该认购书方可生效；

2、乙方应在交纳定金7天内，接甲方通知完善购房手续；

3、乙方应年满18岁，并确保所提供之资料完全属实；

4、有关办理该楼宇买卖合同时所应支付的费用（包括签证费、契税、登记费等）按重庆市现行有关规定，由甲、乙双方据实支付；

5、如因乙方原因不能履行合约时，甲方不予退回定金；如因甲方原因不能履行合约时，则双倍定金退赔；

6、双方签署正式买卖合同时，该认购书同时失效。

7、认购定金为壹万元（花园洋房、空中花园洋房）。

甲方

乙方

签名（盖章）

签名（盖章）

****年**月**日

5.房屋贷款须知 篇五

房屋贷款须知:卖方需提供夫妻双方身份证,户口本,婚姻证明复印件,如卖方未婚或离异,丧偶需提供未婚或未再婚证明,该证明由民政部门出具或公证处公证，离异还需提供离婚协议。买方需提供夫妻双方身份证,户口本,婚姻证明原件及复印件,如买方未婚或离异,丧偶需提供未婚或未再婚证明,该证明由民政部门出具或公证处公证。3 买方收入证明,要加盖单位公章,个体户,私营企业业主需提供营业执照以及最近三个月的税单原件及复印件。买方需提供托管协议,托管凭证及契税发票原件及复印件,如托管协议上注明买方付给卖方定金,还需提供定金收条复印件，还款凭证和结清证明。5 存量房合同原件。原房产证复印件。新的房产证原件及复印件。买方在各个银行没有任何信用不良记录,信用卡逾期或贷款逾期记录。9 买卖双方办理委托公证的需提供委托公证书原件。

注意事项:男公民年龄+贷款年数不得超过65周岁,女公民年龄+贷款年数不得超过60周岁,双方以最低的年数为贷款年限.集体户需开集体户证明或常住人口登记证明.美城地产信贷部2010.10.25

6.房屋租赁权拍卖须知-枞阳 篇六

拍租须知

1、有关事项：本次拍租标的物以现状为准，竞租人应事先仔细查看标的物，充分了解标的物状况，对有关事项详细咨询；一经应价，即承认标的物现状，如因情况不清造成后果责任自负。委托人和本公司对标的物不承担瑕疵、品质担保责任。凡参加竞租的竞租人请仔细阅读本场拍租会的《拍租须知》、《拍租规则》及枞阳县陈瑶湖镇水圩村民委员会《房屋租赁合同样本》，了解其中的各项条款和要求。

2、标的物概况：（以现状为准）：枞阳县陈瑶湖镇水圩村原村部办公楼1-3层20年租赁权，建筑面积约420m2（实际面积以丈量为准）。房屋四界：东边与住户周建相邻，南边与住户徐林共墙，西边小区道路，北边公路。参考价：60000元/年。

3、拍租具体时间：2018年 2月 12日下午15:00时。

4、拍租地点：枞阳县公共资源交易中心五楼开标室。

5、标的物租赁期限：二十年。

6、竞拍号牌：2018年2月12日14：30分，竞租人到拍租会场凭《报名资料》和身份证（原件）领取竞拍号牌。竞拍号牌为拍租会竞价的唯一凭证，领号牌者与登记人身份须相符，且要妥善保管，不得转、借、调换，否则造成后果由当事人负责。

7、拍租方式：本次拍租会拍租方式为有底价的增价式拍租，即先由拍卖师报出起拍价，然后由竞租人举号牌报价，即表示按照一个加价幅度加价，竞租人也可跳叫，即超过一个加价幅度叫价。如有两个竞租人同时应价，则由拍卖师现场确认竞价者。拍卖师在拍租前应当宣布起拍价格、竞价阶梯，并有权临时调整竞价阶梯。最高竞价者拍卖师落槌以示成交，竞租人即成为该标的的承租人，承租人与拍租人现场签订《拍租成交确认书》和《拍租会笔录》。

8、其他事项：（1）租赁期内，承租人不得从事任何违法经营活动。（2）租赁期内，承租人必须自觉遵守国家法律法规，不得从事违法活动；安全、消防、卫生等必须符合国家规定；一切安全和经济责任均由承租人自行承

竞租人签字： 担。（3）租赁期内，承租人需要对房屋进行维修、装修或变更原有设施的，必须书面报告陈瑶湖镇水圩村民委员会，经书面同意后方可施工，一切费用和安全责任由承租人自行承担。（4）租赁期间的水电费、卫生费等所有费用均由承租人自己承担。（5）承租人在经营期满后，包括装饰装修等一切不可移动的出租建筑物、构筑物均无偿交付给出租方，可移动的物品由承租人在规定的时间内搬走。（6）具体事项详见《房屋租赁合同》（样本）。

9、支付款及佣金：承租人在拍租会结束后5个工作日内一次性付清拍租成交总价款（20年总价款）及成交总价款的0.8%佣金。承租人在付清拍租成交总价款及佣金后其竞租保证金全额退还（不计息）。

10、签订合同：承租人凭《拍租成交确认书》、租金缴款凭证、佣金支付凭证与陈瑶湖镇水圩村民委员会签订《房屋租赁合同》，双方在租赁期间必须按照合同书条款履行，并各自承担法律责任。

11、违约：在拍租成交签订《拍租成交确认书》后不按规定时间缴纳拍租成交总价款和佣金，不按时与水圩村民委员会签字《房屋租赁合同》，视为违约，其竞租保证金不予退还，并按照《拍卖法》第三十九条规定追究其违约人责任。

12、纠纷：因拍租纠纷引起的诉讼由出租人所在地人民法院管辖；

本竞租人已认真、仔细阅读了本场拍租会的《拍租须知》，对其意思表示已清楚明白。同意接受标的的现状和一切已知及未知的瑕疵，并愿意对自己的竞租行为承担法律责任。

安徽枞信拍卖有限公司

年 月 日

7.认购协议书 篇七

甲方（开发商）：乙方（认购方）：

项目名称：身份证号：项目地址：居住地：联系电话：85891111联系电话：

第一条：甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订本协议书。

第二条：乙方自愿预约与甲方签署购买商品房 一期栋单元楼号 商品住在房屋的《重庆市商品房屋买卖合同》，建筑面积平方米；建筑面积单价元/平方米；

第三条：优惠内容：以单价为基准计算：（一次性付款（非首套）100.00%*（九五折）95%-（优惠10000）10000.00）

上述优惠均在签署《重庆市商品房买卖合同》当天在总房款中直接扣除，然后换算成交价。

第四条：在签订本协议时，乙方自愿向甲方支付定金（人民币）元整（大写元整）

第五条：签订本协议后，乙方须在7 日内，持本协议书、本人身份证到甲方销售中心，按甲方在房屋交易管理

机关备案并公示出的合同条款及本协议的约定（乙方对此相关合同条款已充分知悉并理解），签署上述

预约购买之房屋的《重庆市商品房买卖合同》。

第六条：在签订《重庆市商品房买卖合同》时，乙方选择银行按揭付款方式的，应向甲方指定的贷款银行申请贷

款；乙方的贷款申请能否获批，由贷款银行决定。

第七条：乙方在签署《重庆市商品房买卖合同》时，应一次性向甲方交纳须由甲方代收代缴的因乙方购房所产生的各项税费。

第八条：乙方无论因何种原因而未按本协议约定签署《重庆市商品房买卖合同》的，本协议自动解除且甲方不另

通知乙方，甲方不再为乙方保留认购之房屋，乙方以支付给甲方的定金不予退还且不再享受任何优惠。

第九条：甲乙双方已进行了充分的沟通，除非本协议或将来签署的《重庆市商品房买卖合同》有明确约定的，该

房屋的广告宣传品的文字、图片等均不作为签署本协议之前提或合同约定。

第十条：如因甲方原因不能履行本协议时，甲方按定金的双倍向乙方返还。

第十一条：乙方若更改联系地址或电话，需立即书面通知甲方，否则产生的一切后果由乙方自负。

第十二条：本协议书一式四份，甲方三份，乙方一份，自乙方支付定金后生效。

第十三条：本认购协议书最终解释权归重庆恒诺赛鑫投资有限公司所有。

甲方（签章）：重庆恒诺赛鑫投资有限公司

置业顾问：乙方（签章）：

案场经理：委托代理人：

8.认购合作协议（范文） 篇八

甲方得知~公司“~项目” 尚未取得预售许可，未开始销售。鉴于甲方与乙方为亲属、朋友关系并已知悉乙方与~公司的利益关系。甲方为解决住房问题，有效减少房地产市场预期价格上涨风险。根据《合同法》相关规定，提出与乙方合作，达成如下合作协议：

1、甲方现自愿向乙方提出预订~房屋的优先购买权，并自愿一次性支付给乙方合作款元。

2、按甲方要求，乙方已为甲方申请取得~公司下述房屋及附房的优先选房权及该项目正式销售后在房屋开盘价范围内可给予的最大销售折扣优惠。乙方确认~公司已为甲方保留~小区房屋一套（房号为幢单元号，建筑面积约平方米，销售单价为元/平方米）及附属车位一个（区，均价~万元，面积、位置等以~公司正式销售方案确定为准）的购买权及折扣价格，保留至房屋依法取得预售许可证正式预售之日后的十五日止。

3、甲方承诺在该项目取得预售许可证之日起15日内自行与~公司办理正式购房手续。逾期可视作甲方自动放弃对上述合作取得优先购买权的放弃。

4、房屋按法定的建筑面积计价，住宅建筑面积按房产管理部门实测为准。

5、~公司正式预售后，甲方与~公司签订《商品房预售/买卖合同》的，由乙方将甲方预付的合作款作为购房款直接代为支付给~公司。

6、甲方承诺不将乙方给予的购房权利转让给任何第三方。

7、乙方须确保将甲方上述双方合作方案取得~公司确认、甲方付款给乙方取得~公司的证明。乙方不能取得~公司的确认或甲方放弃本协议合作权利，乙方须在日内日全额退还甲方支付的合作款，并按月利率%支付利息。

本合作协议自甲乙双方签字后生效。

立协议人

甲方：乙方：

身份证号：身份证号：

乙方担保人：

9.认购函样本 篇九

致:

你好,我司（XXXXXXXXXX有限责任公司），可向贵方

（）认购广州湛江港口的XX万吨现货国标三0#柴油，接受价格每吨人民币元。

请贵方（有限公司）安排我司到抵贵公司签订合同及查阅有关该批伍万吨现货国标三0#柴油的货权文件，其中包括仓储库号及库存人名称，该批货物的实测检验数据等，并请提供到贵方公司发函通知我方（注：所需手续及文件请在责任供货书注明）签定购货合同的时间与地址。

营业执照编码：

成品油批发许可证号：

此致

商祺

本认购函有效期至2010年5月26日止,逾期失效.XXXXXXXXXXX有限责任公司

2009年10月16日

责任供货书

致:

你好,我司（），可向贵方

（）供应广州湛江港口的XX万吨现货国标三0#柴油，供应货物价格为每吨人民币元。

请贵方（有限公司）于年月日携带（手续或资信证明XXXXXXXXXXX）至我公司签订合同及查阅有关该批伍万吨现货国标三0#柴油的货权文件，其中包括仓储库号及库存人名称，该批货物的实测检验数据等，如我司发生无此批货物货权手续、质量不符、货物与货权证明不相符、价格变动及无法正常出售货物，我司无条件支付贵司2万元人民币，我司地址：接待联系人：

电话：

此致

商祺

本责任供货书有效期至2010年月日止,逾期失效.XXXXXXXXXX有限责任公司

10.房屋认购须知 篇十

房屋认购书的法律效力及违约责任

[摘 要] 我国商品房购房定金纠纷一直高居众多投诉之榜首，而纠纷产生的主要原因就是在正式签订商品房买卖合同前，大多数开发商要求买方签订一份认购书并交纳数额不菲的定金。然而，目前理论界和实务界对违反商品房预售认购书应如何承担法律责任又没有一个统一的认识，以致人民法院在处理具体案例时经常出现法律适用的混乱局面。本人认为，认购书是买卖双方平等自愿基础上的真实意思表示，其性质应属于商品房买卖合同的预约合同，与商品房买卖合同之间是预约与本约的关系。认购书之义务人负有在约定时间按认购书预定条件与对方签订房屋买卖合同的义务，认购义务人若无正当理由拒绝订立本约的，则应当承担预约的违约责任和本约的缔约过失责任。

[关键词] 认购书 预约 本约 违约责任 缔约过失责任 定金

在我国近些年的房屋交易实务，特别是商品房买卖以及二手房买卖中，多数卖房人都会与买房人预先签订一份认购书，约定双方在将来某个时间按照认购书约定的条件签订房屋买卖合同，以此提前锁定交易机会。但由于房价市场的变化巨大，且司法实务中对该认购书的性质与法律效力认识不统一，导致因认购书而产生的法律纠纷，特别是因一方故意违约产生的纠纷大量涌现，现本文特针对认购书的性质、效力以及违约责任等问题进行简要分析。

一、房屋认购书的性质

司法实践中，对商品房预售认购书性质的认定有两种观点：一种观点认为认购书就是买卖合同的一部分，它是买卖双方真实意思表示，与正式的商品房买卖合同互为补充，一同构成了商品房买卖合同关系。如某些认购书具备了买卖合同的相关条款（诸如坐落、面积、金额、付款方式等），即便没有签订正式的的商品房买卖合同，认购人也足以依据认购书的内容确定双方权利义务，要求开发商交付约定房产。另一种观点认为认购书并非独立的合同，它仅是对签订正式合同相关事宜的约定，同时还担负对签订正式合同之债权的担保。

就性质来讲，本人认为认购书应属于房屋买卖合同的预约合同，与买卖合同之间是预约与本约的关系。首先，认购书是一个独立的合同，它是平等主体之间为设立买卖商品房民事权利义务关系而签订的协议，完全符合《合同法》对“合同”的定义；其次，认购书不是对房屋买卖合同债权的担保，其效力并不依附于房屋买卖合同，故认购书是独立于买卖合同的合同；最后，认购书以“谈判和签约的行为”为标的，是买卖双方就将来签订房屋买卖合同相关事宜的约定，只是对一个后启签约行为来时要有签约意图的约束，而不是对将来要签约的内容进行先期肯定，更不是对房屋买卖结果进行直接确认，所以也不应属于房屋买卖合同。

二、房屋认购书的效力

按照民法的理论，预约是谈判当事人一方或双方为将来订立确定性合同达成的书面允诺或协议，“因预约所生之债权，与普通之债权具有同一之效力”。因此，认购书作为本约房屋买卖合同的预约，适用一般合同法的规则。现在，理论界和实务界对于认购书并不能直接产生就本约内容请求履行的法律效力已经基本达成一致，但对于认购书确定的合同义务究竟是什么样的义务，也存在着不同的观点。第一种观点认为，认购书的当事人负有按照认购书约定条件订立房屋买卖合同的义务，且认购书中约定的交易实质性条款不得变更；第二种观点认为认购书的当事人仅负有在约定的时间内就房屋买卖合同的内容进行协商的义务，“哪怕双方当事人在预约合同中规定了交易的实质性具体条款，但双方当事人不受其约束，他们仅承担继续谈判直至达成最后本约的义务”，如果当事人尽到诚信的谈判义务，即使不能达成本约，也不承担任何责任。

本人认为，上述第一种观点更加接近双方当事人订立预约合同的本来目的。从大多书认购书的内容来看，认购书中往往明文约定义务人应当在约定时间内签订房屋买卖合同，这种约定是确定当事人承担合同义务最主要的依据。并且，从订约目的看，“预约之目的在于成立本约，当事人所

以不径订立本约，其主要理由当系因法律上或事实上的理由，致订立本约尚未臻成熟，乃先成立预约，使相对人受其约束，以确保本约的订立。”认购书作为一种预约合同，当事人签订认购书的目的显然不是为了磋商而是为了最终立约。鉴于房屋交易的复杂，认购书一般较为简略，并不具备房屋买卖合同的全部条款。这就要求当事人在履行认购书（订立本约）的过程中，依平等自愿、诚实信用以及公平原则对认购书未约定事项进行协商，使买卖合同得以顺利签订。这种建立在平等自愿、诚实信用以及公平原则上的协商是认购书双方当事人应尽的附随义务。

三、违反认购书约定拒不订立房屋买卖合同所应当承担的法律责任

上文已经讲道，认购书是独立的、与房屋买卖合同并存且附有债权性质的一种契约形态，“预约既为契约之一种，除有特别规定时，自应适用关于一般契约之规定”。因此，违反认购书约定拒绝订立房屋买卖合同，当然应当承担《合同法》第一百零七条规定的 “当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。另外，从本约角度考虑，在本约订立的过程中，义务人拒绝按认购书约定订立房屋买卖合同的行为，本身违反了诚实信用原则，符合《合同法》第四十二条缔约过失责任的构成要件，权利人可以要求对损害进行赔偿。因此，违反认购书约定将同时满足认购书的（预约）违约责任和房屋买卖合同的（本约）缔约过失责任的构成要件，构成违约责任与缔约过失责任的竞合。权利人可选择其一要求义务人承担责任。

需要特别说明的是，承担违约责任之一的“继续履行”，应当是指认购书权利人仅能要求义务人依照认购书约定的条件订立房屋买卖合同，对于双方事前未约定的条件，任何一方不得强迫对方接受。在通常情况下，认购书内容一般仅包括：（１）买卖双方当事人的基本情况；（２）房屋的基本情况（如房屋位置、面积等）；（３）房屋价款计算及支付；（４）定金；（５）签署正式买卖合同的期限。有人认为，在认购书内容不具备房屋买卖合同的主要条款（如交付期限和条件）且双方又不能就其他未约定条款达成一致的情况下，如主张权利人有要求义务人按照认购书约定订立房屋买卖合同的权利，则即使在该权利的“强迫”下订立的房屋买卖合同也将不具备可履行性。

本人认为，认购书之所以能够成为一份房屋买卖合同的预约合同，其至少在预约中明确了本约的签约主体、标的和数量这三个“绝对必备条款”。那么即便《合同法》第十二条列举的其他条款或者《商品房销售管理办法》第十六条列举的其他条款双方在订立本约时未能协商一致，其所造成房屋买卖合同缺失的内容，也是可以在将来由当事人或法院“依法拟制”的，这样便不会妨碍本约的顺利履行。而且只有这样，才有利于教育预约义务人恪守诚信，积极履行订立本约的义务，否则，认购书双方随意以未约定条款不能达成一致而拒绝订立本约房屋买卖合同，将极大的扰乱房屋交易秩序，也违背订立认购书之初衷。

四、房屋认购书中定金条款的适用

认购书中有定金条款的，该定金条款的主合同究竟是认购书还是房屋买卖合同呢？本人认为，定金条款的主合同是认购书。因为，定金作为一种担保方式，是以某种债权作为其担保对象的。如视其为房屋买卖合同的担保，则其担保的对象是“出卖人请求买受人支付价款的债权和买受人请求出卖人交付及转移标的房屋的债权”。很明显，房屋买卖合同尚未订立，主合同尚未形成，作为从属的定金担保权也是不可能存在的。而将认购书认定为定金条款的主合同，既符合当事人的真实意思表示，也完全符合担保法的原理，其作用在于担保双方履行订立本约的缔约义务。基于以上论述，如果买受人在约定的时间没有与出卖人进行签约谈判，或出卖人在约定的正式签约时间截止之前，擅自将房屋另售他人，对违约方处以定金处罚自是不会有任何争议。但如果在约定的正式签约时间，双方进行了签约谈判，但最终没有签订房屋买卖合同，如何判断这其中是否有违约行为，定金条款又该如何适用呢？

在此，一种观点认为，认购书以将来签订合同为标的，只要买受人最后不签订房屋买卖合同就不能收回定金，另一种认为，只要没有违反认购书中已经约定的房屋坐落、价款、付款方式等，最

终因为双方其他条款没能协商一致而未订立房屋买卖合同的，双方就可以互不承担违约责任，定金应当返还。

本人认为，上述两种观点均不可取。第一种观点在实质剥夺了买受人的谈判权，不公平；第二种导致双方可以用任何一个条款达不成一致意见为由而拒绝签约，且不承担责任，使得定金条款形同虚设，不利于交易安全。因此，本人认为，判断是否有违约行为，应当看双方的谈判及缔约是否建立在平等自愿、公平诚信的原则上，具体问题具体分析。当然至少应当做到以下几点：

1、双方均应按照认购书约定的时间和地点进行协商；

2、双方均应完全接受认购书中已经确认的房屋买卖关系的主要条款；

3、双方均应接受符合公平原则的条款，如双方违约责任大小等同，选择同一比例的违约金计算方式；

4、双方均应接受符合交易惯例的条款，如城市房地产管理部门定制的统一文本中的非选择条款（对面积差异处理方式、办证的时间、争议处理方式等）；

5、双方均应接受符合客观条件的条款或者双方在签订认购书时已经明确的条款，如本楼盘统一的交房时间，绿化条件、周边规划等。

如一方违反上述公平诚信之原则，导致房屋买卖合同最终无法订立的，本人认为守约方完全有权要求适用定金条款。当然，前边第三点也已经谈到，守约人还可以选择要求违约方继续履行（按照认购书已达成的主要条款签订合同），同时对于未约定的条款要求违约方依公平诚信原则以及符合交易习惯的原则来执行。

五、关于房屋认购书的其他常见问题

（一）内部认购书的法律效力分析。

在房产销售过程中，有的开发商为了能够迅速回笼资金，减轻投资风险，在没有取得商品房预售许可证的情况下即开始在一定范围内开展“内部认购”活动，与客户签订商品房认购书，这种认购书是否具有法律效力呢？

有人认为，根据《城市房地产管理法》第四十四条规定，预售商品房应当符合的条件中包括取得商品房预售许可证明的形式条件与其他实质条件，取得商品房预售许可证明是预售商品房的强制性规定。《合同法》第五十二条规定，违反法律法规的强制性规定的合同无效。因此，未取得预售许可证明前所订立的认购书属于违反法律强制性规定的无效合同，自然无法律拘束力。另有人认为，认购书不等于预售商品房，开发商虽然不具备预售商品房的资格，但其约定将来某个时间里定约并不违反现有法律。

本人同意第二个观点，首先，前边已经反复谈到，认购以“谈判和签约的行为”为标的，以“固定交易机会”为目的，并不是以“商品房”为标的，直接追求交易成功，不需要行政管理部门授予特殊的资格。其次，承认内部认购的法律效力，符合契约自由的法律原则，且即便开发商无法及时取得预售许可，或在不具备预售条件的情况下与客户正式签约，其也应当承担认购书可能被解除、承担违约责任或商品房买卖合同被确认无效的后果，认购人的权利有办法得到充分保护，预售制度也不会因为“认购行为有效”而被规避和破坏。

（二）《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的理解

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）

第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备商品房销售合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”从该条规定可以看出，认购书“认定为”预售合同应具备两个条件：其一，具备商品房销售合同的主要内容。哪些条款是主要内容《解释》并没有明确。现行法律中，只有《商品房售管理办法》第十六条中提到了商品房买卖合同应当具备的主要内容：（1）当事人基本情况；（2）商品房基本状况；（3）商品房的销售方式；（4）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（5）交付使用条件及

日期；（6）装饰、设备标准承诺；（7）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（8）公共配套建筑的产权归属；（9）面积差异的处理方式；（10）产权登记有关事宜；（11）争议的方法；（12）违约责任；（13）约定的其他事项。审判实践中，一般认为，十六条的（1）至（10）是买受人能够圆满地对商品房占有、使用、收益和处分的必要条款，原则上不能缺失。其二，出卖人已经按照约定收取了购房款。这里的购房款既包括全部购房款，也包括部分购房款。

那么，《解释》将具备上述两个条件的认购书“认定为”商品房买卖合同，是不是在否认认购书与商品房买卖合同之间预约与本约的关系呢？按照《解释》的说法，认购人不是一样可以依据认购书要求开发商交付房屋吗？

本人认为，该条款将符合条件的认购书“认定为商品房买卖合同”的表述大大不妥。在现实的交易过程中，有的当事人怠于履行认购书约定，没有及时签订书面的商品房买卖合同，但由于主要条款已经在认购书中协商确定，商品房买卖合同关系随时可以成立。在此，出卖人按照约定的付款方式收取购房款的行为即应当被视为双方对商品房买卖合同的确定以及履行。因此，商品房买卖合同虽然没有被书面签订，但事实已经存在了。这样看来，“预约”是认购书，“本约”是双方虽未书面签订，但已经着手履行的商品房买卖合同。两个合同标的不同，性质不同，相互独立。因此，显然不能因为买卖合同的主要内容与认购书的部分内容一致，就简单的将认购书“认定为”商品房买卖合同。