房屋征收与补偿安置协议书

房屋征收与补偿安置协议书（精选13篇）

1.房屋征收与补偿安置协议书 篇一

房屋征收补偿安置协议书

征收编号：协议序号：

（甲方）征收单位：（乙方）被征收人：联系电话：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、省、市有关征收法律法规及，甲、乙双方在平等、自愿协商一致的基础上，就有关房屋征收补偿安置达成如下协议：

第一条 征收房屋依据

甲方因建设需要，根据政府房屋征收决定在项目规划范围内实施房屋征收，乙方所有的房屋及地上附属物属于征收范围。

第二条 乙方基本情况

房屋坐落在，《房屋所有权证》编号：，建筑面积平方米，房屋所有权证（产籍卡）所表明的房屋设计用途

为。实测面积平方米，应征收补偿安置面积平方米。

第三条 征收补偿安置

乙方自愿选择下述第款形式进行补偿安置。

1．有照房屋补偿安置：乙方有照（证）房屋（住宅、非住宅）应补偿面积平方米，评估单价每平方米合计金额（小写）元（大写）元，由甲方一次性补偿乙方。

2．无照房屋货币补助：乙方无照房屋，建筑面积平方米，评估单价每平方米元，合计金额（小写）元（大

写）元，由甲方一次性补助乙方。

3．无照房屋出资代建：甲方为乙方代建乙方按每平方米乙方享有全部产权。45m×元/ m=元，乙方自愿增加m×元/ m=元。

4．产权调换：

乙方原有照（证）房屋（住宅、非住宅）应安置面积平方米，甲方按规定在安置乙方住宅楼房一户，建筑面积平方米，乙方出资标准：原建筑面积平方米不结算差价，规定增加面积平方米，按每平方米800元出资，乙方自愿增加面积平方米，按每平方米元出资，乙方享有全部产权。合计出资（小写）（大写。

第四条 其它补偿金额

甲方按规定补偿乙方各项费用和金额如下：

1．搬迁补助费：补偿10元/ m，金额元。

2．过渡期限临时租房补助费：5元×月/ m，金额元。

3．附属物补偿费：金额元。

4．停业补助费：金额元。

5．奖励：金额元。

金额合计（小写）元（大写）元。

第五条本协议所涉补偿安置具体明细见安置补偿附页

第六条征收过渡方式及过渡期限

乙方自行解决过渡用房，过渡期限自年月日至年月日。22222

2第七条 结算、搬迁及产权调换房屋交付时间

乙方保证在年月日前与甲方结清（第三条第款）应付出资款。

乙方保证在年月日前搬迁腾空被征收房屋，乙方不得拆除、损坏房屋及其配套设施。

甲方保证在年月日前将符合国家有关规范，标准的产权调换房屋交付给乙方。

第八条 产权调换房屋分配方式

乙方按照协议书书、搬迁序号之和由小到大顺序，根据《回迁分配方案》依户型自行选择楼层、楼号。

第九条 违约责任

1．面积差异处理：按照规定执行。

2．甲方超期交付产权调换房屋的违约责任

因甲方责任延长过渡的，由甲方按规定增发乙方临时租房补助费，标准为延长一年以内的增加100%,延长1年以上的增加200%，发放时间为办理回迁入户手续时一次结清。

3．乙方未按期结算出资的违约责任

乙方未在第七条约定的日期前结清应付出资款的，从逾期之日起每日按30元/户计算违约金，支付给甲方。（低保户及特殊困难户经户经甲方批准后除外）

第十款 补充条款

1．安置该户m住宅楼一户，按规定找楼层差价。

2．该户应得：（小写）元，（大写）

23．该户应交：（小写）元，（大写）第十一条协议的争议解决

本协议在履行过程中发生争议，由甲、双方当事人协商解决；协商不成的，提交葫芦岛市仲裁委员会仲裁，或向有管辖权的人民法院提起诉讼。

第十二条本协议自甲、乙双方签订之日起生效。

第十三条本协议已式三份，甲乙双方各执一份，报房屋征收部门备案一份。

征收单位：（签章）

经办人：（签章）

负责人：

乙方：（签章）年月日

2.房屋征收与补偿安置协议书 篇二

在发生多起暴力拆迁事件后,在学者和社会公众的呼吁和期盼下,《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称新条例)终于出台。新条例与《城市房屋拆迁管理条例》(以下简称旧条例)相比有很多亮点,其中最重要的进步体现在程序上。新条例第三条规定了房屋征收与补偿的原则为:决策民主、程序正当与结果公开。这三条原则的核心精神皆为正当法律程序。那么什么是正当法律程序?新条例的规定是否符合正当法律程序?还存在什么样的问题?本文拟就此类问题做一些初步探讨,以抛砖引玉,求教于专家。

1正当法律程序溯源

1.1正当法律程序,是英美法系的核心概念,也是法学领域一个永恒的主题,数百年以来一直是法学家、法官及律师关注的重点。根据著名法官丹宁勋爵的考察,“正当法律程序”的概念作为成文法令出现于1354年爱德华三世颁布的第二十八号法令第三章中:

未经法律的正当程序进行答辩,对于任何财产和身份的拥有者一律不得剥夺其土地或住所,不得逮捕或监禁,不得剥夺其继承权和生命。

1.2 1628年3月,英王查理一世为解决财政问题,提出征收特殊捐税的要求遭国会拒绝后,就实行“强迫借贷”,严惩拒绝缴费者。国会也不甘示弱,于1628年通过了《权利请愿书》,强调非经议会同意,国王不得强行征税和借债;重申了《大宪章》中有关保护公民自由和权利的内容。正当法律程序这一概念进一步得到强化,范围也进一步扩大。后来正当法律程序随着英国殖民者传入北美,并进入美国宪法。美国宪法第5修正案规定:

在任何刑事案件中不得强迫任何人自证其罪,未经正当法律程序,不得剥夺任何人的生命、自由和财产;凡私有财产,非经公正补偿,不得征为公用。

正当法律程序,无论是否命名相同,其精神已成为现代人权保障的基石,对世界各国的宪政实践和法治建设均产生了深远的影响。

1.3正当法律程序应当具备哪些要素呢?按照季卫东教授的分析,必须坚持四项基本原则,即正当过程、中立性、条件优势和合理化原则。

1.3.1程序的正当过程的最低标准是,当公民的权利义务将因为决定而受到影响时,在决定之前他必须有行使陈述权和知情权的公正的机会。为此需要设立一系列关于议论答辩和推理证明的规则和义务。

1.3.2中立性的原则是正当程序的基础,“任何人均不得担任自己诉讼案件的法官”,这一程序正义原则包含的理念在于确保各方参与者受到裁判者平等的对待:与程序法律结果有牵连的人不能成为程序主持者;作为程序主持者与接受程序法律结果的法律主体任何一方不得有利益或其它方面的联系。中立性的原则需要通过一系列的制度来保证,如程序主持者的资格认定、回避制度、权力制约等。

1.3.3条件优势意味着决定按照“如果甲,那么乙”的思维形态进行,而不是按照“必须如何”的形态进行。这意味着摒弃了决定论的思维方式,意味着没有预设的真理和确定的结论。这一原则鼓励程序的参与者对己方的诉求和理由进行竞争性的、充分的说明。如果最后出现了失败的结果,因为有公平的竞争环节,其不满被吸收了,往往会以“愿赌服输”的心理接受最终的结果。

1.3.4合理化的原则既要求把理性和经验结合起来,也要求对决定的动机和根据给予一个最适当的理由说明,使之得到当事人乃至社会的承认和遵守。i程序主持者的程序行为以确定、可靠和明确的认知为基础而非随机。程序主持者必须阐明决定理由;同时不应享有不必要的自由裁量权。

1.4可以看出,正当程序过程,赋予了当事人平等的参与权,在程序运行过程中,法律主体在相同条件下(时间、方式、内容、数量等因素相同)从程序主持者获得相关信息并有相同的机会向程序主持者陈述自己的看法,体现了对人的主体性的尊重,因而不仅仅有“解决问题”的现实意义,而且具有重视人、尊重人等超然意义。

1.5当然,法律程序也存在成本较高、需要较长时间的缺点。所以正当法律程序也应当确定“及时终结性”的时间原则。事情不能久拖不决。迟来的正义是非正义。在房屋征收与补偿过程中,由于市场因素的影响,房屋价值处在变动之中。假如评估之后,征收补偿迟迟不能完成,在房价上涨或下跌时都会造成相应的问题,产生不必要的新的纠纷。

1.6在我们建设社会主义法治国家的过程中,重视正当法律程序,特别是在处理与民众的基本财产权有关的行政行为中重视正当法律程序,对于建设社会主义法治国家,建设和谐社会,都具有非常重要的意义。

2新条例与正当法律程序

2.1根据荷兰学者亨克·范·马尔赛文对世界上142部成文宪法所做的统计分析,明确规定私有财产权的达到118部,占比例为83.1%,可见世界上绝大部分成文宪法都把公民财产权作为一种基本权利予以确认和保障。房屋作为公民生存必不可少的生活资料,是公民最重要的财产之一。因此对于公民房屋的征收应当给予最严格的程序限制以最大限度地保护公民的财产权。

2.2《国有土地上房屋征收与补偿条例条例》体现了正当法律程序的精神,并通过具体条款保障公民的财产权利,是十分值得肯定的。新条例第三条规定“决策民主、程序正当、结果公开”是征收与补偿的原则,是对正当法律程序地位和作用的充分肯定。除了原则规定外,新条例对征收与补偿的具体程序也进行了规定,主要表现在四个方面:

2.2.1在判断是否属于公共利益上和人大的审议相衔接。新条例明确了为国防和外交、由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设、由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业、由政府组织实施的保障性安居工程建设、由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要均属于公共利益。特别是第九条又规定,各项建设活动应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。这一规定具有非常重要的程序价值。由于国民经济和社会发展规划均需要经过人民代表大会审议通过,从而使得各项建设活动是否属于为公共利益需要也间接地归于人民代表大会的审议之下。这是非常重要的进步。

2.2.2征收决定程序更重视被征收人的知情权、参与权和意见。新条例规定了在征收决定颁布前和颁布后,均要征求并听取公众意见并进行修改。在征收决定通过前,还要进行社会风险评估,而且规定补偿款项应当到位,专户存储,专款专用。还规定“因旧城区改建需要征收房屋,多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的,市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会,并根据听证会情况修改方案。”这些规定体现了行政公开性、合理性(论证)的原则,体现了对于公众知情权、参与权和意见的尊重,体现了正当程序的精神和要求。

2.2.3新条例取消了旧条例规定的行政机关强制拆迁的权力,规定了是否需要进行强制搬迁必须由司法机关来决定。这一规定改变了过去行政机关既当裁判员,又当运动员的现象。这一现象虽然饱受诟病,但却长期存在。新条例终于将其取消,使得征收过程得以有序、公正进行。这正是正当程序中立性原则的体现,是现代法治国家程序公正的基本要求。

2.2.4明确规定了司法救济途径。新条例规定征收决定做出后,要求行政机关对征收决定进行公告,并告知救济途径。被征收人对于征收决定、补偿决定不服的,既可以提起行政复议,也可以提起行政诉讼。没有救济就没有权利,新条例把这种救济落脚在司法救济上,正反映了现代法治社会的重要特征。

2.3新条例还规定了“先补偿,后搬迁”;在征收补偿数额方面规定了评估程序,这些都是十分值得肯定的。

3新条例在程序规定上的几点不足

3.1我们肯定新条例所取得的进步,并非认为新条例已经尽善尽美。在笔者看来,新条例中仍存在着比较明显的不足。

3.1.1关于符合公共利益的建设活动新条例列举了六项内容,其中第六项是兜底条款,属于弹性条款,内容未定,且搁置不论。第五项“由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要”,属于公共利益需要,看似没有争议,但是,旧城区改建的目标是什么?是商业区?还是住宅区?如果是前者,是否属于公共利益将会立即引发争议,从以往发生的案例看,引发的冲突也是极大的。如果是住宅区,被征收人是否会回迁,如果不回迁,而是将他们迁离,旧城虽变成了新城,而原来房屋所有人去了远郊,生活可能不但没有改善,还可能下降。这种改造把房屋所有排除在公共利益享有者的行列,往往出现假公共利益之名,行房屋剥夺之实的现象。而且,实践中有些政府随意更改规划,“公共利益”就存在很大的不确定性和不真实性。(1)从目前政府信息公开的现状来看,被征收人得到相关城市规划的信息资料并非是便利和容易的事情。因此,被征收人要想从城市规划方面提出自己的意见和诉求,并非容易的事情。

3.1.2关于房屋评估程序在房屋价值评估过程中,一直存在着对房屋所有人不公平的一个顽症,即房地产评估机构作为中介机构总是倾向政府和开发商,难以做到真正中立客观。其症结在于,建设方和政府是评估机构最大的客户,失去了建设方和政府这样的客户,评估机构的生存就受到重创。目前,虽然新条例规定了房地产价格评估机构由被征收人协商选定,但并没有从根本上解决这一问题。因为新条例没有规定,评估由谁委托,由谁监督,费用应当由谁承担。这些都是影响评估结果的重大事项。

3.1.3关于征收实施单位的法律性质新条例第五条规定“房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位,承担房屋征收与补偿的具体工作”。新条例同时规定,房屋征收实施单位不得以营利为目的,自然应排除企业性质。从这一规定看,房屋征收实施单位有别于以前的拆迁公司,其性质当然不应是企业法人,那么房屋征收实施单位是什么性质的单位?是政府的职能部门还是事业单位?其与房屋征收部门是什么关系?由于房屋征收实施单位参与征收时,其行为代表政府,将会对被征收人的利益造成巨大影响,因而明确其性质,规范其行为,就变得十分重要了。

3.1.4关于对违反新条例行为的举报新条例第七条规定“任何组织和个人对违反本条例规定的行为,都有权向有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门举报。接到举报的有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门对举报应当及时核实、处理。”当征收人即市、县级人民政府及房屋征收部门违反新条例规定,如果是向“有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门”举报,按照“任何人均不得担任自己诉讼案件的法官”的原则,这样的规定因为违反正当法律程序,是很难产生公正的效果的。

参考文献

[1][英]丹宁,李克强等译.法律的正当程序[M].法律出版社,1999:1.

[2][荷]亨克.范.马尔赛文等,陈云生译.成文宪法———通过计算机进行的比较研究[M].北京大学出版社,2007(第一版):132.

[3]季卫东.法律秩序的建构[M].中国政法大学出版社,1999(第一版):24.

3.房屋征收与补偿安置协议书 篇三

关键词 城市房屋; 征收; 补偿; 问题; 完善

1 城市建设与房屋征收

根据《武汉城市总体规划（2006-2020年）》，武汉市到2020年将建成经济实力雄厚、科技教育发达、产业结构优化、服务体系先进、社会就业充分、空间布局合理、基础设施完善、生态环境良好的现代化城市。然而，要想使城市规划建设得到有效落实和顺利开展，就应该积极稳妥地做好城市建设过程中的房屋征收工作。

1.1 城市建设的重要性。 城市建设对于一个城市的完善和发展，以及城市的管理是非常重要的。城市建设注重对城市的规划与城市居民的生活质量和生活环境的保障，应通过对城市建设工程上的改造、对城市居民生活的社会环境和自然环境进行合理的规划。城市建设是为城市居民能够提供良好的生活环境，能够提供完善的服务，真正的为城市居民创造良好的居住环境，从而来保障城市居民的正常的美好的生活，更是可以推动社会的发展，完善健全的城市功能，提高人民的生活水平以及幸福指数的系统工程。

1.2 城市建设中房屋征收的特殊意义。 城市建设固然很重要，在城市建设中一个重要的环节——房屋征收则更是重中之重。它关系到一个城市、一个地区发展的远景规划，关系到城市建设工作中各项计划的有效落实和顺利开展；更是深深切切的关系着城市居民的工作和生活保障，关系到居民的幸福指数和社会的安定团结、和谐稳定。由此，积极稳妥地开展房屋征收工作在城市建设中有着特殊的、不容忽视的意义。房屋征收工作不仅是城市建设中简单的拆迁工作，它是民生工程，是社会稳定和城市建设的基础性工程。

2 对武汉城市建设中的房屋征收存在的问题

尽管《国有土地上房屋征收与补偿条例》已经对众多房屋征收的问题提出了指导意见并以法律形式得到巩固，从很大程度上缓解了被征收者和征收主体之间矛盾，直接将征收的主体指向政府。但是在实际操作中，房屋征收仍然存在很多细节方面的问题，不得不引起我们的深入思考。

2.1 房屋征收资金和管理存在的问题。目前，武汉市房屋征收的资金管理问题日益凸显，尚无有效主体对房屋征收资金进行有效的监督和管理。项目前期调查工作不够细致，影响了项目预算资金的准确性，也给房屋征收资金的监管成效造成影响。银行仅出具拆迁人存在该行的资金数额，以此表明房屋征收资金到位与否，而由于房屋征收工作过程的复杂性，缺乏对该资金用途的动态有效监管。一些从事房屋征收工作的管理人员，利用手中的权利谋取私利，拆迁者的合法利益没有得到有效保障。

2.2 房屋评估问题突出。评估是补偿的基础，这就需要一個中立的机构来权衡双方的利益，市场化评估在这样背景下孕育而生。但是市场化评估名不副实，评估价格明显偏低，存在由拆迁人左右房屋评估价格的情况；评估机构选择存在问题，剥夺了部分甚至于可以说是大部分被拆迁人对房屋评估机构的选择权。失去了中立性的房屋评估，其评估报告也就失去了公平性和科学性。这个问题不仅在武汉市存在，全国各地都的房屋征收工作都在思考和探索相应对策。

2.3 征收补偿的问题。房屋征收补偿，是指房屋征收中的征收人依照房屋征收协议的约定，对被征收人所受损失给予的经济补救。

房屋征收补偿的定义是如此明确，但是在具体执行过程中，总是出现很多模棱两可的词句，使得补偿的标准变得模糊，比如适当补偿和相应补偿等字眼，由于概念的模糊导致实际操作的偏差，显失公平。当拆迁户感觉自己的利益得不到公正的对待时，他们会考虑选择法律途径来保护自己的利益，但显然这也是一条死路，因为征收补偿的程序十分抽象，没有具体的操作指导意义，人们不会在这里实现他们的诉求。

因此，从某种程度上说，征收补偿问题是引发征收矛盾的最大问题，只有对征收补偿问题给予充分的重新认识，征收中的很多问题才有可能得到真正解决。只有补偿公平、合理了，被征收人才能接受征收决定，也才能实现和谐的搬迁。

3 对武汉城市建设中相关制度之思考

3.1 加强房屋征收立法。近年来， 房屋拆迁冲突日趋激烈，给城市规划造成不便甚至严重影响正常社会秩序。拆迁冲突的实质是私权利与公权力的冲突，拆迁冲突的法律原因是法规之间的冲突。拆迁冲突呼唤房屋征收立法！知道了冲突的实质也就可以"对症下药"，因此必须要坚持私权优位，清晰界定公共利益和严格规定征收程序才能有效预防拆迁冲突。

3.2 加强房屋征收和补偿信息公开。政府行为的信息公开制度是值得提倡的，特别是在房屋征收和补偿的工作中，行政部门应该充分尊重拆迁人的知情权，将各项制度和政策宣传到位，将房屋征收过程中的调查结果、补偿标准和奖励标准等客观存在的数据进行公布，让房屋征收和补偿的过程完全透明化，确保拆迁人的利益不受损害。

3.3 完全补偿的构想。《国有土地上房屋征收与补偿条例》中明确规定："对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格"。这一点对房屋征收的补偿做出了"时价"的规定，但是从人的角度出发，本着以人为本的原则，征收房屋的行为实际上是剥夺了被征收房屋者的一些隐性权利。运用市场经济价格规律界定房屋征收的补偿标准，实际上忽视了人们内在的归属感和幸福感，这些潜在的感知无法用价值衡量，因为提出了"完全补偿"的概念，虽然这是一种难以实现的超乎完美的理想状态，但是它体现了政府的一种人文关怀。

随着我国城市化进程的加快，房屋征收问题将更加突出，如何处理好与老百姓房屋征收问题是关系到社会和谐、百姓民生的大问题。因此，在城市房屋拆迁中对违法建筑进行处置时，既要合理又要合情，在不伤害老百姓利益的情况下确保房屋征收工作顺利有序的进行，使武汉市城市规划建设又快又好！

参考文献

［1］ 王中.城市规划与人文关怀;城市问题;2006年

［2］ 王玥，卢新海.基于完全补偿原则的我国房屋征收补偿制度评析;中国房地产;2012年

4.房屋征收与补偿安置协议书 篇四

置暂行办法

安徽省安庆市人民政府

安庆市人民政府令

第80号

《安庆市市区集体土地与房屋征收补偿安置暂行办法》已经2014年4月22日市人民政府第14次常务会议通过，现予公布，自2014年6月1日起施行。

市 长：魏晓明

2014年5月26日

安庆市市区集体土地与房屋征收补偿安置 暂 行 办 法

第一章 总 则

第一条 为规范市区集体土地征收与房屋拆迁补偿安置工作，维护被征地集体经济组织、单位和个人的合法权益，保障城市建设顺利进行，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《安徽省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》等法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本市大观区、迎江区、宜秀区行政区域内（含安庆经济技术开发区、安庆高新技术开发区，以下统称市区）集体土地与房屋征收补偿安置（以下简称征收安置），适用本办法。

国务院、省政府对公路、铁路、水利、水电工程等基础设施建设项目征收安置另有规定的，从其规定。

第三条 市政府统一领导市区征收安置工作。

各区人民政府、安庆经济技术开发区管委会（以下统称各区）为征收安置实施责任主体，负责组织本级有关部门和乡（镇）人民政府、街道办事处，实施辖区内征收安置具体事宜。安庆高新技术开发区征收安置实施工作由大观区人民政府负责。

市国土资源局负责统筹管理市区集体土地征收和集体土地上的房屋及其他地上附着物拆迁工作。监察部门负责征收安置工作的监督，审计机关负责征收安置费用的审计监督。

市发展改革、财政、公安、工商、税务、人力资源和社会保障、规划、建设、房地产、农业、民政、信访、林业、旅游、土地收储等有关部门和单位按照各自职责分工，协同做好征收安置相关工作。

第四条 市区执行统一的征收安置政策。各区不得擅自制定标准，或以会议纪要等形式提高或降低征收安置补偿、补助、奖励标准。

建立征收安置工作联席会议制度。市国土资源局牵头，各区和有关部门参与，研究解决征收安置工作中的有关问题。建立征收安置信息公开制度。市国土资源局负责公开征收安置相关法律法规政策及征收安置信息，各区要在门户网站等有关媒体公开征收安置信息。建立征收安置社会稳定风险评估制度。各区负责本辖区内的征收安置社会稳定风险评估工作，并根据风险评估结果，做出征收、暂缓征收或者不征收的决定。

第二章 征收安置程序

第五条 征地报批程序：

（一）申请征地单位根据城市建设和经济社会发展需要及土地利用总体规划和城市总体规划，确定拟征地范围，向市国土资源局申报。申请征地单位指各区人民政府、安庆经济技术开发区管委会、安庆高新技术开发区管委会、市土地收购储备中心以及公共、公益项目建设单位。

（二）市国土资源局拟定《征地补偿安置途径告知书》，在拟征地所在的乡（镇、街道）和村（社区）张贴公告，将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置方式等，告知被征地农村集体经济组织（一般指村民委员会、社区居民委员会）和被征收人。同时将《征地补偿安置途径告知书》有关事项，通知公安、工商、建设、规划、房地产、农业、林业、旅游等部门暂停办理相关手续。当事人申请听证的，按照规定的程序和要求组织听证。

（三）各区会同市国土等有关部门组织乡（镇）人民政府、街道办事处、被征地农村集体经济组织，开展对拟征收土地的权属、地类、面积、涉及农业人口以及房屋、青苗等地上附着物权属、种类、数量、面积、应当安置人口等进行调查和勘测定界,调查结果须经被征地农村集体经济组织、农户和地上附着物所有权人确认，并办理征收安置补偿登记。

市国土资源局应会同各区核算征地补偿费（即征地补偿准备金），由申请征地单位按规定预存。

（四）各区组织相关部门按照征地报批要求准备报批材料,落实被征地农民养老保障措施。市国土资源局负责编制征地报批材料，报市人民政府审核同意后上报审批。

第六条 征地经依法批准后，按下列程序实施征地补偿安置工作：

（一）自征地批准文件收到之日起15日内，市国土资源局应按《征收土地公告办法》规定，拟订《征收土地公告》、《征地补偿、安置方案公告》，并在被征地农村集体经济组织内以书面形式张贴公告（涉及国家保密规定等特殊情况除外）。

《征收土地公告》、《征地补偿、安置方案公告》应报市政府审批。

（二）当事人对征地补偿有争议的，可依法申请行政复议。征地补偿争议不影响征地方案的实施。

（三）自《征地补偿、安置方案公告》公告之日起，各区应组织有关部门、乡（镇）人民政府、街道办事处、被征地农村集体经济组织，签订征地补偿安置协议，核定征地拆迁安置人口数和具体安置对象、养老保障对象，拟定征地补偿费用发放名单,办理被征地农民养老保障手续，并对房屋拆迁进行“三榜公示、两级审核”，与被征收人签订房屋拆迁补偿安置协议。

（四）市、区财政部门应在“两公告”后，根据签订的征地补偿安置协议和房屋拆迁补偿安置协议，将征地补偿费（含房屋拆迁安置补偿款）足额支付到位。

（五）被征地农村集体经济组织和被征收人应当在征地补偿费用付清后，30日内交付被征收的土地。拒不交地的，由市国土资源局会同各区责令限期交地。被征地当事人对限期交地决定不服的，可依法申请行政复议，也可以依法向人民法院提起诉讼。行政复议、行政诉讼期间不停止限期交地决定的执行，但经行政复议机关决定或者人民法院裁定停止的除外。

第七条 自《征地补偿安置途径告知书》公告之日起，国土、公安、工商、税务、建设、规划、房地产、农业、林业、旅游等部门在拟征地范围内不得办理下列手续：

（一）新批宅基地或其他集体建设用地；

（二）审批或延续登记改变土地、房屋性质和用途；

（三）审批新建、改建、扩建房屋或其他建（构）筑物，办理房屋或土地流转，核发房屋或土地权属证书；

（四）办理“农家乐”、畜牧水产养殖、设施农业和植树造林等手续；

（五）以拟征收安置房屋为经营场所办理工商、税务或其他注册登记手续；

（六）办理户口迁入和分户（立户）、子女收养等涉及户籍、人口变动的手续，但因出生、婚嫁、刑满释放、军人转业退伍以及应届大、中专毕业生没有分配工作或退学回原籍复户等确需办理户口迁入且符合户口管理规定的除外；

（七）其他不当增加补偿费用的行为。当事人自行实施上述行为或者有关单位、个人违反前款规定擅自办理手续的，均不得作为补偿安置的依据。

第八条 房屋拆迁补偿安置实行“三榜公示”、“两级审核”制度。

（一）征收安置补偿登记工作结束后，由乡（镇）人民政府、街道办事处负责将被拆迁人的安置人口、土地、房屋、附属物的调查摸底、相关证照资料情况、登记认可情况、补偿安置面积等情况在被征地农村集体经济组织进行第一榜公示。

（二）各区对第一榜公示情况进行审核认定后，在被征地所在区进行第二榜公示。

（三）各区应当在第二榜公示后，按要求将被拆迁房屋拆迁资料送市征收办公室，由市征收办公室牵头，组织有关部门、单位，在第三榜公示前对拟拆迁房屋情况进行现场抽查，抽查结果为市、区结算依据。

各区根据二榜公示情况，依据抽查结果，完善拟拆迁房屋情况资料，组织在《安庆晚报》进行第三榜公示。第三榜公示结束后，市征收办公室对三榜公示情况和资料进行复核确认终审。复核确认具体办法按有关规定进行。

（四）三榜公示时间均不得少于5个工作日，并公布市、区两级征收安置审核机构及监察机关监督电话，接受群众和社会监督。被拆迁人要求复查的，应当在公示之日起5个工作日内提出，各区应当在收到申请之日起3日内组织复查，并将复查结果告知申请人。

第三章 征地补偿安置

第九条 征地补偿费包括土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费、房屋及其他地上附着物补偿费，实行统一预存，统一拨付，专户管理，具体办法另行制定。第十条 土地补偿费和安置补助费标准，按照省政府公布的标准执行。

青苗补偿费、房屋及其他地上附着物补偿费标准按照市政府公布的标准执行。第十一条 征地补偿费按以下规定支付：

属补偿农村集体经济组织的，支付给农村集体经济组织；属补偿被征地农民的，支付到被征地农民个人账户。

（一）土地补偿费的70%和安置补助费的全部拨付到被征地农村集体经济组织，由农村集体经济组织支付到被征地农民个人账户；

（二）土地补偿费的30%按有关规定缴入被征地农民基本养老保障统筹基金专户；

（三）青苗补偿费、房屋及其他地上附着物补偿费归所有权人所有。

（四）农村集体经济组织要定期将征地补偿费收支和分配情况向集体经济组织成员公开。

建立征地补偿资金督察制度。由市国土资源局牵头，会同监察、审计等部门对农村集体经济组织征地补偿费收支和分配情况进行督察，对督察中发现的问题，相关部门要及时督促整改查处。

第十二条 实行多途径安置，除对被征地农民采取货币安置和失地农民养老保险安置外，鼓励各区因地制宜采取农业安置、集中安置、就业安置、留地安置方式，确保被征地农民长远收益。

第十三条 被征地后失去全部耕地或人均耕地面积不足0.3亩（以户为单位）且已安置的,公安部门应及时为被征地农民办理户口“农转非”。符合撤村建居条件的，经依法批准后实施撤村建居。

已经由农业户口转为非农业户口的人员在就业、社会保障、就学、居住等方面，与市区城镇居民享受同等权利，承担同等义务。

第十四条 被征地农民转户后，纳入城镇就业服务体系。

各区和市直相关部门应当积极采取措施，鼓励引导各类企事业单位、社区吸纳被征地农民就业，支持被征地农民自谋职业、自主创业，督促指导用地单位优先安置被征地农民就业。

第四章 房屋拆迁补偿安置

第十五条 被拆迁房屋性质、用途和补偿建筑面积等有关情况，以被拆迁房屋的土地使用权证、房地产所有权证等有效房地产权属证明，或者市、区人民政府及其职能部门按照土地、城乡规划等有关法律、法规规定核发的原始用地、建房批准文件为依据确认。

第十六条 被拆迁房屋没有第十五条规定的房地产权属证明或者用地、建房批准文件的，但在1993年11日1日国务院《村庄和集镇规划建设管理条例》实施前建成的（不含1993年11月1日后翻、扩、改建增加的面积），经被拆迁房屋所在地乡镇人民政府（街道办事处）和村委会（社居委）两级证明并公示无异议后，对其予以认可，据实认定补偿建筑面积。第十七条 拆迁下列建筑物、构筑物，不予补偿：

（一）违法用地或者违法建设的；

（二）临时建筑超过批准期限，或者虽未明确使用期限但已经使用2年以上的；

（三）不符合第十五条和第十六条认可条件的。对未超过规划部门批准期限的临时建筑，按工程造价结合剩余年限一次性给予适当货币补偿。

第十八条 拆迁住宅房屋，在确认的补偿建筑面积内，按照被拆迁户应当安置人口计算，按下列方式和标准给予补偿安置：

（一）被拆迁户人均房屋建筑面积40平方米以内（含40平方米）的部分实行房屋产权调换，其中人均房屋建筑面积不足40平方米的，不足部分由被拆迁户按每平方米400元购置补足。被拆迁户选择货币补偿的，按照确认的实际建筑面积给予补偿（标准见附表1、3）。

（二）被拆迁户人均房屋建筑面积40平方米以上的部分实行货币补偿（标准见附表1、3）。

（三）被拆迁户可在不扩大应安置面积（即按上述政策实行房屋产权调换的面积）的情况下，选择安置户型。以高层房屋（房屋总层数超过7层）安置7层以下（含7层）被征收房屋的，无偿增加12%比例的安置面积。

（四）因自然套户型或提供的安置房屋超过应安置面积的，对每户超出的建筑面积在10平方米以内的部分，可按被拆迁地段对应的人均40平方米以内的货币补偿标准购置（标准见附表1、3）。超出10平方米以上的部分按市场价购置。

（五）本集体经济组织成员在《征收土地公告》公告之日前已经离婚尚未再婚的，可按本地段对应的人均40平方米以内的货币补偿标准增购20平方米（标准见附表1、3）。第十九条 被拆迁的单位及企业生产、经营、办公等非住宅房屋，按其在《征收土地公告》公告之日两年前取得法定执业证照载明生产经营范围和确认的补偿建筑面积等，实行货币补偿（补偿标准见附表2、3），不予安置。同时，按确认的补偿建筑面积，每平方米100元给予一次性停产停业损失补偿。

利用住宅房屋，进行生产经营的，按住宅认定和补偿。其中在《征收土地公告》公告之日两年前取得法定执业证照，并连续从事生产经营活动的，对其实际用于生产经营的建筑面积，按每平方米100元给予一次性停业损失补偿。

第二十条 拆除应予补偿房屋的附属物、构筑物，给予货币补偿。

拆除住宅电话、网络、有线电视、煤气、主水电表等配套设施、设备，按照有关迁移安装费标准给予货币补偿（在安置房中给予恢复的不另行补偿）。第二十一条 住宅房屋的搬迁补助费按应当安置人口每人200元给予补偿，被拆迁户应当安置人口不超过2人的按500元/户给予补偿。实行房屋产权调换不能一次性安置，需要往返搬迁的，应当按上述标准再次补偿搬迁补助费。非住宅房屋的搬迁补助费标准按附表2执行。

第二十二条 实行产权调换，建多层房屋安置的，过渡期限不超过18个月；建高层房屋安置的，过渡期限不超过36个月。过渡期限的计算，自被拆迁户搬迁交房之日起，至拆迁人提供安置房屋之日止。

住宅房屋的被拆迁户自行解决过渡房的，在规定的过渡期限内，按应当安置人口每人每月200元支付临时安置补助费，被拆迁户应当安置人口不超过2人的按450元/月·户给予补偿。逾期安置的，自逾期之日起，逾期时间在12个月内的时间段，临时安置补助费按规定标准的50%增补，逾期时间超过12个月的时间段，临时安置补助费按规定标准的100%增补。每半年支付一次。

第二十三条 住宅房屋全部实行货币补偿的，临时安置补助费按4个月一次性计发。

第二十四条 拆迁住宅房屋及单位、企业生产、经营、办公等非住宅房屋，在规定的期限内搬迁交房的，由各区按照规定给予奖励。

第二十五条 被征地范围内依法享有土地承包经营权并承担农业义务的在籍常住人口，包括在籍子女、合法婚姻的婚入人员以及户口未迁出且在被征地农村集体经济组织享有土地承包经营权的婚出人员为应当安置人口。被拆迁户符合下列条件之一的，也可计入应当安置人口：

（一）经县级（含）以上人民政府批准落户且依法建住宅的；

（二）户口原在拆迁地，现在部队服现役的义务兵和符合国家有关规定的士官（含其非在国家机关、事业单位、国有企业工作的配偶及未成年子女）；

（三）户口原在拆迁地，现在校就读的学生；

（四）户口原在拆迁地，现在监狱服刑的人员（含其非在国家机关、事业单位、国有企业工作的配偶及未成年子女）；

（五）户口原在拆迁地，农转非后仍在被拆迁房屋常住生活的（含其非在国家机关、事业单位、国有企业工作的配偶及未成年子女）；

（六）户口原在拆迁地，因征地、就业等原因迁出，现在市区企业工作，但仍在被拆迁房屋常住生活的（含其非在国家机关、事业单位、国有企业工作的配偶及未成年子女）；

（七）本集体经济组织成员在被拆迁房屋常住的配偶及未成年子女。

（八）其他需要确认情形。

有下列情形之一的，不计入应当安置人口： 1.寄住、寄养、寄读以及空挂户口的；

2.另有宅基地、福利性房屋或已享受住房福利（指在本市范围内行政、事业、国有企业单位人员享受公积金3年以上）的； 3.已经得到征地拆迁补偿安置的；

4.其他不符合拆迁补偿安置人口认定条件的。

第二十六条 符合下列条件之一的应当安置人口，1人可以按2人计算应当安置人口：

（一）已领取《独生子女父母光荣证》的未婚独生子女；

（二）无法定赡养人的鳏寡老人（男年满60周岁、女年满55周岁）；

（三）父母双亡的未婚孤儿孤女；

（四）本集体经济组织丧偶后未再婚人员；

（五）本集体经济组织达法定婚龄（男年满22周岁、女年满20周岁）未婚人员；

（六）本集体经济组织符合生育政策规定的待产孕妇。

符合安置条件的家庭，有下列情形之一的，该家庭应当安置人口可增加1 人计算：

1.有两个或两个以上未达法定婚龄子女的； 2.依法结婚未生育的；

3.因故失去子女家庭，且未再生育或者未收养子女，现无子女的。

第二十七条 依法建设、取得的历史祖遗房屋，按照本办法认定条件没有应当安置人口的，可依据相关法定证件等有效证明，对其可最高按3人计算应当安置人口，予以货币补偿。

第二十八条 应当安置人口以《征收土地公告》公告之日为基准日，依据公安部门核准的户口认证资料计算。拆迁过程中自然增长的人口应予以认证。住宅房屋被分期拆迁或者被两个以上项目拆迁的，已享受征地拆迁安置政策的人员不得重复享受。

第二十九条 公安部门要会同各区、市国土资源局建立人口及拆迁补偿安置信息登记系统，对被拆迁范围补偿应当安置人口以及集体土地房屋拆迁补偿安置信息进行汇总，并动态更新，有关部门要实行信息共享，防止和杜绝拆迁安置过程中重复补偿安置和易地违法建设等行为。

第五章 法律责任

第三十条 被征收安置人提供虚假、伪造的房屋、土地、户籍等证明，骗取征地补偿费的，经调查属实后，签订的征收安置补偿协议无效，依法追回已经发放的征地补偿费，并依法追究相关责任人责任。

第三十一条 有关管理部门、组织以及个人出具虚假证明或者违规办理用地、建房、户口迁移等批准手续，经调查属实，依法追究相关责任人责任。

第三十二条 征收安置机构及其工作人员徇私舞弊、弄虚作假、擅自扩大征收安置补偿范围、提高征收安置补偿补助标准的，经调查属实，依法追究相关责任人责任。

第六章 附 则

第三十三条 本办法由市国土资源局负责解释。

第三十四条 本办法自2014年6月1日起施行，有效期3年。本办法施行前，已实施征地的，仍按照原规定执行。本办法施行前，虽已办理征地审批手续，但尚未实施征地的，按照本办法施行。本市已出台有关规定与本办法不一致的，以本办法为准。

附表1 住宅房屋拆迁货币补偿标准表 被拆迁房屋区域编号 人均40 m2内部分（元/m2）

人均40 m2—60 m2部分（元/m2）人均60 m2以上部分（元/m2）

框架 结构 砖混 结构 砖木 结构

其他结构

框架、砖混、砖木 结构 其他 结构2480 710 550 470 240元以下 350元

240元以下2420 3 2360 4 2300

附表2 非住宅房屋拆迁货币补偿标准表 房 屋 类 别

被拆迁房屋区域编号 框 架 结 构

（元/m2）砖 混 结 构

（元/ m2）砖 木 结 构

（元/ m2）其 他 结 构

（元/ m2）

生产、办公等用房及 二层以上营业用房 1-4 710 550 470 240元 以下

单层或底层 营业用房 1 1200 2 1150 3 1100 4 1050

说明：生产、经营、办公用房（不含利用住宅进行生产、经营、办公的房屋），搬迁补助费按补偿建筑面积每平方米10元计算；需要搬迁的重型设备或物品较多的，搬迁补助费标准视情给予适当增加。

附表3

住宅和非住宅房屋区域分布说明表

编号

5.房屋征收与补偿协议 篇五

协议编号：

房屋编号：征收人：宾县人民政府房屋征收办公室

被征收人：身份证号码电话：、根据房屋征收补偿法则、政策的有关规定，经征收人与被征收人协商一致，双方自愿就房屋补偿事宜签订如下协议；

一、被征收房屋坐落于，房屋所有权人，产别，结构，用途，房屋所

有权证面积㎡，实测面积㎡，房屋所有权证号。

二、被征收房屋有效产权评估价格为元，附属物评估价格为元，评估总价为元。

三、被征收人可以选择房屋征收补偿方式，一种为产权调换，第二种为货币补偿。

四、产权调换：被征收人选择产权调换的，按照被征收房屋价值与用于产权调换房屋的价值计算并结清差价。

其他：

五、货币补偿；被征收房屋建筑面积㎡，按照评估作价元/㎡作价补偿，征收人支付被征收人征收

补偿费（大写）（￥元）。

五、①搬家补偿费，有效产权面积㎡×20元/㎡=元，每户低于500元按500元计算。

②有线电视迁移费每户□80元，电话迁移费□60元，互联网宽带迁移费□40元，合计元。

③临时安置费，补偿标准为每户8.000元。

④非住宅房屋，从业人员人×400元×个月=元。

⑤非住宅房屋搬迁补偿费元。

合计：被征收人搬迁补助费为元。

六、其它补助费

1、对在《城市居民最低生活保障证》中登记的持有《中华人民共和国残疾证》的残疾人给予元照顾。

2、对持有《城市居民最低生活保障证》的住户每户补助元。

3、其他费用：

七、被征收人进户时向征收人交有线电视和电话配套费1000元。

八、累计：被征收人向征收人人支付（￥元），进户时一次性结清。

征收人向被征收人支付补偿款（￥元），协议签订同时结清。

除本条规定的费用外，征收人不得向被征收人收取任何费用。（法律法规另有规定的除外）

九、签订协议时，被征收人应携带房屋所有权证、土地证及其它能够证明被征收人是被征收房屋合法产权人的材料。

签订协议后，被征收人应将房屋所有权证（证号），土地证（证号）及上述材料（）交给征收人，由征收人负责办理被征收房屋产权注销手续。如被征收人不提供上述材料或者提供虚假材料，造成房屋产权纠纷及其它纠纷的，由被征收人承担相关责任。（如签订协议的人不是被征收人，被征收人应出具符合法律规定的授权委托材料。

十、签订协议后被征收房屋及房屋的附属物归征收人所有。被征收人在搬迁时，房屋的附属物不得擅自拆除。如被

征收人擅自拆除房屋的附属物，被征收人应按附属物造价的两倍赔偿征收人的损失。

十一、被征收人如不执行征收协议，影响整体征收工作及工程施工，拖延工期，造成经济损失拖延其进户时间由被

征收人负责（按实际发生费用计算）。

十二、搬家期限：年月日前搬出。如被征收人不按时搬家，按被征收人房屋价值的三倍赔偿征收人

损失。

十三、进户时间：年月日前进户。如因征收人原因导致被征收人不能按时进户，征收人按国际的有

关法律法规赔偿被征收人的经济损失，并承担相关责任。

十四、建筑格局：按图纸施工。设计标准：住宅楼单元门为电子门，进户门为防盗门，全部采用塑钢双层玻璃，地

面为水泥麻面，墙面抹灰，厨房、卫生间打底灰，门口预留。供暖设施为，上、下水管及电照全面接通。

十五、协议签订后，征收人改变建筑格局或者改变建筑面积或者改变产权调换房屋的位置应与被征收人进行协商，并签订补充协议书。如正说人擅自改变建筑格局或者改变建筑面积或者改变产权调换房屋的位置由征收人承担全部责任，并赔偿被征收人的损失。

十六、征收人工程交工后，通知被征收人入户，如被征收人不能按时入户在此期间发生的一切费用由被征收人负责。

（通知方式按合同留下的电话号码为准，通知时间按电话呼出记录登记为准）停机或无人接听按已通知处理。

十七、此协议双方签订后立即生效。

十八、本合同一式三份，协议双方各执一份，另一份报房屋征收管理部门备案。

征收人（盖章）：承办单位（盖章）：被征收人（签字）：

代表人（签字）：代表人（签字）：

6.房屋征收与补偿安置协议书 篇六

第三条 市人民政府统一领导本市行政区域内集体土地征收及其房屋拆迁补偿安置工作。

区县人民政府负责本辖区内集体土地征收及其房屋拆迁补偿安置工作的实施、协调、监督和管理，协调处理征地补偿安置争议及其他补偿安置工作。

乡镇人民政府、街道办事处应当协助开展征地拆迁补偿登记调查工作，督促指导农村集体经济组织实施征地补偿安置具体事项，协助处理征地拆迁补偿纠纷和遗留问题。

第四条 市国土资源行政主管部门对区县国土资源行政主管部门征地拆迁补偿安置工作进行指导和监督。

国土资源行政主管部门负责办理征地补偿登记并组织进行现场调查核实、会同有关部门拟订征地补偿安置方案、按规定拨付征地补偿费用、责令限期腾地及其他征地补偿工作。

发展改革、财政、人力资源和社会保障、住房和城乡建设、规划、物价、房管、工商、监察、公安、维稳、信访、农村经营管理等部门依照各自的职责共同做好相关工作。

第五条 区县人民政府应当按照有关规定做好被征地农民的就业培训和社会保障工作，使被征地农民的长远生计有保障。

第六条 实施房屋拆迁补偿安置应当遵循统一拆迁、统一补偿标准、合理安置的原则，确保被拆迁人得到合理补偿和安置。村(居)民委员会、农村集体经济组织、村民和其他权利人应当支持、配合征地补偿安置工作。

第七条 拟征收农民集体所有的土地，在土地调查红线确定后、征地方案依法报批前，国土资源行政主管部门应将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置方式等，在拟征地所在的乡(镇、街道)和村(社区)、组张贴发布预征地公告，告知被征地的农村集体经济组织、村民和其他权利人。

发布预征地公告后，国土资源行政主管部门应当对拟征土地的权属、地类、面积以及建、构筑物等进行调查登记。调查结果应当经被征地农村集体经济组织等确认。

第八条 发布预征地公告时，国土资源行政主管部门应当书面通知当地公安、工商、住房和城乡建设、规划、房管、农业、林业等有关行政主管部门，自预征地告知之日起，在拟征土地范围内暂停办理下列手续：

(一)新批宅基地和其他建设用地;

(二)审批新建、改建、扩建房屋，办理土地转让及土地登记发证;

(三)办理户口的迁入，但因出生、婚嫁、军人复转退或大中专院校学生毕业等确需办理户口迁入的除外;

(四)以拟被拆迁房屋为经营场所办理工商注册登记手续;

(五)改变房屋、土地使用用途;

(六)进行土地承包经营权流转。

暂停办理期限自预征地公告之日起计算，最长不得超过12个月，但国家、省另有规定的除外。

暂停办理期限内办理的上述手续，不能作为土地征收和房屋拆迁补偿安置的依据。

第九条 征地方案批准后，市、区县人民政府应当在收到征收土地方案批准文件之日起10个工作日内在被征地所在的乡(镇、街道)和村(社区)、组发布征地公告，将批准征地的机关、文号、时间和被征地的所有权人、用途、位置、地类、面积、补偿标准、农业人员安置方式以及办理征地补偿登记期限、地点等予以公示。

第十条 被征地的农村集体经济组织、村民和其他权利人应当在征地公告规定的期限内，持土地权属证明、房屋产权证、他项权利证或其他证明材料到指定地点办理征地拆迁补偿登记手续。

第十一条 国土资源行政主管部门应当组织工作人员到现场调查核实，调查结果应经被征地农村集体经济组织、村民和其他权利人确认。

被征地农村集体经济组织、村民和其他权利人未在规定期限内办理登记手续或者对征地调查结果拒不配合予以确认的，国土资源行政主管部门可以采取照相、摄像等方式取证，并将取证结果予以公证，作为土地征收和房屋拆迁补偿安置的依据。

第十二条 国土资源行政主管部门应当根据调查核实结果和批准的征地方案，会同有关部门拟订征地补偿安置方案，并在征收土地公告发布之日起45日内发布。

拟订的征地补偿安置方案应当包括征地批准机关、批准文号、批准时间、批准用途、征地拆迁补偿标准、补偿费用数额、农业人员安置方式、征地补偿安置方案实施的期限、地点、听证的权利与期限等。

国土资源行政主管部门应当研究被征地农村集体经济组织、农民或者其他权利人对补偿安置方案的不同意见。当事人要求听证的，应当听证。

第十三条 征地拆迁补偿安置资金应当在征地补偿安置方案发布前，足额存入国土资源行政主管部门在财政设立的征地拆迁补偿专用账户，未足额存入的，市、区县国土资源行政主管部门不得发布征地补偿安置方案公告。

第十四条 国土资源行政主管部门应当在征地补偿安置方案公告发布之日起3个月内，将征地拆迁补偿费用足额直接支付给被征地的农村集体经济组织、村民和其他权利人，并在被征地村组张榜公布。

在规定期限内未领取的征地拆迁补偿费用，国土资源行政主管部门应当以被征地的农村集体经济组织、村民和其他权利人的名义专户储存。

任何单位和个人不得贪xx、挪用、私分、截留和拖欠被征地集体经济组织、村民和其他权利人的征地补偿费用。

第十五条 被征地的农村集体经济组织、村民和其他权利人应当在征地补偿安置方案公告规定期限内腾地。

发布征地补偿安置方案公告并足额支付征地拆迁补偿费用后，农村集体经济组织、村民和其他权利人在国土资源行政主管部门规定的期限内没有腾地的，由国土资源行政主管部门依法作出限期腾地决定;逾期拒不腾地的，申请人民法院强制执行。

征地拆迁补偿费用没有足额支付到位的，被征地农村集体经济组织、村民和其他权利人有权拒绝腾地。

第十六条 征收土地的土地补偿费、安置补助费，按照湖南省人民政府公布的《湖南省征地补偿标准》规定的标准执行;青苗补偿费按照本办法附表1规定的标准执行。

第十七条 征收集体土地涉及房屋拆迁的，应对被拆迁人给予的补偿包括：

(一)被拆迁房屋主体价值的补偿;

(二)被拆迁房屋装饰装修、构筑物、附属设施等价值的补偿;

(三)因拆迁房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;

(四)因拆迁房屋造成的停产停业损失的补偿;

(五)法律法规规定的其他应当补偿的情形。

第十八条 被拆迁房屋的面积、结构、使用性质等，以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准，房屋权属证书与房屋登记簿不符的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。

第十九条 征地拆迁范围内未经登记的建筑，由规划、房管和国土资源部门进行调查、认定和处理。未经登记建筑的调查、认定和处理办法由市规划部门制定并报市人民政府批准后实施。

征地拆迁范围内房屋登记簿和房屋所有权证记载事项不明确或者与事实不符的建筑，由房管、国土资源和规划部门根据房屋登记簿、房屋所有权证、航拍图及相关证明材料等进行调查、认定和处理。

第二十条 对于征地拆迁范围内未经登记的建筑、房地产登记簿和房屋所有权证记载事项不明确或者与事实不符的.建筑，按照下列原则处理：

(一)认定为合法建筑的，应当给予补偿。

(二)认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。

(三)认定为未超过批准期限的临时建筑的，按建筑成本并结合使用年限给予补偿。

(四)认定为历史性建房或视同罚款补证的房屋，按照有关规定执行，被拆迁人须缴纳的罚款、税费由国土资源部门在拨付征地拆迁补偿费用时一并计算代扣，全额上缴市、县财税部门，具体办法由市财政部门制定并报市人民政府批准后实施。

第二十一条 征收城市规划区内集体土地涉及房屋拆迁的，实行货币补偿安置，有条件的，也可实行自拆重建安置。

实行货币补偿安置的，参照城市国有土地上房屋征收补偿，补偿标准按照评估价格确定;实行自拆重建安置的，可在城市规划区外安排重建用地，补偿安置按照本办法第二十二条的规定执行。

第二十二条 征收城市规划区外集体土地涉及房屋拆迁的，采取自拆重建方式补偿安置。

(一)住宅房屋主体及其装饰装修，生产生活设施、其他地上建(构)筑物按照本办法附表2、3规定的标准补偿。

(二)自拆重建安置，按照下列规定办理：

1.征地单位负责重建地的规划设计和用地报建等手续，按规划设计要求平整场地，还建水源、电源、室外排水主管、超深部分基础及道路。

2.拆迁一处房屋原则上由征地单位负责安排一处宅基地，宅基地面积不得违反有关法律法规的规定。

3.拆迁户有两处以上宅基地的，其一处宅基地被征收，而他处宅基地已达到规定用地面积标准的，不再安排重建地。

(三)拆迁非住宅房屋按下列规定执行：

1.集体企业经营性房屋，按本办法住宅房屋拆迁标准增加10%补偿，不再安排重建用地。

2.拆迁个人生产、营业用房的(以土地使用证确定的土地用途为准)，按住宅房屋拆迁标准增加15%补偿，不再安排重建用地。利用住宅作生产、营业用房的，按住宅房屋拆迁标准补偿。

第二十三条 拆迁房屋的搬迁补助费、临时安置费、停产、停业补助费，按照下列标准进行补偿：

(一)征地单位应当向被拆迁户支付搬迁补助费和临时安置费。搬迁补助费以户为单位，按常住人口计算，3人以内(含3人)的，搬迁补助费一次补助600元;3人以上的，每增加1人增加补助费50元。自拆重建的被拆迁户，搬迁补助费计算两次。临时安置费按月计算，每户每月补助300元，一般不超过12个月;超过12个月未安置的，临时安置费按双倍标准支付。

(二)拆迁经营性房屋造成停产、停业的，应当支付停产、停业补助费。房屋产权人和使用人不是同一人的，停产、停业补助费支付给房屋使用人。停产、停业补助费的标准为征地拆迁公告之日前三个月实际缴纳的生产经营税款平均额的3倍，补助费不足元的按2000元执行。未经批准，手续过期失效的，不予补偿。

(三)被拆迁户误工工资，按每户每天80元，计时15天包干补偿。

第二十四条 被拆迁人在规定期限内按期签定房屋拆迁协议并搬迁腾地的，按被拆迁房屋合法建筑面积给予50元/平方米的奖励。在规定期限内未搬迁腾地的，不予奖励。

第二十五条 征地涉及迁坟的，按照本办法附表4规定的标准补偿。

第二十六条 国土资源、财政、人力资源和社会保障、规划、工商、公安、房管等行政主管部门未按本办法规定履行职责的，由同级人民政府责令改正;造成损失的，依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他责任人员，依法给予处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第二十七条 采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征地拆迁人腾地搬迁，造成损失的，依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚;构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法给予处分。

第二十八条 采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的土地征收及其房屋拆迁补偿安置工作，构成犯罪的，依法追究刑事责任;构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。

第二十九条 贪xx、挪用、私分、截留和拖欠被征地农村集体经济组织、村民和其他权利人的征地拆迁补偿费用和其他有关费用的，责令改正，追加有关款项，限期退还违法所得，对有关责任单位通报批评，给予警告;造成损失的，依法赔偿;对直接负责的主管人员和其他责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法给予处分。

第三十条 使用国有农用地和乡(镇)村公共设施、公益事业建设使用本集体经济组织以外集体所有土地，涉及房屋拆迁补偿安置以及地上附着物、青苗补偿的，参照本办法执行。

第三十一条 本办法自公布之日起施行。此前施行的本市规范性文件与本办法相抵触的，以本办法为准。

7.房屋征收与补偿安置协议书 篇七

一、新《条例》下会计处理关注的焦点———征收补偿

房屋征收的核心问题是被搬迁者的补偿问题, 因此, 它也是在进行相关会计处理时应关注的焦点问题。在新《条例》中, 房屋征收的补偿问题得到了进一步明确。

(一) 补偿范围。

新《条例》对房屋征收的补偿范围进行了规定, 一是合法建筑;二是未超过批准期限的临时建筑。对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑不予补偿。这就从源头上对市、县级人民政府及其市、县级人民政府确定的房屋征收部门的补偿行为进行了规范。

(二) 补偿项目。

旧《条例》没有对补偿项目进行界定, 新《条例》为了公平、公正对待每一个搬迁者, 对房屋征收的补偿项目做了较为明确的规定, 它包括三个方面的内容:一是被征收房屋价值的补偿;二是因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;三是因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

(三) 补偿标准。

因拆迁而引发的各种矛盾, 其主要根源在于拆迁企业为了追求最大利润, 将补偿标准压得过低。新《条例》对补偿标准进行了明确规定, 即不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格, 这就使得被征收人的基本利益得到了保障。

(四) 补偿方式。

新《条例》充分尊重被征收人的选择权, 被征收人有两种补偿方式可供选择。一是货币补偿;二是房屋产权调换。被征收人选择房屋产权调换的, 市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋, 并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。因旧城区改建征收个人住宅, 被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的, 作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。

(五) 补偿程序。

为了解决在实践中补偿没有到位就强制搬迁现象的发生, 切实保障搬迁人的合法权益, 新《条例》对补偿程序从两个方面进行了规范。一是作出房屋征收决定前, 征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用;二是实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。

(六) 补偿奖惩。

为了充分调动搬迁者的积极性, 新《条例》首次规定了奖励补助:“对搬迁积极者, 由市、县级人民政府制定补足和奖励办法, 对被征收人给予补足和奖励”;同时, 也对房屋征收过程中可能出现的一些违规行为制定了处罚措施。新《条例》明确规定, “对房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的进行罚款:对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下罚款, 对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款”。

(七) 征收实施单位利润。

新《条例》规定, 房屋征收实施单位不得以营利为目的, 也就是说, 房屋征收实施单位零利润。从一定程度上讲, 这也是国家为保障被征收人利益、维护社会稳定、构建和谐社会的一个重要举措, 同时, 这也给会计处理和会计监管提出了一个崭新的课题。

二、新《条例》下房屋征收与补偿的会计处理

根据新《条例》的相关规定, 进行房屋征收与补偿的会计处理的主体可划分为房屋征收实施单位和需要搬迁的企业两类。

(一) 房屋征收实施单位的会计处理。

1. 房屋征收特有的会计科目。

(1) 代收补偿款:房屋征收实施单位充当着政府与被征收方之间的桥梁, 它在征收补偿费的支付过程中起着代收代付的作用, 因而可设置“代收补偿款”科目。 (2) 安置房:若采取产权调换的形式补偿, 则需购置一些“安置房”, 为与一般固定资产区别可将“安置房”作为一个专门的科目。

2. 房屋征收的会计处理。

(1) 货币补偿。 (1) 房屋征收实施单位在收到政府的房屋征收补偿款时, 借记“银行存款”科目, 贷记“代收补偿款”科目。 (2) 房屋征收实施单位在支付搬迁补偿款时, 借记“代收补偿款”科目, 明细科目可分为“房屋补偿款” (不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格) 、“搬迁费”、“安置费”、“停产停业损失补偿”等等, 贷记“银行存款”科目。 (3) 当对被征收人给予奖励时, 借记“代收补偿款”科目, 明细科目为“奖励支出”, 贷记“银行存款”科目。 (4) 支付给房地产价格评估机构的相关费用, 借记“代收补偿款”科目, 明细科目为“评估费用”, 贷记“银行存款”科目。

(2) 产权调换。 (1) 房屋征收实施单位在收到政府的房屋征收补偿款时, 借记“银行存款”科目, 贷记“代收补偿款”科目。 (2) 房屋征收实施单位购买安置房时, 按实际支付的买价和相关税费入账, 借记“安置房”科目, 贷记“银行存款”科目。 (3) 进行产权调换时, 借记“代收补偿款”科目, 贷记“安置房”科目, 差价记入“其他应付款”科目, 不能记入“营业外收入”科目。

(二) 被征收企业的会计处理。

1. 房屋补偿特有的会计科目。

专项应付款:包括企业收到政府拨给的搬迁补偿款、搬迁费用;产权调换房屋交付前, 房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房;搬迁补偿款存款利息。《财政部关于企业收到政府拨给的搬迁补偿款有关财务处理问题的通知》 (财企[2005]123号) 规定, “因搬迁出售、报废或毁损的固定资产, 作为固定资产清理业务核算, 其净损失核销专项应付款”, “机器设备因拆卸、运输、重新安装、调试等原因发生的费用, 直接核销专项应付款”。

2. 被征收企业相关的会计处理。

(1) 货币补偿。 (1) 收到搬迁补偿款时, 按实际收到款项, 借记“银行存款”科目, 贷记“专项应付款”科目。若收到政府奖金, 借记“银行存款”科目, 贷记“营业外收入”科目。 (2) 清理旧房产时, 应按换出固定资产的账面净值, 借记“固定资产清理”科目, 按换出固定资产已提的折旧, 借记“累计折旧”科目;按换出固定资产的账面原价, 贷记“固定资产”科目。若换出固定资产已计提减值准备, 则需要借记“固定资产减值准备”科目。 (3) 换出固定资产支付时的清理费用, 借记“固定资产清理”科目, 贷记“银行存款”科目。因换出固定资产而支付的相关税费, 也通过“固定资产清理”科目核算。 (4) 核销专项应付款时, 借记“专项应付款”科目, 贷记“固定资产清理”科目。 (5) 在拆卸、运输、重新安装、调试时发生的资本化费用时, 借记“专项应付款”科目, 贷记“银行存款”科目。此时还会由于会计与税务的处理差异产生“递延税费”的借方余额, 在以后年度在会计与税法对计提折旧的不同过程中逐步转销。 (6) 支付职工安置费时, 直接核销专项应付款, 借记“专项应付款”科目, 贷记“银行存款”科目。“专项应付款”可设置“安置费”明细科目。 (7) 根据《企业会计准则解释第3号》 (财会[2009]8号) 第四条的规定:“对企业在搬迁和重建过程中发生的固定资产和无形资产损失、有关费用性支出、停工损失及搬迁后拟新建资产进行补偿的, 应自专项应付款转入递延收益。企业取得的搬迁补偿款扣除转入递延收益的金额后如有结余的, 应当作为资本公积处理。”最终将“递延收益”余额转入“资本公积”科目, 借记“递延收益”科目, 贷记“资本公积”科目。

(2) 产权调换补偿的会计处理。在房屋征收时, 若企业以产权调换的形式取得补偿, 则属于非货币性交易, 其实质是以固定资产换固定资产。此处的非货币性资产交换不具有商业实质。 (1) 当不涉及补价时, 应以换出资产的账面价值和应支付的相关税费作为换入房产的成本, 且不确认损益。原有房产的清理, 借记“固定资产清理”、“累计折旧”科目, 或同时借记“固定资产减值准备”科目, 贷记“固定资产”科目。因换出固定资产而支付的清理费用、相关税费, 通过“固定资产清理”科目核算。获得换入房屋产权时, 借记“固定资产”科目, 贷记“固定资产清理”科目。 (2) 当涉及补价且比例等于或低于25%时, 又分为支付补价和收到补价两种情况。清理原有固定资产的会计分录同上。获得换入房屋产权时:若支付补价, 借记“固定资产”科目, 贷记“固定资产清理”、“银行存款”科目;若收到补价, 借记“固定资产”、“银行存款”科目, 贷记“固定资产清理”科目。 (3) 当不涉及补价且比例高于25%时, 视为以货币性资产取得非货币性资产。

(三) 房屋征收的涉税会计处理。在房屋征收过程中所涉及到的税种有企业所得税、土地增值税以及印花税。

1. 企业所得税的会计处理。

根据《财政部、国家税务总局关于企业政策性搬迁收入有关企业所得税处理问题的通知》 (财税[2007]61号) 的相关规定, 在企业所得税计算时应注意准予搬迁企业在缴纳所得税之前扣除的项目。它包括重置固定资产、技术改造和安置职工的费用。且搬迁企业利用政策性搬迁收入购置的固定资产, 可以按照现行税收规定计算折旧或摊销, 并在企业所得税税前扣除。

2. 土地增值税的会计处理。

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条的规定, 因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税, 在进行会计处理时应将拆迁补偿费作为土地增值税清算时的扣除项目。企业转让其已经作为固定资产等入账的土地使用权、房屋等, 应当缴纳的土地增值税应当记入“固定资产清理”账户。

3. 印花税的会计处理。

8.设定抵押房屋的征收补偿 篇八

一、征收补偿中抵押权人的权利保护

《物权法》第191条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”《城市房地产抵押管理办法》第38条规定：“因国家建设需要，将已设定抵押权的房地产列入拆迁范围的，抵押人应当及时书面通知抵押权人；抵押双方可以重新设定抵押房地产，也可以依法清理债权债务，解除抵押合同。”第51条规定：“因国家建设需要，将已设定抵押权的房地产列入拆迁范围时，抵押人违反前述第38条的规定，不依法清理债务，也不重新设定抵押房地产的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。”由此知道，抵押权人的权利保护在于：得到抵押人（被征收人）或征收补偿部门的通知；可以由新的抵押物重新设定新的抵押；依法清理债权债务，解除抵押合同；若所担保的债权未到期，将所得的价款提存作为担保或交法院处置；抵押权未通过上述方法得到保护时，抵押权人可以抵押人为被告提起民事诉讼，也可以征收补偿部门损害抵押权为由提起侵权诉讼。征收拆迁工作中，拟征收拆迁区域内是否存在抵押，征收补偿部门应通过房产登记部门的协助做到胸中有数，对被征收人补偿安置的同时，衔接好抵押权保护。

二、抵押权人的权利行使

其一，抵押权人作为他项权权利主体，无权干预所有权人选择补偿安置方式。产权调换还是货币补偿由被征收房屋所有权人说了算，但是，实现这一权利受到抵押权的制约。从《城市房地产抵押管理办法》第38条规定来看，抵押权人没有干预被征收拆迁人选择安置补偿方式的权利，抵押人有通知抵押权人的义务。根据责任政府、信赖政府的要求，政府征收补偿安置时，应当确保抵押权得到有效保护：双方可以重新设定抵押房地产，也可以依法清理债权债务，解除抵押合同。抵押权人作为利害关系人对政府作出的有关征收的具体行政行为可以依法提起行政诉讼。

其二，抵押权需在法定期限内行使。《物权法》第202条规定：“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。”可见，抵押权人应当在主债权诉讼时效期限内积极行使自己的权利，否则，人民法院就不予保护，丧失胜诉权。在征收拆迁中，征收补偿部门有义务向房地产登记部门核实被征收房屋存在抵押的情况，并在征收补偿中衔接好抵押权的实现。在征收拆迁中抵押权受到侵害，抵押权人可以在诉讼时效内向抵押人主张抵押权，也可以向征收补偿部门主张抵押权侵权损害赔偿。

其三，征收拆迁补偿安置致使抵押物价值明显减少，抵押权人可以寻求法律救济。在征收资不抵债的国有企业房地产时，征收主体与被征收人如存在恶意串通、低价补偿、损害抵押权人利益的嫌疑，抵押权人可以选择私法救济，也可以选择公法救济。《物权法》第193条规定：“抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为。抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求恢复抵押财产的价值，或者提供与减少的价值相应的担保。抵押人不恢复抵押财产的价值也不提供担保的，抵押权人有权要求债务人提前清偿债务。”《城市房地产抵押管理办法》第39条规定：“抵押人占用与管理的房地产发生损毁、灭失的，抵押人应当及时将情况告知抵押权人，并应当采取措施防止损失的扩大。抵押的房地产因抵押人的行为造成损失使抵押房地产价值不足以作为履行债务的担保时，抵押权人有权要求抵押人重新提供或者增加担保以弥补不足。抵押人对抵押房地产价值减少无过错的，抵押权人只能在抵押人因损害而得到赔偿的范围内要求提供担保。抵押房地产价值未减少的部分，仍作为债务的担保。”由此可以看出，在抵押人主动减少抵押物价值时，抵押权人的私法救济途径是：请求停止行为；请求恢复抵押财产的价值或者提供担保；请求债务人履行债务。根据《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第12条规定，“与具体行政行为有法律上利害关系的公民、法人或者其他组织对该行为不服的，可以依法提起行政诉讼”。抵押权人的公法救济途径是：就政府征收的具体行政行为申请行政复议或者提起行政诉讼。为了避免抵押物价值减损的嫌疑，政府在征收国有企业房地产时，应当更加规范化操作。

三、征收补偿中抵押权的顺位

抵押权顺位，是指在同一财产上设定了多个抵押之后，各个抵押权所具有的优先受偿的先后次序。《物权法》第199条规定，“同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：(一)抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿，顺序相同的，按照债权比例清偿；(二)抵押权已登记的先于未登记的受偿；(三)抵押权未登记的，按照债权比例清偿”。从该条规定来看，抵押权的顺位很容易理解。但问题是现实中会经常遇到设定在前的抵押权所担保的债权并不一定首先到期，如果设定在前的抵押权所担保债权的清偿期限后于设定在后的抵押权所担保债权的清偿期限，而后一债权又未获清偿，应如何就抵押物的价值进行受偿？如果处理不好这种关系，引起抵押权人之间的纠纷，将会影响征收拆迁工作的顺利进行。征收拆迁中常遇到的抵押权均是债务履行期限未届满的，征收拆迁补偿中，均需要保护各自抵押权。可以协商保护抵押权，无法达成协议的及时作出征收补偿决定，将补偿金提存或交受理法院处置，暂不支付给被征收人，抵押权顺位由法院依法确定。

四、征收拆迁中抵押权保护方式

在设定抵押房屋的征收补偿中，如何保护抵押权人的利益？下面分别就被征收人的三种补偿安置方式具体分析抵押权人的权利保护方式。

其一，货币补偿。《物权法》第174条规定：“担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。”此优先受偿是指抵押人可以就抵押财产的代偿物(价金)优先分配，而不必与普通债权人或后位抵押权人按债权比例分配该抵押财产的价金。在征收拆迁补偿中，即指当抵押的房地产被征收时，对征收拆迁的补偿金，抵押权人有优先于其他普通债权人受偿的权利。被征收房屋为抵押物时，按照市场评估价进行货币补偿，此时，货币补偿与被征收房屋存在等价交换。根据《物权法》第191条规定，在被征收人获得货币补偿后，抵押权人可以对抵押人取得的补偿金优先受偿，也可以提存。

其二，现房安置。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第21条规定：“拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。”征收拆迁可以采取现房安置，根据补偿安置合同办理安置房屋所有权转移登记，同时，办理抵押登记。这样，被征收拆迁人获得了现房安置，既保护了被征收拆迁人的利益，又通过变更抵押登记保护了抵押权人的利益。

其三，期房安置。许多征收拆迁项目中被征收拆迁人选择期房安置，此时，被征收拆迁房屋需要拆除，而安置房屋尚无踪影，如何保护抵押权人的利益？安置期房相当于预购商品房，根据《房屋登记办法》第67条规定，安置期房可以办理期房抵押权预告登记，这样就将设定抵押房屋的征收拆迁与抵押权保护有效结合起来了。

五、被征收房屋设定抵押且被法院查封的征收补偿

被征收房屋设定抵押并被法院查封，政府征收似乎遇到双重障碍：一是抵押权的阻却；二是查封的阻却。征收是强制力保障之下剥夺所有权的行为，抵押权不能对抗征收。根据《民事诉讼法》的规定，法院查封的目的是限制查封标的物的处分权，防止逃避债务。因公共利益的需要，人民政府可以征收被查封的房产土地，即法院查封并不阻止政府征收。政府可以将征收补偿金交由法院处置。征收查封的房地产，政府应当更加注重完善征收程序，否则，查封法院可能会以征收程序存在瑕疵为由，滥用追加被执行人的权力。

征收拆迁涉及多方利益博弈，在立法层面缺乏系统的、明确的、可操作性强的规定，而社会期待许久的《国有土地上房屋征收与补偿条例》对该问题也未有涉及，这就需要实务部门合乎理性的、辩证的、具有内在逻辑地适用法律法规，妥善解决征收拆迁中抵押查封的疑难问题，在操作中更加规范，引导当事人积极寻求司法救济，发挥审判职能作用，力戒不立案不受理。

注：作者为法学博士，在最高人民法院从事审判工作多年，对房屋登记、征收拆迁等房地产法律具有深入研究，发表论文数十篇，出版专著多部，现在广州大学公法研究中心从事法学研究，兼职为政府和投资企业提供征收搬迁全程法律服务。作者邮箱：wangda654321@sina.com,电话：13380083168（粤），13701178064（京）。

9.棚户区改造征收补偿安置协议书 篇九

签订地点：

签订时间： 年 月 日

XXXXX棚户区改造征收补偿

安置协议书

XXXXX棚户区改造工作领导小组办公室

房地产估价技术报告），总价值为人民币（大写）元（¥ 元）。

第五条

甲方规定签约时限为 年 月 日至 年 月 日，乙方签约时间为 年 月 日。乙方应在 年 月 日前腾空搬迁房屋并向甲方交付产权。

第六条 依据《XXXXX棚户区改造征收补偿安置暂行办法》第十五条规定，其中：国有土地使用证、房屋产权证两证齐全给予（大写）元（¥ 元）补助，只有一证给予（大写）元（¥ 元）补助。集体土地使用证、房屋建设审批手续齐全给予（大写）元（¥ 元）补助，只有集体土地使用证给予（大写）元（¥ 元）补助。乙方属（两证齐全、只有一证、两证全无）。

第七条

依据《XXXX棚户区改造征收补偿安置暂行办法》第十九条规定，被征收人在规定的时限内签订征收补偿安置协议，甲方一次性支付乙方搬迁费（商业50元/平方米，住宅每户5000元）（大写）元（¥ 元）和6个月临时安置费（每户每月1500元）（大写）元（¥ 元）。

第八条 乙方选择货币化补偿安置的，甲方在签订协议 日内支付给乙方货币补偿费总额的40%（大写）元（¥ 元）。在被征收人腾空房屋交付产权，经征收人现场验收合格后，一次性支付剩余补偿款，并给予被征收人货币补偿总额20%的奖励及拆迁奖，具体以补充协

XXXX棚户区改造征收补偿安置补充协议书

甲 方： 乙 方：

身份证号： 联系电话： 甲、乙就房屋、土地及附属物补偿等工作已达成协议并进行了部分补偿，因奖励及剩余60％补偿有时限规定，乙方已完成了征收有关工作，双方依据《XXXXX棚户区改造征收补偿安置暂行办法》第二十条第二、三款及第二十四条第一款和 年 月 日签订的《XXXXX棚户区改造征收补偿安置协议书》第五条规定，就剩余款项及奖励达成如下协议：

第一条 乙方在 年 月 日完成搬迁或拆除，经征收人现场验收合格，一次性支付乙方60％剩余补偿款（大写）元（¥ 元），并给予乙方货币补偿总额20%的奖励（大写）

元（¥ 元），拆迁奖励费为（大写）元（¥ 元），片区奖励费为（大写）元（¥ 元），总计补偿资金为（大写）元（¥ 元）。

10.房屋征收补偿协议书 篇十

被征收人：XXXXXXX（以下简称乙方）

因XXXXXXXXX综合治理工程项目建设需要，需要征收乙方房屋，根据《XXXXX房屋征收与补偿安置方案》的有关规定，经甲乙双方协商，就房屋征收补偿事宜达成如下协议。

第一条：被征收人房屋基本情况：

1、被征收人房屋座落在。

2、被征收人房屋建筑面积㎡（其中框架㎡, 砖混㎡，砖木㎡，土木㎡）。

3、被征收人有常住人口人，应安置人口人。

4、被征收房屋的产权属于。

第二条：产权调换情况

1、甲方给予乙方还房安置房坐落于。

2、乙方被征收住宅面积㎡，还住宅面积㎡,被征收店面㎡，还店面面积㎡，乙方根据户型选择房号为：

区栋单元号㎡结构、区栋单元号㎡结构、区栋单元号㎡结构、区栋单元号㎡结构、区栋单元号㎡结构、选择店面为：

区栋号㎡框架结构、区栋号㎡框架结构、区栋号㎡框架结构、3、乙方购买车库区栋号结构，杂物间区栋号结构。

第三条：补偿缴纳结算

（一）甲方补偿乙方

1、乙方被征收住宅面积㎡，甲方还房面积为㎡，剩余面积㎡。乙方被征收店面面积㎡，甲方还店面面积为㎡，剩余面积㎡。

①框架(住宅)㎡×单价=元，店面㎡×单价=元。

②砖混(住宅)㎡×单价=元，店面㎡×单价=元。

③砖木(住宅)㎡×单价=元，店面㎡×单价=元。

④土木(住宅)㎡×单价=元，店面㎡×单价=元。

2、结构找差元。（其中住宅元，店面元）。

3、楼层找差元。

4、房屋补偿金额。（货币补偿）

5、房屋装饰装修补偿元。

6、附属物补偿元。

7、土地补偿元。

8、有线电视开户费元。

9、电话迁移费元。

10、水表开户费元。

11、电表开户费元。

12、太阳能拆装费元。

13、空调拆装费元。

14、搬迁费元。

15、过渡费元。（暂补6个月）

16、奖励元。

17、停产停业损失补偿元。（暂补6个月）

18、其它元。

19、过渡费和停产停业补偿计算起止时间为被征收房屋腾空交钥匙至安置房竣工交钥匙通知规定时间止。（二层、三层经营用房和生产用房按6个月进行补偿）

20、安置房实际面积以有资质房产测绘单位核准的建筑面积为准（建筑面积等于套内面积加上公摊面积）

综上计算甲方补偿乙方款合计（￥元）。

大写：佰拾万仟佰拾元整。

（二）乙方应交纳甲方款

1、安置房面积大于被征收房屋面积㎡，计价

为元，店面面积大于被征收店面面积㎡，计价为元，合计价款为：元

2、结构找差元。（其中住宅元，店面元）。

3、楼层找差为元。

4、购置车库㎡元。

5、购置店面㎡元。

6、购置杂物间㎡元。

7、维修基金元。

8、其它：

综上计算乙方交纳甲方各项款合计（￥元）。大写：佰拾万仟佰拾元整。

第四条：根据第三条清算结果核定方找差方金额合计（￥元）。

大写：佰拾万仟佰拾元整。

第五条：付款方式

乙方在年月日前腾空房屋交纳钥匙，甲方支付乙方的补偿款五天内一次性付清。乙方应缴甲方的找差款应在甲方交纳安置房钥匙前一日一次性交清。

第六条：本协议经甲、乙双方签字后生效，具有法律效力。

第七条：本协议一式五份，甲、乙双方各执一份，责任单位一份，征收办一份，项目办一份。

征收主体（盖章）被征收人（手印）

代表签字：代表签字：

思想责任单位（盖章）：

代表签字：

征收办（盖章）

代表签字：

11.房屋征收与补偿安置协议书 篇十一

一、城市房屋拆迁中公共权力的异化

征收是国家基于公共权力的行使而取得单位、集体或者个人财产所有权的行为。征收的主体是国家, 通常是由政府以行政命令的方式取得私有财产, 个人必须服从, 但可以获得公正的补偿。可以看出, 征收是一种国家 (政府) 行为, 征收权的运用是国家公共权力在强制取得所有权这一领域的特殊表现, 即国家可以因公共利益的需要, 在公正补偿的前提下, 依法强制改变土地、房屋及其他不动产或者动产的所有权归属。

根据《拆迁条例》, 拆迁人经申请并取得房屋拆迁许可证后, 可以与被拆迁人订立拆迁补偿安置协议, 由被拆迁人将私有房屋及土地使用权转移给拆迁人, 由拆迁人对被拆迁人的损失进行补偿。在这种意义上, 城市房屋拆迁应该是一种平等主体之间的民事法律关系, 双方权利义务受民事法律调整。政府在城市房屋拆迁活动中只能履行管理、监督以及服务职能。但同时, 《拆迁条例》也明确规定了行政裁决制度和强制拆迁制度。如果拆迁人无法与被拆迁人通过协商方式达成协议, 可以申请房屋拆迁管理部门进行行政裁决, 并在裁决之后进行强制拆迁。

按照现行制度设计, 城市房屋拆迁不论公益性还是商业性都适用同一程序和补偿机制。拆迁人获得拆迁许可证后, 就获得了公权力保障, 自然会有恃无恐, 很难通过平等协商的方式解决拆迁补偿问题。公共权力势必强行干预拆迁人与被拆迁人之间平等的民事法律关系, 在实施拆迁的过程中发挥了极其重要的作用, 通过许可、裁决、强拆等手段, 达到保障拆迁人取得私人财产权的目的。由此导致的后果是, 城市房屋拆迁在制度内表现为平等协商的民事法律关系, 不区分公益性拆迁和商业性拆迁, 对私人财产征收范围的任意化和扩大化, 在实际运作过程中则表现为典型的政府征收, 即国家运用公权力征收私人房屋与土地使用权。

这样的制度安排必然导致城市房屋拆迁中公共权力异化, 在实践中以拆迁取代征收, 甚至以拆迁的名义实施征收, 公共权力频繁介入商业性拆迁, 与商业利益纠缠在一起, 公民的私有财产不可能得到有效的保障, 众多的拆迁矛盾与纠纷也因此而被激化。

二、公共权力异化可能带来的危害

实践表明, 公共权力异化会导致政府角色扭曲、公共权力滥用等后果, 严重损害被征收人的财产利益, 挫伤社会的公平正义感, 导致不和谐因素的出现, 更为严重的是, 滥用征收权并损害被征收人合法权益的现象将损害现代法治主义的基本精神。

1. 城市房屋拆迁中政府角色扭曲

根据《拆迁条例》, 我们可以大致将拆迁中的政府角色作如下分类:第一, 发放拆迁许可证;第二, 在拆迁人与被拆迁人不能就拆迁补偿达成协议时, 进行行政裁决;第三, 执行行政裁决, 实施强制拆迁。这样一来, 即以制度方式确立了政府角色在城市房屋拆迁中的悖论现象, 政府的角色被严重扭曲:既当运动员, 又当裁判员。但是, 根据《物权法》, 有权征收国有土地上房屋的主体只有政府, 城市建设行政主管部门既作为拆迁许可证的颁发机关又作为纠纷裁决机构的管理体制已不适应新的形势。在目前的城市房屋拆迁中, 既有平等主体之间的民事法律关系, 又有不平等主体之间的行政法律关系。由于拆迁的复杂性, 特别是现有制度的特殊安排, 行政机关往往身不由已, 不能正确把握自己的角色定位, 在商业性拆迁中融入公共权力的因素。

我国长期以来以拆迁的名义进行征收, 但并不需要按照征收的法律程序进行, 可能就会对被拆迁人的利益造成损害。特别是在商业性拆迁活动中, 虽然没有公共利益的因素, 公共权力也积极介入, 更容易孳生矛盾与纠纷。比如, 湖南嘉禾拆迁事件中, 为了实现商业利益, 政府角色发生扭曲, 以行政命令强力干预拆迁人和被拆迁人之间自愿协商的民事法律关系, 从而造成严重后果。

在城市房屋征收中, 政府是征收权的行使主体, 有权依法强制取得公民私有财产。现行制度缺陷是导致拆迁过程中政府行为不规范的根本原因。因此需要以《宪法》和《物权法》的基本精神为指导, 重新审视现有制度, 并在比较和借鉴的基础上加以完善。

2. 城市房屋拆迁中公共权力滥用

国家在行使征收权时, 应当最大限度约束公共权力, 防止公共权力滥用, 尽可能保障私有财产权, 达到公益和私益相对平衡。我国近年频频发生拆迁恶性事件, 透射出在城市房屋拆迁中公共权力滥用的情形比较严重。通常表现形式如下:

第一, 权力行使偏离公共利益目的。世界上大多数国家对于财产征收都会明确规定其中包括公共利益目的, 但是由于各国的经济、政治、法律等原因, 公共利益具体内容各不相同。正是因为公共利益的高度抽象性和不确定性, 为行政权力的滥用制造了制度上的空间。行政机关可能会以公共利益的名义滥用权力, 实施政府形象工程, 谋取政绩、部门利益甚至个人利益。黑龙江省密山市棚户区改造与房地产开发相结合, 公共利益与商业利益交混难以区分, 最终引发拆迁户崔德喜自焚事件。

第二, 权力行使违反法定程序。作为一种制约机制, 征收程序不仅能够保障行政征收依法、合理和正当实施, 而且其“开放的结构和紧缩的过程的特征, 随着程序的开展, 将使参加者越来越受到‘程序上的过去’的拘束”, 有效地减少公权力主体违法征收和不公正补偿的可能性, 促成公正征收补偿制度的生成。长期以来, 我国的行政立法一直存在“重实体、轻程序”的问题。虽然我国政府一直非常重视城市房屋拆迁工作的规范管理, 但我国城市房屋拆迁现有法律制度存在诸多缺陷, 比如关于征收权行使、被拆迁人参与、强制拆迁组织实施等操作程序缺乏明确规定。实践中各地做法差异很大, 不遵守法定程序, 操作过程不透明, 被拆迁人无法对政府实施的征收拆迁行为形成合理的心理预期, 容易引发纠纷。

第三, 权力行使违反公正补偿要求。公正补偿要求的主要功能在于迫使政府将行使权力的成本内部化, 从而不仅保证政府行为在经济学意义上的理性, 而且有助于约束政府滥用权力并限制政治冲突, 且由于公正补偿的宪法要求不可能完全通过政治过程实现, 因而还要求有效的司法保障。我国当前城市房屋征收拆迁中虽然规定按照“房地产市场评估价格”进行补偿, 但由于缺乏具体标准量化约束估价机构的评估行为, 致使“房地产市场评估价格”与公平补偿标准要求还存在一定距离。缺失公平补偿标准会损害被拆迁人合法利益, 降低或影响被拆迁人的生活质量, 也是当前拆迁矛盾激化的主要原因之一。江西省宜黄县拆迁户自焚事件背后的拆迁补偿问题值得引人深思。

三、我国城市房屋征收拆迁中矫正公共权力异化的路径选择

总体上看, 《征求意见稿》较《拆迁条例》具有明显的进步, 建立和完善了较为科学合理的征收补偿法律制度, 有助于矫正公共权力的异化, 恢复公共权力之本来面目, 促使公共权力步入正常轨道, 以维护社会良好秩序, 化解社会纠纷, 保护私有财产权。

1. 目的控制:公共利益目的

财产征收须具有公共利益目的, 不仅使财产征收的正当性得以成立, 也是防止财产征收权被滥用的重要措施。所谓“公共利益”者, 乃属一种不确定之法律概念, 其在利益之内容及受益之对象两方面, 均具有相当之不确定性。我国《宪法》以及《物权法》均把公共利益作为一个重要的立法原则, 因此, 公共利益对房屋征收法律制度体系的建立和完善极为重要。城市房屋征收必须坚守征收的公共利益要件, 切实维护被征收人的合法权益。在公共利益的范畴, 单纯的列举与概括均不利于实际工作的开展, 因此《征求意见稿》第3条通过列举加概括的方式, 明确界定我国城市房屋征收中公共利益包括7种方式, 充公体现了我国的现实需要。但是, 将危旧房改造的需要界定为公共利益, 没有对“危房”与“旧房”予以区别对待, 似乎有待商榷。危房的存在肯定会对人民群众的生命财产安全构成危险, 如果经鉴定为危险房屋并且影响公共安全的, 可以实施征收。但是, 如果公民的私有房屋虽然陈旧, 但并不构成对公共安全的潜在危害, 这些房屋的改造应充分尊重所有权人的意愿, 以商业拆迁的方式实施。这样的区分, 既有利于约束征收权的行使, 也有利于在公共权力与私人权利之间维护既有的平衡。

2. 程序约束:遵循正当程序

在如今的法治时代, 任何一个文明国家的征收法律都会对其程序进行细致的规定, 试图通过程序的完善, 在约束公共权力的同时, 确保被征收人的合法利益不被随意侵犯。征收必须按照法定程序实施, 从而保障所有的、特别是有关公民权益的重要法律和事实观点得到充分的考虑和权衡。现有法律法规虽然规定了征收的调查、审批、听证、补偿等程序, 但条款都过于笼统、抽象, 缺乏可操作性, 行政相对方的具体权利得不到真正落实。只有建立较为具体和完善的操作程序, 公之于众, 操作透明, 充分尊重被拆迁人的参与权和知情权, 才能有效约束公共权力的滥用。近年成都市在危旧房改造中着力规范公共权力运行, 大力推行“阳光拆迁”和“模拟拆迁”, 专门制定了具体操作程序文件, 项目启动充分尊重了被拆迁人的意愿, 拆迁过程完全做到阳光透明, 收到了良好的社会效果。

从宏观上审视《征求意见稿》, 城市房屋征收程序更加科学透明, 充分吸收了各地近年实践经验教训。《征求意见稿》关于论证 (第9条) 、公告 (第10条) 、裁决 (第12条) 、行政复议以及行政诉讼 (第15条) 等程序性规定, 无疑是巨大的立法进步。当然, 《征求意见稿》在一些具体程序制度的设计上依然没有根本性的突破, 无法适应征收制度的逻辑要求。第一, 《征求意见稿》未充分保障被征收人的参与权与知情权。例如, 在征收决定作出前的论证阶段, 被征收人以及其他社会中立机构无法参与论证过程;在论证结束后, 才征求被征收人、公众和专家意见 (第9、10条) 。第二, 《征求意见稿》未对政府作出征收决定的事实依据予以明确规定。根据《征求意见稿》第12条, 在征求被征收人、公众和专家意见后, 无重大争议的, 政府即可以作出征收决定。这样的规定太过抽象, 缺乏刚性, 无法有效约束政府权力。因此, 应该对“无重大争议”进行明确规定, 比如规定被征收人、公众、专家的反对意见超过80%的, 即应该暂停作出征收决定并由上级政府进行裁决。第三, 《征求意见稿》未体现征收中的“比例原则”。“比例原则”要求征收是为实现公共福利目的所不得已的最后手段和辅助手段, 应尽量避免使用这种措施。从理论上说, 征收并不是特定资源取得的唯一途径;相反, 带有强制性的征收应当是一种最后的保障手段。为了实现公共利益, 政府应首先需要以市场方式同财产所有权人进行协商, 如不能以市场手段获取实现公共利益所需的财产, 才能运用征收权。

3. 利益约束:公正补偿要求

征收会改变所有权的归属, 对公民私有财产权利产生重大影响, 为强化征收过程中公民权利的保护, 各国法律都在宪法中对公正补偿加以规定。征收与补偿是紧密相联而不可分割的, 这种关系在德国被称为“唇齿条款”, 意即没有补偿则无征收, 唯有在对被征收人予以公正补偿之后, 才能实施征收。如果离开补偿, 征收就会导致极大的社会不公平, 让侵犯公民私有财产权利的做法制度化, 这与现代文明是水火不相容的。公正补偿可以从利益上约束和控制政府擅自启动公共权力获取不正当利益的动机。公正补偿标准至少应包含3项内容:第一, 该补偿至少能恢复被征收人既往的生活状况或是不能使其受到损失;第二, 具体征收补偿标准应与被征收房屋的正常市场收购价格相当;第三, 在征收前先行补偿。

《征求意见稿》第20条规定, 补偿标准采用市场价格原则, 但与《拆迁条例》相比较, 似乎没有实质性的进步, 按照这种方法确定的补偿金额未必就是公正补偿。因为房屋拆迁补偿中最富争议的问题之一就是公民的土地使用权补偿问题。公正的补偿应当包括房屋的现值和剩余土地使用权的现值, 被征收房屋的评估价格应当能够体现被征收房屋同类地段的房地产市场价格, 反映被征收房屋所包含的土地使用权和地上建筑物等的市场价格。对此, 成都市政府制定文件明确规定, 估价机构对被拆迁房屋的评估价格应反映同时期、同结构、同用途、同类区域的二手房市场价格。这样, 房地产评估操作的具体标准得以明确, 值得推广。对被征收人还可能因其房屋被征收而遭受其他损失或增加生活困难, 如因重新购置新物业而新增的负担, 因路途遥远而带来的工作和学习成本增加等, 根据《征求意见稿》, 被征收人的损失仍然无法获得补偿, 这与公共利益的实现成本应由社会承担的原则相悖。由于我国征收补偿理论尚不发达, 在新的征收立法中应该借鉴国外征收补偿的成熟经验, 建立符合我国实际的征收补偿制度, 充分考虑被征收人因征收而必然承受的损失, 适当增加“生活再建措施”之类的补偿项目, 让被征收人不因征收而处于更差的生活境况。

12.房屋拆迁安置补偿协议书 篇十二

被拆迁人：_______________(下称乙方)

甲乙双方根据双方于__________年__________月__________日签订的《__________区城市房屋拆迁补偿(安置)协议书》的规定，就房屋拆迁补偿安置事宜达成回迁择房协议如下

1、乙方于__________年__________月__________日选择(门牌号)面积平方米(具体面积以房地产管理部门所属测绘机构测丈为准，届时按实结算)、使用性质为的房屋共套作为调换房屋。甲方未能按期让乙方择房，应在本回迁择房协议签订之日向乙方支付的违约金共计_________

2、乙方选择房屋面积超过(少于)甲方应补偿面积_________平方米(其中_________层_________平方米，使用性质_________;_________层_________平方米，使用性质_________)，经(被拆除房屋所有人)同意，由乙方(甲方)分别按_________层_________元/平方米、_________层_________元/平方米向甲方(乙方)增购(收购)，增购(收购)款共_________元。增购(收购)部分的房屋产权归乙方(甲方)所有。

增购(收购)款支付方式及期限为

逾期支付增购(收购)款的，逾期方应向对方支付_________元/日的违约金。

3、其他补偿安置有关事项，按双方原有协议执行。

4、本回迁择房协议书是_________号(原拆迁补偿(安置)协议书号)协议书不可分割的组成部分，具有同等效力。

5、其他约定或说明：_______________

6、本回迁择房协议书自双方签章之日起生效，一式四份，双方各执一份，一份报房屋拆迁主管部门备案。

甲方：_______________乙方：_______________

代表：_______________代表：_______________

地址：_______________地址：_______________

电话：_______________电话：_______________

13.房屋征收与补偿安置协议书 篇十三

随着经济的不断发展, 城市化的水平正在不断提高, 城市化的发展需要对国有土地的房屋进行拆迁, 随着新的国有土地拆迁的相关法律《国有土地上房屋征收与补偿条例》[1]的颁布实施, 取代了原有的城市房屋拆迁管理条例。其中法律的第9条第5款规定, 政府对于地区的基础建设落后, 危房等进行改造是符合地区的集体利益, 在做出房屋征收的决定时由政府来决定。由此可以推断出政府为了满足公共项目建设的需要可以征收城市的房屋来实现基础建设的目的。因为目前的土地都是国有土地, 征收相应的房屋主要是国有土地的收回。房屋的征收为城市化的发展具有重要意义, 但是在拆迁的过程中因为利益分配的不合理, 不一致等会导致拆迁户的极大不满, 因此应该从法律的角度对城市规划上的房屋征收补偿制度进行规定, 利用法律条款进行损失补偿制度建设。

2 房屋征收满足城市化基本需求

(1) 充分认识到城市规划的公益特性

城市规划所引起的对居民房屋进行征收是处于公共利益的需求, 因此在城市规划上要保证公共利益得到满足。但是在城市规划的过程中还会受到一些的政治、经济和社会上的因素影响, 由于正式规划的完成这一般是当地政府, 这就使得城市规划并不能完全按照公共利益的要求来完成, 而是处于政府的目的。

我国城市规划相关法律的制定的基本目的和内容等都体现了城市规划的基本目的在于满足公共利益的需求。但是在城市规划相关法律的制定、实施、监督等方面都缺少公民的监督, 缺少广大群众的意见。因此为了保证城市规划的公益性目的应该在规划上使更多的居民参与到其中, 采取听证会的方式, 进行民主策划、民主监督等来保证正式规划的公共特性。像国外的城市规划的基本流程是:首先由政府提出城市规划的设想或者是基本的计划方案, 然后将城市规划的实施计划对外公开并且收集不同意见, 然后向公众通告听证会的日期, 择日举行听证会听取更多群众的意见和诉求, 最后听证机关和相应的计划和实施机关进行相互配合, 来保证城市规划的基本公共效益和减少实施过程中带来的阻力, 减少规划上的失误等。

(2) 城市规划项目的基本类型

城市规划法律上对于城市规划的基本类型做出了总体和详细的规划, 但是对于规划的内容没有详细的界定。由于房屋的征收是为了满足公共利益的需求, 因此城市规划项目的实施具有很强的公益特性。我国的城市规划从基础设施和服务设施的建设、新城区的开发和旧城区的改造三个方面进行城市规划以及房屋的征收。但是这没有制定三类城市规划的基本内容, 更没有提出相关的房屋征收补偿措施。因此在修改后的城市规划相关法律建设上着重从这两个角度进行规范, 使居民知道房屋征收的基本目的和在城市规划中的作用等[2]。

3 城市规划是对房屋征收的基本条件

根据我国的《宪法》和相应的法律规定, 在城市进行房屋的征收需要满足的基本条件是:为了公共利益的需求进行房屋征收需要依法对损失进行补偿。

(1) 大众的利益需求

城市规划主要是旧城区的改造, 新城区的建设以及城市的基础设施建设等。在这个过程中商业利益往往会参与其中。为了减少商业利益对城市规划和建设的影响, 需要在立法上对这些基本的公共利益进行细分。《房屋征收条例》[3]规定了城市规划项目应该由政府来实施, 规定了各级的地方政府作为主导组织城市规划的实施。但是城市规划项目的实施仅仅依靠政府是远远不够的, 首先房屋的征用所强调的公共利益是相对于目的而言, 和主体的相关决策没有直接关系。其次政府作为城市规划的主导力量可以保证城市规划的公益性目的, 但是会给当地的政府带来巨大财政压力。在政府无力满足巨大的城市规划的财政费用的条件下, 就要引进私人项目建设来取代公共的城市规划项目。政府和开发商达成协议, 开发商在进行项目建设的过程中承担一部分的费用, 通过收取相关的土地等相关资金来获取部分的城市建设资金。城市规划项目的实施具有重要意义, 但是往往会受到资金的限制, 导致项目进展缓慢或者出现停滞, 因此政府可以和开发商进行积极协商, 通过在城市规划过程中以建设部分的私人开发项目为代价来减少城市规划的费用支出, 这也不会损害城市规划的公共利益的基本目的。

(2) 房屋征收损失补偿范围确定

《房屋征收补偿条例》[4]规定:对于房屋被征收的基民进行的补偿有房屋价值的补偿, 相应的搬迁、安置、停业带来的损失的补偿等。到底什么样的补偿费用才是最合理呢?是否还需要给与其他的补偿呢?针对这个问题, 损失补偿以特别牺牲作为基准。而特别牺牲的基本标准是:侵害的行为针对的是个人还有一个团体, 侵害的行为是作为财产损失是否是在一个可以容忍的范围, 这里主要体现的是侵害的强度。比如为了维护公共安全和公共秩序等消极的措施所作出的侵害就不属于特别的侵害。但是为了实现积极的公共公目的, 对于特定的财产进行侵害是特别牺牲。为了保证城市规划的正常进行, 在房屋的征收上会采用很多的特别牺牲手段, 但是特别牺牲的原因、发生的过程和表现形式差异巨大, 具有更多的表现形式, 比如房屋的征收有可能会发生在城市规划的建设阶段, 也有可能在计划阶段就已经对相关的设施进行征用, 当在城市规划的建设过程中, 在进行相应的城市项目改造的过程中还会出现部分的房屋征用, 这也会导致间接地特别牺牲。另外由于城市规划项目巨大, 而且受到各方面的因素影响, 而且实施的周期过长, 而且受到各方面的阻力等都会导致城市规划的项目停滞或者是取消。这样房屋的征收就是去了原有的意义, 但是给相应的房屋主人会带来直接或者是间接的经济损失。比如像日本《土地使用法》上就规定了在房屋征用上要考证各种因素, 像间接牺牲以及建设终止带来的损失等, 因此再损失的补偿方面, 采用了起因使用的损失补偿制度, 主要是强调项目的开始测量到项目的废止等出现的意外情况如何进行损失的补偿, 对于相关的问题和解决办法提供了参考。我国的房屋征收条例只是对于房屋的征收环节上所发生的损失进行界定, 因此损失的补偿范围还不完整, 在以后的损失补偿立法上需要对于各类情况的损失补偿进行完整叙述。

4 结语

城市规划上的房屋的征收和使用的过程, 也是政府的城市规划项目从计划到实施完工的整个过程。在这个过程中由于政府和被征收人之间缺少必要的沟通, 导致出现严重的信息不对称, 这就会引起土地被正说者的强烈反抗。因此在《政府的信息公开条例》的第14条明确规定, 政府在城乡的建设、管理的重要事项和社会公共的基础设施的建设上所征用的土地、房屋等的补偿和补助的发放、资金和房屋的使用情况都需要在当地的市政府、县政府和其他相关部门的政府网站上进行信息公开。在整个城市规划的过程中, 政府都要本着公平公正的原则对房屋占用进行合理补偿, 同时信息及时公开, 使公众参与到政府的城市规划项目中。

参考文献

[1]郑卫, 尹伟琴.关于《国有土地上房屋征收与补偿条例 (征求意见稿) 》的几点思考[J].中国土地科学, 2011, 25 (1) :57-61, 69.

[2]王玥, 卢新海.国有土地上房屋被征收人的公平感知对征收补偿意愿的影响[J].中国土地科学, 2013, (9) :11-18.

[3]何虹.论我国城市规划中私益保护的途径--以旧城改造为例[J].现代城市研究, 2011, (6) :45-49.