《北京商业服务网》服务协议书

《北京商业服务网》服务协议书（9篇）

1.《北京商业服务网》服务协议书 篇一

物业管理服务协议

本协议当事人

甲方：武汉中城家物业服务有限公司 乙方：

乙方所租赁房屋基本情况：位于湖北省武汉市江汉区公安路，为武汉中城地产开发有限公司（以下简称中城地产公司）所有的中城国际一期项目内6#楼，具体面积以武汉市住房保障和房屋管理局登记中心核定的登记面积为准。甲方为乙方提供物业管理相关服务，经双方友好协商，现签订协议如下：

第一条 双方的权利和义务

一、甲方的权利义务

1、对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；

2、根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的物业管理制度；

3、建立健全本物业的物业管理档案资料；

4、制止违反本物业的物业管理制度和违反《房屋装饰装修管理规定》的行为；

5、甲方可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方；

6、依据本协议向乙方收取物业管理费用及相关费用（包括综合管理服务费、车辆停泊服务费、特约服务费和经业主同意的其他费用等）；

7、编制物业管理服务及财务计划；

8、提前将装饰装修房屋的注意事项和限制条件书面告知乙方，并与乙方订立《房屋装饰装修管理协议》；

9、做好本小区内的秩序维护工作，发生突发事件时，在采取应急措施的同时，当及时向有关行政管理部门报告；

10、不得占用本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能；

11、向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务；

二、乙方的权利义务

1、监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议；

2、遵守本物业的物业管理制度和《临时管理规约》；

3、依据本协议向甲方交纳物业管理费用；

4、装饰装修房屋时，遵守《房屋装饰装修管理协议》；

5、不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。因搬迁、装饰装修等原因确需合理使用共用部位、共用设施设备的，应事先通知甲方，并在约定的期限内恢复原状，造成损失的，给予赔偿；

6、按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益；

第二条 物业管理服务内容

一、房屋共用部位的维护和管理

共用部位是指房屋主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理

共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、通讯线路、照明、供气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

三、环境卫生

l、公共环境卫生，包括公共场所、道路、房屋共用部位的清洁卫生，生活垃圾日产日清；

2、共用绿地、花木、水景、建筑小品等养护与管理；

3、定期组织对公共区域有害物物进行消杀。

四、秩序维护 l、内容

（1）协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序，发生突发事件及时报警；

（2）24小时门岗值班制度和安全监控，公共区域实行定时巡逻制度；

（3）车辆和大件物品出入登记。

2、责任

（1）工作人员着工作制服，工作规范、作风严谨；

（2）防范和减少区域内危及业主安全的隐患；

（3）甲方不承担乙方人身安全与财产保管、保险责任。

五、交通秩序与车辆停放

1、内容

（1）管辖区域内车辆行驶、停放有序；

（2）定期维护停车场（不含私家车库）各项设施；

2、责任

（1）甲方负责车辆行驶和停放秩序的维护，乙方必须遵守车辆停放和行驶的相关规定。

（2）甲方负责停车场（不含私家车库）各项设施的正常运行；（3）甲方不承担乙方车辆及车内财物的保管、保险责任。

六、房屋装饰装修管理

根据建设部《住宅室内装饰装修管理办法》、《临时管理规约》以及双方签订的《装饰装修管理协议》提供装饰装修管理服务。

第三条 物业管理服务质量

一、房屋外观

房屋外观完好，保持原貌。

二、设备运行

1、保持设备正常运行；

2、做好安全运行记录；

三、公共部位、公共设施设备的维护和管理；

1、制定维护保养计划，做好检查、备案记录；

2、设施设备设专人进行管理，运行正常，保养完好。

四、公共区域环境卫生维护与管理

1、有健全的保洁制度，有明确的分工和责任范围；

2、按政府有关规定向服务范围内喷洒、投放灭鼠药、消毒剂、除虫剂；

3、设定垃圾集纳地点，对垃圾专用桶进行管理，垃圾日产日清。

五、公共绿化的养护与管理

1、小区的公共绿地和房前、房后、道路两侧区间绿地，按武汉市园林局的养 护标准养护；

2、花草树木生长良好，修剪整齐美观；绿化小品及设施维护良好。

六、交通秩序与车辆停放

1、车辆进出登记，车道畅通；

2、车辆停放整齐有序；

3、停放在指定位置的车辆如发生意外，协助车主及时报公安部门处理。

七、小区内秩序维护

1、做好小区内公共区域的秩序维护工作；

2、出入口24小时值守，实行巡逻（巡更）检查；

3、遇突发事件有预案；

4、发生治安事件、刑事案件、交通事故，应及时报警，并配合公安部门进行处理。

八、小区内消防管理

1、公共区域的消防设施维护及消防管理；

2、有健全的消防管理制度，建立消防责任制；

3、消防设施有明显标志，定期对消防设施进行巡视，检查和维护；

4、定期进行消防训练，保证有关人员掌握消防基本技能。

九、房屋公用部位、公用设施设备小修和急修 小修

1、设24小时值班电话，发生故障及时到达现场组织修复；

2、房屋公用部位、公用设施设备小修及时，恢复完好。急修

1、随叫随到，及时解决（因其他公共事业单位引致延误除外）；

2、如因材料配件缺失，先采取应急措施。

十、房屋装饰装修管理

1、有健全的装修管理制度；

2、查验业主装修方案；

3、与业主、施工单位签订装修管理协议；

4、告知业主装修注意事项；

5、装修期间，对装修现场进行巡视和检查；

6、对进出小区的装修车辆、装修人员进行出入证管理；

7、业主装修结束后，应进行检查。

8、对违反装修协议的要进行处理，问题严重的报行政管理部门。

十一、档案资料管理

1、小区各类物业资料归档管理；

2、有各项管理工作记录。

第四条 物业管理服务费用

一、本租赁物业按建筑面积每月每平方米人民币3.5元收取；

二、乙方交纳物业管理服务费用时间：乙方与中城地产公司办理房屋交接手续之日起，首期预付一年管理费，以后每年交一次，每次交纳费用时间为每年开始的前15日内；

三、物业管理服务费用标准按政府部门规定调整；

说明：

本合同约定的物业服务费，不包括停车场（位）的车辆停泊服务费及车辆场地使用费和特约服务费等费用。

第五条 其他有偿服务费用

一、车位及其使用管理服务费用；

乙方按 【2004】135号文标准交纳停泊服务费和车位使用费，其中停泊服务费属甲方收益，车位使用费属开发商收益。

二、乙方专有部门的维修、养护及其他特约服务，服务收费标准按甲方向全体业主公布的标准收费；

第六条 代收代缴收费服务

受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、燃气费、有线电视、电话、网络等代收代缴服务(代收代缴费用不属于物业管理服务费用)，收费标准执行政府规定。

第七条 违约责任

一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；

二、乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；

三、甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，退还利息并支付违约金；

四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。

第八条 为维护公众、业主、使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，甲方因采取紧急措施造成乙方必要的财产损失的，双方按有关法律规定处理。

第九条 在本协议执行期间，如遇不可抗力，致使协议无法履行，双方按有关法律规定处理。

第十条 本协议在履行中如发生争议，应尽力由双方协商解决。经协商无果的，应向有管辖权的人民法院起诉。

第十一条 本协议一式陆份，甲乙双方各执叁份，具有同等法律效力。第十二条 本协议自签字之日起生效。（以下无正文。）

（本页为签字页，无正文。）

甲方签章： 代表人：

年 月 日

乙方签章： 代表人：

年 月

日

2.《北京商业服务网》服务协议书 篇二

关键词：服务贸易,服务业跨国投资,商业存在,北京

20世纪90年代以来, 随着经济全球化加深和国际产业结构调整, 服务业大规模的国际转移趋势日益明显。突出表现在:一是服务业跨国投资迅猛增长, 二是服务外包异军突起。以商业存在和服务外包为主要转移方式的服务业国际转移直接推动了服务贸易的加速发展和新兴服务贸易的涌现。

发达国家服务业转移, 为北京扩大服务贸易和优化贸易结构带来了重大的历史性机遇。作为中国首都和全国政治、文化、国际交往中心, 北京凭借其丰富的人才、科技、信息等资源优势, 经济发展迅速, 产业结构不断调整和优化。北京已经率先在全国构建起以服务经济为主导的产业结构。北京丰富的战略资源、雄厚的产业基础等为其扩大服务贸易提供了难得的比较优势。在经济全球化下, 北京充分利用国际国内两个市场、不断吸收国内外优势资源, 现代服务业取得长足发展、竞争力逐步增强。随着中国服务贸易领域开放进程加快, 北京服务贸易呈现加速发展态势, 并取得显著进展。目前, 北京已经成为中国境内最大的服务业中心、服务贸易的重要基地和服务业国际化发展的领先城市。

一、北京服务贸易发展现状

1、北京服务贸易增长快于服务业GDP的增长, 服务贸易依存度逐年提高

北京服务贸易持续较快发展, 服务贸易规模快速扩大。北京贸易服务进出口总额从2003年的162.2亿美元增长到2007年的503亿美元。5年里, 服务贸易规模增长了3倍。同期, 服务贸易出口规模也扩大了3倍, 2007年服务贸易出口额为252.8亿美元。

(数据来源:《北京服务贸易发展报告2008》, 《北京统计年鉴2008》。)

服务贸易占服务业增加值的比重一定程度上反映了服务业国际化程度和国际竞争力。2003年以来, 北京服务贸易增长快于北京服务业GDP的增长, 贸易依存度逐年提高。2007年, 北京服务贸易同比增长27.9%, 大大高于同期服务业GDP 13.8%的增长速度。服务贸易出口占北京服务业比重稳步上升, 见表1。2007年, 北京服务贸易出口额占服务业增加值比重从2003年的19.8%提高到28.5%。上述比较说明, 北京服务业国际化水平显著提高。

与北京货物贸易逆差不同, 北京服务贸易5年来一直保持着顺差, 见图1。从这个意义上, 我们似乎可以得出这样的结论:相对于制造业, 北京服务业更具比较优势。

2、北京是中国服务贸易的重要基地, 服务贸易相对优势成为北京辐射能力的重要体现

北京服务贸易在全国处于领先地位, 北京是中国服务贸易的最主要地区, 北京的服务贸易对全国产生了重要的影响。“北京进出口贸易, 尤其是服务贸易和转口贸易的迅速发展, 使北京成为我国重要的非港口式贸易中心”。从规模上看, 北京服务贸易进出口总额在全国占有举足轻重的地位。2007年, 北京服务贸易进出口总额位列全国第二 (上海第一) , 占全国服务贸易总额的五分之一。其中, 出口占全国服务贸易出口额的20.8%。同期北京服务业增加值只占全国服务业增加值的7%, 说明北京服务业在全国的优势地位比较突出。

2007年, 北京市货物贸易总额1929.46亿美元, 占全国货物贸易总额的8.9%, 服务贸易总额503.06亿美元, 占全国服务贸易总额的20%;全国货物贸易进出口与服务贸易进出口的比例为8.7∶1, 而北京则达到4∶1;全国货物贸易出口与服务贸易出口的比例为10∶1, 而北京则达到2∶1;全国服务贸易是逆差, 而北京服务贸易是顺差。以上对比说明, 北京在服务贸易领域具有比较明显的优势, 贸易结构也相对优化。

从结构角度看, 北京服务贸易优势更加突出。在中国服务贸易的若干新兴领域, 北京的服务贸易额所占比例更高。北京在中国服务贸易中的保险业、通讯邮电业、建筑劳务领域、计算机和信息业、咨询以及电影和影像业方面都占有重要的地位, 对全国服务贸易的贡献更加显著。2007年, 北京通讯邮电进出口占全国的81.5%, 电影音像占82%, 建筑安装及劳务承包占56%, 计算机信息服务占38%, 咨询服务占25.8%, 广告宣传占30.8%, 专利特许占20%, 其他事业服务占21%。其中, 北京高附加值服务 (通讯服务、保险服务、金融服务、计算机和信息服务、专有权利使用和特许、咨询、广告和宣传、电影和音像) 出口总额达79.5亿美元, 占全国高附加值服务出口的38.2%, 排名第一。

3、服务贸易优势领域从传统行业转向新兴、高附加值行业

北京服务业结构优化在服务贸易中得到初步体现。在服务贸易统计中, 运输、旅游和其他商业服务 (主要包括通信服务、建筑服务、保险、金融、计算机和信息服务、专有权利使用和特许、咨询、会计、法律、广告及文体娱乐服务等) 是最重要的三大类别。北京服务贸易出口行业中, 前5大行业依次为旅游、运输、咨询、建筑和其他商业服务, 见图2。虽然旅游、运输、建筑安装等劳动密集型服务贸易仍然占较大比例, 但值得注意的变化是, 近年来, 以通讯服务、保险服务、金融服务、计算机和信息服务、专有权利使用和特许、咨询、广告和宣传、电影音像为代表的北京高附加值服务出口增长较快, 占服务贸易出口总额的比重迅速上升。2007年, 北京高附加值服务出口达79.5亿美元, 而2003年为22.37亿美元;出口比重也从2003年的27.1%上升到2007年的31.4%。目前, 北京在咨询、建筑安装与劳务承包、计算机和信息服务领域已经具有一定国际竞争力, 是北京贸易顺差最大的3个行业。咨询、计算机和信息技术、电影音像贸易规模和贸易顺差扩大趋势显著, 正在成为北京服务贸易新的优势领域, 有望成为带动北京服务业国际化的新增长点。

二、承接国际服务业转移是推动北京服务贸易发展的重要因素

北京城市功能的定位、比较发达的服务业和人力资源优势使得北京在承接国际服务业转移, 尤其是吸收国际高端资源中优势地位凸显。服务贸易领域成为北京吸引外资的最主要领域, 外资流向呈现明显的首都特色。境内商业存在、服务外包和外资集中流向更具竞争力的高附加值、高辐射、高效益服务部门, 极大地优化了服务贸易结构, 增强了北京高端服务的供给能力, 成为推动服务贸易发展的重要力量。

1、商业存在是扩大北京服务贸易的重要力量

商业存在 (Commercial Presence) 是《服务贸易总协定》定义的服务贸易四种模式之一, 指一成员的服务提供者在任何其他成员境内建立商业机构 (附属企业或分支机构) , 为所在国和其他成员的服务消费者提供服务。具体包括境内商业存在和境外商业存在两部分。北京的境内商业存在是指境外服务提供者 (个人、企业或经济实体) 通过在北京设立合资、合作或独资的服务性企业、分支机构 (以下简称境外附属机构) 对中国境内提供服务。外商投资企业和机构对于提升北京服务业国际竞争力, 扩大服务贸易发展发挥重要作用。

随着中国经济的高速发展和巨大市场潜力的吸引, 北京服务贸易领域吸引外资的能力进一步加强, 服务业境外附属机构数量增加迅速, 境内商业存在服务贸易规模增速迅猛。2007年, 服务业境外附属机构有6785家, 占外资企业总数的57.2%, 与2006年相比, 经营企业数量增长了22.45%;对中国境内的服务营业收入为277.7亿美元, 同比增长了1.3倍。其中, 信息传输、计算机服务和软件业、交通运输、仓储和邮政业、租赁和商务服务业是北京境内商业存在最主要的三大行业。上述3个行业的境外附属机构对中国境内的服务营业收入为222.3亿美元, 占境内商业存在的80%。

目前, 北京外资服务企业是跨境服务贸易的主体。在运输、旅游、金融服务、计算机和信息服务、专利、广告宣传等领域跨境贸易领先国内企业, 占有主要市场份额。外资服务企业不仅是这些领域服务的主要提供者, 同时也是主要需求者。这一特点在计算机和信息服务业更加突出。计算机和信息服务业是北京服务国际化程度最高的行业, 也是北京服务业重点优势产业。2007年, 该行业进出口占全国的36%, 贸易顺差近9亿美元, 其中, 外资机构出口占比达91%, 外资机构进口占比达76%。境外附属机构对中国提供的服务主要是电信服务和软件开发。

2、服务外包推动服务业进入全球分工体系, 并向产业价值链高端升级

近年来, 服务外包正由发达国家加快向发展中国家梯次转移, 已经成为新一轮国际产业转移的主要形式。北京软件、信息产业优势明显, 拥有全国最丰富的人力资源和科技研发资源, 高技术服务业发展初具规模, 在承接国际服务业转移上具有比较优势, 服务外包发展很快, 已经成为中国服务外包中心之一。2006年, 北京被商务部、信息产业部和科技部授予“中国服务外包基地城市”称号。

服务外包成为北京生产性服务业国际化发展的重要途径。北京服务外包产业涉及面广, 涵盖了信息服务外包、研发服务外包、生物医药外包、商务服务外包、金融后台服务外包和游戏动漫外包等生产性服务业领域。领军的服务外包企业有以博彦科技、用友软件、文思创新、方正国际、海辉高科等为代表的信息服务外包企业, 以华道数据、爱诺信泰等代表的金融保险外包企业和以康龙化成、保诺科技等为代表的医药研发外包企业。

北京是我国主要的软件外包基地之一。中关村成为中国对外承接软件外包服务的排头兵, 全国40%以上的软件与信息技术服务外包业务来自这里。软件园聚集了大量知名的软件外包企业, 如在国内软件外包服务排名前十位的文思创新、软通动力、博彦科技、东软股份等。客户包括IBM、宝洁、杜邦、思科、荷兰银行、联合利华、罗克韦尔等跨国公司。目前, 北京大约有400家企业从事离岸信息技术外包, 业务量每年超过15亿美元。以IT服务为例, 在北京, 有40%的软件企业参与外包项目, 软件行业60%~70%的营业额来自外包。2007年, 北京软件出口额有4.6亿美元, 是2001年的6.6倍, 占全国软件出口总值的41.8%。

3、外资集中流向北京高附加值服务业, 极大地优化服务贸易结构

北京城市功能的定位、比较发达的服务业和人力资源优势使得北京在服务贸易领域吸引外资的能力较强。北京服务业国际化发展的一个显著特点是服务业始终是跨国公司投资北京最集中的主要领域, 这在国内是比较独特的现象。北京服务业利用外资最早可以追溯到1982年, 我国第一家外商直接投资的企业———建国饭店在北京诞生。2001年中国加入世界贸易组织, 服务业加大开放步伐, 开始全方位、承诺性的开放。迄今为止, 100多个服务贸易部门已向外资开放。随着中国经济的持续快速发展和巨大市场潜力的吸引, 北京服务贸易领域吸引外资的能力将进一步加强, FDI投资北京转向服务贸易领域的趋势愈加明显。近年来, 北京服务业利用外资占全国利用外资总额的比重总体呈上升趋势。2003年, 北京服务业实际利用外资14.05亿美元, 2007年增加到40.8美元, 增长了2.8倍;2003年, 服务业实际利用外资占全市实际利用外资比重62.4%, 2007年, 占全市实际利用外资比重达到80.6%, 提高了18.4个百分点。与此同时, 北京境内商业存在的数量和规模显著增长。2007年, 北京服务业新设立外商投资企业1957个, 占同期新设立外商投资企业的90%。2007年底, 北京服务业境外附属机构累计达6785家, 占外资企业总数的57.2%。

外资向北京服务业的优势行业集中趋势明显, 主要投向北京房地产业、商务、信息、咨询、物流等生产性服务业、专有技术和技术咨询等高附加值服务产业。从具体的行业来看, 外商直接投资集中投向房地产业、租赁和商务服务业、信息传输、计算机服务和软件业、科学研究、技术服务和地质勘查业、批发和零售业等行业, 这5个行业吸引的外商直接投资占据了绝大多数份额。2007年, 上述5行业实际FDI占北京实际利用外资总额的比重达到72.4%, 占服务业实际利用外资比例更高, 达到89.9%, 说明FDI投资北京的行业集中度非常高。其中, 房地产业为服务贸易领域利用外资最多的行业, 其次是租赁和商务服务业, 第三是信息传输、计算机服务和软件业, 这3个行业实际利用外资占比均超过15%。

外资流向凸显北京吸收国际高端资源的优势地位。跨国公司在京设立研发机构、物流中心、投资性公司和地区总部继续增加。截至2007年年底, 世界500强企业累计有203家来京投资, 累计设立投资性公司154家, 商务部认定的跨国公司地区总部20家, 累计批准设立研发功能为主的外商投资企业277家。北京作为跨国公司在华投资的地区总部, 其功能地位日渐突出。

三、扩大服务贸易的政策措施

在经济全球化背景下, 北京服务业的发展和竞争力的提高必须充分利用全球市场, 寻求外部资源、资本、技术来源。北京服务贸易已在快速增长, 而其进一步增长的空间还相当大。建议进一步扩大服务贸易并将其作为促进北京经济发展方式转变、优化北京贸易结构和增强核心服务供给能力的工具。

1、发展服务外包产业, 加快向产业价值链高端升级

服务外包是企业通过将部分非核心服务业务或项目委托给其他专业企业以提高自身竞争优势的一种经营方式。服务外包大致有两种形式, 一种是信息技术外包 (ITO) , 另一种是业务流程外包 (BPO) , 根据外包目的地又可分为在岸服务外包和离岸服务外包。

服务外包的实质就在于“只做自己最擅长的, 其他的都交给别人去做”。因此, 北京发展服务外包, 不仅要发展离岸服务外包, 同时不要忽视了在岸服务外包。

北京是中国文化、教育和科技中心, 跨国公司地区总部数目高居全国第一, 发达的城市经济、基础设施以及未来发展取向都为发展服务外包提供了巨大的空间。北京拥有丰富的人力资源、众多的高等院校和研究机构, 在知识储备和人才培养上有着不可比拟的优势。北京可以通过三种方式发展服务外包。

第一, 继续吸引跨国公司在北京设立地区总部、研发中心。在新一轮全球产业结构重组中, 跨国公司发挥着关键性作用。他们通过建立可控制的离岸中心或子公司服务于第三方, 而不直接地向当地的服务提供者分包业务。因此, 应该充分借助跨国公司的力量, 加强与跨国公司的合作, 吸引其在北京设立服务外包中心, 带动发展出口导向型的服务加工贸易。

第二, 利用现有的制造业基础发展外包服务业, 特别是生产性服务外包。大量的跨国企业和机构已经或将要进驻中国拓展业务, 他们的服务需求是一个巨大的市场。向这些机构和企业提供相关的商务服务, 如战略咨询与管理、研究开发、产品设计、物流、公共关系、金融服务等, 发展“为生产服务”的服务外包, 从而使北京能够更充分地分享“中国制造”的好处, 这也是北京高起点承接服务外包的一个切实可行的切入点。

第三, 实施“走出去”战略。积极支持规模实力较强的本土服务企业走出国门, 开拓国际市场。一是在境外设立研究开发、市场营销及服务机构, 更加贴近发包市场, 为客户量身定做符合其商业习惯并能适应中国市场特殊要求的解决方案;二是进行服务业跨国并购, 可以对国外公司, 也可以对客户的内部服务部门;三是鼓励以获取国际销售渠道、客户资源、树立品牌形象、培养专业技能为目标, 与领先的跨国公司开展合资合作。

2、扩大文化贸易, 重点发展内容产业和版权贸易产业

文化商品与服务的跨国交易除了具有一般商品与服务贸易的基本功能与作用外, 其还是一国扩大民族影响、提升国际地位的主要手段。进入21世纪, 文化贸易呈现出迅猛发展的强劲势头, 不仅创造了大量的就业机会, 而且成为某些国家经济发展的新引擎。然而, 令人遗憾的是, 目前, 中国的文化贸易与其强劲的货物贸易相比, 则处于弱势地位。与商品贸易巨大顺差形成鲜明对比的是, 中国对外文化贸易近年来连续出现严重逆差。

文化贸易应该是北京扩大服务贸易的最有潜力的优势领域。北京文化底蕴深厚, 创意资源丰富, 扩大文化贸易具有许多国内其他城市和国外城市所不具备的优越条件。积极发展文化创意产业, 抓住全球文化创意产业国际化的有利机遇, 实施国际化发展战略, 不断提升北京文化创意产业的国际竞争力, 推动文化商品和服务走向国际市场。

目前, 北京文化贸易巨大的增长潜力远未得到应有的开发。北京发展文化创意产业应该突出重点, 扬长避短。其中, 内容产业和版权贸易产业应该作为发展重点。内容产业是20世纪90年代在以计算机技术为代表的数字化发展背景下产生的新概念, 也称信息内容产业、数字内容产业。1996年欧盟《信息社会2000计划》进一步明确其内涵, 包括制造、开发、包装和销售信息产品及其服务的行业。具体指媒体印刷品 (书报、杂志) 、电子出版物 (数据库、电子音像、光盘、游戏软件) 和音像传播 (影视、录像、广播) 。内容产业是具有高增长性、能够创造高附加值的新型产业, 而且对民族文化的宣传发扬、国家形象的塑造和提升, 以及向其他产业领域进军都具有重要的现实意义。北京具有丰富的文化内容资源、信息技术资源、企业资源、市场资源, 发展数字内容产业优势明显。北京互联网出版、网络游戏等行业在全国范围内领先发展并形成了较好的基础。版权贸易属于高附加值核心服务贸易, 其发展水平的高低已经成为衡量服务贸易竞争力水平的重要标志之一。北京作为全国文化、出版中心, 聚集了众多的知名出版发行机构, 具有独特的资源条件, 北京出版发行和版权业发展迅速, 发展水平居全国前列。但是, 与美国等版权贸易十分发达的国家相比, 北京版权贸易还比较薄弱, 未来应重点扶持版权贸易产业发展。

3、引进国际知名服务机构进驻, 提升北京的核心服务供给能力

北京服务业虽然占地区GDP比重已经达到发达国家和地区的平均水平, 但是无论是服务业的绝对规模还是服务业内部结构, 与国际大都市比较都存在较大的差距。北京是中国的国际交往中心, 是国内货物贸易的第四大省市, 同时又是国内大型企业总部和众多跨国公司总部高度聚集的城市以及国内最多境外驻华机构驻扎的城市。因此, 北京生产性服务需求市场巨大。但是, 面对北京巨大的高端服务需求市场, 目前国内服务供应严重不足, 一些高附加值服务行业产生对境外服务的较大需求, 由此产生较大的贸易逆差。2007年统计显示, 运输、教育医疗保健、保险、专利与特许是北京服务贸易逆差最大的行业。与2003年相比, 其中, 运输、保险、专利与特许逆差扩大, 教育医疗保健则由顺差转为逆差。这说明, 北京生产性服务业竞争力还较弱, 不适应北京经济发展的要求。必须加快北京服务业结构升级, 提升北京高端服务供给能力。

加快北京服务业升级, 可以通过大力引进并吸收国际知名服务机构进驻, 带动整个生产性服务业经营理念和管理技术等层面的提升;也可以借助信息技术进行产业创新, 向服务业的各领域渗透, 优化服务业的技术结构;还可以推动更加细化的专业化分工, 不断延长产业链, 从而达到服务业的产业升级。

参考文献

[1]北京市商务局、国家外汇管理局北京外汇管理部、北京服务贸易协会:北京服务贸易发展报告2008[M].对外经济贸易大学出版社, 2008.

[2]北京市2007年国民经济和社会发展统计公报、北京市2008年国民经济和社会发展统计公报[EB/OL].http://www.bjstats.gov.cn.

[3]陆昊:非港口式贸易中心的实证研究[J].国际贸易问题, 2007 (8) .

3.北京抢滩服务贸易高地 篇三

尽管2008年金融危机以来，全球经济阴霾重重，国际服务贸易却增势强劲，释放着引人注目的光彩。无疑，在经济全球化和贸易投资自由化日益深化的今天，谁抓住了服务贸易发展的新契机，谁就掌握了助推经济复苏的重要动力。正致力于国际商贸中心建设的北京，又怎能错过这样的机会？

在全国率先建立了服务主导型经济，2011年第三产业增加值占比高达76.1%，蝉联全国首位；服务贸易进出口总额接近900亿美元，连续十年以平均22.2%的速度扩张——打造国内乃至国际服务贸易领先城市，北京已具备一定实力和优势。然而环顾四周，北京与同为服务贸易重镇的上海、香港相比仍存有差距。

抢滩经济增长新高地，京、沪、港谁能跑得更快？比速度更为重要的是，北京如何在与沪港两地服务贸易结构的比较中，发掘出未来发展的方向与潜力。

总量水平并肩上海，

与香港差距渐小

作为全国对外贸易的中枢，京沪在服务贸易的总量水平上都具备相当实力，长期占据全国前两位。北京曾一度排名全国第一，但领先的优势并不突出，自2004年被上海超越而退居次席，落后的差距逐渐加大。2011年北京实现服务贸易进出口总额895.4亿美元，占全国的21.4%，但与上海相比仍有397.4亿美元的差距。

无论是上海还是北京，服务贸易都呈现出由顺差转逆差，且不断扩大之势。近十年北京的服务贸易进口增长明显快于出口，贸易顺差渐渐缩小，并自2008年起转为逆差且逐步扩大。2011年，北京服务贸易逆差为65.4亿美元，比2010年增加43.6亿美元。与北京类似，上海服务贸易逆差自2006年起显著扩大，2011年达到346.4亿美元，占进出口总额的26.8%。

香港作为亚洲繁华的大都市，地处我国与临近亚洲国家的要冲，无可比拟的地缘优势和傲人的产业基础，使其贸易发展享尽地利人和。2010年世界贸易组织（WTO）发布的数据显示，香港服务贸易出口在世界排名第11位，进口排名第19位。2011年，香港服务贸易继续快速增长，其中出口增长14.6%，占世界服务贸易出口的2.9%；进口增长9.8%，占世界服务贸易进口的1.4%。与香港相比，北京服务贸易总量大幅落后，但差距已显著缩小。2011年北京服务贸易进出口总额占世界服务贸易总额的比重为1.1%，比香港少897.4亿美元，但规模已由2000年的占香港不足1/6发展到2011年的1/2。

2011年，出口方面5个行业中北京有4个行业低于香港，仅有1个行业高于香港。其中，运输和旅游差距最大，分别低于香港276.4亿和225.9亿美元。进口方面5个行业中北京在运输、金融、其他服务行业低于香港，旅游、保险服务高于香港。

传统领域优势巩固，

运输为最大短板

近年来，依托各自的资源禀赋和优势产业，京沪两地的服务贸易在得到长足发展的同时，贸易结构也不断优化，运输、旅游、建筑等传统服务贸易稳步发展，保险、金融、计算机和信息服务、咨询等高附加值领域也获得了快速发展。相比之下，上海的行业集中度更高，北京则表现得更为全面。

运输业是北京服务贸易的支柱产业，占据份额最高，但同时也是最大短板。上海地处长江入海口，是长江三角洲的中心，发展运输业有着得天独厚的优势。而北京位于华北平原，缺乏天然海港，先天条件不足。2011年，北京运输业实现进出口总额196.4亿美元，低于上海197.9亿美元；占服务贸易总额的21.9%，低于上海8.6个百分点。其中出口53.9亿美元，低于上海73.7亿美元；进口142.5亿美元，低于上海124.2亿美元。

旅游作为传统服务大项，在京沪两地的服务贸易中均占据重要份额。北京历史文化积淀深厚，拥有故宫、长城等一大批享誉世界的名胜古迹，吸引着全球游客的目光。同时，北京是全国性活动、国际会议和重大赛事、文化交流活动的主要举办地，商务旅游、会展旅游也得到了蓬勃发展。2011年，北京旅游业实现出口总额（即旅游收入）54.1亿美元，与上海基本持平。但从旅游进口（即旅游支出）来看，北京略逊一筹，2011年旅游业实现进口总额81.9亿美元，低于上海307.6亿美元。

在北京服务贸易中占据重要地位的建筑服务，相比上海优势明显。2011年，北京建筑服务业实现进出口总额92.4亿美元，其中出口72.4亿美元，进口20亿美元；而上海建筑服务业进出口总额仅为5.9亿美元。

高附加值行业崛起，

助贸发转型升级

国家《服务贸易发展“十二五”规划纲要》提出，今后要在进一步巩固运输、旅游、建筑等行业的规模优势的同时，重点培育金融、信息、咨询等高附加值服务贸易。北京也把加快新兴服务贸易发展作为“十二五”时期实现服务贸易跨越式发展的重要突破口。统计数据显示，在通讯服务、金融服务和电影音响等新兴行业方面，北京均有所突破，上海则略为欠缺。2011年，上述三类新兴行业北京实现进出口总额36.7亿美元，是上海的2.9倍。其中出口20.7亿美元，高于上海11.7亿美元；进口16亿美元，高于上海12.2亿美元。

近年来，北京的保险服务业发展迅猛，在服务贸易总额中的比重不断提升。与上海相比北京优势明显，2011年实现进出口总额133亿美元，高于上海87.9亿美元，其中出口16.5亿美元，高于上海12.3亿美元；进口116.5亿美元，高于上海75.6亿美元。2011年，北京保险服务进出口总额也高出香港25.7亿美元。

作为金融业发展的领军城市，京沪两地都致力于国际金融中心的建设。仅在北京“金融街”这条南北不足2000米的大街上就云集了中国人民银行、中国银监会、中国证监会等诸多金融决策监管部门和金融机构总部，管理资产和资金流量全国首屈一指。从金融服务的进出口数据上看，北京略高于上海，但与国际金融中心的香港比起来，仍难以望其项背。2011年，北京金融服务业实现进出口总额11.7亿美元，低于香港216.4亿美元，仅为香港的1/20。其中出口7.1亿美元，低于香港147.6亿美元；进口4.6亿美元，低于香港68.8亿美元。

信息、咨询等新兴服务项目发展活跃，京沪旗鼓相当。北京在中关村国家自主创新示范区的引领下技术研发、科技创新层出不穷，同时聚集了大量高校和科研机构，人才储备十分丰富，为发展计算机和信息服务及咨询服务提供了强有力的支撑。2011年，北京计算机和信息服务业实现进出口总额52亿美元，略高于上海2.3亿美元，其中出口41亿美元，进口11亿美元。咨询服务业实现进出口总额99.1亿美元，低于上海55.8亿美元。

从上述比较中不难发现，北京的城市特点十分明显：一方面由于无天然的海港，在服务贸易的传统行业如运输业中并不具备先天优势；另一方面，北京作为国内发展第三产业的领军城市和全国的政治文化中心，在通讯服务、电影音像等新兴行业已经具备较强的实力，专有权利使用和特许费、金融服务等行业也已开始发力。未来尤应扬长避短，因类制宜，继续制定符合北京区位特点的政策，如大力发展计算机和信息服务、金融服务等高附加值行业，以实现服务贸易结构的优化升级，总量提升。

4.《北京商业服务网》服务协议书 篇四

编号：BVKWY-XY-FW-10-F7版本：A/0 表格生效期：2007.2.1 序号：

甲方（业主/使用人）：

身份证件名称及号码：

地址：

电话：

邮编：

乙方（装修企业）：

法定代表人：

地址：

电话：

邮编：

丙方（物业管理人）：北京万科物业管理有限公司

法定代表人：职务：

地址：

电话：

邮编：

为加强对北京万科星园小区内装修活动的管理，保持良好的生活环境，维护小区全体业主、使用人的合法权益，甲乙丙三方经协商，根据《北京万科星园_____楼房屋使用管理维修公约》之相关规定，特订立协议如下，以资信守。

第一条 装修规定

本协议中的装修规定即为甲方、乙方的义务，亦即为丙方的权利。

甲方、乙方应遵守以下装修规定：

l.甲方和乙方承诺遵守《北京万科星园装饰装修管理规定》；

2．甲方选择的家居装修企业必须持有政府主管部门颁发的、表明有能力从事家居装修的营业执照和资质证书。乙方承接家居装修工程，必须持有由政府主管部门颁发的营业执照和相应的资质证书。

3．房屋装修前，甲方必须会同乙方向丙方申报登记，如实申报装修项目、标准、施工人数、第1页，共6页

拟开工时间和竣工时间等内容，并提交装修合同复印件，交验乙方营业执照和资质证书。

4．甲方、乙方的装修活动必须保证建筑主体结构安全和配套设备设施使用功能，并严格按照申请的项目进行，严禁下列行为：

（1）改变房屋主体和承重结构；

（2）擅自在承重墙、顶棚、楼地面、排烟管道上打孔、剔凿，或拆除连接阳台的墙体、门窗；

（3）不适当地增加楼地面荷载，包括在室内砌墙、超负荷吊顶、安装大型灯具、铺贴1厘米以上石材等；

（4）擅自改动配电设备设施、电话、电视信号线路，未穿管就直接埋设或改线。

（5）破坏厨房、厕所的地面防水层；

（6）擅自改动上、下水管线、地漏以及改变给排水设施的使用功能；

（7）擅自改动、包封燃气管道及配套设施；

（8）破坏采暖系统，致使采暖系统漏水或渗漏（注：万科星园采用地辐射采暖）；

（9）使用不符合消防要求的装修材料；

（10）影响建筑结构和使用安全的其他行为。

5．房屋装修确需改变建筑物主体承重结构或明显加大荷载的，甲方应委托建筑物原设计单位或有相应资质等级的设计单位提出设计方案，报政府工程设计主管部门审批，批准后方可施工，并于施工结束后报政府工程验收主管部门验收。

6．楼顶、平台、外门、窗、阳台的装修及空调的安装，必须严格遵守小区物业管理规定，保证建筑物外观的协调统一。

7．装修卫生间、厨房（毛坯房）前必须重新做防水，并经24小时闭水试验无渗漏后再进行装修。装修全部完工后再次做闭水试验，确保无渗漏。

8．管井检修口不得封闭或缩小尺寸；厨房、卫生间应预留检修口，以便于进行检修。若未留检修口或检修口太小，由此造成的维修不便所产生的一切责任和经济损失由甲方承担。

9．装修施工前，乙方应如实申报施工人员名单，交验施工人员有效证件，填写《装修施工人员登记表》，办理《临时出入证》和《装修许可证》。

10．装修施工时，乙方应将《装修许可证》张贴在装修户门上，以便于丙方监管和巡查。

11．乙方施工人员应佩带《临时出入证》，以便于丙方进行出入管理。凡未办理《装修许可证》和《临时出入证》而擅自施工者，将按违约行为处理。

12．乙方应严格遵守装修施工时间。装修施工时间为：

周一到周五： 8：00-12：0014：00-18：00

周六到周日： 9：30-12：0014：00-18：00

节假日： 9：30-12：0014：00-18：00

乙方不得擅自延长施工时间，节假日及周六、周日只允许进行不产生噪音及强烈振动的施工作业。

13．乙方必须教育其施工人员遵纪守法，装修施工过程中，严禁有下列行为：

（l）用砖头或其他物品顶住电梯、防火门；

（2）将装修垃圾、各类胶、漆等杂物倒入下水管道（污水、雨水管道）；

（3）骚扰其他业主、使用人或影响其他业主、使用人的正常生活，或造成其他业主、使用人投诉和财产损失；

（4）在其他业主、使用人门前逗留、休息；

（5）在规定的装修时间外施工；

（6）擅自进入地下室、天台及地下停车场，严禁在天台、通道或楼边等公共场所加工作业。

（7）擅自搭接公用水、电；

（8）在小区（大厦）内吵架、斗殴、吸毒或从事贩毒、色情等违法乱纪活动。

14．乙方应当安全施工，不得将电线直接接在插座或漏电开关上；不得在装修房间内抽烟、使用电炉或自带煤气罐进场做饭以及其他不符合安全规范要求的行为。

15．乙方在装修过程中，如需要进行电焊操作，须事先向丙方提出申请，并附有操作人员的合法有效操作证书，方可施工。

16．乙方运送砂子、石子等散性材料必须在区外先袋装化，否则丙方工作人员有权不予放行。装修垃圾须及时入袋搬运，并按照丙方指定的位置、方式和时间进行堆放、清运。严禁在窗外、阳台外、楼梯、过道、天台等公共场所堆放、抛散装修垃圾。

17．乙方应加强消防工作，遵守消防规定，作业现场应配备灭火器，并做好防火措施。

18．装修过程中，乙方必须指派专人负责安全工作，严密巡视，防止各类案件发生，发现可疑情况应及时报告丙方。

19．装修时，乙方必须关闭户门，避免灰尘或噪音影响公共环境。

20．在装修期间，若乙方需搬运任何物资出小区（大厦），应提前与丙方联系，填写《物资搬运放行条》并经丙方确认。否则，丙方工作人员有权不予放行。

21．装修完毕，甲方按国家有关规范验收合格后，向丙方提出申请，丙方指定专人检查是否有违反装修管理的行为。

22．北京万科星园采用地辐射采暖，甲方和乙方在进行地面施工过程中，如果对该采暖系统造

成破坏，导致该系统漏水，或者由于所使用的沙浆水分过多，导致渗漏，造成对楼下相邻业主的损害，要承担由此引发的全部法律责任，丙方有权扣除全部或部分装修保证金、要求恢复原样、责令停工。造成万科星园其他业主及/或北京万科物业管理有限公司星园管理处损失的，甲方和乙方应承担全部赔偿责任。

23．北京万科星园除厨房、卫生间外没有做防水处理，甲方和乙方在进行地面找平时，应尽谨慎义务，避免造成渗漏，否则将自行承担由此引发的全部法律责任，丙方有权扣除全部或部分装修保证金、要求恢复原样、责令停工。造成万科星园其他业主及/或北京万科物业管理有限公司星园管理处损失的，甲方和乙方应承担全部赔偿责任。

24．甲方的房屋如果附有露台，其在对露台进行装修过程中，遵守国家有关装饰装修和物业管理的法规，按照丙方的规定进行申报并将设计方案报有关部门审批，严格按照经批准的设计方案施工，接受丙方的管理，严禁在露台私搭乱建（如搭建阳光房等），否则丙方有权对其违规装修进行制止，有权扣除全部或部分装修保证金、要求恢复原样、责令停工。造成万科星园其他业主及/或北京万科物业管理有限公司星园管理处损失的，甲方和乙方应承担全部赔偿责任。

第二条 有关费用

收费项目 收费标准

装修保证金 毛坯房5000元/户；

精装房简单拆改3000元/户；

精装房粉刷墙面、铺地面1000元/户

精装房只安装地板，不做其他任何改动的，不收装修保证金。

垃圾消纳费 毛坯房500元/户；

精装房简单拆改300元/户；

精装房只安装地板，不做其他任何改动100元/户。

精装房只安装地板，不做其他改动不收垃圾消纳费。

施工人员临时出入证 办证工本费：每证5元，押金50元。

装修管理费 每日15元

灭火器租金 每日2元/个

押金200元（施工队自备灭火器的，不需交纳此项费用）。

装修管理费、灭火器租金、施工垃圾消纳费三项费用，毛坯房在办理装修结算时从装修保证金中直接扣除；精装房在办理装修手续时一次性交纳；

经丙方验收，对建筑主体结构和配套设备设施无破坏改动，无违约装修，未对毗邻业户造成损坏或影响，没有违反<<北京万科星园装饰装修管理规定>>，没有对他人财产或共用部位、共用设施设备等造成损害的，经过三个月的使用后，乙方凭收据退回剩余的装修管理保证金（不含利息）。

第三条 违约责任

1、甲方、乙方违反本协议第一条第二款第1项至第6项约定的，丙方有权扣除全部或部分装修保证金、要求恢复原样、责令停工。造成损失的，甲方与乙方应承担连带赔偿责任。

2、乙方违反本协议第一条第二款第8项至第19项和第22、23、24项约定的，丙方有权扣除全部或部分装修保证金、要求恢复原样、责令停工。造成损失的，乙方应承担全部赔偿责任。

3、乙方施工人员有违法乱纪行为的，丙方有权严肃处理直至报送公安机关。

4、乙方施工人员违反操作规定，破坏公共部位、共用设施（包括楼道、门厅、电梯、墙面、天台等）或其他业主、使用人专有部位、专用设施的，乙方应承担全部赔偿责任。

5、因施工造成相邻房屋及其管道堵塞、渗漏、停电、停水等，由甲方和乙方承担连带责任。

第四条 特别约定

1、甲方与乙方之间因装修问题产生的任何争议，由甲乙双方自行协调解决，与丙方没有任何关系。丙方没有任何义务处理甲方与乙方之间的任何争议，也没有任何义务代其中一方处理争议。丙方也不承担由甲乙双方争议产生的任何后果。

2、乙方施工人员在施工过程中若有人员伤亡事故发生，由乙方自行处理善后事宜。

第五条 其他约定

1、本协议书自甲乙丙三方签字或盖章之日起生效。

2、本协议书一式三份，甲乙丙三方各执一份，具有同等法律效力。

（以下无协议正文）

（本页无协议正文）

甲方（签字）：

代理人（签字）：

乙方（盖章）：

负责人（签字）：

丙方：北京万科物业管理有限公司

代表（盖章）：北京万科物业管理有限公司星园管理处 经办人（签字）：

协议签订时间：年月日

5.《北京商业服务网》服务协议书 篇五

为促进电子金融服务的发展，加快企业资金结算速度，提高结算效率,同时为明确银行股份有限公司（以下简称“甲方”）与企业客户（以下简称“乙方”）的权利和义务，规范双方业务行为，按照平等自愿的原则，根据《银行电子银行业务章程》，双方就电子银行服务相关事宜达成如下协议：

第一条 甲方权利和义务

（一）为保障乙方资金安全，甲方有权根据客户类别、身份认证措施、交易风险度等因素的不同设定不同的安全策略，不同安全策略对于客户身份认证措施、交易限额、操作流程等可能有不同要求，乙方应当遵守。

（二）甲方具有对电子银行系统进行维护、升级、改造的权利，有权根据业务发展需要调整电子银行的服务功能。在此期间甲方有权停止服务，乙方可到甲方营业网点办理相关业务。因网络、系统故障或不可抗力等原因造成电子银行业务指令未执行、未适当执行、延迟执行的，甲方不承担责任。

（三）如乙方因甲方电子银行系统差错、故障或其他原因获得不当得利的，甲方有权从乙方账户中扣划乙方的不当得利所得或暂停对乙方的电子银行服务。

（四）甲方应根据乙方发送的有效电子指令，及时、准确地处理乙方已提交的业务请求，并及时向乙方返回业务处理信息；但对于以下情况，甲方不承担任何责任：

1、甲方接收到的电子银行业务指令信息不明、内容有误、不完整等；

2、乙方账户可用余额或相关额度不足；

3、乙方账户内资金被依法冻结或扣划；

4、乙方账户挂失、止付、销户或存在其他异常状况；

5、乙方未能按照甲方的有关业务规定正确操作；

6、乙方的行为出于欺诈或其他非法目的；

7、不可抗力或其他不属甲方过错的情况；

8、甲方遇到不可抗力、计算机黑客袭击、系统故障、通讯故障、网络拥堵、供电系统故障、电脑病毒、恶意程序攻击及其它不可归因于甲方的情况时。

（五）乙方违反本协议、电子银行业务章程及甲方相关业务规定、规则及其他违法、违规行为，甲方有权单方终止向乙方提供电子银行服务，并保留追究乙方责任的权利。

（六）协议终止或服务有效期内中止时，甲方不退回乙方已支付的有关费用。

（七）在甲方系统正常运行情况下，甲方负责及时准确地处理乙方发送的电子银行业务指令，并及时向乙方提供查询交易记录、资金余额、账户状态等服务。

（八）甲方负责及时为乙方办理电子银行注册手续，负责向乙方提供电子银行业务咨询服务，并在甲方网站公布功能介绍、交易规则等内容。

（九）甲方可在法律法规许可和乙方授权范围内使用乙方资料和交易记录，对乙方提供的申请资料和其他信息有保密义务，但法律法规另有规定的除外。

（十）甲方对涉及客户权利义务变更的安全策略调整，电子银行业务收费标准、收费方式调整，本协议条款、电子银行业务章程、相关业务规定、规则修改及业务功能、项目调整等，将通过营业网点、官方网站或电子银行等渠道对外公告，公告一经发布即刻生效，不再另行逐一通知。

第二条 乙方权利和义务

（一）乙方自愿申请注册甲方电子银行，完全接受并遵守甲方相关业务规定、规则。

（二）乙方应按照甲方规定的电子银行企业客户开户程序正确填写申请书，并提供有关资料。乙方应保证所填写的开户申请表和所提供的资料真实、准确、完整。

（三）乙方所提供的企业资料如有变动，应及时以书面形式通知甲方，并按甲方规定的程序办理有关手续，否则由此发生的损失和风险由乙方承担。

（四）乙方如对甲方提供的电子银行服务有疑问、意见或建议，可通过甲方客服热线、网站或向甲方营业网点咨询或投诉。

（五）乙方应建立完善的财务管理制度，在电子银行系统进行转账交易时必须双人操作、实行换人复核制度，并保证账号和户名相一致，否则由此引起的损失和风险由乙方承担。如乙方在申请时只确定一个操作和管理，由此引起的损失和风险由乙方承担。

（六）乙方在使用甲方电子银行服务时，应按照甲方的规定正确操作，乙方应在企业内部设置电子银行的管理和操作人员，并对前述人员在电子银行中实施的一切行为负责。因操作不当而造成的损失，甲方不承担责任。乙方的操作人员如果发生变动，应及时进行调整，否则，由此造成的损失由乙方承担。

（七）乙方在使用电子银行服务过程中，若必须增加、注销、补发、挂失单位数字证书，均应及时以书面形式通知甲方，并按甲方规定的程序办理有关手续，否则由此发生的损失和风险由乙方承担。

（八）乙方必须指定专人妥善保管和使用网银用户、密码及网银安全工具，不得提供给未指定的其他人，同时应明确使用人员的权限设置，明确各项操作授权的控制，以防范内部风险、保护账户资金安全。乙方对所有使用网银用户、密码及网银安全工具进行的操作负责。甲方接收并执行乙方通过安全程序发送的电子支付指令后，乙方不得要求变更或撤销电子支付指令。对所有使用乙方身份认证方式完成的操作，甲方均视为乙方本人所为，由此产生的电子信息记录均作为处理电子银行业务的有效凭据。

（九）乙方应保证办理电子支付业务账户的支付能力，并严格遵守支付结算业务的相关法律法规。

（十）乙方办理网上银行业务应直接登录甲方官方网站（网址：）或营业网点提供的网银自助终端，不通过其他网站或链接登录；乙方办理电话银行业务，应直接拨打甲方服务电话，而不拨打任何其它电话；因以上原因造成的损失由乙方自行承担。

（十一）乙方是基于智能芯片通过加密短信收发来办理手机银行业务。

（十二）电子银行交易以甲方电脑记录的资料为准，双方均承认甲方电脑记录资料的真实性、准确性和合法性。

第三条协议的生效、变更、中止和终止

（一）乙方电子银行注销手续办理完毕，本协议即为终止。

（二）在乙方违反本协议规定或其他甲方业务规定的情况下，甲方有权中止或终止本协议。协议终止并不意味着终止前所发生的未完成交易指令的撤销，也不能消除因终止前的交易所带来的任何法律后果。

（三）因挂失、冻结等原因导致账户暂不能使用的，相关电子银行服务亦相应中止，待账户可以正常使用后恢复相关电子银行服务。账户销户的，该账户相关的电子银行服务以及本协议中的相关内容亦相应终止。

（四）本协议部分条款无效，不影响其他条款的效力。

第四条 法律适用条款

本协议的成立、生效、履行和解释，均适用中华人民共和国法律；法律无明文规定的，可适用通行的金融惯例。

本协议是甲方的其他既有协议和约定的补充而非替代文件，如本协议与其他既有协议和约定有冲突，涉及电子银行业务内容的，应以本协议为准。

第五条 差错和争议的解决

乙方发现自身未按规定操作，或由于自身其他原因造成电子银行业务指令未执行、未适当执行、延迟执行的，应及时通过拨打甲方的客户服务热线或到甲方的营业网点通知甲方。甲方应积极调查并及时告知乙方调查结果。

双方在履行本协议的过程中，如发生争议，应协商解决。协商不成的，提交甲方所在地人民法院管辖。

第六条 信息共享

乙方同意并授权甲方及其甲方所在母公司有权出于商业经营及管理的需要使用乙方信息。

第七条 本协议自双方签字或盖章之日起生效。

乙方在甲方的详细解释下，已经全面、充分理解并愿意遵守本协议内容中的所有条款。

6.《北京商业服务网》服务协议书 篇六

实施方案（草案）

服务业发展问题是关系国民经济可持续发展、劳动力就业以及构建和谐社会的重大战略问题，为进一步改善对服务业的金融服务，构建我行全方位、系统化的服务业金融服务体系，全面支持服务业又好又快发展。根据银监会《中国银监会关于银行业金融机构支持服务业加快发展的指导意见》（以下简称《指导意见》）及《市人民政府关于加快发展服务业的意见》相关要求，结合服务业发展现状以及我行自身实际，制定本工作方案。

一、指导原则。落实《指导意见》及《市人民政府关于加快发展服务业的意见》相关要求，推动服务业信贷业务，严格遵循自主经营、自负盈亏、自担风险和市场运作的原则，根据服务区域服务业发展状况和自身实际，认真对待、积极创新，在管理机制、操作流程、授信额度、审批时限上有所突破。

二、加大宣传推动力度。综合采取多种措施，深入宣传《指导意见》精神，通过举办我行服务业金融产品展示会、咨询会、座谈会等活动（形式），营造“关注服务业务、支持服务业”的良好氛围，制订完整的服务业信贷业务营销计划。

三、准确把握信贷投向，简化贷款手续。根据国家和省明确的行业发展重点及支持方向，优先支持旅游服务体系、自主创新服务体系、就业服务体系和现代物流、等关键领域、薄弱环节和 1

新兴行业，以及具有较大发展潜力和良好社会效益的服务业；积极支持以高技术含量、高人力资本含量、高附加值为特点的现代服务业；在控制风险的前提下，创新信贷产品，尽量实现贷款产品和运作流程的标准化，简化贷款手续，减少审批环节，缩短审批时间，提高效率。

四、积极改进贷款审核方式。审核服务业贷款申请，不单纯依赖正式的财务报表、商业计划或各类书面文件，同时注重现场调查，注意收集非财务信息和软信息。通过深入企业生产、经营和销售现场，实地调查和与借款企业管理人员交流等方式，了解借款人经营动态和资信情况。多方面、多渠道收集有关借款企业及其经营者家庭收支和信用情况的第一手信息，尽量减少借贷双方信息不对称。

五、坚持第一还款来源优先，创新抵押担保方式。贷款主要以借款人经营活动所形成的现金流量和信用为基础，并以其已有可抵押资产进行抵、质押。在法律法规允许的范围内，积极探索在动产和权利上设置抵押或质押贷款和保理业务，并逐步将收费权质押扩大到供水、供热、环保等城市基础设施建设项目。积极推行最高额抵押办法、辅助担保方式、联合担保等方式；积极探索在关系较为密切、产品协作性强的上下游企业之间推行商业承兑汇票业务。

六、区别对待，引入贷款利率的风险定价机制。针对不同企业，提供的服务业贷款产品将体现起点金额、担保要求、贷款期

2限和还款方式等方面的差异。在法规和政策允许的范围内，根据我行服务区域行业类别、风险水平、筹资成本、管理成本、贷款目标收益、资本回报要求以及市场利率水平等因素自主确定贷款利率，对不同借款人实行差别利率，并在风险发生变化时，随时自主调整。

七、创新贷款期限和偿还方式。根据借款人现金流量的特点，采取分期定额、分期利随本清等还款方式，尽量灵活地满足借款人需求，允许企业在额度范围内按需取贷，提前还贷，灵活使用。

7.商业银行服务创新分析 篇七

关键词：价值转移,商业银行,服务创新

一、引言

随着2002年我国合格境外机构投资者 (QFII) 制度的建立, 越来越多的外资银行选择加速进入我国金融市场。同时, 国内经济日益与国际接轨, 银行业的发展遇到了来自国内经济市场化和融入国际经济运行体系的双重压力。国内商业银行必须积极寻求提升服务品质的新途径, 切实留住高端价值客户。另外, 国内金融市场的环境由于不断的和国际结果, 变得更加复杂多变, 这也对商业银行的服务创新提出了新的要求。

2008年, 由过度金融创新所引发的全球金融危机, 使我国银行认识到必须有针对性地进行服务创新, 而创新的依据就应该是价值转移的方向。任何产品都有一个从成长到衰亡的生命周期, 但是很少有人认识到, 企业的经营策略也会经历同样一个由盛而衰的经济变化过程。就在这个变化过程中, 行业也在进行着价值转移, 改变着行业的竞争格局, 挑战着老牌公司的战略适应力, 也赋予新兴公司机会。银行业同样也面临着价值转移的现象, 不仅顾客价值取向发生了转移, 产业链价值发生了转移, 银行业内部各项业务间同样发生了价值转移。商业银行的价值转移这一现象受到了学者的关注 (迟晓英、朱军勇, 2007) 。

二、商业银行服务创新与价值转移的概念

(一) 商业银行服务创新

商业银行给顾客提供服务所涉及到的不是普通的产品, 而是货币、资金或金融工具等。客户不仅需要得到安全有保障的资金服务, 而且有保值增值的需求。这一特殊的服务对象涉及到的一系列特征, 收益、期限、流动性、风险等, 都需要银行的服务人员具有相当的专业知识才能实现。随着客户需求的日益复杂, 银行的服务已经逐渐集成整合, 更加多样。结合李建英、冯勤 (2007) 的观点, 本文认为商业银行的服务创新是商业银行在服务概念、服务内容、服务方式和服务手段等方面进行创新, 给不同层次顾客提供个性化、综合化的金融服务, 并控制银行风险。

(二) 商业银行的价值转移

价值转移意味着某一产业的价值链战略环节随着产业技术的进步和消费需求结构的变化而变化。就像产品存在生命周期, 企业的价值链战略环节, 即为企业创造重要利润的环节, 也会因为外部环境的变化而发生变化。刘志豪 (1997) 在其研究中指出, 价值转移最直接的表现其实就是指某一企业甚至某一个行业的市场价值 (指股票及其他资本市场上的市值) 向其他企业或行业发生转移的一种现象。在此基础上, 本文将商业银行价值转移定义为:由于银行业技术的进步和顾客需求结构的变化, 某一银行市值向其他银行发生转移的现象。

三、商业银行价值转移的动因分析

要探讨商业银行价值转移的动因, 必须首先了解商业银行价值创造的过程。商业银行资源要素的传递过程, 就是价值的增值过程, 而这一过程形成了商业银行的价值链。从商业银行价值创造的各个主体来看, 商业银行的价值链如图1所示。

从商业银行的价值链可以看出, 银行的价值链从客户开始, 客户既是银行资金的来源, 同时也是服务的对象。商业银行的分行与支行等各级行主要承担经营职能, 都是相对独立的利益主体, 职能重叠, 各自为政。而总行主要承担管理职能。下文从商业银行价值链上的各个主体来分析价值转移的动因。

(一) 商业银行客户利润的转移

商业银行的客户主要包括企业客户和个人客户, 对这两类客户的相应业务称为公司业务和零售业务。零售业务是指商业银行运用现代经营理念, 依托高科技手段, 向个人、家庭和中小企业提供的综合性、一体化的金融服务。我国零售银行的发展经历了最初的储蓄时代, 即简单的储蓄服务, 到20世纪90年代中期至2004年的应用时代, 此时零售业务除了储蓄外, 主要包括支付以及个人贷款等;而到2005年以后, 零售银行进入账户管理时代, 此时银行对每位账户持有者提供更为全面的服务, 包括个人理财服务、投资服务, 还有各种代理业务。招商银行2008年的年报显示, 其有高达42%的存款来自零售客户的储蓄存款, 而储蓄存款一直是商业银行低成本资金的主要来源。招商银行出色的零售业务业绩表明, 零售业务的发展对商业银行价值流入有着重要的影响。

而在零售客户中, 高端客户则是利润创造的重要来源。据招商银行的2009年统计数据, 在我国主要省会城市, 个人或家庭金融资产在50万元以上的高收入群体达229.53万人, 虽然这部分人口仅占全国人口的1%-1.5%, 然而这部分人群绝对数量明显, 并且随着经济的发展不断的在扩大。这一小部分高端客户人群对商业银行存款的贡献着相当重要的作用。

(二) 商业银行渠道价值转移

商业银行的渠道资源是银行的核心资源, 是银行强化服务能力、提升同业竞争优势的重要途径之一。商业银行的传统渠道主要为各级营业厅网点, 而从近年来由于银行客户数量的不断增多而有限的营业网点使得客户越来越倾向于其他自助式的服务渠道, 包括ATM、网上银行、手机银行、电话银行等。其中网上银行的普及称为近几年来商业银行渠道建设的亮点。随着网上银行用户的增多, 网上交易量也激增。来自赛迪网2009年的数据显示全国各大商业银行及股份制银行的网上业务交易量普遍超过总业务的20%。网上银行给商业银行带来新的价值方式在于, 通过网络服务可以减少实体营业网点的运营成本, 同时收取一定的费用来保障网银顾客, 尤其是企业顾客对于高安全性能的需要, 如工商银行出售的U-盾以及招商银行的移动证书等。网上银行带来的价值流入还在于它是一种全新的金融产品销售渠道, 如今顾客可以直接通过网络在银行购买各种金融产品, 网络营销对于金融产品的销售有着极大的推动作用。

(三) 利润中心的转移

目前, 我国大部分商业银行实行的是传统的总分行制。总行进行整体战略规划和经营决策, 分行直接对总行负责并报告工作, 同时承担对各支行的管理和考核。各支行上级授权范围内面对顾客开展经营, 成为独立的利润中心。在这样的组织模式下, 银行利润总支行汇总到分行然后汇总到总行。而随着银行业务的升级以及顾客需求的不断变化, 这种结构的弊端也日益显现。首先, 每个分支行之间职能部门设置基本相同, 产品, 服务, 营销具有高度的同质化。其次, 每个分支机构的前台业务和后台运营分离, 资源和专业技能很难共享, 业务流程和标准在各分支机构可能存在差异, 顾客体验不一致。再次, 由于每个支行业务的综合对于银行柜员要求提高, 需要掌握多种业务技能, 由于各种交易处理的压力, 顾客服务质量很难提高, 银行产品的营销工作也无法开展。

本节分析了价值转移现象背后所反映的商业银行价值转移动因, 并提出商业银行价值向银行零售业、高端客户以及多样化渠道转移的三个动因。

四、基于价值转移的商业银行服务创新驱动因素

(一) 轨道因素

商业银行服务创新轨道指的是商业银行在经营过程中要遵循的外部逻辑或规则, 主要包括三种轨道:技术轨道、制度轨道和专业服务轨道。

第一, 技术轨道。技术轨道是指商业银行在经营活动中必须遵循的技术使用原则, 其对于我国商业银行服务创新的驱动主要体现在两个方面:一是银行内部管理信息技术。信息技术在银行内部的使用不仅为金融产品创新和客户服务提供强大技术支持, 而且对降低银行业务经营成本有着决定性影响。二是银行客户交易系统。除了商业银行内部管理的信息技术发展对于商业银行服务创新, 网上银行的发展使得客户对高效、安全、优质、便捷的服务的要求更为强烈。

第二, 制度轨道。制度轨道是指商业银行在经营过程中必须遵循的外部制度, 包括政策法规以及银行业的监管制度等。对我国商业银行服务创新有驱动作用的制度轨道主要有两个方面:一是2003年中国银监会制定和颁布实施的《商业银行服务价格管理暂行办法》, 该办法规定了商业银行服务价格的制定原则, 以及某些具体服务项目如何收费。二是2005年中国银行发布的《中国现代化支付系统运行管理办法》, 该办法废止了《大额支付系统运行管理办法》, 取而代之的是小额支付系统业务处理办法及手续。

第三, 专业服务轨道。专业服务轨道是指商业银行提供金融服务时所遵循的一般知识, 以及所提供的基本服务。商业银行价值向零售业务以及高端客户转移的趋势, 使得商业银行的专业服务轨道也发生了转变。

(二) 外部行为者

商业银行服务创新的另一个重要外部驱动力是“行为者”, 主要是对商业银行服务创新有重要影响的人, 企业或组织, 一般包括顾客、竞争者、供应商和公共部门。商业银行提供的金融服务, 包括存贷服务和其他业务等。而商业银行的资金主要来源于银行客户的储蓄存款, 所以商业银行的供应商也同时是银行的客户。

(三) 内部驱动因素

商业银行服务创新的最根本驱动力是其内部驱动因素, 主要包括银行战略、员工和创新部门。企业战略是服务创新最根本的驱动力之一。商业银行的员工是服务创新的主体, 所有创新的概念来自各级员工。创新部门则是商业银行专门进行服务创新的部。

五、基于价值转移的商业银行服务创新的维度

商业银行的服务创新, 绝不仅仅是银行前台的创新, 而应该综合考虑各种要素。根据服务创新的四维度模型, 服务创新往往涉及到企业的新的服务概念, 新的顾客界面, 新的服务传递系统和新的技术。结合服务创新的四维度模型和银行价值链, 商业银行服务创新的维度包括以下几个方面:

第一, 服务概念创新。在服务业中, 创新并不是一个有形的实物, 而是解决一个问题的新的概念或方法。就商业银行而言, 服务概念创新可以是新的金融产品, 如某银行的理财产品;也可以是一种全新的服务, 如交行最新推出的ATM无卡取款服务, 客户可通过交行手机银行提前预约ATM取款, 客户在预约后到ATM取款时, 只需凭预约手机号码、预约号以及预约银行卡的取款密码, 即可实现无卡取款, 无需向ATM机插入银行卡。而服务概念创新并不意味着某种全新的创新, 也可以是已有产品的新组合, 或是原有产品上新的服务等。

第二, 顾客界面创新。顾客界面的创新是顾客可以直接感受到的创新。服务业的不可分割性导致顾客必须参与服务的过程, 所以顾客如何与服务提供者进行交流是影响顾客感知的一个重要因素。在顾客与银行接触的过程中如何使得顾客感受到更好的服务是顾客界面创新的目标。电话银行、网络银行都是商业银行顾客界面创新的例子, 而传统营业厅里的电子叫号系统也是一种创新。

第三, 服务传递创新。服务传递系统是指生产和传递新服务的组织。通常一项新的服务概念由总行专门的创新部门来完成, 然后在传递给下级各分支机构。而支行工作人员却是直接与顾客接触了解顾客需求的人。创新的灵感如何有效地传递, 银行各组织之间如何有效地沟通, 银行创新人员如何有效地发现市场需求的变化, 都是服务传递创新需要解决的问题。

第四, 技术创新。商业银行的技术创新不是目的, 而是手段, 它可能贯穿于银行服务创新的任何一个维度中。以交行最新推出的ATM无卡取款服务这一创新概念来说, 就需要银行利用相关的技术支持。电话银行、网络银行的顾客界面创新同样需要技术才能实现, 而服务传递系统创新中也需要信息技术的相应创新。

参考文献

[1]、迟晓英, 朱军勇.保险业价值转移与银行保险的发展[J].中国保险, 2007 (3) .

[2]、李建英, 冯勤.商业银行服务创新的动力因素——基于调查的实证分析[J].金融论坛, 2007 (6) .

[3]、Howells, J.&Tether, B.Innovationin Serv ices:Issuesat Stakeand Trends[R].INNO.Studies, 2004.

[4]、申静, 张亮.中国国有商业银行服务创新测评[J].技术经济, 2009 (4) .

8.商业服务业富人简历 篇八

290.3亿元

总排名15苏宁电器

男 48 出生于江苏南京

南京师范大学中文系

公司总部：江苏南京

主要行业：家电零售

上市公司：苏宁电器（002024），

2004年7月IPO

受惠于“家电下乡”、“能效补贴”、“以旧换新”等政策的落实，2010年苏宁电器延续业绩高增长态势，实现营业收入755.05亿元、净利润40.12亿元，同比增长29.51%和38.82%。

苏宁电器连锁网络布局亦日益完善，2010年，其已在中国内地拥有连锁店1311家、香港23家、日本8家，2011年还将新开门店370家。同时，苏宁电器注重内生增长，2010年可比店面销售收入同比上升15.97%，除实施自建店、SUNING ELITE精品店、县镇店、第五代3C＋旗舰店等一系列店面模式创新外，还大力推广B2C业务—苏宁易购，实现营业收入20亿元。2011年，苏宁将对苏宁易购采取公司化运作，授予其独立的采购权、定价权，同时共享实体门店的后台优势。美苏大战赢面已定之后，苏东大战如何且边走边看。

2王恒

225亿元

总排名23金鹰国际集团

男 63 出生于广东广州

美国路易斯安娜州立大学

公司总部：江苏南京

主要行业：商业零售、房地产、酒店

上市公司：南京新百（600682），

2004年收购；

金鹰商贸（03308.HK），

2006年3月IPO

金鹰国际集团旗下机构中，南京新百2010年实现营业收入15.4亿元，金鹰商贸实现24.5亿元。金鹰商贸积极拓展门店布局，2010年8月，斥资2.67亿元收购安徽瑞景，将2家门店收入囊中，截至2010 年底，其在13个城市管理或经营20 间门店。未来3-5年，金鹰商贸拟斥资百亿在皖打造10家旗舰店。

3黄光裕

197亿元

总排名31鹏润集团

男 42 出生于广东汕头 大专

公司总部：北京

主要行业：家电零售、房地产

上市公司：国美电器（00493.HK），

2002年4月收购；

三联商社（600898），

2008年2月收购；

中关村（000931），

2006年4月收购

国美是中国最大的零售商之一。控制着该公司逾30%股份的黄光裕家族，与陈晓为代表的公司管理层和2009年购得国美10%股份的贝恩资本（Bain Capital）陷入了一场长达8个月的较量。但随着黄光裕之妻杜鹃复出，这一较量终以陈晓出局收场。

创始人与职业经理人的内斗让国美电器元气大伤。将战略调整为“理性增长”后，国美电器不仅放缓了开店速度，单店效益也明显下滑，以至2010年净利润不及苏宁的一半。黄光裕家族重掌公司后，“狼性扩张”战略或将重塑。2011年3月，杜鹃宣布国美新战略，包括非上市部分，计划2011年新开门店440-500家，年销售额增长40%。

2010年5月，黄光裕案一审判决，法院认定黄光裕犯非法经营罪、内幕交易罪、单位行贿罪，判刑14年，罚金6亿元，没收财产2亿元。8月，杜鹃被判刑3年缓期3年执行，并当庭释放。

4黄茂如/张静

170.2亿元

总排名34茂业集团

男/女 45/42 出生于广东汕头 硕士/－

公司总部：广东深圳

主要行业：商业零售、房地产

上市公司：茂业国际（00848.HK），

2008年5月IPO；

成商集团（600828），

2005年6月收购；

渤海物流（000889），

2009年12月收购

黄茂如夫妇由房地产开发转入百货领域，开创了“地产＋百货”的商业模式。近年来频频举牌被低估的百货类上市公司，为黄茂如积赚了足够的人气，成商集团、渤海物流、深国商和商业城先后成为其猎物。随着价值洼地的逐步填平，遭遇资本运作瓶颈的茂业系2010年开始了“移形换位”，转向土地市场和项目收购，全年斥资逾30亿元在华东、华北等地二三线城市进行了近十次包括土地和项目的收购，此举为茂业商业链寻找了新的动能。

5庞庆华

126.9亿元

总排名63庞大集团

男 52 出生于河北滦县

公司总部：河北唐山

主要行业：汽车销售

上市公司：庞大集团（601258），

2011年4月IPO

庞大集团是国内最大的汽车销售服务企业，拥有926家经销网点，共取得83个汽车品牌的授权，品牌覆盖率居全国之首，其中20个品牌2010年的销量为全国同行业销量之首。2008-2010年，庞大集团的汽车销量年复合增长率为45%，营业收入年复合增长率为50%，呈现高速增长态势。2010年，汽车销售47万辆，营收537.74亿元，净利润12.43亿元。

6黄绍武

125.7亿元

总排名64神州通投资

男 39 出生于江西永修

公司总部：深圳

主要行业：移动通讯产品分销

上市公司：爱施德（002416），

2010年5月IPO

起家于代理、分销三星手机的爱施德，目前已是国内第三大手机分销商，代理品牌也不断丰富至三星、索尼爱立信、摩托罗拉、宇龙酷派等。黄绍武系天音控股总经理黄绍文之弟，直接持有爱施德1.54%股份，并持有爱施德控股股东神州通投资、主要股东全球星实业各66.37%股份。

7黄毅

118.4亿元

总排名74中升集团

男 48 本科

公司总部：北京

主要行业：汽车销售

上市公司：中升控股（00881.HK），

2010年3月IPO

中升集团是国内领先的汽车经销商之一，也是丰田和雷克萨斯在国内的最大经销商之一。截至2010年末，中升控股在45个城市拥有98家4S店。2010年，中升控股实现营业收入240.43亿元，净利润16.03亿元，同比增长75.2%和116.5%。在策略布局方面，中升集团计划在一二线城市发展豪华品牌，三四线城市发展中高档品牌，并将4S店数量增至130家以上。

8王木清

93.2亿元

总排名107湖北圣泽

男 60

公司总部：武汉

主要行业：汽车销售

上市公司：正通汽车（01278），

2010年12月IPO

王木清曾就职国企，1996年方以经销卡车创业，1999年成立上海绅协经销东风日产汽车，2001年成立湖北圣泽继续展业。在2009年汽车经销商50强中，湖北圣泽以88亿元的收入列第13名。其旗下正通汽车是宝马在中国的第二大经销商，除代理宝马、MINI及奥迪等豪华品牌外，还经营日产、别克、现代等中档品牌。正通还于2002年从事物流业务，2008年从事润滑油贸易业务。湖北圣泽持有正通汽车90%以上的股份。

9张轩松/张轩宁

85.5亿元

总排名113永辉集团

男/男 40/39 出生于福建福州

公司总部：福建福州

主要行业：连锁超市

上市公司：永辉超市（601933），

2010年12月IPO

从事过啤酒代理的张轩松兄弟，1998年抓住农贸市场改超市的机会创办永辉超市，成为国内首家以生鲜产品为主导的连锁企业，目前，其在福州、重庆、北京等地拥有超市200多家（未含便利店），2010年销售额123亿元，净利润3亿元。永辉超市通过社区化选址、控制种植基地、打造强力物流及细化门店管理，实现了低利生鲜产品的高盈利。

10张瑜平家族

74.5亿元

总排名149新宇亨得利

男 50 出生于广东东莞

公司总部：香港

主要行业：钟表连锁

行业地位：全国最大的

名表零售及分销商

上市公司：亨得利（03389.HK），

2005年9月IPO

从事钟表进出口业务的张瑜平，1997年入主北京亨得利，1999年9月创办上海新宇。2002年，上海新宇、北京亨得利、上海钟表商店等公司重组为新宇集团。目前，新宇亨得利拥有286间门店，拥有斯沃琪（SWATCH）、LVMH、历峰（RICHEMONT）、劳力士（ROLEX）等奢侈品企业的合作权。SWATCH和LVMH是亨得利的策略股东。

11何金明家族

74.4亿元

总排名150人人乐商业集团

男 59 出生于江西上饶

湖南经济管理干部学院

公司总部：广东深圳

主要行业：商业零售

上市公司：人人乐（002336），

2010年1月IPO

何金明1996年进入零售业，创立了人人乐，在与家乐福、沃尔玛短兵交接中不断壮大，跻身国内零售30强，且首创了“超市+百货”的卖场格局。目前，人人乐在深圳、西安、成都和天津拥有4家配送中心，在全国拥有约100间门店。2010年人人乐门店扩张速度放缓及关闭亏损门店导致当年收入和盈利低于预期，全年实现营业收入100.41亿元、净利润2.39亿元，增幅仅14.54%和4.08%。

12陈建强

72.3亿元

总排名156华地国际控股

男 52 出生于江苏宜兴 MBA

公司总部：江苏无锡

主要行业：商业零售

上市公司：华地控股（01700），

2010年10月IPO

华地控股是以泛长三角地区为重心的双模式零售连锁店经营商，同时经营百货店及超市，旗下拥有华地百货、八佰伴、大统华超市等零售商品牌。截至2010年末，华地控股经营10间百货店及16间超市，当年实现收入68.5亿元。

13李国强

71.6亿元

总排名159中升集团

男

公司总部：北京

主要行业：汽车销售

上市公司：中升控股（00881.HK），

2010年3月IPO

李国强为中升集团的联合创始人，持有中升控股26.86%股份，现任中升控股副董事长兼首席执行官。

14车建新

70亿元

总排名162红星家具集团

男 46 出生于江苏常州 高中

公司总部：江苏常州

主要行业：家居连锁

红星集团目前在京沪苏鲁等地拥有72家红星美凯龙家居卖场，渠道优势显著。红星美凯龙开创了自有产权、自建物业、自主施工设计、独立经营管理的家居连锁Shopping mall运营模式。2010年6月，红星美凯龙募集资金26亿元，为下一步扩张提供了资金支持，其上市步伐也日益临近。因高额进场费，红星美凯龙备受指责。

15潘慰

59.1亿元

总排名207味千中国

女 55 出生于山西

公司总部：上海

主要行业：餐饮

上市公司：味千中国（00538.HK），

2007年3月IPO

2010年，味千中国继续扩张，全年新增门店110间至508间，全年营业额和净利劲升35%和42%，达26.8亿港元和4.5亿港元。味千在上海及深圳共设有两大生产基地，全国各地拥有12家食品加工配送中心，并推进在上海、东莞、天津和成都的4个生产基地建设。味千品牌包装面品目前的分销网络总数约达8000家。除味千外，潘慰还拥有味牛、麻布十番两个连锁品牌。

16张文中

56亿元

总排名219物美控股

男 50 出生于山东 南开大学

公司总部：北京

主要行业：商业零售

上市公司：新华百货（600785），

1997年1月IPO；

物美商业（08277.HK），

2003年11月IPO

从2004年开始，物美通过托管、收购、重组等方式，控制或拥有了北京超市发、京北大世界、天津大荣等全国20多家商业企业的400多个网点，成为零售业并购最活跃的民营企业。2006年2月，其又斥资3.74亿元收购了美廉美超市，4月以1.767亿元控股宁夏新华百货，为回归A股搭建了平台。目前，对新华百货历时4年的整合完美收官，意味着借道新华百货现实物美商业回归A股的计划在一度搁浅后有望重新提上议程。2008年10月，张文中因涉嫌行贿、挪用资金及诈骗被判刑18年。

17黄巧灵家族

55.6亿元

总排名221宋城集团

男 53 出生于浙江丽水

公司总部：浙江杭州

主要行业：旅游

上市公司：宋城股份（300144），

2010年12月IPO

黄巧灵军人出身，在部队期间多次立功受奖，曾任军报记者等职。复员后担任地方文联主席、市群艺馆等单位负责人；1987年，弃文从商只身创业海南，开发旅游业；1994年转战杭州，1996年宋城景区开园，开创了浙江省民营资本投资旅游业先河。目前，宋城集团有旅游演艺、休闲房产、酒店与文化创意三大主业。黄巧灵是《宋城千古情》总导演，著有《黄巧灵眼中的休闲世界》系列丛书。

18刘晓萌

52亿元

总排名234苏宁电器

女 56 出生于江苏

公司总部：江苏南京

主要行业：家电零售

上市公司：苏宁电器（002024），

2004年7月IPO

刘晓萌为苏宁元老，持有苏宁集团42%股权，苏宁集团持有苏宁电器13.47%股权。

19陈金凤

50.4亿元

总排名247苏宁电器

女 48 出生于江苏南京

公司总部：江苏南京

主要行业：家电零售

上市公司：苏宁电器（002024），

2004年7月IPO

陈金凤曾经是南京空调销售领域的女强人。2001年和2002年，张近东分别将苏宁电器和苏宁集团的部分股权转让给陈金凤，陈金凤现直接和间接持有苏宁电器约5.5%的股份。

20王张兴

50亿元

总排名252家饰佳集团

男 44 出生于浙江绍兴 上海交通大学

公司总部：上海

主要行业：建材家居、商业地产

家饰佳集团专注于商业地产，先后并购了上海宜山路建材商城、上海灯具城、浦东银东大厦等项目，开发了重庆元旦购物中心、乌鲁木齐佳安大厦、北京万豪酒店等项目。目前，已签约总投资50亿元的唐山城市国际广场项目。水泥匠出身的王张兴，做过包工头，完成原始积累后转入商业地产领域。

21俞敏洪

49.2亿元

总排名278新东方教育科技

男 49 出生于江苏江阴 北京大学

公司总部：北京

主要行业：教育

上市公司：新东方（EDU.NYSE）,

2006年IPO

作为国内首家上市民营教育机构，新东方在外语培训领域积累了强大的竞争优势，随后转向多学科培训，打造了一个庞大的培训体系。但就结果而言，多学科培训频频遭遇细分市场竞争对手的狙击，效果并不理想，且其外语培训优势也逐步被对手拉近。目前，新东方的元老们大多出走或转战投资领域，俞敏洪本人也正主导“淡出江湖”的放权运动。

22徐万茂

48亿元

总排名281华茂集团

男 66 出生于浙江宁波

公司总部：浙江宁波

主要行业：文具、教育、投资

徐万茂早年创办竹编工艺品厂掘得第一桶金，1982年开始生产教学具和教辅材料，1998年投资5亿元创办了宁波华茂外国语学校。华茂集团涉足地产和投资，开发了系列泛教育地产项目，持有宁波银行1.79亿股，列第三大股东。

23梁国兴

46亿元

总排名289银基集团

男 45 出生于广东湛江

公司总部：香港

主要行业：烟酒贸易

上市公司：银基集团（00886.HK），

2009年4月IPO

银基集团自2000年起为五粮液最大经销商，五粮液产品对其利润的贡献超过九成。近年来，为拓展营收、降低风险，银基集团丰富经销产品种类，2009年引进了葡萄酒经销，2010年3月，与泸州老窖订立为期10年的独家经销合同，获国窖1573系列43度白酒产品的中国独家经销权。为锁定企业用户，银基集团正尝试在一线城市的甲级写字楼内开设卖场。梁国兴上世纪90年代到香港发展，如今银基集团的业务已经横跨烟酒贸易、物流仓储、地产开发、金融资产处置等多个领域。

24吴开贤家族

44亿元

总排名316众业达电气

男 60 出生于广东汕头

公司总部：广东汕头

主要行业：机械、电子设备批发

上市公司：众业达（002441），

2010年7月IPO

吴开贤曾在汕头电气控制设备厂工作，后创立众业达前身汕头达濠机电设备有限公司。众业达是工业电气产品的专业分销商，是施耐德、ABB、常熟开关、人民电器等品牌在国内的第一大分销商。2010年公司实现营业收入41.65亿元，净利润1.47元。

25季琦

41.5亿元

总排名334汉庭酒店集团

男 45 出生于江苏如东

上海交通大学硕士

公司总部：上海

主要行业：经济型酒店

上市公司：汉庭酒店（HTHT.NSDQ），

2010年3月IPO

十年间连续创办并带领三家企业上市的季琦，称为“创业教父”。1999年，他与梁建章、沈南鹏、范敏共同创建了携程旅行网，人称“携程四君子”；2002年，在携程发展正顺时，从携程抽身而出，创办如家连锁酒店；2005年创办汉庭连锁酒店；同年2月，组建力山投资公司，自任CEO，投资方向转为商业房地产，首期投资约2000万美元。季琦的成功，很大程度归结于执着、关注细节和强大的执行力。

26王填/张海霞

36.1亿元

总排名392步步高超市

男/女 43/43 出生于湖南湘乡

公司总部：湖南湘潭

主要行业：零售

上市公司：步步高（002251），

2008年6月IPO

从湘潭起步的步步高立足中小城市，以超市连锁与百货连锁双业态开店。2010年继续推进区域集聚和深度发展，新开门店8家，其中湖南7家，江西1家，实现营业收入67.7亿元，同比增长18.25%。截至2010年末，共有超市门店106家，百货门店17家。王填夫妇合计持有步步高50.69%股权。

27莫浩棠/莫浩松

36亿元

总排名393三正集团

男/男 出生于广东东莞

公司总部：广东东莞

主要行业：酒店、房地产

莫浩棠转业后曾任东莞桥头镇委书记，1993年进入酒店业，管理东莞莲湖度假村，2000年在樟木头建国内首家乡镇五星酒店三正半山酒店，目前拥有6家五星级酒店。同时，三正集团涉足地产开发和污水处理，开发了三正步行街、三正世纪新城等项目。

28陈晓

35亿元

总排名404国美电器

男 53 出生于上海

复旦大学国际企业管理硕士

公司总部：北京

主要行业：家电零售

上市公司：国美电器（00493.HK），

2004年6月IPO

经营理念的差异，导致了黄光裕与陈晓之间的控制权之争。得到贝恩资本和管理层支持的陈晓，一度处于上风，黄光裕被迫打出“民族品牌”和“创始人情怀”两张感情牌。两个男人之间的斗争，引发了社会关于公司治理的一次普及风暴，陈晓也因此被推上舆论的浪尖，甚至成为职业经理人不恪守职业操守的典型。斗争的结果其实早在意料之中，不过，后陈晓时代，国美能否维护管理层稳定、重拾高增速尚存诸多不确定性。但陈晓本人却可在53岁之际，告别喧嚣，开始享受自己的人生。

28刘强东

35亿元

总排名404京东商城

男 37 出生于江苏宿迁

中国人民大学社会学专业

公司总部：北京

主要行业：电子商务

大学毕业后刘强东历任电脑担当、业务担当、物流主管等职，积累一定管理经验后于1998年创办京东公司，代理销售光磁产品，并在短短两年内成为全国最具影响力的光磁产品代理商。受“非典”影响，京东公司介入电子商务领域，并以“低价、正品”开创一片蓝海，录得年均300%以上的增速。在产品品类上，京东也逐步由标准化的3C产品推广至百货，以期获取长尾效应。目前，京东商城完成四轮合计近7亿美元的私募融资，主要投向物流和仓储，为持续高增长补足短板。

30张兰

33亿元

总排名430俏江南

女 53 出生于北京

公司总部：北京

主要行业：餐饮

俏江南创建于2000年，主打中心商务区的高档川菜，旗下品牌包括俏江南、LAN会所和SUBU，因放弃加盟策略，旗下门店数量几无增长，目前为51家。2008年12月，俏江南出让不到10%的股权，获得鼎晖投资和中金公司3亿元投资。2010年11月，张兰之子汪小菲闪婚大S徐熙媛。

31陈劲松/佟捷

31.6亿元

总排名455世联地产

男/女 46/48 同济大学工程管理硕士/中国人民大学

出生于黑龙江哈尔滨

公司总部：广东深圳

主要行业：房地产中介服务

上市公司：世联地产（002285），

2009年8月IPO

陈劲松早年供职于中海地产，佟捷供职于中国最早的房地产估价交易公司国际房地产，1993年他们夫妇二人创办世联地产，并逐步形成“咨询＋实施”的业务模式，提供从区域开发、旧城改造、土地出让到项目开发、销售以及二手房租售的综合服务。2010年以来，世联地产大肆并购区域性中介企业，开展全国布局。4月，收购济南信立怡高；7月，收购武汉经天纬地兴业；12月，收购四川嘉联；2011年3月，收购重庆纬联。

31张邦鑫

31.6亿元

总排名455学而思教育集团

男 31 出生于四川 北京大学硕士

公司总部：北京

主要行业：教育

上市公司：学而思（XRS.NYSE），

2010年9月IPO

张邦鑫做家教期间发现了教育培训产业的巨大空间，并在小学奥数培训渐成气候后，扩展到其他中小学辅导领域。2008年，学而思走出北京，在天津、上海、武汉建立了分校；并开发出整套虚拟课程软件系统，正式进入网络多媒体教学领域。2009年，开拓华南地区市场，在广州建立分校。上市之前，学而思完成两轮合计5000万美元私募融资。

33孟凯家族

28.8亿元

总排名499湘鄂情

男 42 出生于湖北 中专

公司总部：北京

主要行业：餐饮连锁

上市公司：湘鄂情（002306），

2009年11月IPO

9.《北京商业服务网》服务协议书 篇九

京建发„2010‟391号

各区县建委、房管局，各有关单位：

为了规范物业服务第三方评估监理活动，维护相关利害关系人的合法权益，培育第三方评估监理市场，配合《北京市物业服务第三方评估监理管理办法》的施行，现将《北京市物业项目承接查验评估规范（试行）》、《北京市物业服务费用评估规范（试行）》和《北京市物业服务质量评估规范（试行）》印发给你们，请遵照执行。

附件：1.《北京市物业项目承接查验评估规范（试行）》

2.《北京市物业服务费用评估规范（试行）》

3.《北京市物业服务质量评估规范（试行）》

二○一○年七月七日

附件1：

北京市物业项目承接查验评估规范（试行）

目录 总 则………………………………………………………..2 2 术 语…………………………………………………………2 3 评估原则………………………………………………………4 4 评估程序……………………………………………………..4 5 评估依据……………………………………………………..6 6 评估报告………………………………………………………7 7 职业道德………………………………………………………8 附录 规范用词用语说明…………………………….………..8 总 则

1.0.1 为了规范物业项目承接查验评估行为，统一评估程序和方法，做到评估结果客观、公正、真实，根据《北京市物业管理办法》、《北京市物业服务第三方评估监理管理办法》等法律、法规的有关规定，制定本规范。

1.0.2 本规范适用于北京市行政区域内进行的物业项目承接查验评估活动。

1.0.3 物业项目承接查验评估应当独立、客观、公正、真实。1.0.4 物业项目承接查验评估应当符合国家、北京市现行有关标准、规范的规定和本规范的规定。术 语

2.0.1 物业项目承接查验

物业项目承接查验是指为了完成物业共用部分的交接，建设单位、业主或受业主委托的物业服务企业以及物业服务评估监理机构，对物业共用部分的建造质量、管理资料、使用功能等进行的综合性查验。

物业项目承接查验包括主要应包括下列内容：

1.物业区域划分状况：查勘现状和《物业区域划分意见书》是否一致。

2.物业构成状况：查勘现状与《建设工程规划许可证》、《规划意见书》是否一致；查勘现状与房屋销售合同的承诺是否一致。

3.物业服务用房状况：查勘现状与《建设工程规划许可证》、《规划意见书》是否一致；查勘现状与测绘成果备案是否一致；查勘物业服务用房面积和楼层是否符合法定或约定标准。

4.物业共用部位状况: 查勘现状与《建设工程规划许可证》、《规划意见书》是否一致；查勘现状与《房屋买卖合同》约定是否一致；查验物业共用部位的使用及养护是否符合相关技术标准要求。

5.物业共用设施设备状况；查验现状与建设工程设计文件是否一致；查勘现状与《房屋买卖合同》约定是否一致；查验物业共用设施设备的使用及养护是否符合相关技术标准要求。

6.物业资料交接状况：查验拟移交物业资料的种类、数量和内容是否符合相关技术标准要求。2.0.2 物业项目承接查验评估

专业评估人员根据评估目的，遵循评估原则，按照评估程序和评估标准，对物业项目承接查验在评估时点的具体实际状况进行评估和判定的活动。2.0.3 评估项目

一个需要评估物业项目承接查验的物业项目。2.0.4 评估目的

评估结果的期望用途。2.0.5 评估时点

评估结果对应的日期。

2.0.6 评估结果

关于评估项目的物业项目承接查验是否符合有关规定要求的最终结论。2.0.7 评估报告

全面、公正、客观、准确地记述评估过程和评估成果的文件，给委托方的书面答复，关于评估项目在评估时点的物业项目承接查验是否符合有关规定要求的研究报告。评估原则

3.0.1 物业项目承接查验评估应遵循下列原则：

1.合法原则； 2.评估时点原则。

3.0.2 遵循合法原则，评估人员在进行评估应以符合相关法规的规定为前提。

3.0.3 遵循评估时点原则，评估结果应是对评估项目在评估时点的物业项目承接查验的具体实际状况。评估程序

4.0.1 自接受评估委托至完成评估报告期间，物业项目承接查验评估应按下列程序进行：

1.接受委托，签订委托协议 2.明确评估基本事项

3.拟定评估作业方案，确定评估人员； 4.提前告知相关方评估作业时间及配合事项；

5.相关方根据协议约定的承接查验范围提交拟移交的资料和公共设备设施清单；

6．组织评估人员审核相关方提供的项目相关资料； 7.评估人员到项目现场进行实地查勘；

8.建设单位、物业服务企业、评估监理人员、委托人等签字确认现场查勘结果；

9.评估人员根据审核及查勘结果分项进行评估； 10.撰写并提交评估报告。4.0.2 明确评估基本事项：

1.评估目的； 2.评估时点； 3.评估内容。

4.0.3 委托人和评估机构搜集整理评估项目资料应包括下列内容：

1.项目立项批复、建设工程规划意见书、相关竣工验收及备案文件资料；

2.项目物业区域划分意见书；

3.项目物业共用部位、共用设施设备情况； 4.交接双方分别提供的交接情况说明书。

4.0.4 在明确评估基本事项、搜集整理评估项目资料的基础上，应对评估项目进行初步分析，拟定评估作业方案。

评估作业方案主要应包括下列内容：

1.评估人员的组成和产生方式； 2.拟采用的评估方法； 3.拟定作业步骤和作业进度。

4.0.5 评估人员到项目现场进行初步查勘，应包括下列内容：

1.物业区域划分状况； 2.物业构成状况； 3.物业共用部位状况； 4.物业共用设施设备状况； 5.物业资料交接状况； 6.物业交接遗留问题状况。

4.0.6 完成并出具评估报告后，应对有关该评估项目的一切必要资料进行整理、归档和妥善保管。评估依据

5.0.1物业项目承接查验评估应当依据以下法律、法规、规章及文件的有关规定进行评估：

1.《物业管理条例》中第二十七条、第二十八条、第二十九条、第三十条、第三十一条、第三十八条有关物业项目承接查验的相关规定；

2.《北京市物业管理办法》及《北京市物业服务第三方评估监理管理办法》中有关物业项目承接查验的相关规定；

3.《北京市新建物业项目承接查验标准》的相关规定； 4.北京市人民政府关于《北京市新建改建居住区公共服务设

施配套建设指标》的相关规定和项目规划批复；

5.项目规划文件、设计文件；

6.《房屋买卖合同》、《前期物业服务合同》、《临时管理规约》中的有关约定；

7.其他相关法律、法规、规范、标准。评估报告

6.0.1 评估报告应包括下列内容：

1．评估报告书摘要； 2．评估目的； 3．评估对象和范围； 4．评估原则； 5．评估依据； 6．评估声明；

7．评估基准日和有效期； 8．评估方法； 9．评估工作实施过程； 10．评估结论及争议说明； 11．评估限定条件； 12．评估人员名单； 13．评估作业日期； 14．评估报告日期； 15．评估文件附件。

6.0.2 评估报告应由评估人员签章确认并加盖评估监理机构印章。

6.0.3 评估时点以提交报告之日为基准日。职业道德

7.0.1 评估人员和评估机构不得作任何虚伪的评估，应做到公正、客观、诚实。

7.0.2 评估人员和评估机构应保持评估的独立性，必须回避与自己、亲属及其他有利害关系人有关的评估业务。

7.0.3 评估人员和评估机构若感到自己的专业能力所限而难以对某项目物业项目承接查验进行评估时，不应接受该项评估委托。

7.0.4 评估人员和评估机构应妥善保管委托方的文件资料，未经委托方的书面许可，不得将委托方的文件资料擅自公开或泄漏给他人。

7.0.5 评估人员和评估机构不得允许他人使用自己的名义从事评估业务，不得以评估者身份在非自己评估的评估报告上签名、盖章。

附件：规范用词用语说明

1.为便于在执行本规范条文时区别对待，对要求严格程度不同的用词说明如下：

（1）表示很严格，非这样做不可的用词： 正面词采用“必须”，反面词采用“严禁”。

（2）表示严格，在正常情况下均应这样做的用词： 正面词采用“应当”、“应该”，反面词采用“不应当”、“不应该”或 “不得”。

（3）表示允许稍有选择，在条件许可时首先应这样做的用词：

正面词采用“宜”，反面词采用“不宜”；

表示有选择，在一定条件下可以这样做的，采用“可”。2.规范中指定应当按照其他有关标准、规范执行时，写法为：

“应当符合……的规定”或“应当按照……执行”。

附件2：

北京市物业服务费用评估规范（试行）

目录 总 则………………………………………………………..2 2 术 语………………………………………………………..2 3 评估原则………………………………………………………4 4 评估程序……………………………………………………..4 5 评估方法……………………………………………………..6 6 评估报告……………………………………………………..7 7 职业道德………………………………………………………8 附录 规范用词用语说明……………………………………….8 总 则

1.0.1 为了规范物业服务费用评估行为，统一评估程序和方法，做到评估结果客观、公正、真实，根据《北京市物业管理办法》、《北京市物业服务第三方评估监理管理办法》及相关法律、法规的规定，制定本规范。

1.0.2 本规范适用于北京市行政区域内进行的物业服务费用评估活动。

1.0.3 物业服务费用测算评估应当独立、客观、公正、真实。1.0.4 物业服务费用测算评估应当符合国家、北京市现行有关标准、规范的规定和本规范的规定。术 语

2.0.1 物业服务费用

是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。2.0.2 物业服务费用测算评估

依据《北京市物业管理办法》、相关法律法规的规定和合同约定，根据评估目的，遵循评估原则，按照评估程序和评估方法，在综合分析影响物业服务费用价格因素的基础上，对物业服务费用在评估时点的客观合理价格进行估算和判定的活动。

2.0.3 评估项目

一个需要评估物业服务费用的具体物业项目。2.0.4 评估目的

评估结果的期望用途。2.0.5 评估时点

评估结果对应的日期。2.0.6 物业服务费用客观合理价格

某种评估目的特定条件下形成的正常物业服务费用价格。2.0.7 同类参考项目

在物业类型、规模、物业服务等级等方面与评估项目相同或相近的已入住物业项目。2.0.8 市场比较法

将评估项目与同类参考项目的类似物业服务标准进行比较，对这些类似物业服务费用的已知价格作适当的修正，以此估算评估项目的物业服务费用客观合理价格的方法。2.0.9 运营成本法

根据物业服务企业为评估项目提供物业服务的正常运营成本和合理利润或管理酬金，以此估算评估项目在评估时点的物业服务费用客观合理价格的方法。2.0.10 评估结果

关于评估项目的物业服务费用客观合理价格的最终结论。2.0.11 评估报告

全面、公正、客观、准确地记述评估过程和评估成果的文件，给委托方的书面答复，关于评估项目在评估时点的物业服务费用测算后的客观合理价格研究报告。评估原则

3.0.1 物业服务费用评估应遵循下列原则：

1.委托人确定评估项目物业服务标准原则； 2.合法原则； 3.评估时点原则。

3.0.2 遵循由委托人确定评估项目物业服务标准原则，物业服务费用评估以委托人选择确定的评估项目物业服务事项和标准为前提。

3.0.3 遵循合法原则，委托人在选择确定评估项目的物业服务事项和标准时，评估人员在进行评估时，都应以符合相关法律、法规的规定为前提。

3.0.4 遵循评估时点原则，评估结果应当是评估项目在确定的评估时点测算的物业服务费用客观合理价格。评估程序

4.0.1 自接受评估委托至完成评估报告期间，物业服务费用评估应按下列程序进行：

1.接受委托，签订委托协议； 2.明确评估基本事项； 3.拟定评估作业方案；

4.搜集整理同类参考项目资料；

5.实地查勘评估项目，搜集整理项目资料； 6.参考当期公布的物业服务成本价格； 7.评估人员进行评估，确定评估结果； 8.撰写评估报告； 9.评估资料归档。4.0.2 明确评估基本事项：

1.评估目的；

2.物业项目服务事项和标准； 3.明确评估时点。

4.0.3 评估作业方案应当包括下列内容：

1.评估人员的组成和产生方式； 2.拟参考同类项目的资料及其来源渠道； 3.拟搜集整理评估项目的资料及其来源渠道； 4.拟定作业步骤和作业进度。

4.0.4 委托人和评估机构搜集整理的评估项目资料应包括下列内容：

1.项目立项批复、建设工程规划意见书、相关竣工验收及备案文件资料；

2.项目物业管理区域划分说明；

3.项目物业共用部位、共用设施设备清单； 4．项目物业服务项目和等级标准；

5.其他评估需要的材料。

4.0.5 物业服务评估监理机构完成并出具评估报告后，应对有关该评估项目的一切必要资料进行整理、归档和妥善保管。评估方法

5.0.1 在委托人提供项目资料并选择确定项目物业服务标准，评估机构核实委托人提供的项目资料后，评估人员运用运营成本法为主导、市场比较法为参考，对评估项目的物业服务费用进行评估。

5.0.2 评估人员可以参考当期公布的物业服务成本价格，分项评估物业服务成本或者物业服务支出的构成单项，物业服务成本或者物业服务支出包括以下内容：

1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用； 3.物业管理区域清洁卫生费用； 4.物业管理区域绿化养护费用； 5.物业管理区域秩序维护费用； 6.办公费用；

7.物业服务企业固定资产折旧；

8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用； 9.经业主同意的其它费用。

5.0.3 评估人员汇总物业服务成本或者物业服务支出的构成单

项评估数据，根据物业服务行业合理利润或酬金范围计算出评估项目的物业服务费用评估结果。评估报告

6.0.1 评估报告应包括下列内容：

1．评估报告书摘要； 2．评估目的； 3．评估对象和范围； 4．评估原则； 5．评估依据； 6．评估声明；

7．评估基准日和有效期； 8．评估方法； 9．评估工作实施过程； 10．评估结论及争议说明； 11．评估限定条件； 12．评估人员名单； 13．评估作业日期； 14．评估报告日期； 15．相关评估文件附件。

6.0.2 评估报告应由评估人员签章确认并加盖评估监理机构印章。

6.0.3 评估时点以提交报告之日为基准日。职业道德

7.0.1 评估人员和评估机构不得作任何虚伪的评估，应做到公正、客观、诚实。

7.0.2 评估人员和评估机构应保持评估的独立性，必须回避与自己、亲属及其他有利害关系人有关的评估业务。

7.0.3 评估人员和评估机构若感到自己的专业能力所限而难以对某项目物业承接查验进行评估时，不应接受该项评估委托。7.0.4 评估人员和评估机构应妥善保管委托方的文件资料，未经委托方的书面许可，不得将委托方的文件资料擅自公开或泄漏给他人。

7.0.5 评估人员和评估机构不得允许他人使用自己的名义从事评估业务，不得以评估者身份在非自己评估的评估报告上签名、盖章。

附件：规范用词用语说明

1.为便于在执行本规范条文时区别对待，对要求严格程度不同的用词说明如下：

（1）表示很严格，非这样做不可的用词： 正面词采用“必须”，反面词采用“严禁”。（2）表示严格，在正常情况下均应这样做的用词： 正面词采用“应当”、“应该”，反面词采用“不应当”、“不应该”或 “不得”。

（3）表示允许稍有选择，在条件许可时首先应这样做的用

词：

正面词采用“宜”，反面词采用“不宜”；

表示有选择，在一定条件下可以这样做的，采用“可”。2.规范中指定应当按照其他有关标准、规范执行时，写法为：

“应当符合……的规定”或“应当按照……执行”。

附件3：

北京市物业服务质量评估规范（试行）

目 录 总 则……………………………………………………..2 2 术 语………………………………………………………2 3 评估原则…………………………………………………..3 4 评估程序……………………………………………………3 5 评估依据……………………………………………………5 6 评估报告…………………………………………………..5 7 职业道德…………………………………………………..6 附录：规范用词用语说明……………………………………6 总 则

1.0.1 为了规范物业服务质量评估行为，统一评估程序和标准，做到评估结果客观、公正、真实，根据《北京市物业管理办法》、《北京市物业服务第三方评估监理管理办法》等法律、法规的有关规定，制定本规范。

1.0.2 本规范适用于北京市行政区域内进行的物业服务质量评估活动。

1.0.3 物业服务质量评估应当独立、客观、公正、真实。1.0.4 物业服务质量评估应当符合国家、北京市现行有关标准、规范的规定和本规范的规定。术 语

2.0.1 物业服务质量

物业服务企业应当按照物业服务合同和本市规定的服务标准、技术规范等提供质价相符的服务。2.0.2 物业服务质量评估

评估人员按照相关法律、法规规定、物业服务等级标准和《物业服务合同》约定的内容，遵循评估原则，按照评估程序，对物业服务质量水平在评估时点的客观判定的活动。2.0.3 评估项目

一个需要评估物业服务质量的具体物业项目。2.0.4 评估目的

评估结果的期望用途。2.0.5 评估时点

评估结果对应的日期。2.0.6 评估结果

关于评估项目物业服务质量客观水平的最终结论。2.0.7 评估报告

全面、公正、客观、准确地记述评估过程和评估成果的文件，给委托方的书面答复，关于评估项目在评估时点的物业服务质量客观水平的研究报告。评估原则

3.0.1 物业服务质量评估应遵循下列原则：

1.合法原则； 2.评估时点原则。

3.0.2 遵循合法原则，评估人员在进行评估时，应以符合相关法规的规定为前提。

3.0.3 遵循评估时点原则，要求评估结果应是评估项目在评估时点的物业服务质量客观水平。评估程序

4.0.1 自接受评估委托至完成评估报告期间，物业服务质量评估应按下列程序进行：

1.明确评估基本事项；

2.搜集整理项目资料； 3.拟定评估作业方案；

4.评估人员到项目现场进行考评； 5.评估人员进行评估，确定评估结果； 6.撰写评估报告； 7.评估资料归档。

4.0.2 明确评估基本事项主要应包括下列内容：

1.明确评估目的； 2.明确评估时点； 3.明确评估内容。

4.0.3 委托人和评估机构搜集整理评估项目资料应包括下列内容：

1.《物业服务合同》、《（临时）管理规约》； 2.项目物业区域划分意见书；

3.项目物业共用部位、共用设施设备情况； 4.其他涉及评估事项的项目资料。

4.0.4 在明确评估基本事项、搜集整理评估项目资料的基础上，应对评估项目进行初步分析，拟定评估作业方案。

评估作业方案主要应包括下列内容： 1.评估人员的组成和产生方式； 2.拟采用的评估方法； 3.拟定作业步骤和作业进度。

4.0.5 评估人员到项目现场进行考评，根据《物业服务合同》的约定和本市规定的服务等级标准、技术规范分模块进行初步评分。

4.0.6 评估人员到项目现场进行考评后，物业服务企业可以对物业服务中存在的问题进行自述和答辩。

4.0.7 完成并出具评估报告后，评估人员应当对有关该评估项目的一切必要资料进行整理、归档和妥善保管。评估依据

评估人员应根据《物业服务合同》的约定和本市规定的服务标准、技术规范进行物业服务质量评估。评估报告

6.0.1 评估报告应包括下列内容：

1．评估报告书摘要； 2．评估目的； 3．评估对象和范围； 4．评估原则； 5．评估依据； 6．评估声明；

7．评估基准日和有效期； 8．评估方法； 9．评估工作实施过程；

10．评估结论及争议说明； 11．评估限定条件； 12．评估人员名单； 13．评估作业日期； 14．评估报告日期； 15．相关评估文件附件。

6.0.2 评估报告应由评估人员签章确认并加盖评估监理机构印章。

6.0.3 评估时点以提交报告之日为基准日。职业道德

7.0.1 评估人员和评估机构不得作任何虚伪的评估，应做到公正、客观、诚实。

7.0.2 评估人员和评估机构应保持评估的独立性，必须回避与自己、亲属及其他有利害关系人有关的评估业务。

7.0.3 评估人员和评估机构若感到自己的专业能力所限而难以对某项目物业服务质量进行评估时，不应接受该项评估委托。7.0.4 评估人员和评估机构应妥善保管委托方的文件资料，未经委托方的书面许可，不得将委托方的文件资料擅自公开或泄漏给他人。

7.0.5 评估人员和评估机构不得允许他人使用自己的名义从事评估业务，不得以评估者身份在非自己评估的评估报告上签名、盖章。

附件：规范用词用语说明

1.为便于在执行本规范条文时区别对待，对要求严格程度不同的用词说明如下：

（1）表示很严格，非这样做不可的用词： 正面词采用“必须”，反面词采用“严禁”。（2）表示严格，在正常情况下均应这样做的用词： 正面词采用“应”，反面词采用“不应”或“不得”。（3）表示允许稍有选择，在条件许可时首先应这样做的用词：

正面词采用“宜”，反面词采用“不宜”；