房地产行业培训资料

房地产行业培训资料（精选8篇）

1.房地产行业培训资料 篇一

【全国十大金牌房地产代理公司排名】

2014新年伊始，由专业机构评选出的地产策划/房地产行业领导品牌榜中榜之全国十大金牌房地产代理公司排名新鲜出炉，如下所示：

1.同策—领先的房地产服务企业之一,上海市著名商标,中国地产服务行业影响力企业,同策房产咨询股份有限公司

2.易居中国—中国房地产现代服务领域中同时拥有两家美国上市企业的公司,行业著名品牌,易居(中国)控股有限公司)

3.美地行—中国房地产十强综合服务商，国内精英型专业地产服务机构，上海美地行营销策划有限公司

4.世联地产—中国住宅策划代理机构百强,中国房地产策划代理品牌价值TOP10,深圳世联地产顾问股份有限公司

5.合富辉煌—最早从事房地产顾问服务的企业之一,上市企业,地产服务行业著名品牌,合富辉煌(中国)房地产顾问有限公司

6.思源经纪—苏州房产最具竞争力代理之一,中国房地产策划代理品牌价值TOP10,北京思源兴业房地产经纪有限公司

7.华燕—于1995年,以线上线下服务相结合的房地产领域综合服务商,上海地产代理十强,上海华燕置业发展有限公司

8丽仁地产—最具影响力专业地产服务机构之一，项目金额达347亿，上海丽仁行房地产经纪有限公司

9.金网络— 中国最早成立的大型房地产综合顾问机构之一,十大房地产策划代理机构,北京金网络置业投资顾问有限公司

10.新景祥—中国最具规模的专业房地产服务公司之一,中国房地代理服务行业品牌,厦门新景祥投资控股有限公司

上海美地行营销策划有限公司 率先发布

2.房地产行业培训资料 篇二

1、房地产开发投资增速大幅下滑

1～4月, 全国完成房地产开发投资7290亿元, 同比增长4.9%, 增幅比1～3月提高0.8个百分点, 比去年同期回落27.2个百分点。

2、中部地区投资增速最快

1～4月, 房地产开发累计完成投资额达到3067亿元, 同比下降0.1%, 东中、西部房地产开发累计完成投资额分别为4455.4亿元、1433.5亿元和1401.2亿元, 同比分别增长1.5%、12.6%和8.6%。东、中、西部房地产开发投资的比重分别为61.1%、19.7%和19.2%。

从各地区的房地产投资增长情况看, 31个省 (区、市) 中有22个省 (区、市) 的房地产开发增长速度超过平均水平, 增长居前的地区吉林、辽宁、宁夏、青海、海南、黑龙江等省份, 同比增长幅度在40%以上。其中, 吉林增速最为强劲, 累计房地产开发投资增长达到86.6%。而北京房地产开发投资同比下降26.5%。

3、住宅投资增速有所放缓, 办公楼和商业用房投资增速加快

分用途看, 1～4月住宅、商业用房房地产投资增速均有所下降。商品住宅完成投资5114亿元, 同比增长3.4%, 比1～3月提高0.2个百分点, 比去年同期回落31.8个百分点, 占房地产开发投资的比重为70.2%。其中经济适用住房投资同比增长9.3%, 增速下降15.4个百分点;办公楼投资额同比增长20.9%, 增幅比去年加快26.4个百分点;商业营业用房投资同比增长23.3%, 增幅比去年加快2.4个百分点;其他投资同比减少4.3%。1～4月, 住宅、办公楼、商业营业用房占全部房地产开发投资的比重分别为70.2%、4%和11.9%。

二、企业资金压力日益加大

银行贷款和其他资金我国房地产开发最重要的两个资金来源, 2008年, 银行贷款占房地产开发企业资金来源的比重达到19%, 以定金及预收款和个人按揭贷款为主的其他资金来源占比达到39.5%, 二者之和接近60%。

在从紧货币政策背景下, 尤其2007年9月《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》颁布并严格落实后, 银行在房地产企业贷款和住房按揭贷款两方面都普遍收紧, 自2008年初以来, 国内贷款增速逐月下降, 全年降至1.8%。今年1～4月, 贷款增速略有回升 (同比增长12.4%) , 但仍明显低于前几年增速。由于房屋销售出现回暖, 以定金及预收款和个人按揭贷款为主的其他资金来源负增长势头出现改善, 今年1～4月同比增长14.6%, 占房地产资金来源的比重由去年同期的37.7%提高到38.4%。

受银行贷款和其他资金来源增速放慢的影响, 自去年以来, 企业资金来源增速持续偏低, 开发商资金压力较大。今年1～4月, 全国房地产开发企业累计到位资金13511.8亿元, 同比增长12.4%。

三、商品房销售现回暖迹象

今年一季度, 由于政府加大刺激房地产市场的政策力度和开发商加大打折促销力度, 商品房销售出现回暖迹象, 表现在:1～4月, 全国商品房销售面积17625万平方米, 同比增长17.5%。其中, 商品住宅销售面积增长18.6%;办公楼销售面积下降10.5%;商业营业用房销售面积增长13.1%。1～4月, 商品房销售额7996亿元, 同比增长35.4%。其中, 商品住宅销售额增长38.6%, 办公楼和商业营业用房销售额分别增长14.0%和20.0%。

四、4月份全国70个大中城市房产销售价格同比下降1.1%

4月份, 全国70个大中城市房屋销售价格同比下降1.1%, 比3月份降幅缩小0.2个百分点;环比上涨0.4%, 比3月份涨幅扩大0.2个百分点。新建住宅销售价格同比下降1.7%, 比3月份降幅缩小0.2个百分点;环比上涨0.3%, 比3月份涨幅扩大0.2个百分点。

分类型看, 与上年同月相比, 经济适用房销售价格上涨0.4%;商品住宅销售价格下降2.0%, 比3月份降幅缩小0.2个百分点, 其中普通商品住宅销售价格下降1.5%, 高档住宅销售价格下降3.8%。与上月相比, 经济适用房销售价格上涨0.1%;商品住宅销售价格上涨0.3%, 其中普通商品住宅销售价格上涨0.4%, 高档住宅销售价格上涨0.2%。

分套型看, 90平方米及以下的新建住宅销售价格同比下降0.7%, 环比上涨0.5%。分地区看, 与上年同月相比, 新建住宅销售价格上涨的城市有26个, 其中涨幅较大的城市:银川6.7%、西宁5.0%、锦州4.8%、兰州4.7%、烟台3.6%;价格下降的城市有44个, 其中降幅较大的城市:深圳下降8.8%、石家庄下降7.4%、广州下降6.7%、桂林下降6.3%、徐州下降5.6%。与上月相比, 新建住宅销售价格上涨的城市有47个, 其中涨幅较大的城市:广州2.1%、深圳2.0%、大理1.7%、丹东1.3%、兰州1.2%;价格下降的城市有14个, 其中降幅较大的城市:温州下降2.0%、州下降0.9%、杭州下降0.6%、湛江和济宁均下降0.4%。

二手住宅销售价格同比持平;环比上涨0.8%, 比3月份涨幅扩大0.5个百分点。分地区看, 与上年同月相比, 二手住宅销售价格上涨的城市有30个, 其中涨幅较大的城市:三亚11.9%、郑州8.4%、南宁7.3%、哈尔滨6.6%、西宁5.9%;价格下降的城市有40个, 其中降幅较大的城市:深圳下降11.5%、吉林下降9.8%、济宁下降6.0%、石家庄下降5.9%、厦门下降5.2%。与上月相比, 二手住宅销售价格上涨的城市有44个, 其中涨幅较大的城市:深圳3.3%、昆明2.2%、温州1.8%、西安1.8%、重庆1.5%;价格下降的城市有12个, 价格降幅均在0.1%～0.3%之间。

新建非住宅销售价格同比下降0.4%, 环比上涨0.3%。与上年同月相比, 办公楼销售价格上涨1.1%, 商业营业用房销售价格下降0.6%, 其他用房销售价格下降5.2%。与上月相比, 办公楼销售价格上涨1.2%, 商业营业用房销售价格下降0.2%, 其他用房销售价格下降0.4%。

五、4月份, 全国房地产开发景气指数为94.76

3.房地产行业将加速洗牌 篇三

进入2008年，市场普遍关注的话题是持续困扰房地产公司几年的地荒问题如今已变得不那么重要，取而代之的是钱荒。显然，由于许多开发商的资金都被卷入近年的圈地冲动，他们正处于资金链吃紧的状态中。

一方面是现金紧张，一方面是整体楼市成交依然低迷。这迫使开发商在销售上降价促销。而降价促销未必能实现资金的快速回收，反而加重消费者的持币观望心理。这又制约着现金的流动。因此，有分析人士指出，目前国内的房地产行业可能正处于剧烈动荡前夕，很多实力不强的开发商会面临困境，被收购的可能性大增。

从去年初到年底，房地产行业并购之声不绝于耳。年初，万科以12.9亿元拿下了上海恒大集团的五个项目，每平方米房屋平均收购地价仅3050元，远远低于周边9000元/平方米的房价。这种低价抛地，显示出当前市场部分开发商资金链绷紧。刮起“并购风暴”在所难免。

果不其然，2007年并购风潮愈加高涨。10月29日，远洋地产公告称，通过其国内全资子公司北京天麟房地产开发有限公司和北京远坤房地产开发有限公司，以21.5亿元收购青岛颐中地产100%股权。

值得注意的是，近期的一些并购案，各家企业的并购目的非常明确。近年来，原本主攻住宅项目的上海复地也在逐步提高商业地产业务。去年9月底，复地宣布整体收购北京汇和房地产开发有限公司旗下世华国际中心项目。随后，收购了杭州花园商贸城100%股权，并由此获得杭州花园商贸城项目的全部开发权及经营权。一系列并购说明复地正在加大对商业地产方面的运作力度。而远洋地产的主要经营范围就在环渤海区域，通过收购颐中地产，不仅获得青岛市区地理位置良好的地块，公司也借此在山东省及胶东沿海布下关键一子，此次并购有利于增强公司的区域实力。

市场人士普遍预计，2008年房地产领域的并购热将持续升温。近日，万科成功收购了重庆中核宜华置业发展有限公司。据称，双方的谈判从去年底就开始，历时四个多月。而这单并购案的悄然落定，成为万科继去年大举收购后的又一个大动作。在之前，潘石屹也对外摇旗呐喊了很久。他宣称，SOHO中国手头拥有150亿元的现金及存款，正在等待收购缺钱的项目。

据中国行业企业信息发布中心公布的信息显示，全国现有房地产开发企业58710家，行业集中还有待提高。而近几年的政策面变化，也刺激了并购产生。

近年来，银根紧缩，借贷资金成本上升，使得房地产企业在资金获取能力上的差距将体现得愈发明显。拥有多元融资渠道的房地产企业将在竞争中逐渐显露优势。所以，宏观调控对房地产而言影响巨大，但并不是一味的利空效应。有关专家认为，银行资金必然会更多地流向那些真正有实力的企业，大企业会不失时机地收购中小企业及优质地产项目，实现快速扩张。对手中拥有土地，但没资金实力进行开发的中小房地产企业来说，被大企业并购似乎是唯一出路。

中小型房企面临破产

最近以来，国家出台了若干政策抑制固定资产投资，一些房地产企业大量囤积土地后由于缺乏资金支持已难以维系，部分资金实力强的房地产企业希望用并购方式得到土地，抢占市场。但国家下定决心严打炒地炒房等违法违规行为，因此，更多的限制政策还会接踵而至，在舆论导向影响下，狂热的投资热情渐渐地会被房地产寒冬所熄灭，这也预示着又一轮破产即将开始。因此，并购带来的不一定是资产膨胀，还可能是破产前兆。

2007年，央行六次上调存贷款利率，十次上调存款准备金率至14.5%；同年12月5日闭幕的中央经济工作会议明确，货币政策由“稳健”转为“从紧”；日前，央行已明确要求各金融机构，今年新增贷款量不得超出各行2007年实际贷款量。在“从紧”新政之下，受伤害最大的莫过于中小企业。目前房地产公司的自有资金绝大部分用来买地，其余开发项目的资金来源主要是银行信贷。

银行发放贷款通常都会优先考虑资产良好、财务规范的大企业。对中小房地产企业，资金短缺就只能选择忍痛割肉甚至破产出局。

在去年七——九三个月内，一些地产上市公司开始陆续在全国范围内圈地。在上市公司强大资金支持下，全国各地不断有“地王”浮出水面。很多中小房地产企业也跟风“冒进”，把有限资金投入购地，期待能以此快速扩张。今年一月，国务院下发了《关于促进节约集约用地的通知》规定，土地闲置两年的将无偿收回；土地闲置一年以上的按土地交易价格的20%收取闲置费。这无疑给期待囤地赚取高额利润的房地产商沉重打击。

经历了“跑马圈地”和政府一系列宏观调控之后，曾经困扰房地产公司的“地荒”问题转为了“钱荒”。面对吃紧的资金链，中小房企面临生死抉择。

房地产企业出现资金问题，轰然倒塌，在这个行业并不稀奇，也并不是在目前国家宏观经济政策趋紧的形式下才出现，早年著名的“顺弛”案例距离现在并不遥远。事实上，目前国内房地产业还没有形成成熟体系，一直处于无序状态之中。因此，房地产企业的违规现象很多，有些企业几乎是空手套白狼，自有资金严重不足，可这些企业居然还能长期存在，原因就在于金融监管不到位。有关专家表示，一旦这些企业资金链断裂，其风险都将集中到银行。在成熟的市场经济中不会出现的问题却频频出现在中国的房地产市场，这只能说明中国的经济改革还有很长的路要走。目前，有些房地产商进入破产程序，说明宏观调控的效果已经显现出来。

对于调控效果明显但还有很多大城市房价仍在上涨的问题，有关专家认为，不能孤立地从房地产市场来看，资产升值是大势所趋，不仅房地产市场是这样，其他资产市场也是如此。一定要强制房地产价值下跌，就会伤害到其他经济领域。

当然，淘汰的同时，绝不会出现风雨一来全部倒下的局面。对绝大多数房地产企业来说，这些年应该是收获颇丰的。因此在过去土地招拍挂市场竞争土地时，房地产企业只要不过于冒险赌博的，现在死于资不抵债的可能性不会太大。

对开发商来说，最危险的是难以为继。

寡头垄断值得警惕

近年来，全国各地频现“地王”，拥有雄厚资金实力的房地产商不惜高价购买土地，而更多实力较弱的中小房地产公司则因囊中羞涩而无法染指。

去年10月9日，国土资源部又发布《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(39号令)，于11月1日正式实施。39号令最让开发商揪心的一条就是，受让人必须付清全部土地出让金后方能领取土地使用权证书，未按合同缴清土地全部出让金的，不得按出让金缴纳比例分期发放建设用地使用权证书。

业内人士认为，39号令对资金雄厚的地产公司尤其是融资渠道灵活的上市公司影响很小。这一新政对上市地产企业是一利好消息，因为开发门槛的提高将使得一部分竞争对手自动出局。而对于一些资金实力薄弱的中小开发商，意味着将被淘汰。

事实上，越来越多的新推土地将流向品牌大房企已经毫无悬念。市场上，品牌大的房企都热衷于大规模地块，一方面规模较大的地块拿下后，至少可保证未来两三年的公司业绩不会交白卷；另一方面，零散地块容易受周边其他楼盘影响，而规模较大地块抗跌性则比较强。当规模土地越来越多地流向品牌大房企之后，无疑也就在开发、销售环节形成了品牌大房企占据区域主导的局面。

另外，对品牌大房企而言，其畅通的融资渠道能够很好地化解在开发、销售环节增加资金投入所带来的震动。当越来越多的中小企业无力抗压而退出地产圈时，所剩下的品牌大房企将通过并购公司或是项目的方式不断扩充自己的实力，实现进一步市场垄断。

为了打击对手，其中一些实力较强的开发商可以用超低利润的房价迫使对手要么降价，要么就销售不出去，这在房地产竞争中不乏其例。由此也似乎在暗示，地产圈里的寡头垄断企业拥有更多话语权。

有关专家建议，应避免大幅地块的出让，否则土地大量地集中到一些开发商手中；同时，政府在出让土地中根据开发商土地储备量设立准入制度，拿地较多的开发商应被适度限制再继续拿地。此外，通过缴纳较多的保证金形式限定开发商必须在多少天内开发、销售，如果不开发，不但没收保证金，还要进行处罚。

房地产企业之间应该选择合作开发，联手抵御可能扩大的市场风险，也可以杜绝国内房地产行业进入寡头时代。

4.房地产行业涉及税种 篇四

企业所得税2%

印花税0.03%城建税7%

教育附加3%

地方教育附加2%

销售环节：针对房地产企业——销售不动产税5%土地增值税城镇土地使用税6元/平企业所得税2.5%印花税0.03%城建税7%教育附加3%地方教育附加2%

针对买房者——契税（房地产商代收代缴）<90平1%90—140平1.5%>40平4% 租赁及二次买卖：针对出租方——房产税20%

针对买房者——房产税20%

另：房产持有够五年个人所得税3%

契税

5.2014年房地产行业展望 篇五

一、后调控时代，政策以完善房地产供应体系为主

2014年，房地产政策将现三个趋势：

1、层面出台的政策将很少，更多的是地方政府依据当地实际情况出台针对性政策；

2、无论是中央还是地方，出台的政策都不会强调房地产调控，而是强调完善房地产体系；

3、出台的政策，将以完善房地产市场秩序为主，比如，完善房地产税收制度、完善商品房预售制度、完善二手房交易制度等。

二、双轨制时代，政府与房企将共同成为房地产市场主体 具体表现为：

1、在棚户区改造及廉租房建设方面，由政府主导；

2、在公租房、自住型商品房的建设与供应方面，政府与房企协作；

3、在中高端商品房市场，由房企主导，政府承担服务及监管职能。

三、地产下半场，房地产分化将成主要特征并在相当长的时期存在具体体现在：

1、产品分化，高端商品住宅日渐低迷，中、低端住宅逐步向好；

2、区域分化，一、二线城市市场震荡下降，三、四线城市市场稳中有降，县、镇级市场逐步向好；

3、战略分化，大型房企将加快工业化、产业化步伐，中小型房企将更多地选择与政府合作，进军商业地产的房企将选择跨产业的资源整合。

四、畸高状态下，商品住宅价格将步入下行通道

1、目前房价已然畸高，远远超出民众承受；

2、政府加大保障房及自住商品房供应将在很大程度上稀释商品房市场需求；

3、中央稳健的货币政策基调将令房地产市场资金吃紧；

4、美国QE退出将在很大程度上降低海外热钱进入房地产市场的可能；

6.上海房地产行业分析 篇六

1）房地产市场未来需求分析

很多人，包括我太太在内，都认为在不远的未来，上海的住房需求会萎缩。原因主要是由于老龄化及人口减少，另外城市化减缓或结束后，会使住房需求进一步降低，我并不同意这一观点。先把住房需求粗略分为以下三个部分：

1，城市化带来的住房需求。目前，中国6亿多城市人口，城市化率不到50%，如果未来城市化结束，10亿城市人口75%的城市化率，人均建筑面积33.4平米，按每年0.5%的城市化率发展50年，这部分的需求大概为每年2.672亿平米建筑面积。

2，城市人口的住房需求，即改善性住房带来的住房需求。目前6亿多城市人口，如果人均建筑面积平均每年增加0.3平米，则会带来每年约1.8亿平米的住房需求。未来10亿城市人口，每年增加0.1平米，每年约1亿平米住房需求。截止2011年，上海人均居住面积为17平米，同年美国人均居住面积为67平米。而且中国的房屋建筑面积还包括了公摊面积，实际人均面积和一些发达国家的差距更大，有比较大的改善空间。

3，拆除原有住房带来的需求。建筑都是有寿命的，由于房屋质量问题层出不穷，我假定建筑使用寿命平均为50年，目前的住宅存量面积大约为150亿平米，每年要拆除2%，约3亿平米。未来按10亿城市人口为标准，人均建筑面积33.4平米，每年须拆掉约6.68亿平米。

综上所述，在目前阶段，房地产的1、2、3部分的年需求分别为2.672亿、1.8亿、3亿平米，合计7.472亿平米。

而在50年后，城市化基本完成，房地产1、2、3部分的年需求分别为0、1亿、6.68亿平米，合计大约也在7.68亿平米。

结论：以上只是估算，如果正确的话，在未来50年内，房地产业的需求会一直刚性存在。

2）房价的未来走向：

在目前的中国，除了流浪汉和乞丐睡在大街上外，绝大多数人都居者有其所，居住需求都在不同层面上得到了满足。那么为什么还有那么旺盛的需求来将房价推到这么高的水平呢？ 因为没有得到满足的是除居住以外更深层次的东西。中国实行先富带动后富的发展政策，这必然会导致人口从落后地区往发达地区的流动。这种流动的驱动力就是更好的资源。包括：工作机会、创业环境、教育资源、医疗资源、娱乐文化资源、交通资源、政策和制度资源、环境资源、基础设施，而房子是这些资源的载体，因此房子的价格不仅仅是钢筋混凝土建筑的价格，房子的价格还包括上述资源的价格。而这种流动的阻力主要就是更高的房价。上海的房价不是由支付能力撑起来的，而是由支付意愿撑起来的。最发达地区与最落后地区的发展差距有多大，房价差距就有多大，否则流动会失衡。

由于钢筋、水泥及劳动力的成本是刚性的，这就决定了再最落后的农村建房成本也有一个最低值。目前小县城的房价一般不会低于1500/平米，而小县城的人也有往更好的地区流动的冲动，这样，地级市的房价也必须比下面的小县城有一定的差距，比如到2500/平米，依次类推，三线城市5000/平米，二线城市10000/平米，一线城市20000/平米。

不妨允许我以一种不科学的方法来做一个尝试：

截止2011年，上海市年财政预算支出为4034亿元，上海是户籍人口2347.46万人，按每套房子住3口人，则每套房每年的财政支出为4034÷（2347.46/3）=5.16万，按一套房子使用50年，50年累计获得财政支出258万。

而2011年全国地方财政支出92415.48亿，按13.3亿人口，同上得出户均获得财政支出2.08万，按50年累计获得财政支出104万

上海市户均财政支出是全国平均户均财政支出的2.58倍，而上海市房屋均价22012元/平方米也正好约是全国100个城市住宅平均价格8832元/平方米的2.49倍。

7.房地产行业风险及其防范 篇七

关键词：房地产行业,风险,防范措施

一、引言

房地产业的崛起和发展是当代中国经济的一个重要的经济现象,它影响到国民经济的方方面面,在整个国民经济体系中处于先导性、基础性的地位。当前,房地产形势依然严峻,房地产市场供大于求,消化库存依旧是个难题。房地产行业正经历前所未有的压力,在当前这种不利情况下,对房地产行业风险进行认真研究,正确认识风险,并提出积极应对措施,具有重要意义。

二、房地产企业面临的主要风险

(一)政策风险。政策风险主要来自于我国相关政府部门,是政府在通过对房地产行业进行整体分析、研究的基础上,利用政策的发放,来实行的一种宏观调控行为,对房地产整个行业的走向具有至关重要的影响。同时,国家政府相关政策也是各个房地产开发商在进行新的投资计划时,重点关注的一个问题。近年来国家关于改善农村环境,实施新型城镇建设政策,以及为促进经济发展所制定的宽松的货币政策等都为我国近年来的房地产业带来了良好的发展契机,全国各地房地产整体处于上升的趋势。但从长远来看,房地产行业这一良好的发展态势能否长期保存下去,仍未可知。与其他商品相比,房地产整体价格较高,且关乎每一个人的生活,因此房地产业的走向对我国国民经济的整体发展具有重要的影响。也正是基于此,房地产一直都是历届政府关心的重要民生问题,也是政府政策调控的主要对象。例如,上涨速度过快的房地产价格容易扰乱国民经济秩序,对社会的稳定造成不好影响;房价缓慢上涨甚至价格下滑,不利于整个社会经济发展。再加上世界经济形势的多变性,使得政府随时都有可能根据我国整体经济形势,来制定相关的税收政策、行业政策,以此来影响房地产经济的具体走向。

(二)市场风险。市场风险主要体现在市场供求关系以及行业竞争方面,是由于市场竞争状况、消费者需求变化等因素而对整个房地产行业发展形成的影响,使得已投资完成的项目无法实现预期的销售目标,从而造成投资资金无法及时回笼,形成资金沉淀的风险。在经济发展的推动下,人们对居住的环境在舒适性、便捷性以及品质性等方面有着更高的要求。这也是近年来造成房地产行业竞争激烈的一个主要原因,消费者的消费观念会对房地产业的销售情况以及收益状况等形成直接的影响。例如,当在同一地段出现几所同类型的房源后,往往会出现房源滞销的现象,最后导致需要通过降价来推动房源销售,致使收益远远低于预期目标。由于许多房地产项目开发周期较长,而在这个过程中随着经济的发展,不仅房地产行业会发展变化,人们在房地产方面的消费主张、需求等也会发生改变,因此如若房地产开发商在项目开展初期缺乏对整个市场发展的预期性,则很有可能造成价格过低或产品滞销,从而对房地产开发商的投资效益造成影响。

(三)融资风险、利率风险。房地产企业项目的开展需要资金作为支撑,因此在房地产企业项目开发中,如何得到资金支撑是首先需要解决的问题,而面对这一问题,融资成为了企业的必要选择。但是当自身资产结构出现问题或者融资过高的情况下,房地产企业就不得不面临较高的融资风险,这种风险的产生,与房地产企业项目本身周期长和规模大等特征具有紧密的关系,因此无论是房地产企业自身的融资风险管控能力还是多变的市场环境,都会导致房地产企业面临严重的融资风险。

利率风险主要是因为银行或者资金出借方调整自身还款利率而使房地产企业面临的风险。特别是当银行在提高利率之后,不仅会提升房地产企业的支出成本,而且会影响社会大众对房地产商品的消费决策,从而导致房地产企业的资金管理以及产品销售都产生较大的风险。

(四)项目建设阶段的风险,主要包括规划设计风险、施工进度风险以及施工质量风险。在项目建设阶段中,规划设计风险主要体现在房屋建筑面积设计不合理、户型设计以及户型比例不合理、小区容积率设计不合理、小区绿化率设计不合理等,当这种风险产生时,建筑本身所具有的美观性、实用性乃至安全性等都会面临很大的威胁,而产生这种风险的原因则主要是因为工程定位发生偏差、设计参数产生偏差、后者不完整以及在此基础上所产生的设计方案优选偏差等问题。

在项目建设阶段,施工进度风险是一种常见的风险之一,导致施工进入风险的原因包括工程施工资金注入不足或者不及时、施工队伍专业素养难以满足施工进度要求、施工质量问题所导致的返工现象引发工期拖延以及一些不可抗力因素。随着施工进度的拖延,施工成本投入势必会持续加大,这不仅体现为工程自身管理成本会不断提升,而且体现为房地产企业需要付出更多的融资成本。另外,从房地产产品销售来看,施工进度风险的产生,也会导致房地产企业面临更多的具备不可控特点的市场环境变化因素,而这很可能会挤压房地产企业的获利空间。

施工质量是房地产企业开展工程建设项目中的生命线,这是因为施工质量不仅影响着施工进入和房地产企业的获利空间,而且会对房地产企业的企业形象、企业文化等产生不容忽视的影响,继而直接关系到房地产企业核心竞争力的提升。施工质量风险的产生,与施工方案的科学性、施工材料的质量、施工队伍的素质以及施工监管单位的专业水平等具有紧密的关系,一旦施工过程产生质量问题,那么房地产企业后续的所有战略环节都难以得到有效的开展。因此,在施工过程中,无论是开发商还是施工监理方,都应当将施工质量管控放在至关重要的位置,通过做好投标方与施工方资质验证、施工设计、施工组织、材料商优选、竣工验收等工作,来确保施工质量能够始终处于可控范围之内。

三、房地产企业风险防范措施

(一)密切关注经济调控政策,适时调整融资手段。政府行为对房地产行业的发展影响很大,因此在房地产企业对自身项目风险做出评估的过程中,应当将现行政策以及政策走向作为重要的依据。这要求房地产企业能够对国家各项方针政策做出深入的研究,尤其是要关注与房地产市场具有紧密相关的住宅制、税收制度以及银行信贷政策等。在此基础上,房地产企业能够对房地产市场的发展动向特别是房地产市场中的需求动向等做出准确的判断,而这种判断,则能够对房地产企业发展策略的调整提供重要的依据,从而有效提升房地产企业的抗风险能力。在此过程中,需要做出重点注意的是国家对宏观经济政策所做出的调整,这是因为宏观经济政策的调整不仅能够对房地产企业的发展趋势产生直接的影响,同时还对与房地产行业相关的其他市场因素产生影响,如银行利率等,这些因素的变化,对于房地产融资成本的变化产生着不容小觑的作用。而这也决定了,为了实现自身的健康发展,房地产企业需要丰富自身的融资手段、合理优化与配置自身资本结构,从而提高自身对国家宏观调控所具有的抗风险能力。为此,房地产企业有必要在此方面组建专门的风险预警小组,通过研究市场经济环境的变化为企业的发展提供依据,从而使自身的决策能够符合市场经济环境发展方向,并把握住市场经济环境变化为自身发展所带来的机遇。

(二)做好全面的市场调研,准确把握市场定位。市场调研工作的开展,能够让房地产企业在进入市场之前找准切入点,并在对自身市场定位做出准确把握的基础上,正确选择项目的目标定位适应房地产市场以价格和价格为主导的市场竞争体制。要想把握房地产项目的市场方向,就必须对房地产各方面知识都有所了解,合理分析和利用有效资讯。首先,要对我国国家和地方的相关法律法规进行全面了解,对房地产行业的政策取向进行综合分析。对企业将要开发的项目是否属于政府政策支持产业进行调查,对于政府扶植的项目,应优先考虑,且不能逆政策而行,有效利用政府在税费、金融、法规等方面的优惠;其次,还对房地产项目的地点、环境、功能要求等特点进行全面考察,深入了解市场的实际需求情况,明确项目的主要消费群体;最后,还要对项目附近楼盘的设计理念、售价、面积、开发商实力等情况进行了解,充分发挥自身企业优势。要想在众多房地产开发企业中占据优势,脱颖而出,就必须充分结合企业的自身情况,凭借对房地产行业的深入分析和准确判断,选择合适的房地产项目,形成一套具有自身经营特色的房地产产品风格,为某一特定要求的消费者提供更加便利、更具特质的产品,准确定位,深入发展,在激烈的房地产行业竞争中占据一席之地。

(三)降低负债筹资风险。在财务杠杆效应的影响下,适当的负债能够帮助房地产企业撬动更多的资本,从而促使房地产企业有能力开放更多的房地产项目,并为自身带来更多的经济效益。显然,适当的负债能够让房地产企业实现良性的超前发展,这对于房地产企业核心竞争力的提升也具有重要意义。但是,负债需要被掌握在房地产企业能够承受的基础上,如果在负债管理方面不考虑企业的承受能力,那么当负载比例过高并超过企业承受能力的时候,企业也将面临更大甚至致命的债务风险。这也决定了,在房地产企业发展过程中,必须重视对自身的资本结构做出优化,并通过确保负债的合理性来实现自身筹资风险的降低。从具体的实施策略来看,房地产企业在获得贷款或者使用其他渠道进行筹资时,应当尽量选取内部资源抵押的方式,从而将债务风险控制在自身的可承受范围之内。另外,房地产企业也有必要对自身的融资渠道进行进一步的拓展,从而实现风险的分化,这要求房地产企业能够实现银行贷款、信托基金、上市股票、债券融资的集合,并在多种融资形式中构建起具有更大风险规避能力的形式组合,以便对自身所面临的资金风险进行分散。

(四)加强工程质量管理,提高专业管理人员的业务水平、综合素质。一直以来,房地产企业工程质量管理呈现出了流于形式的缺陷,这种缺陷的出现导致了房地产企业工程质量难以得到有效的管理。这种流于形式的问题,主要体现为以下方面:在施工方面,无论是施工方案还是各种计划图表都十分齐全,但是工程质量管理中所面临的实际问题及其解决策略却没有做出深入的探索。显然,将这些问题标注出来,可以有效提升工作人员的质量风险防控意识,从而发挥出警示的作用,但是由于只标注问题而没有解决问题,这让房地产公司的工程质量管理具有了纸上谈兵的色彩。因此,在工程质量管理中,不仅需要发现问题,而且需要从制度、人事、技术等多个方面探索问题解决路径,并构建起完善的质量管控体系,通过明确岗位责任制度来强化其他各项制度的落实与贯彻,从而提升工程质量水平。另外,工程质量管理团队的专业水平,对于工程质量管理工作的开展发挥着决定性的作用,因此在引导工程质量管理团队开展日常管理工作的基础上,房地产企业有必要针对质量管理人员实际工作需求强化培训工作,确保工程质量管理团队专业水平、职业道德等能够得到不断地提升,并适应工程质量管理环境与工程质量管理要求的不断变化,从而促使工程质量管理工作更好地做好事前管理,杜绝质量风险的发生。

(五)做好房地产企业品牌建设工作。随着我国房地产行业市场竞争程度的不断加剧以及消费者消费水平的不断提高,房地产企业必须适应市场要求对企业品牌高度重视。树立一个良好的企业品牌形象并不是依靠大量的广告或多媒体等方式,而是应该凭借企业良好的产品质量和优秀的售后服务水平在消费者中树立一个良好的口碑,再配以合适的媒体推广和公关活动对企业进行适度宣传。同时,房地产开发企业提升品牌竞争力还需要注重文化建设,企业文化的构建要求企业能够提升自身对企业文化的重视,并通过长时间的努力逐步积累,从而促使企业文化产生文化底蕴,并发挥出推动企业发展的作用。房地产企业的品牌建设是一个长时间的过程,可以首先以开发商某一个成功项目作为载体,逐步扩展,将特色产业做大做广,最终形成一个很好的企业品牌。国内房地产市场必须要在品牌竞争的道路上走下去,企业必须依靠具有高附加值的项目产品来满足大部分客户的需求,同时为企业提供更多的经济效益和资金积累,然后再将资金投入到企业品牌维护的过程中,只有在这种良性循环的情况下才能有效保证企业的生存和发展,有效规避风险。

四、结语

8.行业分析：汽车、氨纶、房地产 篇八

1、客车招标权下放到路局。

2、动车组招标重启利好南北车。

事件：8月2号中国铁路建设投资公司集中发布了7个铁路客、货车招标公告，包括726辆客车和2.89万辆货车，拉开招标序幕。

本次客车招标包括226辆25T型客车，由昆明铁路局等5家发布，500辆25G型客车由哈尔滨铁路局等16家发布，预示铁路招标权下放。由于机车、客车和动车组都由中国南车和中国北车两家垄断，预计招标权限下放对车辆中标价格影响不大。

2011年“7.23”动车组事故，动车组招标一直停滞，但随着动车组的陆续交付，不断减少的动车组订单引发市场对南北车业绩的担忧，这次招标有助于南北车业绩在二季度触底后从单季度开始回升，恢复市场对南北车增长的信心，从招标金额看，采用的是小批量招标而不是2009年的大规模招标，也可能为后续招标权下放到各路局做好准备，从份额看南北车仍有可能平分秋色。

近期铁路行业政策利好不断，包括上调“十二五”运营里程和投资目标、铁路投融资体系改革、预期设立铁路发展基金，以及即将到来的铁路车辆招标，使得行业仍具备板块性机会，继续推荐，其中动车组招标重启主要利好为中国北车、中国南车。

平安证券

汽车：乘用车机会更大

1、零售销量显示终端需求坚挺。

2、目前的低库存奠定增长的基础。

汽车行业基本面良好：1）销量—零售强于批发。据乘联会统计，年初以来乘用车零售量同比增幅始终高于批发量同比增幅，显示终端需求坚挺。

2）库存—年中库存低。为争取较高返利，经销商一般于季末年中增加库存，但今年6月的库存系数较低，显示2013年厂家实现时间过半任务过半，目前压力较小。据流通协会统计，6月末乘用车行业总体库存系数较低，尤其是合资品牌。年中的低库存为下半年增长打下了坚实的基础。

3）利润—2Q13行业利润同比增幅高达30%环比增长28%。从单季度看，2Q13行业收入及利润同比增幅为21.6%/30.4%，环比增幅为15.3%/28.4%。我们判断三季度乘用车收入及利润情况也会大幅好于去年同期（去年三季度车厂开始给渠道输血），原因是厂家年初目标谨慎导致渠道的价格及库存压力较小。

汽车股已经调整了一段时间，股价表现不佳，但在市场总体风格未转换下，今年还存在汽车股投资机会，并估计时点是“金九银十”来临之前。乘用车个股方面关注度高的为长安汽车、一汽轿车、江淮汽车、长城汽车、广汽集团等个股。

氨纶：旺季前涨价热身

1、行业高开工低库存趋势不变，淡季涨价底气足。

2、旺季需求逐步启动，更高涨势可期。

事件：近日，氨纶行业企业再度召开会议，商讨将30D、40D 产品价格上调2000 元/吨，随后多厂家按照其自身情况，对其品牌的氨纶挂牌售价进行上调，上调幅度一般在1000～2000 元之间，最高涨幅达4000 元/吨。

本次氨纶涨价已经是淡季第二次调价，6 月末氨纶厂家已统一上调过一次氨纶报价，在需求支持下，下游织造企业开始逐渐接受氨纶价格上涨。氨纶行业从5月进入淡季后，开工率不降反升，全行业基本满负荷，同时产品库存也维持在近3年的低位。在强劲需求的支撑下，氨纶行业集体提价有十足底气。

从氨纶厂家的库存可以看出，氨纶供给已慢于需求。今年行业已经进入供不应求状态，供需基本面彻底改观是行业淡季敢于提价的核心

由于当前仍处于淡季，下游需求不足暂时阻滞了氨纶价格上行，但我们相信氨纶价格大幅上涨只是时间问题。从氨纶直接下游需求端来看，包纱、棉包等开工有所下滑，经编、花边开工基本维持，但是作为三大需求之一的圆机领域已有启动迹象，开工明显上升。同时，从终端需求来看，今年纺织业和服装行业的收入都明显好于12年，行业总的盈利在复苏。因此，我们有理由相信，本次集体上调挂牌售价只是旺季涨价的一次预演和热身。

房地产：政策性事件可刺激股价反弹

1、7月销售和土地出让渐趋平缓。

2、8月板块走势维持夹板行情。

7月板块小幅跑赢大盘，主要因房地产再融资政策逐渐明朗及政治局会议定调积极，政策的正面影响催化板块估值得到一定修复。

7月销售略显清淡，预计8月销售将延续7月平稳略显清淡的状态，绝对水平尚可，但难有明显增长。随着企业一二线土地储备逐渐得到补充、三四线土地出让面积占比的提高，下半年土地出让增速整体将逐渐趋缓。

8月板块走势将延续7月格局，政策性事件仍可刺激股价继续反弹，但边际效果渐次减弱。预计下半年销售难超预期，板块反弹缺乏持续性，但由于估值低、业绩确定，仍有配置和防御价值，相对收益将得以延续。在中性偏紧的货币环境下，预计下半年销售将相对平淡，难有超预期表现。就8月看，再融资、城镇化、棚户区等政策性事件仍可继续刺激股价反弹，但边际效果将渐次减弱。若要参与，建议关注泛海建设、铁岭新城、中天城投、首开股份等涉及棚户区和旧城改造、且可能有再融资需求的公司。就下半年看，虽然基本面未必支撑板块有持续的、趋势性的表现，但由于估值较低、业绩确定，地产仍具有配置和防御的价值，板块将取得相对收益，推荐保利地产、万科A、华夏幸福等。