物业费催收法律分析

物业费催收法律分析（共4篇）（共4篇）

1.物业费催收法律分析 篇一

催收物业费的方式、催款单与不同业主的处理方法

2016-12-12 物业社区

催收物业费的方式、催款单与不同业主的处理方法

一、催收物业管理费的方式：

1、发“催收信息”

一般是两周一次，参与内容：尊敬的业主，至**年**月您户已欠缴物业费***元，请尽快到物业管理处缴交，以免增加额外的滞纳金。多谢合作!****物业管理处。电话：*****

2、电话催收

先了解一下业主的欠费主要原因。要明确告诉业主欠费的金额，并追问业主可以确定几时过来交。

3、发“催收单”

寄信或贴住户门口或梯口。(另附内容)

4、上门沟通

先了解一下业主的欠费主要原因。然后才上门沟通。(计划一下业主有可能问的问题，并准备好如何回答与解释。)

5、法律途径

经以上四种方式不见效且欠费金额超5千元或一年的，可以考虑发“律师信”催收，如果都无效果的，就采取最严厉的措施：向法院申请强制执行“支付令”。

二、针对几种特殊情况的催费方式

1、炒楼群体(未装修未入住的空置房)

针对该类型单位业主的特点多为炒楼及财产保值增值为主，业主对于物业的关注度比较低。拟进行每月定期电话进行催缴，说服业主办理银行托收手续，若物业费用达到一定额度标准后统一进行律师信的派发，通过法律途径进行催缴，费用以每户3千元为基准。

2、针对一般性欠费单元

一类型为入住单位，该类型业主已经装修完毕并且已经入住，对于该类型业主特点，拟进行加强性电话催缴及夜间上门催缴工作，在进行夜间上门催缴期间需要物业财务配合进行夜间上门收费。一类型为商铺、别墅，该类型业主由于管理费用比较多，拟进行重点跟进处理，安排人员长期进行上门工作，在经过一定时间累计后仍然不交付的拟进行法律手段进行催缴，初步计划从5千元为基准。

3、对于一些确有困难的“特殊户”

若真正知道此户有实际生活困难的，则可以考虑给予适当的优惠或分期付款。

催 款 单(样式)No.第___次催款

______单元: 您已经拖欠___月管理费___元,___月房屋公共维修金____元,___月水费____元,____月电费___元,____月气费___元,合计金额______元。请您在____月___日前到管理处缴交,否则将按《管理公约》及《###物业管理服务协议》的有关规定按日加收所欠费用千分之**的滞纳金,并将暂停对贵单元的有关服务。谢谢合作!

###物业管理有限公司______年____月____日

三、针对不同业主，采取不同的收款方式

物业公司应尽可能合理的划分业主的构成，针对不同业主，采取不同的收款方式，加强沟通，以更人性化的体谅业主的难处，制定灵活的收费方案，有计划、有目标的开展收缴工作。以下列举几种欠费催缴的方式方法：

1、事出有因适度减免

如住户因财物失窃、车辆失窃、房屋质量小缺陷(渗水、小裂缝)未能及时处理、公司经济出现状况等原因而拒交物业管理费，虽然并非是物业管理公司的责任，物业管理公司也无赔偿义务，但是从人性化管理的角度出发，物业管理企业可以给住户适当的补偿(非现金)或采取适当减免滞纳金及分期付款等优惠措施，从而达到催缴目的。

2、责任不清快刀斩乱麻

如部分住户欠费时间长、纠纷多、牵涉面广，扯不断理还乱。如不及时处理就会越积越多越难收，不如壮士断臂一切从新开始，此后让住户无拒缴的“理由”。

3、物业无过失依法办事

住户拒缴费用的“理由”无奇不有，有对开发商的不满;有对设施、设备的不满、有对周边环境的不满、有嫌物业管理费用太高、有的因房屋质量问题得不到解决的;有的借口物业管理公司管理不善等等。这些住户打心眼里是想搭车消费，因此物业管理企业只有拿起法律的武器，依法维护自身的合法权益。

4、责任到人定时催讨

加强收费管理应从职能部门抓起，树立收费意识和责任感，定期落实项目收费情况，并协助制定解决方案;项目负责人服务和收费两手都要抓，两手都要硬，要了解本项目的收费情况，分析欠费原因寻求解决方案，责任到人层层落实;收款员与客服人员分工不分家，信息共享，充分发挥业主档案的作用，定时催讨。做好每月业主欠费清单并详细说明具体情况，提出收费合理化建议，制订适当的回款奖励制度。

5、加强宣传正确引导

业主有按时交纳物业管理费用的义务，这是物业管理条例明确规定的，为什么还有部分业主无理拒交物业服务费用呢?一方面是由于个别业主的素质问题，另一方面是宣传力度不够。因此我们需要通过各种形式、各种渠道广泛宣传物业管理的一些基本知识，让业主了解物业管理企业的权利和义务并明确自己享有的权利和应履行的义务，正确引导业主的缴费观念。

2.论物业管理的法律关系 篇二

关键词：物业管理；法律关系

中图分类号：D922.181文献标识码：A 文章编号：1000-8136(2009)36-0069-02

物业管理中的法律关系是错综复杂的，既存在物权关系，即建筑物区分所有权人对区分所有的建筑物中的专有所有权及共有所有权的支配权，以及排除他人不法侵害的权利等；也存在债权关系，即通过合同关系约定各方当事人之间的权利义务，平等协商地处理物业管理中的各项事务；同时还存在人的行为，即建筑物区分所有权人对区分所有的建筑物中的成员权的行使及进行的管理，以及各区分所有权人之间内部自治管理的行为等。综合归纳起来主要存在以下几种基本的法律关系：

1 物业管理当事人之间的合同关系

物业管理合同主要有两种表现形式，一是开发企业与物业管理企业之间签订的前期物业管理合同，二是全体业主与物业管理企业之间签订的物业管理合同。对于合同关系的处理，主要是依据《合同法》的规定以及合同约定的权利义务的内容来确定。在前期物业管理中，存在两个合同法律关系，即开发企业与物业管理企业之间的物业管理合同关系，开发企业与业主之间的房屋买卖合同关系，其中也包含有物业管理的内容，即开发企业与业主之间签订的临时业主公约、服务合约等。在成立业主大会并选举产生业主委员会后，即应由業主大会决定，并由业主委员会代表全体业主与物业管理企业重新签订物业管理合同。物业管理合同关系是物业管理中最基本的一种法律关系。对物业公司与业主关系的认识上存在一些误区：

1.1 物业管理与服务理解上的误区

有的物业管理抱着以我们是管理者的地位，与业主之间是管理与被管理的关系，而没有真正认识到自己的真正角色。物业公司与业主应该是一“服务与被服务的关系”。就像家里的主人与保姆的关系，物业不是管理者的身份，而是服务者的身份。所以，物业应该正确理解和认识这个的关系。根据《物权法)的有关规定，新《条例》将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，将“业主公约”修改为“管理规约”，将“业主临时公约”修改为“临时管理规约”。目前仍倾向“服务”和“管理”并重的思路，因为物业企业要对人加强服务，对物加强管理。物业公司不能只强调“服务”了，特别是对小区内的秩序要严格管理，以保障大多数业主的权益。

1.2服务地位不平等

物业公司是企业，企业的目的是赢利，许多的物业公司不但不赢利甚至还亏本。有人会问：亏本的事，有人肯做吗?有些物业公司是开发商旗下的公司，是房产公司品牌的重要组成和延伸部分。为了房产公司品牌，物业公司亏本也得做下去。往往这类物业公司在物业管理中注重服务和品牌形象。物业管理费收不来，不计个人面子上门做工作，经常要看业主的脸色。服务应该是平等的，物业管理费，应该说是业主自觉交到管理处——物业，而不是物业公司上门索取，完全把角色颠倒了，就像自己家里请的保姆一样，到了时间就应该给人家发工资，而不是保姆向你天天哀讨。所以，物业公司自己也应该认真反思，正确定位。

2 物业管理中的行政管理法律关系

国务院《物业管理条例》第五条规定：“国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作；县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。”由此可见，国家行政机关也是物业管理活动中的一个重要主体，负责对前期物业管理活动、业主委员会的成立、物业管理收费、物业管理企业资质等方面进行的指导和监督。

其行政管理职能主要体现在以下几个方面：确定物业管理区域的划分；指导业主成立业主大会及选举产生业主委员会；确定业主在首次业主大会会议上投票权的多少；对业主委员会进行登记备案管理；对业主委员会违反法律、法规的行为进行监督和纠正；对选聘物业管理企业中的招投标活动进行管理；对物业管理企业的资质及从业人员的资格进行管理；对物业管理中的服务收费办法进行指导和监督；对物业专项维修资金的收取、使用进行管理；协调处理物业管理当事人之间的纠纷；对违反国家法律、法规的行为进行处罚等。

在实际的工作中，政府的职能部门对物业的管理存在很多问题：①有些地方政府职能部门对物业管理的态度是一“谁家的孩子谁家抱”，对物业管理的行政监督和支持不得力。②政府职能部门责任不清，相互推委。例如，某住宅小区大门口，一个业主无视小区车辆管理规定，不配合小区保安的工作，把车停在小区大门口中间扬长而去，小区保安苦口劝说反招辱骂，无奈之下拨打交警电话请求支援，可交警却说小区门口不是他们管辖范围。保安又拨打110，110接警说应该找城管大队，于是保安再拨打了城管值班电话——他们说应该找派出所处理。最后，还是没有一个部门肯出面处理。请问：物业公司管不了的事，到底应该由谁来管呢?

3 业主之间的民事法律关系

3.法律催收函 篇三

我方受出借人的委托：因你现在已经严重违反了借款协议约定，曾多次提醒贵方还款，但贵方至今 依然未能履行还款义务，屡次拨打电话屡次拖延还款期限，对此你存在恶意欠款行为，已经严重违反合同约定和相关法律的规定。现就你拖欠借款本息合计*****元，向你主张权利(截止****年*月*日)，限你在收到此函后尽快与借款方联系商议还款事宜，以此来维护你良好的个人信用。否则你将偿还拖欠的所有借款费用及相应损失。

顺祝商祺

**律师事务所

4.物业管理中的疑难法律问题解析 篇四

关键词：物业管理 疑难问题 分析

引言

1981年，我国内地成立了第一家物业管理公司，经过30多年的发展，我国的物业服务已经有了非常大的进步。我国颁布了《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》），其对保护业主提供了必要的支持。接着国家各相关部门也先后颁布了一系列管理物业的规章制度，这些都为我国物业服务的完善提供了有力的保障。但是在物業管理中仍然存在很多的法律问题，因为我国的各法律法规中并没有制定专门的“建筑物区分所有权法”或“物业管理法”，正因为如此，在对物业管理时有时候会出现没有有效的法律依据的情况。因此，完善法律制度，提高我国物业管理水平是物业发展的必须要思考的问题。本文就对物业管理中的疑难法律问题进行分析和研究，以此来对物业管理中的一系列疑难法律问题进行分析，希望能为解决物业管理纠纷提供有效的建议。

一、准业主与物业使用人的界定

（一） 准业主

从《物权法》来看，那些已经取得了建筑物的不动产所有权的所有权人为业主。除此之外，还有一些因为法律文书和继承以及受到遗赠等方式得到了物权的情况，还有一些因为没有及时对房屋进行登记的房屋，其已经被买受人占用、使用，这些主体被称为是准业主。虽然他们在法律上的资格并没有得到完全的保障，但是其是有业主资格的，这就造成了物业管理会出现一些管理纠纷。

考虑到以上问题，我国对准业主进行了必要的保护，颁布了相关的文件，将其范围扩展到非依据法律行为（继承、法律文书等）取得房屋所有权，以及尚未办理房屋所有权登记的买受人。正因为如此，在物权变动时，权利人在取得不动产的所有权时并不以登记为生效要件，而仅仅是在转让时办理不动产登记。

然而，在实际应用中，很多制度是以房屋登记过户的完成作为前提条件，那么，在发生“一物二卖”和不动产善意取得的情形下，将很难认定房屋所有权的主体。正因为如此，不能够把没有完成房屋登记过户手续的房屋买受人认定为业主。

（二）物业使用人

目前仍然存在着一些老旧小区，其属于公房的范围，但是其物业的管理也正在逐渐从政府授权的房管所管理，转化为由物业管理公司管理。这就出现了房屋使用权人的产生，该具体规定在《物权法》中并没有具体的规定，为了弥补这一问题，《物业管理条例》和最高人民法院的司法解释对其进行了明确的解释，解释对物业的使用人的法律地位和权利义务进行了规定物业的使用人指的是专有部分的承租人、借用人等民事主体。其享受以下法律权利：1、权利享有和义务履行从其约定或与业主承担连带责任。2、法律适用参照有关业主的规定。3、独立承担侵权责任。

为了更好地规范所有权人为主体而形成的各种各样的法律关系，在处理该问题时可以对德国《住宅所有权法》第14条第2款的规定，对房屋使用人等物业使用人的权利义务进行明确的规定。即住宅所有权人的家庭成员以及营业雇员或其他住宅所有权人利用那些属于专有的或者共有的所有权的土地或房屋部分时，应该遵守对住宅所有权人设定的相关义务。

二、业主大会的法律地位分析

业主大会究竟具备不具备民事主体地位是各国一直讨论的问题，这也是物业管理中常见的法律问题。我国的法律并没有对此进行明确的规定，仅仅在个别条款中规定了业主得通过诉讼向业主大会及业主委员会主张权利。

虽然我国要有业主团体的意思机关说、非法人团体说和法人说三种理论，但是我国的《物权法》并没有承认业主大会或业主共同体的民事主体资格，而仅仅是对业主大会的诉讼主体资格进行了认可。在这种情况下，如果将业主大会认定为法人或赋予业主共同体民事主体资格，那么，须在建筑物区分所有权的专门立法中明确规定。

我国《物权法》第76条规定了业主大会决议事项的多数表决原则。根据该条规定，业主大会的普通决议应由专有部分占建筑物面积过半数，且占总人数半数以上的业主同意。业主大会认为，依据多数表决原则，这一决定对全体业主具有约束力，即使不同意的业主也应服从。但是，这种规定对少数业主权益的保护没有得到足够的重视。当然，是否采用一致表决原则是一个国家物权立法的法律政策选择问题，不应对此苛责。不过，从法律政策的妥当性以及业主自治的限度来讲，未来可考虑在立法中对特定情形规定一致表决的做法。另外，可以考虑重新将业主大会设计为一个不具有法人资格的非法人团体，这个非法人团体的成员是业主，财产是业主的共有物业及其他附属设施，对外以非法人团体的财产承担责任，业主负连带责任。

总结：虽然我国出台了《物权法》以及其他一系列法律法规，但是我国在对物业管理时仍然会出现一系列法律问题，这对我国的物业管理和法律的完善是非常不利的。因此，进一步地探讨物业管理的相关法律问题，为我国的法律完善提供必要的依据是非常重要的。

参考文献：

[1]侯国跃.试论物权法基本原则的确定——兼评《物权法（草案）》的相关规定[J].安徽大学学报，2006年03期

[2]杜万华，辛正郁，杨永清.最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的理解与适用[J].法律适用，2009年07期

[3]谭玲，胡丹缨.物业管理相关问题再探析[J].现代法学，2006年06期

作者简介：姓名：宋立秋。1975.9 性别：女。职称：讲师 学历：硕士 研究方向：高校物业管理人才培养。籍贯：吉林洮南 单位：吉林工商学院工商管理学院。