项目策划全案提纲

项目策划全案提纲（精选9篇）

1.项目策划全案提纲 篇一

商业项目全案策划纲要 第一部分市场调研报告

一、宏观市场环境分析

1.经济环境分析

2.政策环境分析

3.相关宏观环境因素

二、商业物业调研分析

1.商业物业市场发展概况分析

2.商业物业开发现状与发展趋势分析

3.商业物业总体供求分析

总体市场状况分析

商业物业市场供应、需求分析 商业物业租赁、销售价格分析

三、经营店型调研分析

1.SHOPING MALL（购物中心）分析

2.百货商场（传统百货）分析

3.超级市场分析

4.专业市场分析

5.社区商业分析

6.其他类型商业物业的研究分析

四、客户群体的调研分析

1.商铺投资者调研分析

2.终端消费者调研分析

3.招商客户的调研分析

五、主要商圈与重点商业项目分析

1.主要商圈调研分析

2.重点商业项目（商业市场）分析地理位置

项目规模

 商业性质

硬件设施

经营模式

楼层分布

 购物环境

商户与业主合作方式租客组合

商品布局

 价格

目标消费群体

品牌档次

广告形象

 优劣势分析

经营状况

其他各项影响因素分析

六、物业管理之调研分析

1.物业管理公司调研

2.物业管理各项条款调研分析

管理力度

 商户对物业管理提出的要求

个别商户对物业管理的特殊要求

七、项目所在地区域市场分析

1.区域商业市场环境分析

2.区域商业市场供应、需求分析

3.区域市场租金、销售价格分析

4.域市场商业物业竞争格局分析

5.项目商业物业可行性分析、初步定位

第二部分市场定位报告

一、项目区域总体概况总结分析

二、项目分析

1.项目地理位置分析

2.项目基本技术指标分析

3.项目功能分析

功能互动分析

 项目各业态功能的确定

4.项目商圈分析

商圈区域市场的划分

 主要商圈、次要商圈、辐射商圈的确定

商圈消费人群分析

 商圈竞争格局分析

三、项目SWOT分析

1.项目优势分析

2.项目机会分析

3.项目劣势分析及应对措施

4.项目威胁分析及应对措施

5.项目综合分析及初步定位的确定

四、项目定位

1.项目总体定位

 商业物业经营主题的确定

商业物业投资主题的确定

2.项目目标客群定位

 终端消费人群定位

经营商户定位

投资人群定位

3.项目价格定位

 价格制订依据的阐述

本项目价格定位

（二）第三部分产品定位报告

一、项目商业物业总体规划

1、产品设计总体规划方案的制定（总体规模（地上、地下）、建筑方式、商业经营形态等）

 本项目商业配套、非配套比例控制

本项目公建物业的合理利用方案的制定

 本项目商业物业总体供应量计算、分析与规划

本项目商业物业规划形式、分布格局、组合方式等总体规划

 本项目销售、租赁可行性分析及适合本项目之租、售方案的制定本项目经济效益分析

二、产品设计主题定位

1.品设计主题定位确定

2.品设计主题定位诠释与细部研究

三、产品设计

1.筑产品设计（外立面、柱间距、层数、层高、商铺面宽、进深、墙体、天花、地面、灯光、防火设施等）

2.业经营产品设计

 交通组织系统（外部交通组织、内部交通组织、入口、中庭、电梯、消防通道、休息场所、停车场等）

 经营管理产品（仓储空间的设计与规划、中央空调系统设计、智能化保安系统设计、电子商务平台设计等）

 装饰装潢设计（整体形象与风格建议、外立面设计、商场招牌设计、绿化建议、灯光建议、景观小品建议、广告（位）宣传设计等）

四、店铺分割与功能布局

1.铺分割总体策略的确定（视具体行销策略决定）

2.业功能布局的设计与规划

五、商业经营管理（物业管理）建议

1.业经营管理模式的设计与制定

2.业经营管理职责的确定（介入时机的选择、工作内容的确定、管理方式的制定、管理费用的确定等）

3.业经营管理针对项目长期、稳定发展运作策略的制定

三）

第四部分营销推广报告

一、项目简介

二、可类比项目重点竞争对手营销策略分析

1.竞争对手的确定

2.竞争对手项目概况

3.竞争对手近期的销售动态及我方的对应策略

三、本项目创新营销体系的建立及关系营销

四、项目主要卖点荟萃及强弱势分析与对策

五、项目发展定位确定

1.项目发展定位

2.项目形象定位

3.项目形象的塑造和建立

4.项目命名方案

六、项目目标客户群的定位（客户群的再清晰化）

1.目标客户群定位

2.目标客户群描述

七、价格的定位及策略

1.项目单方成本

2.项目利润目标

3.可类比市场价格

4.价格策略

5.价格分期策略

八、入世时机及销售分期控制

九、广告策略

1.广告市场分析

2.秦皇岛市楼盘市场广告解析

3.广告战略目标

4.项目分析和广告定位

5.广告创意表现

6.广告策略

7.广告阶段研究

8.广告主题

9.广告投放率及规模

10.广告效果监控、评估及修正

11.广告费用预算

十、媒介策略

1．媒体总体策略及媒体选择；

2．媒体组合策略；

3．投放频率及规模；

4．软性新闻媒体；

5．媒体费用预算。

十一、推广计划

十一、公关活动策划及现场包装

十二、品牌战略

1.品牌命名方案；

2.项目VIS系统建立。

十三、营销推广效果监控、评估及修正

1.效果测评形式；

2.实施效果评测的主要指标。

十四、营销环境的营造

1.销售部的规划设计；

2.样板间的规划设计和建议。

第五部分招商推广报告

一、初期宣传推广工作

1.步完成落实项目推广费用预算案、确定物业最终面积计算表等工作后，我司将立即筹备一套完整的宣传推广工具；

2.业咨询材料如：法律咨询材料、牌照、税务问题、来往账户之开设等；

3.场咨询材料如:项目所在地消费者零售消费能力、档次、品味、流行情报；项目所在地游客数量、消费习惯；项目所在地商业物业分布地区、经营业绩等；

4.目资料如：图片、效果图、平面图、位置图、租金价目表等；

5.目租赁条款如：租赁年期、起租期、免租期、管理费、水、电、煤、电话费、违约责任等。

6.公关活动

与公关、广告公司协调策划宣传公关活动，如记者会、专题采访； 提供印刷品宣传、楼书、招商手册等设计意见；

软、硬广告配合介绍项目所在地商业物业市场状况。

7.直销大型目标主力客户。我司将根据目标主力租户名单，以直销方式亲自逐一联络及洽谈，度身定造其需要的市场资料,了解其装修工程技术要求，利用较惠租赁条件吸引其进驻，务求在招商的最早阶段便能落实此批“主力租户”，从而提高项目号召力，增加其他商户的信心。同时，我司将大量邮寄本项目之推广资料予零售商户，利用我司之客户网络资源，最大限度推动项目招商工作的顺利进展。

二、全面招商运作工作

1.此阶段我司将按照拟定之行业组合及分布建议，根据每一行业的分类，为项目选择具适合的租户进行推广；

2.继续向主力商户推广，以不断提高物业实力，努力开拓及发掘更多新客户。我司将全面跟进所有投寄范围内的商户名单，跟据各商户的质素及营业性质来确定其进驻物业位置，以配合拟定的行业商户组合建议；

3.不断改进及更新招商资料，继续跟进主力牵头商户；利用促销活动及媒体宣传，营造声势及热销气氛，使本项目成为零售界成行成市的谈论进驻对象，成为市场注目的焦点。

三、落实商户进驻物业

1.继续全面跟进招商推广工作，视商铺（物业）出租状况，及时调整及制定招商策略；

2.以租金价格为指针，协助甲方与商户直接洽谈租赁条件；

3.落定租赁条款及租约，完成整个签约程序。

四、后期招商跟进工作

1.全面跟进工作，包括视察场地、洽谈租赁、条款、签约等过程；

2.协助商户进场装修，与工程公司协调入图审批、装修等工程问题；协助公关、广告公司安排新闻发布会、记者会、作广泛试业宣传，如出报纸新闻稿、举办宣传活动、剪彩等，以提高本项目的知名度，营造浓厚的商业氛围；

3.展开整体商场(物业)的宣传活动，预计当商场招商超过70%时，可开始试业。当商场招商工作完成超过80%时，我司将制定商场全力推广宣传活动，协助举办

试业活动。

五、正式开业

附件二：

商业项目工作人员名单

项目总顾问：

专案策划人员名单

主要负责人：

负责人：

策划人员：

招商支持人员名单：

主要负责人：

招商协助人员：

2.六○九电缆品牌突围策划全案 篇二

因此，如何才能找到这根主线，就成了六○九电缆“品牌规划”的第一要务。

电线电缆行业是电器工业中最大的配套行业，目前生产企业达7000多家，年产值约2400亿元人民币，占GDP一个百分点左右。因此，电线电缆被喻为国民经济的“血管”与“神经”。

由于产品应用广泛，决定了营销手法更多地倚重于专家销售、商务公关及企业营销三大策略。虽然电缆行业也出现了规模较大的企业，如远东、宝胜、六○九等，但品牌的广泛性、影响力还远不能与其他工业品品牌相提并论。品牌运作的手法、层次亟待提高，整体市场还处在一种混沌不清的竞争之中。

作为我国射频电缆鼻祖的天津六○九电缆公司有着近70年的历史，曾经为我国“两弹一星工程”、“长征运载火箭”、“神舟1～6号载人宇宙飞船工程”承担线缆配套任务，在分析世界电缆加工制造业逐渐向我国转移的现实后毅然决定向品牌化营销运作挺进，决定凭着差异化营销策略走出一条工业品品牌突围之路。

与大量的快速消费品品牌塑造不同的是，工业品生产企业塑造品牌需要走更长的路。首先要解决规范化的基础管理部分，即：P（效率）、Q（质量）、C（成本）、D（交期）、S（规模）、M（生产士气）等六大因素，进而才能登堂入室进入“品牌屋”的实际运作(PIRCSC)阶段。这从“工业品生产企业品牌屋”中可以看到。

然而，一些工业品企业却只注重和考核生产的要素管理，而忽略了营销性要素的投入，更缺乏营销型人才参与企业的高层决策，这种现象在国内很多传统工业品生产型企业中普遍存在。另外，很多企业在基础管理还比较薄弱的情况下，就贸然进行“品牌”操作，但却没有按照“品牌”操作的组合要素进行操作，只是一味地大量做广告，以为只要闹得满城风雨就做成了“品牌”。往往怀揣这种思想的企业，最后也只能草草收场。

因此，六○九电缆公司一开始就严格按照“品牌屋”的规律进行企业塑形：现场管理可视化，量化管理到每个主机手、每个机位；流程追踪看板化……好的管理带来了好的效益，好的效益又为创新突破奠定了好的基础。

一方面，由于电缆市场还停留在“灰色营销”的泥沼中而“不敢自拔”，行业中“品牌”操作好的企业还不多，如果六○九循着“好产品－区域好产品－行业好产品－好企业－好品牌”的路子走下去，企业发展应该蒸蒸日上。

另一方面，六○九积累了相当多的“品牌”素材，特别是在电缆领域树立的“特、精、尖”旗帜，在特种航空电缆、型普、尖端科技方面更是把同行甩到了身后。

但是，众多的荣誉就像一颗颗散落的珍珠，一直没有找到一根穿接的主线。因此，如何才能找到这根主线，就成了六○九电缆“品牌规划”的第一要务。

品牌市场定位

根据电缆行业没“品牌”的特性，我们先将六○九电缆从物质层面和精神层面进行定位。通过物质层面四个形象的树立，即航天科技形象、品质形象、服务形象、企业公益形象，达到传达精神层面主张的目的，塑造六○九高品质、可靠、放心、有创新、有品位、有亲情；做环境友好型、资源节约型；“制度完善、管理规范、运行良好”的负责任大企业形象。

品牌形象设计

好的形象设计也会帮助企业传达更多正面、积极的信息给消费者，所谓VI传播力，和企业里一切诸如研发、生产、营销和服务等构成生产力的因素一样，具有产生利润和价值的功能。

当然，一个漂亮的美女如果没有善良的心灵、丰富的内涵、优雅的举止、规矩的行为，其最多也只是个花瓶而已。企业的名称和标识也是同样的道理。我们说它重要，充其量也才占我们工作量的20％，企业万不可刻意追求。

俗语讲，“桃三杏四，苹五李九”。意思是长成一棵桃树需要三年，杏树需要四年，苹果树需要五年，李子树时间长一点要九年，但总归是十年以内，做品牌却不一样，就像做人一样，要年年浇灌年年养，活多少年才算“成才”就全靠内劲了，正所谓不可“一蹴而就”。

公益活动——“六○九金牌伙伴计划”

六○九电缆通过在营销中心引进了市场部、技术部、销售部三位一体运作模式，大区制的初步推行，全面提升六○九运作效率、企业健康活力形象的时机到了。电缆品牌形成要经过如行业管理部门、协会组织、行业专家、媒体、客户（包括经销商、最终客户）、竞争对手等诸多社会力量的认可，而如何获得这些社会力量的认可，就成为品牌管理工作的方向和目标。“金牌伙伴计划”就应运而生了。

[活动主旨]

1.企业间的竞争表现为有形和无形竞争，其根本是差异化。眼下企业间不论产品、质量、工艺、装备，还是技术、服务的差异化已经不能彰显企业的优势，竞争的尖端已经逐渐向品牌推进，尤其是品牌表现的差异化。在传统的品牌三要素中：品牌识别、品牌联想、品牌忠诚方面，其中“树立品牌识别，引发客户联想”，通过有目的、有针对性地设计并实施相关“企业——客户——社会”的活动，在合作客户心目中建立公益爱心、人文价值的差异化，是撬动企业效益的最佳利器，并能有效将企业经营手段、社会公益及个人福利紧密结合，以全方位塑造、传达品牌形象为重点，将在相对短的时间内大幅提升企业影响力，从而拉升企业业绩。

2.企业社会责任是衡量当今企业能否正确处理好经济效益和社会效益关系的试金石。公益事无大小之分，但都能充分体现企业的价值观和与社会的融合，也能彰显企业的爱心和亲和。日积月累多了，社会效应就显现出来了，也可以作为企业对外树立良好形象的素材。

3.2008年是奥运年，也是全民健身年，各项事业都可以演变成体育的事业，各个行业都可以在体育年里借助体育的阳光、公正性“扬名立万”，树立企业积极、正面、高效、时尚的大气形象，有利于带动企业各项业绩的全面提升。

4.在处理“营销传播——公益活动——个人福利”方面，由于工业品特别是电缆产品在销售过程中无法回避的一个问题就是“灰色营销”，在处理公利和私利的时候，本着“大处要壮阔，小处要锋利”的原则，不失对关键环节、关键人物的把握，最终将对“个人福利”的涓涓细流汇聚到社会公益的江河中，变得波澜壮阔、奔腾不息，使企业经营理念得到升华，最大限度地将社会财富转化为企业的现实效益。

[目 的]

加强与现有区域大客户建立紧密联系，不但把企业公关在上头做足，还要在下面做出“大势”，深入客户之心。

组织多种体育活动形式，如将竞赛、明星参与、健身卡、科技培训讲座、抽奖、颁奖会等活动联合起来，达到“立体公关”的效果。借用当地资源，强行拔高活动的档次。

通过“金牌伙伴计划”进一步激活公司的“金牌质量、金牌服务”意识，由外而内带动企业员工士气，让每位员工，为全面提高六○九企业的经营管理水平、建立积极上进的企业文化携手同行。

现在营销界普遍在谈论整合营销（IMC），那么整合营销究竟强调什么呢？主要有四点：一是增强营销传播的计划性，也就是说电缆做营销不能乱来；二是整合企业内部及外部有效资源，包括挖掘与利用；三是整合各种营销传播工具，诸如营业推广、广告传播、公关传播；四是在特定的推广时期，以一个声音说话。这样才能保证营销传播一致性，进而保证效果的高效性。

通过上述系统的电缆公益推广方式的引入，我们可以将其划分为几个阶段诸如：预热（市场预炒）、升温（企业导入）、沸腾（产品强销）等几个阶段，配合不同的营销传播策略，包括价格策略、渠道策略、人员推广策略、广告策略、媒体组合策略、公关策略等，全方位深入地沟通，塑造企业品牌的好感和信任程度，通过“金牌伙伴计划”筑起强大的公共关系网，树立六○九负责任的大企业形象并最终影响客户。

[活动延伸]

“金牌伙伴计划”与“与奥运共辉煌”客户奖励活动

2008年是中国的奥运年，而天津既是承办地，也是离北京最近的特大城市，将承担起为北京分流的责任。六○九公司的客户分布在全国各地，面对百年难遇的奥运盛典将在北京举办，想必到奥运赛场看看、到北京旅游、感受奥运氛围将成为大多数中国人的期盼，届时北京、天津等主办地将受到来自世界的目光关注，也自然成了企业不可多得的营销商机。利用奥运的契机，形成公关造势、促销落地，公关传播与销售促进紧密结合，相互促进的态势。

为此，六○九从2007年底起开展“六○九金牌伙伴健身计划”，以大客户作为突破口，在大客户中形成“六○九航天科技”电缆的定位，也把此活动作为“与奥运共辉煌”活动的前奏。

随着奥运日期的临近，启动“与奥运共辉煌”活动，通过对客户在2007年10月到2008年3月的业绩考核，选拔业绩优秀客户参与奥运现场观战，在此过程中向客户散发奥运知识手册、奥运比赛时间表，举办体育营销与奥运论坛、邀请客户看奥运活动、赞助城市某项体育比赛、奥运赛事有奖竞猜等结合平面媒体、车体广告、路牌广告、夹报、软性广告、硬性广告等形式，形成奥运前中期，六○九在行业中的强大宣传公关攻势。

[时间安排]

[效果预估]

1.快速通过营销手段的差异，解决六○九营销手段落后的问题，全面提升企业活力形象，改变客户的惯性思维及对六○九的片面认知。

2.企业通过营销工作产生的影响力不仅在上头，还要广泛地延伸到客户端的方方面面甚至是延伸到社会。

3.大区人员通过设计、规划、安排、参与此次活动，将大大提高他们对市场营销的理解，即整合资源、为我所用，改变原来单纯销售职能为市场营销的综合职能；也对市场部人员起到开拓市场操作思路的锻炼作用。

4.通过邀请一些如乒乓、羽毛球的退役奥运国手参与到活动中来，并走到民间与民同享体育的乐趣，效果定会不同凡响。

5.奥运会是百年不遇的机缘，“金牌伙伴计划”在如此背景下开展，将很好地借势体育精神，弘扬企业正面的价值观和文化力，对企业文化建设及长久发展打下基础。

软性广告

硬广告作用是品牌提示，呈现给消费者仅是冰山一角，而软广告所要解决的问题就是要揭示冰山之下庞大的品牌支撑基石，给消费者丰富的品牌联想。

在传播过多的社会里，软文广告更像一层薄雾，随风潜入顾客心中，笼罩住顾客的心智。所以，塑造富含品牌形象的故事，是抵抗大量传播物的有效工具。这是润物细无声，慢工出细活的品牌人格化、人性化的传播工作，也是六○九品牌故事系列软文推出的初衷，其终极目的就是营造一张非常大的、非常薄的雾，笼罩住六○九目标消费者的心智，品牌印象的累积效应得以有效体现。

看似一个偶然的机会，2007年11月17日一篇《为“嫦娥一号”搭建神经系统》的新闻吹响了六○九人向品牌迈进的号角。文章写到：“2007年11月7日，‘嫦娥一号’第三次实施近月制动成功，这标志承载着亿万中国人数千年奔月梦想的‘嫦娥一号’成功进入工作轨道，中国航天史从此翻开了崭新的一页。”

消息传来，天津六○九电缆公司员工的心情格外激动，“嫦娥一号”的发射、每一次变轨及制动定位都与他们息息相关，因为“嫦娥一号”的每根“神经线”——线缆都是出自六○九人之手。其实在这偶然中孕育了许许多多的必然，因为从建厂之日起，从生产、技术、设备到工艺，六○九走的是一条引进、消化、吸收，从模仿到创新的路子，担当起国家众多重点工程的线缆配套加工任务，虽然生产的常规产品占有量大，但企业一直默默耕耘在射频电缆的高端产品研制上，开创了“航天科技电缆”新品类的崭新定位，引入独特“DNA”，树立了国内唯一的“航天电缆”的品牌特质，为品牌赢得了加分。

精准传播

根据电缆行业没“品牌”的特性，我们特意将六○九电缆从物质层面和精神层面进行定位传播，并在传播上坚持以下原则：

一、功能价值与情感价值并重原则。传播诉求可分为理性、感性、形象诉求，其中理性诉求的重点在于核心技术工艺、执行标准等方面，主要是建立理性价值；感性诉求则是力求建立情感价值；形象诉求亦服务于情感价值建立。理性价值是基础，情感价值是升华。

二、实施整合化传播的原则。长期以来，电缆企业品牌经营的行为是粗放、不成系统的，主要表现在传播没有战略化、传播策略老化、传播手段单一（如以平面宣传品为主，而忽略其他传播手段）、传播媒介狭窄（以专业媒体为主，而忽略了大众媒体）等，导致传播效果有限。归根结底，就是传播缺乏有效整合。

三、长期开展品牌传播原则。电缆品牌和消费品一样，如果选择了做品牌这条路，那就要坚定不移地走下去。即：把品牌管理战略化；管理机构长设化；坚持资源投入长期化。

四、宣传策略：从分众走向大众。

另外要看到电缆民用化这一现象，也就是说对企业的宣传不应忽略广大群众，通过把营销对象扩大化，不但有利于企业产品占有更大的市场份额，更有利于抢占客户及潜在客户的心智。无论客户是专业人士也好，或者是普通老百姓也好，他们都要受身边的人影响，身边的人是一个广泛的概念，诸如同事、朋友、伴侣、父母、儿女等，都有可能成为产品的推荐者或者购买决策的影响者。所以，电缆营销对目标客户的锁定要敢于走出“窄众”，而面向大众。

总之，电缆品牌传播的桎梏在于品牌观念滞后和电缆行业不规范营销，这导致电缆营销在过去的二十几年里，“灰色营销”扮演着重要角色。“不做品牌照样销售”成为很多电缆企业不做品牌的最冠冕堂皇的理由。

在中国，消费品行业经过20多年发展才迎来了品牌营销的鼎盛时期，虽然很多企业还不会做品牌，甚至走了很多弯路，但毕竟企业在意识上认识到了做品牌的价值，或者说具有品牌观念。因此，对于电缆企业的“品牌觉醒”需要一个过程也是正常的，六○九将在未来电缆营销领域崭露头角，从根本上解决困扰六○九营销中心的问题，形成一套“品质精尖，品牌为先，人人争先”的营销管理模式。■

[编辑 周云成]

3.面馆营销项目全案 篇三

以前收集的一个资料，有些做法可能过时了，有些可能实现起来有难度，但一个项目的策划很多都是一个流程，大家参照吧，本空间所有的内容都不是100%的准确，中国餐饮本身也五花八门，大家有判别的吸收和参照，带着问题和怀疑的眼光看问题，你才有所收获，这才是学习的最好方式，当然，我也极其厌恶一些只会写两个：垃圾，的人，你如果有更好的方式，拿出来分享给大家，让大家共同受益，简单的垃圾不能说明你有多高的水平，只能说明你——做人有问题，呵呵。

李记面馆地处内地S市，是一家以经营特色面条为主的餐饮机构。前不久，该店的李老板找到我，要求我为该面馆出谋划策，以帮助李记渡过难关。为了将该面馆的问题进行深入的了解，笔者暗地走访了李记，希望能抓住问题的根源，从而提出解决方案。考察结果：

一 商圈及选址情况：李记面馆坐落在S市东南角，从商圈来看该地远离闹市区，附近有若干中高档住宅集群。同时，门前无停车位，也无路牌。二 经营特色：李记面馆的经营面积约有500平米，其特色就在于汇集了国内众多地方面食，例如有安徽的牛肉板面、兰州的牛肉拉面、四川的麻婆面、陕西的油泼面、云南的过桥米线、李记祖传的鸡丝面等等共30多个品种。

三 装饰装修：店内的整体装修较为现代，吧台、桌椅、窗几、天花板、地面均整齐洁净，但是让人感到很不和谐的是墙面的挂画及对联——有国内传统的名人字画、对联，还有西洋风味的油画，更扎眼的是在店内中央竟还悬挂着一幅美女的半裸体照！

四 整体形象：店内颜色及形象不够统一，如桌椅是白色的、天花板是蓝色的、灯饰为节能灯、店员的穿着更是非常随意，可谓“五颜六色，缤纷绚烂”。五 产品水准：各类面食鲜、香、味俱全，质量上乘。六 价位水准：各类面食价位较高，一般在15~25元左右。六 服务水准：能较及时的将食物送上，除此外并无特色。七 广告推广：无。八 促销活动：无。Ｓ市面馆业态分析

一 S市地处华北平原，属于国内最重要的小麦产区，当地人对面条的热爱要远胜过其他主食。所以，该地大大小小的面馆不计其数，但是仔细看来规模在300平米以上的面馆却少之又少。相反的，地摊及流动性的“面摊”却占据着大部分的市场。二 定位方面，除李记外还未有其他以面食为主的餐饮场所定位高端。大部分面馆均为街头小店，没有经营及定位意识。三 卫生方面，除李记外，大部分面馆卫生条件均较为恶劣，没有专业的消毒器具进行消毒。四 特色方面，大部分面馆经营项目均有限，一般均以一种招牌面为幌子，而主营项目为包子、饺子、米饭、炒菜等。像李记这样纯粹以各地面食为经营项目的面馆绝无仅有。五 装修方面，大部分面馆不注重装修，更多则停留在无装修的层面上。

六 服务方面，Ｓ市（包括李记）均无服务意识，顾客处于一种被动的状态。七 价位方面，除李记外，大部分面馆面食的价格一般在1.5~5元左右。

八 广告及促销方面，Ｓ市（包括李记）均无推广意识，顾客往往是随机前往，没有品牌导向及忠诚度。

通过对李记及Ｓ市面馆的纵向及横向分析，笔者采取了对症下药的策略，为李记提出了一系列解决方案：

解决方案之一：瞄准核心竞争力，树立品牌核心价值。

从以上分析不难得出，虽然李老板欲将李记定位于高端，但却没有充分利用自己的核心竞争力，发挥自己的特长。所以，经过和李老板的具体商榷，我们将李记定位为“Ｓ市面条大王”。乍一听，这个定位很土，但这个定位却完全符合Ｓ市的具体情况，原因如下：其一，经商如行车，所谓经营的原则正如开车一样——“领先一步就是赢，领先十步就是死”。Ｓ市各面馆尚无定位意识，而李记率先将定位运用于此，已经做到了领先一步。其二，“Ｓ市面条大王”通俗易懂，便于传播与记忆。其三，李记是一家以30余种面食为主营项目的面馆（并无其他杂乱项目），面条大王之名名副其实。

既然找准了定位，那么品牌核心价值也就随之诞生——中华面条文化之家。著名的咖啡企业星巴克之所以成功，就在于其把咖啡定位于一种文化，从而把顾客品尝咖啡的过程变成一条美丽的咖啡文化之旅。那么面条呢？咖啡的种植才不过起源于15世纪，而我们的面条却早已有了数千年的历史，这么好的资源我们怎能错过？

最终，当明确了自身核心竞争力及品牌核心价值后，我们也就找准了方向，以便所有的经营方针及推广均围绕品牌核心价值来开展。解决方案之二：统一形象，提升品牌凝聚力。

前面已经提到，李记在装饰、装修包括店员的形象方面有很大的欠缺。为此，由我与当地的一家VI设计机构进行了深入的沟通，为李记打造了全新统一的形象。

1、通过设计，我们将金色确定为基础色，白色、橙色定为辅助色。金色显得华丽、庄重，白色显得素雅、卫生，橙色则充满了活泼与情调，三种颜色的搭配将文化、卫生、情调进行了捆绑，既符合了我们的品牌核心价值——中华面条文化之家，又符合了餐饮业传统的风格，可谓一举两得。

2、有了VI的基础部分，随之是应用部分，从店头、桌椅、地面、天花板、各类器皿、店员服装等共50余项进行了全新的设计，使李记的整体形象做到了完美的统一。

3、饰物方面，我建议将西洋的油画全部撤换，换之以各类名人字画等我国传统的装饰用品

4、笔者建议将菜单进行了废除，换成各种面食精美的图画，并贴于墙上。使顾客能在一进门便感受到各类美食的诱人，同时这种全新的“菜单”也使人们耳目一新。

5、灯具方面，我通过于VI公司的沟通，并凭借我过去在超市生鲜部工作的经验，将所有灯具均换上了色彩趋于暖色调的桶灯。这样，一旦夜幕来临，在店内灯光的映射下各类面食的颜色则更显得诱人无比。

通过以上大范围的整改，使店内整体形象与品牌核心价值进行了紧密的缠绕，同时统一的形象也便于在顾客心中烙下痕迹，为打造品牌忠诚度做好了铺垫。解决方案之三：做好店员培训，树立良好的服务意识。

当您走进麦当劳的时候，无论那些店员再怎样忙碌，您都会听到一声真诚的“欢迎光临”，而在您消费完正要离开的时候还有一句“谢谢惠顾”在等待着您。正是如此诚挚的服务意识，使麦当劳的服务营销传便了全球。所以，如李记一般只是能将面条按时端上来则是远远不够的。针对这种情况，笔者从三方面入手来提升李记的服务水准：

1、培训店员，使每位服务员都能够具有一流的服务技巧。

2、从新制定了《李记员工守则》，使李记的服务管理制度有法可依。

3、设立顾客留言板，以方便顾客把服务不周的地方反映出来，供李记及时改正。

餐饮行业的一大忌讳就是恶劣的服务。李记作为一家高档面馆则更应当以一流的服务形成与街头面馆、面摊的差别，从而树立品牌的美誉度。由于S市餐饮业发展落后，所以整体的服务水平都比较低下，这样，《李记员工守则》的制定就更显得必要，以方便用制度来约束员工，从而使服务水平提高。同时，顾客留言板的设立不仅能使顾客感到李记对顾客真诚的服务态度，而且也方便了意见的反馈，使经营中的弊病能及时更除。

解决方案之四：体验化营销。

既然是“中华面条文化之家”，那么这“文化”二字也就成为了该店经营的宗旨。为了使顾客在品尝美味面食的同时，还了解到我国几千年悠久的“面文化”掌握各类面食的制作技巧，笔者特制作了精美的《中华面食文化》连环画，放在每个餐桌上，供顾客在等待之余能够对我们老祖宗留下的各地风味面食从起源、到发展再到今天有一个系统的了解。同时，我还建议李老板购进了20余台微型电视机及多台VCD，并刻录了各种风味面食制作方法的光盘，使顾客一边能享受美味，一边还能掌握各类面食的制作方法。

既然，星巴克咖啡可以使顾客在品尝美味咖啡的同时，还体验到全方位的咖啡文化，那么为什么我们不能将面食文化介绍给顾客呢？把吃面这个看似单调无味的饮食过程，变成一条文化之旅，在视觉、听觉等方面全方位的造势，使顾客的消费过程变成生动的体验过程，这正是体验化营销的魅力所在。解决方案之五：推广宣传。

从笔者调查的情况可以看出，李记的选址并非特别理想，虽然附近有些许中高档住宅区，但是在“酒香还怕巷子深”的今天，没有一定力度的宣传必然不能吸引顾客的目光。为此，笔者从以下两方面进行了推广造势，打出了李记的知名度：

1、由于李记门前没有路牌及公交站点，所以笔者特查阅了S市的公交线路图，发现22路汽车只要稍加改动路线便可经过李记面馆。经过和公交公司领导的商洽，最终我们敲定了以下合作方案：

A、在李记门前加设一个公交站点，公交站名即定为“李记面条大王”。B、加设车体广告、车内广播广告。

22路汽车是环城较广的一路公交汽车，在22路公共汽车进行了一定的广告造势后，不仅使宣传效果得到了放大，同时也使顾客能方便的前来品尝，做到了一举两得。

2、由于李记面馆定位高端，那么有车的顾客便是我们不可忽略的一个主力消费群体。为此，笔者和路况信息台进行了联系，在电台广播中插播我们的广告。同时，由于硬广告的效果过于单调，所以笔者经过和台领导仔细商量，在三个月内专门为李记开辟一个新栏目——中华面食文化专家。通过这个栏目的开设，一方面能够近距离的为顾客介绍中华面食的渊源历史及各类风味面食的制作方法，再者可以不断旁敲侧击的宣扬“李记面馆”，做到了生动性、趣味性、知识性、宣传性的完美统一，改变以往广播广告生硬的不良效果，使李记的品牌亲和力大大加强。

解决方案之六：促销。

前面已经提过，S市还未有面馆进行促销活动。促销作为4P原则的第四点，在整体营销过程中对销售起着举足轻重的拉升作用，有效的促销不仅能吸引顾客的目光，同时能增加销售额，提高品牌亲和力。

但是，由于李记定位为高端面馆，所以促销就不能是降价那么简单。经过与李老板沟通，笔者最终将促销方案定为以下四种：

1、在S市都市报上刊登李记的广告，广告次数共三期，为1/4版面的彩色广告。在广告内容上附有一张开业迎宾卡，凡在李记复业开张的一周内，持本卡前来品尝的顾客都能享受到5折优惠。

S市都市报是S市发行量最大的报纸，在其上做广告的效果尤佳。同时，迎宾卡的赠送，使顾客能在李记重新开张的大好日子里5折品尝到一流的美食，对各位喜爱面条的顾客来说更是一大惊喜。所以，此方案一经推出便引起了轰动，开业当天李记的销售额较以往提高了350%，最后几天竟出现了顾客来了后无座位的情况。

2、VIP会员卡的设立。为了能做到永续经营，在吸引新顾客的同时留住老顾客的心，笔者特设立李记VIP会员卡。凡前来品尝面食的顾客都可获得一张会员卡，凭卡再次品尝可以享受到9折的优惠。

3、风味面食制作方法VCD的赠送。为了鼓励消费，笔者特准备了风味面食制作方法VCD赠送给消费满50元的顾客。这样不仅鼓励了消费，同时还使顾客能在家中亲手制作出风味的面食，使李记的销售、宣传、声誉得到了最大效果的提升。

4、定期举办各类风味面食制作现场演义。促销及宣传往往具有很大的被动性，但是如果能让顾客亲身参与到其中，做到互动化营销，便可使促销及宣传起到事半功倍的效果。为此，笔者通过和李老板商量，决定定期举办一些现场演义活动，这样不仅可以使顾客亲眼看到如何制作各类美味面食，同时现场的观众还可以参与进去，亲自小试牛刀，当众将自己做出的面条给大家品尝。

互动化营销的诀窍就在于使顾客能够亲自去做，去把自己融入到一个过程中，让自己在这个动手、动脑的过程中感受品牌的力量与亲和力。此活动一经推出，立刻吸引了当地众多家庭主妇前来参与，甚至还有人专程来“取经”，等待回家为自己的先生也端出一盘可口的风味面条。

4.医院招聘全案策划 篇四

黑龙江瑞京糖尿病医院

大型人才招聘会

黑龙江瑞京糖尿病医院是经黑龙江省卫生厅批准成立的一家集医疗、预防、康复、保健、科研为一体的省内最大的现代化糖尿病专科医院。医院建筑面积近万平方米，下设糖尿病及并发症精细化诊疗科室10余个，医院配有专业的糖尿病手术中心、糖尿病健康管理多媒体宣教室，配备 800平方米的糖尿病专业运动治疗中心，引进国际先进的糖尿病管理理念，特邀数十名国内外知名的糖尿病专家常年座诊，拥有60余套国内外高精尖的糖尿病及其并发症诊疗高尖端设备，至力于打造东北地区一流的糖尿病专科医院。

在医院即将开业之际，现面向社会招聘医疗精英，一经聘用，医院提供极具竞争力的薪酬和良好的发展空间，并给予国内外培训进修的机会，招聘岗位如下——

业务院长

1名，60岁以下，本科以上学历，内分泌科和大内科副主任医师以上职称；具有五年二级以

上医院临床科室主任和业务院长的任职经验。

护理部

护理部主任：2名，大专以上学历，主管护师以上职称，五年二甲以上医院护理部管理经验，熟悉院感管理和护理人员培训，具有突出的组织协调和领导能力。

护士长：5名，中专以上学历，护师以上职称；三年医院门诊和住院部的护理工作经验，熟

悉护理流程和护理操作规范。

护士：50名，30岁以下，护理专业中专以上学历，有护士执业资格证书，形象气质好，身

体健康。

导医、医助：20名，30岁以下，护理、医疗相关专业毕业；五官端正、形象气质佳、普通

话流利标准，有相关工作经验者优先。

医疗部

门诊医生：16名，本科以上学历，主治以上职称；具有三年二甲以上医院从事内分泌科(糖

尿病)、心内科、神经内科、肾内科、消化内科、皮肤科、眼科、口腔科、中医科、中西医结合科、外科、针灸按摩、康复理疗、全科门诊和急诊科等科室的临床工作经验。住院部主任：6名，本科以上学历，主治以上职称；五年二甲以上医院内分泌科、大内科等

科室住院部临床管理经验。

住院部医师：16名，本科以上学历，临床医学和中西医结合等相关专业毕业，有职业医师

资格证书；内科和内分泌科相关领域一年以上工作经验。

医保科主任：1名，护理或医学专业背景，熟悉黑龙江省和哈尔滨市医疗保险的相关文件法

规，有医院医保科或社保局相关工作经验，熟悉医保办事流程者优先。

营养师：3名，营养学／医学／公共卫生相关专业本科以上学历，有医院营养科营养师或配

餐师工作经验，营养师资格证书齐全者优先。

康复理疗技师：20名，中医大专以上学历，有相关资格证，擅长中医内科理疗按摩和推拿。运动指导师：3名，运动医学或康复医疗和护理相关专业大专以上学历，掌握基本医学常识，了解糖尿病等慢性疾病的运动方式和强度，有相关工作经验者优先。

社区科及体检中心（市场主任）：2名，熟悉社区医疗工作流程和健康体检市场开发，有相

关工作经验者优先。

市场、社区专员：30名，大专以上学历，有工作经验且具有良好的人际沟通和团队协作能

力者优先。

医技科

功能医技科室：彩(B)超医师、心电图、经颅多普勒及动态心电和血压(Holter)医师、肌电图、放射科医师、检验科(检验师)、中西药房(主任，药剂师)：若干名，大专以上学历，相关专业毕业，有相资格上岗证书和多年相关领域临床经验者优先。

行政·后勤·财务

企划部主任：2名，大专以上学历，中文、新闻、广告传媒或医学等相关专业毕业；思维活

跃，创意独特和敏锐的市场洞察力，有多年医疗行业策划及广告宣传经验者优先。策划文案：2名，大专以上学历，中文、新闻和传媒等专业毕业；二年以上文案和广告策划

经验，能独立完成策划方案者优先。

人力资源专员、网管、保洁、保安、洗衣工、厨师：若干名，相应岗位从业经验，爱岗敬

业，有责任心和团队精神。

财务审计、出纳、收费和统计员：若干名，中专以上学历，有相关职位工作经验，熟练操作相关财务软件和办公软件。

应聘时间：12月11日、12日上午8：00至11：30，下午13：30至16：30，应聘者请持执业证、资格证、职称证、毕业证、身份证、荣誉证等原件（复印件）、近期免冠彩色照片2张前往医院3楼应聘。

咨询电话：0451-58821111 招聘时间：2010.12.5-12.10邮箱：rjyy0451@163.com 面试地址：哈市南岗区先锋路322号（原长城中学）

5.项目策划全案提纲 篇五

大足石刻影视文化创意产业基地（以下简称“大足项目”）位于重庆市大足县境内，距离重庆市110公里、大足县城仅18公里。项目地段紧邻连接成都和重庆两大城市的重要交通枢纽成渝高速公路。

文化搭台 经济唱戏

大足县是重庆“一小时经济圈”的中心城镇和未来重庆经济发展的主要区域；是长江上游经济中心的主要承载地；同时也是成渝经济带的重要组成部分和中国西部的经济增长极。

大足项目将以生态环境为基础，以文化内涵为灵魂，以影视创意、旅游休闲度假、主题房地产开发为产业链，充分利用丰富的自然人文资源，将现代的影视文化与传统的艺术通过文化的纽带、传媒的推动、旅游业的手段紧密结合起来，全面带动项目人气、投资环境及周边土地价值的提升，创造显著的商业价值，进而带动整个大足县和重庆市旅游业市场的蓬勃发展。该项目针对不同的目标市场，紧扣谭市长提出的“石刻王国、影视基地、温泉故里、万国风情”四个主题进行定位，通过不同的功能组合满足其多样化的消费和情感需求，形成“旅游观光、影视拍摄、休闲度假、主题居住”等多功能空间的叠加，实行统一品牌、统一规划、统一管理、统一营销的开发战略。

软硬实力齐头并进

项目是一个集影视拍摄、旅游度假、康体休疗、教育培训、生态农业、主题房地产等为一体的综合性创意产业园区，由影视文化创意产业园、温泉文化创意产业园、主题风情居住区和园区配套服务中心等四大园区组成。下面介绍重点核心项目：

“龙水欢乐世界”主题公园

该项目以室内游乐为亮点，是集室内滑雪场、室内主题乐园、湖滨温泉、室内剧场为一体的大型主题乐园区。龙水欢乐世界主题公园规划占地面积290亩，是大足项目一期建设开发的重点项目之一。

五星级度假酒店

具有旅游观光、休闲度假及商务会议功能于一体的度假酒店。五星级度假酒店规划占地面积240亩，是大足项目一期开发中最高档次的酒店，充分利用周边的独特生态资源，与周边其他项目互为配套，实现娱乐和度假产品的整合，是具有旅游观光、休闲度假及商务会议功能于一体的度假酒店。

大足国际颐养中心

项目将建成集养老居住、养生休闲、康疗度假为一体，适合不同需求消费者生活的智能化、专业化、综合性的休疗养生生活社区。包括国际颐养社区、专业医疗体检中心、顶级温泉休疗体验中心、温泉医疗研究中心。

重庆影视城

融影视拍摄、旅游观光、餐饮购物为一体的商业房地产项目，同时也是整个大足基地的中心商业配套服务区。包括影视拍摄外景区、文化遗产中心和禅乐寺。

室内滑雪场

大足基地的首个开发项目，规划面积约120亩，建筑面积约15000平方米，包含约11000平方米的雪场面积及4000平方米的附属综合配套设施。其中，雪场设置滑雪区和冰雪公园两大功能区域：其一，滑雪区可供不同需求的滑雪爱好

者使用；其二，冰雪公园以冰雪为娱乐介质，融观赏、体验、娱乐三者于一体，淋漓尽致地展示一个充满无穷乐趣的冰雪童话世界。

循环链开启旅游地产标杆

大足项目将发展影视业、旅游业、创意产业、文化产业、城乡统筹之间的联动，通过复合产业的耦合发展，构建了可借鉴但不可替代，并具有典型示范效应的“旅游+影视+房地产”商业模式。

旅游、影视与地产功能，将通过文化展示与体验、影视拍摄与制作、商务会议、康体疗养、度假与居住等细分功能的拆分进行“重组”，欧洲文化主线贯穿始终，使之形成立体的功能结构，因此，大足项目提供的消费体验是完整的，也是与任何一个旅游区，或房地产项目的不同之处。

在大足项目的商业价值上，房地产是核心的目标盈利点。影视文化创意项目将增加旅游、土地及房地产项目的溢价能力，通过旅游的开发集聚人气，提升周边土地价值，激活房地产项目，创造显著的商业价值；同时，旅游、房地产又能反哺影视文化的建设，形成了“价值循环链”，以此提高项目持续开发和长期营利的能力。

土地开发价值——自主建设+土地溢价+招商融资

旅游综合价值——旅游产品+旅游附加消费+商务会议度假消费

房产收益价值——多业态房产综合收益

功能联动价值——旅游+房地产+影视文化项目价值链

融资品牌价值——资本扩张+品牌衍生价值

通过初期启动龙水欢乐世界和五星级酒店会议中心项目，从定位上规避温泉旅游和主题公园产品的市场竞争，突出休闲度假的产品特性；

6.项目策划全案提纲 篇六

如何操盘一个房地产项目?这是初入房地产行业每一人都想知道的,记得自己刚入行房地产行业时,房地产营销策划对我是非常生的,看见营销策划公司对项目的大把炒作,排队造房,举办有特色的促销活动,那时是多么想自己也参与在其中,作为房地产从业人员必须了解一个项目是如何操盘起来的,全程营销策划包括那几大部分,具体做那些内容,头脑有了全体的思路,这样无论你在房地产行业中那个岗位,都会明白自己在做什么?为什么这样做?目前我所在城市三亚,很多项目都还没有进入营销策划时代,都是先根据自己建房,然后自己销售或再请专案代理公司,而不是根据市场需求,顾客的需要,精确的市场定位,科学的房地产管理体系来完成,现在让我们一起来温习和学习一下!建设项目全方位（全程）策划是从项目用地的初始状态就导入的科学方法并结合房地产行业的运作流程，逐步完善而形成的理论体系，内容包括七大部分： ①项目投资（代理）可行性研究②项目规划设计策划 ③项目质量工期策划 ④项目形象策划 ⑤项目推广策划 ⑥项目销售管理与执行 ⑦项目客服策划。

第一部分：项目投资（代理）可行性研究

项目投资（代理）可行性研究是房地产全方位策划关键的环节，这个过程操作好了，就意味着项目成功了一半，在这个过程中多下些功夫，以后的营销销售中就可以未雨绸缪。通过对项目环境的综合考察和市场调研分析，以项目为核心，针对当前的经济环境、三亚房地产市场的供求状况、三亚同类楼盘的现状及客户的购买行为进行调研分析，再结合项目进行SWOT分析，在以上基础上，对项目进行系统准确的市场定位和项目价值发现分析，然后根据基本资料，对某项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险进行策略提示，并对开发节奏提出专业意见。

项目投资（代理）可行性研究具体内容如下

一、项目用地周边环境分析

1．项目土地性质调查 ·地理位置 ·地质地貌状况 ·土地面积及其红线图 ·七通一平现状。

2．项目用地周边环境调查 ·地块周边的建筑物 ·绿化景观 ·自然景观 ·历史人文景观 ·环境污染状况。

3．地块交通条件调查 ·地块周边的市政路网及其公共交通现状、远景规划 ·项目对外水、陆、空交通状况 ·地块周边市政道路进入项目地块的直入交通网现状。

4．周边市政配套设施调查 ·购物场所 ·文化教育 ·医疗卫生 ·金融服务 ·邮政服务 ·娱乐、餐饮、运动 ·生活服务 ·游乐休憩设施 ·周边可能存在的对项目不利的干扰因素 ·历史人文区位影响。

二、区域市场现状及其趋势 1．宏观经济运行情况

2．三亚房地产市场概况及政府相关的政策法规 3．三亚房地产市场总体供求现状

4．三亚商品住宅市场板块的化分及其差异 5．三亚商品住宅平均价格走势及市场价值发现 6．三亚商品住宅客户构成及购买实态分析

三、土地SWOT分析 1．项目地块的优势 2．项目地块的劣势 3．项目地块的机会点

4．项目地块的威胁及困难点

四、项目市场地位 1．类比竞争楼盘调研 2．项目定位：

a市场定位（区域定位、主力客户群定位）b功能定位 c建筑风格定位

五、项目类比可实现价值分析 a选择可类比项目

b确定该类楼盘价值实现的各种要素及其在价值实现中的权重 c分析可类比项目价值实现的要素的对比值

d对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素的对比值 e根据价值要素对比值判断本项目可实现的均价 ·类比土地价值决定因素

a类比土地价值：地段资源差异

※市政交通及直入交通的便利性的差异

※项目周边环境的差异，包括 ——周边自然和绿化景观的差异 ——教育、人文景观的差异 ——各种污染程度的差异 ——周边社区素质的差异 ※周边市政配套便利性的差异

b项目可提升价值判断

※建筑风格和立面的设计、材质 ※单体户型设计 ※建筑空间布局和环艺设计 ※小区配套和物业管理 ※形象包装和营销策划 ※发展商品牌和实力 c价值实现的经济因素 ※经济因素 ※政策因素

2．项目可实现价值分析·类比楼盘分析与评价·项目价值类比分析a价值提升和实现要素对比分析 b项目类比价值计算

六、项目定价模拟 1．均价的确定

2．项目中具体单位的定价模拟

七、项目投入产出分析

1．项目经济技术指标模拟·项目总体经济技术指标 ·首期经济技术指标 2．项目受期成本模拟 ·成本模拟表及其说明 3．项目收益部分模拟·销售收入模拟a销售均价假设b销售收入模拟表·利润模拟及说明a模拟说明 b利润模拟表·敏感性分析a可变成本变动时对利润的影响 b销售价格变动时对利润的影响

八、投资风险分析及其规避方式提示

1．项目风险性评价·价值提升及其实现的风险性a项目的规划和建筑设计是否以提升项目同周边项目的类比价值b项目形象包装和营销推广是否成功

2．资金运用的风险性·减少资金占用比例，加速资金周转速度，降低财务成本·对销售节奏和项目开发节奏进行良好的把握，以尽量少的资金占用启动项目，并在最短的时间内实现资金回笼

3．经济政策风险·国际国内宏观经济形势的变化·国家、地方相关地产政策的出台及相关市政配套设计建设

九、开发节奏建议 1．影响项目开发节奏的基本因素·政策法规因素 ·地块状况因素·发展商操作水平因素 ·自己投放量及资金回收要求·销售策略、销售政策及价格控制因素 ·市场供求因素·上市时间要求

2．项目开发节奏及结果预测·项目开发步骤·项目投入产出评估·结论 第二部分项目规划设计策划

通过完整科学的投资可行性分析研究，可以明确市场定位，从而进入产品设计阶段。目前消费者对房地产产品的建筑规划和单体设计要求愈来愈理性，项目规划设计策划是以项目的市场定位为基础，以满足目标市场的需求为出发点，对项目地块进行总体规划布局，确定建筑风格和色彩计划，紧紧围绕目标客户选定主力户型，引导室内装修风格，并对项目的环艺设计进行充分提示。

项目规划设计策划的具体内容

一、总体规划

1．项目地块概述·项目所属区域现状 ·项目临界四周状况 ·项目地貌状况

2．项目地块情况分析·初步规划及设想·影响项目总体规划的不可变的经济技术因素·土地SWOT分析在总体规划上的利用或规避·市场定位下的主要经济指标参数 3．建筑空间布局·总体平面规划及其说明 ·功能分区示意及说明

4．道路系统布局·地块周边交通环境示意a地块周边基本路网 b道路建设及未来发展状况·项目道路设置及其说明a主要出入口设置 b主要干道设置c车辆分流情况说明 d停车场布置

5．绿化系统布局·地块周边景观环境示意a地块周边历史、人文景观综合描述b市政规划布局及未来发展方向·项目环艺规划及说明a绿化景观系统分析 b主要公共场所的环艺设计

6．公建与配套系统·周边市政配套设施调查·配套功能配置及安排·公共建筑外立面设计提示a会所外立面设计提示 b营销中心外立面设计提示c物业管理、办公室等建筑外立面设计提示d其它公建（如巴士站、围墙）外立面设计提示·公共建筑平面设计提示·公共建筑风格设计的特别提示·公共建筑外部环境概念设计

7．分期开发·分期开发思路 ·首期开发思路 8．分组团开发强度

二、建筑风格定位、色彩计划

1．总体建筑风格及色彩计划·总体建筑风格的构思 ·建筑色彩计划 2．建筑单体外立面设计提示·商品住宅房外立面设计提示a多层、小高层、高层外立面设计提示b不同户型的别墅外立面设计提示c针对屋顶、屋檐、窗户等外立面局部设计提示d其它特殊设计提示·商业建筑风格设计提示

三、主力户型选择

1．三亚同类楼盘户型比较

2．业态分析及项目户型配置比例 3．主力户型设计提示 4．商业物业户型设计提示

四、室内空间布局装修概念提示 1．室内空间布局提示 2．公共空间主题 3．选择庭院景观提示

五、环境规划及艺术风格提示 1.周边环境调查和分析

2.总体环境规划及艺术风格构想·地块已有的自然环境利用 ·项目人文环境的营造

3.各组团环境概念设计·组团内绿化及园艺设计 ·组团内共享空间设计·组团内雕塑小品设计提示 ·组团内椅凳造型设计提示·组团内宣传专栏、导视系统位置设定提示

4．公共建筑外部环境概念设计·主入口环境概念设计 ·营销中心外部环境概念设计·营销示范中心沿途可营造环境概念设计·针对本项目的其它公共环境概念设计

六、公共家具概念设计提示 1．周边同类楼盘公共家具摆设 ·营销中心大堂 ·管理办公室

2．公共家具概念设计提示

七、公共装饰材料选择指导 1．周边同类楼盘公共装饰材料比较

2．公共装饰材料选择指导及装修风格构思 3．营销示范单位装修概念设计 4．住宅装修标准提示

八、灯光设计及背景音乐指导 1．灯光设计·公共建筑外立面灯光设计 ·公共绿化绿地灯光设计·道路系统灯光设计 ·室内灯光灯饰设计

2．背景音乐指导·广场音乐布置 ·室内背景音乐布置

九、小区未来生活方式的指导 1．建筑规划组团评价

2．营造和引导未来生活方式·住户特征描述 ·社区文化规划与设计 第三部分项目质量工期策划

近几年来，房地产市场买卖双方纠纷不断，已成投诉热点。房屋滴漏、墙皮裂缝现象经常出现；所购期房交付时与合同承诺的条件不符，拖延楼宇交付使用日期的现象也时有发生；甚至由于质量控制不严引起损害消费者利益的现象，因此，质量工期策划是我们、承建商必须树立的策划观念。

质量工期策划的具体内容

一、建筑材料选用提示

1．三亚市场竞争性楼盘建筑材料选用类比 2．新型建筑装饰材料提示 3．建筑材料选用提示

二、施工工艺流程指引 1．工程施工规范手册 2．施工工艺特殊流程提示

三、质量控制

1．项目工程招标投标内容提示 2．文明施工质量管理内容提示

四、工期控制 1．开发进度提示 2．施工组织与管理

五、造价控制

1．建筑成本预算提示 2．建筑流动资金安排提示

六、安全管理

1．项目现场管理方案 2．安全施工条例

第四部分项目形象策划

项目形象策划包括某项目的总体战略形象策划、社区文化形象策划、企业行为形象策划、员工形象策划以及项目视觉形象策划等主要内容。项目视觉形象是指房地产有别于奇特项目的具有良好识别功能的同意视觉表现。其内容主要包括项目视觉识别系统工程核心部分及延展运用部分。其核心部分包括项目的名称、标志、标准色及标准字体。

项目形象策划的具体内容

一、项目视觉识别部分系统核心部分 1．名称 ·项目名 ·道路名 ·建筑名 ·组团名 2．标志 3．标准色 4．标准字体

二、延展及运动部分

1．工地环境包装视觉 ·建筑物主体 ·工地围墙 ·主路网及参观路线 ·环境绿化

2．营销中心包装设计·营销中心室内外展示设计 ·营销中心功能分区提示·营销中心大门横眉设计 ·营销中心形象墙设计·台面标牌 ·展板设计·营销中心导视牌 ·销售人员服装设计提示·销售用品系列设计 ·示范单位导视牌·示范单位样板房说明牌

3．公司及物业管理系统包装设计 第五部分项目营销推广策划

对未来将要进行的营销推广活动进行整体、系统筹划的超前决策是很有必要的。项目营销推广策划提供关于某项目营销推广的未来方案，以未来的市场趋势为背景，以企业发展目标为基础设计的营销推广措施，其内容是在项目投资分析的基础上进一步对项目强、弱进行分析，并得出正确的处理方法。同时，通过对项目市场定位、价格定位分析，确定项目的正式入市时间，以及采用相应宣传推广策略策划并提出对整个营销推广的效果进行有效监控和评估的方法，以达到预期的营销效果。项目营销推广策划是房地产全程策划的重头戏，是营销策划水平与销售技巧的高度结合，需要高度的专业化运作。

项目营销推广策划的具体内容

一、区域市场实态分析

1．三亚房地产市场总体供求现状

2．项目周边竞争性楼盘调查·项目概况 ·市场定位 ·售楼价格·销售政策措施 ·广告推广手法 ·主要媒体应用及投入频率·公关促销活动 ·其他特殊卖点和销售手段

3．结论

二．项目主卖点荟萃及物业强势、弱势分析与对策 1．项目主要卖点荟萃

2．项目强势、弱势分析与对策 三．目标客户群定位分析

1．三亚居住人口总量、移民人口、度假人口及地块分布情况 2．三亚经济发展状况和到访人口情况

3．三亚度假客户情况分析·家庭成员结构 ·家庭收入情况 ·住房要求、生活习惯

4．项目客户群定位·目标市场a目标市场区域范围界定b市场调查资料汇总、研究c目标市场特征描述·目标客户a目标客户细分 b目标客户特征描述 c目标客户资料

四、价格定位及策略 2．项目利润目标

3．可类比项目市场价格

4．价格策略5．价格分期策略

五、入市时机规划 1．宏观经济运行状况分析

2．三亚房地产相关法规和市场情况简明分析 3．入市时机的确定及安排

六、广告策略

1．广告总体策略及广告的阶段性划分 ·广告总体策略 ·广告的阶段性划分

2．广告主题 3．广告创意表现

4．广告效果监控、评估及修正 5．入市前印刷品的设计、制作·宣传海报、折页 ·认购书·正式合同 ·交房标准·物业管理内容 ·物业管理公约

七、媒介策略

1．媒体总策略及媒体选择 2．媒体总策略 3．媒体选择 4．媒体创新使用 5．软性新闻主题 6．媒介组合

7．投放频率及规模 8．费用估算

八、推广费用计划 1．现场包装 2．印刷品 3．媒介投放 4．公关活动

九、公关活动策划及现场包装

十、营销推广效果的监控、评估及修正

1．效果测评形式·进行性测评 ·结论性测评

2．实施效果测评的主要指标·销售收入 ·企业利润·市场占有率 ·品牌形象和企业形象实施阶段

第六部分项目销售管理与执行

在经过前面一系列的工作流程后，进入到项目的销售阶段，这个阶段的成果也是检验前面几个方面的策划工作是否到位。

项目销售管理具体内容

一、销售周期划分即控制

1．销售策略·营销思想：全面策划 ·销售网络·销售区域：紧扣目标市场和目标客户·销售时段 ·政策促销·销售活动 ·销售承诺

2．销售过程模拟·销售实施 ·销售合同执行监控

二、各销售阶段营销推广执行方案实施

三、各销售阶段广告创意设计及发布实施

四、售前资料准备

1、批文及销售资料·批文 ·楼宇说明书 ·价格体系 ·合同文本

2、人员组建·销售辅导

3、制定销售工作进度总表

4、销售控制与销售进度模拟·销售控制表 ·销售收入预算表

5、销售费用预算表·总费用预算 ·分项开支 ·边际费用

6、财务策略·信贷 ·付款方式 ·按揭 ·合伙股东

7、商业合作关系·双方关系 ·三方关系 ·多方关系

8、工作协调配合·甲方主要负责人 ·直接合作人 ·财务部·工程部 ·物业管理公司

五、销售培训

1．销售部人员培训 ·详细介绍公司情况 ·物业详情

a项目规模、定位、设施、买卖条件 b物业周边环境、公共设施、交通条件

c该区域的城市发展计划，宏观及微观经济因素对物业的影响情况 d项目特点

※项目规划设计内容及特点，包括景观、立面、建筑组团、容积率等

※平面设计内容及特点，包括总户数、总建筑面积、总单元数、单套面积、户内面积组合、户型优缺点、进深、面宽、层高等

※项目的优劣分析

※项目营销策略，包括价格、付款方式、策略定位、销售目标 e竞争对手优劣分析及对策 ·业务基础培训课程

a国家及地区相关房地产业的政策法规、税费规定

b房地产基础术语、建筑常识：房地产、建筑业基础术语的理解 ※房地产、建筑业基础术语的理解※建筑识图 ※计算户型面积 c心理学基础

d银行的按揭知识，涉及房地产交易的费用

e国家、地区的宏观经济政策、当地的房地产走势f公司制度、架构和财务制度·销售技巧·签订买卖合同的程序·物业管理课程·销售模拟·实地参观他人展销现场

2．销售手册·批文 ·楼宇说明书 ·价格体系 ·合同文本 ·客户资料表3．客户管理系统4．销售作业指导书·职业素养准则 ·销售基本知识与技巧·项目概况 ·销售部管理架构

六、销售组织与日常管理

1．组织与激励·销售部组织架构·销售人员基本要求·职责说明·考核、激励措施

2．工作流程·销售工作的内容 ·销售工作阶段·销售部工作职责（工作流程）·销售业务流程（个案）

3．规章制度概念指示 第七部分项目客服策划 目前的房地产市场，特别是发达地区的房地产市场，物业管理已愈来愈受买家的重视和关心，来自市场的信号向发展商提出了物业管理高起点、高标准、高水平的要求，万科开发的物业多年来一直深受市场的追捧，在很大程度上与其手上的王牌——万科开发的物业管理密不可分，它成为万科开辟第二营销渠道和制造回头客的有力保证。

项目客服服务的具体内容

一、项目销售过程所需物业管理资料 1．楼宇质量保证书 2．楼宇实用说明书 3．业主公约 4．用户手册 5．楼宇交收流程 6．入伙通知书 7．入伙手续书 8．收楼书 9．承诺书

10．业主用户联系表

11．遗漏工程实用钥匙授权书 12．遗漏工程和水电表底数记录表 13．装修手册和装修申请表

二、物业管理内容策划

7.商业地产项目招商管理策略全案 篇七

现代商业地产经营招商创新模式

模式

一、破解现代商业物业招商拐点

1、目标客户主次分明

首先，确定主力店群。作用主要有：有助于稳定整个项目的经营，利于可持续发展；知名的主力店群入驻能吸引投资客的眼球，刺激销售；主力店群各自拥有一定忠诚度的消费群体，保持一定客流基础上发挥更大效用；主力店群的进驻能够影响中小店的租金水平，提高项目整体租金收入。

其次，再确定中小店群。作用主要有：按业态组合设计招入中小店群，满足项目商圈内不同层次、不同需求的消费需求；中小店的铺位租金往往是主力店的4-10倍，甚至更多，其租金总和是项目的主要利润来源。

2、租金高低悬殊，租金长短不一

主力店投资大，投资回收期长，租期一般要八年、十年或更长，从第四年起租金开始递增，增速3%-10%；中小店租期一般为3年，租金较高，一般在第三年起递增租金。

3、时间长

分主力店群和中小店群两个招商阶段。

4、招商难度大

其一是项目建设期长，主力店群对项目业态变化趋势把握不住，不易与开发商结成合作联盟；其二是装修进度影响中小店群的入驻；

其三是功能分区的招商进度影响各类店的进驻决策；

其四，营运商较低的知名度和经验的缺乏，使招商难度进一步提高。

5、技术要求高

其一是招商人员需要具备丰富的零售服务知识；

其二是招商人员需要具备较强的招商技巧和谈判能力；

其三是需具备较强的评估能力；

其四是需制定合理的招商推广策略。

模式

二、招商前的战略准备

确保项目招商目标成功，招商前必做：

第一步：再次成本预算

必须预测项目开业后的收入，并和资金投入结合考虑。

第二步：根据金融情况确定出租方式和策略

第三步：业态再次定位

遵循“人无我有，人有我优”原则。

第四步：确定招商客户范围

依据项目的主题定位确定符合项目主题的主力客户及特殊客户。

第五步：筛选主力商户

¬

模式

三、招商流程

完整的商业招商过程包括：招商策划——信息收集——双方接触——洽谈——签约——投资方筹备——开业。

一、招商策划的程序

1、确立目标

策划目的、实现目标、总结目标是否实现。

2、广泛搜集各方资料

A、注重信息的针对性，重视信息的广泛性；

B、研究投资者的活动范围、规律、视野，了解目标客户获取信息来源的手段和渠道；

C、利用一切可能的手法和手段建立广泛的信息网络，认真研究、分析潜在客户的动向及其业务发展战略；

D、改进收集资料、获取信息的手段；

E、信息的时效性决定了收集和处理信息一定要及时。

3、制订方案

可行性：制定的招商方案要切合实际，目标要能够实现，或通过努力能够实现。可选择性：同时制定多种方案，供决策人选择最优方案。

4、比较选择各类方案

最优方案确定是招商策划中具有决策意义的重要环节。必须考虑：

A、招商方案要与工作的长远战略目标一致；

B、选择成功率较高的一种方案；

C、选择成本（货币成本/租金水平）较小而效果又相对较好的方案。

5、方案的实施

遵守原定方案，注意信息的捕捉和资料的收集。

6、方案实施后的跟踪和反馈

A、主动征询和收集零售商家对整个招商方案的意见。如本次活动的亮点及不足。

B、对捕捉到的信息要继续跟踪，对新接触的商家要保持联系，促其签约。

C、对活动中已签约的项目要加快工作步伐，使其尽快进入实质性的筹备阶段。

D、明确职责并定期检查跟踪、反馈工作的成效。

二、招商洽谈招商工作的实质性部分，在双方交流中要注意几个方面：

1、了解商家的意图、目的、策略

A、检索调查法：洽谈人员对现有的资料进行收集和分析；

B、直接调查法：谈判人员通过直接接触来搜集、整理情况资料。

2、互相尊重，平等互利

3、把握分寸，有理有节

4、提高洽谈工作的效率

5、招商洽谈人员相对稳定

6、注意对外交往中的礼节、禁忌及各国风俗

7、及时总结经验教训

现代商业地产经营招商创新模式

法则

一、无懈可击的招商管理战略

现代大型商业物业管理运营的精髓：把松散的经营单位和多样的消费形态，统一到一个统一的经营主题和信息平台之上。

一、“统一招商管理”概念透析

即按照制定的招商准则，由商业管理公司严格审核、统一招商，并对所有招来的商户进行统一管理。

二、统一招商管理“十项基本原则”

1、维护产业经营黄金比例5∶3∶2

大型商业中心以零售、餐饮、娱乐52∶18∶30为产业经营的黄金比例。

2、维护统一主题形象、统一品牌形象

购物中心必须拥有明确的经营主题和巨大创造力的品牌形象。

3、功能同业差异、形式异业互补

经营业态的多元化，形成互补。

4、经营方式的选择原则

自营、联营和租赁。

5、顺序原则

核心主力店先行，辅助店随后的原则；零售购物项目优先，辅助项目配套的原则。

6、核心主力店布局原则

购物中心特别是大型购物中心的核心主力店适合放在经营轴线或线性步行街的端点，不宜放置在中间，达到组织人流的效果。

7、特殊商户招商优惠原则

特殊商户指具有较高文化、艺术、科技含量的经营单位，并给予优惠政策，邀请入场，起到增强文化氛围，活跃购物中心气愤的作用。

8、放水养鱼租赁原则

“先做人气，再做生意”。

9、提供统一服务

包含统一的商户结算、统一的营销服务、统一的信息系统支持服务、统一的培训服务统一的卖场布置指导服务、统一的行政事务管理服务、统一的物业管理服务等。

10、具备完善的信息系统

购物中心有必要建立完善的信息系统，以便在招商时就能够承诺对顾客与商户提供信息技术支持服务，最终为顾客与商户都能够提供便利。

法则

二、专业互补，突破招商瓶颈

层数越高人气越弱。

1、形成互补效应

商场顶层应遵循：与其它楼层形成互补、错位效应。

2、运用专业化

首先，认清顶层在整个商场中的地位和性质：顶楼业态的目的是给消费者提供其他需要，是整个商场的配套部分；同时，又是专业化的，自身不但能生存，还能给其它楼层带来人流。

3、竞争差异化

4、强调品牌店

5、太古广场的逆向思维——把最好的商品安置在最顶楼，创造了购物中心“越往楼上走租金越归”的奇迹。

法则

三、以大带小，共产财富

8.健康管理公司市场营销策划书全案 篇八

一、公司现有情况概述

1、公司定位：中小规模自主经营企业。

2、主要客户群体：一定规模的企业及一定经济实力的个人。属于中高端消费群体。

3、主要营销手段：目前为与当地医院合作营销，利润按比例分成。

4、公司现有财务状况与支出比率：年利润在400万左右。总体与支出持平。

5、公司现有人员比率：工作人员与管理人员之比约为4：1。

二、目前营销状况

1、市场及竞争状况： 公司目前服务区域为广州地区。主要竞争对手为（1）一部分初具规模的健康管理公司。（2）各医院独立设立的健康管理科室。

2、产品状况：公司目前提供（1）企业健康管理服务（2）个人健康管理服务

（3）附带体检服务。

3、宏观环境状况：作为经济及健康意识较为发达的省份，潜在客户群较多，采用直营模式的利润空间较大。

三、SWOT问题分析

阶段

第一年

推广目标 与广州本地大部分三甲医疗机构建立合作关系。并初步形成独立营销模式。

第二年

深化独立营销模式，同时在珠三角几个重点地区初步建立连锁机构。

第三年

将各连锁机构规模化产业化，形成统一运营模式。

第四年 第五年

在珠三角其他地域建立连锁机构 各地区统一深化推广，做出初步的品牌效应

公司数量*独立销售额—推广成本。约为500万 1000万

公司数量*独立销售额。约为300万。

总公司利润+分公司利润（总公司*60%）分公司数量—推广支出 基本与上年持平。预计利润收入

以消费者每人每年300元，目标受众4000人计，预计80万左右。

五、具体营销战略

（一）营销方法：（以下为销售模板的构建，所有推广的连锁企业都统一此营销模式）

1、由医疗网点职工引荐(渠道)（新增）

（1）概述：以各医疗网点职工为中介，公司为在该医疗网点体检后的客户提供健康评测等服务。医疗网点职工从中获取提成。

（2）具体方法：公司直接派出人员与各医疗网点职工沟通，达成协议后即签署合同，视所推荐人消费的具体情况给予提成（消费额*10%左右）

（3）、销售达成政策：公司新增一批专门执行此项的员工，负责包括合同的签署。对合作职工业绩的统计。将从合作职工处收集的客户情况及时整理上报公司，将公司信息及时反馈给合作职工。

2、与医疗网点共同开发(合作)（重点）

（1）、概述：深化与现有医疗机构的合作。争取将公司的项目和医院自带的健康项目连接为整体。为客户提供全程化一体化服务。

（2）、办法：和医院协商，将体医院检与公司健康评估健康干预等服务项目连为

整体，共同推出“健康A套餐”，“健康B”套餐”，分别针对企业客户群和个人客户。客户选择套餐可以得到部分优惠，从而吸引更多的消费者，双方的总利润都将会增加。公司固定承担套餐计划里2/3的成本费用，而不再按比例向医院交提成。这样可以节省很大一笔开支。扭转目前的经济状况。

（3）、销售达成政策：首先，必须加大广告的宣传力度。尤其在合作医院的显著位置，需要展示两种套餐的醒目标示。其次，加强培训驻点人员，使其能系统的宣传和介绍套餐计划。最后，利用医院提供的场地建立专门的工作室，形成系统化的健康服务。

3、自主营销（新增重点）

（1）、概述：前期，公司直接与企业及白领及以上阶层的人士联系，为其提供个性化的尊贵服务模式。在连锁经营发展到一定阶段后，开展面向社区和学校的贴心式大众化服务。

（2）办法：前期，推出“VIP健康卡”，为高端客户提供一对一上门服务，还可以在能力范围内根据客户要求提供个性化附加服务。VIP的价格高于现有服务价格的30%左右，需要先预付30%的金额。后期，在前期的基础上，推出“贴心健康卡”。与社区和学校负责人沟通合作，以“方便，贴心”作为突破口，吸引社区居民和学生教师群体性消费。“贴心卡”实行消费金额满***元以上折扣制。并且设定积分奖励。“贴心卡”累计消费满****元可以转为VIP卡。

（3）销售达成政策：前期，必须加大公司广告宣传力度，主要资金应投入在电视广告传媒中。如果资金允许，可以在电视台做宣传。公司的网站，LOGO,VI,广告语都需要全面优化和设计。其次，对于员工必须加大培训力度，使其专业性以及言谈举止得到全面提高，以适应VIP会员的要求。

后期，需要增加大量人员，各个学社区校网点全面铺开，利益合作为主，宣传讲解为辅。在价格无法提升的前提下，通过消费人数的增多增加总利润。

模板大体组成可以从下图体现。

1.LOGO.VI.网站三者的全面优化与制作。经营理念与工作精神的确立。关系到一个企业的形象，也关系到员工的专业素养与敬业精神，最为重要。2.电视，网络传媒方式（主要是影像传播）

最直接深入人心的放松，要用的巧妙，效果非同一般。3巴士广告位的投放

4.报纸，相关杂志的宣传。5灯箱，路牌广告的投放。

（三）公司营销队伍

这里提供公司在连锁经营初步形成后简略的人员规划。

9.项目策划全案提纲 篇九

全案策划及独家销售代理合同

合同双方：

甲方：房地产开发有限公司（委托方）乙方：有限公司（受托方）

第一条 本合同术语解释：

1.该项目：。

2.成交客户：指已与甲方签订了《XX市商铺买卖合同》，并向甲方交纳了所购物业首期房款，（按揭客户为不少于按揭银行规定的最少首付成数，银行按揭款到账；分期付款客户为已付款不低于总价款50%，并确保分期付款客户在规定时间内交清房款）的客户。

3.正式开盘：指乙方正式进驻售楼处，及第一次开盘报纸广告发布，并取得相应的政府预售许可证后。

4.代理佣金：指甲方付给乙方的销售代理酬金。5.买卖合同：指《XX市商铺买卖合同》。

6.总建筑面积：

平方米，其中委托乙方代理销售的建筑面积为

平方米。

甲、乙双方本着友好合作、相互协商的精神，就该项目之全案策划及独家销售代理共同达成如下协议：

第二条 项目名称及项目地址

1．项目名称：

2．地 址：本楼盘位于，占地面积约 ㎡，规划总建筑面积约 ㎡。

第三条 委托内容

甲方委托乙方就该项目进行全案策划和营销的工作，乙方根据甲方意向和要求，向甲方提供有关市场调查、产品策划及营销策划等全案策划推广服务；

销售代理合同

甲方委托乙方作为该项目独家销售代理商, 就第一条第六款中描述的面积进行策划、销售。

第四条 本合同期限

本合同的有效期自本合同签订之日起算，遇以下条件之一即可终止：

1．合同期限为自开盘之日起1年（即12个月），前期策划周期不计入在内，同时协助甲方完成办理交房手续（交房以实际综合验收通过后向业主办理交接手续为准）；

2．本合同规定的其它情况。

合作期限根据上述条件结束时，若甲方认为有必要，则双方应再次洽谈延长合作期限事宜，并根据具体情况另行签约。

第五条 甲方责任及权利

1．甲方须根据本合同之第九条、第十条向乙方支付有关的费用；

2．甲方应按合同规定以及合同签订后另行达成的一致意见及时向乙方提供该项目之有关数据，并保证数据的准确性、真实性，以保证乙方顺利进行分析研究、策划工作及销售工作；

3．办理该项目的房地产开发、商品房预（销）售所需的全部报批报建手续； 4．审定乙方报送的销售策划及宣传推广方案；

5．负责派专人审核、批准认购书、合同并予以签字盖章，负责保存这些文件； 6．负责派专人驻案场收款，包括客户诚意金、定金、购房款等款项，乙方不得收取客户的任何款项；

7．协助客户办理产权登记手续；

8．在销售过程中，若因客户退房或逾期不签署购房合同及未按时交纳房款时，甲方有权没收客户之定金，并将此套房屋交与乙方重新出售；

9．在本合同执行过程中，甲方不得全面委托第三者销售上述该项目，否则甲方仍需按照实际销售额支付乙方代理佣金。

10．甲方同意在所有该项目的宣传品上印刷乙方为全案营销策划公司，并配有乙方的公司名称及商标标识。

第六条 乙方责任及权利

销售代理合同

1．根据甲方的要求，在甲方规定的时间内向甲方提供市场分析、调查等资料，并协助甲方完成有关设计规划、营销等的策划顾问工作；

2.乙方根据本合同之第十条向甲方收取有关的服务费用；

3．在本合同规定的期限内，乙方应积极参与甲方或甲方与其它合作单位的会议及事项，并积极提出有效的建议并付诸行动；

4．在本合同规定的期限内，完成各阶段有关推广及宣传活动的策划工作并负责执行和各种媒体发布或制作的工作；

5．乙方所制定的所有方案均需由甲方最终确定认可后方可执行；

6．按甲方提供的有关数据及本合同条款代理销售该项目，负责在规定的期限内完成销售代理任务；

7．在代理期间，乙方负责在该项目销售部的一切查询及销售工作，随时接受甲方的咨询和检查；

8．负责该项目销售部的管理工作、销售现场的客户接待及咨询工作； 9．负责甲方及乙方的客户的发掘与谈判，促使成交；

10．负责通知办理银行贷款的方式支付该项目房款的客户，按贷款银行的要求提交申请贷款所需的有关资料。

第七条 双方约定事项

1.双方约定本楼盘总体服务分为两个阶段，为开盘前策划推广和开盘后销售及推广。2.甲方须在其负责的准备工作全部完成且取得预售许可证后，双方协商开盘日期。3.甲方同意所有就该项目签订房屋正式合同后并已付首付款的客户，即视为乙方销售之客户，按其购房合同的总价计入乙方已完成的销售额。

4.销售额的认定：代理期间售出的户数及金额。5.销售率的认定：实际已售房屋户数除以实际可售户数。

6.项目结案的认定：当本项目实际销售率达到95%以上，即视为项目结案。7.双方同意有关乙方工作事项经甲方总经理签字后，即确认所有工作内容。8.双方在开盘前确定预（出）售合同范本，由甲方指派人员负责合同签署及审核工作。9.双方同意在正式开盘之日前一个月为试销期。10.乙方负责协助甲方办理交房事宜。

11.为保障双方权益，甲方同意乙方所有开具发票项目为“服务费”。

销售代理合同

第八条 广告推广费用

1．在代理期限内须确保广告预算为总销售金额之 5 %以内，由乙方提出分阶段媒体推广计划，由甲方审核确认后执行、支出，本条不作为任何销售抗性依据。

2．这些费用应该事先经过乙方的精心策划，并以详细的预算报告形式，经过甲方批准后有步骤地执行。每阶段、每次的具体计划也需经过事先策划并形成书面文件以取得甲方的批准，任何的推广费用支出需甲方事先签订合同。

第九条 营销策划服务内容概述

项目前期策划服务 主要内容构成：

在乙方能力范围之内，乙方工作内容包括但不限于以下内容：

1、市场调研部分：含XX市在建在售项目、竞争项目基本概况，宏观政策影响分析等；

2、项目基本建议部分：含项目概况、SWOT分析、项目规划建议、建筑风格建议、客群分析、项目定位、客群定位、住宅定位、商业定位、业态定位等；

3、产品基本建议部分：含规划建议、户型建议、商业布局建议等；

4、项目形象定位部分：市场推广策略、广告策略、案名建议、基础企划推广等；

5、其他建议：含售楼处、样板房、智能化、科技建材及与项目有关的其他建议。前期策划工作基本包括以上部分。

项目进入营销推广及销售阶段后，营销策划则包含以下部分： 基本服务内容介绍

1、乙方负责项目的总体营销策划方案制定、广告推广方案制定、销售方案制定等；

2、根据开发商要求，在规定的时间内向开发商有关部门、领导提供市场分析、销售分析等资料，并协助完成有关项目的设计规划、营销等工作的策划顾问事项；

3、在合作期限内，乙方积极参与开发商与其它合作单位（如规划设计院、模型公司、装修公司）的会议及事项，积极提出有效的建议并付诸行动；

4、在合作期限内，乙方协助完成项目案场管理建议、销售策划、团队建设（培训、管理、销售技巧、营销指导）等工作；

5、在合作期限内，完成各阶段有关项目推广及宣传活动的策划工作并负责执行和各种媒体发布或制作的工作； 营销策划服务事项说明

销售代理合同

1、项目整体营销策略方案；

2、项目整体广告策略及执行方案；

3、项目媒体计划及媒体预算编列方案；

4、项目SP活动的相关策划方案；

5、项目产品定位的细节部分，如案名、广告总精神、平面广告设计等；

6、项目企划工作事项

⑴售楼处装修建议、功能布局、氛围布置等；

⑵售楼处内灯箱、模型、效果图、施工围墙等销售道具设计及建议； ⑶楼书、DM、海报等销售物料策划、设计；

⑷售楼处、展会、开盘等各项目活动策划、平面设计、活动执行等； ⑸报纸广告、新闻稿、广播稿、项目VCR、网站等策划、设计等； ⑹阶段广告策略提供及广告预算及媒体编列等；

7、各项目营销部分工作事项 ⑴楼盘定价原则及策略

a、楼层、朝向、景观、房型差价 b、价格定位

c、特价房推出数量及时机

d、售价调整与销售率及工程形象的关系 ⑵开盘时间及销售阶段的划分 a、销售阶段的划分及周期 b、开盘时机建议 ⑶销售建议 a、销售控制建议 b、价格控制及守价原则

⑷开盘前所有事项准备及人员安排 ⑸开盘销售活动建议 ⑹楼盘行销之执行 ⑺负责有关销售建议之事项

◎项目销售营销工作：（包括但不限于以下内容）

1、负责项目的总体营销方案制定及执行、广告推广方案制定及执行、销售方案制定及执行等；

2、根据甲方的要求，在甲方规定的时间内向甲方有关部门、领导提供市场分析、销售分析等资料，并协助甲方完成有关项目的设计规划、营销等工作的顾问事项；

销售代理合同

3、在合作期限内，乙方积极参与甲方或甲方与其它合作单位（如规划设计院、模型公司、装修公司）的会议及事项，积极提出有效的建议并付诸行动；

4、在合作期限内，完成各阶段有关项目推广及宣传活动的策划工作并负责执行和各种媒体发布或制作的工作；

5、乙方所制定的所有方案均需由甲方最终确定认可后方可执行；

6、负责项目销售现场的客户接待及咨询工作，负责营销项目客户的发掘与谈判，促使成交；

7、负责以办理银行贷款的方式支付项目房款的客户，按贷款银行的要求提交申请贷款所需的有关资料；

8、负责甲方指定或指派的其他工作。

第十条 销售代理费用及相关费用

1、基准价与实际销售价格：

基准价是本案最低销售均价，每套的基准价表现为销售基础价格单，甲方按照乙方提供有关策划报告制定完成后经甲方批准执行；

实际销售价格是指实际成交价，每套的实际销售价格不得低于其基准价，但甲方董事长签字确认批准除外。

溢价是实际销售价格减基准价的部分。本项目基准价的单价如下： 商业用房： 元/㎡。

2、乙方在该项目正式开盘后代理销售该项目，甲方支付乙方代理佣金如下： 2.1甲方按乙方实际销售金额支付乙方代理销售佣金； 2.2整体销售代理佣金为10%；

2.3代理佣金按月支付，次月5日结算佣金的100%。

2.4溢价部分，双方约定按甲方得20%，乙方得80%计算，每季度结算一次。甲方负责售楼部所产生的一切费用，包括电费、电话费、保安、保洁和办公费用（包括低值易耗品、通讯费、招待费、差旅费等合理费用的承担以及其他耐用办公用品的提供）。

若客户成交价格低于甲乙双方制定的最终价格，必须由甲方董事长签字确认，乙方及甲方财务留底，成交价格的佣金乙方还是按第十条2.2.2提取。

5、乙方需在甲方向其支付策划费、代理佣金、溢价金的同时，向甲方开具正式发票。乙方因收取上述费用所应缴纳的所有税费，由乙方自行承担。

销售代理合同

6、甲方应按照双方约定的日期向乙方支付费用及代理佣金，逾期支付的乙方将按照每日千分之五的比例向甲方收取滞纳金。若因甲方延期付款导致乙方延迟完成工作，将视为甲方之责任。

第十一条 销售部的组建

1.合同签订后，售楼处正式启用前1个月内乙方须派驻销售总监1人及销售人员10人，与甲方委派的财务人员和合同管理人员共同组成该项目的销售部。销售部的日常管理工作由乙方委派的销售总监负责。乙方负责支付其销售人员的工资、佣金、税费、福利、生活费用等。

2.如乙方委派的销售人员或管理人员在销售过程中有损害甲方利益的行为发生，或被客户多次投诉，或不符合该项目销售需要的情况，则甲方有权要求乙方在7日内更换。

第十二条 违约责任

1.因一方未遵守合同中的主要条款，或未履行本合同中的主要责任或义务，则在提前7个工作日书面通知违约方后，守约方有权提前终止本合同的履行，守约方因本合同的提前终止而受到损失的，违约方应承担相应的赔偿责任。

2.如因甲方原因致使乙方终止本合同的履行时，则甲方应按实际销售所提取佣金额的10%给予补偿。

3.如因乙方原因致使甲方终止本合同的履行时，则乙方应按本合同的规定向甲方返还已付代理佣金的10%。

4.合同有效期间，因不可抗力（如洪水、地震、火灾等自然灾害及战争等人力无法抗拒、不能预料又不可避免的事件；无支付能力、破产等不视为不可抗力）而一方不能履行本合同的主要义务导致合同目的无法实现的，在取得有关部门的不可抗力的认定后不视为违约。

第十三条 争议的解决方式

凡因执行本合同产生的一切争议，双方应协商解决，商议不成时，应向有管辖权的人民法院提出诉讼。本合同适用中国法律，以法院最终判决为终局，对双方均有法律约束力。

第十四条 其它

销售代理合同

1.本合同与本合同的附件为不可分割的完整组成部分，共同具有法律效力。2.本合同自双方签字盖章后始生效。

3.本合同一式肆份，甲，乙双方各执贰份，具有同等法律效力。

4.本合同如有未尽事宜，由双方协商确定或另行签订补充合同，补充合同与本合同的规定如有不同，以补充合同为准。

甲

方：

代表签字：

签署日期：

年 月

乙

方：

代表签字： 签署日期：

****年**月**日