名词解释分业经营（5篇）
1.名词解释分业经营 篇一
根据现状说明商业银行分业经营和混业经营的利弊
一、分业经营与混业经营的经营状况比较
1、规模经济
银行业的规模经济指的是在费用和投资水平既定的情况下，业务量水平越大，效率就越高，越有规模经济效应。由于混业经营的规模和业务交叉的特性，混业经营往往能够产生一定的规模经济效益，而分业经营在特定的业务和产品上也可以产生规模效应，因此在规模经济这个指标下，混业经营和分业经营各有其优势所在。
2、范围经济
银行业的范围经济主要是对于混业经营来说的，指的是当不同的业务由一个金融机构提供时，这个金融机构可以在不同的业务间分摊成本，如果这个成本比由不同的金融机构提供服务时产生的成本要低，就成为具有范围经济。由于分业经营的专业性商业银行具有很多业务上的限制，很明显混业经营的全能银行比分业经营的专业性银行具有范围经济的优势。然而虽然混业经营在范围经济上优先于分业经营，但是正是由于这个优势的存在也使得混业经营的全能银行存在非常复杂的管理协调问题，这无疑会增加银行的管理成本。因此虽然在范围经济这个角度来看，混业经营在成本收益上比分业经营更有优势，但是由于混业经营所带来的管理成本的上升并不能得出混业经营的全能银行比分业经营的专业性银行更有成本优势的一般性的结论。
3、提供全方位金融服务的优势
混业经营比分业经营能够提供更全面的金融服务，这样就省去了公司及个人依赖多个金融机构的麻烦，也就是说混业经营的全能银行在提供全方位金融服务方面比专业性银行更具有吸引力，但是分业经营的专业性银行也以其在特定业务上的专业程度和经验吸引客户。但是从现实来看，公司往往处于自身利益的考虑不会过分的依赖一家银行，而是与多家银行有业务往来，也就是说在分业经营和混业经营在提供金融服务上各有其优势。
4、替代风险
在混业经营的情况下往往能够产生一些“大而不倒”的银行，在市场条件改变或者金融服务需求发生改变时，分业经营的专业性银行由于其业务上的限制使其比混业经营的全能型银行面临更大的替代风险。也就是说分业经营比混业经营的银行面临更大的破产风险。
二、从社会经济的角度分析分业经营与混业经营的利弊
以上是从银行经营状况的角度分析了混业经营和分业经营各自的利弊，下面站在整个经济社会的角度从金融稳定、垄断、利益冲突和经济增长四个方面分析分业经营和混业经营的利弊。
1、金融稳定
混业经营相对于分业经营来说由于其经营业务范围的扩大，当其面临倒闭的风险时对金融的稳定性造成的威胁也就越大。首先混业经营由于其不同业务单位的收益相关程度很高，当某个业务单位恶化就会引起其他业务的恶化，银行的经营就更容易不稳定，就是说混业经营由于其业务的联动性关系当其中么某个业务出现异常时，银行所面临的风险越大;而一旦风险成为现实由于其经营业务的广泛性又会对银行、证券、保险、信托等金融业的各个方面产生影响，对金融体系的稳定性造成的冲击相对于分业经营来说更大;另外混业经营的全能银行比分业经营的专业性银行的规模要大，而规模越大的金融机构的倒闭对经济造成的影响也越大，因此混业经营的商业银行倒闭会对金融体系的稳定性造成更大的波动，甚至引起金融危机。
2、垄断
混业经营的全能银行由于涉及到各种各样的业务单位，往往给人一种权利集中的印象，而权利的集中就让人想到垄断。但是从实施混业经营的国家比如美国(以前)、德国的实际情况来看，银行业之间的竞争仍然很激烈;与之形成对比的是实行分业经营的中国银行体系倒是受到很多关于垄断的批判。造成垄断的原因有很多，因此不能简单地认为混业经营比分业经营更容易产生垄断，而要结合各个方面的因素来判断分业和混业是否造成了垄断。
3、利益冲突
银行业利益冲突是指作为代理人为客户提供金融服务的银行和作为委托人的客户之间出现的某种形式的对抗。比如说银行将一个客户的内幕信息通过另一个部门提供给另一个客户，银行的某个部门将公司的内幕信息提供给证券部门以便其买进或抛售。混业经营的全能银行为这种不道德的行为提供了更多的机会，虽然这种不道德的行为并不是只有混业经营的全能银行才存在，但是混业经营无疑增加了这种不道德行为发生的可能性，并且这种行为的隐蔽性也更强。
4、经济增长
分业经营和混业经营与经济增长的关系可以扩大到金融机构和经济增长的关系来讨论。金融机构和经济增长点的关系是一个非常复杂的问题，涉及很多不同的因素，各个因素之间的关系也很复杂。对这个问题的`研究目前还没有一个一般性的结论。但是从以往的例子可以看出，分业经营和混业经营都可以促进经济的增长，比如德国和日本的混业经营都促进了本国经济的增长，美国在上个世纪三十年代后执行分业经营后的经济增长也很快。因此可以说分业经营和混业经营在特定的历史阶段，都能够起到促进经济增长的作用。
这个部分是站在整个社会经济的角度来分析混业经营，主要有四个方面：首先是金融稳定，混业经营在对金融体系的稳定上造成的威胁比分业经营高，换句话说分业经营的风险小，混业经营的风险大。其实是垄断问题，从现实的情况来看，混业经营不一定会造成垄断，而分业经营业未必可以解决垄断的问题。再次，混业经营比分业经营存在利益冲突的风险越大。最后是经济增长，只要在一个经济体系中选择了正确的银行体制，分业经营和混业经营都可以促进经济的增长。
任何一种体制都没有绝对的优点与缺点，也不存在谁能够完全替代谁的问题，不能绝对的认为混业经营的全能型商业银行一定比分业经营的商业银行要好，反之也不能绝对的认为分业经营一定比混业经营要好。从现实生活来看，一个高度发达的金融体系中既有混业经营的全能银行的存在又有分业经营的专业性的银行的存在;与此同时我们也可以在现实生活中找到经营得相当好的专业性银行和经营得一塌糊涂的全能型商业银行的对比，也可以找到成功的全能银行和萎靡不振的专业性银行的对比。因此商业银行要选择分业经营还是混业经营要视其经验、资源和能力而定，不能盲目追求分业或者混业。在我国推进商业银行混业经验的过程中一定要结合各方面的优势稳步进行，尽量减少风险，促进经济的发展。
2.名词解释分业经营 篇二
一、分业经营与混业经营的概念界定
金融业的经营模式有两种, 一种是分业经营, 它是指银行业、证券业、保险业分开经营, 它们的机构分别设立, 核心业务相分离, 互不交叉, 互不隶属, 彼此各自独立;另一种则是混业经营, 是指银行业、证券业、保险业突破分业经营模式下的约束, 业务上相互渗透, 彼此交叉, 呈现多元化。
二、分业经营与混业经营各自的利弊
(一) 分业经营的利与弊
1.分业经营的优点
(1) 消除利益冲突, 保护相对人利益。
分业经营模式下, 商业银行、证券机构、保险公司和其他金融机构业务分离, 分业监管, 彼此独立, 由于这些机构所经营的业务之间不存在重叠内容, 故可以有效避免竞争和摩擦, 内部工作的协调也相对容易。不会由于利益冲突而导致银行滥用权力。所以, 分业经营可以更好地保护相对人的利益。美国参议员鲍尔克里认为:银行业会根据其在混业经营过程中获得的信息, 进行对自己有利的陈述或行动, 欺骗投资人而获利。基于此, 将银行业、证券业等行业分开的分业经营制度从源头上将不同性质的金融业务分开, 可以避免这种利益冲突的产生。[1]
(2) 有效抑制金融市场的风险传导性, 有助于金融业稳健发展。
从金融危机的影响范围和影响程度我们足以感受到金融市场风险的传导性有多强, 破坏性有多大。在分业经营的模式下, 银行不能从事证券、保险业务, 这样就在银行业与证券业之间建立了一道“防火墙”, 在证券市场剧烈动荡时, 防止了证券风险向银行业的传递, 从而为金融风险的传导设置了屏障。一个经营稳健的全能银行的经营风险会大于一个经营管理水平低、单纯从事信贷业务的商业银行。[2]
2.分业经营的弊端
(1) 竞争力差, 经营成本过高, 难以形成规模经营。
分业经营, 则各专业性金融机构业务彼此分离, 不存在重叠与冲突, 缺乏竞争, 再加上其资源或信息不能共享, 资金流动性低, 本专业金融机构无法满足客户跨专业服务的要求, 所以难以形成规模经济, 不利于竞争力的增强。比如:在分业经营模式下, 客户为了购买股票, 将会从从商业银行抽走全部存款, 这样势必会割断客户与商业银行的联系, 不利于其规模的扩大, 竞争力的增强。
(2) 缺乏优势互补, 资源共享, 不利于金融机构进行创新。
分业经营模式下各专业机构之间都彼此设置了屏障, 无法轻易进入, 导致各专业机构如“井底之蛙”一样仅能在自己领域内“观天”, 而不知道其它相关领域的发展状况, 由于资源和信息的缺乏, 各专业金融机构丧失了金融创新的源泉。
(二) 混业经营的利与弊
1.混业经营的优点
(1) 优势互补, 提高效率。
在混业经营的模式下, 银行业、证券业、保险业在业务上存在交叉和结合, 各种金融机构资源由不同部门或机构共同分享, 在交流与分享的过程中, 实现优势互补。混业经营的业务呈现多样化, 可以为客户提供更方便、更全面、更优质的服务, 大大提高了金融机构的效率。
(2) 有利于形成规模经济效益, 提高自身的竞争力。
混业经营的金融机构的金融资源由不同业务部门或机构共享, 其总体经营成本通常应低于每一机构单独经营时的成本总和。[3]再加上混业经营的业务范围要远远大于分业经营, 所以混业经营很容易形成规模经济。混业经营的金融机构为银行的金融产品开发和金融服务市场的拓展提供了发展空间, 在为银行增加收益的同时也使得银行能够根据市场状况的变化及时调整经营战略, 不断进行金融创新, 提高自身的竞争力, 以更好地应对国际竞争。
2.经营的弊端
在混业经营的模式下, 金融机构的业务范围包括资本、货币市场的金融产品, 这些产品既涉及银行产品, 又涉及证券产品和信托产品等, 这些产品形成了一个资金循环链条, 一旦链条中的某个环节出现问题, 由于没有“防火墙”阻挡, 则局部风险会迅速变成整体风险, 全球性金融危机的爆发则以实力证明了混业经营的这一缺点。在经济形势严峻时, 投资者由于对前景缺乏信心, 开始抛售股票, 致使股票价格下跌, 混业性金融机构将承受严重损失, 银行此时很可能会引发信用危机, 发生挤兑现象, 进而引发全社会信用危机, 最终爆发金融危机。
三、我国目前金融业经营模式应如何选择
从上述分析可以看出, 分业经营和混业经营并没有绝对优势或劣势, 而是与其社会环境、金融业发展状况、资本市场成熟程度、风险管理意识和水平等因素密切相关, 因此, 我国在金融业经营模式的选择上必须充分考虑各种因素, 全面权衡风险和收益。[4]尽管目前混业经营模式是世界经济发展的大趋势, 但我国绝不能盲目跟风, 应切实考虑我国金融业发展状况。目前, 我国金融业的金融创新水平、金融证券化水平较低, 金融机构自身的风险控制能力较差, 我国金融市场还不完全成熟, 金融监管不完善, 因此, 笔者认为, 现阶段, 我国应坚持分业经营模式。
但并不否认对混业经营模式的尝试与发展, 因为混业经营是大势所趋, 是金融全球化的必然选择, 如金融控股集团在我国的产生和发展。我国应尽快建立一个经营自由、创新活跃、金融功能和结构充分的金融体系, 逐渐调整金融监管模式, 提高金融监管模式的有效性。[5]混业经营是我国未来金融业发展的必然选择。
因此, 笔者认为, 现阶段我国应在立足分业经营的前提下, 逐步实现向混业经营的过渡;维持分业经营的相对稳定, 实现渐进的混业经营。
摘要：分业经营和混业经营是目前各国金融业的两大经营模式, 本文从法律制度层面将两种模式相比较, 全面剖析各自的利弊, 并结合我国目前的国情和发展趋势进行深入探讨。
关键词：分业经营,混业经营,利弊,选择
参考文献
①岳红池.《浅谈我国金融业分业经营向混业经营的过渡》, 《黑龙江省政法管理干部学院学报》, 2010年7月。
②庞昊勇.我国金融业“分业经营与混业经营”的比较》, 《经济导刊》, 2009年12月。
③庞昊勇.《我国金融业“分业经营与混业经营”的比较》, 《经济导刊》,
④任薇, 杨振昊.《金融业分业经营与混业经营制度比较》, 《法制与社会》, 2009年11月。
3.名词解释分业经营 篇三
关键词:混业经营；分业经营；保险公司
中图分类号:F840文献标识码:A文章编号:1006-1428(2007)11-0063-03
收稿日期:2007-07-10
作者简介:何祺(1960-)，男，上海交通大学博士研究生，现供职于安联财产保险中国分公司。
随着金融环境的变化，保险公司也不再局限于经营单一的保险业务，逐渐涉足更为广泛的领域，混业经营也随之成了一些大型保险公司的经营方式。对于保险公司来讲，究竟混业经营､分业经营两种经营方式孰优孰劣?学术界一直未有具体的实证分析。本文运用实证研究方法，对全球140多家保险公司的经济数据进行了分析，深入研究了这一问题。
一､原始数据的采集与使用
本文中实证分析所需的数据均来自于位于全球各地148个公司的历年年报，共收集了535组不同年份的原始数据，剔除一些数据不完整的公司信息后，得到了428组数据1。本文根据保险公司经营模式的不同，首先把原始数据划分为采取混业经营公司或分业经营公司两组。在此基础上，利用SPSS软件对保险公司经营评价的经济效益指标进行了计算。为了保证数据的有效性，在数据收集与整理过程中遵循了如下原则:
(1)统计口径的统一性。
由于所处地区与环境的不同，不同公司的统计口径会有差异，有些公司把赔付费用也记入了管理费用中。本文管理费用的统计口径是指包含公司的运营成本和管理成本。
(2)数据多样性。
所采集的数据来自全球不同地区､不同国家的140多个保险公司，公司的经营特性各不相同，所处的经济环境也大相径庭，这样，所选数据既全面､又多样，确保统计结论具有普遍意义。
(3)数据有效性。
针对单个公司选用了不同年份的数据，并对同一公司的数据进行了筛选，剔除了一些经济指标明显异常年份的数据，这样，保证所采用的数据可以比较客观地反映公司的经营状况､降低突发事件的影响程度。
(4)数据分类的合理性。
本文将各保险公司划分成了混业经营组与分业经营组两大组。正如前文所提及的，保险公司的混业经营是指保险公司不但经营保险业务，同时，从事其他的金融业务(证券､银行､投资等)。因此，在收集数据时根据保险公司的实际业务范围把保险公司分为混业经营､与分业经营两类。同时，部分公司尽管有着非保险类的金融业务，但如果这些非保险业务所占的比例较小，其经营成效对整个公司的影响可能是微乎其微的，决策层进行战略决策时对这些业务的关注程度也就极低，因此，从实际经营状况看，这类公司事实上只能作为分业经营保险公司。考虑到这一点，结合大部分混业经营保险公司的实际收入结构情况，本文假设保险收入占总收入比例高于85%的同时经营多种金融业务的保险公司可以划入分业经营组。事实上，在我们的统计分析过程中可以发现这样分类统计结果具备一定的可靠性，因此，可以认为这一分类比例是比较合理的。
二､混业经营保险公司与分业经营保险在某些财务指标方面的差异
根据所采集的数据，首先，我们对所有样本进行了一些简单的统计分析。下表列出了两类保险公司的一些财务指标的平均值:
表1 混业经营和分业经营保险公司的经营平均值
(单位:百万美元)
对我们所收集的所有保险公司来讲，其平均总资产达到了83，037百万美元，可以看出一般保险公司的规模都相当大，显然这是由保险公司的性质所决定的——保险公司是资本运作型企业，必须具备相当的资金规模才可以从事保险行业。这些公司的平均保费收入占平均总收入的比例为70%，意味着相当数量的保险公司都经营了保险之外的其他业务。
此外，从上表中我们也可以看到从全球范围来看混业经营公司的规模远大于分业经营的保险公司，同时，从收入方面来看，无论是保费收入､还是公司总收入，混业经营的公司都远高于分业经营的公司。因此，不妨提出如下假设:保险公司规模较大时更易采取混业经营的策略。
三､混业经营保险公司与分业经营保险在经济效益指标方面的差异
1､保险公司经济效益指标。
经济效益是指从经济的角度衡量保险公司经营成效，主要衡量指标有保险公司的资产收益率､股东收益率､偿付能力充足率及保费增长率四个指标组成。
(1)资产收益率 = 净利润 / 资产总额
显然，该指标越高，表明企业资产利用效果越好，说明企业在增加收入和节约资金使用等方面取得了良好的效果，否则相反。这个指标反映了公司管理层的努力程度。
(2)股东收益率 = 净利润 / 股东权益
净资产收益率是衡量上市公司盈利能力的重要指标，是指利润额与平均股东权益的比值，该指标越高，说明投资带来的收益越高。
(3)偿付能力充足率 = [ 认可资产 - 认可负债 ] / 最低偿付能力额度
偿付能力是考察保险公司经营情况最重要的指标之一，它直接关系到公司持续经营能力的高低。全球各国､各地区根据自己的经济状况与法律､法规等制定衡量保险公司的偿付能力，中国保监会也一直把偿付能力监管作为保险监管工作的重点，颁布了有关保险公司偿付能力额度及监管指标管理规定，明确规定保险公司偿付能力的计算标准。
本文采用了偿付能力充足率来反映保险公司的偿付能力情况，计算公式采用中国保监会发布的“保险公司偿付能力额度及监管指标管理规定”(二OO三年三月二十四日)中的计算公式。
(4)保费增长率=(当年保费-上年度保费)/上年度保费
为了反映保险公司的财务收入稳定程度，对保险公司经济效益的考察范围中本文加入了保费增长率。
2､统计结果分析及研究结论。
本文对所采集的原始数据进行了统计分析，如表2所示。
表2 混业经营保险公司与分业经营保险
在经济效益方面差异的统计结果
表2列出了两类保险公司在经济效益指标四个子指标的平均值和标准差之间差异的比较结果。在此基础上又进行了两样本T检验，由于篇幅限制，检验结果不在此列出。本文对表2的统计结果进行分析得到如下研究结论:
(1)混业经营保险公司的资产收益率要高于分业经营的保险公司。
从表2中可以看出，在资产收益率方面，混业经营公司的状态要比分业经营保险公司的状态要好很多。混业经营保险公司资产收益率均值为15.82%，分业经营保险公司资产收益率均值为1.59%。而且，在可靠度为0.9的时候也基本通过了检验，因此，我们可以得到混业经营保险公司的资产收益率要高于分业经营的保险公司的结论。
(2)混业经营保险公司与分业经营保险公司在股东收益率指标上没有明显差异。
从表2的数字中可认为在股东收益率方面，混业经营公司的平均状态与分业经营保险公司的平均状态有一定差异。混业经营保险公司股东收益率均值为7.19%，分业经营保险公司股东收益率均值为5.49%。但是，由于其差异性检验值为0.9859，因此，不能拒绝原假设，也即尽管从混业经营的保险公司其股东平均值高于分业经营保险公司的股东平均值，我们仍然不能认为两者在这一指标上有所差异，即混业经营保险公司与分业经营保险公司在股东收益率指标上没有明显差异。
其原因可能是混业经营的保险公司一般规模庞大，以实现投资与理财的规模效益，但由于此庞大资金中自有资金仅占很小的比率(以安联保险集团为例，其自有资金比例仅约25%)，因此，尽管资产收益率较高，但在股东收益率方面，相对分业经营保险公司的优势却并不明显。
(3)混业经营保险公司的偿付能力充足率要高于分业经营的保险公司。
几乎各国政府都对金融行业，特别是银行业，都在偿付能力方面进行了严格的控制，因此，从事其他金融业务如银行业务的保险公司在偿付能力方面表现更好。表2的数字对这一观点进行了显著性检验并得到了证实，正好说明了这点，即混业经营保险公司偿付能力充足率均值为501.14%，分业经营保险公司偿付能力充足率2均值为79%，因此，我们可以得到混业经营保险公司的偿付能力充足率要高于分业经营的保险公司的结论。
导致这一现象的原因可能是由于各国政府对混业经营保险在偿付能力方面要求较高。这一点也可以从原始数据中直接观察到:偿付能力充足率异常高的几个公司，如澳大利亚联邦银行(5年内均值为17847%)､荷兰金融发展公司(均值为4749%)､GMAC INSURANCE(均值为600%)､Nationwide(270%)､Berkshirehathaway(493%)､JNL(2534%)等几个公司都是混业经营的金融企业。
(4)混业经营保险公司的保费增长率要低于分业经营的保险公司。
表2中可以看出，分业经营的保险公司其保费增长情况要好过混业经营的保险公司，混业经营保险公司偿付能力充足率均值为11.72%，分业经营保险公司偿付能力充足率均值为20.65%。对这一观点进行了显著性检验并得到了证实，因此，我们可以得到混业经营保险公司的保费增长率要低于分业经营的保险公司的结论。
显然，由于分业公司集中从事其保险业务，在保险业务上的投入十分专注，也因此导致分业经营保险公司的保费收入增长较为明显。相对而言，混业经营的保险公司可能在其他业务上投入较大，相形之下，保险业务的增长性在混业公司可能更不明显。此外，相对混业经营的保险公司而言，更大部分的分业经营保险公司处于成长型市场中，这些市场本身的增长就非常明显，因此，这些保险公司的业务增长也十分迅捷。
四､结束语
本文对混业经营保险公司与分业经营保险公司进行了实证研究。研究结果表明采取混业经营的保险公司与采取分业经营的保险公司之间尽管有着明显的差异，但两者在不同方面具有不同的优势，无法就两者之间孰优孰劣得出明确结论。换言之，一个分业经营的保险公司采取混业经营策略不会一定有明显的经济效益方面的提高。因此，当保险公司面临混业/分业的决策问题时必须结合其自身的状况及所处的经济环境，只有这样，才能保证公司的经济效益不受损害。
参考文献:
[1]Barton， Sidney L. Diversification Strategy and Systematic Risk: Another Look. Academy of Management Journal， 1988， Vol. 31， No. 1， 166-175
[2]王国言.论金融分业､混业问题.中国社会科学院博士论文，2001
[3]王明丽.中国金融控股公司集团模式研究与设计.同济大学硕士学位论文，2001
4.苦心经营成语的意思解释 篇四
2、现在，一亿穆斯林的首领们提出要求，希望英国将多年苦心经营的印度一分为二。
3、安德海苦心经营，搜刮钱财，早已不是新闻。
4、苦心经营方才维持住的人类世界的秩序，可能瞬间土崩瓦解。
5、没想到为了天星玉佩，张无梦竟然连苦心经营的北汉势力都不要了，派出了郭无为这老奸巨猾之辈。
6、该公司苦心经营了多年才为自己的产品开辟了市场。
7、芥子园虽不及三亩，但经李渔苦心经营，达到“壶中天地”的意境。
8、1978年，荣毅仁多年的苦心经营终于开花结果。
9、老板苦心经营了很多年才发现财源。
10、为了使他的家庭在经济上有保障而苦心经营，他对此毫无怨言。
11、多年来，他们苦心经营，将企业发展成一间跨国公司。
12、一幅完美的构图，是要经过作者的苦心经营、心锤炼才能达到的。
13、日本煞费苦心经营的购岛闹剧掩盖不了日本政团的腐败，只有日本百姓还被蒙在骨里。
14、他刚接管时，这个企业濒于破产，但经过几年的苦心经营，他逐渐把它发展成一个繁荣的企业。
15、父亲初来香港时，生活拮据，经筚路蓝缕，苦心经营才有今天的成功。
16、不到最后一刻，千万别放弃。有时候，必须有前面的苦心经营才有后面的偶然相遇。
17、经过他的苦心经营，这个公园变得花团锦簇，蝶绕蜂喧。
18、这家大公司，已经有三代人苦心经营至今了。
19、在我军的攻心战术下，敌人苦心经营的阵线终于土崩瓦解。
20、他这部苦心经营多年的长篇小说，终于出版了。
21、这个厂，他苦心经营了两年，才扭转面临倒闭的局面。
22、没有苦心经营也能为某一目的服务。
23、他们苦心经营的服装店也以失败而告终。
24、他苦心经营了五年，公司终于盈利了。
25、有的带着斤斤计较的苦心经营的诡诈面孔，有的很着急很迫切。
5.名词解释分业经营 篇五
关键词：分业经营,承接查验,物业公司
物业管理行业最初是房地产售后的载体, 以房地产开发“自建自管”的模式出现。2001年人大提出要“鼓励房地产开发、房地产销售与房地产管理分业经营”, 2003年《物业管理条例》提出了“建管分离”的政策, 笔者认为“分业经营”和“建管分离”两种提法相比, 前者更有利于推动行业的发展。因为目前大部分物业公司在经营上与房地产开发属于“父子关系”, “分离”会让开发商觉得以前在物业管理方面投入的成本、相关人才和口碑的积累都会失去, 从而对物业公司的经营范围有所控制。而“分业经营”强调按照物业服务行业的内在规律来运营, 目的是提高资产的运营效益和物业管理服务质量。为了在后期的经营中实现多方共赢的目标, 首要条件是做好物业承接查验工作, 明确各方责任。目前, 很多物业公司不重视承接验收工作, 使自己在处理物业纠纷中面临尴尬。[1]
一、分业经营对物业行业发展的意义
虽然“自建自管”是房地产开发企业在市场不成熟情况下一种无奈的选择, 在当时也是政府的要求, 但是随着房地产业的发展, 这一模式的弊端渐显。物业公司常常替开发商“背了黑锅”, 侵害了经济实体应有的自主权, 遇到开发商卖房后无法兑现承诺也很难发挥监管作用, 对业主很难做到依据合同认真提供合格的服务, 这些状况成为后面业主炒掉物业公司的导火线。只有打破物业公司对开发企业先天的依附关系, 进行“分业经营”, 才能扭转社会对物业管理行业和企业的一些认识误区, 吸引优秀的人才。另外我国的物业管理行业也已具备了成为一个独立产业的发展条件, 开发企业可以通过入股等合法方式参与管理并获得投资回报, 使得物业服务企业可以根据市场机制完全参与竞争, 壮大自身力量, 通过优质服务获得业主尊重, 实现企业发展的可持续性。[5]
二、承接查验对“分业经营”的重要作用
《物业管理条例》规定了物业承接验收制度, 是物业公司成为真正管理主体的起始点, 是实现“分业经营”的重要前提。但在实际操作过程中由于《条例》并未具体说明责任划分, 开发商往往就把本应单独进行的承接查验工作和竣工验收工作同时进行, 特别是一些滚动开发的项目, 把很多使用功能还不齐全的物业交到物业公司手里, 为日后的物业纠纷埋下了很大的隐患。2011年1月1日起开始执行住建部出台的《物业承接查验办法》, 从源头上为落实“分业经营”提供了依据, 对整个行业的良性发展起到了推动作用。[2]
(一) 做好承接查验工作, 使物业公司“早期介入”更加科学
现在越来越多的开发商在竣工之前就引入了物业管理的“早期介入”工作, 使自己的产品更加符合消费者的需求。这一做法无论是对前期房屋销售还是后期物业管理都是非常有利。“早期介入”阶段物业公司的角色是应该是作为“顾问”辅助开发商的, 核心工作是提供有价值的意见, 只有完成承接查验的程序, 物业公司才变成管理的“主体”, 从事实体的物业管理工作。但是很多开发商下属的物业公司“早期介入”后对产权和责任没有进行正确归属, 在接管物业后自己的权益得不到很好的保障。所以只有完成好承接查验这一转折点, 才能真正使物业公司在“早期介入”中的价值得到体现。[3]
(二) 做好承接查验工作, 有利于开发商明确应承担的法律责任
物业管理人员常常会抱怨:房地产商“违约”, 凭啥要物管公司“买单”, 其根本的原因就是没有做好承接查验工作。完善的承接查验工作有利于开发商对房屋质量的确认, 为后期物业管理工作的奠定基础。《物业承接查验办法》规定了验收的主体、费用、范围;细化了承接验收的程序、方法;最重要的是规定了相关各方不履行责任的法律后果。这样物业公司就可以对不具备接管条件的物业“说不”, 就算与房地产是“父子关系”, 也可以依据法律来免除一些“背黑锅”的尴尬境地。
三、承接验收的原则和准备工作
(一) 验收原则
承接查验是物业服务企业代表未来业主对将要承接的物业与开发商进行交接, 是一种责任的转移过程。物业公司应按其自身规律来开展工作。1) 原则性与灵活性相结合。《物业承接查验办法》中对新建房屋的验收条件做出了规定, 物业公司在此基础上应实事求是, 不能因利益而放弃原则。验收人员应详细记录发现的问题, 对影响房屋及设备使用安全的质量问题, 绝不签字, 直到合格;同时要认识到, 物业服务企业主要承担的是维护义务, 主要是按开发商提供的不动产实施现状接管, 建筑开发“缺陷”通常是难以百分之百避免的, 一定会或多或少存在这样或那样的问题。“水至清则无鱼”, 如果对承接验收项目的建筑开发要求标准过高、过严, 或者说是对项目的不动产质量“缺陷”过于挑剔, 则可能无物业服务项目可接。没有服务项目, 物业服务企业就无法生存。2) 细节与整体相结合。承接查验工作主要是从未来业主的角度对房屋质量进行把关, 其对物业管理工作的影响是长远的, 因此在进行工程验收时必须细致入微, 查验人员不仅要懂专业还要有责任心, 任何一点疏忽都有可能损害业主的利益, 使本来应该由建设单位或者施工单位承担的责任, 转由物业管理企业负担, 给日后的管理带来无尽的麻烦和损失, 比如设备的查验, 大的方面要考虑供电线路正确与否, 细微之处还要考虑电线容积的大小是否恰当等;物业承接查验工作涉及到多个专业和工种, 较为复杂, 但最终要整体统一的体现出物业的档次。所以在资源有限的情况下, 必须要从人力、品质、工程、安保及环境等部门挑选优势兵力, 组成领导小组, 从更高层次确定承接查验工作的整体性。如对于写字楼而言, 重视商务、办公的快捷、并重视体现使用者的地位和身份, 因此, 内外装饰装修和设备应是承接验收的重点;而对于住宅小区而言, 因为与人们日常生活紧密相关, 这一特点决定了舒适、优美、安静的环境是小区建设和管理的重要目标, 因此房屋主体、安保、环境应是承接验收的重点。[4]
(二) 验收准备工作
通常在实际工作中, 承接验收的时间都比较紧迫, 所以事前应充分做好准备工作。1) 在实施验收之前, 首先要确认物业是否完成竣工, 即开发商要提供相应的合格证明材料。2) 按照《物业承接查验办法》第十一条相关规定确认物业是否满足查验条件, 防止出现没有达到入住功能就开始进行交房, 3) 对物业进行摸底, 确认物业是否存在严重安全隐患和重大工程缺陷, 若有则可不予验收。4) 针对物业的实际情况, 由前期介入人员对承接查验人员进行交底, 以免接管过程中漏项。5) 要在验收前和开发商联系, 做好各方组织协调工作, 确定交接的事项及日期6) 验收领导小组按照《物业承接查验办法》第十三条相关规定编写承接查验工作的程序, 帮助物业公司及相关各方做出规范化的验收流程。
四、承接验收的方法和责任划分
(一) 验收方法
《物业承接查验办法》第十六条中规定了这一阶段的工作内容是对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收。由于物业种类的多样性, 具体查验方法不可能完全相同, 笔者根据经验总结了如下通用方法:
1) 制作有针对性的查验表单。表单的作用很重要, 必须由经验丰富的管理人员根据实际情况编制, 它可以使一线查验人员精准的执行验收方案中的标准和流程, 在表单中可以对查验内容、相关责任人及日期一目了然, 有利于工作的进度控制, 专业化的表单是物业管理承接查验工作规范化的表现。另外, 根据《物业承接查验办法》第十四条, 查验工作涉及众多图文资料, 是日后管理工作不可或缺的材料, 为了便于资料的使用, 最终也应以表单的形式呈现。2) 多角度查验。承接查验涉及的工作面较大, 根据其内容和技术标准, 可采用不同的技术手段。包括查验相关资料、目测、触摸、启用设施设备直接检验, 通过仪表仪器检测、做实验等。如电梯系统, 应具备装箱单、合格证、原理图、安装图、使用说明书、实验报告、调试证书、安装过程的自检记录、安装检验的合格证等资料;电梯井道壁外观应该光滑平整, 导轨、钢丝绳、补偿绳、限速绳等开启后要可以正常运行, 轿厢安装要牢固, 门扇启闭轻松, 测量各类间距应符合标准等。3) 催跟质量问题的处理。为了避免承接查验工作流于形式, 物业公司应该做好质量问题的催跟。a.将发现的问题分类汇总成表单, 提交建设单位确认。b.问题的处理方法由建设单位提出, 物业公司可提供相应的整改意见。c.物业公司安排专业人员进行现场跟踪。d.记录整改的结果。e.对整改完工的项目进行验收, 办理查验手续。物业公司应当清楚, 质量问题涉及众多利益主体, 通常是一旦物业承接查验结束, 就难以交涉处理, 而是要由物业管理企业自己负责。所以, 对于质量问题的跟踪处理环节不能马虎。
(二) 承接查验的责任划分
承接查验所涉及的物业质量问题关乎地产开发产品整个价值链所有参与者的声誉, “分业经营”的基础就是要明确各方责任, 只有这样, 物业公司才能做到心中有数, 日后若与业主发生相关纠纷才可以从容应对。《物业承接查验办法》对各方的责任做了详细的规定, 明确了承接验收的费用由开发商承担, 并与物业公司协商确定查验时间和方案, 这样开发商就会认识到承接验收与竣工验收是不同的。同时物业公司也认识到如果和开发商恶意串通, 对业主造成损失的, 将会承担赔偿责任, 所以物业公司在进行承接验收工作时, 必须考虑好未来的业主, 维护好自己与业主的利益。[6]
五、结语
做好承接查验工作是实现“分业经营”的首要条件, 随着《物业承接查验办法》及相关法律法规的颁布, 开发商和物业公司就会加大在承接查验工作上人、财、物的投入, 真正落实物业承接查验工作, 逐渐减少由于责任不清而造成的纠纷, 真正把物业保值增值的价值体现出来, 物业公司及行业发展也会越来越成熟。
参考文献
[1]王荷.物业管理经营之道[M].第1版.北京:机械工业出版社, 2006.
[2]万洪辉.关于物业管理经营的分析与思考[J].工程与建设, 2006.
[3]向阳, 冯永健, 潘小国.物业管理承接查验与入住装修实用工作手册[M].第一版.北京:机械工业出版社, 2011.
[4]肖莉.物业项目接管验收应注意的问题[J].中国物业管理, 2006.
[5]许喜刚.从实践中体会物业接管验收工作[J].中国物业管理, 2009.