公司简介物业

公司简介物业（共17篇）

1.公司简介物业 篇一

XX集团物业公司员工考勤管理办法第3版

XX物业公司员工考勤管理办法

1、目的为了加强员工劳动纪律和工作秩序，根据《XX集团员工考勤管理办法》结合物业公司实际情况，特制订本办法。

2、适用范围

适用于物业公司所有内部员工。

3、职责

3.1各物业处

3.1.1负责各口员工考勤的统计、监督、管理。

3.2总经办

3.2.1负责对各物业处员工考勤的复核、监督、管理。

4、工作时间

4.1物业公司人员实行每周六天正常班工作制（有特殊规定的除外）。夏季（6月1日-9月30日）上班时间为上午8：00—12：00；下午14：30—18：00，冬季（10月1日-次年5月31日）上班时间为上午8：00—12：00；下午14：00—17：30。

4.2保洁员实行每周六天半工作制。上班时间为上午7：30-11：30，下午14：00-17：30；

4.3安防员上班实行倒班制。安防员上下班时间：早班：7：00—15：00；中班：15：00 —23：00，晚班：23：00—7：00。安防员上班需提早10分钟到岗交接班。每个班每隔3天倒一次班，带班班长上班时间同安防员。队长因岗位特殊实行24小时待岗，若有突发事件，随时到岗组织处理，若晚上后半夜查岗（需打卡），次日可于早上10：00前上班。

4.4营销中心标兵岗上班时间：夏季（6月1日-9月30日）上班时间为上午8：30—12：00；下午14：30—18：00，冬季（10月1日-次年5月31日）上班时间为上午8：30—12：00；下午14：00—17：30；夜班守卫人员夏季（6月1日-9月30日）上班时间为18:00-次日早上8:30, 冬季（10月1日-次年5月31日）上班时间为17:30-次日早上8:30。

4.5车管员、监控人员、厨工上班时间依据具体工作情况而定。

5、考勤方式

5.1公司全体员工实行上下班打卡制（有特殊规定除外）。凡弄虚作假者，均属违纪行为，一旦发现，按旷工处理；

5.2因特殊原因无法打卡者（如无法录入指纹等），应立即到总经办或指定地点办理签到手续，在《员工签到表》上进行相应的签到,并由部门/处负责人确认。

6、异常考勤的处理

6.1迟到早退

6.1.1凡当月迟到或早退一次，10分钟以内（含）扣5元，10分钟（不含）至30分钟

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（含）扣10元，超过30分钟-2小时（不含）的扣发半天工资；

6.1.2当月累计迟到或早退三次以上（不含）者，全部予以双倍扣款。

6.1.3班长以上人员迟到或早退（无论公事私事）或中途外出，需事先电话告知公司负责人，否则以旷工半天处理。

6.2旷工

以下情况，视为旷工：

6.2.1无故缺勤两个小时（含）以上；

6.2.2未获批准即擅自不上班的（包括续假未批准、私自外出）；

6.2.3旷工的最小计算单位为半天；

6.2.4旷工薪资按正常上班薪资的200％扣发。

6.2.5当月累计旷工2天、全年累计旷工3天以上者，扣发当月工资及年终所有奖励，根据《员工违反劳动纪律或企业规章制度的处分规定》按严重违纪处理，与之解除劳动合同。

7、外出登记

7.1员工在上班时间因公外出须事先填写《员工外出登记表》，按实际外出时间注明往返 时间并标明去向。员工外出登记由其部门负责人批准；如因部门负责人外出、出差等原因无法及时办理外出登记手续的，应及时报总经办备案；班长以上人员外出应报公司负责人同意并到总经办报备，填写《员工外出登记表》后外出，否则以旷工处理。外出不登记或登记不完整或提供虚假信息扣30元/次，部门负责人对外出登记审批把关不严连带扣30元/次

7.2若有特殊情况直接在外办理公务，无法在有效时间内打卡的，应事先电话向部门负责人说明情况，事后应在1个工作日内补办外出登记手续，逾期未办理的按旷工处理（详见6.2）。

8、请假规定

8.1请假分为事假、病假、婚假、产假、丧假等。

8.1.1员工请假的最小计算单位为半天。

8.1.2员工请假至少应提前1天填写《请假单》，经批准后报送总经办存档。员工已办理请假手续，班长以上人员超过1天方报送总经办的，班长以上人员每次予以扣款5元。

8.1.3因突发事件（如突然生病等），事前无法请假的应及时通知部门负责人和总经办核准，并应于上班后的1个工作日内补办手续，上班后超过1天才补办手续的，每次予以扣款5元。事前无请假手续，事中未及时电话告知部门负责人和总经办的，事后补假不享有相关福利（如病假薪资、路途假、慰问金等）；

8.2请假审批权限（不论假别）：班长以下人员请假：1天以内（含）由部门/处负责人批准； 1天（不含）以上，3天（含）以下由部门/处负责人初审后，报总经办审批；3天以上，由公司负责人批准；班长及以上人员请假/调休均需由公司负责人批准；公司负责人请假，由集团总裁批准。员工请假十天以上者，需报集团人力资源部备案。

8.3新员工在试用期间请假，试用期按请假天数顺延。新员工在试用期内请假时间超过 10天（不含10天）者，若无特殊原因，将被视为自动离职；

8.4假期薪资

8.4.1病假扣日工资的30%，月累计超过3天者，超过部分按事假处理（住院除外）。连续病假3天以上者，事中及时电话报部门/处负责人及总经办核准，事后5天内提供医院住院证明方可按病假处理。

8.4.2事假按日工资的100%扣除。

8.4.3婚假、丧假、陪产假在批准范围内按全额工资(含绩效)发放。具体时间及其他规定详见《XX物业公司员工福利管理办法》。

8.4.4产假。女员工在国家规定的产假期间内，停发工资，可得到生育津贴。若员工户口或工作所在地已实行生育保险统筹的，生育津贴由生育保险基金支付。未参加生育保险统筹的，由公司支付生育津贴，按照员工本人月工资总额（不含绩效）的70%支付。

8.5请假期间不享有补贴。

8.6除病假外，正式员工才能享有各种带薪假日。

8.7员工的考勤行为将列入绩效考核范围。

9、加班及调休

9.1加班：员工因工作需要，需在休息日加班的，应提前填写《加班确认单》中的加班 联，由其部门负责人、总经办签字认可后加班，员工加班一般用调休形式处理。加班时应按照规定进行打卡，加班时间以考勤记录为准；

9.2调休：员工的加班时间由部门负责人根据工作情况，酌情安排其他时间调休。员工调休需提前填写《加班确认单》中的调休联，由其部门负责人批准后，交由总经办备案。

9.3物业处主任、主管、各部门正/副经理、公司总部人员因完成本职工作而需要延时工作、或因突发事故需履行工作职责而赶赴现场处理的，一般不予以计算加班，不作补休处理；

9.4鉴于物业服务行业的特殊性，每逢节假日、大年三

十、休息日等，物业处主任、主管、各部门正/副经理、公司总部人员、各物业处财务人员均应坚守工作岗位，服从值班安排，确保假日期间物业服务工作的正常进行。班长以上人员每日应开通手机、对讲机，确保24小时通讯正常，如遇突发事故时，应立即赶赴现场，采取有效措施进行现场控制与善后处理，并及时报告，否则按旷工、工作失职、违反《XX物业公司员工违纪及处分管理办法》等违纪处理。

10、记录

10.1《员工请假单》W-RS-008-A

10.2《加班确认单》W-RS-009-A

10.3《员工外出登记表》W-RS-010-A

10.4《员工签到表》W-RS-011-A11、有关文件

11.1《XX物业公司员工福利管理办法》

11.2《XX物业公司员工违纪及处分管理办法》

12、附则

本办法自颁布之日起执行，由物业公司总经办负责解释，原有制度同时作废。

福州XX物业管理有限公司 二00九年八月二十日

2.公司简介物业 篇二

2012 年7 月1 日, 平阳县xx物业管理有限公司与平阳县某大厦业主委员会签订物业管理委托合同, 约定: 业委会将该大厦委托给xx物业公司实行统一、专业化物业管理; xx物业公司有权向业主、非业主使用人收取物业管理各项费用。合同签订后, xx物业公司于当天开始进驻某大厦小区提供物业管理服务。被告毛某某系某大厦x幢xx室业主, 尚未交纳2012 年7 月1 日至今的物业费。在2007 年平阳县xx物业管理有限公司管理小区期间, 毛某某的相邻业主将毛用于放置空调外机的地方进行封闭并搭建了阳台, 属违章建筑, 导致毛某某空调外机无处放置。毛某某等住户曾向物业公司反映过违章建筑问题, 但该公司不予处理。平阳县规划建设局向搭建违章建筑的业主发出责令改正通知书, xx物业公司也要求该业主拆除违章建筑, 但该违章建筑至今尚未拆除。

二、法院判决

平阳县人民法院经审理认为, 业主委员会与某物业公司签订的物业服务合同对业主具有约束力, xx物业公司作为物业服务企业, 已经按照合同约定进驻毛某某所居住的小区, 并提供了物业服务。作为业主及物业使用人, 毛某某理应依合同约定及法律规定交纳xx物业公司进驻小区以来的物业费用。虽然毛某某向xx物业公司反映过小区违章建筑问题, 该违章建筑至今也未拆除, 但违章建筑属相关行政管理部门的管理事项范围, xx物业公司无权径行拆除, 而相关部门也已作出处理决定。如果涉事业主未改正或未完全改正违章建筑, 毛某某作为相邻的受侵害住户可以直接向有关行政主管部门反映, 但行政主管部门的执法行为并不取决于xx物业公司。因此, 毛某某以此为由拒绝支付物业费, 于法无据。据此, 依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定, 判决: 一、被告毛某某于本判决生效之日起十日内支付原告平阳县某物业管理有限公司2012 年7 月至2014 年9 月的物业管理综合服务费4050 元; 二、驳回原告平阳县xx物业管理有限公司的其他诉讼请求。

一审宣判后, 毛某某不服判决, 提出上诉。浙江省温州市中级人民法院二审驳回毛某某的上诉, 维持原判。

三、案件评析

本案主要争议焦点在于物业服务企业未纠正违章建筑问题, 业主能否以此为由拒绝支付物业管理费或减少物业管理费。一种意见认为, 根据《合同法》第107 条规定, 物业公司履行合同义务不符合约定, 没有依法尽到物业管理职责, 也违反了《合同法》第60 条规定的协助、注意等从义务或附随义务, 属于管理不到位。另一种意见认为, 根据《物业管理条例》第46 条规定, 物业管理区域发生属于行政部门执法管理的不当行为, 物业公司对其无权自行处分时, 不应认定为违反合同义务。笔者同意第二种意见。

( 一) 物业管理区域内违章建筑属行政机关管理职责范围

本案涉事第三方业主违章建筑属擅自搭建型, 即在已有的建筑物基础上未经审批而搭建附属设施, 擅自改变建筑物的正常结构或者通常使用功能而形成的建筑。根据《城乡规划法》第66 条规定, 个人未经批准进行建设的违章建筑, 由所在地城市、县人民政府城乡规划主管部门责令限期拆除。因此, 涉案第三方违章建筑虽位属于物业管理区域, 但物业管理企业本身没有违章建筑的处罚权和强制拆除权, 责令整改或限期拆除的决定依法应当由行政主管部门作出。

( 二) 物业管理公司行为不应认定违反合同义务

根据《物业管理条例》第46 条的规定, 对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为, 物业服务企业应当及时制止, 并及时向有关管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后, 应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。如果涉事业主仍未整改, 毛某某作为相邻受侵害住户可以直接向有关行政主管部门反映, 但行政主管部门的执法行为并不取决于xx物业公司。另外, 根据《物权法》第83 条的规定, 业主应当遵守法律、法规以及管理规约, 业主大会和业主委员会, 对违章搭建等损害他人合法权益的行为, 有权依照法律、法规以及管理规约, 要求行为人排除妨害。本案中毛某某对涉事第三方违章建筑侵害自己相邻权的行为, 除向有关行政主管部门举报要求处理外, 还可以通过向人民法院提起诉讼的方式救济。

摘要：物业服务企业进驻管理区域前已形成违章建筑, 处理该违章建筑属于有关行政机关的职责范围, 企业无权予以直接拆除, 但已向有关行政机关反映, 并且已要求违建人自行拆除, 应认为物业服务企业履行了合同义务, 业主不得以企业违约为由, 拒绝支付物业费。

关键词：物业,违章建筑,违约

参考文献

[1]王彦.如何规范物业企业在社区治安防范中的职责[J].河北法学, 2007 (12) .

[2]段辉.物业服务合同履行的相关法律问题研究[J].法律适用, 2010 (1) .

[3]徐梅.论物业纠纷中业主权利的立法保护[J].社会科学论坛, 2009 (12) .

3.物业公司竞相上市的背后 篇三

2010年左右中国城镇居民家庭住房户均套数已经达到1.0套，这也就意味着中国房地产市场供求已基本平衡，楼市开始进入下半场，楼市将逐步进入存量房时代。届时，由于新增购房需求已经基本得到满足，市场需求增速没有那么快，甚至部分城市还将出现下滑，购房者（社区居民）的需求将转向品质或增值服务的提升。

从目前行业竞争格局来看，千亿房企的竞争暗潮汹涌，中海系、招商系、保利系、绿地等房企试图通过重组形成“巨无霸”联合体，争夺未来行业（经营业绩或市值）老大的地位，竞争异常激烈。

而对于房企来讲，未来竞争的重点一定是在存量房领域。因此，上述房企重组形成“巨无霸”联合体之后势必将触角伸向存量房领域，并实现几何级的规模增长。而物业管理服务将成为存量房领域重点布局的市场，也是这些品牌房企构建万亿大平台不可或缺的重要砝码。

以万科为例，5月22日，万科在深圳召开股东大会，面对众多支持者，郁亮不仅首次公布了自己在万科内部立下的军令状，也明确未来对包括物业在内的万亿级上市平台控股集团的目标。由此可知，当楼市进入存量房时代，万科旨在发力物业服务领域，巩固自己行业老大的地位。

从资本市场对物业管理公司的认可程度来看，2014年彩生活在香港成功上市后，股价一路攀升，甚至市值超过花样年，资本市场比较认可物业公司的未来成长前景。随后，2015年上半年，浙江开元物业、北京东光物业、珠海丹田物业等物业服务企业陆续登陆新三板。万科、中海、绿城等知名房企的物业公司也不示弱，也正行进在上市的路上。物业管理行业“风口”来临，物业管理行业的公司尤其是品牌房企的物业管理公司正式开启上市的大幕，试图打造万亿市值平台。

以万科为例，截至去年底，万科物业服务合同管理面积已达1亿平方米，虽然该数字在全国250亿平方米的存量面前，占比并不高，但是彩生活上市之前管理面积也仅是1亿多平方米，这意味着对于万科来讲，未来存量资产领域的物业管理及增值服务大有可为。

可以预见，如果万科、中海、绿城等知名房企的物业公司完成上市，后期这些大牌企业势必会利用资本市场的力量整合更多适合自己的物业公司来扩大自己的规模，打造其万亿市值大平台，依靠增值服务来满足客户需求，并获得一定的盈利。

二、“轻资产”模式规避风险，提升利润率

“轻资产”模式指的是从赚取资产升值收益（重资产模式）走向赚取增值服务收益，包括代工品牌溢价、物业管理、商业运营、其他衍生收益以及地产基金等多元地产金融服务过程中的提成收益。

从物业管理的角度来看，由于楼市将逐步进入存量房时代，购房者（社区居民）的需求将转向品质或增值服务的提升，这意味着在存量房市场领域物业公司可以大有所为，并且也有利于企业提升企业利润率、规避市场风险。

以彩生活为例，近几年彩生活交出了一张漂亮的成绩单，2011年其收入是1.47亿元，2014年是3.89亿元，2011年的毛利是0.69亿元，2014年是3.1亿元，2011年和2014年的每股盈利分别为0.92元和16.66元。从利润率的角度来看，2013年，全国物业管理企业的净利润率约为5.6%，很多物业企业面临亏损或者倒闭。而彩生活在2011-2013年的毛利率分别为47.2%、47.9%和61.6%，净利润率也在2014年上半年同比飙升206.9%至6200万元。

从上述分析可知，对于万科、中海、绿城等品牌房企来讲，要实现“轻资产”转型，提升利润率，规避以销售为主的规模化市场风险，把握资本市场“风口”来临的阶段，布局物业管理行业及提供增值服务必不可少。

三、以物业服务为接口，赚取增值服务收益

从物业管理行业现状来讲，单纯依靠物业管理是很难实现盈利的。对于开发商来讲，当前大规模布局物业管理项目打造万亿大平台，其实是资本市场“风口”来临的阶段，是为了获得更多的客户服务接口（社区业主），为了更好地把握好C端消费者需求的接口，从而可以在此基础上为这些客户提供增值服务，最终获得增值服务收益。

从业主的需求来看，除了最基础的安保需求外，医疗、养老、教育、就业等因素也是不容忽视的方面。开发商们要加码生活服务领域，首先要看房企的洞察力和整合资源的能力，开发商能否从中挖掘共性的、高价值的需求，并在服务载体上紧跟时代创新，形成自己的增值服务的特色，是决定这个模式能否成功的关键。

从物业公司增值服务收益来源来讲，大体上可以分为三类：

第一，社区增值服务收入分成，包括生活超市、社区商圈、便民服务、O2O服务等。开发商在开发阶段其实就开始积累了大量用户数据，进入物业服务阶段后，除基础的生活服务功能外，物业公司可以构建社区O2O平台，与社区周边的商家展开合作，通过APP将商家引到线上，构建社区一公里微商圈。随后，物业公司可根据住户年龄、性别、家庭成员构成以及家庭基础财务状况等信息对用户进行精准分类，以此分析用户精准需求，并通过推送等形式将服务信息精准地呈现给住户，物业公司在此基础上获得社区增值服务收入的分成。

第二，金融收入，主要是小额贷款服务。包括提供买房首付贷、装修贷等小额贷款服务，为社区服务产业链条上的商家提供小额贷款服务等，物业公司可以在小额贷款服务过程中获得息差收益。

第三，资产收入，包括房屋买卖、房屋租赁、白领公寓、社区养老等运营性物业的租金收益和资产本身的增值收益两方面。

总之，对于业主来讲，除了基本的安保需求之外，医疗、养老、教育、就业、金融等方面仍然有较大的需求空间，对于物业管理公司来讲，这也成为企业提供增值服务并发展壮大市场的机会。随着移动互联网深入各行各业，越来越多的房企借助网络平台由单纯的开发商转向社区服务提供商，期望以此打破社区规模限制的壁垒，同时利用O2O概念为业务提供增值服务。

4.物业公司简介 篇四

北京房修一物业管理有限公司是按照现代企业制度组建的大型专业化国有物业管理公司，2002年公司取得“物业管理国家一级资质证书”和ISO9001、ISO14001、OHSAS18001质量、环境、职业健康安全国内、国际双重认证。公司承袭了近60年房屋管理的优良传统，长期服务于中央、国家机关办公楼、综合培训中心、智能写字楼、各类公寓及住宅小区。目前，公司管理各类物业面积达480余万平方米，具有雄厚的物业管理实力和丰富的经验。公司以高效运作的管理服务体系为依托，建立现代企业制度，实行董事会领导下的总经理负责制，形成公司总部和各物业分公司的二级管理架构，公司总部设臵：行政管理部、人力资源部、物业管理部、工程部、品质管理部、劳动保障部及财务管理部七大职能部门，负责公司整体的战略规划、职能管理、资源整合、品质管理、服务体系的整体完善和提升；下设10个物业管理分公司，1个物业项目管理处，1个电梯工程公司，1个供暖公司，1个宽带安防安装公司，1个装饰装修公司和1个餐饮公司。经过多年的探索和发展，形成了一套具有房修一特色的机关办公楼物业服务模式。各物业服务项目是公司管理服务的直接提供者，在公司总部强大资源的支持下，以满足客户需求、实现管理服务价值为第一目标，持续提升服务质量。

公司现拥有各级员工2000余人，管理技术人员300余人，并全部持有物业管理岗位证书。其中硕士研究生学历1人，本科以上学历80余人，大专学历150余人，获得中级以上技术职称管理人员50余人，各类技术人员全部持证上岗。

遵循“人文、真诚、细致、高效”的企业宗旨，以及“以人为本、诚

信至上、规范管理、专业服务”的服务宗旨，提出“管理无盲点、服务无挑剔、业主无怨言”的管理要求，并力争做到四个满意，即“中央满意、领导满意、机关满意、用户满意”。在长期为中央、国家机关办公楼、综合培训中心服务过程中，公司注重员工自身素质的培养，为员工搭建发展平台，使员工亲身感受和参与到规模、规格较大的各种会议、接待活动中去，使员工开阔眼界，增长经验，得到锻炼，为今后的人生旅途打下坚实的基础。

5.安心物业公司简介 篇五

安心物业服务有限公司创建于2005年，是一家追求卓越，专注品质和注重服务质量的专业化服务管理公司。现有员工330名，其中有专业技术职称员工35名，持有物业管理经理资格证书15名。公司法人邹萍曾获得广元市“十佳创业标兵”和“三.八”红旗手称号；带领200多名下岗职工再就业。现物业管理服务项目包括：市第一人民医院（专项保洁），市第二人民医院（后勤与物业服务），市卫生局（后勤与物业服务），市疾病控中心（物业服务），市烟草公司物流园区（专项礼仪、食堂、园林绿化），市交警支队（专项食堂），东晟华庭，都市春天，金岸名邸，林业局，金碧苑，市畜牧局，邮政银行，农业银行，三合建材市场，华北市场，等30多个商住小区和机关事业单位，服务管理面积90多万平方米。公司在管理不同物业类型中拥有丰富的实践服务管理经验；技术专业性强，管理人才齐备。目前正在向建设主管部门申报二级物业管理资质。

公司物业服务目标是以科学的经营管理模式，专业化、人性化的管理手段，先进合理、符合企业实际需要的物业管理机构，实现“以人为本”的物业服务理念，不断提高管理技术水平、专业水准和思想道德素质，保证内部各项管理规章制度规定得到遵循。按照ISO9001：2000标准，建立、实施、完善质量管理体系，并通过ISO9001：2000质量管理体系的有效运行，为业主创造一个方便、安全、清静、整洁、和谐的居住和工作环境，竭尽所能的让业主享受超值的服务，确保双方利益的最大化。

随着广元低碳城市发展，公司正努力探索物业管理绿色、环保、更人性化的增值服务，为服务对象创造最理想的生活、工作环境。

6.物业公司物业总监工作计划 篇六

在新的一年里有幸加入xx这个大家庭成为其中的一员,正在尽快熟悉了解xx这个大家庭里与我本职工作相关的方方面面情况;虽然在2010年年头刚入职,不很熟悉了解xx的情况,但是一年之计在于春,还是非常有必要根据表面看到掌握的一些实际情况,拟出初步的2010年工作计划,先供公司领导参考审核;随着对本职工作相关方面情况的深入熟悉了解,工作计划再做相应的适当调整变动。

一、工作方向理念:

以人为本、制度保驾护航、教育培训转化结合、提升管理服务品质、稳步发展、铸造xx物业管理服务品牌

人能创造一切,在2010年工作中,将加强带动挖掘培养全体人员的主观能动性,以人为本来展开各项工作,使全体人员在管理服务工作过程中走向积极主动的方向;无规矩不成方圆,要稳步发展、铸造xx物业管理服务品牌,在2010年工作中,将根据公司的综合实际情况,继续逐步进行符合公司发展的配套管理系统规章制度的适度调整优化,为公司的稳步发展保驾护航;个人能力的提升和认识的提高需要实践与学习,对事物的理解和习惯的形成需要分析沟通与规范指引;做好了教育培训转化结合的工作,才能真正提升管理服务意识,提高员工的综合素质、团队协作精神和凝聚力,避免管理服务衔接跟进工作脱节或有始无终。

二、个人工作目标达成安排分类

物业总部工作统筹分配顺序:及时完成公司领导、总监交办的相关事宜;监督协调协助物业总部各成员及时完成各自工作任务;配合协助公司其他部门做好相关工作。

各小区管理服务工作监督协助跟进关注程度预划分为:xx、xx、xx、xx、xxxx,正常情况下按此顺序统筹分配时间精力实施管理监督协助,特殊情况临时调整。具体工作详细名目:

(1)以其他物业公司ISO质量管理体系为参考,协助品质管理部根据物业公司实际情况进一步完善管理体系

(2)配合行政人事部加强监督引导管理层开源节流、厉行节约、控制内耗、降低成本、提高效益

(3)配合协助行政人事部加强员工队伍建设和人力资源储备,构建团结共进专业团队

(4)监督配合安全管理部加强强化安全意识,完善安全责任关联制度,始终把安全生产作为一切工作的根本的执行工作

(5)配合做好各小区月度联合大检查

(6)做好各小区白天或者夜晚的临时突击检查监督工作

(7)配合解决房屋遗留问题,配合公司督促施工单位进行房屋遗留问题的返修工作

(8)配合各小区经理监督督促物业总部各部门及时做好相关日常管理服务支援工作

(9)配合协助各小区经理进一步完善小区管理服务制度

(10)配合协助各小区经理处理小区突发重大事件

(11)监督配合协助各小区经理处理小区业主住户的重大投诉

(12)配合协助审核xx相关物业配套文件

(13)配合协助做好xx相关的协调对接工作

(14)监督督促各小区经理按工作计划方向开展工作

(15)配合协助各小区经理理顺与业住委员会、相关主管部门、关连单位的关系

(16)针对发现的或者反映上来的存在问题,能解决的及时解决,超出职权范围的报告呈批,都形成文字存档。

只有根据市场和公司的实际情况,按部就班逐步调整优化公司的管理模式,经营管理权和经营决策权合理适当下放授权,社会、公司、员工之间,才不至于出现水土不服甚至整体连环崩溃解体的结果,企业才能进入创业、守业、持续再发展的良性稳定循环轨道。

7.浅谈物业公司经营现状 篇七

如果要想进行物业管理工作, 我们首先要清楚物业公司到底是干什么的, 它的工作范围包括哪些?教科书上明确的告诉我们:

1.1 物业管理公司的基本业务

(1) 前期物业管理

(2) 物业的使用管理

(3) 环境养护与管理

(4) 物业产权户籍管理

(5) 提供全方位、多层次的后期服务

1.2 物业管理公司的辅助业务

物业管理公司的辅助业务是指物业管理以外的各种经营活动, 如兴办餐饮服务业, 开办房屋装饰材料、卫生洁具、家用电器公司等, 创办幼儿园、托儿所、门诊部、图书馆、电影院、歌舞厅等文化娱乐场所等。物业管理公司可根据自己的特长, 兴办物业管理以外的服务业务。

1.3 物业管理公司的内部业务

(1) 人才的选用与培训

(2) 劳动与分配管理

(3) 设备维修管理

(4) 服务质量管理

(5) 多种经营管理

如果我们简单地总结一下, 对于物业公司来说, 日常的管理工作主要是指:日常管理和特约服务。

(1) 日常管理是经济性的管理和服务, 包括以下内容:日常养护, 清洁绿化, 安全保卫, 消防工作, 日常维护, 征收各类费用、保管使用管理基金, 协调各方面社会关系, 处理好物业内部人际关系。

(2) 特约服务是指:根据业主和住户需要, 提供各类特别服务, 这些通常是有偿的。如送奶送报, 看护老人、病人、儿童, 订票送票, 代为购物, 送货上门等。

此外, 物业管理公司还可利用部分物业开展多种经营, 增加收入, 补充管理经费不足, 减轻业主和住户的负担。

2 日常管理存在的主要问题

笔者通过到企业中参加实际工作, 对物业管理日常工作有了一些自己的体会, 主要概括成一个词就是:管家。在业主的角度来说, 他们所能够直接对话的就是物业, 所以一切事务都是找物业来解决, 有些事情甚至可能并不属于物业公司的直接工作范畴。所以物业就成了业主们的管家, 成为业主和其他单位部门的纽带。

想要做好这项工作, 物业公司的组织架构就显得十分重要了, 什么样的架构有利于行之有效地解决问题, 协调各部门关系, 对于一个从事服务性行业的企业来说, 信息传递速度快、失真小、有利于发挥下属积极性是十分重要的。作为一个人数在百人左右的小公司来讲, 采用直线职能制是非常必要和有效的。

现阶段, 由于很多方面很多部门 (建筑施工方, 室内外设施供货安装方, 供暖供电供水等部门) 存在很多问题, 所以导致当前物业公司管理状况混乱, 鱼龙混杂, 从业人员良莠不齐, 致使现在业主和物业的关系并不是那么友善, 甚至有些敌我对峙的意思, 在走访挂职单位所负责的物业单元时, 很多业主提起物业就是满腹怨言, 而问及物业公司的同事时, 他们对业主和每天的工作也是抱怨声不断, 到底为什么形成这样的现象呢?

通过观察和思索, 笔者用三个字来总结所感受到的物业管理工作过程中的问题:繁, 凡, 烦。怎么解读这三个字呢?

(1) 繁, 即为烦琐。

对于物业从业人员来说, 每天所面对的工作, 归纳起来大部分是哪个业主家房顶窗户漏雨了, 哪个楼层的灯不亮了, 哪个单元电梯不好用了, 为什么又停电停水了?暖气为什么不热?等等, 这些问题涉及各个方面各个部门, 十分烦琐, 琐碎。但是也正是这些烦琐的事情, 构成了物业管理人员每天所需面对的主要工作, 怎么样与业主沟通, 怎么样协调各部门积极有效地在短时间内解决问题才是关键。

(2) 凡, 即为平凡。

每天忙忙碌碌解决了上面那么多烦琐的问题, 很多物业管理人员认为自己的工作却并没有太大的成就感, 不像其他职业那么“伟大”。很多时候还得不到业主的理解, 听难听的话, 所以很多物业从业人员失去积极性, 对工作和问题应付了事, 能拖则拖。

(3) 烦, 即烦躁, 心烦意乱。

正是因为前面两个 (繁、凡) 字, 致使很多物业从业人员每天面对工作时被动应付, 大部分时间和业主打交道, 不是因为什么地方出了问题需要解决, 就是催缴物业费。用现在流行的词语就是, 接收到的大都是负能量, 所以工作起来很烦躁, 这也是为什么物业和业主的关系那么紧张。

3 运营现状的调研及分析

物业产业在中国的兴起时间还不长, 市场虽然很大, 但不成熟。由于缺少行业协会等相关约束机构, 使得此行业缺乏较为严格的准入机制, 不免产生了鱼龙混杂的局面, 使得对物业公司的管理更加趋于无序和混乱。通过观察, 我感觉, 的确不能否认现在大部分物业管理公司由于人员素质不达标而导致物业管理工作经验不足, 处理问题不得当, 从而至使现阶段大部分物业公司和物业管理人员本身对于物业管理工作的性质的职能不清楚这一现象的存在。但是这些现象的存在也不是全面的, 不能以一家物业公司的情况概括整个行业的情况, 并且在我了解这个行业的过程中, 我发现, 随着物业管辖小区年限的增长, 很多问题也会随之淡化。所以在我们的教学过程中, 可以尽量通过在校期间的学习和教导, 让我们的学生明白物业管理工作的本质和特点, 了解这个行业的现状和问题, 能够让学生们更好更快的过渡到工作状态。

我归纳总结了一下, 对于物业公司或者说物业管理人员来说, 首先要清楚一件事情, 那就是物业管理或者说物业服务本身, 它就是一种商品, 业主缴纳的物业费就是购买这件商品所支付的费用。这和我们去超市买东西是一个道理, 比如我去沃尔玛超市购物, 我支付了2000元, 那我一定得到的也是价值2000元的等价商品。如果沃尔玛收取你2000元却让你空手回家, 我想没有人会同意。物业服务也是一样的道理, 如果我们把物业服务也看成是一种商品, 那么业主既然支付了相应的费用, 作为物业公司或者物业管理人员来说, 我们需要为其提供等价的商品才是合情合理的。正是由于很多物业公司和物业管理人员并没有理清这个关系, 致使现阶段大部分物业管理工作混乱无序, 杂乱无章, 致使业主和物业的关系陷入僵局。

由于笔者到物业公司实地考察工作的时间有限, 所接触的物业类型比较单一, 对于不同层次, 不同规模, 不同类型的物业管理模式了解不能达到十分全面。同时, 对于未来有较大发展空间的商业地产物业管理与传统物业管理模式的区别, 也有待于我们在教学过程中深入挖掘探讨。

通过这段时间的实践, 我对物业公司运营状况进行研究分析, 使我加深了对物业公司乃至整个行业的了解。随着人们对居住的各方面要求的逐渐提高, 物业已经不是一个可有可无的事物了, 而是将决定大众生活质量和生活舒适度的重要因素。在以后的日子里它必将在我们的生活中扮演越来越重要的角色。物业, 这一新兴产业也必将成为人们关注的焦点, 人才的聚集地和经济的聚焦。而我们也应该把握住这种趋势, 把我们的物业管理专业做大做强, 希望这一点儿体会能够对今后的教学工作有积极的作用, 使我们的教学工作更好更顺利地进行, 培养出更多高素质的物业管理人员, 从而慢慢改变物业管理工作的现状, 让这一行业更好更健康地发展。

摘要：物业管理在我国是新兴的行业, 被誉为“朝阳产业”。随着房地产业的迅猛发展和房屋私有化程度的不断提高, 物业管理行业对一线员工的管理服务水平、能力和技能的要求越来越高。我们作为教学工作者, 需要了解行业用人单位对从业人员的综合职业能力的要求, 合理进行课程改革, 提高物业管理专业教学水平, 更好为企业输送适用型人才。通过调研, 笔者了解到物业公司对从业人员的学历要求大部分集中在高职毕业生上, 所以我们作为高职院校, 培养出的物业管理人员, 就业前景非常乐观。其次, 企业对于一线物业管理人员所学专业的要求, 更多的希望招收专业对口的毕业生, 但是对其他专业比如酒店管理等的认同, 也反映了对物业学生综合素质的要求呈上升趋势。这就要求我们需要按照一线企业的要求和标准来培养我们的学生, 使之能达到企业和职业的要求。

关键词：物业,管理,业主

参考文献

[1]倪维栋.浅谈物业管理活动中存在的问题与解决对策[J].中国市场, 2010 (41) .

8.武术队对抗物业公司的背后 篇八

从法律上讲，业主与物业公司是一种雇佣关系，物业公司提供服务，业主则以物业费的方式支付报酬。理论上，物业公司唯有提供良好的服务，才能与业主建立长久的关系和获得稳定的报酬；业主也只有及时足额支付约定的报酬。但因为物业公司和业主利益的不一致：业主希望获得最优的服务，物业公司则希望以最低的成本获取最大的利益，很多时候物业公司和业主的关系会形同水火，甚至出现东方御景小区这样物业和业主以武力相抗的局面。

我没有能力来提出一个解决物业公司和业主冲突的有效方案，但通过分析东方御景小区物业公司和业主的冲突，可以发现国人身上的一些普遍缺陷。

一是缺乏参与意识和社区自治意识。住宅小区是这样一种社区：小区居民以家庭为单位，基于相互联系的物业（住宅、公共空间、公共设施等）居住在一起，除了相邻关系以外，很少会产生其他更广泛的利益冲突，而营造良好的生活环境是小区居民的共同目的。这样的一种社区模式下，社区自治应该是社区管理的最主要的形式。具体来讲小区居民应通过业主大会和产生的业主委员会来开展小区事务的管理。然而，从新闻中可以看到，东方御景小区开发于2001年，十几年来，这个有着1000多户居民的小区根本没有谁来组织过业主大会和筹备业主委员会，物业公司应该是开发商委托的，物业管理与业主们只是形成了一种事实上的服务合同关系而已。

业主大会、业主委员会的产生和有效运作，是小区社区自治的一个重要标志。东方御景小区的状况，说明这个小区和国内许许多多小区一样，缺乏组织、策划的“热心人”，更缺乏小区居民积极参与的自治意识。

二是法律意识不强。物业公司不经业主同意，随意将属于业主共有的物业出租谋利，面对业主的维权行为，对业主进行殴打、恫吓，这不是一个守法企业的应有行为；面对服务恶劣的物业公司，业主们没有通过建立社区自治组织，通过法律途径来维权，而是通过组建武术队，以武力来对抗暴力，这显然也不是一种合法、长效的冲突解决机制。

19世纪30年代，托克维尔初次踏进美国，最有感触的是：“不论老幼、不论贫富、不论性格差异，美国人总是在不停地结社”。美国人结的社，大部分具有自治组织的作用，我们政府要管的许多事务，是由这些自治组织来管的，比如你住到一个社区，能不能养狗，什么狗能养，什么狗不能养，我们有“养犬管理条例”，他们有“社区规约”。从效果来看，他们的“社区规约”可能比我们的“养犬管理条例”有效得多。无论是从原因的角度，还是从结论来分析，我们所缺乏的，一个是公民参与社区自治的意识，一个是全民的法律意识，而这两个正是构成公民意识的重要内容。

9.物业公司物业接管验收管理规范 篇九

第一章总则

第一条目的。为加强物业综合验收和交接管理，规范公司物业验收程序，确保物业验收工作得到有效控制，保障物业的房屋质量及各项功能、指标符合规定要求和标准，特制定本管理规范。

第二条适用范围。本规范适用于公司所承接的物业管理项目的接管验收管理。

第三条职责

1．接到发展商竣工验收的通知报告后，公司领导负责组建物业接管验收小组，全面负责接管验收工作。

2．接管验收小组的工作内容包括：负责对物业原设计图纸、设计变更、竣工图和设备出厂合格证书及设备试运行记录等技术检验资料进行验收；按移交设备清单的要求对清单上的设备按规格型号、容量及设计要求进行验收；对设备的安装数量、安装位置及竣工图进行验收；对物业按运行系统验收，主要验收供电系统、给排水系统、土建工程装饰工程、给排风系统、消防系统、防盗对讲系统及电梯系统。

3．验收工作结束，由公司主管领导与发展商办理接管手续。

第二章接管验收程序

第四条接管验收条件。物业楼宇竣工经政府有关单位验收全部合格，并且附属设备已完全能够正常使用，房屋编号已得认可等，物业公司代表全体业主进行以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。

第五条接管验收程序规定

1．验收小组根据发展商提供的竣工图纸按设计及施工要求编制验收计划和验收标准。

2．验收小组依据验收计划、标准按专业分工进行预验收。

3．在预验收过程中检查出未达到验收标准的楼宇、设施、设备提出书面整改报告返回发展商，由发展商督促施工单位进行整改。

4．对在验收中未达到验收要求的楼宇、设施、设备，整改实施后，验收小组进行检查、验证，整改合格后进行正式验收。

10.公司简介物业 篇十

Annie（杜菁英文名）至少有两大外型美吸引我：又黑又长的麻花辫与又细又长的玉手，我做梦都想自己有。我的高尔夫有可能比她打得好一点点，但是绝对没有她打球时麻花辫跟着轻舞飞扬的那种味道。

她外表看起来很女人，这丝毫不阻拦她在事业上的进取心。和大多数还在二十多岁后半段上奔跑的女孩一样，Annie对未来充满了憧憬，更可贵的是，她对事业有一股闯劲。“我把主要的精力花在工作和学习上，与异性相处的时间其实不足20%。”她学金融，学CFA，学财务知识，觉得非常有趣，就像一场角逐，也像玩魔术，一元变十元，而且更坚定了她对资本运作的信心，对未来事业的发达踌躇满志。她坚信女人最主要的是一个人要独立，独立以后就会散发出无穷魅力。

Annie经常明亮地微笑，很乐意去帮助别人，现在还义务为上海圆名讲堂寺庙的和尚上英文课，善的力量很大程度上影响她的家庭观念，对于理想中的人选，她说：“首先我要觉得这个人要好，本质是好的，个性好，有幽默感，对家庭忠诚，我不会找比我年龄小的，男人大多成熟比较晚，差不多35岁以后才真正开始成熟吧，只有少数的天才才会早熟。我比较喜欢互补比较多的，Soul-made的那种，我说的互补不仅是事业上的互补，专长上的互补，也有性格上的互补，不过，这所有的前提是他要Smart！包括他的能力、反应和智慧，不仅仅是聪明。女孩子往往喜欢崇拜自己的先生，喜欢有人生阅历的，有经验的，我也不例外。”

“可是好像又有一种不公平，优秀的男人可以找普通的女人为妻，社会可以接纳，认为是正常的家庭，而优秀的女人找普通的男人为夫，则感觉别扭，是不正常的家庭。这样推算，如果女人很优秀，只有找更优秀的，才能建立正常的家庭。这好像是个误区。”

11.公司简介物业 篇十一

此外,万科、中海、绿城等一批业内知名房企的物业管理公司正行进在上市的路上,物业管理行业正式开启上市的大幕。

那么,为何这些大牌房企开始付出大量精力发展原本不起眼的物业?物业公司开始由乌鸡变凤凰的背后有哪些意图?对于这些大牌房企来讲,强推物业公司的背后隐藏着哪些大“阴谋”?

“阴谋”之一:物业公司上市,谋划万亿市值大平台

同策咨询研究部结果显示,2010年左右中国城镇居民家庭住房户均套数已经达到1.0套,这也就意味着中国房地产市场供求已基本平衡,楼市开始进入下半场,楼市将逐步进入存量房时代。届时,由于新增购房需求已经基本得到满足,市场需求增速没有那么快,甚至部分城市还出现下滑,购房者(社区居民)的需求将转向品质或增值服务的提升。

从目前行业竞争格局来看,千亿房企的竞争暗潮汹涌,中海系、招商系、保利系、绿地等房企试图通过重组形成“巨无霸”联合体,争夺未来行业(经营业绩或市值)老大的地位,竞争异常激烈。

笔者认为,对于房企来讲,未来竞争的重点一定是在存量房领域。因此,上述房企重组形成“巨无霸”联合体之后势必将触角伸向存量房领域,在存量房领域实现几何级的规模增长。而物业管理服务将成为存量房领域重点布局的市场,也是这些品牌房企构建万亿大平台不可或缺的重要砝码。

以万科为例,5月22日,万科在)深圳召开股东大会,面对众多支持者,郁亮不仅首次公布了自己在万科内部立下的军令状,也明确未来对包括物业在内的万亿级多上市平台控股集团的目标。由此可知,当楼市进入存量房时代,万科旨在发力物业服务领域,巩固自己行业老大的地位。

从资本市场对物业管理公司的认可程度来看,2014年彩生活在香港成功上市后,彩生活股价一路攀升,甚至市值超过花样年,资本市场比较认可物业公司的未来成长前景。随后,2015年上半年,又有物业服务企业陆续登陆新三板。万科、中海、绿城等知名房企的物业公司也不示弱,也正行进在上市的路上,物业管理行业“风口”来临,物业管理行业的公司尤其是品牌房企的物业管理公司正式开启上市的大幕,试图打造万亿市值平台。

以万科为例,截至去年底,万科物业服务合同管理面积已达1亿平方米,虽然,该数字在全国250亿平方米的存量面前,占比并不高,但是彩生活上市之前管理面积也仅是1亿多平方米,这意味着对于万科来讲,未来存量资产领域的物业管理及增值服务大有可为。

可以预见,如果万科、中海、绿城等知名房企的物业公司完成上市,后期这些大牌企业势必会利用资本市场的力量整合更多适合自己的物业公司来扩大自己的规模,打造其万亿市值大平台,并依靠增值服务来满足客户需求,并获得一定的盈利。

“阴谋”之二:“轻资产”模式规避风险,提升利润率

从楼市下半场的行业特征来看,行业利润率出现持续下滑成为“新常态”,这是大多数房企必须面对的问题。而从短期内来看,市场基本面尚未完全复苏好在,对房企来讲,今年“降成本、提利润”是主旋律,从提利润来看,2014年上市房企净利润率为10%,并且还会降,当前房企还很难通过涨价提高利润率。此时,对于房企来讲,除了调整企业组织架构等措施降低成本之外,也开始探索“轻资产”模式。

“轻资产”模式指的是从赚取资产升值收益(重资产模式)走向赚取增值服务收益,包括代工品牌溢价、物业管理、商业运营、其他衍生收益以及地产基金等多元地产金融服务过程中的提成收益。

笔者认为,从物业管理的角度来看,由于楼市将逐步进入存量房时代,购房者(社区居民)的需求将转向品质或增值服务的提升,这意味着在存量房市场领域物业公司可以大有所为,并且也有利于企业提升企业利润率、规避市场风险。

以彩生活为例,近几年彩生活交出了一张漂亮的成绩单,2011年其收入是1.47亿元,2014年是3.89亿元,2011年的毛利是0.69亿元,2014年是3.1亿元,2011年和2014年的每股盈利分别为0.92元和16.66元。从利润率的角度来看,2013年,全国物业管理企业的净利润率约为5.6%,很多物业企业面临亏损或者倒闭。而彩生活在2011～2013年的毛利率分别为47.2%、47.9%和61.6%,净利润率也在2014年上半年同比飙升206.9%至6200万元。

从上述分析可知,对于万科、中海、绿城等品牌房企来讲,要实现“轻资产”转型,提升利润率,规避以销售为主的规模化的市场风险,把握资本市场“风口”来临的阶段,布局物业管理行业及提供增值服务必不可少。

“阴谋”之三:以物业服务为接口,赚取增值服务收益

从物业管理行业现状来讲,单纯依靠物业管理是很难实现盈利的。对于开发商来讲,当前大规模布局物业管理项目打造万亿大平台,其实是资本市场“风口”来临的阶段,为了获得更多的客户服务接口(社区业主),为了更好地把握好C端消费者需求的接口,从而可以在此基础上为这些客户提供增值服务,最终获得增值服务收益。

从业主的需求来看,其实,业主的需求是繁杂的,除了最基础的安保需求外,医疗、养老、教育、就业等因素也是不容忽视的方面。开发商们要加码生活服务领域,那么首先就要看房企的洞察力和整合资源的能力,开发商能否从中挖掘共性的、高价值的需求,并在服务载体上紧跟时代创新,形成自己的增值服务的特色,是决定这个模式能否成功的关键。

笔者认为,从物业公司增值服务收益来源来讲,大体上可以分为三类:

第一,社区增值服务收入分成,包括生活超市、社区商圈、便民服务、O2O服务等。

开发商在开发阶段其实就开始积累了大量用户数据,进入物业服务阶段后,除基础的生活服务功能外,物业公司可以构建社区O2O平台,展开与社区周边的商家合作,通过APP将商家引到线上,构建社区一公里微商圈。随后,物业公司可根据住户年龄、性别、家庭成员构成以及家庭基础财务状况等信息对用户进行精准分类,以此分析用户精准需求,并通过推送等形式将服务信息精准呈现给住户,物业公司在此基础上获得社区增值服务收入的分成。

第二,金融收入,主要是小额贷款服务。包括提供买房首付贷、装修贷等小额贷款服务,为社区服务产业链条上的商家提供小额贷款服务等等,物业公司可以在小额贷款服务过程中获得息差收益。

第三,资产收入,包括房屋买卖、房屋租赁、白领公寓、社区养老等运营性物业的租金收益和资产本身的增值收益两方面。

12.公司简介物业 篇十二

物业设备是指附属于房屋建筑的各类设备的总称,它是构成房屋建筑实体的不可分割的有机组成部分,是发挥物业功能和实现物业价值的物质基础和必要条件。所以，对物业设施设备的管理就显得尤为重要。做好设备设施的管理，不仅能够为业主提供舒适安全的生活环境，还可以提升业主满意度，为物业带来更多价值。

做好管理，就必须制定一套行之有效的管理方案。这样才可以做到对设备进行有效监管，提升物业管理企业的工作效率。下面是极致小编整理的物业设施设备管理方案，供大家参考。

一、验收管理

1、组织工程维修部技术人员和操作人员参与验收，做好接管工作。

2、验收的主要内容

（1）建筑工程资料图表、竣工验收和相关资料；设备的随机技术资料和安装施工中形

成的资料；

（2）设施设备及场所的质量检查，设备空载运转试验、负荷实验。

3、验收合格后，资料全部归档，交付使用管理部门。

二、设备设施分类根据各类设备设施的功能、用途、重要性等因素对其实行分类管理，分A、B、C三类：

A类：监视系统设备，配电房各屏柜，生活、消防水泵，消防报警系统，电梯。

B类：排风设备，水箱（池），灭火器材，排污泵。

C类：房屋本体照明设施、室内外插座、各式灯具、水龙头、排水设施、室内空调架、道路。

三、设备的运行管理

1、对A类设备，配备专职运行操作员，根据业主委员会要求，专人定岗值班或巡回方式对设备进行管理。

2、设备运行操作人员经过培训，熟悉所管理的性能、特点和操作规程，考核合格后上岗操作。

3、设备运行操作人员按岗位职责及运行操作规程，对设备进行操作和检查，作好运行记录和值班记录，认真做好交接班。

4、各设备主观人员根据运行管理有关制度，每月检查监督设备运行操作人员岗位职责旅行情况，检查设备运行状态，注意设备运行安全性、合理性、经济性，检查运行就、维护保养记录、交接班记录，检查后在有关记录上签字，发现问题及时纠正，对发现的设备问题应详细填表报告，工程维修部主管监督整改情况。

四、设备设施的维修保养

1、工程维修部负责所管辖设备设施的维修保养，各班长负责组织本班维修保养工作。

2、设备设施保养分日常维修保养和定期维护保养及年检维护保养3个层次

（1）日常维护保养主要是巡视检查和清洁方面的工作；定期维护保养主要工作就是性能状态检查和计划性能修理的内容；年检维护保养主要是对设备进行全面的调整。

（2）日常维护保养通常由设备运行操作，值班人员负责，定期维护保养由维修人员负责操作，值班人员进行配合，有些设备外聘专业公司进行。

（3）维护保养工作的项目由各类设备具体规定，各设备主观根据规程并结合设备具体技术状况，做出、月维护保养计划，经部门主管领导批准后实施。

（4）设备年检维护保养，由委托年检单位实施。维护保养结束后以书面形式报告部门主管。

五、设备设施维修

1、设备设施的维修分计划维修和故障维修两类

（1）计划维修是自在设备设施没有发生问题之前，对其劣化和缺陷部件进行预先维护和修理；

（2）故障维修是对设备设施受损设备故障后其失效、损坏部件进行针对性维修。

2、设备设施维修采用委托维修和派工维修两种形式

（1）委托维修主要用语故障维修。管理处设总中央值班调度室，实行24小时值班，配置专线电话，随时接受住户、巡视员、操作员的维修申报和故障报告，接报后，迅速同志有关维修人员在规定时间内修复。

（2）派工维修主要用语计划维修、零星及小型的设备新装、改装专案处理。工程、维修部部长根据设备定期保养计划，当前对设备定期保养计划，当前设备运行状况的分析调查结果，以及住户的要求填写派工单，派专人完成的特定工作。派工单的处理与跟进流程按委托维修规定进行。

六、设备故障及事故

1、凡因为归规程、操作使用不当或设备发生非正常损坏而被迫停止运转。达到一定时间或造成损失的，称为设备事故。

2、损失及影响不及事故严重程度的其它情况称之为故障。

3、无论发生何种设备故障和事故，设备主管班必须立即组织力量迅速处理。较重大时间，必须及时报告部门主管甚至管理处主任协调处理。

4、无论发生何种设备故障和事故，设备主管班、运行值班人员、维修人员必须详细记录，不得疏漏和隐瞒。

七、设备的大修、更新

1、管理处根据实际情况对设备进行大修、更新和技术改造，使之更加安全、有效、经济、可行。

2、设备及物业本体部分的大修、更新和技术改造费用，从维修资金中支出。每的费用预算，经业主委员会审核，业主大会批准，其后决算还须维修资金管理中心审计。

3、大修改造的项目由各设备主管工程师会同各班长提出申请，经管理处讨论形成《维修计划申请报告》，报经业主委员会批准后方可实施，项目实施按照：谁主管，谁负责的原则，在工程主管指导下进行。

八、设备的报废

1、设备有下列情况下考虑报废：

（1）已经超过使用年限，主要结构及部件磨损破坏，设备效能达不到要求且不能修复。

（2）设备技术陈旧落后，无形磨损严重，经济效果差，经济上分析结论更新胜于大修。

（3）因以外灾害或事故使设备损坏严重而无法修复使用，建筑物改建不能拆装的。

（4）严重影响安全，继续使用将会引起危险事故的。

（5）设备耗能大、污染环境严重，国家管理部门规定应予淘汰的产品。

2、设备报废由设备使用管理部门提出申请，并填写《设备报废申请单》，综合事务部组织有关人员进行鉴定后报管理处主任和物业公司经理批准，其中产权属于业主的设备报废还须报请业主委员会批准。

3、设备报废后，由设备四用部门进行利用和处理，残值回收凭据报财务部注销设备资产，同时注销台账和卡片。

九、房屋外观和围墙护栏

1、空调统一安装在预留位置上，空调架每年油漆一次，费用由受益业主承当或从维修资金中支出。

2、房屋外墙不得安装任何使用或观瞻饰物。

3、严格装修申请审核和装修期间的巡视检查工作，加强日查个管理，治安巡逻人员每天将房屋外墙和围栏列入检查项目。

4、对住户擅自作主进行的任何为归安装，管理处派人及时进行劝阻；对已经造成的事实，管理处派人上门与住户协商，劝其整改，住户整改有困难的，管理处免费提供整改服务。

十、记录

记录工作包括：工程验收记录；设备台账；设备标识卡；运行记录；设备日常巡视保养项目及记录；设备定期维护保养项目及记录；事故故障报告单；设备报废申请表；设备大修改造申报表；设备大修汇总表。

十一、公共设备设施维修、保养程序：

（1）管理处维修工程组每天安排人员对区域内的设备设施进行巡查，不论设备设施运行状况如何都要作出详细的记录；

（2）如果在检查中发现有故障或损坏的，应向工程组提出修理申请，填写维修申请表；

（3）经管理处领导认定后，将工作交给工程维修组，让其完成人员的安排和修复工作；

（4）工程组人员按照工种，指定专人到现场进行维修；

（5）如果这种损坏我们管理处的人员根本无法进行维修的，根据维修材料和人工费用等认真核算大致维修费用，报管理处领导审核安排；

13.公司简介物业 篇十三

南京康博物业管理有限公司专为家庭，单位，宾馆，写字楼，别墅，物业，厂房，公共设施等提供室内保洁、开荒保洁、地毯清洗、沙发清洗，地板打蜡，擦玻璃，外墙清洗，大型工程开荒，地面清洗，等保洁服务。并长期承包银行，学校，餐饮场所的保洁工作。

南京康博物业管理有限公司主要经营：

1、定点保洁：营业厅，办公楼定点保洁，居民小区定点保洁场，宾馆服务场所定点保洁，企事业单位定点保洁，餐厅，酒店定点保洁。

2、保洁托管：公司保洁管理，写字楼保洁管理，医院保洁管理，商场保洁管理。

3、石材翻新：大理石翻新、花岗岩翻新、大理石结晶处理、花岗岩结晶；水磨石翻新、大理石打蜡养护、花岗岩表面打蜡养护、玻化砖打蜡养护

4、开荒保洁：新居室内开荒清洁，装潢后清洗，室内全方位保洁，玻璃清洗旧室内清洁，清理，大扫除，除异味，别墅室内开荒保洁，办公，营业场所室内清洗。

5、地毯清洗：沙发清洗，地毯清洗等。

6、工程保洁：工程保洁指建筑物在正式使用之前对建筑物内部的地面、墙面、玻璃、卫生间、楼梯、电梯、管道、消防设备等设施的清洁过程。

7、外墙清洗：专业外墙清洗、玻璃清洗队伍。

8、地板养护：实木地板打蜡养护等。

14.侵权责任法对物业公司的影响 篇十四

一、建筑物脱落致人损害责任对物业公司的影响

(一) 侵权责任法第85条分析。

我国侵权责任法第85条规定了建筑物、构筑物脱落致人损害责任。笔者认为, 依此条的规定建筑物、构筑物发生脱落致人损害的, 所有人、管理人或者使用人承担过错责任, 其中, 在认定责任的责任中, 适用过错推定原则。所谓的过错推定, 即是指预先认定责任人存在过错, 只能责任人能够提出充分的证据证明自己没有过错时, 其才不需要承担责任。

(二) 物业公司者维护义务之承担。

通过对侵权责任法第85条之规定的分析, 我们即可以认为, 建筑物、构筑物发生脱落致人损害的, 所有人、管理人或者使用人承担过错责任, 其中, 在认定责任的责任中, 适用过错推定原则。也就是说, 依该条的规定物业公司者是侵权责任的责任人之一。物业公司者不承担这样一种侵权责任的前提即在于其能够证明自己没有过错。而物业公司者要达到证明自己没有过错这一目的, 即需要证明其在物业公司过程中履行了善意管理的义务。物业公司者作为管理方, 其对善意管理义务的履行, 则表明其有义务对建筑物进行维修。物业公司者只有履行了维修义务, 才能证明其尽到了善意管理的义务。在物业公司者履行了善意管理义务的条件下, 在建筑物脱离致人损害中, 物业公司者才能够证明自己没有过错, 进而不需要承担责任。换言之, 侵权责任法第85条规定了物业公司者的责任, 通过对这种责任的分析, 我们即可以认为特定管理者承担对建筑物进行修缮的义务。

二、建筑物倒塌致人损害对物业公司的影响

(二) 侵权责任法第86条分析。

侵权责任法第八十六条规定了建筑物、构筑物或者其他设施倒塌致人损害责任。依此条之规定, 在建筑物、构筑物发生脱落致人损害的, 所有人、管理人或者使用人承担过错责任, 其中, 在认定责任的责任中, 适用过错推定原则。而在建筑物倒塌致人损害中, 建设单位、施工单位则承担无过错责任, 纵使其没有过错, 只要有损害的发生即必须承担责任;建设单位、施工单位只能要能够证明建筑物倒塌是由他人之原因造成的, 其才不需要承担赔偿责任。

(三) 物业公司者维护、警告、报告义务的承担。

从这条中我们可以看到, 侵权责任法并没有规定物业公司公司应当为建筑物倒塌致人损害承担责任。但是我们也应当注意到, 在建筑物倒塌致人损害中, 其他人的行为导致建筑物倒塌的, 则有需要承担相应的责任。因此, 在物业公司中, 管理者即需要约束好自己的行为, 不要让自己成为侵权责任法所规定的“其他人”, 从而被法院判处责任。这种情形对物业公司者影响, 则主要体现在物业公司中, 物业公司者不应当滥用其权利而擅自改装建筑物。如果发生案件中所述的A公司擅自改装建筑物造成建筑物倒塌致人损害的, 则物业公司公司即成为责任主体。另外, 笔者认为, 物业公司者具有善意管理的义务, 其在管理过程中发现建筑物存在危险的, 则应当设置标志进行警告, 或者向物主、房管部门进行报告, 否则建筑物倒塌的, 其也需要依侵权责任法第86条第二款承担一定的责任。

三、安保义务对物业公司的影响

(一) 侵权责任法第37条分析。

侵权责任法第三十七条规定, 宾馆、商场、银行、车站、娱乐场所等公共场所的管理人在未尽安保义务时其应当承担的责任。依此条的规定,

或者群众性活动的组织者, 未尽到安全保障义务, 造成他人损害的, 应当承担侵权责任。因第三人的行为造成他人损害的, 由第三人承担侵权责任;管理人或者组织者未尽到安全保障义务的, 承担相应的补充责任。在物业公司中, 小区的公共空间即构成侵权责任法上的公共场所, 因此, 在小区公共空间范围内, 物业公司者亦具有维护基本安全的义务。在小区内发生侵权行为的, 侵权责任由侵权行为人承担;当然, 在侵权行为人不能承担责任或者其所承担的责任不足以弥补受害人的全部损失时, 物业公司者才需要承担补充责任。

(三) 物业公司中的安保义务。

通过上文对侵权责任法第37条的解析, 我们即可以认为, 物业公司公司在物业公司过程中负担有进行安全保卫的义务;其没有尽到安全保卫的义务的, 则应当对侵权后果承担补充责任。基于这种责任的存在, 物业公司者即应当强化对公共场所的管理, 对公共场所之安全维护迟到最大的注意义务。在具体的义务履行方面, 首先, 需要完善其安全防控设置, 将小区设置成一个相对独立的空间, 防范外人随意进入小区;其次, 物业公司者还应当强化对公共场所内的各种设施, 如体育设施、娱乐设施以及景观设施的管理, 防范这些设施因管理不善发生侵权他人利益的后果;最后, 物业公司公司也应当在小区公共场所内安装足够的监控设备。在这种情况下, 在小区公共场所内发生第三人致人损害的, 小区公共场所内所安装的监控设备即可以帮助公安机关找到侵权行为人, 从而避免在侵权行为人不明时物业公司公司被法院判处承担补充责任。

摘要：侵权责任法为物业公司设定了多种义务, 这些义务的承担, 对物业公司的影响的深远的。侵权责任法第85条规定了建筑物、构筑物脱离造成他人损害的, 作为管理人的物业公司可能需要承担侵权责任。据此, 物业公司在物业公司中即负有对建筑物、构筑物之搁置物、悬挂物进行检查的义务, 其应当强化对这些物品的检查。侵权责任法86条规定建筑物、构筑物或者其他设施倒塌致人损害责任, 据此, 物业管理公司负有不擅自改装建筑物和对建筑物予以善意管理的义务。侵权责任法第37年规定安保责任人的安保责任, 据此物业公司者应当强化对小区安全的维护。

关键词：物业公司,建筑物倒塌,建筑物脱离,安保义务

参考文献

[1]黄姗.论《侵权责任法》对物业公司的影响[J].长春教育学院学报, 2012 (4) :40-43.[1]黄姗.论《侵权责任法》对物业公司的影响[J].长春教育学院学报, 2012 (4) :40-43.

15.公司简介物业 篇十五

【关键字】物业；发展；战略

随着我国房地产等行业的持续发展，物业服务公司在飞速发展。虽然当前的市场环境给物业公司的发展带来很好的契机，但是在生存和发展方面面临更多的挑战，这就需要物业公司通过战略转型来完善自己，以谋求更好的发展。

一、物业服务公司战略转型的环境分析

1.政治环境

物业管理行业涉及多种关联部分，经常会受到政府部门的管理和约束，其中最为突出的是物业企业中多方面的经营活动要接受多种行业法规的约束，其所接受的物业法律主要有三方面：一是宪法的相关规定；二是国家颁布的物业管理法律法规；三是各地区、省市部门所颁布的物业管理行政规章制度等等。目前我国出台了各种相关的政策法规，如《物业管理条例》《物业承接查验办法》等，这给物业公司的运行提供了指导，也在一定程度上保障了业主的权益。政治环境是对公司发展有一种无形的潜在影响力的外部因素，它在一定程度上引导着公司的发展方向，由于我国2007年颁布的《劳动合同法》以及《就业促进法》等各种关于劳动力保障以及就业政策等法规的实行，我国对于劳动者合法权益的保护更加具体，物业行业首当其中受到了一定的影响，劳动力成本的增加导致其利润的压缩，行业内部用人以及项目承接的风险也在逐步提高。对于整个物业管理行业而言，其正在面临着外部政治环境所带来的服务升级、业务充足的转型压力，只有资质健全、服务水平更高、转型发展良好的品牌才能够具有市场竞争能力。

2.经济环境

当前国际经济形势逐渐放缓，但是由于发达国家债务危机导致其经济复苏能力严重不足，受到西方贸易保护的影响我国企业所面临的外部环境更加严峻。从经济供给的层面看，我国预期低通胀将会长期存在，对于物业管理行业而言，其所需要的能源、人工以及物料等方面的价格不断提高，但是物业管理费却不具备上调空间，导致物业企业的利润进一步降低。

3.文化环境

文化环境一般是由社会观念，伦理道德等组成。不同的文化环境对住房环境及品质的认识也就不同，进而影响对物业管理的观念，也导致了对物业不同的需求，影响了物业转型发展。随着人们生活水平的提高，对居住环境和物业服务的需求也在不断提高，使得物业管理成为影响人们选购住房的一大因素。人们除了对住房内建筑的要求外，同时对住房的环境，比如小区内的运动设施，活动场地，绿化情况，治安管理等有一定的要求，这些都是物业管理的范畴。但是有少数人并不习惯这些物业所带来的额外费用，他们习惯了自己独院的生活方式，不是很容易接受物业的管理，这也是制约物业公司的一大因素。

二、物业管理公司战略转型的相关措施

公司战略转型是公司在分析环境情况的前提下制定的适合公司未来发展的策略和方案，其对于公司中的多个方面都会造成一定的影响，物业公司要实现自身的健康、持续发展就要实施战略转型，提升内部管理水平。

1.强化绩效考核管理

物业管理企业需要实现从传统型到“管理型”的模式转变，简言之，在日常公司经营过程中更加注重管理职能的实现，针对这一方面需要在公司原有的管理机制中强化管理要素，主要可以通过如下措施实现，用数据来量化各区域的责任，首先，在对于不同区域负责人的绩效考评中实行以业主满意度为主要参考指标，将业主满意程度进行非常满意、基本满意、不满意以及非常不满意四个层次的划分，定期对于业主进行问卷调查，统计结果计入区域负责人的绩效考评成绩中；其次对于不同区域负责人的绩效考评中实行以物业收费率为主要参考指标，对于业主满意程度在60%～70%以上且物业收费率满足要求的人员，按照实收物业费用的6%计入绩效奖励中，对于不达标的区域，按照实收物业费用和标准线差额的4%进行处罚。

2.控制成本

物业管理由于其自己优越的性能，在成立之初就广泛受到人们的关注，因此其在我国也得以迅速发展。物业公司是在市场环境下诞生的，它就是为盈利而诞生。公司的发展受到市场的影响，要想使得公司的利益最大化就要控制好成本，可以通過添加一定的成本低的增值服务，来赚取更多利润，也可以通过利用有效的资源创造出更多的服务来增加利润。物业公司的根本就是提供服务，在赚取利润的同时一定要注重服务的质量。优质的服务才能带来更高的价值，控制成本一定要在保证服务质量的前提下，否则就会因小失大，得不偿失。平常，每个员工都要养成节俭的好习惯，从自身做起，从细节做起，节约不分大小，这样才能实现利益的最大化。

3.做好人力资源规划

在物业服务公司转型期间，首先，要改变传统观念，树立新时期以人为本的管理理念，主要体现在两个方面：一是以业主为本，努力打造和谐优质的服务水平；二是以员工为本，在公司内部营造良好的工作气氛。其次，打破传统人力资源管理的思维，构建战略型人力资源管理体系，可以通过培养高素质的区域经理为主要发展方向，建设一支高水平的管理团队。再次实行公开招聘的用人机制，主要通过加大网络招聘的力度以及校企合作模式，以便能够吸引更好的人才；最后是人力资源开发模式的优化，健全企业内部良好的人才激励机制，让每个员工都能在企业转型发展中获得自身的晋升机会。

三、结语

物业公司的管理战略是建立在正确分析市场环境条件，明确公司发展方向下所建立的适合公司发展的策略与方法，它给公司的发展提供一定的参考价值，有利于公司在激烈的竞争下扬长避短，实现公司的良性发展。

参考文献：

[1]周武刚.FT物业服务公司发展战略转型问题研究[D].河北工业大学，2014.

[2]孟庆新.内蒙古仁和物业服务公司发展战略研究[D].内蒙古大学，2012.

16.某公司对物业公司的接管信函 篇十六

某公司对物业公司的接管信函

**物业管理公司：

我公司入驻**大厦以来，贵司在物业管理方面给予了较好的服务，在此向贵司领导和所有在**大厦工作的贵司员工表示真诚的感谢。

在实际运作过程中，除贵司工作人员外，我司又另外配置了保安、清洁工、电工、物业

管理员以及上述人员的主管，存在资源重叠配置、利用效率底、职责空隙和存在问题时相互推诿等现象。

为了节本文来自http:///省资源，落实责任，我公司决定从&&&起自行进行**大厦物业管理，对由此给贵司生成的不便深表歉意。考虑到贵司工作安排，我司特提出以下几项建议请贵司参考：

1、双方协商需要的退场时间和日程安排；

2、贵司工作人员可经协商后转入我司；

3、我司给予退出过程中合力配合。

再次对给贵司工作生成的不便表示道歉！

**科技有限公司

17.公司简介物业 篇十七

作为高度专业化服务的服务企业, 国有物业企业对制度的要求相当高。经过30几年的发展, 相关政策法规虽得到不断完善和改进, 但是国有物业公司内部制度未能实现与时俱进, 仍然停留在原始管理模式上。缺少完整有效的内部控制体制成为制约国有物业企业发展的重大屏障, 整个物业企业的服务质量和效率得不到实质性的突破, 各种企业内部关系混乱得不到有效改观和协调, 导致管理效率相对私营企业低下。

(一) 国有物业公司对内部控制的认识和重视不足

国有物业企业在管理上一般较为松懈, 缺乏市场竞争下的自觉性, 在管理上表现为拖沓、滞后、忽视等问题。管理者往往不重视内部控制在物业企业现代化建设中的重要作用, 对内部控制的重视程度不足, 甚至将内部控制视为增加企业成本负担的累赘。即使一些国有物业企业建立了内部控制体系, 也存在认识不足、执行不当、具体落实困难的问题。在认识上, 国有物业企业认为内部控制仅仅是从制度上明确企业部门和员工的职责, 把整个内部控制的重心放在了制度建设上, 忽视了内部控制是管理的一项具体工作, 内部控制制度最终必须运用到公司日常经营和运转中;在执行上, 国有物业公司明显执行力度不足, 内部控制制度几乎流于形式, 并没有完全落实到企业经营的各个环节, 内部控制形同虚设, 同时在内部控制执行中缺乏引导, 忽视了内部控制是一个循序渐进的过程, 如建立系统的业务流程控制方案和评价考核方案, 不但需要大量的时间和精力, 而且这些方案还要根据企业实际需求和市场发展变化进行完善, 并付诸实施;在具体落实上, 因为国有物业企业的内部环境较为复杂, 加上落实对象长期受原有管理模式和观念的影响, 整个具体落实面临的困难更加艰巨。此外, 国有物业企业为加强内部控制在教育培训方面的投入与产出不成正比, 虽然在对企业内控相关部门和员工的专业化教育培训方面投入相对较多, 但是整个教育培训投入所取得的效益并不理想, 主要是受企业管理懈怠和企业全体不重视的影响, 原有的管理理念和模式依然占据主导地位, 内部控制管理仅仅的按部就班, 并没有实现和企业发展的融合, 最终影响企业的业绩和长远发展。

(二) 国有物业企业内部控制体系不健全

风险评估、信息交流、内部环境、监督管理、控制活动是内部控制的5大基本要素, 要素之间相互协调、相互作用。在国有物业公司实际运营中并没有将这5大要素系统化, 体系建设缺乏全面性和针对性, 并缺乏相关规范准则的有力支撑。一方面, 国有物业公司的内部控制仅仅是借鉴其他公司的经验, 照搬照抄, 内部控制制度无法适应公司的实际需求, 内部控制体系与公司不协调而出现纰漏的现象;另一方面, 公司的内部控制体系没有全面的体现上述5大要素, 内部控制的全面性无法体现出来, 导致企业经营管理水平不断降低, 制度约束力逐渐失效。具体来说, 内部控制体系出现的问题主要有以下几个方面:1、组织结构不完善。企业组织设置沿用传统物业公司管理模式, 内控部门和人员的职能出现缺位、错位等现象, 导致部门中间地带的工作难以得到有效监管和控制, 不同岗位间的协作也存在不和谐的情况。2、权责制度不规范。企业决策过程不够规范、内控制度不够完善, 在权责审核方面出现“真空地带”, 这无疑会导致事后责任的推卸, 进而降低内控质量。3、财务管理不到位。物业企业在财务方面并没有一套完备的制度体系, 缺乏对资产的控制, 一旦企业经营管理者以权谋私, 将大大增加了资产挪用和侵占的风险, 给企业的资产带来巨大威胁。

(三) 国有物业公司的预算管理制度不完善

预算管理和内部控制是相辅相成的关系, 预算编制的效果直接关系到内部控制的最终效果。预算管理中的预算编制是一个系统全面的工程, 难度系数较大, 尤其对是高度服务专业化的物业企业。预算编制的要素主要涉及到公司内外部的经济因素, 包括公司内部经营状况、财务状况、未来发展目标、同行公司的竞争、市场变化等。目前物业企业的预算管理缺乏有效的前期调查研究, 内部信息收集不足、不全、不准确, 外部信息分析太浅薄、太片面, 同时不能将公司的内部信息和外部环境结合起来。信息的缺乏使预算编制出现不符合实际的情况, 企业资金的预算和评估也就失去科学有效的分析, 导致企业资金利用效率较低, 预算结果的准确性也难以得到保障。

二、加强国有物业公司内部控制的方案

(一) 提高管理者和员工的认识

首先, 企业管理者必须重视内部控制在企业管理中的重要作用, 尤其是在市场竞争不断加剧的经济背景下, 物业企业所面临的问题逐渐凸显, 内部控制成为企业提高竞争力、降低经营风险的重要手段。一方面, 管理者通过制度规范来明确权责关系和范围, 将制度规范贯穿于整个企业经营流程, 提高经营环节中部门和人员的责任意识, 避免权责关系混乱, 运营失控。另一方面, 建立严格的考核制度, 及时发现经营过程中的问题并做出紧急措施处理, 防止运营受阻终断。

其次, 提高部门员工对内部控制的认识是保证内部控制措施有效实施的重要前提。员工的内部控制意识主要从以下两个方面解决:一是, 完善内部控制下的运营流程, 在保证运营流程不影响整体公司运转的情况下简化流程, 使流程方便快捷, 便于员工准确把握运营流程、掌控各个细致环节, 从而为员工创造认识内部控制的经营环境;二是, 通过制度宣传、规范教育、控制技巧等手段来增强员工内部控制的意识, 提高员工内部控制的执行能力, 主要方式有:制度手册的制作和发放, 开展不定期的教育培训, 内部控制执行效果考核等, 最终使部门和员工能在制度范围内展开工作, 有效避免工作风险, 提高工作效率, 构建良好的内部控制环境。

(二) 建立完善的内部控制体系

公司组织结构的设置是内部控制建立的前提。因此必须首先完善企业组织结构, 合理分配企业职能, 科学界定机构职权, 使企业相关条线部门和居民区物业管理经理各司其职, 而又相互协作和制约。在保证组织结构合理的前提下, 建立健全内部控制体系。如, 实施轮岗制度, 即将工作交予两个及以上的人来完成 (非共同完成此工作) , 当其中一个人在开展工作的同时, 其他人负责监管和控制, 从而有效防止违规行为, 及时发现内部控制不善的问题。

对企业资金采用集权式管理, 控制企业的资金命脉, 有效收集和利用闲置资金, 提高资产的使用效率, 避免资金浪费和资金流失。同时加强实物监管, 建立健全实物安全管理制度, 确保企业固定资产的安全。

(三) 加强预算管理, 提高预算编制效率

提高预算编制的准确度, 发挥预算管理在内部控制中的重要作用。1.信息量化:通过对企业当前经营状况和未来发展情况的有效量化, 准确分析出经营、财务等活动的动向, 并且对分析结果做出相应的管理计划, 实现对企业现在和未来的控制, 从而为企业部门提供执行方向和目标, 进而增强预算管理的控制力和约束力。量化, 即会计信息的统计和处理, 会计信息反映的是公司近期经营状况, 准确的会计信息能保证预算的针对性和有效性。量化的经营信息不仅能有效控制当下的经营进程, 还能对未来发展方向、投入力度和实际运转做出合理预测, 制定出准确的预算编制。2.预算流程:除了预算信息的准备外, 把握预算流程成为保证预算编制效率的重要方面, 如财务预算中需要将财政资金和自有资金区分开来, 分别进行预算评估。预算流程的简便和严谨能为预算管理减轻很多工作量, 对预算准确性也有极大是保障作用。

参考文献

[1]王国丽.物业管理企业财务内部控制探讨[J].长江大学学报, 2012 (11) .