个人住房商业性借款合同

2025-01-27

个人住房商业性借款合同（精选14篇）

1.个人住房商业性借款合同篇一

借款人(以下简称甲方)：

贷款银行(以下简称乙方)：

保证人(售房单位，以下简称丙方)：

风险提示：

借款、还款都必须注意保存好相关的书面证据。一般而言，欠条或者借条在债务人之手时，可能将被推定为该债务已经清偿。原告主张债权时，如无法提供书面借据的，应提供必要的事实根据或与自己无利害关系的两人以上的证人证言，来支持自己的主张。

甲方向丙方购买自住的商品房，按照《个人住房商业性贷款实施细则》向乙方申请借款，乙方经审查同意用银行信贷资金发放贷款。为明确各自的权利和义务，甲、乙、丙三方遵照有关法律规定，经协商一致，订立本合同，以便共同遵守执行。

第一条借款金额

甲方向乙方借款人民币(大写)___________________。

风险提示：

借款数额肯定要写的，大家也都会写，只是要注意数额应该用大写，并标上币种。在大写的旁边再附注小写，并写上小数点。这样做主要是防止数额被更改。写清楚了，如果你是借款人，你不用担心数额被修改。如果你是出借人，不用担心借款人说数额被你改过。

第二条借款用途

甲方借款用于向丙方购买_____区(县)____街道(镇)____路(村)____弄___号____室商品房。

第三条借款期限

甲方借款期限为____年_____月，即从_____年_____月_____日至____年_____月_____日止。

风险提示：

借款时间是认定借款期限和诉讼时效的重要依据，也是认定借条事实的重要因素，应该在写明年月日。年份不能省略，如果没写年份，一旦发生纠纷，难以确定具体的时间。如果你是借款人，为防止借款日期被修改，应当用汉字大写：如：“二〇一二年三月十六日”。

第四条贷款利率

根据中国人民银行关于对中长期贷款采用分期确定利率的规定，对个人住房商业性贷款采取每年确定利率的方法，即根据中国人民银行公布的每年十一月底的利率水平，在当年十二月份公布下一年度个人住房商业性贷款的利率水平，利率的执行期限从下一年度一月一日到该年的十二月三十一日止。

借款合同签订时，以当日银行公布执行的个人住房商业性贷款利率确定第一期贷款利率，执行期限到当年的十二月三十一日止。

风险提示：

利息可以由双方自行约定，但如最终引发纠纷，对于未支付的部分利息，只要未超过年利率24%，人民法院会给予保护;约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。但如果约定的年利率为24%–36%，借款人已经支付的部分利息，出借人可不予返还。

第五条贷款拨付

甲方委托乙方在办理住房抵押登记获得登记部门认同(乙方确定认同标准)之日起的5个营业日内，将全部贷款连同甲方存入的自筹资金，以甲方购房款名义用转帐方式划至丙方的销售商品房存款户。

第六条贷款偿还

贷款本金和利息，采用按月等额还款方式。贷款从发放的次月起按月还本付息。根据等额还款的计算公式计算每月等额还贷款本息，去零进元确定每月还本息额，最后一次本息结清。

(1)第一期(合同签订时)每月还本息额为：人民币(大写)____________整。

(2)第二期至以后各期每月还本息额根据当年银行公布的个人住房商业性贷款利率计算，以乙方书面通知为准，同时变动分期每月还本息额。

甲方必须办理银行储蓄卡，信用卡，委托乙方以自动转帐方式还本付息，甲方应在每月____日之前将当月还本息额的足额款项，存入储蓄卡帐户或信用卡帐户，保证乙方能够实施转帐还款。

甲方提前将未到期贷款本金全部还清，乙方不计收提前还款手续费，也不退回按原合同利率收取的贷款利息。

第七条贷款担保

甲方以购买的商品房作为本合同项下借款抵押担保。甲，乙双方签订《个人住房抵押合同》作为本合同的从合同。甲，乙双方应向房地产登记部门办理房地产抵押登记。

丙方为本合同项下借款提供阶段性连带责任保证。在该商品房竣工验收交付给甲方并且将《房地产权证》，《房地产其他权利证明》交乙方执管之前，如借款人连续三个月拖欠贷款本息，罚息及其他相关费用，丙方应在接到乙方发出《履行担保责任通知书》后一个月内负责代为清偿。

第八条保险

甲方必须办理全额抵押房地产的财产保险并承担保险费用，有关保险手续可委托乙方代办。抵押期内，甲方不得以任何理由中断保险。

保险单须注明乙方为保险赔偿金的第一受益人，抵押期内，保险单正本有乙方保管。

第九条合同的变更和解除

本合同生效后，任何一方不得擅自变更和解除合同。若借款合同需要变更，须经甲，乙双方协商同意，并依法签订变更协议。

本合同存续期间，合同条款与新颁布的法律法规不相符的，原合同应依照法律法规作相应变更。

甲方如将本合同项下的权利，义务转让给第三方，应事先取得乙，丙方的书面同意，其转让行为在受让方和乙，丙方重新签订借款合同后生效，原合同同时终止。

第十条甲，乙双方的权利和义务

甲方有权要求乙方按本合同约定发放贷款。

甲方必须按本合同按月还款，并在约定的借款期限内向乙方归还全部贷款本息。

第十一条违约责任

甲方在执行本合同期间，没有按月还款，一方按规定对其逾期本息按日利率万分之____计收罚息。

甲方如连续六个月没有偿还贷款本息和相关费用，乙方有权终止合同并处分抵押物，如不足以偿还欠款的，有继续向甲方追偿欠款的权利。

风险提示：

除违约金的约定外，为了保障款项的回收，还可以就借款设置抵押。

需要注意，借款的抵押如果涉及不动产，要到相关部门办理登记手续，才能对抗第三人。

第十二条本合同争议解决方式

在履行本合同过程中发生争议时，可以通过协商解决，协商不成，可以想乙方所在地的人民法院起诉。在协商或诉讼期间，本合同不涉及争议部分的条款，仍须履行。

风险提示：

借款合同纠纷的诉讼时效为2年。如约定还款期限的，诉讼时效从借款到期次日开始计算。到期有催讨的，从催讨次日重新计算，但须保存催讨的证据;没有约定还款期限的，债权人可以随时提出还款主张，不受两年诉讼时效的限制，但提出还款主张后两年内没有继续主张的，视为超过诉讼时效，法律不予支持。

第十三条其他约定事项

第十四条本合同自甲，乙，丙三方签订后生效，丙方保证责任至甲方所购商品房的《房地产权证》和《房地产其他权利证明》交乙方执管后终止。甲，乙双方承担责任至本合同项下贷款本息全部清偿完毕后终止。

第十五条本合同正本一式五份，甲、乙、丙、公证部门、房地产登记部门各执一份，副本_________份。

风险提示：

为了确保签名的真实性，应要求当事人提供身份证复印件，而且复印件上还应当让债务人签字。最好有借款人按手印，因为身份证也有假的，如果有盖手印会更好。尤其是在签名潦草的情况下更是如此。

甲方(签字)：

_____年____月____日

乙方(盖章)：

法定代表人(签字)：

_____年____月___日

丙方(盖章)：

法定代表人(签字)：

______年____月____日

2.个人住房商业性借款合同篇二

一、我国商业银行个人住房抵押贷款业务发展现状

近年来, 个人住房抵押贷款已成为我国商业银行具有强劲发展势头的“零售业务”, 被视为拓展信贷营销业务、优化信贷资产结构的主要手段, 个人住房抵押贷款已成为商业银行重点拓展的贷款投向。1998-2009年, 住宅年销售额平均增长率达到35%以上 (1998年为2007亿元, 2009年为43900亿元) , 然而, 同期的城镇居民可支配收入的年平均增长率却只有10.1% (1998年为5425元, 2009年为17175元) , 两者间悬殊的增长差距再加上政府启动内需的政策, 极大地促进了住房抵押贷款这一金融产品需求量的增长。2001-2009年我国个人住房抵押贷款及居民人均可支配收入情况见表1。

从表1我们可以发现, 2001年以来, 城镇居民人均可支配收入在逐年增加的同时, 个人住房抵押贷款每年期末余额基本上都呈现发展迅猛的态势, 而且其增长率高出收入增长率很多。原因是近年来我国房地产市场的高涨、房价飙升大大超出了人均收入水平, 房贷市场便顺势迅猛发展了起来。截至2007年底, 个人住房抵押贷款作为银行消费信贷业务中所占权重最大的一种贷款种类, 年末余额已达到30128亿元, 个人住房抵押贷款余额占金融机构全部人民币贷款余额的比重一直稳步上升, 2007年末首次超过10%。

数据来源:中国人民银行网站、国家统计局网站

2008年金融危机的影响开始波及全球, 我国国民经济各方面均受到不同程度的冲击, GDP增速减缓, 居民可支配收入增长率也出现下滑, 我国房地产市场有所调整, 商品房成交量减少, 房屋价格涨幅有所回落。受房地产市场、个人信贷需求趋降等因素影响, 个人住房抵押贷款2008年末余额29800亿元, 首次出现下降, 占消费性贷款余额的比例比2007年同期下降了2个百分点。

2009年, 为应对国际金融危机, 我国采取了一系列促进房地产市场健康发展的政策。商品房销售面积增幅持续增加, 房价同比涨幅自6月份开始上涨后不断走高。部分城市商品房销售猛增、价格上涨的特点表现得更为明显。在市场变化的影响和政府大力采用宏观调控手段的作用下, 全国房地产信贷也出现较快增长。商业性房地产贷款余额快速增长, 个人购房贷款持续回升。2009年末, 个人住房抵押贷款年末余额达到47600亿元。

商业银行之所以积极发展个人住房抵押贷款, 主要原因有两点:一是近些年我国房地产市场的繁荣以及国家信贷政策的支持;二是商业银行普遍认为个人住房抵押贷款是优质资产, 不良贷款率极低, 比批发类贷款风险小得多。事实上, 个人住房抵押贷款不良贷款率低、风险相对小并非必然, 它是同经济环境等因素密切相关的。

二、中美两国关于个人住房抵押贷款风险的比较

(一) 房地产金融市场风险

我国房地产金融体系和美国相比相对简单, 地产金融参与者相对单一。目前, 我国房地产企业及城市居民购买住房的融资途径主要是依靠银行贷款, 这种单一地产金融机制, 使各商业银行承受着来自于商品房开发供应链两端的风险压力。各商业银行既没有建立客户分级体制, 也没有对抵押贷款进行分级, 个人住房消费信贷市场上的激烈竞争使银行对客户的选择是单方面的, 个人贷款客户的市场准入基本上是最低标准, 在具体掌握过程中, 对符合准入条件的客户, 基本上给予全部的优惠条件, 缺乏有效明晰的分类产品体系和适当的风险补偿机制。

(二) 利率风险

从2004年6月开始的两年时间里, 美联储连续17次提息, 利率大幅攀升加重了购房者的负担, 美国房贷市场逐步出现自2001开始异常火爆后的降温现象, 而楼市的低迷正是引发此次次贷危机的导火索。与美国房地产发展相类似的是, 我国央行从2004年10月开始连续8次加息, 尽管单独一次加息增加的还款额不算大, 但多次加息后购房人累积的房贷负担已不小, 一旦房价出现波动, 违约情况必然大增。这与美国次贷危机的诱因一致, 一旦房地产市场出现降温, 购房者因此而无法及时还贷, 房地产抵押贷款的风险将大量暴露。

(三) 信用风险

我国没有美国的次级按揭贷款制度, 但并不能否认我国存在着相似制度。“假按揭”, 就是一种欺骗行为, 主要特征是实际借款人将套取的个人住房抵押贷款资金用于风险更高的投资, 如挪用到房地产开发, 或者进入股市, 导致商业银行信贷风险大幅上升。这种骗贷行为, 很大程度上导致了我国个人住房抵押贷款不良贷款率的上升。在我国房贷体系尚处在发展的过程中, 信用风险不容小觑。

(四) 银行的风控管理水平

我国银行的风险管理水平较低, 征信系统反映借款人个人特征、住房特征、融资特征的信息严重不足, 且信息失真问题非常严重。基础数据的缺失使得我国金融机构进行风险特征量化、制定更加科学合理的个人住房抵押贷款审核体系失去了依据和基础。国内很多银行为争夺市场, 通过降低审批标准、简化贷款流程等手段放宽了个人住房按揭贷款者的市场进入, 而且创新出了气球贷、房贷休假等前期还款压力小、后期按揭成本上涨的贷款产品, 增大了房贷资产的风险。这些与美国次级贷款机构预期房价不断上涨而降低信贷审批标准的行为如出一辙。

(五) 结构性风险

美国次贷风险的暴露是由于房地产泡沫的破灭, 而我国存在同样的隐忧。不过由于目前经济仍处于繁荣高涨的发展阶段, 公众对增长的预期非常乐观, 因而并未出现调整迹象。一旦出现重大的负面消息, 风险就会完全暴露出来, 改变投资者的市场预期, 从而造成整个宏观经济的系统性风险。我们还没有真正经历过房价大幅下降而导致抵押物不足值的情形, 因此国内银行对住房按揭贷款的风险管理水平还没有经受过检验。目前按揭贷款的风险被掩盖了, 正如美国次贷市场在2006年以前也是一片大好。然而, 自2006年以来, 美国的房价出现大幅度下滑, 其实只是5%-10%的下跌而已, 却能使占总按揭量1/4的次级按揭市场崩溃, 尽管房价下降并不是唯一的原因, 但是杀伤力足显。

此外, 还有政策风险、法律风险等一系列风险都是我国现阶段个人住房抵押贷款业务发展过程中存在的风险, 需要我们加以防范。

三、个人住房抵押贷款风险防范的对策和建议

(一) 制度建设及风险意识方面

第一, 应当高度重视住房抵押贷款的风险。我们必须从美国次贷危机中汲取教训, 切实加强和改进房地产信贷管理。管理的具体措施可以分为两个方面:一方面对新的住房抵押贷款实行严格的审核制度, 提高贷款条件;另一方面要做好现有房贷价值的重估和压力测试, 适时调整风险拨备, 加强银行的住房抵押贷款风险意识, 防止出现类似美国的次贷危机。第二, 必须科学推进金融创新。美国的次级抵押贷款和次级债, 蕴涵着大量的金融创新, 金融创新工具本身并没有问题。但在金融创新过程中, 控制杠杆是分散业务风险的前提, 是控制创新业务风险范围的必须。美国次级债危机很大程度上反映出次级抵押贷款市场制度上的不完善。而制度不完善带来的风险往往是系统性的, 破坏力极强且不易扭转。因此, 我国在推行住房抵押贷款证券化的同时要重视市场制度建设, 把商业银行审慎经营与金融创新有机结合起来, 杜绝出现追求利润、忽视风险的非审慎经营行为。第三, 应切实加强对金融机构的监管。次贷危机反映出美国规制性监管模式的滞后性和不灵活性。我们必须吸取美国的经验教训, 在坚持以规制性监管为主的基础上, 实现规制监管与原则监管的有机结合。第四, 应当积极弥补我们在信息和分析方面的局限性, 对怎样度量住房抵押贷款风险、怎样确定住房抵押贷款风险报酬等问题进行深入的研究, 通过信用评价分析来客观地认识贷款证券的信用程度和风险水平, 并积累与抵押贷款评级机构沟通合作的相关经验。同时, 必须建立起严格的金融创新产品透明度监管标准和公正的信息披露与信用评估机制, 稳健推进我国住房抵押贷款证券化与其他结构性金融工具的开发运用, 保持金融创新与金融可持续发展的一致性。第五, 密切关注行业经济与利率等相关政策导向。要警惕为应对经济周期而制订的宏观政策对某个特定市场的冲击。贷款收紧对房地产开发企业的影响, 很可能造成开发商资金链断裂;还款压力的提高对抵押贷款申请者的影响, 可能造成抵押贷款违约率的上升。而这两方面的影响最终都会汇集到商业银行系统, 造成商业银行不良贷款率上升, 作为抵押品的房地产价值下降, 最终影响到商业银行的盈利性甚至生存能力。

(二) 操作环节方面

首先, 把握好信贷关卡。审视美国次贷的贷前尽职调查, 贷款机构恰恰就是对不适合条件的借款人提供了贷款。我们应该从中吸取很好的教训, 银行永远不要懈怠贷前尽职调查, 银行贷前尽职调查的主要作用就是避免对不适合贷款的客户提供信贷支持。其次, 不要过分依赖第二还款来源。次贷是建立在房屋静态价值, 而非借款人真实偿还能力的基础之上的。因此, 除了注重自身流动性风险的管理以外, 银行对于客户现金流的管理, 即对于客户第一还款来源的关注永远要摆在信贷管理的首位。再次, 减少对风险转移的依赖。将风险转移给愿意并有能力承担的投资者是资产证券化的初衷, 但实际上风险转移并未降低风险, 更不意味着风险消失, 而是使风险以一种更加复杂的形式出现。

美国的次贷危机的影响还在继续, 值得我们反思的东西太多。我们需要汲取的教训是, 无论是基于庞大系统工程的金融创新, 还是日复一日反复操作的传统业务, 永远都要重视风险管理的基础性工作。

摘要：我国房地产业快速发展促使住房抵押贷款规模不断扩大, 个人住房抵押贷款已经成为商业银行贷款发放的重要组成部分, 由此对贷款的风险管理提出了很高的要求。文章分析了我国个人住房抵押贷款的发展现状, 并将中美两国的个人住房抵押贷款风险进行比较, 从美国次贷危机中找出启示, 在此基础上提出具体可行的防范个人住房抵押贷款风险的对策。

关键词：商业银行,住房抵押贷款,风险

参考文献

[1]、王福林.个人住房抵押贷款违约风险影响因素实证研究[D].浙江大学管理学院, 2004.

[2]、张文花.美国次级债危机对我国个人住房抵押贷款业务的警示[D].吉林大学管理学院, 2008.

[3]、杨红.我国商业银行个人住房抵押贷款风险分析——美国次贷危机对我国的启示[J].财贸研究, 2008 (1) .

[4]、罗力力.我国个人住房抵押贷款风险控制问题研究[J].黑龙江对外经贸, 2009 (7) .

[5]、张大龙.基于我国个人住房抵押贷款风险防范问题的研究[J].江西金融职工大学学报, 2009 (3) .

3.个人住房商业性借款合同篇三

摘要:个人住房贷款业务开办之初就被视为一种风险低、利润稳定的信贷产品。但从目前国内商业银行个人住房贷款的实际来看，该项贷款业务仍然具有诸多风险。

关键词:个人住房贷款;贷款;风险

随着我国住房制度改革的不断深入，个人购买商品住房的意向渐趋强烈。房价不断上涨以及住房市场中存在的供给与当期有效需求不足的矛盾使得住房按揭贷款应运而生。由于我国房地产企业及城市居民购买住房的融资途径主要是依靠这种单一地产金融机制，使各商业银行承受着来自于商品房开发供应链两端的风险压力。而且，政策、市场及借款人自身情况的变化均可能引起市场环境和借款人的还款能力的变化，使得商业银行的贷款风险面临着一定的考验。从实际来看，面临的风险如下。

一、利润风险

1.贷款利率风险

在金融借贷市场上，资金的供应关系随着经济波动或政府经济政策的改变而发生变化。在住房贷款利率一定的情况下，若市场利率上升，那么贷款人就会因此减少利息收入，就会减少收益，造成损失。

2.存款利率风险

由于内外部环境的改变，导致存款利率上升，利率的上升意味着融资成本的增加，但是贷款利率是根据当时的利率情况加上一定的利润制定的，所以一点存款利率上升，贷款人仍需按照合同约定来提供借款人资金，这样利润空间就会大大减少。

二、市场风险

1.通货膨胀风险

如果市场出现通货膨胀，就会导致购买力的下降。物价上升往往会伴随着通货膨胀而来，就会出现货币贬值，即使借款人如约还款，但是贷款人也会因此而受到损失。

2.机会成本风险

这种风险是指当住房贷款以外的其他金融投资的报酬率上升，超过住房贷款的报酬率的时候，贷款人把融资资金投入到以住房贷款的形式发放出去所获得的利润就会少于将这部分资金投入到其他投资中的利润，从而造成收益的减少。

3.房地产市场风险

个人住房贷款本质上是属于抵押性质的贷款，因而抵押物的价格是影响风险的重要因素。如果开发商故意抬高房价，造成房地产价格泡沫，当泡沫破碎就会致使房价大幅度缩水，银行的贷款风险就会随之提高。另外，即使开发商准确估价，若自然环境，政策变化等诸多影响下，也会造成同样的风险损失。

三、信用风险

1.借款人的违约行为

（1）提前还款。住房按揭贷款提前偿还现象屡见不鲜，这对于银行业并非一件好事。首先，这将会降低银行的利息收益。其次，它将使银行的可用资金增加，会造成资金闲置增加，从而加大银行的投资压力和风险。再次，提前还款还会增加银行的各项无形成本。由于提前偿还的情况千差万别，银行无法运用计算机来处理，耗费较大的人力。而且银行需要对原借款合同中的内容重新修正与计算，增加了经营成本和服务成本。

（2）不还款。这种违约行为分为两种，一种是主观违约，就是这借款人基于个人利益的考虑而故意或有意违约。第二种是被迫违约，由于借款人丧失劳动能力、失业或其他特殊情况导致无法还款的一种无意违约。贷款人是很难做到对借款人的财物状况作出有效监管或是准确预期，因此个人住房贷款的信用风险还是比较大的。

2.开发商的信用风险

（1）假按揭风险。部分房地产开发商指使他人办理按揭贷款，通过办理假按揭贷款套取银行贷款以供他用。这样就会使得银行承担的贷款风险由低到高，造成银行的潜在的信用风险，后果严重。

（2）项目风险。项目风险是指开发商为了获得该项目的银行贷款，故意提供给银行不真实的妾也和项目资料骗取贷款。随着住房市场的快速发展，不具备雄厚资金实力、强大开发能力和优良开发业绩的开发企业就会出现预售不理想，资金不足，就不能按期交房，从而使已购房者不能按期入住，最终开发项目甚至中途“夭折”。处于劣势的购房者可能要求解除购房合同，迫使银行出面帮助挽回损失，从而将其与开发商的合同纠纷转嫁给银行，造成银行的损失。

四、操作性风险和银行自身管理所引发的风险

1.贷前调查形式化

银行对贷款前的调查流程有详细、具体的规定，但实际操作中，由于个人信贷户数多、笔数多、借款人来源分散，在没有足够的监督管理的情况下，过于形式化，轻视具体内容的调查，是银行需要承担不必要的潜在风险。

2.个人信贷审批不严谨

在个人信贷审批方面银行存在监督检查不够、专业化程度低下、经营过渡授权等诸多问题使得银行对个人信贷审批质量无法保障。

3.忽视贷后管理

我国商业银行对个人贷款的管理，要求定期逐笔检查、报告。但是个人贷款业务达到一定业务量后，无论是从工作量上海市从银行管理上，逐笔检查是无法实现的。

4.抵押物评估风险

主要表现为抵押物不足。房产估价普遍存在高估的现象，若不能及时发现房价高估，在贷款成数较高时，有可能出现抵押物价值低于贷款金额的风险。

五、法律风险

1.借款人借款资格

依据法律规定，自然人因为将抗状况分为完全民事行为人、限制迷失行为人和无民事行为人。而对于不懂的借款人使用不同的贷款条件，对于户籍不再贷款银行所在地的，贷款条件也不近相同。所以确定贷款人的主体资格在实践中非常重要，相反如果忽视了借款人的主体资格便会造成银行的法律风险。

2.借款用途

我国法律明确规定，银行贷款不能用于投资股票、基金等资本市场及用于非法活动。中国人民银行和银监会也在不断强调银行要严禁发放无指定用途的贷款。所以银行没有做好贷款前的审批核查工作，就会使贷款用于非法的活动之中。而这种贷款往往很难收回。

六、风险防范的对策和建议

1.采取利率可变性发放贷款的方式

其利率根据市场利率不断变化而作周期性调整。与我国现行的浮动利率相比，它的不同之处在于这种周期性的利率调整将有助于改善银行存贷款期限的匹配状况，可将银行承担的利率上升风险转嫁给借款人，同时借款人承担的利率下降风险也可转嫁给银行。

2.提高贷款审查力度和管理水平

贷款人在接到借款人的贷款申请后，应该对借款人的信用状况进行严格审查，对于不同资信度的借款人，应采取不同的贷款安排。贷款人向借款人提供贷款后，应按协议催收贷款，在整个贷款偿还期间，借款人如有违反贷款协议的，应立即采取相应的措施进行处理。

3.通过保险降低风险

保险是一种风险转移的工具，通过向保险公司投保来转移风险是个有效的规避风险的途径。如贷款人可以要求借款人将抵押贷款的住房投放房屋财产险，以此防范抵押房屋因自然或人为灾害而遭受的损失。同时，贷款人也可投保住房贷款保险，防止借款人不能如期还款的损失。

4.借款人违约风险防范。

针对购房者存在违约可能性，我们应从以下两点入手：一是银行在接到购房者的贷款申请后，需要对购房者的基本情况（如收入情况、资产负债情况、月供占家庭月收入的比重、购买房屋的用途等）进行详细调查，并根据调查的结果决定贷款与否及合同条款的拟定。二是对置业者的资信进行审核。

5.银行对风险的控制。

银行业金融机构应该积极开展个人首套自住房贷款，稳妥发展二手房贷款市场。首付款比例应当依据借款人还贷风险确定，不宜一刀切。要严格执行个人住房贷款风险监测等尽职调查制度，加强对各项权证的完整性、真实性和有效性审核，加强按揭贷款抵押登记审查，积极采取措施防范期房抵押贷款一次性支付风险，防止一些资质低下的企业利用预售环节将风险转嫁给银行。

6.重视IT技术的应用

正是由于个人住房贷款的笔数众多、业务量大的特点，个人住房贷款业务需要依赖科技手段。银行借助于先进的科学技术，才能够保证个人住房信贷的规范化操作和集约化经营，从而提高工作绩效和工作管理水平。同时，IT技术的运用是降低成本、实现规范化的必经之路。

7.落实信贷责任制

落实各项贷款责任，如经营责任、审批责任等，建立充分的信息披露制度，加强内外监管，有效地降低商业银行的道德风险。同时，建立起不良贷款责任认定和追究制度，使得造成个人信贷风险的损失的员工能够承担相应的责任。

参考文献：

[1]辛数森:《个人信贷》，中国金融出版社，2007年.

[2]季爱东:《住房金融新业务与法规》，中国金融出版社，2004年.

[3]曾国安:《住房金融：理论、实务与政策》，中国金融出版社，2004年.

4.个人住房商业性借款合同篇四

随着广大人民群众法律意识的普遍提高，我们用到合同的地方越来越多，签订合同可以使我们的合法权益得到法律的保障。那么正式、规范的合同是什么样的呢？以下是小编为大家整理的个人住房抵押担保借款合同，希望对大家有所帮助。

个人住房抵押担保借款合同1

合同编号：

借款人：电话：

地址：邮编：

贷款人：电话：

地址：邮编：

出质人：电话：

地址：邮编：

＿＿年＿＿月＿＿日

中国农业银行经合同各方自愿平等协商，签订本合同，并共同遵守以下条款：

第一条借款人因购买自用住房需要，特向贷款人申请借款。

第二条借款人（出质人）自愿以其有权处分的财产作为本合同载明借款的质物，出质给贷款人，质物评估现值共计人民币（大写）＿＿＿＿元（详见质物清单、质物评估证明，清单号码＿＿＿＿）。质物移交时间为＿＿年＿＿月＿＿日。

第三条贷款人同意贷给借款人个人住房贷款，金额为人民币（大写）＿＿＿＿元，本项贷款用于＿＿＿＿，贷款利率为月利率＿＿＿＿‰（如遇国家利率调整或借款人未按时向贷款人付息时，按中国人民银行有关规定办理），借款期限由＿＿年＿＿月＿＿日起至＿＿年＿＿月＿＿日止。

第四条本合同项下的贷款本金及利息，借款人以分月付款的方式进行还本付息。每月还款金额的计算公式：

一、等额偿还法：

贷款本金总额×月利率×〔１＋月利率〕（上标）还款月数

每月还款本息额=－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－

〔１＋月利率〕（上标）还款月数－１

二、递减偿还法：

贷款本金

每月还款本息额=－－－－＋〔贷款本金－已归还贷款本金〕×月利率

贷款月数

本合同项下的贷款本息采用＿＿＿＿法偿还，首期还款日为＿＿年＿＿月＿＿日，还款金额为＿＿＿＿元，剩余款项分＿＿＿＿月偿还（具体偿还日期及金额详见还款计划表）。

第五条质押担保的范围包括主债权、利息、违约金、损害赔偿金、质物保管费用和实现质权的费用。

第六条借款人授权贷款人把本合同项下的借款用转账方式划转到售房单位在银行开立的账户。

第七条在借款期内，借款人须在贷款人处开设的存款账户上存有不少于两个月还款的款项，并不可撤销地授权贷款人可从该账户扣收本合同项下的有关欠款。

第八条借款人应按本合同订立的还款计划按期足额归还贷款本息。如需延期还款，借款人必须在还款日前１５天提出延期申请，经贷款人同意后，办理延期还款手续，贷款人按本合同第三条订立的贷款利率收取贷款利息。贷款人不同意延期还款或借款人不提出延期申请的，贷款逾期后，贷款人按规定计收逾期利息。借款人申请延期次数不超过＿＿＿＿次，且每次延期时间不超过一个月。

借款人可以提前归还全部贷款，但必须提前１０天书面通知贷款人，已计收的贷款利息不再调整。

第九条借款人提出延期申请，经贷款人审查同意，办理延期还款手续后，出质人自愿继续承担担保责任。

第十条质物质押期间，贷款人有权收取质物所生的孳息。

第十一条质物由出质人办理财产保险，财产保险单交贷款人保存。在质押期间，质物保险期届满，出质人应负责续保。质物在质押期间，发生保险责任内损失，出质人必须以保险理赔款偿还所担保的债权或存入贷款人指定的专户。当理赔款不足以归还所担保的债权时，借款人负责弥补或提供其他担保。

第十二条质物的保险、鉴定、登记、运输等费用由出质人负责。

第十三条质物清单所列的质物，移交贷款人保管，出质人于质物移交日一次性向贷款人支付估价金额的＿＿＿＿‰的保管费。质物保管不当，造成损害、灭失，由贷款人承担赔偿责任（自然和客观原因除外）。

第十四条质物有损坏或者价值明显减少的可能，贷款人有权要求出质人提供相应的担保。出质人不提供的，贷款人有权依法拍卖或变卖质物，所得价款用于提前清偿担保的债权。

第十五条借款人有下列情形之一的，贷款人有权依法处分质物：

一、借款人在借款期内不按合同约定的还款计划归还贷款本息；

二、在借款期内借款人死亡、失踪或丧失民事行为能力后无继承人或遗赠人；

三、借款人的继承人或遗赠人拒绝履行偿还贷款本息义务。

第十六条贷款人依法处分质物所得价款除支付处分质物所需的费用外，优先用于清偿贷款人贷款本息及逾期利息等。以质物清偿债务，以实际处理的价款为准，如处理后有余款，贷款人将其退还质押人；如不足，贷款人对借款人和抵押人有追索权。

第十七条借款人按本合同约定还清贷款人一切款项，并履行合同全部条款后，贷款人应将其占管的质物及有关资料退还给出质人，并到质物登记机关办理登记注销手续。

第十八条本合同有效期内，借款人和出质人变更住所、法定名称，应在变更后７天内通知贷款人，否则，贷款人以原法定名称向原住所发送的有关文件视同送达。

第十九条其他需要明确的事项。

第二十条本合同发生纠纷，由贷款人所在地人民法院诉讼管辖。

第二十一条本合同自依法设定质押之日起生效。

第二十二条本合同一式＿＿＿＿份，借款人、贷款人、出质人各执一份。

借款人：（盖章）贷款人：（盖章或专用章）

（质权人）

借款人：（签字）法定代表人：（盖章）

（授权代理人）

出质人：（盖章）

出质人：（签字）

签约地点＿＿＿＿＿＿

签约时间＿＿＿＿＿＿

借款人：

贷款人：

出质人：

借款人因需要，向贷款人申请借款，经出质人质押担保，贷款人同意向借款人发放上述贷款。经各方协商一致，根据国家有关法律法规和银行贷款管理规定，签订本合同，共同遵守。

第一条主要借款内容

1借款金额、利率、期限

金额(大写)

利率

期限(自年月日起至年月日止)

2本合同项下借款按日计息，按结息，欠息按‰计收复利，国家另有规定的从其规定。如遇利率调整，按中国人民银行有关规定执行。

第二条借款和还款

1、分期借款、还款计划：

2、借款人在借款前应向贷款人递交具体的借款计划，并提供表明借款合理用途的书面文件。

3、贷款人按借款人的借款计划办理借款手续。实际放款日和实际借款额以借款借据为准，还款日和还款额以实际发生为准。分期借款计划分期还款计划金额(小写)金额(小写)

4、借款人应在本合同有效期限内归还贷款本息;到期不还的，贷款人可直接从借款人账户中扣收或采取其他措施追收。

5、本合同项下的质押担保条款独立于贷款合同，不因贷款合同无效而无效。如贷款合同无效，质押人仍以质押物予以担保。如因借款人或质押人的过错造成本合同无效的，质押人应在质押担保范围内赔偿贷款人的全部损失。

第三条质押内容

出质人自愿以等动产、权利(详见质押物品清单)作为本合同载明借款的质物(权)，出质给贷款人。主要质押担保内容如下：

1、质押担保期间：自设定质押之日起至担保范围内借款人全部债务清偿完毕止。

2、质押担保范围：本合同项下借款本金、利息、违约金以及贷款人实现债权和质权的费用。

3、质物(权)评估价值万元，实际质押额为万元。质押的效力及于质押物的从物、从权利和孳息。

4、质物(权)未设定其他担保，所有权无争议。出质人应保证其质押行为真实、合法，并根据贷款人的要求，定期提供财务报表以接受资信调查。

5、出质人应在年月日之前将质物所有权移交贷款人占有或办理质权转让手续，质物(权)的权利证书和相关文件一并移交贷款人保管。质押期间，贷款人应妥善保管质物(权)。贷款人为安全、方便，也可将质物(权)委托与出质人约定的第三人保管。

6、在质押担保合同生效前，质押物由质押人办理财产保险，保险单由贷款人保存。保险金额应与质押物的价值相等。质押物保险到期，质押人应负责续保，直至所担保的债权全部清偿为止。如发生保险责任内损失，保险理赔款应作为出质财产交贷款人存入专户或用于提前清偿贷款本金，不足部分由借款人另行提供担保。

7、按担保法规定，应办理质押合同登记的，出质人应在合同生效前按规定向有权部门办理质押登记和其他法定出质手续。所登记质押权存续时间，应与质押担保期限一致。在质押担保期间，质押物登记届满的，由质押人负责依照有关规定办理续登手续。

8、未经贷款人同意，出质人不得将质物(权)转让、变卖、重复质押或用于清偿其他债务。经贷款人书面同意而取得的转让费、许可费或价款，应向贷款人提前清偿所担保的债权。

9、质物(权)的保险、鉴定、运输、保管、评估、登记等费用由借款人负担。

10、在本合同担保期间内，出质人的担保责任不因借款人与其他单位签订有关协议和借款人财力状况的变化，以及本合同涉及借款人和贷款人的条款无效而受到任何影响或免除。

11、出质人应予赔偿因其自身过失造成的贷款人损失，向贷款人支付借款金额的赔偿金。

第四条借款人的权利和义务

1、借款人有权了解农业发展银行有关信贷政策、利率政策、各项优惠政策和信贷管理制度、规定、办法等，配合贷款人共同管好贷款。

2、借款人必须严格按照中国人民银行和中国农业发展银行关于粮棉油购销企业账户管理规定，在中国农业发展银行开设基本账户和相关专用账户。经开户行审查同意，对远离开户行的企业，也可以在其他金融机构开立辅助存款账户，但必须遵守农业发展银行的信贷管理规定。

3、借款人必须按照合同约定的贷款用途使用贷款，不得挪作他用。

4、借款人必须向贷款人提供贷款使用的具体用途及用款计划，并自觉接受贷款人的信贷监督。

5、借款人发现有危及贷款人债权安全时，应立即采取保全措施，并及时通知贷款人。

6、借款到期前，借款人应积极筹措还贷资金，在本合同有效期限内归还贷款本息;到期不还的，贷款人可直接从借款人账户中扣收或采取其他措施追收，还款日期以贷款收回凭证为准。

7、借款到期，借款人因客观原因确实不能按期归还的，须经质押人同意，并提前10天(遇节假日顺延)向贷款人书面申请展期归还，经贷款人审查同意后，可办理展期手续。经贷款人审查不同意展期的，借款人应按合同约定时间归还贷款本息。

8其他事项：

第五条贷款人的权利和义务

1、贷款人应当按照合同要求及时发放贷款，并根据借款人实际用款进度供应资金。

2、贷款人有权对贷款实行跟踪检查，保证专款专用。

3、贷款到期，借款人不能归还或不足归还贷款时，贷款人有权以质押财产或质权折价或以拍卖、变卖、兑现的价款优先受偿。不足清偿部分，贷款人有权继续向借款人追偿。

4、当出质人或借款人被宣告破产或解散，卷入或即将卷入诉讼纠纷，或其他足以影响贷款人债权安全时，贷款人有权提前处理质押财产或质权，收回贷款本息。

5、其他事项：

第六条违约责任

1、借款人违反上述约定义务的，贷款人可视不同情况，根据信贷管理有关规定，实行加罚息、停止贷款、提前收回贷款等信贷制裁措施。由此造成的一切后果，由借款人自行承担。借款人拒不偿还贷款本息的，贷款人有权依据有关法律、法规，申请资产保全或强制执行。

2、贷款人违反约定义务的，借款人有权请求有关部门按照规定予以处理。

第七条合同的变更

1、本合同生效后，各方不得擅自变更或解除合同。

2、借款人因客观原因造成不能按期还清贷款的，应在贷款到期前10天(遇节假日顺延)向贷款人提出书面展期申请，经贷款人审查同意，签订展期还款协议。展期期限和利率按有关规定执行。

被担保人：

法定代表人：

地址：

计算机代码：税务登记号：

纳税担保人：

法定代表人：

地址：

计算机代码：税务登记号：

税务机关：

法定代表人：

地址：

根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》以及有关法律法规的规定，签定本纳税担保合同。

1、纳税担保人为被担保人提供的纳税担保范围是：

2、纳税担保人为被担保人提供的纳税担保金额为：元及应加收的滞纳金元。

3、纳税担保人为被担保人提供担保的方式为：

4、依据本纳税担保合同纳税担保人为被担保人提供的担保为连带责任的担保。

5、本纳税担保的期限为自本纳税担保合同生效之日起至年月日止。

6、纳税担保人是在注册的经济实体，任何改变纳税担保人本身性质、地位的事件、事项发生或有可能发生时，纳税担保人保证及时通知税务机关。

7、纳税担保人在收到税务机关出具的要求纳税担保人履行缴纳税款义务的通知书后，保证按缴纳税款通知书规定的缴纳期限及金额主动、一次性向税务机关缴清全部款项。

8、如果纳税担保人未能按税务机关规定的期限及金额缴纳，税务机关有权依照有关规定对纳税担保人采取税收保全措施、税收强制执行措施。

9、本纳税担保是持续性的担保，只要被担保人未缴清本纳税担保合同约定的担保范围内全部款项，纳税担保人就始终承担本纳税担保项下的所有连带责任。税务机关给予被担保人的任何延期，都不解除纳税担保人的`连带责任。

10、若被担保人出现破产或合并、分立等情况，并不解除纳税担保人在本纳税担保合同中的责任。若纳税担保人出现此情况，其继承人将受本纳税担保合同的约束，并继承本纳税担保项下的责任。

11、本纳税担保非经税务机关同意，为无条件的不可撤销的担保。纳税担保人与其他任何方面签定的任何合同、协议均不影响本担保的有效性。

12、本纳税担保经被担保人、纳税担保人签字盖章，并经税务机关同意（确认）后生效。

被担保人：纳税担保人：

法定代表人：法定代表人：

年月日年月日

税务机关：

法定代表人：

年月日

个人住房抵押担保借款合同2

借款人：电话：

地址：邮编：

贷款人：电话：

地址：邮编：

抵押人：电话：

地址：邮编：

__年__月__日

中国农业银行

经合同各方自愿平等协商，签订本合同，共同遵守以下条款：

第一条借款人因购买自用住房需要，特向贷款人申请借款，借款人(抵押人)自愿以其有权处分的财产作为贷款抵押物抵押给贷款人，抵押物评估现值为共计人民币(大写)____(详见抵押物清单、抵押物评估证明，清单号码____)。

第二条贷款人同意贷给借款人个人住房贷款，金额为人民币(大写)____，本项贷款用于____，贷款利率为月利率____‰(如遇国家利率调整或借款人未按时向贷款人付息时，按中国人民银行有关规定办理)，借款期限由__年__月__日起至__年__月__日止。

第三条本合同项下的贷款本金及利息，借款人以按月付款的方式进行还本付息。每月还款金额的计算公式：

一、等额偿还法：

贷款本金总额×月利率×〔1+月利率〕(上标)还款月数

每月还款本息额=--------------------------

〔1+月利率〕(上标)还款月数-1

二、递减偿还法：

贷款本金

每月还款本息额=----+〔贷款本金-已归还贷款本金〕×月利率

贷款月数

本合同项下贷款本息采用____法偿还。首期还款日为__年__月__日，首期还款日为__年__月__日，首期还款金额为____元，剩余款项分____月偿还(具体还款日期及金额详见还款计划表)。

第四条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。

第五条借款人授权贷款人把本合同项下的借款用转账方式划转到售房单位在银行开立的账户。

第六条在借款期内，借款人须在贷款人处开设的存款账户上存有不少于两个月还款的款项，借款人不可撤销地授权贷款人在该账户扣收本合同项下的有关欠款。

第七条借款人应按本合同订立的还款计划按期足额归还贷款本息。如需延期还款，借款人必须在还款日前15天提出延期申请，经贷款人同意后，办理延期还款手续，贷款人按本合同第二条订立的贷款利率收取利息。贷款人不同意延期还款或借款人不提出延期申请的，贷款逾期后，贷款人按规定计收逾期利息。借款人申请延期的次数不超过____次，且每次延期的期限不超过1个月。

借款人可以提前归还全部贷款，但必须提前10天书面通知贷款人，已计收的贷款利息不再调整。

第八条借款人提出延期申请，经贷款人审查同意，办理延期还款手续后，抵押人自愿继续承担担保责任。

第九条抵押物清单所列的抵押财产在抵押期间由抵押人使用、保管并负责保养、保全，保持抵押物的完好无损，其费用开支由抵押人承担。贷款人有权随时对抵押人保管和使用的抵押物进行监督检查。

第十条在合同有效期内，抵押物必须办理财产保险，财产保险单交贷款人保存。在抵押期间抵押物保险到期，抵押人应负责续保，抵押人未续保的，贷款人有权代其续保，费用由抵押人承担。

第十一条抵押期间，抵押物发生毁损，抵押人应立即通知贷款人，发生保险责任内的损失，抵押人必须以保险理赔款偿还所承担的债权，或存入贷款人指定的账户，在理赔款不足以归还相应贷款本息时，由抵押人负责弥补或由借款人另行提供担保。发生保险责任范围以外的毁损，由抵押人负全部责任。

第十二条在抵押期间，发生抵押物价值减少，贷款人有权要求抵押人恢复抵押物的价值或提供与减少的价值相等的担保。

第十三条抵押期间，未经贷款人同意，抵押人不得赠与、迁移、出租、转让、再抵押或以其他任何方式处分本合同项下抵押物。

第十四条抵押期间，经贷款人同意，抵押人转让抵押物所得的价款应优先用于向贷款人提前清偿所担保的债权。

第十五条抵押物的保险、鉴定、登记、保管、评估等费用由借款人承担。

第十六条发生下列情况之一的，贷款人有权依法处分抵押物：

一、借款人不按合同约定的还款计划归还贷款本息;

二、在借款期内借款人死亡、失踪或丧失民事行为能力后无继承人或遗赠人;

三、借款人的继承人或遗赠人拒绝履行偿还贷款本息的义务。

第十七条贷款人依法处分抵押物，所得价款除支付处分抵押物所需的费用外，优先用于清偿贷款人贷款本息及逾期利息等。以抵押物清偿债务，以实际处理的价款为准，如有余款，贷款人将其退还抵押人，如不足，贷款人对借款人和抵押人有追索权。

第十八条抵押人按本合同约定还清贷款人一切款项，并履行合同全部条款后，贷款人应将其占管的抵押物的权利证书及有关资料退还给抵押人，并到抵押物登记机关办理登记注销手续。

第十九条本合同有效期内，借款人或抵押人变更住所、法定名称的，应在变更后7天内通知贷款人，否则，贷

款人以原法定名称向原住所发送的有关文件视同送达。

第二十条其他需要明确的事项。

第二十一条本合同发生纠纷，由贷款人所在地人民法院进行诉讼管辖。

第二十二条本合同自依法设定抵押之日起生效。

第二十三条本合同一式____份，借款人、贷款人、抵押人各执一份。

借款人：(盖章)贷款人：(公章或合同专用章)

(抵押权人)

借款人：(签字)法定代表人：(印章)

(授权代理人)

抵押人：(盖章)

抵押人：(签字)

签约地点______

签约时间______

个人住房抵押担保借款合同3

合同编号：_________

借款人：_________

电话：_________

地址：_________

邮编：_________

贷款人：_________

电话：_________

地址：_________

邮编：_________

抵押人：_________

电话：_________

地址：_________

邮编：_________

经合同各方自愿平等协商，签订本合同，共同遵守以下条款：

第一条借款人因购买自用住房需要，特向贷款人申请借款，借款人（抵押人）自愿以其有权处分的财产作为贷款抵押物抵押给贷款人，抵押物评估现值为共计人民币（大写）_________（详见抵押物清单、抵押物评估证明，清单号码_________）。

第二条贷款人同意贷给借款人个人住房贷款，金额为人民币（大写）_________，本项贷款用于_________，贷款利率为月利率_________‰（如遇国家利率调整或借款人未按时向贷款人付息时，按中国人民银行有关规定办理），借款期限由________年____月____日起至________年____月____日止。

第三条本合同项下的贷款本金及利息，借款人以按月付款的方式进行还本付息。每月还款金额的计算公式：

一、等额偿还法：

贷款本金总额×月利率×（1+月利率）（上标）还款月数

每月还款本息额＝—————————————————————————

（1+月利率）（上标）还款月数－1

二、递减偿还法：

贷款本金

每月还款本息额＝———— +（贷款本金－已归还贷款本金）×月利率

贷款月数

本合同项下贷款本息采用_________法偿还。首期还款日为________年____月____日，首期还款日为________年____月____日，首期还款金额为_________元，剩余款项分____月偿还（具体还款日期及金额详见还款计划表）。

第四条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。

第五条借款人授权贷款人把本合同项下的借款用转账方式划转到售房单位在银行开立的账户。

借款人可以提前归还全部贷款，但必须提前10天书面通知贷款人，已计收的贷款利息不再调整。

第八条借款人提出延期申请，经贷款人审查同意，办理延期还款手续后，抵押人自愿继续承担担保责任。

第十二条在抵押期间，发生抵押物价值减少，贷款人有权要求抵押人恢复抵押物的价值或提供与减少的价值相等的担保。

第十三条抵押期间，未经贷款人同意，抵押人不得赠与、迁移、出租、转让、再抵押或以其他任何方式处分本合同项下抵押物。

第十四条抵押期间，经贷款人同意，抵押人转让抵押物所得的价款应优先用于向贷款人提前清偿所担保的债权。

第十五条抵押物的保险、鉴定、登记、保管、评估等费用由借款人承担。

第十六条发生下列情况之一的，贷款人有权依法处分抵押物：

一、借款人不按合同约定的还款计划归还贷款本息；

二、在借款期内借款人死亡、失踪或丧失民事行为能力后无继承人或遗赠人；

三、借款人的继承人或遗赠人拒绝履行偿还贷款本息的义务。

第十九条本合同有效期内，借款人或抵押人变更住所、法定名称的，应在变更后7天内通知贷款人，否则，贷款人以原法定名称向原住所发送的有关文件视同送达。

第二十条其他需要明确的事项。

第二十一条本合同发生纠纷，由贷款人所在地人民法院进行诉讼管辖。

第二十二条本合同自依法设定抵押之日起生效。

第二十三条本合同一式_________份，借款人、贷款人、抵押人各执一份。

借款人（签字）：_________ 贷款人（盖章）：_________

抵押人（签字）：_________ 法定代表人（签字）：_________

5.个人住房商业性借款合同篇五

货款种类：______________________

借款人：________________________

电话：__________________________

住址：__________________________

邮政编码：______________________

货款银行：______________________

电话：__________________________

法定代表人： ___________________

传真：__________________________

地址：__________________________

邮政编码：______________________

借款人即抵押人（以下简称甲方）：_______________________

贷款人即抵押权人（以下简称乙方）：_____________________

保证人即售房单位（以下简称丙方）：_____________________

甲方因购买或建造或翻建或大修自有自住住房，根据xx市公积金管理中心和《职工住房抵押贷款办法》规定，向乙方申请借款，愿意以所购买或建修的住房作为抵押。乙方经审查同意发放贷款。在抵押住房的房地产权证交乙方收押之前，丙方愿意为甲方提供保证。为明确各自的权利和义务，甲，乙，丙三方遵照有关法律规定，经协商一致，订立本合同，共同遵守执行。

第一条　借款金额

甲方向乙方借款人民币（大写）_________________________元。

第二条　借款用途

甲方借款用于购买，建造，翻建，大修座落于_____区（县）____街道（镇）_____路（村）_____弄_____号_____室的住房。

第三条　借款期限

借款合同期限从_____年____月____日至____年____月___日止。

第四条　贷款利率

贷款利率按签订本合同时公布的利率确定年利率为______%（月利率______%）。在借款期限内利率变更，按中国人民银行规定办理。

第五条　存入自筹资金

甲方应在本合同签订后，在乙方开立活期储蓄存款户（储蓄卡帐户），将自酬资金存入备用。如需动用甲方本人，同户成员，非同户配偶和非同户血亲公积金抵充自酬资金的，需提供当事人书面同意的证明，交乙方办理划款手续。甲方已将自筹资金支付给售房单位作首期房贷并有收据的可免存。

第六条　贷款拨付

向售房单位购买住房或通过房地产交易市场购买私房的甲方在此不可撤销地授权乙方，在办理住房抵押登记获得认同（乙方确定）之日起的五个营业日内将贷款金额连同存入的自筹资金全数以甲方购房款的名义转入售房单位或房地产交易市场在银行开立的帐户。

甲方建造，翻建，大修自住住房的，在本合同生效后自筹资金用完或将要用完时，有乙方主动将贷款资金划入甲方在乙方开立的活期储蓄存款户储蓄卡帐户）按工程进度支用。

第七条　贷款偿还

贷款本金和利息，采用按月等额还款方式。

贷款从发放的次月起按月还本付息。根据等额还款的计算公式计算每月等额还贷款本息，去零进元确定每月还本息额，最后一次本息接清。

（1）第一期（合同签订时）每月还本息额为：人民币（大写）_____万_____仟_____百_____拾_____元整。

（2）第二期至以后各期每月还本息额根据当年银行公布的个人住房公积金贷款利率计算，以乙方书面通知为准，同时变动分期每月还本息额。

甲方需动同本人，同户成员，非同住配偶和直系血亲公积金用于偿还贷款本息的，可在每年的______月份办理一次，手续与本合同第五条公积金抵充自筹资金相同。

甲方：（私章）_________________

（签字）_______________________

__________年_______月________日

乙方：（私章）_________________

法定代表人:（签章）____________

__________年_______月________日

丙方：（公章）_________________

法定代表人（签章）_____________

（或其授权代理人）_____________

6.住房抵押担保借款合同篇六

当户(出典人)：__________(以下称甲方)

住所(地址)：__________________________

身份证号码：____________________________

抵押房产位置：__________________________

联系电话：______________________________

典当行(抵押权人)：______(以下称乙方)

公司地址：______________________________

企业代码证号:___________________________

联系电话：______________________________

根据中华人民共和国有关法律、法规及其相关规定，甲方向乙方申请办理贷款事宜，双方在平等、自愿的基础上，经协商一致，特订立本合同，以兹共同遵守。

一、甲方应如实填写《房地产抵押典当申请表》，并按照乙方制定的《房地产抵押典当须知》的要求提供相应资料证件。乙方应审查核实甲方所填写的相关资料、证件。

二、甲方因资金周转需要，自愿将坐落在__________市__________区_____小区__________栋_______单元_______层_______号(房屋所有权证号：____________________，建筑面积：__________平方米)自有房产_____处作为抵押物向乙方申请贷款。

三根据甲方实际申请的贷款金额，经乙方审核确定向甲方贷款人民币__________万元整(大写)。

四、甲方与乙方商定，贷款期限自__________年__________月__________日起至__________年__________月__________日止。

五、甲方与乙方商定，本合同项下的典当综合服务费率每月为贷款金额的__________% 。续当时，甲方每月__________日前项乙方交纳综合服务费。典当期限届满后五日内，甲方既不赎当，又不续当的，即为绝当。绝当后，甲方自愿放弃抵押的房产，同意乙方对该房产按照有关规定处理，以此来抵偿典当行的贷款本息和综合服务费，并自愿协助或承担办理过户手续。

六、甲方另有合法住处地址为：__________建筑面积：__________平方米(另附产权证复印件)，房产绝当后合法住所的产权人同意甲方在该房产居住(证明材料一份)。乙方在行使本合同抵押物的处分权时，应向甲方和抵押物的合法占有人发出书面通知，在该通知发出五日内，甲方或其他合法占有人应立即无条件交出抵押物，搬至第二处住所居住。

七、抵押物的保险：1.甲方须在乙方指定的时间内，到乙方指定的保险公司并按甲方指定的保险种类为该抵押物购买保险。投保金额不得少于重新购置该抵押物的全部金额。保险的赔偿范围应包括该抵押物遭受自然灾害及其他意外事故所导致的破坏、损毁;抵押期限内，甲方不得以任何理由中断或撤销上述保险，否则，甲方须无条件赔偿甲方因此所受的一切损失。如甲方不履行还款的义务，抵押人应继续购买保险，直至借款合同项下贷款本息全部还清为止。 2.甲方须在保险手续办理完毕五日内，将保险单正本交由乙方保管。保险单的第一受益人须为乙方，保险单不得附有任何损害或影响乙方权益的限制条件，或任何不负责赔偿的条款。 3.甲方不可撤销的授权委托乙方为其上述保险事项的代表人接受或支配保险赔偿金，将保险赔偿金用于修缮该抵押物的损坏部分或清偿本合同项下甲方所欠乙方的所有款项。 4.甲方如违反上述保险条款，乙方可依照本合同之保险条款的规定，代表购买保险，所有费用均由甲方支付。 5.抵押期间，该抵押物发生保险责任以外的损毁，甲方应就受损毁部分及时提供新的担保，并办理相应的手续。

八、在甲方既不按期交付综合服务费，又不按期还款的情况下，乙方有权处理该房产。甲方自愿放弃诉讼和抗辩权，在此不可撤销的授权委托乙方有权直接处分该房产，并以缩短款项偿还贷款本息和综合服务费。

九、在合同的有效期内，甲方如发生分立、合并、由变更后的机构承担或分别承担本合同项下义务。甲方被宣布解散或破产，乙方有权提前处分其抵押财产。

十、甲方所提供的所有证件、文件和凭证必须真实、合法、有效，房屋产权无任何经济纠纷，无任何权利瑕疵，未设定抵押，如发生不实或欺骗行为由甲方承担全部相关的法律责任，并由甲方承担乙方所有的损失。

十一、甲方应对该房产拥有完整的所有权，如该房产为共有财产，则须共有人已签字同意该抵押房产典当贷款。因抵押房产存在权属、共有争议引起的一切法律责任均由甲方承担，并可要求甲方支付当金及利息总额万分之五/日的违约金。

十二、甲方未经乙方书面同意，将设定抵押物拆除、转让、出租、重复抵押或以其他任何方式转移本合同项下抵押财产，以上行为均为无效，如出现上述情况之一者，甲方自愿承担双倍偿还贷款的法律责任。

十三、在合同有效期间内，甲方与乙方之间所产生的还款、借款、追加款等法律行为均视为本合同约定范围内，按照本合同相关条款执行。

十四、与本合同及本合同项下抵押房产有关的一切费用(包括评估费、抵押登记费、公证费、保险费等)，均由甲方支付或承担。

十五、本合同的订立、效力、解释、履行及争议的解决均适用中华人民共和国法律。在本合同履行期间，凡因履行本合同所发生的或与本合同有关的一切争议、纠纷，双方应通过友好协商解决。在协商无效时，当事人约定任何一方可依法向本合同签约地人民法院诉讼解决。

十六、本合同一式叁份，双方签字、盖章，房产抵押登记机关办理房屋抵押登记后生效。

十七、本合同未尽事宜，届时由甲方与乙方协商订立补充合同。补充合同与本合同具有同等法律效力。

当户(甲方)签章：____________

典当行(乙方)签章：__________

签订日期：____________________

7.个人住房商业性借款合同篇七

关键词：商业银行,个人,住房贷款,风险

不论是基于我国的传统观念还是人们的实际需求而言, 住房需求始终是一种刚性需求的存在, 因此做好个人住房贷款风险防范工作, 对于商业银行个人住房贷款业务就具有十分重要的作用。并且随着我国政府对于房市政策的不断调整, 针对日益升高的房价进行持续的调控, 从而使商业银行个人住房贷款的风险也不断加大, 对于商业银行而言不确定的因素太多, 因此就愈发凸显出风险防范的实际意义。

一、个人住房贷款的含义、特点

(一) 个人住房贷款的含义

任一自然人向商业银行提出申请, 用于购置一般性自用住房的借贷行为被称为个人住房贷款。为了规避借贷风险发生所带来的损失, 一般需要申请住房贷款的自然人向所申请的商业银行提供相应的担保。

(二) 个人住房贷款的特点

同其他形式的个人贷款不同, 对于购置住房所需要申请的贷款一般存在如下几个特点:首先是由于是购房贷款, 因此资金需求相对而言就比较巨大, 同时由于数额的巨大而贷款个体的偿还能力是有限的, 因此贷款的还款日期就相对更加长久一些, 一般在10~20年左右。其次是由于贷款的申请者是单一自然人, 并且贷款的目的和用途职能用于购置自用房屋, 因此这也就导致了个人住房贷款的特殊性。然后是对于贷款的偿还方式是以月为偿还周期, 进行贷款偿还结算, 逐渐的分期偿还方式。最后是对于申请贷款所做的担保措施, 一般情况是以本次贷款所购房屋为担保。

二、商业银行个人住房贷款风险的防范

城镇居民的住房需求与普通百姓的日常生活紧密相关, 这不单单影响着住房相关的产业链, 而且还关乎到社会和谐、稳定, 经济总体的平稳、健康运行, 通过将我国目前的经济环境同历史上所发生经济金融危机的环境相比较, 会发现个人住房贷款的坏账率是诱发经济危机的重要因素, 因此必须要做好对于个人住房贷款的风险防范。

(一) 严格执行国家的房贷政策

为避免个人住房贷款的坏账率发生时, 追讨贷款抵押困难这种情况的发生, 就必须严格遵守、执行国家的房贷政策, 从法律制度的层面上规避个人住房贷款的风险, 最大程度上降低商业银行的损失。依据我国最新出台的关于房屋贷款的相关政策, 并严格执行其中关于具体房屋贷款的相关细节:首次申请个人住房贷款的申请者在购置不小于90平米的住房时, 其首次付款比例必须要大于等于30%;而对于申请贷款购买二套住房的申请者按规定, 其首次付款的比例必须大于等于50%, 且基准利息税率必须要高于1.1倍;而对于申请贷款购买第三套住房的申请者按照规定, 其首次付款的比例必须在二套住房的基础上进行大幅度的上涨, 详细的上涨幅度可以由给予住房贷款的商业银行结合风险评估, 进行适当的调整。国家的相应管理部门应当结合市场的具体情况, 科学、合理的评估个人住房贷款的风险, 加强商业银行的管理。对于市场上利用房屋进行不合理炒作、和投资性的购房情况要进行政策上的限制, 抑制房地产的泡沫扩大化, 根据风险评估状况在房价极度不合理, 同时房屋的供需不足地区要适时的停止二套以上住房的贷款申请。

(二) 完善银行内部信贷管理机制

首先要做到对于房贷申请者的资格进行严格的审查, 对于申请个人住房贷款者的信用审查能够最大程度上的避免贷款风险的发生, 在对于申请者的贷款资格审查的过程中需以其, 稳定的现金收入为主要基础, 通过科学、合理的评估从动态的角度对申请者进行全面的分析, 综合考虑申请者是否具有稳定的工作、其家庭的具体支出情况、以及预期其孩子的教育成本以及家庭医疗成本等因素, 最终做出全面的、真实可靠的信用评估;其次在对于已经完成贷款申请人的信用评估调查之后, 对于每一个贷款申请者的信用调查都要再进一步的进行内部的审核工作, 在再次审查贷款申请者的信用状况及风险情况时, 还要将侧重点放在对于进行本次信用调查的调查者身上, 审查其是否尽到了信用调查的相应职责。最后在对于个人住房贷款发放之后要加强追踪、管理, 要定期的针对贷款申请人的财务状况进行评估、审查, 对于贷款申请者的工作变动导致的资金变动、担保抵押转移、变动等情况要进行跟踪分析, 一定要最大程度上确保贷款抵押资产的安全性, 依据贷款申请者的还款情况做出适当的信用调整, 对于到期未还款的贷款者要加强催收工作, 尽量避免贷款损失。

(三) 实行住房抵押贷款资产支持证券 (MBS)

实行“反债务俘获”。与“反债务俘获”相对应的当然是“债务俘获”, 所谓的“债务俘获”是经济学中“俘获理论”的所延伸出一项理论观点, “俘获理论”即就是由于政府在制定政策的过程中其所针对的对象太过强大, 而所制定的政策反而有利于原本要针对的对象, 即政策的制定者反被俘获。因此在个人住房贷款中随着我国经济规模的不断扩大, 房地产市场的繁荣个人住房贷款的数额比例不断增加, 随之而来的个人住房贷款风险也不短加大, 因此为了避免商业银行处于“被俘获”的地位, 就需要通过运用证券市场等方式将商业银行的个人住房贷款进行“反债务俘获”。商业银行可以通过个人住房抵押贷款支持证券 (M B S) 将申请住房贷款者的抵押住房, 作为一种证券化的信贷资产在证券市场上进行销售, 从而降低商业银行的信贷风险, 实现银行现金流的充足, 改善我国商业银行中以短期存款、长期贷款为主的矛盾问题。

(四) 建立个人住房贷款风险预警系统

由于房地产市场与国家的政策、宏观经济因素等具有密切的关系, 因此只有通过建立个人住房贷款的风险预警系统才能够, 有效的应对贷款风险的发生, 以及尽可能降低引发风险所带来的损失。针对我国的实际情况, 制定相应科学、合理的应急机制, 面对一些潜在的威胁能够及时的应对和解决。

三、结束语

本文主要分析了我国商业银行个人住房贷款的风险防范问题, 简单解读了个人住房贷款的具体含义及其相应的现实特点, 重点阐述了商业银行个人住房贷款风险防范的具体措施, 主要有:严格执行国家的房贷政策、完善银行内部信贷管理机制、实行住房抵押贷款资产支持证券 (M B S) , 实行“反债务俘获”、建立个人住房贷款风险预警系统从而降低个人住房贷款的风险, 希望通过本文的研究, 能够为我国商业银行防范个人住房贷款风险提供一些参考、借鉴。

参考文献

[1]周意.次贷危机与我国商业银行个人住房贷款的风险防范[D].上海财经大学, 2012 (02) .

[2]秦涛.次贷危机对我国个人住房贷款风险管理的启示及对策研究[D].中国人民大学, 2013 (23) .

8.个人对个人借款合同篇八

款

合同

甲方（出借人）：

乙方（借款人）：

担保人：

甲方、乙方、担保人各方经协商一致，在平等自愿的基础上签订本《借款合同》,以资共同遵守：

第一条

借款金额、期限及利率

1.1

乙方向甲方借款人民币（大写）

元整。

1.2

借款期限为本合同签订之日起

个月。

1.3

在1.2条约定的借款期限内月利率

%。

1.4

利息按月计算，每月为

元。自甲方将借款交付给乙方之日起开始计算利息，每月支付一次。

1.5

如果乙方在借款期限内不能还款，则乙方应按借款期限内约定月利率的150%向甲方支付逾期利息。

第二条

借款用途

2.1

借款用途：家庭生活经营。

第三条

保证方式

3.1

担保人

为乙方的借款行为承担连带保证责任。

3.2

保证范围包括但不限于借款本金、利息、逾期利息及甲方为实现债权而支出的律师费、诉讼费、保全费、执行费、差旅费等全部费用。

3.3

保证期限为借款期限届满之日起二年。

3.4

在担保人出现无力承担担保责任的事件时，乙方应在该事件发生后3日内书面通知甲方，并向甲方提出新的人的担保或物的担保；如乙方未在3日内书面通知甲方并未提供新的担保方式，甲方可以解除本合同，并要求乙方提前偿还借款本息。

3.5

经甲方、乙方、担保人协商一致，在另行签订担保合同后乙方可更换担保人或提出新的担保人或新的担保方式。

3.6

担保人承诺：对本借款合同中的全部担保条款、担保范围及担保责任已认真阅读、内容清楚，同意为乙方向甲方借款承担连带责任。担保人签字：

第四条

借款交付

4.1

本合同约定的借款采取以下第种方式交付：

1.以现金方式交付；

2.转账到乙方指定的账户：

账号：

户名：

4.2

乙方在收到借款后，应向甲方出具收条。

第五条

还款方式

5.1

乙方采取以下第种方式偿还借款：

1.按月支付借款本金和利息，每月支付本金和利息共计为：元。

2.乙方每月按照本合同1.4条的约定按月支付利息，在借款期限届满时一次性将借款本金及利息全部偿还给甲方。

5.2

乙方可以提前偿还借款，借款利息按照实际借款期限计算。

第六条双方的权利和义务

6.1

乙方的权利和义务

6.1.1

按照本合同的约定取得和使用借款。

6.1.2

按照本合同的约定按时足额偿还借款本金及利息。

6.1.3

自觉接受甲方对借款使用情况的调查、了解和监督。

6.1.4

如发生对其履行还款、付息义务产生重大影响的任何事件，应当在事件发生后三日内书面通知甲方；如未在事件发生后三日内书面通知甲方，乙方应向甲方支付借款总额30%的违约金。

6.1.5

在乙方无力偿还借款时，应督促担保人向甲方承担保证责任。

6.2

甲方的权利和义务

6.2.1

有权在资金出借期内随时了解乙方资金使用情况。

6.2.2

乙方出现影响借款安全的因素时，甲方可以提前收回借款本金、利息、违约金，提前收回借款的通知由甲方以特快专递方式发至本合同约定的地址后，乙方未在甲方指定的期限内答复即为生效。

6.2.3

借款期限内，在乙方无违约行为或应向借款安全的情况下，甲方应保证借款人使用期满，不得要求提前还款。

6.2.4

如乙方提供了物的担保，在本合同项下借款本金、利息等债务全部按时清偿后，甲方应配合乙方及时解除抵押担保物的抵押登记。

6.2.5

如乙方提供了物的担保，本合同借款期满，乙方未清偿全部借款本金、利息时，甲方有权依法以抵押担保物折价或拍卖、变卖的价款优先受偿。优先受偿的范围包括但不限于借款本金、利息、逾期利息及甲方为实现债权而支出的律师费、诉讼费、保全费、执行费、差旅费等全部费用。

第七条违约与责任

7.1

任何一方违反协议约定，均应赔偿守约方因违约遭受的损失。

7.2

前条的损失包括守约方的实际损失、扩大损失、可期待利益损失等及因维护自身合法权益支出的律师费、案件受理费、保全费、执行费、差旅费等各项合理的费用。

7.3

乙方应按约定按时足额还款，未按约定足额还款视为违约。乙方未按照本合同约定的还款方式足额还本付息超过三次，则甲方可提前收回借款，借款利息计算至甲方将全部借款本金收回时止。

7.4

乙方有下列行为之一，甲方有权提前收回借款并解除合同，且乙方除向甲方支付实际借款期间的本息外还应向甲方借款本金30%的违约金：

1.乙方未按约定用途使用借款；

2.提供虚假材料或隐瞒重要事实；

3.转移资产、抽逃资金、放弃债权；

4.其他影响到乙方偿还能力的行为。

第八条送达地址

8.1

甲乙双方确认，与本合同有关的所有通知均通过以下地址及电子邮件送达，：

（1）甲方地址：

电子邮件：

（2）乙方地址：

电子邮件：

8.2

如甲乙双方因发生争议诉至法院，前条地址亦是唯一接收所有法律文书的地址，法律文书邮寄至该地址后，不论是否签收或拒收退回，均视为已送达到对方；如送达地址有任何变更，变更方应在变更后三日内通知对方。

第九条

争议的解决

9.1

甲乙双方如在合同履行过程中出现争议，应首先协商解决。

9.2

协商不成的，任何一方均可向甲方所在地的法院提起诉讼。

第十条合同的生效、变更

10.1本合同经甲乙双方签字、盖章后生效。甲方、乙方各持一份，具有同等效力。

10.2甲乙双方及担保人经协商一致可签订补充协议就本合同未尽事宜另行约定，或对部分条款进行变更。

10.3本合同一经生效，如未出现担保人无力承担保证责任的情形，则担保人无权单方解除本合同中的担保条款。

（以下未签署页，无合同正文）

（本页为签署页，无合同正文）

甲方：

住所地：

身份证号码：

联系电话：

乙方：

住所地：

身份证号码：

联系电话：

担保人：

住所地：

身份证号码：

联系电话：

9.个人借款合同篇九

甲方（借款人）：身份证号码：乙方（贷款人）：身份证号码：

甲乙双方就下列事宜达成一致意见，签订本合同：

一、甲方从事冷库经营活动，急需一笔资金；

二、甲方向乙方借贷人民币___________元；

三、借款利息：自支用贷款之日起，甲方支付乙方月息为：___________%；

四、借款期限：借款方保证从__________年_________月___________日起至___________年___________月__________日止，按本合同规定偿还贷款方全部本息款；

五、保证条款：借款人有冷库做抵押，到期不能归还贷款方的贷款，贷款方有权处理抵押物或起诉法院。

六、本合同一式两份，甲乙双方各执一份，双方签字按手印后生效。

甲方（借款人）：

乙方（贷款人）：

担保人：

年月日

收据

今收到___________贷款人民币___________元整。

收款人：

10.个人住房商业性借款合同篇十

(一) 商业银行个人住房贷款业务现状

中央银行公布的《2013年三季度金融机构贷款投向统计报告》显示, 截至9月末, 金融机构人民币房地产贷款余额14.17万亿元, 同比增长19%, 增速比上季末高0.9个百分点, 显示房地产贷款依旧保持较为快速的增长。值得指出的是, 房产和地产的开发贷款出现截然不同的变化趋势。其中, 9月底房产开发贷款余额3.43万亿元, 同比增长14.9%, 比上季末回升3.9个百分点;但是地产开发贷款余额1.08万亿元, 同比增长13.1%, 增速却比上季末回落4.1个百分点。同时, 个人购房贷款余额9.47万亿元, 同比增长21.2%, 增速比上季末高0.1个百分点;1~9月增加1.37万亿元, 同比多增6931亿元。在整个房地产贷款里, 增速最快的依旧是保障性住房贷款。截至9月末, 保障性住房开发贷款余额6863亿元, 同比增长31.3%, 增速比上季末低6.2个百分点;1~9月增加1134亿元, 占同期房产开发贷款增量的28.1%。央行初步统计, 9月末金融机构人民币各项贷款余额70.28万亿元, 同比增长14.3%, 增速比上季末高0.1个百分点;1~9月增加7.28万亿元, 同比多增5570亿元。报告同时公布了企业中长期贷款和短期贷款的变化、趋势, 从其间可窥得中国经济体的经营活跃度正在回升, 感知实体经济回暖。

(二) 商业银行个人住房贷款业务的风险

房地产业是我国国民经济发展中的一个重要支柱产业, 具有关联性、带动性强的特点, 关系到国民经济的健康稳定和金融安全。

个人住房贷款被认为是银行最为安全的贷款品种之一, 银行贷款有房产作为抵押, 个人住房贷款作为一项中长期贷款品种, 是各家银行利润的重要来源, 但其风险具有隐蔽性、滞后性、社会性等一些特征。现在个人住房贷款已占到银行消费信贷业务量九成左右, 但近年来我国银行实际运作情况表明, 个人住房贷款的资金安全不容乐观, 贷款风险正在日益增加。众所周知, 在个人住房贷款业务中至少存在着涉及三方当事人的四种法律关系, 即购房者与开发商之间的房屋买卖关系;购房者 (借款人) 与银行之间的借款关系;借款人 (抵押人) 与贷款银行 (抵押权人) 之间的抵押关系;开发商与贷款银行之间的担保关系, 这其中每一方当事人在某一环节出现问题, 都有可能给银行带来风险, 具体而言, 个人住房贷款业务中的风险主要包括以下几个方面。

1. 来源于开发商的风险。

由于开发商的原因, 导致开发项目出现重大问题, 具体来说又包括如下情况:项目报建手续不全, 因未足额缴纳土地出让金而未领取《土地使用权证》;开发商自身实力不足, 资金不到位, 或缺乏开发经验, 不熟悉流程等等。或者由于开发商的欺诈行为, 开发商取得贷款后, 可能将贷款挪为他用甚至携款逃走。开发商组织一批假的购房者到银行办理按揭手续, 或者开发商出具虚假的首付款证明从而放宽实际的首付限额, 从而达到套取银行现金的目的, 也即我们通常所称的“假按揭”。

2. 来源于购房者的风险。

购房者的风险往往是信用风险, 又称违约风险。本文探讨的个人信用风险, 仅指购房者故意违约, 本来没有还款能力而骗取银行贷款;或者具有还款能力而恶意拖欠银行的贷款等。

常见的是因经济利益而故意违约, 这一点在投资型购房者身上表现尤为明显。目前市场上小户型购房者中投机淘金的占很大比例, 特别是近年来, 在投资高回报的示范带动下许多普通市民也加入到投资小户型的行列, 推动小户型的价格快速上涨。购房者往往将小户型房屋用以出租, 一旦租金达不到预期水平, 违约的风险便大大增加。还有因个人情况发生变化而违约, 一些购房者因家庭变故, 无能力偿还银行贷款, 从而导致拖欠;有的购房者因工作关系或其它原因到外地定居, 原来所购的房屋实际已无人居住, 往往会忽略向银行按期归还贷款。

3. 资本价值风险。

房地产的资本价值在很大程度上取决于预期的收益现金流和可能的未来经营费用水平, 然而, 即使收益和费用都不发生变化, 资本价值也会随着收益率的变化而变化。房地产投资的收益率也经常变化, 这些变化也影响着房地产的资本价值。预期的资本价值与现实的资本价值之间的差异即资本价值的风险。个人住房贷款业务中按揭住房的资本价值风险, 是指该住房的预期市场价格与现实的市场价格之间的差异。

4. 个人住房贷款资金的流动性风险。

个人住房贷款的借款期限长达10~20年, 贷款资金的流动性问题如不能解决, 个人住房贷款抵押的一级市场必然出现自身无法解决的难题。资金占用的长期性与资金来源的短期性问题;住房抵押贷款市场的巨大需求与商业银行等金融机构资金来源有限的矛盾, 使银行的长期资金使用和短期资金来源发生严重失衡, 大大增加了商业银行的资金压力, 从而让个人住房贷款业务难以开展下去。

5. 法律风险。

个人住房贷款的法律风险, 常见的是合规性问题。即个人住房贷款手续是否完备、合法和有效, 以及抵押住房的权利瑕疵, 办理个人住房贷款业务, 要求按揭住房不存在权利瑕疵, 如果按揭住房还存在其他抵押权人、典权人或买受人, 则银行的贷款缺乏安全有效、足值的抵押担保品, 银行的贷款风险就很大了。

6. 银行的管理风险。

个人住房贷款业务的档案管理非常重要, 因为在如此长的借款期内, 银行工作人员必然产生变动, 领导或客户经理都会更换, 目前已发生了因工作人员变动而造成个人住房贷款业务档案流失的情况。若银行内部有人与外部勾结, 则问题更为严重。若出现个人住房贷款业务档案的失真、失实, 则银行的贷款就面临极大的风险。

二、商业银行个人住房贷款业务风险防范措施

结合我国商业银行个人住房贷款业务发展中出现的信用风险, 商业银行应采取一系列防范和化解个人住房贷款信用风险的管理措施, 实现个人住房贷款业务的健康有效发展。

(一) 强化对开发商的审查和监管

1. 加强开发商的贷款申请审查主要包括:

(1) 资信审查, 如开发商是否依法设立, 是否具有相应的资质等级, 公司的资金是否到位, 公司以往的经营情况及商业信誉等; (2) 开发项目的审查, 如要求开发商提供开发项目的设计、项目开发资金情况、商品房预售业绩情况以及开发项目的进度等。

2. 强化开发商的担保责任。

在香港的楼盘按揭中, 开发商和银行之间不存在任何直接的法律关系, 按揭合同当事人一般仅是购房者和银行, 与开发商无关系。而在我国的商品房按揭中, 除了购房者将房屋本身抵押给银行之外, 开发商还要承担如代位偿付或回购等保证责任。笔者认为, 这种保证责任是很有必要的。从市场经济的发展来看, 竞争越来越激烈, 银行贷款的安全性越来越差, 单独的房地产抵押已经不能适应银行对贷款安全性的需求。为减少贷款风险, 在抵押的基础上再设立一种保险机制, 以求达到双重保险已经是房地产抵押的趋势。在房地产抵押贷款十分发达的美国, 也出现了“押上加保”的方式, 所以, 要求开发商提供保证, 不仅符合房地产抵押贷款发展趋势, 而且符合我国经济发展水平和企业、个人信用等各方面的实际情况。

(二) 加强银行自身对贷款风险的监控和管理

银行应建立一套全面评估贷款行为的风险监控体系, 加强对抵押物的资产评估, 加强对房地产市场的研究分析, 加强对银行内部的员工和档案管理, 以保证房地产金融市场的良性运作。

1. 建立个人住房贷款前期评估制度。

通过对按揭项目的建设条件评价、市场前景分析、开发商信誉和业绩评价, 项目的财务盈亏平衡分析和风险分析, 可以判断项目是否具备给予按揭支持的条件, 从而择优选择好项目;同时对拟提供贷款支持的按揭住房的期房价格进行市场评估, 经银行确认后, 确定合理的贷款成数。

2. 做好商品房预售贷款合同的签订工作。

对开发商的协议中应明确按揭贷款的房源、质量、贷款资金的使用计划, 开发商应协助银行和购房者作好房地产抵押登记等事项。在与购房者签订的按揭贷款的合同中, 要明确利率是固定的还是浮动的, 同时要求开发商为购房者按期还款付息提供担保, 直至回购。另外, 还要明确借款人与开发商之间的买卖合同关系, 确保其自愿性和合法性, 在与借款人签订合同时, 还应强化购房者的违约责任, 约定一旦购房者违约, 银行即可告知贷款提前到期并加收实现债权的费用等, 以加大购房者违约成本, 使其不愿轻易违约。

3. 强化对个人住房贷款业务档案管理工作。

银行应由专人负责保管个人住房贷款业务档案, 实现电脑和文件资料 (原件) 的双重管理, 加强内部监督、内部牵制, 以保证业务档案不失真、不失实和不流失。通过电脑化管理, 对每月拖欠银行贷款的借款人进行及时催收, 并纳入“黑名单”, 加大贷后工作力度。

(三) 建立科学完善的个人信用体系

要建立科学完善的个人信用体系, 最主要的应是建立个人信用制度, 即能证明、解释与查验自然人资信, 并能够监督、管理与保障个人信用活动的一系列具有法律效力的规章制度与行为规范。个人信用制度的建立应包括多个方面。

1. 制定完善的个人信用制度评估标准。

在个人住房贷款业务的受理过程中, 客户经理对贷款申请者的个人信用评估是不可缺少的环节。因此, 建立一套实用、客观、定性、定量的个人信用评估体系, 对于防范住房贷款中的信用风险是非常重要的。

2. 营造良好的个人信用环境。

加强宏观调控力度, 调控市场需求, 优化市场结构, 从而避免房地产市场大起大落, 并对那些信用记录不良的客户, 加大监督检查的力度, 并在放贷时严格按条件执行。

3. 完善个人信用体系的法律环境。

通过法律手段维护个人信用系统的正常运行, 制定相关法律法规, 对违背诚信原则的个人给予严厉惩罚, 使个人违约成本大于违约收益, 降低个人住房贷款的违约风险。对情节严重的个人要追究其刑事责任;对情节较轻的个人, 应设置不同规模和方向的限制条件;对守约的借款人, 根据其信用评定等级, 给予延长贷款期限、降低利率水平的优惠政策。

(四) 推广全面实施个人住房贷款保证保险制度

将贷款风险转移给专业保险公司。提高贷款行为的安全保障, 选择高资质的保险公司, 投保房屋财产险, 以保障贷款抵押物的安全, 增强贷款的信用度, 保证资金安全贷放。

总之, 风险并不可怕, 只要你去了解它, 熟悉它, 掌握它, 那它还有什么可怕的呢?围绕着我国商业银行个人房贷业务的各类风险也是如此, 只要你有信心, 有决心, 有智慧, 早行动, 从完善制度建设, 严密内控监督, 严格制度落实, 加强奖罚措施力度, 防范和控制个人住房贷款业务风险是水到渠成的事。

参考文献

[1]杨帆, 赵晓, 江慧琴.亚洲金融风暴后的中国[M].石油工业出版社, 1998

[2]赵其宏.商业银行风险管理[M].经济管理出版社, 2001

[3]张小霞.现代商业银行内控制度研究[M].中国财政经济出版社, 2005

[4]张吉光.商业银行操作风险识别与管理[M].北京:中国人民大学出版社, 2005

[5]张吉光.商业银行全面风险管理[M].上海:立信会计出版社, 2006

[6]郑向居 (主编) .银行风险管理师必读[M].长春:吉林人民出版社, 2006

11.个人借款担保合同篇十一

个人担保借字（）年 1

第六条如出现下列情形，贷款人有权随时要求借款人在约定的期限内提前清偿部分或全部贷款本息：

1.借款人将所借款项用于非法活动。

2.担保物毁损或灭失，不足以实现本合同担保之目的，借款人和担保人不能提供贷款人可予接受的其他担保的。

第七条借款人的权利和义务

1.如实提供有关证件、证明和其他材料，并接受贷款人的监督和检查；

2.保证本借款不用于非法活动；

3.按照本合同的约定取得借款本金，并按时偿还借款本息。

第八条贷款人的权利和义务：

1.按约定向借款人发放贷款；

2.有权按照本合同的约定收取借贷本金和利息，有权按照约定行使担保权。第二部分担保条款

第九条担保人：为确保借款人正当履行还款义务，担保人自愿以其所有权并有处分权的全部财产担保给贷款人，作为借款人归还借款的担保。

担保人保证：所担保的自有财产满足担保条件，并同意受本合同约束。

但保人所承担的担保为连带责任担保。

第十条担保范围：为本合同项下的贷款本金、利息、逾期利息、违约金以及贷款人实现债权的所有费用（包括诉讼费和律师费）。

当借款人未按照本合同约定履行其还款义务时，无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其它担保，贷款人均有权直接要求担保人承担担保责任。

第三部分违约责任及其他约定

第十一条违约责任：下列情况均构成违约，违约方应承担违约责任：

1.借款人提供的证件、证明等有虚假、非法的情况，贷款人可要求借款人立即偿还全部借款及相应利息，可依法行使对本合同项下担保产品及其它机械的担保权。

2.借款人在还款期限届满时，未能足额偿还借款本息的，视为严重违约，应另行向贷款人支付违约金，并承担贷款人为实现债权支付的全部费用（包括诉讼费和律师费）。

3.贷款人不能按照本合同的约定向借款人发放贷款的，视为严重违约，应承担其他方所付出的直接费用，并向借款人另行支付违约金。

4.担保人因隐瞒担保物存在共有、争议、被查封、已担保或者已出租等情况，而给贷款

人造成损失的，应当向贷款人承担赔偿责任。

第十二条争议解决方式

本合同在履行过程中发生的争议，由当事人协商解决；协商不成的，依法向人民法院提起诉讼。

第十三条生效、变更、解除、终止：

1.在签订本合同前，合同各方已完全理解并接受本合同的内容，在本合同项下全部意思表示均真实有效。合同自各方当事人签字后生效。

2.本合同项下借款本息和相关费用全部清偿完毕后，本合同终止。

3.本合同如需要变更或解除，应由合同各方共同达成书面协议。

第十四条本合同一式

借款人(签字或盖章)：贷款人(签字或盖章)：

担保人(签字或盖章)：

12.个人借款合同篇十二

甲方(出借人)：

身份证号码：

乙方(借款人)：

身份证号码：

甲乙双方本着公平公正的原则，就甲方出借款项给乙方事宜达成一致意见，签订本合同。

一、甲方借给乙方人民币(大写)万元整。于2012年月日通过银行转帐方式给付乙方（乙方帐号），届时乙方向甲方出具借款收据。乙方保证借款用于合法用途，如隐瞒甲方使用借款进行非法经营的，概与甲方无关。

二、借款利息按月息百分之（大写）计算。自甲方打款之日起每半年结息一次，到期后乙方连本带息一并偿还甲方。

三、借款期限，自年月日起至年月日止。如到期后双方均同意续延合同，届时另行签订借款协议。如不再续签，乙方须于年月日前偿付甲方本息全部款项，甲方为乙方出具还款收据。在该合同期内如甲方急需该笔款项时，乙方同意甲方可随时提出还款要求，不视为违约，但甲方应给乙方天准备时间备齐还款，届时利息按实际借款天数计算并本息一并结清。

如乙方未能按本合同约定偿清甲方本息即为违约，除照付利息外，未给付部分按日千分之（大写）另行计算迟延履行违约金，直至还清甲方全部款项。

乙方违约时甲方债权包括主债权及利息、违约金和实现债权的全部费用。

四、本合同自双方签字之日起生效。一式两份，双方各执一份。

甲方(签字、手印)：乙方(签字、手印)：

电话：电话：

住址：住址：

13.个人住房商业性借款合同篇十三

但在当前特定的金融市场环境下, 个人住房贷款并不见得风险就低, 它有借款人分散、期限长、变数大的特点, 潜在风险很高。如果商业银行不能对当前个人住房贷款面临的潜在风险进行有效的识别与控制, 那么, 未来由于个人住房贷款的快速扩张反而可能成为商业银行的一个不容忽视的风险源。因此, 目前应当把完善个人住房贷款风险作为商业银行风险管理的一个重点。

一、我国商业银行个人住房贷款所面临的风险

(一) 信用风险

是指借款人由于家庭、工作、收入、健康等因素的变化, 不能按期或无力偿还银行贷款, 被迫违约放弃所购房屋, 从而给银行利益带来损失的违约风险。目前此类风险主要有:

1. 贷款者收人证明水分较大, 特别是自雇人士, 贷款申请者能根据自己想购买的住房在单位开出相应的收人证明, 甚至快倒闭的企业或事业单位也能为下岗职工开出相应的收人证明。

2. 由于人行征信信息的滞后性及银行间的信息沟通不畅, 有些贷款者的收入证明一式多份, 在不同的银行同时申请贷款, 在多处购房。

3. 个人住房贷款属中长期信贷, 还款期限较长, 在这段时间内, 个人因工作、家庭、健康等原因造成个人支付能力下降等不确定情况很容易发生, 这很可能演变为商业银行的信贷风险。

(二) 操作风险

操作风险是指由于不完善或有问题的内部操作过程、人员、系统或外部事件而导致的直接或间接损失的风险。此类风险主要有:

1. 银行从业人员缺乏控制和防范风险的经验。

对住房贷款资料的审查把关不严, 贷前没有认真调查贷款人所提供资料的真实性, 甚至会出现纵容贷款人弄虚作假的现象, 并且在贷款发放后, 对贷款人的家庭状况和家庭收入变化情况缺乏必要的贷后监控, 从而使银行面临着由操作而导致的风险。

2. 外部欺诈。

主要表现为“假个贷”, 指不以真实购买住房为目的, 通过虚构住房买卖交易或以虚假的借款主体或违背借款人的真实意识表示向银行提出住房按揭申请, 骗取银行信贷资金的行为。

3. 担保评估风险。

目前银行以房价或评估价作为贷款依据, 没有有效的抵押率认定方法。故在个人住房贷款业务中存在着较大的估价风险, 实际情况是存量房的评估价通常大大高于其实际价值。

4. 责任认定不到位、处罚力度不足的风险。

从银行关于信贷经营管理方面看, 其制定的制度是比较详细的, 但从银行信贷经营的实际结果来看, 效果却不佳。原因主要是内部管理失之过宽, 尤其是信贷责任追究制度没有严格执行, 落实不到位。目前商业银行普遍存在的一个现象就是:在信贷业务经营方面, 因信贷经营违规或信贷人员的不作为而造成的信贷风险, 最终导致银行大量信贷资金流失, 银行真正追究有关责任人责任的很少。

(三) 法律风险

由于银行从业人员的法律意识不强, 在业务操作过程中存在不合规的情况, 在合同文本中也难免存在漏洞, 对住房贷款资料的审查不严, 甚至会出现违章违规操作现象, 使个人住房消费贷款合同得不到法律保护, 从而使银行面临着由操作风险导致的法律风险。它包括:一是个人住房贷款手续是否合法有效。二是按揭住房是否存在权利瑕疵。三是如果贷款人不能从抵押房迁出或迁出后无立足之地, 银行就不能顺利地处分抵押物。

(四) 市场风险

是指由于个人住房市场价格的波动而造成的有关金融机构损失的可能性.近年来, 我国房地产价格一路狂飙, 从不少中心城市到二、三线城市的房产销售情况来看, 明显出现了投资性购房增多的趋势, 而在投资性购房中, 依靠“低首付、低利率”实现“杠杆化”融资购房的情况十分突出, 潜在风险巨大。一旦房产的价格大幅下跌, 将会对银行业带来巨大的风险, 譬如美国的次级债危机。

(五) 政策风险

是指因国家宏观政策 (如货币政策、财政政策、行业政策、地区发展政策等) 发生变化, 导致市场价格波动而产生风险。此类风险主要表现为:

1. 宏观经济环境变化带来的风险。

贷款期限长是个人住房贷款的一个显著特征, 在这期间, 社会经济宏观环境必然发生变化。目前, 我国宏观经济还处于快速发展的时期, 房地产业原来作为一个支柱产业得到了政府的扶植, 但目前宏观经济发生了较大变化, 这种扶持力度将会减弱或消失, 这将不可避免地对微观面产生巨大的影响。失业率将上升, 贷款人收入下降, 无力偿还贷款本息, 将产生大量不良贷款。

2. 政策研究滞后风险。

目前市场竞争激烈, 管理部门大都把精力集中在市场营销上, 从而疏忽了对个人住房贷款市场的形势、需求及风险敞口等的深入研究与分析, 导致缺乏符合实际的理论和对策指导, 对政策的把握和应用不能够随机应变, 行动存在盲目性。

二、我国商业银行个人住房信贷业务的风险防范措施及对策

(一) 改善个人信用风险的识别环境

首先要建立一个完善的个人信用体系, 目前我国虽然有人行个人征信系统, 但该系统还存在一些不足, 如时效性还较差, 信息滞后, 信息单一等, 建议在提高人行征信的时效性的基础上, 再和税务机构、公积金中心和房管局等多家机构联网, 达到信息共享, 从而控制借款人多头贷款、虚开收入, 及时对贷款人违约的可能性做出预测, 建立信用缺失的预警机制。

(二) 加强信贷管理, 防范经营风险

1. 应加强贷前调查和贷后管理工作。

在贷前应认真调查借款人的真实收入、过往信用记录等, 加强对借款人的还款能力调查, 并应综合考虑楼盘的各种因素和价格以确定不同的贷款成数限制, 根据借款人的实际条件确定合理的贷款额度、还款方式与担保条件。在贷后管理方面, 首先要对借款人进行跟踪调查和分析, 及时发现借款人在借款周期内的各种不利还贷因素, 如工作和收入等的变化情况, 是否影响其还款能力, 一经发现要及时采取补救措施。其次, 对无意违约的客户要及时通知其偿还逾期贷款;对于个别恶意违约的借款人, 应及时通知保证人偿还债务或依法对其提起诉讼, 以处理抵押物方式回收贷款本息, 以最大限度减少贷款偿还风险。最后, 要加强宣传, 坚持正确舆论导向, 强化借款人还款意识。

2. 加强银行内部操作人员的责任感, 建立一套好的责任管理方法。

只有这样, 在信贷业务经营方面, 才能防范和控制信贷经营违规, 预防信贷人员的不作为, 更好地规避信贷经营风险。

(三) 加强法律跟踪, 防范法律风险

目前, 在我国因客观原因导致职工下岗、失业、疾病或收入大幅下降等因素影响还款的, 法院做出的判决往往对银行不利, 即便银行通过种种途径取得抵押物的处置权, 但由于现阶段我国房地产二级市场还没有完善, 处置抵押物的执行机构也不明确, 没有一个较好的法律环境, 收回的房子也较难变现或足值变现。因此, 要深入研究和探讨律师制度在房地产金融业务中的职能, 加强与律师的合作, 增强业务操作在技术上的可行性和在法律上的有效性, 切实防范风险。

(四) 健全个人住房贷款评估、担保制度

首先, 要加强对房地产评估行业的治理整顿, 进一步探索有效管理机制, 建立健全监管制度, 规范从业行为, 对于出具虚假评估报告的评估师, 加大法律追究制度。其次, 我国应推动国内住房贷款担保行业的发展, 建立健全个人住房贷款担保制度, 加强对担保机构的业务规范和监管, 推行标准化的担保合同示范文本, 并在担保机构之间建立稳定的业务交流机制, 规避个人住房贷款市场的金融风险与担保机构的自身风险。

(五) 加强政策研究

房地产业的发展在国民经济发展中占有重要的作用, 它既是扩大内需、拉动经济增长的产业, 又是容易出现过热和泡沫而影响经济稳定发展的产业, 因此, 国家会在国民经济发展的不同时期对房地产业采取不同的宏观调控政策。故各银行要加强对政策和市场的跟踪与研究, 及时根据形势的变化发展制定合理的个人住房贷款业务发展战略和对策, 规避因市场本身不成熟和不规范可能导致的市场风险。

总之, 近几年, 国内房地产业在带动国内经济走出通货紧缩, 保持国内经济持续快速增长起到了巨大的作用。但是, 由于一些地方的房地产投机炒作严重, 一些房地产商用种种方式来制造民众非理性消费, 从而造成一些地方住房价格快速上涨。如果这种趋势任其发展, 导致房地产泡沫, 不仅会增加银行的风险, 也可能会伤害整个国内经济持续稳定的发展。因此, 目前国家加大了对房地产行业的政策调控, 促进其健康、稳定的发展, 这将也有利于商业银行对个人住房贷款的风险防范和管理。

摘要：我国个人住房贷款近几年发展迅猛, 被银行业视为低风险业务, 但其风险也不可忽视, 其面临的风险主要有:信用风险、操作风险、法律风险、市场风险和政策风险等。为了应对相关风险, 商业银行应从多方面完善个人住房贷款的风险管理, 如:改善个人信用风险的识别环境;加强信贷管理, 防范经营风险;加强法律跟踪, 防范法律风险;健全个人住房贷款评估、担保制度;加强对国家房地产政策研究等。

关键词：商业银行,个人住房贷款,风险,防范

参考文献

[1]李卓然个人住房贷款的风险管理[J]经济研究导刊2006, 6

[2]廖林, 孟剑辉个人住房信贷“假个贷”的成因及风险防范[J]会计文苑2007, 2