国际物业税

国际物业税（精选10篇）

1.国际物业税 篇一

摘 要：物业税是一种房地产保有税，它可以调节房地产市场运行，也可以为地方培植新的税源。

但是物业税的推出也面临着如何处理与土地出让金的关系、依据什么来计税以及征税范围、税负如何确定等问题，这些问题需要认真考量。

研究表明，合理设计的物业税可以在一定程度上优化房地产市场的需求结构和供给结构，有利于房地产市场的健康发展。

关键词：房地产市场;物业税;土地出让金;税负

近年来，政府多次推动物业税的研究和试点工作，表明政府对物业税十分热心。

在物业税实行之前，对物业税的一些关键问题进行各方面的探讨，则有利于物业税在开征以后对房地产市场发挥积极的调节作用。

一、提出和推动物业税的原因

物业税是对房地产及其附属物等不动产开征的一种税负，是房地产税收的一种。

一般来说房地产在使用、转让和收益三个环节设计税收，物业税就是针对房地产使用保有环节开征的税收，是一种房地产使用保有税。

自十六届三中全会提出物业税以来，中国出现房价高涨、高房价与高空置率并存、广大人民无力购买住房等一些情况。

在这种背景下推动物业税研究和试点，可能有下面的一些原因：(1)面对房价高涨，房地产市场需求中，投资需求与投机需求膨胀，房地产市场有出现泡沫经济的征兆，希望通过物业税的开征来打击投资需求与投机需求，从而降低房价，防止泡沫经济的发生。

(2)中国目前的房地产税收制度存在许多不合理因素，阻碍了税收应有功能的发挥，期望通过合理设置的物业税的开征，充分发挥税收对经济的调节功能，促使房屋需求结构与供给结构的优化，使房地产各个利益主体的市场行为更加理性化，最终使房地产市场健康有序的发展。

(3)为地方政府的财政建立主力税种，培植新的地方税源，缓解地方财政压力。

自20世纪90年代分税制改革以来地方财政状况恶化了，在城镇建设上对土地出让金的依赖性很大。

地方政府要获得高额土地出让金，对高房价就会是暗中支持的态度。

物业税的开征，开辟了新的税源，增加了地方财政收入，降低了地方政府在城镇建设上对土地出让金的过度依赖，为地方政府约束房价不合理的上涨提供了经济基础。

二、物业税的实行需要面对的一些问题

物业税是为了解决中国房地产税制弊端的而提出的，要想使物业税在开征后发挥积极的作用，还有一些关键问题需要解决。

1.是否取消土地出让金，把土地出让金合并到物业税中去。

在对物业税的讨论中，有一种看法认为土地出让金可以合并到物业税里面去，把政府过去一次获得的土地出让金，通过物业税逐年分批收回。

目前中国的商品房开发建设中，土地成本在房屋总成本中占有很大的比重，取消了土地出让金，房屋开发建设的初始成本就会大大降低，可以降低目前奇高的房价。

但是把土地出让金合并到物业税里也有一些问题：一是如果土地出让金加入到物业税里，那么原来已经收过土地出让金的房屋还收不收物业税呢?如果收，相对于后来没有交纳土地出让金的业主，原来交纳过土地出让金的业主就会很不公平;如果不收，物业税所含盖的内容不仅仅是土地出让金，而是多种税负的统一，这样对征收物业税的业主来说不公平，而且不利于物业税经济调节功能的发挥。

二是如果把土地出让金取消，那么开发商是根据什么来获得土地呢?如果由土地主管部门决定，关系就起到了很大作用，扩大了寻租空间。

我们已经建立的土地竞拍制度，获得了土地出让金，也尽可能的避免了腐坏的发生，土地竞拍制度还应该坚持和完善。

实际上土地出让金取消，会降低房屋开发成本，却不一定会降低房价。

目前土地出让金确实在房屋开发建设总成本中占据很大的比重，但是现在房价远远地超过了包括地价的房屋总成本，这说明奇高的房价不仅仅是成本造成的。

成本决定了房屋最低要求的价格，却不能决定房屋的最高价格，因为房地产市场是一个竞争不充分的市场，市场可以被一定操纵，价格可以高于成本。

如果其他的`条件不发生变化，仅仅去降低成本是很难降低房价的。

此外，收取土地出让金国家是以国有土地所有者的身份，转让土地使用权获得的收益，征收物业税国家是以政权组织者的身份，凭借政治权力依法征收。

所以收取土地出让金和开征物业税并不冲突。

政府还可以采用一些有效的政策制度减轻业主负担，那就是延长土地使用年限。

由于房屋建造质量的提高，今后可能会出现房屋还能使用而土地使用期限到期的情况，所以开征物业税后，国家可以延长土地使用年限，甚至开征物业税后赋予业主永久的土地使用权。

2.物业税如何计征，也就是物业税依据什么来计税。

一般来说，房地产业的税收可以依据原值、评估值、租金或者面积来计税。

中国的物业税应该依据什么计税呢?就当前对物业税的争论来看，主要的观点是按照评估值计税。

因为评估值反映了房屋市场价值的变化，以当前房屋的市场价值作为物业税的税基，使得物业税能随着房屋的价值上升而上升，随着房屋的价值下降而下降，这样设计的物业税既公平又能更好地调节房地产市场。

依据评估值计税的缺点也是明显的：首先，它关注的是房屋的市场价格而忽视了房屋的使用价值。

房屋的价格上涨了很多，但是它的使用价值可能变化的并不大，物业税因此要多交，这对于房屋用于自住的业主来说不是很合理;其次，把评估值作为物业税的税收依据有一个关键前提，那就是要有一个完善的评估体系，还要有一个公平公正的社会大环境，有一个有法可依，有法必依，违法必究、执法必严的法制大环境 。

离开了这些前提，以评估值作为计税依据的物业税就很难保证公平公正，也很难实现其调节房地产市场的作用。

中国目前与上面的要求还有不小的距离，以评估值作为计税的依据开征物业税，还有很长的路要走。

目前比较很现实的选择是让物业税根据面积来计税。

虽然已经开征物业税或类似物业税的国家大部分是根据评估值或核定租金来计税的，但是也有一些国家如波兰、捷克和以色列等按照面积计税，这说明依据面积来计税是可行的。

事实上把面积作为物业税的计税依据也有不少优点：首先是简单容易操作，征税的成本较低;其次是根据面积采用累进税制，有利于优化房地产市场房屋户型大小的需求结构和供给结构;最后是可以避免房屋价值评估过程中出现的一系列不公平不公正的问题。

3.物业税的税率和税负如何设计。

物业税应该实行累进的差别税率，这也是理论界的普遍看法。

笔者认为，如果按面积计征则累进的差别税率应该包括两个方面：一个方面是根据城市大小的差别累进;另一个方面是城市差别的基础上再根据房屋的面积大小差别累进。

对于物业税具体税率和征税范围的设计，一定要考虑到最后带给纳税人的税负的大小是多少，这种税负一定要与中国仍然是发展中国家，低收入阶层占很大比例的国情相符合，既要发挥税收的调节作用，又要将税收的负面作用尽可能的减少。

所以征税范围不宜太大，税率的大小应该科学的测算，反复斟酌，防止物业税成为加重广大民众尤其是低收入阶层民众负担的一种坏税。

三、物业税对房地产市场的影响

1.物业税对住房需求结构和供给结构的影响。

物业税的征收会增加居民住房的使用成本，累进的物业税会使不同大小的房屋的保有成本产生差别，房子越大保有成本越大，总成本也越大，结果会促使一些经济实力稍微差的居民放弃购买大房子，转而购买面积较小的房子。

这样，累进的物业税会对房屋的需求结构产生一定有利影响，即高档的、大面积的房屋的需求会减少，低档的较小面积的房屋的需求会增加。

需求结构的改变会通过房地产市场影响供给结构，促使房地产供给结构发生变化。

一方面，面积大的户型由于总体拥有成本的增加而需求下降，导致大户型的价格走低，利润率的下降会促使开发商减少大户型房屋的供给;另一方面，中小户型房屋的由于总体拥有成本的下降导致需求上升，需求增加会拉高价格，开发商自然会增加中小户型的供给。

结果是大户型的供给会减少，中小户型供给会增加。

不过房地产市场是一个竞争不充分的市场，需求结构的变化对供给结构的影响作用可能是有限的，因为房地产开发商可以利用这个不充分的市场，采用其他手段影响房屋价格。

由于房地产商对房地产市场有一定的控制力，可能会出现供给结构影响需求结构的局面，消费者在房地产市场上的弱势，被动的接受现有的房屋供给，形成违背自己愿望的需求结构。

但是不管房地产商对市场有多大的控制力度，还是要受到市场的制约。

长远来看，需求结构变化最终会促使供给结构发生变化，物业税对房屋结构的优化仍然会产生积极的作用。

2.对房价和房地产泡沫的影响。

房屋的价格决定于房地产市场的供求。

房地产市场的需求有三种，投资需求、投机需求和消费需求。

投资需求出于资本长期获得收益的目的，投机需求出于短期套利的目的，只有消费需求是为了满足生活的需要而产生的需求。

所以对于消费需求应该支持，而对于投资需求尤其是投机需求应该加以限制。

投资和投机需求增加了房地产市场的总需求，进而会拉高房价，使房地产市场产生虚假繁荣，尤其是投机需求会造成房地产市场繁荣时更繁荣萧条时更萧条，不利于房地产市场的健康发展。

无论是投资需求还是投机需求都是出于获利的目的，获利的可能性越大，风险越小这两种需求就越大。

物业税的开征能够增加房屋的使用保有成本，使得购买房屋的获利性减小，在一定程度上可以打击房地产市场上的投资需求和投机需求。

就消费需求而言，物业税的开征有利于改变居民对房屋的需求结构，对大户型需求减少对中小户型需求增加，如果房屋需求数量不变，则对房屋总的需求面积就减少了。

如果其他条件不变，物业税的开征有利于降低房地产市场的总的需求。

当然，对物业税开征后的作用也不能期望过高。

由于物业税是分期征收的，每年收的数量相对来说并不大，对房地产市场调节作用的发挥需要一个过程，未必会立刻见效。

所以对房产市场调控还需要采取一些其他的措施。

参考文献：

[1] 金伟民.物业税的开征对房地产市场的影响[J].经济师,,(12).

[2] 林春兴.论中国开征物业税必要性及其效应[J].沿海企业与科技,,(4).

[3] 连军.论当前房地产需求结构的优化[J].中国西部科技,2006,(6).[责任编辑 吴高君]

2.国际物业税 篇二

支持方

杨红旭:目前适合推出物业税

上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为, 物业税不会对供求关系产生明显影响, 开始肯定是重点先对大户型开征物业税, 对于自住型的中小户或者暂时免征或者象征性地少征。目前较为适合推出物业税, 因为房价还未调整到位, 现在又重新上涨, 政府是不愿意看到这种现象的, 尤其是当前部分投资者又开始重新入市, 物业税的推出有利于改变这种局面。 (摘自:《经济参考报》2009年5月27日)

牛刀:物业税是遏制炒楼的法宝

独立房地产评论人牛刀近日表示, 按其他国家征收的税率分析, 中国物业税的征收将在1%至3%。他建议, 5年以内的经济适用房可参考澳大利亚政府的做法, 免于征收;90平方米以下小户型普通商品房, 征收1%;自住型只有一套住宅的家庭征收2%;二套以上的征收3%。所有炒家持有的物业, 一律按3%予以征收。一套200万的住宅, 一年交纳物业税为6万元, 在目前趋势下, 成交量环比已经在下降, 房价向下的趋势没有改变, 今年大的经济环境也不支撑房价的上涨, 普通自住型买家没有足够的购买力来接盘。如果货币发行和市场预期的一样, 房价在7月份将开始掉头朝下, 朝着自住型买家的购买力方向运行。物业税的开征, 有利于遏制楼市的炒买炒卖, 利于楼市的理性和健康。自住型买家不妨再持币观望, 待房价回归到自己购买能力的时候再出手。 (摘自:牛刀博客2009年5月25日)

点评:理论上说, 物业税将会增加房产持有的成本, 从而遏制炒楼行为。然而, 现实的情况总是会复杂许多。比如, 有些房产无法查明业主, 物业税的征收无法落实;炒楼者可能购买的是期房, 在办房产证之前就把房子转手卖出去了;炒楼者可能把征收的物业税摊到其出租屋的租金上, 导致租房成本提高, 催化人们的买房意愿, 或许将导致房价上涨。而让已购买住房的人在物业费之余另掏物业税, 似乎也不是一个令人愉快的选择。

胡景晖:开征物业税可以遏制地方政府卖地冲动

我爱我家房地产经纪有限公司副总裁胡景晖表示, 物业税的开征能够使整个房产市场处于良性循环, 刺激房源的释放。他指出, 开征物业税可以改变地方政府财政收入的结构, 避免单纯通过卖地来获得资金的短期行为。由于物业税是一年一征收, 这样可以在一定程度上引导地方政府把眼光放得更长远, 不再只是关心短期土地价格走势, 而是更加关心地方未来经济社会长期发展。胡景晖说, 物业税征缴还要面临豁免、老房与新房如何区别对待等问题, 政府要选择好时机, 避免房价大起大落。 (摘自:《经济参考报》2009年5月27日)

质疑方

朱中一:目前开征物业税值得商榷

中国房协副会长兼秘书长朱中一曾呼吁开征物业税, 但近日指出, 在楼市低迷情况下开征物业税应当谨慎。他表示, 物业税开征是迟早的事情, 关键是时机问题。现在房地产市场比较低迷, 市场主要矛盾是消化存量, 物业税出台时机值得研究。朱中一认为, 如果在2007年开征物业税, 对于抑制当时房地产投资、投机过热无疑会起到一定的作用, 而现在房地产市场投资投机已比较少, 购房者观望, 需要刺激消费。目前开征物业税值得商榷。 (摘自:财讯网2009年6月4日)

谢百三:物业税或使中国百万家庭“妻离子散”

复旦大学金融与资本市场研究中心主任谢百三近日撰文表示, 假定政府规定第二套房必须征物业税, 第三套更要征税, 为了避税, 为了给小孩留下房子, 一定会有几十万乃至几百万个家庭闹假离婚, 造成离异后的户均少于2-3套房。夫妻小孩还是一家人, 晚上非法同居在一起, 但法律上早已“妻离子散”了。中国老百姓真会这么干, 以荒唐的办法对付荒唐的政策。前几年为了打新股, 不少证券公司派人去农村收购身份证, 一张60元, 农民兄弟一算, 好啊, 不小心丢了, 再去派出所补一张才10元啊, 可挣50元, 因此, 当时人们到一个村一下子就可以买一大袋, 几百张身份证。将开“世博会”, 上海要搬迁大批城市居民到远郊, 给一笔动迁补贴费, 按居民人头算, 一个人几万元。结果引来了少数居民, 特别是老人的“结婚潮”, 75岁的上海老太在网上找来了一个80岁的外地农村老头, 人都没见过, 突击假结婚, 给老头几千元, 另外可得几万元的动迁补贴。因此, 有关部门对此要慎重再慎重, 一定要到京、沪、深、广、杭、等城市听听居民的意见再决定。 (摘自:东方网2009年6月8日)

点评:所谓“道高一尺, 魔高一丈”, “上有政策, 下有对策”, 这样的案例比比皆是。谢教授所预计的情形看似荒唐, 却也如他所列举的例子一样, 是非常可能发生的。看来, 物业税的开征, 时机是个问题, 民意也是个问题。

董藩:征收物业税比举办奥运会还难

北京师范大学房地产研究中心主任董藩认为, 虽然对住宅征收物业税很难, 但再经过三四年准备, 政府可能在商业物业上先尝试一下。他指出, 由于在2007、2008以及2009年已经过去的近五个月中, 中央政府以及相关部门投入到这项工作中的精力很有限, 商业项目的物业税“十一五”期间也很难推出, 再推后三四年也正常。至于对住宅征收物业税, 可能是十年后甚至更遥远的事情。虽然国家早就做好了征收物业税准备, 中央政府至少有了这样的想法, 也在个别中小城市或者大城市的下属城区搞过物业税的“空转”模拟试验, 但是这与真刀真枪征收物业税是两码事。征收物业税, 比主办一届奥运会要复杂得多, 费劲得多, 要让83%拥有私宅的家庭向政府大额缴税, 不可能没有抵触情绪。 (摘自:中国新闻网2009年6月1日)

任志强:物业税绝不是被用于降低房价的

华远集团总裁任志强近日指出, 现在并不具备征收物业税的基础条件。即使征收物业税, 也一定不会降低房价, 而一定会提高房价。他表示, 实行物业税的国家, 在购房时从货币财产到实物财产都是减税的, 实行物业税的国家没有一个是要收70年的使用税。物业税并不是被用于降低房价的, 也绝不可能用于降低资产价, 是瞎胡闹的, 违背利益驱动的。让房价跌得越低越好, 政府财政越少越好, 不可能是这样的。政府官员不都是傻子, 总有聪明人, 得把房价弄高了, 物业税才高, 政府才有钱花。我们看一下都灵的奥运会, 因为没钱办奥运会, 政府先要全民公决提高物业税, 物业税提高一个百分点, 用来修都灵的体育设施, 然后开冬奥会。我们都不看看这些案例, 出主意的经济学家都没弄清楚怎么回事, 完全是胡说八道。 (摘自:中国新闻网2009年6月7日)

建言方

牛凤瑞:要考虑政策衔接性

3.国际物业税 篇三

一、物业税及其税基评估特点

物业税是财产税中的一种，其要求物业所有者或承租者每年缴付一定税款。该税款将随物业市值的升高而提高。世界各国不动产财产税的计税依据大致有以下几种：（1）不动产的租赁收入，（2）不动产的帐面价值或获取成本，（3）不动产的评估价值。我国准备开征的物业税是不动产保有环节中征收的财产税，并将按评估值征税，从而促进房地产资源的有效配置。

由于物业税的计税依据是物业的评估价值，因此，如何低成本、高效率、准确地评估城市全部应课税物业的价值，是物业税征管面临的一个重要课题。而物业税的税基评估一般具有以下特点：

1.评估覆盖面广、评估对象数量巨大

物业税的课税范畴目前还没有正式确定，但预计物业税征收可能将涉及几乎所有的家庭住宅与商业不动产。

2.评估时点的一致性

同一不动产在不同的时点将呈现出不同的市场价值，也就是说，同一不动产在不同时点的物业税税基并不相同，为了体现物业税征收的公平性，同一城市的不动产在征收物业税时应采用同一个评估基准时点。

3.评估结果敏感性强

由于物业税征收关系到千家万户普通百姓的切身利益，而且与他们的经济承受能力紧密相关，因此，物业税税基的评估结果十分敏感。如果没有一个科学规范的物业税税基评估体系，则将很有可能引发其他的社会问题。

4.评估工作的周期性

不动产价值具有很强的时效性，一般在三到六个月之间，故世界各国每次征收不动产财产税时，其税基往往都需要重新评估，因此物业税的评估又具有周期性。

二、物业税税基评估的技术思路

（一）群体评估（Mass Appraisal）应用中的困难

国际税收评估人员协会（International Association of Assessing Officers），对群体评估的定义是：“利用一致的数据、标准化的方法和统计检测技术评估一组财产于确定日期的价值的行为”。群体评估是依据统计理论通过建立数学模型来进行评估。这一评估方式在欧美等发达国家的不动产财产税税基评估中得到了广泛应用。

但群体评估的方法在我国实施将存在相当大的困难。这是由于群体评估其成功实施需要有足够的样本，需要对评估对象进行统一的类别划分，并需要在收集大量数据的基础上建立合理的数学模型。而就目前我国的居民住宅与商业不动产的市场现状和获取相关信息数据的条件来看，采用群体评估方法存在着相当大的困难。其主要原因是：（1）由于对于每一种基本的物业类型，都需要获得一定数量的样本数据，然后根据这些样本数据分析其对物业价值的影响，最终才能建立数学模型，而我国物业类型太多将导致基础工作的工作量太大；（2）物业税征收必须客观、公正与科学，也正是由于我国物业类型太多的原因，样本数据的获取与处理工作将十分复杂和困难，从而使采用群体评估的方法难以实现税基评估结果的客观性、公正性与科学性。

（二）根据基准物业价格进行评估的方式

在土地评估中，基准地价系数修正法是最常用的说服力较强的土地价值评估方法之一。在物业税税基评估中，也同样可以应用这一评估方式。

我们可以首先对基准物业进行定义。当地政府可根据各类、各级物业的总体状况和区位状况，设定一定范围内具有代表性、可作为比较基准的基准物业。而基准物业的评估价格则是其在正常房地产市场条件下与其在正常经营管理条件下的某一基准日期的评估价值。

根据价值评估的替代原理，在同一个市场中具有相近效用的财产，应当具有相近的价格。用途一致、区位和实物状况等均相近或相同的物业，应当具备相近的价格。与标准物业相似的物业，可以通过对基准物业价格的修正得到。因此，物业税税基可采用如下评估程序：

首先，当地政府根据物业的区域分布，设定一定数量的标准物业；然后采用市场法、成本法或收益法评估基准物业的价格；再对各基准物业价格进行横向比较分析，经调整后确定其价格。第二步，当地政府需要根据当地各种用途物业的特点，编制统一且具有可操作性的“标准物业——待评估物业修正系数表”。最后，根据需要纳税的物业的具体情况，按照修正系数表进行一定修正后得出待评估物业的税基价值。

三、依据基准物业价格的物业税税基评估的具体程序和方法

（一）基准物业的设定

1.基准物业数量（密度）的确定

确定基准物业的数量通常有以下几种方法：（1）根据均质地域原理确定物业所在城镇地域的均质度，然后结合区片面积计算得到基准物业的数量。（2）根据若干个重要的影响因素所对应的基准物业数量确定基准物业的总数量。（3）根据物业地域分布和用地类型，确定适当的基准物业的数量。

对于非住宅小区的物业，当地政府可以根据地域分布情况和该类型物业的数量，确定合适的基准物业的数量。

在对一个住宅小区的物业税税基评估时，评估人员可以根据当地政府确定的基准物业类型确定该住宅小区的亚基准物业。如在一个商住综合小区内，物业用途有住宅和商业两种，物业类型有高层、小高层和多层三种，则可以设置6个亚基准物业。

2.基准物业的具体确定

基准物业应具备以下基本特征：

（1）代表性

这是基准物业最本质的特征。因此，我们在选取基准物业时应通过比较大量的样点资料，挑选出能够反映其所在区域的物业质量、效益、价格及变化趋势的平均状况的物业样点，同时进行实地考察，挑选出最具代表性的物业作为基准物业。

（2）中庸性

基准物业的各种影响评估价值的因素都应是一般情况下的因素，即所确定的基准物业具有中庸性。

（3）稳定性

所谓稳定性是指基准物业用途的长久性。我们在挑选基准物业时，既要考虑该不动产是否处于最佳用途，还应检查其是否符合规划要求，以保证所选基准物业价值具有较好的稳定性。

（4）易辨性

由于基准物业要作为政府征收物业税的计税依据，其价格应反映常规市场上正常的不动产价格水平，因此基准物业应具有显著的物业性质特征，各种基准物业之间应易于分辨。

（二）基准物业价格的评估

基准物业的评估方法如下：

1.市场比较法

在市场交易活跃的地区，各种类型的基准物业，特别是住宅和商业不动产的基准物业，应首选该方法进行评估。

2.成本法

不动产价值的时间特征很强，价格日新月异，因此，成本法不如市场法依据充分。但在缺乏不动产交易实例、价格变化不明显的情况下，可以采用成本法进行评估，然后根据适当的不动产价格指数进行调整。

3.收益法

收益法适用于能产生收益或潜在收益的基准物业价值的评估。但由于这种方法的年收益预测充满不确定性，且还原利率的参数选定容易片面，因此应谨慎使用。

选用以上方法得到基准物业的初评价格后，还应综合各种房地产价格的影响因素，对各基准物业价格进行横向比较分析后调整确定基准物业的价格，以保持一个地区总体物业评估价格的平衡性和一致性。

（三）修正系数表的编制

在确定基准物业和基准物业价格后，需要编制“基准物业——待评估物业修正系数表”，以便利用基准物业价格来评估物业税税基。

编制修正系数表，首先应根据基准物业的用途和类型，设定若干个不动产影响因素作为修正因子（如住宅，可以设定楼层、朝向等作为修正因子），并根据当地的房地产市场交易情况，如可以参考商品房交易中不同因素来确定该类基准物业的修正系数。

（四）利用基准物业价格评估物业税税基

在建立了基准物业、基准物业价格和“基准物业——待估物业修正系数表”组成的评估体系后，即可大批量地评估物业税税基。设某一需要评估的物业价格为P1，而与需要评估物业相似的基准物业价格为P2，那么即可采用以下公式进行评估：

P1 ＝ P2 ×（1＋L1）×（1+L2）……×（1＋Ln）

其中：Li(i=1,2……n)为修正系数。

因税基评估工作的周期性，在下一轮物业税的税基评估中，可以在已经建立税基评估信息系统的支持下，根据实际变化情况确定是否对基准物业的标准和基准物业的数量进行调整，并根据实际变化情况对修正系数进行调整。

参考文献：

[1] 曲卫东等．技术难点掣肘物业税征收[J]．城市开发，2007(6)．

[2] 纪益成等．群体评估：从价税的税基评估方法[J]．中国资产评估，2005(11)．

[3] 叶青．标准物业体系的研究[J]．基建优化，2003(4)．

[4] 柴强．房地产估价理论与实务[M]．北京：中国物价出版社，1995．

[5] 张平竺．完善我国房地产税基评估体系的设想[J]．涉外税务，2006(2)．

[6] 北京大学中国经济研究中心宏观组．物业税改革与地方公共财政[J]．经济研究，2006(3)．

本文为浙江省社会科学界联合会2004年课题研究成果，项目编号04N59。

4.论我国物业税的功能定位 篇四

摘 要：近几年来，物业税改革引起人们的广泛关注，人们寄希望于通过开征物业税来降低房地产价格，增加地方财政的收入。通过分析国内对于物业税功能的各种观点，结合国情提出了物业税的功能定位。

关键词 ：物业税;税收的功能;税制改革

一、我国物业税实施的现状

(一)物业税的概念

“物业”一词源于香港和东南亚，是指土地、房屋和建筑物。物业税是对拥有土地及地上建筑物的业主征收的一种税物业税是财产税的组成部分。在各国，财产税一般有土地税、土地增值税、房产税、物业税和遗产赠与税。

我国现行财产税制中对不动产征收的税种主要有耕地占用税、土地使用税、房产税和土地增值税。物业税的开征意味着对原有税种的替换。财政部对物业税曾有过一个解释：物业税改革的基本框架是，将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等税费合并，转化为物业税，在房产保有阶段统一收取。这就意味着，过去在房产交易时一次性征收的各种税费，变身为一种针对不动产的税，在房产保有期内每年进行征收。应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而增加。

需要说明一点的是，现在既有对于物业税的讨论，也有对房产税的讨论。笔者认为，物业税与房产税在本质上是一样的，都是在房屋保有环节征收的税种，都是将一些税费合并后转化成的一种新税种，物业税和房产税是通用的。这也是在下文中同时出现物业税和房产税的原因。

(二)我国物业税“空转”的实践

早在，北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆等六省市就开始进行物业税“空转”。，税务总局和财政部又批准安徽、河南、福建、天津四省市为房地产模拟评税试点地区。在试点后，国税总局于4月决定，从之前进行房地产模拟评税试点的省市中，选择北京、重庆、青岛、深圳、南京、杭州、丹东等城市，开始用评税技术核定计税价格。但是物业税至今仍未进入实转阶段。

我们需要在对物业税的功能做出准确定位的基础上，再做出审慎的政策选择，这样才能在实施过程中达到良好的效果。

二、物业税的功能辨析

从物业税的产生和发展来看，根据各国征收物业税的目标可以将其分为三种类型。一是推动土地政策型，二是增加财政收入型，三是土地政策与财政收入混合型，这种混合型的物业税既注重调节房地产的流转，又强调增加地方政府的收入，在限制房产投机交易的同时，又能增加地方政府的收入，这对于确立我国物业税的征收目标具有非常重要的借鉴意义。

当前世界上已开征物业税的国家或地区有130多个，其中以发达国家居多。从各国的税收实践来看，物业税的功能定位主要有以下几点;增加地方政府的财政收入、加强政府对房地产领域的宏观调控、创造良好的人居环境、平衡地方财政预算。

(一)物业税难以有效调控房价

我国是在经济处于扩张和房地产投资过热时期提出物业税改革的，物业税能否将房价降低的美好预期变为现实?笔者认为，就目前情况来看，物业税起不到降低房价的作用，我们不能将降房价作为物业税的主要功能。

从目前的情况来看，税费至少占房价初始价格的40%左右，依照我国现行的土地审批制度，老百姓在买楼时，房价中就已包含了几乎全部的税收。而物业税改革后，可能要将开发商建房时上缴的包括房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等税费，改由购房者购房以后每年缴交。从理论上说，在购买新房这一环节上，消费者至少可以减少10%-20%的购房成本，再加上开发商让利的因素，假如真是这样，根据美英等国的经验，估计届时房价可能出现一定程度的下降，但这很可能只是一个难以实现的良好预期而已。因为从另一方面讲，由于我国人口众多，长期以来人们的住房需求到近年才得到释放，因此房屋价值随着房屋建筑的增加而不断增加是自然而然的，而且随着城市化进程的发展，城市的建成区面积也会不断扩大，城市土地资产的价值也将不断扩大，在住房需求一直十分旺盛的状况下，开发商让利的空间不会太大。

物业税作为政府的一个经济调控手段，虽然是合理形成房价的一个因素，但不应以降低房价为主要功能，而且期望通过尽快开征物业税来实现控制房价上涨的目标也是不现实的。

(二)物业税的应有功能

对于物业税的功能定位，学者讨论很是热烈，对物业税的功能定位主要集中在优化现行地方税制、增加地方政府收入、增进购房者的理性预期、调节贫富差距、优化资源配置等方面。

按照通说，财产税具有三大功能，即取得财政收入、调节收入分配和优化资源配置。那么以这三种功能作为物业税的功能是否具有可行性?笔者将逐一作出说明。

1.物业税的筹资功能

首先，物业税可以为政府取得财政收入。这是物业税最原始、最本质的功能，其他功能都是以此为基础的。不管是中央集权制国家，还是联邦制国家一般将物业税作为地方政府主要的财政收入来源，以满足地方政府提供公共服务的需求。在我国，房产税在我国税收总收入当中的比重基本在1.5%左右;如果把房产税的税收收入放在地方税务系统的总收入中看，其比重略有上升，从北京市地方税务局和新疆地方税务局的有关数据看，其比重一般在4%-7%的范围内，因地区经济发展状况有一定差异，但房产税即使放在地税系统征收范围内看也不是主要税种。

综上，在我国，如果征收物业税的话，确实会增加地方政府的财政收入，但地方政府财政收入增加的幅度是相当有限的，筹资功能不能作为物业税的主要功能。

2.物业税的调节收入分配功能

5.龙运国际汽配城物业合同 篇五

物业合同

哈尔滨龙运汽配物流管理有限责任公司

物业管理服务合同

（合同编号）

甲

方：哈尔滨龙运汽配物流管理有限责任公司 注册地址：哈尔滨市香坊区学府东路1号 联系电话：0451——51785178 物业服务报修电话：***

乙

方：

使用人（法定代表人）姓名： 身份证（护照）号： 营业执照注册号：

地

址：

区

栋—

号 联系电话：

为确保龙运国际汽配城物业的正常使用，为业户（使用人）创造整洁、舒适、安全、文明的经营环境，维护业户及使用人的经营权益，根据《哈尔滨市物业管理规定》，龙运国际汽配城《房屋使用权转让合同》，经双方友好协商一致，同意签订本合同。

一、甲方是龙运国际汽配城综合管理机构，并根据相关规定选聘专业管理服务人员，设立“龙运国际汽配城物业服务中心”，根据本合同约定，对该物业行使管理服务权。管理及服务内容如下：

1、负责该物业房屋建筑公共部分（屋面、梁柱、内外墙体和基础的承重部位、外墙面、共用楼梯间、走廊通道、门厅等）的维修养护和管理。

2、负责该物业房屋建筑共用设施（电梯、供热管道、给排水管道、雨水管、排风道、消防设施设备等）维修养护和管理。

3、负责该物业配套设施及附属物（道路、停车场、化粪池、雨水井等）维修养护和管理。

4、负责该物业区域内的卫生环境清理，保持环境整洁、优美。

5、负责该物业区域内的公共秩序的维护与管理，协助配合政府相关部门做好物业区域内的安全防范工作，保持该物业的正常经营秩序

6、政策和法律法规规定的须由甲方管理的其他事项。

7、开展便民服务或有偿服务，满足业户的需求。

二、甲、乙双方的权利、义务

（一）甲方的权利、义务

1、依据省市有关政策规定，行使本合同第一款规定的权利，承担相应的义务。

2、按照“龙运国际汽配城”经营管理实际需要，制定本物业必要的规章制度。

3、按照相关规定，向乙方收取物业服务费、供暖费、水、电费。

4、对于违反本物业管理规定或损坏本物业共用设施行为的，甲方有权按规定要求其停止违章、侵权或违法行为；对于造成损失的并要求其赔偿、恢复原状，同时有权提请市政相关部门处理。

5、对于拒不交纳物业服务费、供暖费、水电费等费用的业户及使用人，甲方有权采取相应措施进行催缴，必要时诉讼法律催缴，拖欠的费用按规定收取相应的滞纳金。

6、政策和法律法规规定的须有甲方管理的其他事项。

（二）乙方的权利、义务

1、依照本合同约定享有接受物业服务的权利。

2、享有对甲方物业服务的监督、建议的权利。

3、享有对本物业共用设施、共用部位合法使用的权利。

4、对于房屋的使用必须严格遵守本物业的相关管理规定，原则上不允许私自改动房屋建设格局，如确需要改动的必须向甲方的物业部门提出申请，经同意并办理相关手续，签订装饰装修协议后方可施工。

5、乙方有义务告知“共同使用人”遵守本合同及其他管理规定，如确因“共同使用人”给该物业造成损失或危害的，乙方应承担连带责任。

6、有配合异产毗邻住户维修的义务，否则承担给他人造成损失的责任。不得私自占用、移动或损坏物业共用部位、共用设施设备及相关场地。不得在非指定位臵倾倒抛弃垃圾、杂物，不得向排水设施内倾倒杂物，因使用不当造成管道堵塞，责任人除承担维修费用外，造成他人财产损失的应由责任人承担。

7、对于经营的易燃、易爆物品应采取相应安全措施，防止发生火险，禁止在物业区域内排放有毒有害物质，发出超标噪音污染，未经许可不得在共用部位和相关场所悬挂、张贴、涂抹、刻画。

8、乙方不得私自改变房屋用途。

9、如发生危及公共利益或其他业户权益，确因紧急避险的紧急情况，必须进入物业某部位，在无法通知相关业户的情况下，甲方物业人员可在有效第三方（派出所、街道办事处）的监督下，进入该部位作业或排险，事后应及时通知相关业户并做好善后工作。

10、有按照相关规定交纳各项费用的义务，不论房屋是否使用或闲臵，均需交纳各项费用。

11、业户将房屋转让、转租他人使用时，有义务告知新

户重新与甲方签订物业管理服务合同，否则继续承担原签订合同所规定的一切责任。

12、乙方专有部分及自有的财产（包括但不限于乙方放臵公共部位但未交付甲方保管的），由乙方自行管理。室内、车辆内的安全防盗措施与责任由业户自己负责。

13、业户有义务遵守安全防火条例，同时遵守园区用火规定，禁止明火作业，五级以上大风室内外禁止有火源。

三、物业服务费的服务成本构成及主要用途

根据《哈尔滨市物业服务收费暂行办法》的规定，物业服务费的服务成本构成及主要用途，一般包括以下部分：

1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护费用；

3、物业管理区域内的清洁卫生费用；

4、物业管理区域内的绿化养护费用；

5、物业管理区域内的秩序维护费用；

6、物业服务办公费用；

7、固定资产折旧；

8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

9、其他费用。

10、物业共同部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入

服务成本或物业服务支出。

四、车辆停放管理

为了维护全体业户的经营利益，达到物业区域内交通秩序井然有序的标准，车辆停放应停放在停车场，不得占道停车或妨碍他人的经营店面。

五、公共秩序的维护与管理、安全防范的协助管理

1、本物业区域内实行监控管理、门卫管理、巡视管理，停车场实行亭岗管理。

2、发生治安、刑事案件，应在第一时间及时报警，并配合公安机关及时处理。

六、其他事项

1、本合同按规定或法定程序可进行补充或修改，双方可以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。本合同执行期如遇不可抗力致使合同无法履行时，双方可按规定及时协商处理。

2、甲方未达到约定服务标准的，乙方有权要求甲方按约定执行，同时有向人民法院的诉讼权和向上级主管部门的投诉权，按照人民法院的判决承担相应民事责任；按照上级主管部门的要求改正。

3、乙方凡违反本合同的行为，应停止违章、排除危险、返还财产、恢复原状、并予以修复更换、赔偿损失、消除影响、赔礼道歉等形式承担责任。

4、本合同一式两份，甲、乙双方各执一份，本合同经甲乙双方签字后生效。

甲

方：哈尔滨龙运物流管理有限责任公司

代表人：

乙

方：

使用人或法人：

代表人：

****年**月**日

装饰装修管理协议

甲方：“龙运国际汽配城”物业服务中心 乙方：使用人（法人）

身份证、护照、营业执照注册号： 地址：

区

栋——

号 联系电话：

为维护“龙运国际汽配城”全体业户的经营利益，保障汽配城园区建筑结构和设备设施的安全，同时确保业户入户期间经营区域环境整洁，特签订本协议。

一、乙方在对房屋装饰装修前，应填写《装修申请表》后交与甲方，待甲方审定同意后方可施工。

二、乙方在房屋装饰装修期间应做到以下几点：

1、遵守国家法律、法规，执行建设部（2002第110号令）《住宅室内装饰装修管理办法》以及省市有关房屋装饰装修法规。

2、监督并与装修公司或装修人员共同遵守本协议。

3、按照经甲方同意的施工方案及图纸施工。

4、接受甲方的检查与指导。

三、装饰装修工程的实施期限：最长不得超过一个月。

四、装修施工时间：为了不影响其他业户的正常经营活动和休息，施工时间为8：00—11：30时、13：00—17：00时，每日17:00至次日8：00时不得进行敲、凿、刨、钻等产生噪音的装饰装修活动。

五、装修垃圾的堆放、清运处臵，施工中产生的装修垃圾应堆放在自己的商户门前，不得影响毗邻商户的正常营业，施工中的白色垃圾、易产生漂浮的垃圾应装袋后堆放，由甲方清运出园区。

六、装饰装修中的禁止行为：

1、严禁改变房屋承重结构和使用功能。

2、不得在承重墙、楼板、梁、柱处打孔。

3、不过量增加楼板静荷载，包括在室内砌墙、吊顶（棚），安装大型灯具等。

4、不得破坏卫生间、地下室的防水层。

5、不得使用不符合消防要求的装饰材料。

6、不得私自改动给排水、供热共用管道，对管道装饰时应预留检查口，凡未留检查口一旦影响维修，乙方必须无条件拆除装饰部位的装修，损失由乙方自负。

7、严禁高空抛物，倾倒杂物以及向排水管道中倾倒杂物，造成后果有责任业户负责。

8、业户在设计室内电气配臵时，应保证用电量不超过额定电量。

9、不得改变供暖方式。不得在屋面上安装太阳能热水器、卫星电视接收天线，损坏屋面防水。

10、其他的违章装饰装修活动。

七、注意事项

1、乙方的装修期应确保最迟在一个月内完成，因特殊原因不能按期完工应向甲方说明并征得同意。

2、装修施工期间，甲方负责对装修情况的巡视，检查，施工人员必须服从管理接受检查，如有违规行为的，巡查人员有权令停止施工。

3、施工现场应做好安全防火，合理动用火源，园区内禁止流动吸烟。

4、装修公司及业户需签署《治安、消防承诺书》。

八、乙方在办理进户时须向甲方交纳装修保证金及装修垃圾清运费。

装修保证金是按照《民法通则》规定的一种民事约定，是维护业主和大多数业户经营利益的重要措施，对经甲方验收合格且无违约行为的，在装修完并正式营业后，如数返还给乙方。如果乙方违反本协议，必须承担违约责任，该保证金不予返还，转为限期恢复保证金，按照甲方要求在规定期限内恢复，恢复后该保证金如数返还。

九、本协议未尽事宜执行国家、省市有关房屋装饰装修的规定。

十、本协议一式两份，甲、乙双方各执一份，本协议经甲乙双方签字后即生效。

甲

方：龙运国际汽配城物业服务中心

代表人：

乙

方：使用人或法人

代表人：

年月

日

治安、消防承诺书

为了确保“龙运国际汽配城”

区

栋—

号在入住期间的治安、消防安全，遵照哈尔滨市人民政府有关规定，实行治安、防火责任制，特向龙运国际汽配城物业服务中心（以下简称物业）签订本承诺书，承诺要点如下：

1、遵守《中华人民共和国消防法》、《哈尔滨市治安管理处罚条例》中的相关规定，如在装修活动中有任何改动（包括小改动），也务必到物业办理相关手续，并要严格遵守与物业签订的《装饰装修管理协议》中的各项条款。

2、依据经物业审定的施工方案进行施工，接受物业对本装修工程进行监督。

3、如物业发现施工有不安全的隐患和现象，有权下达整改或停工通知书直至不安全因素消除为止。

4、自行负责上述房屋施工期间消防安全责任，保证不发生水、火灾、燃气泄漏等事故。

5、施工前书面通知物业，以便物业提早安排进场事宜。

6、设立现场安全负责人，负责施工消防安全。

7、电气操作人员应有电工操作证。

8、进行动火作业前，到物业提出书面申请。严格按照申请单中标明的时间、地点进行动火作业。如更换动火地点或延长动火时间，将重新办理动火手续。由有焊工证人员进行操作，不违章操作。动火前必须清除周围易燃物，配备灭火器；动火后必须做到“工完场清”，不留隐患。

9、遵守远去的安全规定，并听从管理人员的安排，主动出示施工人员《临时出入证》。

10、不雇佣社会闲杂人员和有违纪违法行为的人员，教育本商户家人、职工严格遵守园区有关规定，不在非工作区滞留、闲逛，文明施工，不喧哗打闹、打架斗殴。

11、在施工中如需使用易燃物品时，需提前做好物品安全存放工作，并报物业，得到物业批准后方可带入，物品存放量以当日使用量为限，施工完毕后须将剩余物品带离园区。

12、园区范围内禁止流动吸烟。施工现场需配备足够的灭火器和灭火砂箱。

13、当发生消防事故时应及时处理，同时报告物业或启动报警器进行报警，以书面文件报告事故原因，并保护好现场，配合调查。

14、当日产生的施工垃圾应当日清理，尤其刨花、锯末或易燃垃圾，施工堆料不得散放在露天。

15、每天施工完毕后，安全负责人（或指定专人）认真检查施工现场，并且断水、电、燃气闸门。

16、不随意挪动、更改消防管线、探头、消火栓等设施，不阻挡和影响消防设备使用。不得破坏拆改或碰撞室内消防系统，还要特别注意此系统的工作原理，应个人原因而造成消防系统漏水，责任人将承担因此产生的全部责任。

17、对施工人员进行安全教育，服从物业人员监督检查。

18、如未遵守与物业签订的《装饰装修管理协议》中的有关规定及本承诺书中各项条款，从而造成直接或间接损失，照价赔偿并承担引发的责任。

业户使用人签章：

装修方安全负责人：

6.森林国际现代城物业管理工作计划 篇六

2017年，森林国际现代城物业管理处的各项工作在公司领导和物业刘经理的正确指导下得以顺利开展，在保安、工程、清洁、客服等工作方面取得了优异成绩。我初到贵处，能加入到如此优秀的团队感到无比骄傲，与此同时深感责任重大，为了更好地开展本职工作，全面提高，跟上公司发展要求，现就我2018年物业管理工作制定如下计划：

一、职责

1）加强日常工作的管理，协调各部门工作顺利实施；定期向经理汇报工作完成情况。

2）熟悉物业各部门工作流程和常规管理内容，与各部门主管多沟通，多配合。

3）监督检查日常物业的各部门服务品质，建立相应的管理办法，奖勤罚懒，提高员工的工作热情。

4）组织指导、督促检查、管理调配设施设备的维护保养。

二、具体日常工作及要求

（一）保安管理

（1）做好小区的治安管理，维护良好的治安秩序。

（2）加强对保安人员规章制度和岗位职责进行学习，特别是新入职队员的培训。继续做好小区内安全保卫工作，确保小区的正常秩序，给业主提供一个安全、舒适、幽雅的居住环境。

（3）做好小区的消防安全管理，力求做到全年无任何消防安全事故。

（4）以绩效考核指标为标准，明确各部门管理责任制，责任到人，通过检查、考核，真正做到奖勤罚懒，提高员工的工作热情，促进工作有效完成。

（二）工程维保管理

（1）对 整个小区的电气、给排水、消防、对讲监控及公共设施等设备设施的运行管理、维修和保养，确保小区的各项设备设施正常工作

（2）加强对装修户进行监督管理，有效制止违章装修行为。

（3）通过开展家政清洁服务以及水电气维修等有偿优质服务同时也可增加经营收入。

（三）环境卫生的管理

（1）根据小区实际情况，主要针对道路的清洁安排专人对树叶、泥土进行清扫，确保小区干净卫生。

（2）要求保洁部制定工作计划，结合保洁工作程序与考核办法，对清洁工作进行监督检查。装修垃圾实行定点堆放，集中清运管理，并加强小区卫生检查工作，确保小区的卫生清洁美观。

(3)植物管理请住户管好小孩，不要践踏；对区域内的树木定期安排专业人员进行整形修剪。

（四）客服管理

（1）定期组织业主访谈，加强与业主的沟通、协调，努力提高服务水平和服务质量，争取使业主满意度达标。

（2）及时掌握管理费、水电等费用收缴情况，通过提高物业收费水平，确保收费率达标。

（3）负责协调、配合各部门工作，及时、妥善处理业主纠纷和意见、建议。

（4）加强对部门员工服务意识、礼节礼仪礼貌、业务知识、应对能力、沟通能力、自律性等方面培训工作并在实际工作中检查落实，确保客服人员服务水平有质的提高。

（五）完善管理处日常管理，开展便民工作，提高业主满意度。（1）制度规范日常工作，完善小区治安、交通、绿化、公共设施设备等的维保，让业主满意。

（2）与售楼部、供电、供水等部门密切配合，同步、高效为业主办理入住手续。

（3）及时收集整理业主资料档案，科学分类，妥善保管。（4）有效监控人流、车流、物流大的区域，充分发挥智能化优势。

（5）配合开发商各项销售活动，组织各部门提前做好相关准备工作。’

（六）优化环境，创建文明和谐小区。

明年的工作重点还是继续抓好物业安全管理，强化服务意识，规范服务标准，严格按照国家、市级各部门制定的各项法律、法规以及公司制定的各项规范性制度严格执行，逐项整改完善。根据工作考核标准组织各部门员工培训学习，明确岗位工作要求。

总而言之，2018年森林国际现代城物管处将以务实的物业服务工作态度，以武汉华夏物业管理公司的整体工作方针为方向，以开发商的重点工作为中心，保质保量完成各项工作任务及考核指标，全心全意为业主服务，争取在服务质量提升中创出佳绩。

物业主管 ： 汪洪涛

7.论我国开征物业税 篇七

关键词：物业税,房产税,民生原则,税负

1 开征物业税的意义

开征物业税是为了剥离地方政府与土地市场之间的关系。我国的房地产市场之所以扭曲到不可理喻的地步, 根本原因是分税制之后地方政府越来越依靠土地为生, 甚至把土地当成谋取部门与个人私利的摇钱树。开征物业税, 使地方政府获得稳定的财政收入, 是中国房地产市场走向健康的第一步。今后通过税费改革, 通过增值税改成消费税等, 使地方政府摆脱利益主体的恶劣形象, 通过市场公开的健全的税收获取生存空间。

2 物业税配套措施

2.1 落实物业税立法工作

尽快落实物业税的立法工作物业税的开征涉及到广大购房消费者的利益, 开征物业税是大势所趋, 而首先应完成相应的立法工作。比较稳妥的办法是先在试点尝试实行。然后根据试点经验进行立法研究, 最后完成立法程序。但在此之前, 应尽快出台先行法律《物权法》。因为要征收物业税, 首先需要确认物权, 即财产所有权的归属。只有将财产所有权的归属关系界定清楚了, 才谈得上财产所有权的交易。

2.2 完善我国现行房地产税制

为日后开征统一的物业税奠定基础。现行房地产税制的改革主要涉及扩大房地产税的征税范围, 实行内外房地产税制的并轨, 规范房地产税的减免税政策, 修订计税依据, 调整税率等诸多方面的内容。是市场经济条件下通过公平竞争获取土地使用权的有效方式。它其实也是一个资金门槛, 把很多实力弱小、不具备资质的开发商拒之门外。而开征物业税后, 不再要求一次性交清地价, 于是一些原来不具备资质的开发商就会争相涌入这个利润丰厚的产业, 从而会严重影响其健康发展。这需要政府从审批管理、监督、政策引导等方面来完善土地管理制度, 建立一个“精简、高效、权威、统一”的土地管理体制, 为物业税的开征创造良好的环境。

2.3 建立和完善房地产评估制度

将物业税的计税依据定为评估价值, 势必要加强房地产评估制度的建设。针对我国房地产评估业存在政出多门、政企不分、收费标准不合理以及评估人员素质低等问题。在房地产评估制度中, 要加强对房地产价格评估理论和方法的研究, 逐步形成一套符合我国国情的房地产估价理论、方法体系, 为房地产税收计征提供科学的依据。由于房地产价格评估具有较强的专业性和技术性, 需要建立专门的房地产评估机构和配备专业的房地产评估人员。同时, 要整顿房地产评估机构, 评估机构设置要服从最低征税成本的原则, 具体方式可以灵活掌握。对房地产评估人员应实行资格认证制度。我国目前尚没有专门的房地产评估机构和评估人员, 应着力培养房地产估价师队伍, 从事房地产评估的人员有严格的资质要求, 不仅要有充分的专业知识和丰富的实务经验, 还要有良好的职业道德修养, 为物业税的开征作好准备。

2.4 加强和相关部门的配合

税款要及时、足额入库, 仅靠税务部门一家是不行的, 必须和工商、公安等部门加强联系, 其他部门有义务相税务部门提供相关资料。同时要大力发展计算机的在税收征管中的作用, 尽快开发计算机软件, 争取早日实现部门之间的联网, 实现信息资源共享, 加强协作和监督。

3 开征物业税的几点建议

中房集团理事长孟晓苏认为, 目前已经具备了开征物业税的条件, 并且提出了分四步走的构想。第一步, 商业地产实行物业税。目前商业地产已经在缴纳房产税和土地使用税, 转化成物业税很快就可以办到;第二步是从小产权房起征物业税。让小产权房补交土地出让金从而合法化, 不过小产权房的物业税的税率不宜太低, 可以国际惯例交1%-3%;第三步是对高档房和豪宅征收物业税, 这个税率也可以比照国际标准, 1%-3%;第四步是向普通居民住房征收物业税。“让拥有豪宅和多处住宅的多交税, 房屋价值低的少交税, 无房户不交税。”不过, 物业税开征还有几个现实问题等待解决。物业税开征之后, 需要协调分配给国家和地方的比例, 以及哪些相关税收将被替代;其次, 由于我国房地产评估业在跨体系评估方面的经验不足, 政府每年对所在区域的物业进行评估十分困难;最后, 物业税的出台还需要经过一个立法的过程。

3.1 简并税种, 为物业税的征收打基础

物业税改革的基本框架思路是:将现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等税费合并, 转化为房产保有阶段统一收取物业税, 并使物业税总体规模与之保持基本相当。实现简并税种, 构建统一的房地产税制, 将是今后地方税务工作的重点。这也是做好物业税征收的基础工作。同时, 要完善地方独立税制。由于目前土地批租的弊端, 使得地方政府为了扩大土地批租量, 获得短期高额收益, 往往突击加大基础建设力度, 越权减免税收, 吸引外商或者民间投资。这种行为, 短期来看可以造成当地经济虚假繁荣, 但从长期来看则是巨大浪费, 经济资源无法得到合理配置。另一侧面政府采取征收物业税的办法后, 可以给地方政府一种激励, 使之改变以往那种短视的机会主义行为方式。因为为了保证长期、稳定的物业税收, 地方政府必然将基础建设投资进行长期规划, 并注意保持对本地居民物业的保护, 以便保证投资者或者业主在当地的长期居留。

3.2 物业税最好能够涵盖所有的不动产

目前, 人们在谈论物业税的时候, 往往是将其局限在房地产的范围内, 但是, 我们进行物业税设计时应扩大其适用范围。一方面, 十六届三中全会通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》中明确指出是对“不动产”开征物业税, 而“不动产”不仅仅只包括房地产, 除此之外, 还有汽车、船只等;另一方面, 将其他不动产和房屋“捆绑”在一起也便于税收的计征, 减少偷税、漏税的发生。之所以要“捆绑”是因为, 业主的房产是比较容易清查的, 而且位置比较固定, 所以, 将其他不动产与房产一起征税, 能够有效避免通过改变其他不动产的位置而逃税的现象发生。而且, 对所有的不动产征收统一的物业税可以节省立法资源, 同时在税收的征纳上, 可以更方便税收机关和纳税人, 从而节省人力、财力和物力。

4 结论

通过对物业税的研究, 我认为, 开征物业税是市场经济的必然要求, 也是中国经济社会发展的挤要, 但目前开征物业税的条件还不成熟, 仍受制于明晰产权、理顺产权关系、整顿评估中介市场、清理房地产税费、改革土地制度等诸多因素的限制。在过渡期间需要做好以下几个方面工作:

首先, 要把物业税改革置于新一轮税制改革的整体设计之中。因为这次改革的不是个别税种, 而是一个整体的税制改革。物业税几乎关系到每个城市居民的切身利益, 所以, 不能只算经济账, 也应该考虑调控对象的承受能力和社会现实。

其次, 发展并规范好我国的房地产评估市场。开征物业税后, 在物业的整个保有阶段都要课税。房地产的评估价值在不断变化, 这就给房地产评估市场提出了更高的要求。

但是, 目前我国的房地产评估机构的数量还难以适应开征物业税的需求, 如何合理评估不断变化的土地和房屋价值, 从而征收物业税, 将是有关方面必须面临的重要问题。如此情况下, 开征物业税有可能引发社会问题。

最后, 要从税基、税率、税种上全面考虑, 力求把整个管理体系理顺。当前我国房地产税制中存在的突出问题是税基太窄、税种太多、税率太高、重复征税严重。而美国正好和我国相反, 其税基很宽、税种很少、税率不高、免税范围很小, 其做法值得我国借鉴。目前当务之急是为开征物业税创造条件, 而不能头痛医头, 脚痛医脚, 要标本兼治, 以免走弯路

参考文献

[1]兰相洁.美国物业税的实践及其借鉴[J].中国房地产金融, 2008 (5) :46.

[2]张朝晖.加拿大财产税对我国征收物业税的借鉴及启示[J].中国税网, 2008 (3) .

[3]杨卫华.论我国物业税的开征条件与制度选择[J].南方经济, 2005 (9) :27.

[4]丁敏.物业税的“实转”探讨及其相关政策选择[J].财税天地, 2009 (1) :140-142.

[5]胡怡建.物业税模式选择及政策制度设计[J].税务研究, 2007 (9) :25-28.

8.思辨物业税 篇八

圆桌观点：商业地产不是用来打压的文林峰

商业地产不宜先行试点加物业税。商业地产是第三产业发展的重要载体，是增加城市活力、增加税收、拉动就业、促进创业的行业，任何一个国家和城市都应该扶持商业地产的健康发展，而不应该打压。当前商业地产供过于求，房价与住宅倒挂并无过热迹象，如果此时加收物业税，只会雪上加霜，增加空置量，增加商业成本，不利影响较大。

在商业地产方面征收物业税时机并不太成熟。第一，住房档案问题。现在不管是住宅也好，还是商业地产，并没有建立一个全国联网的系统。第二，免税系统的问题。现在有很多房子需要免税，包括很多下岗职工在过去福利分房的情况下房屋面积很大，但是没有收入，就需要免税。还有现在低租金，住在公房的人也需要免税，这是一个非常复杂的操作系统。第三，收入的诚信系统。要推行这种税收，要有一系列的免税系统。现在我们的收入都搞不清楚，推行房产税的困难就很大。第四，需要一个非常完善庞大的评估体系。现在全国城镇存量是110亿平方米，如果按三户90平方米来算，现在是有1亿平方米的房子，每套房子估出的价值再和住房档案相整合，看哪套该收哪套不该收，这个工作是一个非常庞大的工作量。

看商业地产征收物业税，不能光看房地产市场本身的问题，全球经济并没有走出低谷，4万亿是砸下去了，如果这4万亿一两年花完了，未来的经济增长潜力是什么?去年可以看到很多大型的写字楼都在免租金，为了鼓励人们都住在这里。如果物业税提早地加进去，经济还没有完全复苏，可能会加重更多的负担，不利于整个经济的发展。所以我们应该把利弊权衡好了，再去出台新政策。

在商业地产征税会形成恶性循环杨乐渝

商业地产本质上是产业地产，在第三产业发展中占据重要位置，和住宅地产完全是不同属性的地产，因此，两类地产的游戏规则根据不同的属性应该是完全不同的。遗憾的是，现在商业地产的规划、出让、租售和经营等，基本上都是比照住宅地产的游戏规则来运行的，这是商业地产不能得到有效发展的重要根源。

商业地产的概念很广，商业地产实际上就是所有第三产业的物业支撑。它的发展，包括选址、规划、产权模式、经营模式，都直接决定着第三产业发展的质量和水平，透过这个角度来看待商业地产，它驾起了中国房地产业和中国整个经济转型的一个桥梁。所以需要对商业地产有一个重新认识、制定新的规则。比如现在500万平方米的写字楼供应量，它要一次性投完。纯商业网点的配套应该和城市规划、土地规划相衔接。另外，对于商业地产的扶持性政策还是要体现在税收上，现在需要的是重新来思考对商业地产的游戏规则。

很多这一轮本来规划很好的、做写字楼的商业地块，现在都改成小户型的住宅给卖了，这种隐性浪费是很可怕的。因为土地1亩能产生1亿元的收入，这样最后可能没几分钱。商业地产是产业升级的引擎，也是整个城市核心竞争力的主要组成。所以我们在认识上需要做一个大的转变，别把它和产业剥离开来。

政府要把商业地产真正地纳入产业结构调整里面，要专门破解的一个话题，而且这也是房地产转型的希望所在。如果我们坚持为征税而征税的做法，还率先在最该扶持的行业来征税，这样对房地产行业又可能形成恶性的循环。即使这个政策出台，真是强收，也是短命的。我觉得各方应该呼吁：要像重视绿色低碳一样来重视商业地产在商业结构中的重要位置。

只要开发商持有就可以解决问题蔡鸿岩

这次的“国十条”是真正房地产的拐点。它标志着中国过去12年为主导的房地产开发黄金年代已经过去了。这个黄金年代已经一去不复返了，下一步的发展，无论对政府、社会、百姓，还是对城市的配套服务，商业地产都应该承担起更主要的责任。

房地产发展初期靠住宅，靠这种售卖型的物业，无论是开发商、老百姓的住房条件改善，还是政府的财政收入方面，都给予了一个非常大的贡献。到现在这个阶段，商业地产的发展，特别是在大城市、中心城市里面，它应该逐渐取代住宅开发为主导的特点，应该是商业地产为主导的位置。

商业地产如果运作得好，规划得好，是可以制造出包括企业、就业，包括带来整个经济发展的活力。从国家来说，以前的建设部对房地产的发展，在这个概念上还是没有区分开。现在有必要把它加以区分，住宅、写字楼，包括旅游地产，应该要区分政策。回顾一下这几年媒体的舆论导向，对住宅地产和商业地产并没有加以区分，造成在传导信息上产生了误导的作用。

现在大家也看到了，包括北京的华贸中心之所以成功，因为它起到了一个很好的范例作用。一个房地产开发，在短期之内带来这么大的对于整个区域经济、就业的带动作用，对于可持续发展的示范作用，它的成功主要是在这块。此外，很多地方政府，包括一些二、三线城市的政府意识到商业地产可以给他们带来更多东西，于是千方百计地把万达、华贸的开发商引入进去。

说到产权模式和经营模式，直接关系到城市的竞争力、GDP和税收。对于持有性物业，就是应该鼓励，不仅不应该征税，而且应该减税，只有这样，更多开发商就会想到持有。为什么我们不能从根上解决这个问题呢?只要开发商持有，就解决了这个问题。包括土地增值税以及其他的一些返还政策，我觉得这些都是可以来扶持楼宇经济的。

物业税改革应对症下药蔡宇翔

二、三线城市的商业需要持有型商业物业给税收和就业创造发展契机，以商业地产为试点盲目推物业税改革，必然会阻碍二、三线城市的经济发展。政府楼市调控力度过大，住宅地产泡沫引发房地产行业被整体打压，会殃及商业地产正常发展，物业税改革应对症下药。

其实消费者是冷静的，商业地产不可能像住宅，会有四面八方的人来炒，所以商业是比较理智的。做好商业，改变城市形象，就需要开发商去考虑到整体的布局。但如果首先打压商业地产，无异于是还没有尝试到甜头，就当头一棒，这样对于未来持有商业就不是一个好的现象。

先谈谈写字楼市场，实际上写字楼转手是一个非常困难的事情，别说有人去追捧这个价格了。而买住宅就没什么太大的问题，租也好，买也好，都没什么问题。反过来买了写字楼为什么后悔呢?外资买写字楼，只能办营业执照，不能租给人。这样就只能是空置，放着。大家都知道越是甲级写字楼的税越高，门槛也高，首付款也不一样。买写字楼要给四成，住宅是两成，这个差距本身就很大。因此写字楼的成本是非常高的。如果现阶段要对它进行大力的打压，实际上对整个房地产市场没有起到促进作用。

9.物业税不能平抑房价 篇九

说到物业税,人们很快就会联想到高高在上的房价会不会因此而下降。民众这样期待,许多专家也有这样的论断。但很多行业人士并不看好物业税对房价的冲击,认为物业税的开征不仅不会使房价降低,甚至会被进一步推高。

物业税与房价无关

房价如同“猪坚强”一般,在民众的唾骂声中依然坚持不降,高房价已成为影响民生的重要因素。因此,凡是涉及到房市的政策,都会让人们联想到是否与平抑房价相关。然而,一些行业人士却认为,物业税开征和房价之间并无直接联系,让物业税来打击房价,无异于“关公战秦琼”。

《上海证券报》评论版主编时寒冰表示,“物业税与房价处于完全不同的领域,前者属于公共财政范畴,而后者属于市场经济的范畴,相差甚远。从这个意义上说,开征物业税针对抑制房价的设计本身而言,就与物业税的本质特征相背离。”

房地内参总经理尹香武同样认为,物业税开征并非出于平抑房价的考虑,其意义也远不止平抑房价,“平抑房价用税太间接了吧,直接把利率加高一个点就行了。控制房价比这个容易的方案多得是,用不着这么麻烦。我觉得如果把物业税跟房价等同起来,就看低了物业税。”

物业税无法降房价

有行业人士表示,如果开征物业税,房价可以下降30%~50%,因为先期税费成本大幅度下降,房价也理应下降。但现实是否有这般美好呢?答案可能是否定的。

铅笔经济研究社理事陈青蓝表示,“物业税不会降房价。因为价格是由市场供求关系决定的,而不是由成本来决定,成本下降并没有改变供求关系,也就无法改变价格。”

北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋也表示:“很多人说,物业税一出台地价马上降一半,房价马上降20%~40%。这怎么可能?说这些话的人,没有一点政治常识和经济常识。”他认为,房地产市场还是靠供求决定,“现在是一个买方市场,需求非常大,征收的物业税会转移到购房者身上,房价照样会涨。”

除了需求旺盛使房价难以降低外,对于物业税能否打击投机行为,陈青蓝也提出了异议,“投机炒房者会因为持有阶段的成本增加而放弃长线投机,但短线炒作的物业税成本并不是太大问题,因此,物业税对短线投机并不会产生太大的抑制作用。而且,土地出让金分七十年付款,其作用相当于买房时全款改为按揭贷款,而买房按揭贷款的作用在于通过财务杠杆扩大了需求,从而导致房价上涨。”

时寒冰也表示,物业税难以平抑房价,“在法律法规对炒房不加任何限制的情况下,房贷的门槛降低、二套房贷的政策松动。意味着投机不仅不被抑制,还被纵容和鼓励。在这种情况下,物业税怎么可能发挥抑制投机作用呢?”

物业税会推高房价?

地产行业著名“大嘴”任志强在谈到物业税时,又有“惊人”言论。他认为,物业税一定会提高房价,因为物业税多按市价征收,政府为增加税收,当然是让房价越高越好。

此论看似“惊骇”,但却博得了一些行业人士的赞同。连一向与任志强针锋相对的时寒冰也表示,“物业税恰恰是针对房产升值设计的税种,房价的上涨能让地方政府征收更多的物业税,所以会产生强烈的抬高房价的冲动。”

杨少锋告诉记者:“从某种意义上讲,任志强的这个观点是对的,应该说地方政府是房价上涨最大的推动者。”

除了政府为扩大税收有推高房价的动机外,土地出让金如果不纳入物业税,还会使物业税成为一种新增的税收,从而增加购房成本。

陈青蓝表示,“物业税很难将土地出让金纳入其中,如果真的要实施物业税,结果将使土地出让金无法避免,物业税也得交,这样,房价如何降下来?”

10.刍议物业税的开征 篇十

一、什么是物业税

物业即房地产, 物业这个词语来源于我国香港地区, 它指的以房屋形态表现的财产, 及其与房屋不可分割的配套设施和相关设备。按照征税对象性质的不同, 我国的税种可以分为流转税类、所得税类、资源税类、行为税类和财产税类这五大类, 虽然目前并没有对物业税官方规范的定义, 但笔者认为, 因为物业 (房屋) 是财产的重要组成部分, 因此, 物业税属于财产税类, 它指的是在我国境内以房屋及土地为征税对象, 按照房地产的评估价值为计税依据来征收的一种财产税。在世界各国的税收体系中, 以房地产为征税对象的税种大都属于地方税, 只是名称各不相同而已, 波兰、奥地利称其为“不动产税”, 美国、德国称其为“财产税”, 英国、新西兰称其为“差饷”, 我国的香港地区称其为“物业税”。而不管是什么名称, 本质总归是相同的, 都是在房产的保有环节所征收的财产税。

二、征收物业税的价值考量

1. 缓解社会矛盾、促进社会和谐发展。

共同富裕的理论明确指出, 允许部分人先富起来, 先富的带动后富的人, 最终达到共同富裕。然而现实却是, 一部分人富起来了, 但是与后富的人的差距却是越来越大。而其中最庞大的差异就是在拥有房产方面的巨大差异。有钱的人因为有大量的资金, 可以通过各种渠道, 不断地占有房产, 并且通过对房产的买进和卖出, 赚取其中巨额的利润, 从而变得更加富有。穷人则因为没有足够的钱财, 面对高额的房价只能望洋兴叹, 这样不仅加大了社会矛盾, 还影响了社会和谐。税收本身就具有调节经济的职能, 能够通过征税改变不同纳税义务人、不同经济部门在国民收入中所占的比重以及不同产品的盈利水平, 从而调节社会产品在不同社会部门、不同纳税人之间的流动, 最终可以达到调节贫富差距的重要目的。而我国目前的收入调节税以个人所得税为主, 在房产的保有环节的调节税处于空白的状态, 物业税的征收能够弥补这个空白, 增加房屋所有人的成本, 通过物业税来调整民众的房屋拥有比例, 缩小贫富差距, 促进社会和谐。

2. 增加地方收入, 促进社会经济发展。

组织财政收入是税收的基本作用, 自税收产生时起, 为中央或地方组织财政收入就成为了税收的头等大事。而按照国际惯例, 物业税大多属于地方税, 它作为地方的主体税种, 能够成为地方财政的重要来源。94年分税制改革之后, 中央财政不断扩大共享税的分配比例, 对地方财政逐步挤压。现行的地方税种数量不多, 所征收的税额远远不能支撑当地的财政收入, 所以各地政府都竞相“卖地”, 地王频出, 用这笔巨额的钱来补充财政赤字, 形成恶性循环, 这也成为房价居高不下的原因之一。因此, 地方财政需要健康、有序、积极地财政收入来源, 物业税的征收完全能够承担起这样的重担。它以房地产为征税对象, 那么征税范围十分广泛, 并且非常稳定, 在较长的时间内能保持稳定、高额的地方税收收入, 抵制地方政府大量卖地的不理性行为, 使土地资源严重破坏的情况得到缓解, 促进土地能合理的分配和利用。房产是人们生产、生活的根基, 也是社会经济活动的基础, 所以物业税的税源非常的充足, 另外, 房产属于不动产的范畴, 税源非常的稳定, 有利于增加地方财政收入, 促进地方经济健康有序发展。

三、征收物业税的立法设想

1. 以物业税开征为契机, 进行房地产税制大变革。

我国现阶段的与房地产有关的税种包括:房产税、城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税、契税、营业税、城建税、印花税、企业所得税、个人所得税。这些税种基本覆盖了房地产的各级市场, 但是大部分税种都是存在于在房地产的开发环节、转让环节, 像契税、营业税、印花税等。而处于房地产保有环节的税收则比较少, 目前只有房产税、城镇土地使用税。房产税指的是以城市、县城、建制镇、工矿区的房产为征税对象, 依据房产价格或房产租金收入向房产所有人或经营人征收的一种税。它仅仅对经营性的房产征税, 也就是说只有用于营利的房产才需要缴纳房产税, 如果房屋是用于个人自住所需, 则不需要缴纳房产税。城镇土地使用税是指国家对在城市、县城、建制镇和工矿区范围内使用土地的单位和个人, 按其实际占用的土地面积分等定额征收的一种税, 它对于个人所有的居住房屋及院落用地也是免予征收的。因此, 目前在我国房产的保有环节, 对于个人自住的房屋税负实际为零, 而在开发转让环节则是种类复杂、征收重复。这就导致, 只要房屋不再进行转让, 那么就再不会有税负了。房产是个人财产的重要支柱, 根据我国目前现行的房地产税收体系, 个人拥有的自用的房产不需要负担任何的税收压力, 这显然并不合理。

物业税是不动产保有环节存在的税种, 开征物业税首先要理清我国房地产税收体系中各个税种之间的关系。笔者认为, 物业税的开征, 并不是在其他税费的基础上的双重征税, 而应该是我国现行整个房地产税收体系的整合和改革。合理的思路应该是:将房产税、土地增值税等税费进行整合, 开征统一的物业税, 对房产保有环节进行调控。开征物业税能够统一内外税制、避免纷繁的税负、达到完善房地产税制的目的。这不仅仅是抑制投机行为、房价合理回落的必然需求, 更是我国房地产税制实现其应有社会职能的大变革。

2. 以物业税空转为依据, 分析物业税的税收要素。

2003年5月, 为了给物业税的开征探路, 财政部、国家税务总局分3批在北京、辽宁、江苏、深圳、重庆、宁夏、福建、安徽、河南、大连等10个省区市和计划单列市的32个县、市、区开展了房地产模拟评税试点工作, 也就是我们所说的物业税的空转。物业税空转是指按照真实的步骤和流程, 来进行物业税虚拟的资金缴纳。空转并不是真正的征税, 实施空转的目的是对房地产的相关数据的采集收录工作, 虽然没有真实意义的资金流动, 但是由财政部门、房产部门共同组织, 能够为物业税征收做好先期统计工作, 可以在程序和技术层面推动物业税的开征。空转试点要解决两个问题, 一是进行房产数据收录采集工作, 二是评估房价, 用来充当物业税的计税依据。经过近六年的空转试点工作, 初步取得了一些成果, 各地区依托当地房产的不同情况创建了模拟评税模型系统, 掌握了本区域房产的基本情况和信息。并且开发了计算机批量评税软件, 为物业税的开征提供了现代化技术的支持。我们以本次物业税空转的理论成果为依托, 来探讨一下物业税的税收要素。 (1) 纳税人。物业税的纳税人应该是在我国境内拥有房地产的单位和个人, 即产权所有人。它的纳税人的界定与我国现行房产税和城镇土地使用税的纳税人类似, 如果房地产产权归单位所有, 那么该经营管理单位就是纳税人。如果房地产产权有纠纷, 那么实际的代管人或者使用人就是物业税的纳税人。如果房地产产权由多方共同所有, 那么共有各方都是纳税义务人, 物业税由共有各方分别缴纳。因此, 物业税的纳税人可以概括为在我国境内房屋、土地的所有人或使用人, 其中包括外商投资企业和外籍人员。 (2) 征税范围。在物业税空转阶段是以经营性房产作为征税范围的, 这是因为空转只是阶段性的做尝试, 选择经营性房产这一特定的部分作为征税范围, 能简化空 (下转第191页) (上接第189页) 转的信息采集工作, 并且也能在一定程度上反应物业税的真实情况。笔者认为, 真正的物业税的征税范围绝不仅仅包括经营性房产, 这与抑制个人的房产投机行为是相悖的。物业税的征税范围应该是广泛的房产, 既要包括经营性房产, 更大的部分要把个人自住的房产包括进来, 而这也是物业税征税的关键。征收物业税的目的首先是给现在过热的房地产市场降温, 而高房价的背后是个人拥有两套以上的空置的房产, 使大部分人对房屋的刚性需求得不到满足。只有在房屋保有环节征收物业税, 才能增加房产所有人的成本, 使他们闲置的房产无利可图。这就必然要求物业税的征税范围一定要包括个人的自住用房, 如果仅是经营性房产, 那么与现行的房产税就没有什么区别了。因此, 物业税的征税范围可以概括为在我国境内的房地产, 其中包括农村房地产。但是, 从空转到实转、从探索到实施都需要一个过程, 我们可以分成两步来调整物业税的征税范围, 先以个人拥有的第二套以上的房产, 大面积超标房产, 以及城市、县城、建制镇、工矿区的房地产进行计征。让大家有一个循序渐进接受的过程, 等到时机成熟再进一步来扩大物业税的征税范围, 使它成为房地产保有环节的一个严谨的税种。 (3) 计征方式。空转阶段的物业税有两种不同的计算方法。用于自住的个人房地产, 首先要确定房地产的评估价值, 以评估价值的70%为计税依据, 按照1.2%的税率进行征收;用于出租、投资的房产, 首先确定获取的租金收入或投资回报, 以租金收入或投资回报的18%作为计税依据, 按照12%的税率进行征收。这是依据我国目前现行房产税的计征方法来确定的。笔者认为, 这种征税方法并不妥当。物业税的计税依据不需要根据房地产的用途来进行区分, 可以统一以房地产的评估价值作为物业税的计税依据。以评估价值作为计税依据可以充分体现纳税人对房地产的拥有水平, 体现税负的公平。而房地产的评估价值随着市场价格的变化会不断地进行变化。 (4) 纳税期限。物业税是保有环节的税种, 因此, 与现行城镇土地使用税和房产税的纳税期限应该相同, 要按年计征。具体的缴纳期限由省、自治区、直辖市的人民政府确定。 (5) 税收减免。物业税是一种收入调节税, 这就要求它对与低收入者进行税收减免, 以及一些公共用房予以税收优惠待遇。国家对于90平米一下的房产持鼓励态度, 可以对90平米一下的房屋免征物业税, 这与我国目前契税的免税规定是相同的。

摘要：对于物业税的探讨日益热烈, 试行的物业税“空转”也取得了一定的效果。及时征收物业税, 能够打击房地产投机行为, 对房价的回落和稳定起到重要的作用, 从而促进社会的和谐发展, 文章以和谐社会为视角, 讨论了物业税的开征问题。

关键词：和谐社会,物业税,房地产税改革

参考文献

[1].范信葵.物业税评估制度的国际比较及借鉴.[J].中南财经政法大学财税学院, 2006.18.

[2].白小弟.物业税征收如何借鉴国际经验.[J].2006.04.

[3].艾小丽.各国房地产税制的特点及其启示.[J].中南财经大学财税学院.2000.04.