养老机构经营模式调研报告

养老机构经营模式调研报告（精选10篇）

1.养老机构经营模式调研报告 篇一

社会化养老机构经营现状个案研究

公共机构养老的载体是敬老院、老年公寓、托老所和老年护理院等养老机构，其职能是提供专业的老年人生活照顾服务，服务对象包括完全能够自理的老人，别是半自理和完全不能自理的老人。

本研究运用文献法、访谈法与参与观察法对呼和浩特市c区养老服务机构进行了考察。我市作为少数民族自治地区首府，全国各族人民高度聚居，人口约286万，全市共有65周岁以上的老年人21.9万人，约占全市总人口的7.64%，这表明我市已经进入人口老龄化阶段。目前我市有敬老院42家，数量居全省前列，从我市的养老保障基本情况来看，老年人口基数大、高龄老人比例高、空巢家庭日益增多，以及家庭养老功能逐步弱化等趋势增强。我组对c区的f养老院进行了走访与调查。C养老院拥有床位x张，入住老人约50人，护理人员仅有5人，且都是雇佣的，缺乏专业性。该院入住人员分为五保人员与社会闲散资源两类，政府对五保人员每年补贴3000元/人，五保人员每月缴纳740元/人，而对社会闲散人员，政府减免了诸如取暖费、服务费等费用，但没有其他任何补贴，每月需缴纳900元/人，其居住环境相对好一点。该院各项设施简陋，服务设施陈旧，各类老人混住，没有明确的界限，没有阅览室，室内仅有一个简单的娱乐中心，老人们最大的娱乐是聚集在一起看电影。这里有一个简单的餐厅，老人用餐不能一次到位。院内没有专业的医护人员和专门的医疗服务设施，老人们只能在每年固定的时间进行体检，为了应对某些突发状况，该养老院只是与周边的小诊所签订了协议，若遇到紧急病情完全没有保障。

该院的一位负责人表示，目前养老院还处于亏损状态，对于养老院的各项设施不能及时更新，虽然政府每年都有拨款，但对于养老院的正常运行来说还远远不够。对于未来的养老趋势，该负责人也坦言，除机构集中养老外，也许我们还能探索到更适合我国国情的养老模式，他说，目前我市的居家养老正在逐步正规化，这也许是更好的选择。

参考文献：

内蒙古自治区２０１０年第六次全国人口普查主要数据公报。国务院振兴东北办公室网２０１１－０５－１６

我市进一步加大敬老院建设力度 【ＥＢ／ＯＬ】Ｈｔｔｐ：／／ｗｗｗ．ｈｕｈｈｏｔ．ｇｏｖ

养老院服务建设势在必行【ＥＢ／ＯＬ】ｗｗｗ．ｘｉｎｈｕａｎｅｔ，ｃｏｍ ２０１１－０５－１１

于潇．公共机构养老发展与分析 【Ｊ】人口学刊 ２０１１，（６）

2.养老机构经营模式调研报告 篇二

2011年5月5月, 第六次全国人口普查数据公布, 北京市常住人口为1961.2万人, 其中60岁及以上人口246万人, 占常住人口的12.5%, 65岁及以上的人口为170.9万人, 占常住人口的8.7%。联合国关于人口老龄化的两种判定标准为, 一个国家或地区60岁以上的老人达到总人口的10%或者65岁以上的老人到达7%, 则可以判定这个国家或地区处于人口老龄化阶段。由此可见, 北京市已经被列为人口老龄化的地区。作为世界性的大都市, 要把北京建设成全国首善之区, 面临着众多的挑战。单单针对人口老龄化的问题, 如何真正使每位老人做到“老有所为, 老有所依, 老有所乐”, 是摆在各级政府部门面前的重要任务, 是一件涉及到千家万户的大事情, 它直接关乎于和谐社会的建设以及民众幸福指数的提升。清华大学目前有离退休人员6000多人, 学校设有专门的离退休管理工作处, 各院系也相应配有工作人员, 为离退休人员提供各种服务。文章作者从事高校院系离退休人员管理服务, 在日常工作中经常与离退休人员接触, 比较清楚地了解离退休人员生活状况。为了掌握翔实数据, 文章作者对北京市的“公办公营”、“民办民营”、“公办民营”三种经营形式的社会养老机构进行专门调研, 从而更深入了解北京市社会养老院的现状与社会对养老需求之间的矛盾。

二、居住于社会养老机构人群的共性与现状

通过调研发现, 当今居住于社会养老机构的老人呈现以下特点。

1. 年龄结构偏大, 70岁以下的较少, 大多在70岁以上, 个别有90多岁的老人, 年龄越大选择的护理级别越高, 花费越大。

2. 行动不便的老人居多, 多数老人患有不同程度的老年疾病, 他们及时就近就医看病的要求非常突出。

3. 老年公寓都有一定数量的外地人入住;他们或者为投奔子女而子女又无暇照顾的外地老人, 或者为崇慕北京高端养老院的品质而选择异地养老模式的老年人。

4. 养老院养老的费用普遍较高, 住高端老年公寓的费用属于相对富裕的人群, 他们一般自己能够用本人的积蓄负担养老院的各项费用, 其他居住在相对低端老年公寓的老人养老费由子女或亲属支付;无论哪种方式, 对个人家庭来说, 都是一笔不薄的支出。

5. 居住养老院的老人以及家属普遍对老年公寓的条件表示满意。饮食科学, 荤素搭配合理, 日常生活可以得到细心专业照料, 居住环境相对安静, 个别高端老年公寓属于类似五星级度假酒店的环境。

6. 比较遗憾的是, 居住在养老院的老人常常出现孤独感, 在夜深人静之时, 思念亲朋之情常常袭扰心头。由于每年每天接触的人员范围单一, 他们的思想常常滞后于社会, 对新生事物接受程度较慢。

三、不同类型的社会养老机构的优点与缺点

在调研过程中, 文章作者发现不同经营模式的养老机构呈现不同特点, 各具优点与缺点。

1. 公办公营养老院。

呈现出“一床难求”的特点, 优点是公办公营的养老机构往往具有天然优势, 同时属于政府财政支持, 收费相对合理公正, 缺点是政府需要参与到后期的维护和运营中去, 如此造成政府投入过重, 还有一点, 就是养老院地理位置的分布不均, 有的养老院条件较好, 但距离市区较远, 交通不便, 有的养老院地处市区, 但因用地紧张导致规模较小, 硬件设施也相对匮乏, 已无法满足如今老人们的日常需求。

2. 民办民营养老院。

形成高端、低端两种层次的两级分化, 要么收费每月花费5000元~6000元, 享受高品质生活, 要么收费每月不足2000元, 维持简单的日常养老需要。无论哪种规模, 民办民营性质的养老院, 床位资源相对宽松, 比较容易入住。但是, 民办民营养老机构除了屈指可数的少数高端养老机构外, 规模往往较小, 设施往往比较陈旧。这种现象主要缘于场地问题, “民办”的最大门槛在于土地和房屋限制。根据政策规定, 养老院建设不同于地产项目, 采取的是类似租赁的经营模式, 养老院建成以后不能当房子卖。受此制约, 民办民营养老机构主要通过租赁房屋建立养老院。然而, 根据我国相关规定, 租赁合同最长只有20年, 因此养老机构大多不愿更新设施。

3. 公办民营养老院。

政府出资兴建后选择企业经营, 省去了养老院的建设费用和土地费用, 成本费用自然降低不少, 同时加上企业管理的优点, 它所提供的服务相应更加完善。这种经营模式值得提倡和发展, 我们认为这将是我国加快实现社会福利社会化的重要举措, 也符合国际社会福利服务的主流趋势。

四、对当前社会养老模式的思考

1. 家庭养老为基础。

养儿防老是千年古训, 赡养老人是法律规定的道德与义务, 而我国在《老年人权保障法》等多部法律中, 也都肯定了家庭养老的法律地位, 明确规定“老年人养老主要靠家庭, 家庭成员应当关心和照料老年人。赡养人应当履行对老年人的赡养义务”。家庭中的年轻成员赡养年老成员, 在物质生活及精神生活上对年长者进行关心与照顾。这种以血缘和亲情为基础的养老方式, 是任何方式都无法替代的, 尤其在老年人最需要的精神、情感生活中, 它的作用甚显突出重要, 这更加符合中国传统文化。

2. 社区养老为依托。

在我国城市中, 老年人所居住的街道和生活小区, 基本上成立了服务社区居民的组织, 在社会主义新农村建设过程中, 乡村也陆续出现了类似的社区服务行业。这些服务组织采取有偿服务方式, 如社区食堂、社区医院、老年活动中心、保姆、钟点工等形式, 基本可以满足老年人在物质经济上供养需要、生活照料和护理需要和精神支持等。

3. 社会机构为支撑。

所谓社会机构指的是, 国家民政部门出资建设的老年社会福利院、关荣院等以及集体或者个人出资建设的民营养老院等。这些机构可以把需要照顾的老年人集中在一起生活, 提供优雅的生活环境、合理的膳食、周到的医护服务和多种文化娱乐设施, 为老年人提供不同需求级别的照料服务。

4. 虚拟养老为拓展。

管理部门建立信息服务平台, 利用互联网建立养老服务热线、养老服务求助系统, 当老年人有需求时, 可以通过网络或者电话联系信息服务中心, 中心按照老人的要求, 派服务企业员工位为老人提供上门服务, 由管理部门对其提供服务进行监督。把居家养老与社区养老方式在时间与空间上进行拓展, 建立起一个没有围墙的社会养老院。

5. 自我服务为补充。

上述四种养老方式尽管可以很好地实现养老问题, 但是有没有一种可以让老年人自主选择性更强的养老方式呢?那就是实现老年人的自我管理, 所谓“自我管理”就是管理部门创造条件, 比如适当经费支持, 宏观政策导向等方式, 充分利用老年人群体自身优势, 发挥其积极性, 实现退休人员的互帮互助。

自我管理模式可以充分调动退休人员积极性, 发挥其余热。这种方式具有自主性强的特点, 老年人可以自取所需。从管理部门角度考虑, 不但可以节省管理人员的人力资源, 更便于老年人之间的沟通和协调, 是对常规养老方式的一种有益补充, 是一种新的尝试。

3.养老机构经营模式调研报告 篇三

关键词：离退休工作；养老模式；社会机构养老

中图分类号：G646 文献标志码：A 文章编号：1674-9324（2012）01-0009-02

一、关注养老事业的必要性

2011年5月5月，第六次全国人口普查数据公布，北京市常住人口为1961.2萬人，其中60岁及以上人口246万人，占常住人口的12.5%，65岁及以上的人口为170.9万人，占常住人口的8.7%。联合国关于人口老龄化的两种判定标准为，一个国家或地区60岁以上的老人达到总人口的10%或者65岁以上的老人到达7%，则可以判定这个国家或地区处于人口老龄化阶段。由此可见，北京市已经被列为人口老龄化的地区。作为世界性的大都市，要把北京建设成全国首善之区，面临着众多的挑战。单单针对人口老龄化的问题，如何真正使每位老人做到“老有所为，老有所依，老有所乐”，是摆在各级政府部门面前的重要任务，是一件涉及到千家万户的大事情，它直接关乎于和谐社会的建设以及民众幸福指数的提升。清华大学目前有离退休人员6000多人，学校设有专门的离退休管理工作处，各院系也相应配有工作人员，为离退休人员提供各种服务。文章作者从事高校院系离退休人员管理服务，在日常工作中经常与离退休人员接触，比较清楚地了解离退休人员生活状况。为了掌握翔实数据，文章作者对北京市的“公办公营”、“民办民营”、“公办民营”三种经营形式的社会养老机构进行专门调研，从而更深入了解北京市社会养老院的现状与社会对养老需求之间的矛盾。

二、居住于社会养老机构人群的共性与现状

通过调研发现，当今居住于社会养老机构的老人呈现以下特点。

1.年龄结构偏大，70岁以下的较少，大多在70岁以上，个别有90多岁的老人，年龄越大选择的护理级别越高，花费越大。

2.行动不便的老人居多，多数老人患有不同程度的老年疾病，他们及时就近就医看病的要求非常突出。

3.老年公寓都有一定数量的外地人入住；他们或者为投奔子女而子女又无暇照顾的外地老人，或者为崇慕北京高端养老院的品质而选择异地养老模式的老年人。

4.养老院养老的费用普遍较高，住高端老年公寓的费用属于相对富裕的人群，他们一般自己能够用本人的积蓄负担养老院的各项费用，其他居住在相对低端老年公寓的老人养老费由子女或亲属支付；无论哪种方式，对个人家庭来说，都是一笔不薄的支出。

5.居住养老院的老人以及家属普遍对老年公寓的条件表示满意。饮食科学，荤素搭配合理，日常生活可以得到细心专业照料，居住环境相对安静，个别高端老年公寓属于类似五星级度假酒店的环境。

6.比较遗憾的是，居住在养老院的老人常常出现孤独感，在夜深人静之时，思念亲朋之情常常袭扰心头。由于每年每天接触的人员范围单一，他们的思想常常滞后于社会，对新生事物接受程度较慢。

三、不同类型的社会养老机构的优点与缺点

在调研过程中，文章作者发现不同经营模式的养老机构呈现不同特点，各具优点与缺点。

1.公办公营养老院。呈现出“一床难求”的特点，优点是公办公营的养老机构往往具有天然优势，同时属于政府财政支持，收费相对合理公正，缺点是政府需要参与到后期的维护和运营中去，如此造成政府投入过重，还有一点，就是养老院地理位置的分布不均，有的养老院条件较好，但距离市区较远，交通不便，有的养老院地处市区，但因用地紧张导致规模较小，硬件设施也相对匮乏，已无法满足如今老人们的日常需求。

2.民办民营养老院。形成高端、低端两种层次的两级分化，要么收费每月花费5000元~6000元，享受高品质生活，要么收费每月不足2000元，维持简单的日常养老需要。无论哪种规模，民办民营性质的养老院，床位资源相对宽松，比较容易入住。但是，民办民营养老机构除了屈指可数的少数高端养老机构外，规模往往较小，设施往往比较陈旧。这种现象主要缘于场地问题，“民办”的最大门槛在于土地和房屋限制。根据政策规定，养老院建设不同于地产项目，采取的是类似租赁的经营模式，养老院建成以后不能当房子卖。受此制约，民办民营养老机构主要通过租赁房屋建立养老院。然而，根据我国相关规定，租赁合同最长只有20年，因此养老机构大多不愿更新设施。

3.公办民营养老院。政府出资兴建后选择企业经营，省去了养老院的建设费用和土地费用，成本费用自然降低不少，同时加上企业管理的优点，它所提供的服务相应更加完善。这种经营模式值得提倡和发展，我们认为这将是我国加快实现社会福利社会化的重要举措，也符合国际社会福利服务的主流趋势。

四、对当前社会养老模式的思考

1.家庭养老为基础。养儿防老是千年古训，赡养老人是法律规定的道德与义务，而我国在《老年人权保障法》等多部法律中，也都肯定了家庭养老的法律地位，明确规定“老年人养老主要靠家庭，家庭成员应当关心和照料老年人。赡养人应当履行对老年人的赡养义务”。家庭中的年轻成员赡养年老成员，在物质生活及精神生活上对年长者进行关心与照顾。这种以血缘和亲情为基础的养老方式，是任何方式都无法替代的，尤其在老年人最需要的精神、情感生活中，它的作用甚显突出重要，这更加符合中国传统文化。

2.社区养老为依托。在我国城市中，老年人所居住的街道和生活小区，基本上成立了服务社区居民的组织，在社会主义新农村建设过程中，乡村也陆续出现了类似的社区服务行业。这些服务组织采取有偿服务方式，如社区食堂、社区医院、老年活动中心、保姆、钟点工等形式，基本可以满足老年人在物质经济上供养需要、生活照料和护理需要和精神支持等。

3.社会机构为支撑。所谓社会机构指的是，国家民政部门出资建设的老年社会福利院、关荣院等以及集体或者个人出资建设的民营养老院等。这些机构可以把需要照顾的老年人集中在一起生活，提供优雅的生活环境、合理的膳食、周到的医护服务和多种文化娱乐设施，为老年人提供不同需求级别的照料服务。

4.虚拟养老为拓展。管理部门建立信息服务平台，利用互联网建立养老服务热线、养老服务求助系统，当老年人有需求时，可以通过网络或者电话联系信息服务中心，中心按照老人的要求，派服务企业员工位为老人提供上门服务，由管理部门对其提供服务进行监督。把居家养老与社区养老方式在时间与空间上进行拓展，建立起一个没有围墙的社会养老院。

5.自我服务为补充。上述四种养老方式尽管可以很好地实现养老问题，但是有没有一种可以让老年人自主选择性更强的养老方式呢？那就是实现老年人的自我管理，所谓“自我管理”就是管理部门创造条件，比如适当经费支持，宏观政策导向等方式，充分利用老年人群体自身优势，发挥其积极性，实现退休人员的互帮互助。

自我管理模式可以充分调动退休人员积极性，发挥其余热。这种方式具有自主性强的特点，老年人可以自取所需。从管理部门角度考虑，不但可以节省管理人员的人力资源，更便于老年人之间的沟通和协调，是对常规养老方式的一种有益补充，是一种新的尝试。

老年人之间的自我管理方式是保证“老有所学、老有所为、老有所乐”的重要方式，大致可以分成以下几种形式：（1）老有所学。以原工作单位老年人为范畴，开展退休养老阶段的学习和提高工作。这种形式可以主要集中在理论学习和学习社会新事物方面。主要组织者由退休人员担任，这样便于结合退休人员的思想特点，因地制宜地开展各种学习互动，使得退休人员在学习中得到自我教育、自我提高。（2）老有所为。以现居住老年人地为范畴，开展生活上互帮互助工作。比如社区义务劳动、关注关心孤寡老人、空巢家庭等，这方面的工作主要表现为体力劳动，以年轻者、身体健康者主动帮助年老者和体弱者的形式表现。在政府管理部门的组织下，可以“志愿者”形式或者以“义工”方式开展工作。这种老年人自我服务的养老方式是弘扬团结友爱社会正气的必要形式。（3）老有所乐。以老年人兴趣爱好为平台，开展精神上的追求，培养共同的情操，强身健体，修身养性。兴趣小组可以打破居住地等因素限制，本着个人爱好、志同道合的原则来组建，如音乐、书画、健身等文体兴趣小组，制定大家共同认可的兴趣小组管理规则，使得每位成员在其中都能得到快乐和愉悦。老龄事业是一项巨大的社会系统工程，又是一项综合的、多元化的社会福利公益事业。但是必须看到，我国尚处于社会主义的初级阶段，国民经济的发展还不能满足老年人的各种需求，完全依赖政府投入来发展老龄产业，显然是不符合我国的国情的。居家养老、社区依托、机构支撑、虚拟养老以及自我管理模式，这几种模式之间互相补充，各选所需，实现我国老龄人事业中的多层次管理模式，为构建和谐社会发挥着积极重要的作用。

4.养老机构经营模式调研报告 篇四

引言

现代社会快速发展，推动了人们生活的改善、科技的进步和医疗卫生水平的提高，使人们寿命延长。然而，随着老年人群体的日益壮大，老年人如何养老的问题，摆在了政府、社会和家庭的面前，发展养老产业、建立和完善社会养老服务体系，以满足老年人不断增长的物质文化生活需要，促进经济社会的协调发展，是关系国计民生的一个紧迫问题。

在老年产业的发展进程中，养老院起着重要的作用。我国目前存在的主要是公办养老机构，但随着养老事业需求的扩大，公办养老机构逐渐无法跟上步伐，而民办养老机构作为一种社会新产物，开始成为增加养老服务供给、推动养老事业发展的潜力军。目前民办养老机构的运作模式有很多，本小组从新农村建设、高新区发展等政企合作提供公共服务的方式得到灵感，提出政企合作发展民办养老机构的设想，详细介绍该模式的思想、主要内容和运行机制，分析该模式的不足并提出改进建议，为养老事业的发展提供理论和实践上的借鉴。

一、养老事业发展的必要性

（一）社会背景

随着社会经济的发展和医疗卫生事业的进步，人口老龄化问题已经成为一个不可忽视的问题。我国2011年人口调查结果显示：人口总量保持低速增长；劳动年龄人口比重出现下降趋势,老龄化进程加快；出生人口性别比和总人口性别比均呈下降态势。人口死亡率上升的省份有18个,死亡率的变化主要受人口年龄结构,特别是高龄人口数量增加的影响。

下表是我国2010和2012年人口比率表：

从表中我们可以看出，2011-2012年我国60岁以上人口所占比率均超过10%，并且比重呈现上升的趋势。数据表明，中国早已跨入了人口老龄化国家的行列，目前人口增长处于低生育水平阶段，老龄化进程逐步加快。

日益严峻的人口老龄化和高龄化趋势，对我国经济社会的发展带来巨大的压力，同时也对社会养老福利服务产生巨大的需求。大体上，老年人社会养老福利服务需求包括以下两种情况：

（1)日常生活需求。子女由于工作原因无法提供足够的照料，高龄老年人日常生活和医疗保健难以通过居家养老或是社区养老得到满足，加大了他们对于入住养老机构的需求。

（2心理需求。“失独”老人与“空巢”家庭的增加使，得越来越多的老年人的生活得不到子女的精心照料，长期处于孤独的环境中容易产生心理问题，而入住养老机构则可以一定程度上避免这种情况的发生。

（二）政策背景

中国养老体保障体制大致经历了三个改革：十二届三中全会以前的传统体制阶段，80年代中期以后的社会统筹试点及实施阶段，1995年3月以后的社会统筹与个人账户相结合阶段。随着改革的发展，中国的养老保险制度不断地与时俱进，已取得了较大的成就。

但是，中国的养老保险制度仍然面临着艰巨的考验。例如，该制度具有鲜明的两极分化特征：城市地区借鉴发达国家的退休制度，人们退休后可以得到较好的保障；但是对于农村，却只有极少数人口能够享受五保制度，大部分人主要依靠家庭积蓄养老。这样的两极差距也加剧了社会矛盾。所以，我国需要建立起覆

盖面更加广的养老体制，让更多的老人能够过上幸福的生活。

（三）政府管理体制改革的要求

从二十世纪九十年代开始，我国政府开始落实“政企分开”“政事分开”“政社分开”的职能改革政策，将一部分职能交还于市场与社会，让市场和社会承担起原本就应该承担的责任。

按照“管办分离”“政事政企分开”的原则，我国应尽快推进公办养老服务机构改革并鼓励民办养老服务机构发展，以统筹推进设施建设与机制建设，增强发展活力，确保养老机构良性运行和可持续发展。

这有利于整合市场资源，防止贪污腐败，解决日益突出的社会养老福利服务需求。同时，这也要求产生相应的能够有效管理约束的社会组织，在社会与经济方面的监督管理发挥更大的作用，为政府更好地发挥其公共管理职能创造有利环境。

二、民办养老事业的优越性

为了解民办养老机构的发展现状，我们主要选择了两家养老院进行了实地调研：公办的成都市温江区万春镇养老院和民办的惠民养老院。通过对两家养老院进行比较，我们发现民办养老院在居住条件、服务水平等方面均优于公办养老院，主要体现在以下几点：

1.居住条件优良

公办的万春镇养老院规模较大，最多容纳102人，且位置接近马路，比较喧闹。其院内有专职服务人员分别提供烹饪、清扫、洗涤等服务，但老人的饮食长期只有几种样式，且提供清扫洗涤服务的频率约为每周一次。相较之下，民办的惠民养老院规模较小，最多容纳50余人，且位于近郊，环境比较安静。养老院的房间宽敞舒适，每天为老人打扫房间，每三天为老人集中清洗衣物，饮食样式每天变换，为老人的基本生活提供了较优质的保障。

2．设施更加齐全

公办养老院院内活动范围小，只有部分社会人捐赠的少量健身器材。这些器

材中又有部分由于常年失修，处于闲置状态，根本不能满足老人锻炼的需要。其次，房间内的设置比较简单，床铺舒适度较差。相比之下，民办养老院附近活动场所面积较大，也有比较齐全的健身设施。同时，院内的床铺用品一应俱全且舒适，让老人生活的更加健康美满。

3．服务更加到位

民办养老机构还非常重视老人的身体健康，定期安排体检，并注意调节饮食。并且老人对于管理方面提出的意见，管理人员都可尽快解决，更加到位的服务和完善的管理使老人们的生活更舒适。

4.老年人精神生活更加健康丰富

民办养老机构不仅照顾老人的衣食住行，还定期组织唱歌等娱乐活动，养老院附近的茶馆也为老人们提供了休闲、娱乐的场所，丰富了老人的生活。周末经常会有志愿者前来为老人们组织表演和活动，给老人们带来了快乐。

通过调查我们发现，由于公办养老院管理方面的一些缺陷和设施的不到位，老人的居住状况并不理想，这部分可能是由于国家对公办养老机构的支持有限所造成的，由此看来，仅通过公办养老机构难以让大多数老人都能够过上幸福的养老生活。而民办养老机构良好的条件和完善的管理使我们看到了它的优越性，随着老龄化程度不断升高，民办养老机构作为“托起夕阳”的朝阳产业，拥有广阔的发展前景。

三、政企合作——民办养老机构发展新模式

（一）政企合作发展民办养老机构的背景

1、民办养老机构发展的现存问题

我国是社会主义国家，长期以来我国各项事业都主要依靠政府支撑和发展。但是，政府的力量毕竟是有限的，不可能对所有项目都投入巨额资金，巨大的负担只会让国家运行举步维艰。因此早在20世纪90年代,民政部就明确提出了“社会福利社会化”的口号,社会福利事业向社会开放,打破由国家包办的局面,形

成投资主体多元化格局。随后，我国相继出台了一系列政策法规，要求各级府根据实际情况给予民办养老机构适当的政策支持，以鼓励社会力量参与养老机构建设和运营，推动民办养老机构的发展。

但是，由于政策落实得不到位，我国的民办养老机构在并未在政策支持下得到迅速的发展，从调研中我们发现，民办养老机构仍存在以下问题：

1、规模较小；

2、资金不足——包括前期筹建资金和后期的运营资金；

3、市场需求低，入住率低下；

4、管理不规范，运营效果差；

5、提供专业化服务的能力差，无法满足市场需要；

6、社会观念传统，不信任民营养老机构

这些问题使得我国民办养老机构在数量和质量上都不能满足市场需求，对养老问题的解决作用也未得到充分发挥，阻碍了民办养老机构规模的扩大和影响力的提高。然而，我国愈发严峻的人口老龄化形势让我们不得不将思考如何使民营养老机构得到迅速发展，以解决社会现实问题。

2、政企合作思想的产生

随着我国改革开放的深入以及市场经济制度建立及发展，市场愈发活跃，市场各方参与主体也壮大起来，改变了整个社会的面貌。这使人们开始认识到企业等其他社会主体具有巨大的作用，应该充分利用其优势来推动各方面的发展，让政府退居幕后，只起引导和扶持作用。在这种大背景下，“政企合作”的发展模式开始运用到社会很多方面，如：政企合作以推动高新区的发展，政企合作搞好新农村建设等。

在政企合作发展模式的实践中，新农村建设是一个亮点，也是政企合作与我们社会主义道路结合最紧密的项目。柏泉新农村建设是一个比较成功的案列。政府和企业签订协议书，采用政企合作的方式实施柏泉农场公共服务项目，主要包括:“柏泉农业基础设施建设项目”、“柏泉城镇基础设施建设项目”和“柏泉村镇建设项目”等。企业按照政府审定的项目相关规划及设计方案要求，全部出资完成该类项目的建设，项目建成后移交政府管理和使用；政府则以资源作价返还

方式作为企业的投资利益回报。政企双方通过 BT 方式(政府购买服务)进行合作，在具体运作过程中，采用平等协商、协同运作的方式，协调合作中的利益关系，缓解矛盾，实现了优势互补，促进了政府利益与企业利益间的平衡和公共利益的实现。

本小组在该模式取得巨大成就的影响之下，想到将该模式推广到发展民营养老机构的方面，以“政企合作”的方式推动我国民营养老机构的发展，最终达到解决我国长期养老事业问题的目标。

3、政企合作模式的优势

“政企合作”在推动民营养老机构方面有着显著的优势。

（1）保障了政府提供公共服务的职能。首先，养老是一项社会公共事业，这种公益性就决定了政府依然要履行应尽的责任，不可全部交给市场。同时，养老机构的建立和运营是一项长期性事业，在短期内盈利的可能性极低，为了避免民办养老机构在高门槛前望而却步，扶持民办养老机构发展壮大，政府必须给予多方面的政策支持。

（2）企业减轻了政府的负担。我国社会属于“未富先老”，大多老人没有能力承担自己的养老费用，全部由政府来承担养老事业又是困难的，因而政府需要寻求合作。企业作为市场重要的主体，具有资金充足、管理先进、人员齐全、运营效率高等优势，是政府合作对象的不二人选。“政企合作”既能继续让政府继续履行提供公共服务的职责，又能相对减轻政府负担，同时企业的参与还能克服目前民营养老机构存在的管理落后、资金不足、运作效率低等缺点。

因此，要发展民营养老机构，推动整个养老事业的发展，就必须尽快加强“政企合作”的步伐。

（二）基本思想

“政企合作”模式的基本思想为企业和政府合作，发挥各自的优势，共同发展民营养老公共服务机构。可从以下两个方面认识：

1、政府支持

（1）支持企业创办民营养老机构

我国土地归属于国家，国家具有土地方面的优势。因此国家可以为企业提供土地支持——在合作期间内企业可以无偿使用土地。这样，一直影响民营养老机构建立的巨额土地成本问题就得以解决，成本的大幅降低将可以吸引很多企业的目光。

（2）为企业后期经营提供便利

民营养老院能够建立只是合作的第一步，养老院的后期运营才是合作持续下去的关键，这就需要政府为企业创建民营养老机构的后期经营提供便利。便利可以包括几个方面。

首先，国家提供直接资金支持。如前所述，养老事业的发展是一项长期的过程，前期投入多且收益见效慢。为了企业能持续经营养老机构，需要国家给予部分资金补贴，用于完善养老机构的医疗设施、补贴老年人饮食费用等，引导养老机构走上正轨。

其次，政府可以增加购买服务，减免水电费及税收，进行间接扶持。增加购买服务，就是安排部分五保户居民也能入住到这些养老机构中，享受好的医疗、娱乐设施和服务，逐步朝“使我国老人能安度晚年、乐享生活”的目标迈进。这也能够为企业所办养老院提供市场需求，提升养老院的入住率。

最后，政府可做好宣传工作。政府可以利用其社会影响力，增加媒体对这些养老机构成果的曝光，以引导社会传统养老观念的改变，为养老事业的真正发展做好充足的舆论宣传。

2、企业经营

企业在民办养老机构后期经营中，可以充分利用自身的优势，促进养老机构有效运营。

首先，企业可以利用资金充足的优势。相比社会闲散资金，企业能较快的拿出一大笔钱来创办一家养老机构，同时企业正常的营业收入又能使企业保证养老机构在经营过程中的各种耗费得到补充，这就避免了现在民办养老机构虎头蛇尾，能建立却无法持续经营的缺点。

其次，企业可以利用其管理优势。好的企业必然管理先进，具有充分的管理及经营经验。企业创办民营养老机构，将企业的管理及经营经验运用到养老机构中，逐步推进养老机构规范运营、管理，也可以改变目前养老机构管理不规范，私营老板不懂经营管理理论，使养老机构入不敷出的现状。

再者，企业可以利用其设施优势。养老院要逐步改变人们心中的落后面貌，就必须构建一些先进的设施，如健身器材、娱乐设施、自助设备等，为老年人提供更好的服务，并减轻服务人员的工作压力。企业可较方便地为养老机构筹建此类设施。

最后，企业可以利用其人员优势。人员优势包括两个方面：第一，优秀的人才，他们将为推动养老机构的发展积极建言献策；第二，企业也要承担部分员工的养老费用，企业可以利用这一点，给予退休员工进入养老院的费用优惠政策，这既为企业解决了退休员工的去处和费用问题，又能增加养老院的入住率，也能培育企业良好的文化氛围和企业形象。这些能部分解决目前民营养老机构入住率普遍较低的问题。

（三）内容

1.养老机构的地点选择

养老机构主要解决的是城镇养老问题，所以企业在选择建设地点的时候要根据城镇的特点以及养老行业的特点。具体主要需要考虑一下几点：

(1)远离闹市。老年人需要安静的环境，调查发现有些养老院就处于公路旁边，往来车辆产生的噪声给老人的生活和休息带来不便。

(2)尽量接近老人们的子女。调查发现在选择养老机构时，高达70%以上的老人更愿意选择离他们子女近的机构。中国人的家庭情节很重，子女养老本来就是中华民族的传统观念，养老机构接近子女生活、工作的地点，可以为子女经常看望老人提供便利。

（3）提高入住率，形成辐射效应。在我们的调查中发现，不同的养老机构入住率是不一样的，位于城市中心的一些机构接近饱和，入住率很高，但是不能

够满足大多数人的需求；而有些郊区的机构入住率很低，造成了资源的极大浪费，所以在建设养老机构时需要考虑入住率问题，尽量让一个机构能够形成辐射效应，避免不必要的资源浪费。

2.养老机构服务对象的等级划分

这里我们将养老的对象主要分为三类：

其一是五保户。五保户老人是指农村中无劳动能力、无生活来源、无法定赡养扶养义务人或虽有法定赡养扶养义务人，但无赡养扶养能力的老年人。由于一些乡镇存在少数的公办的养老机构，对于农村乡镇的五保户提供养老保障。在公办养老机构数量不足或是五保户老人自主选择民营养老院的情况下，一些五保户老人可以进入由企业创办的民营养老机构，这时政府需要单独补助，按照公办养老机构的标准进行恰当的改进。即五保户进入企业创办的的养老机构还是免费的，由国家保障。

其二是在没有入住养老院之前就缴纳养老费用的老人。民办养老机构管理可以借鉴企业的养老保障制度。企业一般在职工在职的时候为职工预先缴纳一定比例的养老费用，职工本人在职时也为自己缴纳一定比例的养老费用。这样职工可以根据自己缴纳养老保险的时间在退休后享受一定的退休养老保险费用。这是企业的一项福利政策。民办养老机构引用这种模式，对于一些希望在自己老后进入养老机构的人，可以在之前每年缴纳一定的养老费用给企业，并与养老院提前签订养老协议。这样在这些人年老后就可以按照之前的约定以较低的费用进入养老机构进行养老。当然这是自愿的。

其三是没有缴纳养老费用直接进入养老机构的人。由于国家已经在前期的建设中投入补助，所以企业在进行定价时是需要受到政府管制的，不能与单纯的企业办民营养老院价格相同，确保能够保障大多数人们进入养老机构养老的能力。这些人直接申请进入养老机构。但是不会享受缴纳养老保险的人的待遇。

3企业资金来源

养老产业不同于企业一般的经营活动，企业必须了解养老行业的特点。养老行业具有生产周期长，资金回报慢的特点，对企业的资金是一个较大的考验。而

且创建初期需要大量资金投入，很多爱心人士在创办公益性项目后，因为资金等一系列问题而被迫放弃，这也是民办养老机构很难持续发展的原因。因此，政府和企业合作以后，政府有义务扶住企业的发展，为企业解决资金问题提供支持。结合上特点，养老院的资金来源主要为以下几部分：

（1）企业自身的资金投入。一般情况下，经营较好的大型企业都有闲置资金，企业可以根据自身能力，在初期投入一笔资金投资养老行业，和政府合作建设养老机构。

（2）信用担保借款。政府可以和当地银行达成协议，利用政府的信用为企业作融资担保，帮助企业快速取得一部分资金，用于发展养老机构。在养老机构后期运营中，企业有可能会遇到资金问题，为维持养老机构持续运营，政府可以提供担保，使银行在一定程度上放宽该企业的借款条件，帮助企业获得资金。

（3）社会公益组织资助。政府可以结合社会上的一些公益组织帮助企业更好的发展养老机构。例如，政府可以牵线搭桥，让企业建立起和E基金、中国福利彩票等公益性组织的长期合作关系，借助这些组织的资助，让企业的融资渠道更加多元化，同时为社会人士提供平台参与到其中，促进民办养老事业的发展。

4养老机构后期运营

在养老机构的后期运营上需要引进相关的设施来保证老人们的生活质量，如运动设施、生活必需品、床位等。政府由于其自身特点在这些方面具有天然优势。因此，政府可以利用自身优势需要帮助企业寻找相应的老人运动设施供应商、日常生活必需品供应商、床位供应商等等。政府与企业合作来寻找供货方，既避免了寻找途径狭窄的弊端，又能通过政府的权威确保了企业能够以最低的价格获得所需商品，同时，在政府的监督下，供货商提供次品的可能性也大大降低了。这样一来，民营养老院的整体质量必然得到提高，老人们的生活也得到了更好的保障。

在企业的后期管理方面，应该采取企业负责，政府监督的模式。众所周知，企业的最大特点是盈利性，出于对利益的追求，企业会提高养老机构的经营效率。但是政府必须从中起监督作用，不能够让企业完全按照企业管理的运营模式去运营养老机构，他们需要考虑养老机构的特殊性，因为过分地逐利或是采取不恰当 的手段逐利可能会使养老院变成一个百分百的市场经济中的逐利手段，因此，这个特点需要企业结合自身去融合养老机构的运营方式，才能推动养老院更好的发展。

另外，对于养老机构医疗设施及老人的心理建设等问题，政府可以利用自己的资源帮助联系一些医院，和养老机构建立长期合作关系，为老人提供定期体检和长期医疗服务。同时，政府可以安排一些义务心理人员来为老人提供心理咨询，解决老人的心理问题。

5相关产业带动

养老事业的发展可以带动相关产业的发展，从而促进当地经济的发展，比如养老保健品产业、医疗产业、老年人文化产业、保险产业等等。尤其是当政府与企业合作兴办养老院时，这个带动效应将会更大。为了利用这一机会使得经济得到更好的发展，就需要政府在政策上进行引导，结合当地的特点，抓住机遇，立足现在，大力发展经济。

首先，与当地政府合办养老院的这一企业必然会在自己的领域上获得突飞猛进的发展，这时，从外面进入的各项新投资如果是参与合办民营养老机构的企业需要的，政府可以将投资先拨给这一企业，也就是说，当地政府和企业合作相当于将投资受限引入这个企业。这个企业可以在当地进行再投资，从而更好地促进这一地区所有相关企业的发展。

其次，养老事业的发展可以带动该地区护理、医疗等服务产业的发展。养老事业的相关服务项目可以带动当地人民的就业。例如，当养老院需要有关老年人的服务的岗位时可以在当地进行招聘，然后进行相关的培训，以促进当地人民的就业。

（四）政企合作模式的问题及改进建议

由于政企合作发展民营养老机构的实践尚处于初级阶段，相关体制尚不完善，且政企合作模式存在一定的弊端，有可能出现以下问题：

1.政府过度干预

我国政治体制中，“大政府”一直扮演者重要的角色。在对公办养老机构的统筹管理中，政府发挥主导作用，对从筹建、审批到后期监督、补贴拨款等的每个环节进行，政府均掌握控制权。这样一种办事方式的惯性，有可能在民办养老机构的管理中变成过度干预，影响企业正常的经营管理，甚至导致政府和企业的矛盾。

政企合作模式特点为政府积极推动和引导民间资本参与，在此过程中政府一定要注意自身角色的转变。政府要改变在管理公办养老机构时对于经营、管理事务“一手抓”的主导角色，而应更多地放权给企业，只发挥自身的引导和支持作用，让市场机制遴选企业，这样才能充分激发企业积极性，发挥政府与企业优势的最佳组合，以促进民办养老机构健康发展。

2.相关政策和法律法规尚不完善

由于发展民营养老机构的实践尚处于初级阶段，尚未形成规章制度对此进行规范；且我国正处于法制化进程中，相关的法律法规尚不完善，尤其是公共服务方面的法律仍存在“无法可依”或“少法可依”的状态，使出现问题时的处理成为难题。问题主要体现在以下方面：企业的选择方式，政府的补贴方式、补贴额度，养老机构资金、经营困难时各方应负担的责任，政府对企业监督制约的程度等。

政企模式的有效运作必须以可行、清晰、完整的法律法规作保障，因此，必须尽快推进政企合作兴办民营养老机构方面的政策和法律法规建设，有效规范政府和企业的行为，明确双方责任，为双方职责划分确立法律依据，以便使企业和政府更好地履行自身的责任，更好地发挥政企合作的优势。

3.政府和企业的双重风险

在民办养老机构的筹建、运营过程中，存在各种不确定性，政府和企业作为合作方，都面临着一定的风险。

对于政府来说，需承担企业资质和经营能力的风险。因为对企业的遴选、监

督等都尚未形成机制，中标的企业有可能资金实力、社会责任感不足，或没有能力有效运作养老机构。且政企模式项目一般都有投资回报慢、开发建设时间长等特点，在民营养老机构初期建设时期，效益较低，若企业出现资金困难等问题，则很有可能中止合作，这就使民办养老机构的运营面临困境。

对于企业来说，需承担政府侵吞经营利益的风险。在目前的行政体制下，政府在公共事务管理方面存在以权谋私的机会，有可能出现克扣企业的运营补贴等行为。如果企业的利益被政府侵占，则会失去经营的积极性，民营养老机构也很难维持下去。

为防止出现政企矛盾导致民营养老机构出现问题，减少对公共利益的损害，应建立合理的企业遴选和管理方案，明确企业进入养老机构项目的具体条件、空间及程序，同时，建立规章制度制约政府的权力，推进服务型政府建设，促进政企合作的健康发展。

总结

5.15种养老地产经营模式研究 篇五

下面讲一下第一类：与社区共同建设

模式1——专门建设养老社区(健康型、连续照护型)模式2——新建居住区中同时开发养老社区

模式3——普通社区中配建养老公寓，养老住宅等

模式4——成熟社区周边插建多功能老年服务设施

这15种模式当中，我挑一些重点举一些案例。比如说专门的老年养老社区，北京太阳城是民办企业开发的养老社区，这里面种类就比较多，有点儿像国外的连续照护的，既有普通的老年住宅，也有专门的养老公寓等等，配套当中也特别注意有老年大学、老年娱乐设施、商业中心、会议中心等等，还有服务管理中心，二期也有很多专门的老年住宅，这样的社区是非常受欢迎的，老年到这种社区有集体生活，可能有人照顾，也不感觉孤独，这种社区国内有好几家也都做的很成功了，比如上海的亲和源。还有政府帮助投资建设的老人社区，其实这也是一种专门的老人社区，比如说这里有五院合一，包括了敬老院、残障院、孤儿院、光荣院，这种社区政府帮助投资一部分，将来有一部分让私人管理，这样是有可能的，这种类型在国外也非常多。

开发模式2：新建居住区中同时开发养老社区。

案例：广东惠州养老社区

地产开发企业转向新的客户群，走差异化路线。开发当中有一些困难，受到一些限定，他的客户群在慢慢的转变，现在老年社会到来了，很多老人也需要房地产，或者说需要这样的住宅。普通社区中专门分出一块儿做养老地产也是非常合适的，这个大概是18万平米的住宅，分两期建设，总建筑面积720万，在当中占一部分，现在有的开发商老说他要建立一个老年城，比较贪大，说有10万老人要住在里面，要做世界第一什么的，我觉得这个不是太好，这对配套服务会有很大需求，那么多老人生活在一起也不会特别的愉快，有一部分老人也方便管理，也是比较好的方式。

开发模式3：普通社区中配建各类养老产品 普通社区中可配建老少户、老人专用户型、老人日托中心、老人公寓。老少户是一梯两户，一套中一套小的结合，就很容易呈现老少户，总面积不是很大，一家人就近居住可能很方便。专门的户型是拿一部分做成专用的，因为有一些老人残障，在这里做成无障碍，厕所做大一点儿，厨房可以转圈。如果都做成这样的房子很浪费，一般家庭没有必要，所以只要做一部分专用的老人户型就可以了。一层比较方便，有坡道，室内做的比较适合他的生活就可以了。老人日托中心，在社区里面就应该加上一定的日托中心，白天的时候他们会利用这样的场地和建筑，老年中心放在一栋楼里非常合适，排队的人可以稍微少一点儿可以共同管理，老人和儿童特别愿意接近，愿意在一块儿玩儿很高兴，接送老人和儿童可以是同一时间，同一条路，非常方便。老人公寓，在一个小区中设立一部分老人公寓，比如说有厨房、餐厅，能够帮助服务，这个也挺受欢迎的，当时我们在上海曾经做过这样的调研，对万科的社区做出调研，很多老人提出来他们愿意有一套这样的公寓，比如说老少户也有不太适应的，比如说婆媳之间的关系，不愿意住的特别近，宁可投资买一套公寓在那儿住有人照顾，同时又可以帮助子女照看孩子。比如说幼儿园下课以后把孩子接回来，做好饭等着子女晚上回来吃饭再把孩子接走，他自己在这个空间里自由的活动，就比老少户或者在一间屋子里，摩擦就会少一些。在同一个社区买两套房子，这样就更好，更容易销售。

开发模式4：成熟社区周边插建多功能老年服务设施

我们也做过这样的案例，比如说旁边已经有建成的社区，或者比较富裕，有很多的老人。这时候在旁边找一块小空地，把什么东西改造一下，或者插建这样一个服务中心可以辐射整个社区，也特别容易存活，而且可以做成连锁。在一些已建成的不能再新建老人服务设施的地方是非常有需求的。

第二类：与相关设施并设

模式5——与商业设施结合，在繁华区建高层老年公寓

模式6——与医疗设施结合，就近设置老年设施与公寓

模式7——与幼儿园或其他福利设施并设

模式8——与教育于机构结合，建设老年设施或者老年大学

开发模式5：老人公寓与商业设施并设

案例：香港房屋协会建的彩颐老人公寓

很多老人愿意在城市生活，不愿意到荒郊野外去，日常生活的购物都有一定的需要，也愿意建在比较热闹的地区，特别是身体不太好的家属来看也比较方便，就医也比较方便。这个项目下面是上上，中间用会所隔开，上面就是老年公寓，一些智障老人、残障老人的房间，再上面是普通商品房。商场房屋协会做这个的时候非常受欢迎，也得到了政府的一定支持，上面有这么一种说法，如果你在上面买了普通公寓，就优先把上面的商品房卖给老人的子女。开发模式6：老年设施与医疗机构并设

很多老人希望旁边有医院，有医院老人就比较安心。旁边有了医疗设施，旁边建老年设施就变得非常自然，很多人都选择了这样的便利条件。

开发模式7：老年设施与幼儿园并设

这种模式我们在日本也参观过，一边是老人，一边是小孩儿，可以共设一个庭院，小孩儿在外面玩儿老人看着都会非常高兴，或者是老人跟小孩儿一块儿游戏等等，这样大家都很高兴，消除老人的孤独感。这种案例在中国不是很多，但是我想以后会多起来，特别是现在小孩儿少了，有些幼儿园小学空下来了，这样就压缩一部分，装修以后做成老人公寓，我觉得以后这种可能会多起来。

开发模式8：老年设施寓教于机构并设

案例：美国拉萨尔村

老人可使用拉萨尔大学的公共设施，与拉萨尔大学合作提供终身学习项目。人群组成：年龄至少65岁，高种以上文凭，具备参加拉萨尔村教育项目的身体和智力条件和相应的经济能力。

老人到这个大学以后可以给人家上课，其他很多部分是他们自己给自己上课，这种也非常愉快，他们觉得自己的能量能够发挥出来。有人评价做老人项目的开发商分三类，三流是卖房子、二流卖医院；一流就是卖大学。就是跟大学在一起，老人会更加积极健康，可能会销售的更好，这种说法我们觉得也有一定的道理。

第三类：与旅游产业结合

模式9——在旅游风景区中开发养老社区或老年住宅

据全国老龄委的调查显示，我国每年老年人旅游人数已经占到全国旅游总人数的20%以上，成为消除旅游淡季影响的主要力量之一。

对于怎么在旅游风景区中开发老年产品，其实是一个方向，值得咱们关注。比如像海南、广西、云南气侯比较好的地方，可能现在就开展这方面的想法很多，我们也听到很多这样的说法。地产商拿了一块儿地，准备开发旅游地产，其中一部分就作为老年地产，全都做成老年也是不可能的，也太大了，如果你真的这么做也没有这么多人来，老年人来也是季节性的。

第四类：与国际养老专业品牌接轨

模式10——引入外资，建世界型连锁老年设施。日本、瑞士养老成本非常高，劳动力缺乏，他们有时候想在中国建一个连锁，可以把他们的老人输入进来，在他们比较健康的阶段到中国来养老，甚至上世界其他好几个这样的国家去养老，中国的服务会比较好，也比较便宜，实在不行了再回到本国，比如说80多岁需要照护的时候，这也是其他国家想跟中国能够一块儿结合，搞的这样一种形式，我认为也有一定的市场的可行性。

模式11——与国际知名养老品牌共同开发，引进管理模式。这方面就更多了，美国、欧洲包括日本也是这样的，都可能觉得中国市场很大，觉得他们的管理模式比较先进，比较成熟，想进来。但是我个人觉得，接触以后觉得其实完全的移植过来也不合适，中国老人的生活习惯跟美国、日本有很大的差别，另外经济条件、思想的方式都不一样，所以直接搬来他的管理模式有可能不能够很好的落地的，所以这需要有一个转化，也正是需要我们认真研究的。

第五类：以其他方式转型

模式12——与服务业结合，将原有优势注入养老地产

例如：日本津久井公司从提供上门洗澡服务开始，转型开发养老地产。

我们觉得服务业是老人方面非常需求的重要领域，有些服务业以前做的特别好的，觉得我可以进入养老地产。

模式13——与保险业结合，利用险资投资养老地产。

例如：泰康人寿、中国人寿、新华人寿等等都在这方面做了准备，或者积极的进入。

模式14——利用自身独特的资源转型开发养老地产。比如说酒店业，他们觉得服务方面很强，他们也积极转向老年地产，把过去不用已经旧的酒店改造一下，有的还是比较合适的，所以有人去酒店看能不能改造，首先看走廊，门大小这种硬件是不是可以做到，有的改造是非常容易的，也没有问题。

模式15——将旧的国有资产盘活，改造为老年设施。

比如说城里有很多老的旧医院，这种医院已经很败落了，改成老年设施很方便，因为原有的空间形式，是低层建筑，有电梯，空间比较大，这种都很适合改成老年建筑。小学、幼儿园也是可以改造的。把原有的国有资产，也不完全光是国有资产，私人资产也有这种可能，并不见得沿着马路边儿上，马路边儿上商业空间很大，可以做办公楼，在小区里面干别的都不合适，但是做老人设施就比较合适，又比较安静，有很好的服务就可以了。

总的来说，我们开发养老地产是具有挑战性的事业，我们提出养老地产的新思维，首先是拿来主义行不通，我们也调研了像日本、台湾、美国、欧洲，都去看了看，觉得他们的东西做的非常好，如果直接搬来看到是不合适的，我们就做了一些深入的研究，包括对空间的比较、餐饮、服务等等进行比较以后，其实有很大的不同。我们应该摆脱既定的思维模式去创新，不要认为搞了坡道、加了扶手就算是老人设施，一定要改变这种思想，其中有特别多的形式，并且内容并不只是扶手和坡道。做好承担风险的准备，政策目前确实是没有完全到位，一些法律法规以及规划建设方面的政策也没有给出特别清晰的政策。还有规划建设的经验也不足，这种情况下比如说一味的快上或者建的很大型，将来真的这个产业大家就会觉得还有很多问题，所以刚开始尽量做的认真一点，慢慢发展就好。

6.养老机构经营模式调研报告 篇六

哈尔滨人大 更新日期：2009.5.30

进入新世纪,我国迎来了人口迅速老龄化时代。如何应对迅猛而来的老龄化问题,已成为全社会关注的焦点。随着人 口老龄化压力增大和传统家庭养老服务功能的日渐弱化,建立完善新形势下社会化养老机构已势在必行。为了解我市养老机构发展情况，根据市人大常委会2009年工作要点的安排，市人大内司委和市民政局组成由市人大常委会副主任曲磊为组长的联合调查组，于2009年4月对我市养老机构发展情况进行了调查，现将情况报告如下：

这次调研的重点内容是了解我市养老机构的发展情况和居家养老工作的开展情况，具体内容包括：国办养老福利机构现状、管理模式、存在问题及工作对策；民办养老机构基本情况、存在问题及建议；居家养老情况、存在问题及下步打算；全市敬老服务中心工作的开展情况及下步工作对策。

此次调查采取了听取汇报、组织座谈、实地走访、抽样问卷等方式进行。调查组先后深入市第一社会福利院、第三社会福利院，道里区敬老服务中心、抚顺街道办事处，南岗区荣市办事处、铁岭社区，凯锋老年公寓，工大集团老年公寓，春华德善老年公寓等进行了实地调研考察；听取了市民政局及道里、道外、南岗、香坊区民政局的相关工作情况汇报；召开了有市、区部分养老机构负责人、负责居家养老工作人员、街道社区有关工作人员参加的座谈会；并下发调查问卷280份，回收有效问卷213份，对我市养老机构发展情况进行了较为全面深入的调查研究。

一、养老机构发展基本情况

通过调查可以看到，近年来，我市养老机构发展总的情况是好的。市委、市政府和各级民政部门高度重视老龄事业发展，坚持政策引导、政府扶持、社会参与、市场推动、老人受益的工作思路，努力构建以居家养老为基础、社区服务为依托、机构养老为补充的养老服务体系，着力提高老年人生存质量和生活水平，进一步推进养老服务社会化，取得了明显成效。

（一）老年人口基本情况。据市老龄委的统计资料，截至2008年底，全市60岁以上老人达120.2万，占总人口的12.1%。城区老人为62.2万人，占城区总人口的13%，其中，80岁以上的高龄老人15.5万人，“空巢”老人53.9万人，部分或完全丧失自理能力的老人20.9万人。按照国际惯例，我市已进入老龄化时代。

（二）养老情况现状。我市老年人的养老方式主要是居家养老，尤其以农村所占比例更大，只有少数人，主要是五保户到敬老院养老；城市老年人到社会机构养老的比例稍大，但也不足2%。

（三）养老机构发展情况

全市现有登记的养老机构180户。其中公办的3户，包括市第一、第二、第三社会福利院，除收住部分无生活来源、无劳动能力和无法定赡养人的“三无”老人外，大部分床位收住社会自费老人。民办的177户，包括个人兴办的166户，社会组织兴

办的11户。还有农村五保供养服务机构179所，其中包括农村敬老服务中心3所、乡镇敬老院175所、农村敬老院1所。调查中发现，全市还存在一部分已经营业而未办理登记的民办养老机构。

全市养老机构合计床位8114张，其中，民办的6435张，入住老人3862人，入住率60.1%；公办的1679张，入住老人1561人，入住率93.03%。综合入住率66.8%。全市养老机构共有工作人员1335人，工作人员与床位数的比例为1:5.81，与目前实际服务老人的比例为1:3.90。

据调查，目前我市养老机构以兼收自理、半自理和完全不能自理老人的情况居多，占整个养老机构的81%。另有11%的机构只收住健康能自理的老人，还有8%的机构以收住完全不能自理及临终期老人为主。

二、主要工作情况

（一）高度重视，政策方面有力扶持。近年来，我市按照国家和省的有关要求，重视养老服务机构的发展，出台了《关于动员社会力量加快发展老年人社会福利机构的意见》、《关于加强老年服务设施建设促进老年服务业发展的优惠政策的通知》、《哈尔滨市开展居家养老服务工作的实施意见》和《关于加快发展养老服务业实施意见的通知》等一系列政策措施，建立了三项政府资助制度，开辟了两条“绿色通道”，实行了十项税费减免，支持鼓励社会化养老服务事业发展，养老服务机构呈现出加快发展的态势。

（二）加大投入，资金方面多方支持。近年来，我市加大了对养老机构建设的投入，一是投资3000 余万元，对三所公办社会福利院进行面积扩充、功能完善，新增床位300余张。二是投资4000万元建设有600张床位的市第一社会福利院道里分院。三是投资1.82亿元，将市第一社会福利院迁到呼兰利民开发区，床位由原来600张增加至2100张。四是开始对农村敬老院进行改造建设，在县城建设一批中心型敬老院，可增加社会养老床位1000张左右。

（三）强化服务，居家养老规范起步。近年来，我市强调了社区照顾在居家养老中的作用，建立了政府主导、部门协同、社会参与、民间组织运作的工作机制，形成了区、街道、社区三级组织架构，分工负责居家养老服务的各项工作。目前已逐步形成了“以家庭为核心，以社区为依托，以老年人日间照料、生活护理、家政服务和精神慰藉为主要内容，以上门服务和社区日托为主要形式，并引入养老机构专业化服务方式的居家养老服务体系”，并不断探索和创新了行之有效的工作思路和方法。

三、存在的问题

我市养老机构发展虽然取得了一定成绩，但社会化格局还没有从根本上形成，还存在一些问题和困难。

（一）宣传力度不够，群众参与机构养老积极性不高。一是由于缺乏足够的宣传，很多市民思想观念比较陈旧，对社会化养老的优越性认识不到位，参与机构养老的积极性不高。二是个别部门对社会化养老的重要性、迫切性认识不够，在养老组织体系中有关部门之间还缺乏有效配合，各涉老部门之间缺少足够的协调沟通，没有真正形成合力。

（二）老年群体收入水平低，养老机构扩张发展能力受到限制。我市多数老年人养老和医疗保障水平偏低，实际消费能力较弱，一些低保户老人和没有社会养老保险、医疗保险的老年人就更加困难。这就使我市的养老机构只能采取相对较低的收费，从而使整个行业处于低成本运营状态。养老机构普遍存在规模小、基础设施差、经费紧张等问题，行业中高档次的机构少，扩张发展能力受到一定限制。

（三）从业人员专业化水平较低，养老服务质量不高。一是全市养老机构服务内

容较单一，不能满足老年人多样化的需求。只注重生活照料方面的服务，医疗保健、康复护理、文体娱乐、精神慰藉等方面的服务还有较大差距。二是全市养老机构从业人员专业化水平较低，绝大部分人员没有经过系统的专业培训，不具备养老服务护理员的专业资质和执业资格，影响了服务项目和内容的扩展以及服务质量的提高；专门的社会工作者、管理人员严重缺乏，养老服务机构发展后劲不足。

（四）一些优惠政策不能完全落实，对养老机构的监督、指导和管理不够到位。一是由于基本建设、物价、免税、贷款、低保、医疗等优惠政策的缺失或者落实不到位，挫伤了一些养老机构投资者的积极性。二是个别政府主管部门对民办养老机构缺乏政策上的指导，在民办养老机构的咨询、登记、审批、业务指导和监督过程中，缺乏宏观规划和详细、规范的政策依据，致使民办养老机构的发展呈现无序状态，甚至个别民办养老机构尚未办理登记注册手续。

四、意见和建议

（一）进一步加大宣传力度，为推进养老机构发展营造良好的社会氛围。各级政府及有关部门要广泛开展机构养老服务工作的宣传教育活动，使社会办养老机构的优越性得到社会的认可；逐步改变老年人传统的生活观念和消极的消费理念，增强老年人的社会养老意识和对社会养老的认同感和信任感，乐于接受服务；大力弘扬尊老敬老的社会风气，努力营造一个社会关心支持，个人积极参与的良好氛围。

（二）强化组织领导，加大经费投入。各级政府要充分认识新形势下发展社会养老机构的重要性，切实加强组织领导，制定完善并贯彻落实优惠政策，把发展老龄事业作为社会建设的重要内容纳入工作目标，进行检查指导、考核验收。各有关部门要积极协调配合，认真履行职责，形成工作合力。各级财政要加大投入力度，逐年加强对基础性、示范性养老机构的建设，积极落实社会办养老机构享受的床位补贴和运营补贴等政策，加大对养老机构的扶持力度，不断改善养老机构的状况，促进其健康发展。

（三）制定落实政策，完善社会养老保障机制。各级政府及有关部门要继续深化城镇企业职工养老保险制度改革，扩大基本养老保险范围；完善医疗保障制度和医疗卫生服务，对五保、“三无”等特困老人积极开展医疗救助，扩大救助范围，逐步提高救助标准；完善城乡一体化的救助体系，逐步提高五保老人供养标准，将符合低保条件的“三无”老人、孤残老人、贫困老人全部纳入低保，对享受低保且特别困难的老年人和低保“边缘人”加大临时救助力度。

（四）整合社会资源，加快养老机构建设。各级政府及有关部门要积极整合社会资源，充分发挥市场机制，宣传、引导、鼓励社会力量采取合资、合作、民办公助、公办民营等多种形式创办各类养老机构，按照投资主体多元化、服务对象公众化、运行机制市场化、服务方式多样化、服务队伍专业化与自愿者相结合的要求，扶持推动养老机构的健康发展；进一步建立和完善以社区为中心的社会化、网络化养老服务体系，不断扩大居家养老的社会覆盖面；加快农村敬老院整合建设工作力度，建立创新五保户供养长效机制。

（五）加强队伍建设，提高为老服务水平。各级政府及有关部门要开展专业化培训，加强对从业人员有关老年护理、营养、心理等方面的专业知识学习和职业技能培训，逐步设立分类齐全、系统完善的养老服务业技术标准。要大力发展社区为老服务志愿者队伍，鼓励大中专院校学生、机关干部、社区党员、低龄健康老人等加入到志愿者队伍中来。要规范服务制度，拓宽服务渠道，采取多种灵活形式为老服务，满足老人多方面的需求，提高服务层次和水平。

关于白土窑大队养老问题的调查报告

社会调查人：米志伟

社会调查主题：坝上农村的养老问题

社会调查地点：河北省张家口市沽源县白土窑乡白土窑大队

社会调查时间：2005年8月

住得最差的是老人，穿得最破的是老人，吃得最不好的还是老人……我村总人口1070人，其中60岁到70岁的老人有73人，70岁到90岁以上的老人有33人，其中孤寡老人16人。从小到大令我耳濡目染的是老人遭受儿媳唾骂，无人养老的事件屡见不鲜，让人心痛。老人为子女忙碌一生，到头来却落得无人养老，遭人嫌弃……于是，我针对坝上老农的养老问题作了调查，调查报告如下：

一、农村养老问题现状

无儿无女的老人怎样养老？针对这个问题，我对本村孤寡老人周占富进行了采访。周占富，男，64岁，无儿无女、双目失明，不从事任何劳动，生活完全靠别人给养。从谈话中得知他的8亩口粮田已被弟弟耕种，每年弟弟给他两袋麦粒儿，最多300斤。除了大队每年给的4袋面粉，再无其他收入。当问及这些东西是否够吃时，周老汉哽噎了，“饿不死就可以了！”这就是他随后的回答。而她的医疗保障也只不过是捡破烂换来10块钱的止痛片。我为这样的回答而心痛，但伤心存疑惑：县里有养老院，村支部为什么不将他送到那里呢？ 带着这样的问题，我又采访了村支书张守玉。他说，咱处于北方的坝上，县是贫困县、村是贫困村。村里的收入甚微，全村的孤寡老人的面粉前就将村支部的收入花去一大半，那么多人的养老费哪里掏得出呀，国家颁布了减负政策，也不敢往人头上均摊啊，再说村民们也不同意嘛，村里管的也只能这么多了。

有儿有女的老人怎样养老？针对这个问题，我又走访了村里的冯瑞莲老人。冯瑞莲，女，80岁。在农村80岁已是高龄，而她的养老问题却成了全村人的话柄。她有5个儿子1个女儿，当她被问及关于养老问题时，老人就一个劲儿的哭，不作任何回答；当再问及关于儿女的赡养问题时，老人就开始装聋了，回答了一些不相干的话。我想老人的儿女很是不孝顺，老人受了很大的委屈，但又顾及面子或是怕子女们知道自己说他们的坏话便难以启齿。对她的了解却是从旁人口中得知的。老人的口粮地让给二儿子种了，当她拿着口袋向二儿子要粮食的时候，遭来的总是二儿媳的一顿臭骂；再去其他的几个儿子那里，得到的却是同样的结果，还怪她把地给别人种了。老人有两个儿子住在城里却很少回来看望她，没办法只好去了总给自己脸色看的女婿家。吃的问题是解决了，可是老人每天还得干繁重的家务活，打扫家，喂鸡、猪，做饭……样样离不开她啊。温饱问题好不容易才解决，更不用提医疗费了。当然有的老人儿女好些，可是老人的医疗问题却得不到保障，往往是病了无人管。父母为子女操劳一辈子，到头来无人养老，或是看脸色活着，为什么呢？

二、农村养老难的原因分析

首先，其实无论老人有无儿女，养老难的原因是一样的。农村人口素质低，农村经济落后，没文化使得媳妇女婿们不懂得爱屋及乌，没有爱心，也使得村民们毫无同情心，可见我们的礼仪之邦礼仪何在？没有文化使得人们不知亲情的可贵，不知友情、乡情的重要，使得人们不知什么是同情。人需要的不仅是物资的供应，他们还需要儿女的理解、关爱，以及心与心的交流。无知让老人们的这点需要成为奢求，用不可得；无知也让乡亲们变成了吝啬鬼，不

舍的掏出均摊在自己头上的几十块钱……硬是变成了鲁迅笔下麻木不仁的人了。人口素质低下已是农民养老难的根本原因了。

其次，农村经济落后。这是直接原因，我村以农业为主、牧业为辅。我村土地贫瘠，又没有草坡，农业收入微乎其微，全村几乎家家入不敷出。如果家里再供个高中以上的学生就得靠借贷度日了。用一位农民的话来说就是“我连自己都顾不过来，哪里顾得上我老妈呀！” 是啊！如果真是这种情况，即使是有孝心可也无能为力啊。难怪媳妇见了婆婆就像见了仇家似的，是贫穷让人变成了吝啬鬼。

第三，国家的分配制度是不公平。建国初期，为了推进工业的发展，国家颁布了好多有利于工人的政策，其中一条就是工人退休之后可以向国家领取退休金。我们不得不承认：最受苦、受累的是农民；经济收入低，地位最低还是农民。农民同样会退休，但不会领取退休金，所以靠的依旧是田地、儿子啊！农业是国家的根本，民以食为天，农民做着最平凡但又最根本的贡献，农民老了之后却得不到最起码的生活保障，这就是不公平。如果农民也可以领取退休金，那些老人就不必为衣食而担忧了，更不会挤在儿女屋檐下忍气吞声了。

三、如何解决农村养老问题

针对以上原因，我们可以采取相应的措施。我们都知道教育与经济一环紧扣一环，一环影响一环。科技是第一生产力，所以我们要实实在在落实物资文明与精神文明两手抓，两手都要硬，实践“三个代表”创建和谐农村氛围。我国一部分地区、一部分人民已经先富起来了。现在先富的人和地区要充分发挥他们的带头作用。于是，国家实施了开发大西北的战略计划，我想大西北的农村也像我们一样有着养老难的问题。据此我提出以下建议：国家应多向这些地区投资，兴建初、高等学校，将东南部的人才吸引到西北部去，用人才去培养人才，让人才再去创造财富。同时，各乡政府的基层干部、党员更应该发挥领导作用，积极地为农民拓出一条致富路。

在分配制度上，国家应尽快地做出调整。现在国家虽然也颁布了一些有利于农民的政策，收效却甚微。国家干预经济，提高了农产品的价格，而工业产品的价格也相应得提高了，所以，农产品的价格相对没有改变多少。国家连续降低了3个百分点的农业税，农民的农业负担减轻了，可这点负担分摊到每个人的身上也没几个钱，效果也不明显。希望国家的经济专家们同时考虑到宏观调查市场的经济作用，探索出一条直接有效且明显的提高农民经济收入的通道。

今年农村已在统计年过六旬的老人，据估计要给予这一部分人最低生活保障金。虽然，这制度尚未落实，但人心已是一片费腾。希望国家尽快实施并将此制度改为农民退休金制度，相信这一制度的落实会成为农民历史上的一大进步。

我地区现行的养老方式仍然是家庭养老，既由子女向自己年老的父母提供经济支持、日常照顾及精神上的慰藉，其存在可以从经济和社会两个层面上认识。

现阶段我国的经济发展还不高，也不平衡，尤其是在我北方的坝上，经济水平极低。农村老人的经济来源都靠中青年的儿女，在中青年的儿女中，“重小轻老”的现象还是很严重的，小的还没钱照顾呢何况老的？有些老人的儿女因生活琐事，不履行赡养义务；有些老人的儿女恶性攀比，“你不管，我也不管！”结果谁也不管这些老人。这样不仅老人经济困难，同时也给老人带来了精神方面的痛苦。

社会养老虽然初见端倪，但不是主流。社会福利体制还不健全，社会保障体系的框架还没有搭建起来，加之尊老敬老、孝敬老人的中华传统美德也在日趋丧失，老农的养老问题不容忽视。

综观这两个层面，还是社会的物质文明建设和精神文明建设。二者是相辅相成、互相影响的，所以我们得继续坚持党的基本路线，坚持四项基本原则，坚持“两手抓，两手都要硬”的方针。只有这样我们才能从根本上解决问题。

7.论个性化教育机构的经营模式 篇七

所谓个性化教育，指通过对被教育对象进行综合调查、研究、分析、测试、考核和诊断，根据社会或未来发展趋势、被教育对象的潜质特征和自我价值倾向以及被教育对象的利益人的目标与要求，量身定制教育目标、教育计划、辅导方案和执行管理系统，并组织相关专业人员通过量身定制的教育培训方法、学习管理和知识管理技术以及整合有效的教育资源，从潜能开发、素养教育、学历教育、阅历教育、职业教育、创业教育和灵修教育多个方面，对被教育对象的心态、观念、信念、思维力、学习力、创新力、知识、技能、经验等展开咨询、策划、教育和培训。

一个完整的个性化教育机构由市场部，咨询部以及教学部。市场部成员主要负责拓展市场，把一些对个性化教育感兴趣的家长介绍到个性化教育机构，再由咨询部负责接待，主要为家长聊聊孩子目前的学习状况和他的目标之间有怎样的差距，为了达到孩子或家长的要求，个性化教育机构能为孩子提供一些学校所没有的辅导，让孩子能应付中考或高考。在个性化教育机构中，教师主要负责学生的教学计划和授课。但在事实流程操作上，由于为了节约人力资本，节省开支，在给学生上课的教师中很少有教学经验很足的教师，经常有一些刚毕业的应届毕业生进行授课。一个学生在个性化教育机构补习时往往不止一门课，在教师的分配上，会让新教师与老教师各带他一门课程，老教师经验足，学生能学到知识，那么家长会满意，就不会出现退费的情况；而新教师则缺少经验，需要经过磨练才能得到成长，即使学生不满意也不会退费，因为有老教师顶着，最多学生换教师。

所以一些暑假寒假期间要在个性化教育机构进行补习的学生在选教师时一定要注意一些细节，这样才能碰到好的老教师。1）教师的专业知识水平2）教师的教学经历3）教师的讲课水平4）能一针见血的指出学生的薄弱之处，并能为学生量身制定一套有实际效果的教学计划。

8.养老机构经营模式调研报告 篇八

报告

【报告目录】

第一章 养老方式的转变与养老机构的发展

第一节 中国老龄化的特征

一、快速老龄化

二、未富先老

三、农村与城市的差距不断扩大

四、老龄化拉动需求

第二节 中国老年人的生活收支情况

一、老年人的收入情况

二、老年人的支出情况

三、老年人的居住情况

四、老年人的健康状况

第三节 传统的养老方式-家庭养老

一、家庭养老的历史

二、家庭养老的基础

第四节 养老方式由单一化向多元化发展

一、养老方式转变的背景

二、多样化的养老方式

三、养老方式的转变对养老机构发展的推动

第五节 养老机构的分类

一、技术护理照顾型养老机构

二、中级护理照顾型养老机构三、一般照顾型养老机构

第六节 养老机构产业概述

一、老年社会福利院

二、养老院

三、老年公寓

四、托老所

第二章 中国养老机构供给状况研究

第一节 政府对养老事业的相关投入

一、中国养老相关的财政支出

二、中国的养老保险加入情况

第二节 我国养老服务设施现状

第三节 政府购买居家养老与社区养老服务

第四节 我国养老机构的供给现状

一、我国收养性社会福利单位供给的总体状况

二、收养性社会福利单位的床位利用率

三、收养性社会福利单位收养人数

四、国内重点地区养老服务机构分析

五、农村养老服务机构市场供给分析

第五节 我国养老机构供给存在的问题

一、人均床位数少

二、养老机构投资少资金渠道狭窄

三、养老机构地区差异明显

四、城乡差异明显

第三章 中国养老机构需求状况分析

第一节 中国养老机构的需求现状

一、我国养老机构需求的影响因素

二、老年人对养老机构需求意愿分析

三、我国养老机构需求存在的问题

第二节 中国养老机构需求状况

一、养老机构床位数需求模型的选择

二、老年人口分性别、年龄数量的预测

三、我国养老机构床位数预测

第三节 制约我国养老机构需求的原因

一、老年人收入偏低资金来源渠道少

二、传统思想的束缚

三、养老机构自身的原因

第四节 我国养老机构供需对比分析

一、短期内供求矛盾突出

二、长期内供求基本平衡

第四章 中国人口老龄化趋势研究

第一节 中国老龄化总体趋势与城乡差异

一、中国老龄化趋势

二、老龄人口城乡差异

第二节 中国社会支持体系与人口老龄化

一、养老保险

二、医疗保险

第五章 中国民办养老机构的生存现状与问题

第一节 中国民办养老机构的生存现状

第二节 中国民办养老机构生存的问题

一、社会养老的观念尚未被人们所接受

二、政府的政策不统一

三、民办养老机构定位混乱

四、缺乏专业化管理

五、社会志愿服务意识不强

第六章 中国老年公寓产业发展分析

第一节 中国养老公寓市场发展分析

一、养老公寓发展基本现状

二、养老公寓市场需求分析

三、养老公寓市场供给情况

四、养老公寓建设运营模式

第二节 一线城市养老公寓开发运营分析一、一线城市养老公寓需求分析二、一线城市养老公寓开发现状三、一线城市养老公寓市场情况

第三节 中小城市养老公寓开发运营分析

一、中小城市养老公寓经营现状

二、中小城市养老公寓融资现状

三、中小城市养老公寓成本控制

四、中小城市养老公寓经营效益

五、中小城市养老公寓投资风险

第七章 北京经济环璋分析

第一节 北京产业宏观经济环境分析

一、北京GDP增长情况

二、北京固定资产投资

三、北京居民收支情况

四、北京产业结构分析

第二节 北京社会环境分析

一、北京人口环境分析

二、北京消费市场情况

第八章 北京人口老龄化现状分析

第一节 人口老龄化标准

一、老年人年龄划分标准

二、老龄化社会划分标准

第二节 北京市人口结构

一、年龄结构

二、性别结构

三、户籍结构

四、受教育结构

第三节 北京老年人口数量统计

一、北京老年人口数量

二、北京老年人口数量

三、北京老年人口数量

第九章 北京市机构养老需求分析

第一节 机构养老设施定义与分类

第二节 北京市机构养老设施规划

一、北京市机构养老设施规划的要求

二、北京市机构养老设施规划的建设标准

第三节 北京市机构养老设施需求预测

一、老龄化趋势分析

二、养老需求分析

三、养老需求规模预测

第四节 养老产业的投资和运营成本分析

第十章 北京养老服务供应分析

第一节 养老机构数量

第二节 相关社会组织数量

第三节 专业养老服务人才供应情况

第四节 养老服务

一、养老精神关怀服务

二、对老年人优待的机构

（一）公共图书馆

（二）公园、风景区

（三）博物馆

第五节 北京市养老政策支持

一、医疗保健

二、养老保障

三、敬老优待

四、养老服务

第十一章 北京养老机构细分产业分析

第一节 北京市养老地产分析

一、发展优势

二、项目分析

三、投资风险

第二节 社区养老院

一、发展优势

二、投资风险

第十二章 北京市养老机构发展分析

第一节 北京市第一社会福利院

一、机构基本情况

二、机构服务范围

三、机构设施情况

四、机构运营情况

第二节 大兴区红星社会福利院

一、机构基本情况

二、机构服务范围

三、机构设施情况

四、机构运营情况

第三节 四季青镇敬老院

一、机构基本情况

二、机构服务范围

三、机构设施情况

四、机构运营情况

第四节 太阳城银龄老年公寓

一、机构基本情况

二、机构服务范围

三、机构设施情况

四、机构运营情况

第五节 寿山福海养老服务中心

一、机构基本情况

二、机构服务范围

三、机构设施情况

四、机构运营情况

第十三章 中国养老产业前景分析

第一节 养老产业发展潜力巨大

第二节 老年人购买养老服务需求

一、医疗保健服务

二、生活照料服务服务

三、文化与教育服务

四、老年公寓

第十四章 中国养老产业投资战略研究

第一节 中国养老产业行业投资概况

一、养老产业行业投资特性

二、养老产业具有良好的投资价值

（一）进入品牌效应

（二）售租获取利润

（三）运营管理获益

（四）地区辐射效应

（五）社会口碑效应

三、养老产业投资环境利好

第二节 中国养老产业投资机会分析

一、医疗康复机构市场机会

二、保险企业投资养老产业

三、养老产业资金募集来源分析

四、养老产业基金投资方向分析

第三节 中国养老产业投资风险及防范

一、宏观政策风险

二、市场供给风险

三、市场竞争风险

四、市场运营风险

五、投资收益风险

图表目录

图表

分地区城乡居民社会养老保险基金收支情况

图表

分地区城乡居民社会养老保险情况

图表

我国养老服务设施情况

图表

我国提供住宿的社会服务机构基本情况

图表

我国提供住宿的社会服务机构床位数

图表

社会服务机构床位数统计

图表

社会服务机构收养人数统计

图表

我国重点地区提供住宿的社会服务机构情况

图表

农村养老服务机构情况

图表

我国养老服务设施情况

图表

我国养老机构床位数分地区情况

图表

我国老年人口年龄别文化构成状况

图表

-2050年中国人口分年龄和性别预测值(中观水平)（万人）

图表

-2050年老年人床位数需求量预测值

图表

北京市地区生产总值增长趋势图

图表

北京市全社会固定资产投资累计增速情况

图表

北京市城镇居民人均可支配收入增长趋势图

图表

北京市农村居民人均收入增长趋势图

图表

北京市城镇居民人均消费支出增长趋势图

图表

北京市农村居民人均生活消费增长趋势图

图表

北京市产业结构

图表

末北京市常住人口及其构成

图表

北京市居民消费价格月度变化幅度情况

图表

北京市常住人口年龄构成情况

图表

北京市户籍人口性别构成及性别比

图表

北京市户籍人口性别构成及性别比

图表

北京市常住人口受教育程度

图表

北京市常住人口老年人数量

图表

北京市常住人口老年人数量

图表

北京市常住人口老年人数量

图表

机构养老设施按功能分类

图表

不同模式养老设施的优缺点对比

图表

2022年北京市规划机构养老床位情况

图表

北京市高龄老人发展趋势分析

图表

北京市老年抚养比变化趋势

图表

北京市养老机构数量统计

图表

北京市主要养老机构名单

图表

北京市收养性社会福利单位情况

图表

北京养老（助残）精神关怀服务支持单位、定点单位名单

图表

北京对老年人免费开放的公共图书馆名单

图表

北京对老年人优待的公园、风景区名单

图表

北京对老年人免费开放的博物馆名单

图表

北京市场养老地产项目分类

图表

北京市持有经营的养老地产项目经营特点

图表

北京市出租出售结合的养老地产项目经营特点

图表

9.养老机构经营模式调研报告 篇九

养老难离家:模式难创新 特殊人群难养老

“四二一”的家庭结构模式下，传统的居家养老模式受到挑战，独居老人、空巢老人逐年增多。同时，由于养老产业发育不足，服务供给单一，难以满足不同文化层次和不同经济状况老人的服务需求。陕西很多地方进行了不断的创新和探索，却又面临着这样或那样的现实尴尬。

养老遇阻，“难”在哪

“以房养老”模式难在哪儿

对于会不会选择以房养老这个问题，记者在西安市环城公园内随机采访了10位老人，几乎得到了相同的答案：没好好考虑过。只有一位老人表示，如果有具体可行的操作方案，可以考虑以房养老。[详细]

“以地养老”模式能否实施

“以地养老”模式主要是通过流转老年人承包地使其获得一定的财产收入，并在保持其宅基地所有权、使用权归属不变的前提下，通过村集体或合作社流转使用权用于资源开发利用，收益归老年人所有。[详细]

以“N”养老模式如何探索

“小老人”照顾“老老人”，身体好的照顾身体弱的，邻里乡亲照顾留守、空巢老人……在以房养老、以地养老之外，一些地方又探索出一些社会互助养老模式。相关专家认为，这种更强调普通百姓之间相互帮扶与慰藉的养老模式，将成为未来中国城乡居家和机构养老的有益补充。[详细]

哪些人群，“难”养老？

空巢老人：寂寞孤独地老去

出门一把锁，进门一盏灯。许多“空巢老人”最大的问题就是孤独，长期感到寂寞，又得不到排解，甚至会演变成严重的心理疾病。[详细]

高龄贫困老人：活着就是活受罪

相比于城市，日益老去的村庄里还有更多的老年人无人照料，传统的观念也阻碍着他们进入养老院，缺乏经济来源的老人，更像是被遗忘的过去。[详细]

失独老人：无处安放的暮年

陕西的失独家庭约有8600余户，失独父母约有1.4万人，他们在情感上遭受煎熬外，面临养老的窘迫，比一般家庭更需要经济上的扶助、精神上的慰藉和生活上的照料，亟待社会更多的关爱。[详细]

养老“三难”1 养老遇阻，“难”在哪

——养老模式运行调查

作者：康传义 来源：陕西传媒网-陕西日报 2015年10月19日06:03

一方面，“四二一”的家庭结构模式下，传统的居家养老模式受到挑战，独居老人、空巢老人逐年增多。另一方面，由于养老产业发育不足，服务供给单一，难以满足不同文化层次和不同经济状况老人的服务需求。为打破养老困境，陕西省很多地方进行了不断的创新和探索，以房养老、以地养老等新的养老模式不断涌现。然而在具体的实施过程中，却又面临着这样或那样的现实尴尬。

以房养老，看上去很美，却似乎只是“天上的云彩”。记者从陕西省相关部门获悉，尽管数年前，陕西省就已经将以房养老提上议事日程，但截至目前，具体的可操作方案，依然处于调研阶段。

去年保监会正式公布《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，北京、上海、广州、武汉被列入试点城市。然而，一年多过去了，“敢吃螃蟹”者却微乎其微。幸福人寿作为国内第一家正式推出以房养老的保险公司，截至7月底，仅签约12户家庭。这样的“成绩单”，相对于我国两亿多的老人基数来说，几乎可以忽略不计。

“以房养老”模式难在哪儿

对于会不会选择以房养老这个问题，记者在西安市环城公园内随机采访了10位老人，几乎得到了相同的答案：没好好考虑过。只有一位老人表示，如果有具体可行的操作方案，可以考虑以房养老。

在国家业已出台相关鼓励措施，相关保险公司又积极推进的情况下，以房养老却遭遇现实尴尬，原因在哪儿？对此，省社科院研究员石英认为，以房养老作为西方发达国家较为成功的一种养老模式，如果只是简单地“照搬”，在我国必然会遭遇“水土不服”。石英分析认为，导致这种结果的原因是多方面的。

以房养老，首先必须要有房。但从现实情况看，由于我国实行商品房制度，到目前为止，也不过短短的二十多年时间。老人名下，有房的到底能占到多大比例，需要好好地调研。实现以房养老，不仅仅是要有房那么简单，还必须有“大房”，有“值钱的房子”。这样相关机构才会考虑“回购”，如果地段不好，又是建设多年、简陋的“房改房”，要实现以房养老，也是不现实的。

“现实恰恰是，没有经济基础，需要以房养老的老人，手里又没有能让保险公司看得上的值钱的房子。手里有这样房子的老人，往往经济基础和条件又很好，几乎不会考虑将房子抵押出去，用来养老。”石英说。

实现以房养老，完善的制度保障是关键。虽然保监会已经出台《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，但由于没有经验可以借鉴，相关保险公司和金融机构对这项业务还不是特别熟悉，在条款的制定和执行方面还有诸多的不足。同时，房屋价值由谁来评估，有没有可信赖的第三方评估机构，也是老人们在考虑是否选择以房养老时很关心的问题。

除了诸多客观制约因素之外，根深蒂固的传统观念也是主要制约因素。把房子抵押掉养老，而不是留给子女，很多老年人对此很难认同。以记者随机采访的10位老人为例，他们要么名下没有房子，即使有房子，首先考虑的也是“留给孩子”。“卖掉”房子养老这样的方式，他们从观念上还很难接受。

中新网房产频道也曾围绕“目前制约以房养老推进的主要因素是什么”这一问题，在网络上进行了调查，结果显示，30.9%的网友认为是受我国传统观念的制约，27%的网友归因于金融机构业务条款、配套机制等不健全，21.9%的网友认为是政策适用人群范围窄。数字100市场研究公司的结果则显示，选择上述三项的网友占比分别为42.9%、46.9%和45.4%。

“以地养老”模式能否实施

在各个城市纷纷试点以房养老的同时，针对农村老人的“以地养老”模式，也在一些地方悄然兴起。其主要形式是通过流转老年人承包地使其获得一定的财产收入，并在保持其宅基地所有权、使用权归属不变的前提下，通过村集体或合作社流转使用权用于资源开发利用，收益归老年人所有。

在今年全国两会上，在陕全国人大代表、陕西恒源煤电集团董事长孙俊良就提出，现阶段农村养老问题重点要解决好两个问题：一是让农村老年人有钱养老，二是农村老年人要有人管理。农村老人可以住房向银行或政府组建的养老贷款公司抵押贷款，由银行或贷款公司按一定期 限支付养老金。到期或老人不在时，其子女可以偿还贷款赎回住房，也可由贷款机构回购处理。“以地养老”，可以通过家庭承包土地的出租、转让、入股等方式增加养老收入。

今年刚满60岁的白五奇，是西安市蓝田县汤峪镇农民。由于有一手漂亮的泥瓦工手艺，常年在外务工的他，收入还是不错的。但随着年龄的增大，现在他干起这样的活，已经有些力不从心了。“不服老不行，以前干上一天活，晚上睡上一觉，第二天又浑身是劲了。”白五奇说，“这两年，明显感觉体力有些跟不上了。”

谈到自己的老年生活，白五奇心里很是没底。“能将土地抵押出去，用来养老，听起来还挺让人向往的。”白五奇说。

然而，以地养老这样的模式，在石英看来，也有很多“槛”需要迈过。实现以地养老，需要建立在土地确权基础之上。集体建设用地在所有权上属于集体所有，根据土地管理法的规定它对于用地的主体还是有一定限制的。如果说外人来使用集体的建设用地，目前还没有放开，如果现在这么去操作，在法律上有一定的障碍。如果没有对土地进行确权，就很难保障老人对土地的使用权益。然而，在很多地方，什么时候能够实现土地确权，依然是个未知数。

由于人多地少，再加之土地的收益率不高，即使迈过了土地确权这道坎，以地养老仍将是一个未知数。从全国范围来看，目前土地流转的价格，一亩多在几百元到上千元不等，这样的收益下，实现以地养老，无疑只能是“纸上谈兵”。以白五奇一家为例，全家三口人，家庭拥有责任田2.8亩，平均一人不足一亩。按照汤峪镇流转土地的平均市场价格，每亩地一年的流转费用大约800元左右。如果只是把自己承包的那一份责任田流转出去，每年收入不足1000元，如何养老？

以“N”养老模式如何探索

“小老人”照顾“老老人”，身体好的照顾身体弱的，邻里乡亲照顾留守、空巢老人……在以房养老、以地养老之外，一些地方又探索出一些社会互助养老模式。相关专家认为，这种更强调普通百姓之间相互帮扶与慰藉的养老模式，将成为未来中国城乡居家和机构养老的有益补充。

陕西省千阳县建立的农村互助幸福院既体现了“互助”的特点，又满足了农村老人的基本养老需求。目前，入住千阳农村互助幸福院的老人每天只需交5元左右的生活费，按照专门的食谱就能享受到一日两餐的可口饭菜。伴随着我国老龄化的不断加剧，“寄家养老”、“会所养老”、“家政养老”等各种不同养老模式纷纷涌现出来。

谈到诸多不断翻新的养老模式，石英一方面给予了肯定，认为多样化的养老模式的探索，有利于满足老人们对养老的不同层次的需求。但石英认为，在多方面探索之外，我们还是应该把更多的精力放在如何做好社区居家养老上面。

对于大多数老年人来说，他们的年龄越大，越对家庭依恋，更多的愿意选择居家养老。但“四二一”的家庭结构模式下，年轻人很难做到与老年人同住，传统的居家养老模式受到挑战，独居老人、空巢老人逐年 增多。这样的现实背景下，社区居家养老模式会成为未来养老的主要模式。

社区居家养老，关键是要发挥“社区”的作用。“遗憾的是，我们的社区现在好像还没有为此做好充足的准备。”石英说，“让社区逐渐成为养老的主要载体，现在还有很多工作要做。一些必须的软硬件设施还没有建立起来。比如，可以供老年人交流与娱乐的老年活动室、老年餐桌等，在目前大多数的社区还都没有。更不要提社区家庭医生等更高层次的服务了。”

在不断加强社区养老服务的同时，石英认为，应更多地建立起医养结合的养老机构。“根据调研，我们发现，现在的养老机构，最紧缺的不是床位，而是医疗服务。”石英说，“这样就出现了一个怪现象：越是收费低廉的低端养老机构越是无人问津，收费高昂的高端养老机构却往往一床难求。主要的原因就是低端养老机构虽然收费不高，但服务水平，尤其是医疗服务水平难以跟上。这样的情况下，老人们宁愿呆在家里养老，也不愿意到这些养老机构去。”

下一步，我们应该将着力点更多地放在医养结合的养老机构上。可以让一些有条件的医疗机构参与到养老机构的建设上来，依托医院的医疗和其他软硬件资源，并最终实现有病治病，无病养老的目标。

养老“三难”3 中国养老，“难”离家【2】

——养老未来走向调查

作者：杜瑶 来源：陕西传媒网-陕西日报 2015年10月19日06:31

愿在家中慢慢变老

像呼延玉一样，越来越多的独居老人、生活障碍老人、失独老人、“候鸟老人”，涌现在新时代的老龄潮中。在家人们逐渐老去的时光里，伴随我们更多的是对这个庞大群体养老问题的思考。

采访中，呼延玉老人直截了当地表示，她从没打算去养老院。目前身体还算硬朗，能照顾好自己日常生活，日后要是真动弹不了，孩子们会请人来家里照顾她。对此，呼延玉的大女儿李霞说：“我们兄妹几个的孩子也大了，家里的房子都买得大一些，就是想把妈妈接来一起住，可现在她还是离不开她的老屋。如果，妈妈年纪再大些，我们是一定要把她接到自己家里来住的，到时候就算请人照顾也放心。妈妈操劳一辈子，无论如何我们也不会送她去养老院，不能让老人家有孤单感，这是做儿女应该想到的，况且我们也有条件办到。” 人口老龄化是社会进步和发展的一个必然趋势，在“百善孝为先”的中国，养老问题总是包裹着时代特色。陕西省社会科学研究院副研究员杨红娟表示：最近做的《陕西省老年人现状与需求调查》，其中关于养老方式的选择，有一组数据很有意思，83.3%的老人选择家庭养老，8.6%的人选择社区养老，仅6.7%的人会去专门机构养老。要知道，在20年前提出去专业养老机构养老的呼声可谓此起彼伏，随着社会各种思潮的交锋融合，大家都很看好的“专业养老”，如今支持率却一落千丈。在经历过时间和现实的考验后，“回归家庭”终究成了绝大多数老人年最终的选择。

谈起上面的调研结果，今年90岁的高荣英总有说不完的话。2012年5月住进西安市北郊的一家养老院，2013年1月底彻底搬了出来。“我年纪太大了，大毛病没有，就是人老了经常出各种小问题。老伴去世了，孩子们都要忙自己的事情，没人管的上我，五个孩子就商量着把我送到养老院。”高荣英说，“里面干净，有好多和我一般大的人，大伙时常在一起聊天、吃饭。可心里总觉得不畅快，没个老熟人，也不知道外面人都在干什么，孩子们看我的次数也越来越少……”

交谈中，高荣英思维清晰，只是说起话来断断续续：“最后，是我自己坚决不住了，好几天不吃饭，逼得孩子们年前把我接出来。”高荣英老人没有自己的房子，从养老院出来后大部分日子跟着小女儿住，自从2014年小女儿查出糖尿病后，就是五个孩子轮流照顾她，每家一个月。今年年初，高荣英走路时不小心摔跤骨折，在几个孩子家搬来搬去更不方便，尽管这样“挪窝式”的生活别人难免略带微辞，高荣英却说：“我 不觉得累，老年人也不图啥。感觉自由，能和你们交流，每天在家里睡个踏实觉，比花钱住养老院强多了。”

养老“三难”3 中国养老，“难”离家【3】

——养老未来走向调查

作者：杜瑶

来源：陕西传媒网-陕西日报

2015年10月19日06:31 养老缘何难离开家

严中华在西安市红专南路当社区主任已经近15年，步入老年人行列的他对养老有着更深刻的见解：“红专南路社区有老年人2000多人，占比超过社区总人数的20%，如此大体量的老龄人口养老一直是社区管理的重头戏。我发现，尤其在养老保障体系频现危机的当下，中国传统观念对养老院制度始终难以亲近。像我们这院子里只有5户老人去养老院，即便独生子女、双职工家庭采取‘居家养老’形式赡养老人有弊端，但大家都试图发现其更多的可行性。”

似乎，在中国谈到养老话题，总是很容易让人联想起孝道。因为按照传统观念，中国人先入为主把去养老院定义为“不太幸福的结局”，受儒家文化的影响，“家庭养老”显得理所当然。也就是说，当年老的父母失去劳动能力，尤其是生活自我照料能力减弱之后，通过子女的照料、关怀，来实现养老这一功能。“和养老院相比，这种通过子女的孝顺达成赡养年老父母的‘家庭式养老’的优点在于，它不是完全经济型 的关系，而是掺杂着感情在里面。比如，在一个五星级养老院，如果你给的钱足够，它能提供全方位的完善照顾，但那终究是顾客和服务者的关系，和子女对父母的照顾完全不一样。”杨红娟说。

当今，有所谓“四老”的说法，即一要有老伴，二要有老友，三要有老窝，四要有老底。大多数的老人越老越难离开固有的生活圈子，就是因为这里有他自己的感情世界，可以在脱离了社会工作关系和子女的长久陪伴后，还可以感受到愉悦。就如严中华所说：“哪怕是再旧的房子，再老的邻居也觉得亲切，在家里可以保持与外界的联系，子女来看也方便，光是在街边转转就已经很满足了。”因此，这种“难离家”的养老，除了传统观念外，还带着老年人自己的心理因素，“对父母的孝顺，不应仅体现在金钱方面。抚养老人的理念，要从对物质需求的满足进而关注精神的追求。”李霞说。

从“只生一个好，养老靠政府”，到“政府和你一起来养老”的转变，其背后折射出近年养老和社会保障形势的加剧。“这实际上就大多取决于你个人的经济收入水平。换句话说，如果你自己经济收入好，你就能找个条件比较好的养老院；但如果你是下岗工人，或是农村的老人，境况就比较尴尬了。”家住西安市北郊文景观园的王海志说道，“然而，老年人都不愿多花钱，不去养老院，不愿请保姆也多是出于经济方面的考虑。”

对此，杨红娟表示：中国是真正的“未富先老”，正式的制度支持跟不上老龄化发展速度；加之，我们欠账很多，养老院很少，养老机构 13 比例非常低，无论是社会投入还是经济发展都制约着养老产业的发展，去养老院养老也是一笔不小的开支。这样看来，更多家庭愿意选择“居家养老”也是有其现实和经济的考虑。

养老的路该怎样走

“我省老年人子女情况：多子女占61.2%，双子女占28.2%，独生子女占9.7%，无子女占0.9%，这是从《陕西省老年人现状与需求调查》中反映出的情况，可以这样说，未来五到十年，才到了独生子女老人的高潮化。然而，令人担忧的是在还未真正到达养老资源紧缺的时间点，我们的养老问题就如此棘手。”杨红娟说，“现实中，独生子女、双职工家庭常见4：2：1的家庭结构，以及随着国人居住流动性增加，都在挑战‘居家养老’传统理念的可行性。比如子女希望在大城市或者国外求学工作打拼，而父母希望子女回到家乡近身陪伴，个人追求与赡养责任时常发生冲突。”

然而，对于养老困境，严中华说道：“老年人想居家养老，但在家又难以得到周全照顾，这种两难困境在8年前我就有感受，而现在社区里的‘日间照料中心’也是从那时起的心。”严中华回忆，2009年设立“社区服务站”，只有一个热心的退休人员操持，主要是做家政的中介联系；后来发展为5个成员的“居家养老服务站”，这些吃低保的工作人员每周都要去重点老人家里走访，帮他们买菜，陪他们取钱。再后来，就是下月即将开放的“日间照料中心”。“为这个中心我做了8年功课，在这里解决老人吃饭、看病的问题，提供老人活动、休息的需求，子女 14 可以白天把父母送到这里，晚上再接走。这样既能不背离老人养老不离家的初衷，又能消除老人得不到照料的顾虑。”严中华说，“然而，条件虽然都具备了，但还是缺人。中心常态化运行需要专职人员，这个是我们社区人员和志愿者远不能替代的。”

10.麦当劳经营模式的调查报告 篇十

麦当劳，一家世界五百强的企业，能够进入这样的企业工作、学习，本身就是一种很大的收获。麦当劳里有一套很值得我们去学习的经营管理模式，麦当劳里的员工，心里面每时每刻都必须谨记两个词语，那就是“高效”和“标准”。

麦当劳里有一套标准化的经营管理模式，这套模式具有鲜明的独特性。以下几点是值得我们好好去学习的：

一、不用天才与花瓶

麦当劳不用所谓“天才”，因为“天才”是留不住的。在麦当劳里取得成功的人，都得从零开始，脚踏实地工作，炸薯条、做汉堡包，是在麦当劳走向成功的必经之路。这对像我们这些不愿从小事做起，踌躇满志想要大展宏图的年轻人来说，是难以接受的。但是，麦当劳请的是最适合的人才，是愿意努力工作的人，脚踏实地从头做起才是在这一企业中成功的必要条件。

在很多人眼中，从事服务业的，长相和年龄是很重要的。但在麦当劳餐厅，女服务员的长相也大都是普通的，还可以看到有年轻人也有年纪大的人。与其他公司不同，人才的多样化是麦当劳的一大特点。

二、没有试用期

一般企业试用期要3个月，有的甚至6个月，但麦当劳3天就够了。麦当劳招工先由人力资源部门去面试，通过后再由各职能部门面试，合适则请来店里工作3天，这3天也给工资。麦当劳没有试用期，但有长期的考核目标。考核，不是一定要让你做什么。麦当劳有一个360度的评估制度，就是让周围的人都来评估某个员工：你的同事对你的感受怎么样？你的上司对你的感受怎么样？以此作为考核员工的一个重要标准。

三、培训模式标准化

麦当劳的员工培训，也同样有一套标准化管理模式。麦当劳的全部管理人员都要学习员工的基本工作程序。培训，从一位新员工加入麦当劳的第一天起。与有些企业选择培训班的做法不同，麦当劳的新员工直接走向了工作岗位。每名新员工都由一名老员工（训练员）带着，一对一地训练，直到新员工能在本岗位上独立操作。尤其重要的是，作为一名麦当劳新员工，从进店伊始，就在日常的点滴工作中边工作边培训，在工作和培训合二为一中贯彻麦当劳Q．S．C＆V黄金准则，Q．S．C＆V分别是质量、服务、清洁和价值。这就是麦当劳培训新员工的方式。在他们看来，边学边用比学后再用的效果更好，在工作、培训一体化中将企业文化逐渐融入麦当劳每一位员工的日常行为中。

四、晋升机会公平合理

在麦当劳，晋升对每个人都是公平合理的。适应快、能力强的人能迅速掌握各个阶段的技术，从而更快地得到晋升。面试合格的人先要做4－6个月的见习经理，其间他们以普通员工的身份投入到餐厅的各个基层工作岗位，如炸薯条、做汉堡包等，并参加BOC课程（基本营运课程）培训，经过考核的见习经理可以升迁为第二副理，负责餐厅的日常营运。之后还将参加BMC（基本管理课程）和IOC（中间管理课程）培训，经过这些培训后已能独立承担餐厅的订货、接待、训练等部分管理工作。之后，通过考核合格者，可以晋升为第一副理，协助餐厅经理的管理。

五、培训成为一种激励

麦当劳的培训理念是：培训就是让员工得到尽快发展。麦当劳的管理人员都要从基层员工做起，升到餐厅经理这一层，就该知道怎样去培训自己的团队，从而对自己的团队不断进行打造。麦当劳公司的总经理每三个月就要给部门经理做一次绩效考核。考核之初，先给定工作目标，其中有两条必须写进目标中，那就是如何训练你的下属－－什么课程在什么时候

完成，并且明确告诉部门经理，一定要培训出能接替你的人，你才有机会升迁。如果事先未培养出自己的接班人，那么无论谁都不能提及晋升，这是麦当劳一项真正实用的原则。

在麦当劳里，其实还有很多的标准化的管理模式，要透彻地了解、掌握并非一朝一夕就可以做到的。凡是成功的企业，企业内部总是有很多标准化的东西去规范、约束员工的工作。