上海商圈分析报告

2024-07-22

上海商圈分析报告（精选12篇）

1.上海商圈分析报告篇一

汉口里商圈分析报告

熊琪

1308430608

熊丹

1308430609 张柳

1308430610

昌凡珺 1308430611

甘勍

1308430636

杨宇维 1308430638 申伟

1308430642

一、案例陈述

汉口里依武汉园博园而建，占地66800平方米，与去年9月开业。汉口里以汉口开埠百余年为脉络，建筑复刻晚清明初的汉正街、花楼街等代表性建筑和商业形态，浓缩了老武汉的味道。不曾想开业仅半年，汉口里的多数店面却陷入经营困难的局面，其原因是为何？如今汉口里又该何去何从？又该如何自救与转型？

二、案例分析

（一）原因分析

汉口里建设完成之初，被给予厚望，大批商家入住，其中不乏老武汉知名品牌，然而不过半年光景，大量店铺关门，发展如此萧条，有哪些原因导致汉口里成如今局面呢？我个人觉得有如下几个方面 1.汉口里商业形态单一。商圈里面除了餐饮和礼品店，别的业态几乎没有，使消费者不能长时间在里面闲逛和游玩，而且不能满足基本的消费需求，难以吸引消费者慕名而来。于此同时，又难以留住回头客，没有什么特色，使大部分人游玩过一次不想再来第二次。

2.交通不便，汉口里地处三环外，且不像别的商圈有直达地铁。汉口里不仅没有直达地铁，而且乘坐公交过去也要转车好几次，相当麻烦，除了自驾车过去找不到便捷的方式。交通极为不便，不利于周边人过去游玩。3.宣传不到位，前期没有做什么宣传，没有做推广也没有做什么广告宣传，知道的人并不是很多。就我周围的同学来说，很多的人如果不是这次的分析报告都不知道这个地方。我个人觉得有一定的代表性，其他很多人也不知道武汉还有一个这样的地方可以游玩闲逛。4.战略定位错误，汉口里主打旅游消费，然而武汉旅游业并不发达，不是以为主的城市，并不像海南那些旅游城市每年都有大量的游客涌入。汉口里主打旅游消费使消费后劲不足，消费难以跟上。5.消费者群体定位偏差，据报道说汉口里的街道上大部分都是穿着旗袍的中年妇女，去游玩的大部分都是中年人。武汉的大学多，更是以年轻人较多的城市。汉口里的商圈不太能吸引年轻人，不利于商圈的后续发展。

6.创新力度不够，汉口里的建筑复刻晚清民初汉正街、花街等。完全按照古时的建筑来，没有融入现代元素。没有将传统与现代相结合。复刻并不是遗迹，并不是自己的亮点特色，并不能吸引人的眼球，让人眼前一亮，吸引慕名而来的游客。

（二）内部分析 1.企业文化(1)特有的建筑形态

汉口里以以仿古为特征，整个建筑群透着一股“民国风”，设计有汉口沿河吊脚楼风格、明清中式民居风格、民国欧式风格建筑，简约设计中夹杂着现代元素，将汉口特有的石库门里分与西式风格建筑融为一体，创建既具传统风貌，又具现代化功能的商业街区。复原了晚清民初的武汉长堤街、汉正街、大夹街和前后花楼街等，重建了山陕会馆协天大帝关云长，江西会馆六角阁楼，广东会馆八仙过海，吊脚楼夯土老墙，钟楼砖墙卍字符，威斯敏斯特钟声，汉口大旅馆霓虹等建筑，保留了老汉口的代表性建筑、文化底蕴、市井味道，展现了老汉口的生活方式。(2)传承与保护非遗项目

与此同时，汉口里还注重对非遗艺术品的传承与保护。在汉口里的长江非遗艺术博物馆，展示了从湖北本土到整个长江流域的非遗精品，藏品涉及150个非遗项目。除了那些被放在馆中展示的，还有每天在广东会馆上演的活化石——楚剧，唱的是原汁原味的汉味腔调！2.营销手段

入驻了多家老字号品牌餐饮，吸引顾客去品尝记忆中的味道。以及不定期举办各种活动，如举办庙会活动、音乐节、民俗文化周等。3.经营业绩

在花灯会期间，园博园入园人数累计达到30万，汉口里游客累计达到90万；春节期间，园博园入园人数就达11万，汉口里游客人数49万，成为武汉最热门景区。但是在园博会结束后，汉口里的游客就与日剧下，甚至沦落到现在的冷清。

（三）对比分析 1.交通状况

（1）汉口里位于园博园东路，地处武汉中心地区边缘，交通和区位优势不过显著，居民不集中，人流量较少。（2）楚河汉街位于武昌区中心地带，公交和地铁线路可以直达，交通便利，居民集中，人流量较多。2.消费群体

（1）汉口里定位于武汉园博会的配套服务区，业态上以餐饮为主，受众群体较小，业态过于单一，没有为各个年龄层提供配套的设施、活动等，未细分老、中、青消费市场。

（2）楚河汉街主要的消费对象为武汉旅游的游客以及本地的学生、年轻的时尚白领、公务员等。该群体是平常时期消费主力，主要以餐饮、购物为主。3.建筑特色

（1）汉口里以汉口开埠百年为脉络，它拥有百年历史，几乎复刻了晚清民初代表性建筑和商业形态，还汇聚了武汉老字号商铺和小作坊、民间工艺品商铺，充满老武汉的味道和里分建筑特色。（2）楚河汉街是中国最具建筑特色的城市商业街，主体风格采用20世纪20年代民国建筑特色，同时汉街将极具时尚元素的现代建筑和欧式建筑穿插在民国风格建筑中，实现传统与现代的完美融合。4.商业业态

（1）汉口里以仿古为特征，复原了晚清民初的武汉长提街、汉正街、大夹街和前后花楼街等名街，重修16座历史建筑。又将武汉众多的拥有百年历史“老字号”餐饮名店和民间工艺品商业店铺都汇聚在这里。但是汉口里主要以餐饮店较多，业态过于单一。

（2）汉街的规划设计、建筑特色、招商品牌以文化核心，突出文化特色，娱乐、餐饮、购物活动结合，引进大量文化品牌和文化项目，业态多样化，如世界顶级的演艺剧场，世界唯一的室内电影文化主题公园等，使汉街成为中国最具文化品位的商业步行街。5.战略规划

（1）汉口里以建筑、文化、商业形态，展现老汉口生活方式，融合文化、创意、休闲产业多重元素。重点发展旅游、购物、餐饮、娱乐、休闲等商业，打造成为“武汉人常来，外地人想来”的城市名片；要从旅游消费转型为市民消费，要满足周边居民的刚性需求，细分老中青消费市场，引进儿童、娱乐等更多业态与餐饮形成互补。（2）楚河汉街除了将被打造成“清明上河图”般繁荣购物旅游综合体之外，还将成为武汉新经济中心和中国商业内容最丰富的城市商业步行街。借此汇聚全国乃至全球的上万精英与此，在这里创业、工作、生活，将这里创造成武汉乃至华中地区的“曼哈顿”。

（四）SWOT分析 1.优势：

（1）汉口里建筑具有百年历史，充满武汉当地特色。

（2）汉口里依托园博会的活动的开展，为其带来了人气和宣传作用。（3）汉口里会定期举办有武汉特色和节日特点的活动，吸引游客，提升人气。

（4）汉口里拥有许多历史知名“老字号”餐饮和民间工艺品商铺，充满历史文艺气息。2.劣势：（1）商业形态单一和过分狭窄的产品组合，汉口里商圈除了餐饮和礼品店其他的业态几乎没有，这样难以吸引消费者又不能留住回头客。

（2）和其他竞争对手相比，没有什么竞争优势，不能脱颖而出。（3）交通极为不便，没有直达的地铁，很多地方过去要多次转车才能到达。

（4）内在的运作困境，汉口里目前大部分商家关门，建设完成之际若商圈好好规划招商，必然不会如此之惨。

（5）市场规划能力弱，汉口里没有好好规划利用其依托园博园的优势，没有好好把握机会，不能为自己造势提高知名度。3.机会：

（1）“武汉园博会”的契机。中国国际园林博览会是中国园林行业层次最高、规模最大、影响最远的国际性重大盛会。第十届园博会在武汉举行，这是一次向全国乃至世界展现武汉形象，彰显武汉特色的难得机遇，所以这也是汉口里的机遇；

（2）武汉的快速发展这个大的环境也给汉口里带来了机会。随着我国人民生活水平的进一步提高，更多人追求精神上的需求，汉口里拥有着百年来的文化底蕴，是一个值得去的地方；

（3）当今旅游业已成为全球经济中发展势头最强劲和规模最大的产业之一。每年来武汉旅游的旅客也很多，这也给汉口里带来了机遇。（4）武汉政府的扶持。政府制订相关政策，将有利于汉口里的发展； 4.威胁：

（1）武汉近年来的城市建设在飞速发展，不少大型购物综合体拔地而起。随着生活水平的提高，消费者的消费习惯也随之变化，集购物，美食，娱乐等为一体的一站式消费模式更加吸引人们的眼球，人们对一站式购物的需求也随之增强，而像汉口里这样的文化商业街区很难满足消费者对多元化消费的需求。

（2）此外电商也在改变人们的消费方式，人们可以足不出户的买到各类美食和特色商品。

（3）未来同类特色街区经济竞争激烈，随着城市文化建设，对旅游业产业日益重视，未来特色街区将成为各地发展的一个重要策略。（4）街区容量限制，环境与交通会成为瓶颈，汉口里位于武汉比较偏远地区，没有直达公交，以及它自身可以承载的游客量也是有限的。

（五）对策分析：

1.最大限度的发挥汉口里的自身特色。首先是汉口里以汉口开埠百年为脉络，复原晚清民初汉正街、大夹街、长堤街、花楼街代表性建筑、文化、商业形态，展现老汉口生活方式，发挥其独有的文化底蕴以吸引当地的人们。然后是对汉口里进行各个方面的发展，使得其不仅仅是商业街，其中也包括美食，文化以及旅游业的发展。

2.对于汉口里的现状，最需要的就是转型。宽窄巷子，是中国四川省成都市的一个历史文化区，由三条东西方向的老街（自北向南依次是：宽巷子、窄巷子和井巷子）以及街道之间的居民宅院组成。宽窄巷子所在的区域在清朝时为八旗居住之地，目前有多种文化、餐饮、休闲商铺在此营业。宽窄巷子是一个集中展示老成都文化的旅游胜地，并荣获2008年“中国创意产业项目建设成就奖”、2009年“中国特色商业步行街”等称号。宽窄巷子是一个非常成功的案例，我认为可以借鉴。

（1）将汉口里总体定位为最具典范性武汉历史文化商业步行街区和武汉城市怀旧和深度旅游的人文游憩中心。采用历史文化保护街区与现代商业成功结合的经营模式，在保护汉口里原真建筑风貌的基础上，形成汇聚街面民俗生活体验、公益博览、高档餐饮、宅院酒店、娱乐休闲、特色策展、情景再现等业态的“武汉城市怀旧旅游的人文游憩中心”；

（2）特色化的经营模式。主要以休闲娱乐、旅游购物为一体，定期举办特色民俗主题活动，营造复古风情、尺度适宜、地方特色强烈的购物游览空间；在山陕西会馆二楼的城市故事馆,它复原了1920年代老汉口各式各样的生活场景，展现了当年老汉口的风范，并且提供了自由的拍照空间。在里面换上喜欢的服装，中山装、旗袍、马褂、礼帽等，尽情享受穿越民国老汉口的乐趣。城市故事馆内有五个场馆，分别为民居生活馆、文化娱乐馆、西洋商业馆、传统商业馆以及金融行业馆。城市故事馆提供了一个游客们追忆老汉口记忆的场所，这里覆盖了老汉口的各种形态，默默地诉说着这个城市曾经发生的故事。（3）政府统筹、多方整合资源。政府牵头，统一规划、区别保护，积极保护和恢复文化遗产，在精心提炼文化内涵基础上规划个性化的业态；

（4）依托城市大环境背景。依托武汉整体市场大环境，借助园博园旅游景点的游客保证，内外部交通保证人流量，特色的风味经营保证持续性。

三、结论

1.应将汉口里的历史化和商业化结合运营，该街区将通过复原百年老汉口的建筑风貌、人文风情、文化内涵和市井味道，打造具有浓郁武汉特色的历史文化消费型街区。

2.要逐步改善汉口里周边的交通状况，要拉动消费者必须提供硬性基础条件。这是最基本的，也是最重要的。

3.汉口里餐饮行业要形成辐射性消费需求，从近及远地做生意，应该先形成周边居民的刚性需求并逐渐向外辐射；可以配合汉口里定期举办的节日活动做相应的优惠活动。

4.要细分不同年龄层消费市场，了解其不同的需求，引进不同的商业业态，将娱乐、餐饮、购物相结合形成互补，吸引更多的年轻消费者 5.网络信息技术的发展，可加强广告宣传，推广可以在微博上加强宣传或者开设微信公众号来发布活动等信息，通过网络达到宣传作用。6.汉口里若不转型或者升级改造必然没有办法好好生存下去，必将被市场淘汰。汉口里唯有破釜沉舟或许能找到一线生机。

2.上海商圈分析报告篇二

实际上, 上海世博会, 大家知道预参观人数是7千万, 7千万就带来大量的客流, 上海本地的参观者大概是15%左右, 也就是5千多万, 450万到500万是海外游客, 其他都是外省市的参观者。按照世博会举办的一般的规律, 今天我和大家讨论世界世博会的举办及它们的一般规律、经验, 我们来预计2010年上海世博会的举办对我们上海整个的商圈它会带来什么样的影响。一般的情况下, 特别是非本市的参观者, 参观了世博会以后, 预计在当地将会逗留两到三天, 因为不可能北京的参观者到上海世博会以后, 参观半天就回去了, 包括国外的游客他也是一样, 他参观以后, 大概是两到三天的滞留期, 这两到三天, 就为上海的商业带来巨大的商机。关键是你如何抓住这个商机。那么世博会的商圈, 如果我们从理论上来进行分析的话, 它的形成第一个世博会场的集聚可能会形成一个商圈, 那么这种商圈有可能会长期的存在下去, 因为我们知道, 世博会最终举办结束以后, 所在的场地将会成为一个城市新的旅游景点, 上海世博会60%的场馆是要拆除的, 但是永久性的场馆保留有40%, 按照上海的规划, 大概是形成一个新的国际会展中心, 那幺伴随着国际会展中心, 可能它的商业配套就有必要了, 那幺这种配套从理论上来讲, 有可能成为上海新的商业集聚地, 这就是近邻集聚。

第二个世博会场的快速交通的延伸辐射, 这一点是多次其他国家世博会举办以后得出的一个规律。大量的参观者是非本地居民。游客有两到三天的滞留期, 他们有一半的时间花费在逛街、购物, 那么这种逛街购物是不是到上海所有的商业集聚地去呢?不是的, 他往往受到会场本身快速交通的影响, 因为来的人他往往是利用快速交通, 因为世博会举办以后, 一般的自家车挡在门外, 我们划定了一定的区域, 你是进不了这个区域, 游客主要运用的还是快速交通, 比如像是地铁, 这次的北京奥运会运用最多的就是地铁, 一般是用快速交通进行。世博会会场的快速交通可能对上海现有的商业中心它就产生影响了, 理论上来讲, 上海所有的商业集聚更多都是受到世博会场的快速交通延伸, 等会我会讲我们现在的这种快速交通的设计对现在的商业有什么样的机会。

3.上海商圈分析报告篇三

中国商务广告协会常务副会长兼秘书长、《国际品牌观察》社长兼总编辑、中国传媒大学博士生导师刘立宾教授和信泽传媒CEO周重润先生分别为本次大会致辞。

本次评选，共收到来自金融、汽车、食品、IT数码、家居等行业所提交的商圈与终端媒体营销作品600多个，经过评选委员会的层层筛选，有30个代表性案例入围，最终，雷克萨斯汽车、大众新帕萨特汽车、佰草集、燕京啤酒、麦当劳获得本次评选的最佳传播奖；BMW汽车、奔驰汽车、招商银行、花旗银行、麦当劳、竹叶青茶、云南白药牙膏、宜家家居获得本次评选的最佳创意奖；中粮福临门、招商银行、现代汽车、东风风神汽车、维维嚼益嚼获得本次评选的最佳营销奖。

颁奖典礼期间，担任本届评审委员会主席的刘立宾教授，知名品牌营销专家、北京大学刘国基教授分别主持两场高峰对话，与品牌代表、阵地代表、媒体代表就“品牌如何赢在商圈、决胜终端”、“品牌如何将大创意活化终端”等议题进行了激烈思想交锋，权威的专家与前沿的实践家碰撞出的智慧火花。

在新媒体层出不穷的时代，每种媒体都控制着一个传播链，各有所长，各有所专，但由于形式所限，传播策略无实质性差异，而商圈与终端媒体传播则是以地理营销为导向并与体验经济相结合的品牌策略。商圈是城市的经济命脉，是形成商业和消费的聚合地，是时尚的风向标。终端是形成买卖的场所，是关键一步。对于品牌来说，既要抓住消费者思想意识的根源，又要抓住消费者现场的行为控制，两手都要抓，两手都要硬。商圈与终端媒体营销有效地将这二者完美融合，在扩大品牌影响力的同时，也在产品流的最后一程影响了消费者的购买决策，实现了销售的达成。

各奖项尘埃落定之后，所有获奖者上台共同按动启动球，宣布第二届商圈与终端媒体营销经典案例评选活动正式启动。第二届评选将于2012年3月份开始征稿，2012年9月公布评选结果。

由信泽传媒和中国商圈与终端营销传播研究中心联合出品的《2011中国商圈消费蓝皮书》也在颁奖典礼现场公开亮相。作为中国第一本多维度深入解读城市商圈消费的专业性文献，本书通过对北京、上海、广州、深圳、成都、武汉、南京、两安等城市两百余个代表性商圈历时一年的深入调研，全方位分析了各商圈的活跃度、影响力、消费特征、商圈粘性等指标，为品牌的商圈与终端媒体投放提供了参考依据。

4.商圈调查报告篇四

实训题目

系别

年级专业 11

组别

成员 1

指导教师福州台江的调研报告__________ 商贸系____________________ 级电子商务(1)班_________ 第一组_____________________ 陈丹枫2吴敏秀 3郑雅娟_ 4胡永华5蔡山兰__ 杨学明_____________________

完成时间：20xx年11月24日

一、前言3

1、背景3

2、商圈形态3

3、商圈的确定3

4、人口规模及特征3

5、竞争情况3

6、交通情况3

7、商业发展潜力3

8、租金4

二、零售店面分析4

2.1商店分类4

2.2按商品分类4

2.3商家竞争策略4

三、消费群体分析4

3.1消费群体的分析4

3.2客流量分析5

四、台江步行街的现象分析5

五、终点站：元洪城东百购物广场5

六、台江步行街的主要分销渠道6

七、台江步行街商圈的预测7

八、分工8

九、附件8

一、前言

1、背景

讲到福州，大家就会想到各种商业中心，例如宝龙，万达，冠亚，台江等等，福州台江步行街拥有足够的人气和良好的商业氛围。无论是商业业态还是定位，台江步行街都是福州繁华的商圈。

在台江商圈主要是位于八一七南路，现有中亭街、元洪购物广场、榕城古街、步行街、台江农贸集市等街市形成的天然商业环境，江滨沿线十多个高层高尚住宅项目催生一个新的高级居住圈。

这个历来为商家必争之地、曾是福州唯一商业中心的商埠区，在福州人的印象里，却似乎总是与中低档商品集散地联系在一起。多年来，不少开发商力图改变这种印象而不得。环宇百货的关门停业，华联商厦的贱价流拍，还有曾与华联商厦互为犄角的台江百货最终也难逃歇业的命运。

台江商圈的风头尽管难再撼动东街口商圈的霸主地位，但开发商们似乎从未放弃过“打造福州时尚地标、建设福州最具魅力休闲服务型商业带”的规划和梦想，甚至经历过几番风雨，仍有卷土重来的意味。

2、商圈形态

台江步行街的商业区，商业行业的集中区，其特色为商圈大，流动人口多，热闹，各种商店林立。其消费习性为快速，流行，娱乐，冲动购买。

3、商圈的确定

对于现有的商店商圈的大小，形状和特征可以较为精确的确定。我们通过观察购买者的流动性、城市规划、人口分布、公路建设、公共交通等均要加以观察，并配合各有关的调查资料，运用趋势分析

划定台江步行街将越来越快的发展起来。

4、人口规模及特征

流动人口密度大，辐射地区人口规模集中，年龄分布为各个年龄段均有，因为台江步行街各种货物各种齐全，能够满足不同消费者的需求，消费者拥有一定的可支配收入。作为一个商业中心，而且是繁华的商圈，全省各地和邻近地区顾客数量也有一定基数，这给台江步行街一个很有利的基础。

5、竞争情况

现有竞争者的商业形式都较为相似，位置集中，数量大，规模大，经营风格相似，种类集中，竞争激烈，相互分享客源。

6、交通状况

公共交通发达，非常多的公交车都有经过台江，供电良好，通讯良好，也有金融机构，对百货、商店的营销具有良好的促进作用。但是由于建设较早，规划上面存在着不合理，黄金地点，寸土寸金，导致了街道较拥挤，停车不方便。

7、商业发展潜力

商圈所辐射的地区，购买力比较强。现有商场运营不错但是竞争激烈，商圈饱和度较高。商店种类以服饰鞋包，生活用品等等为主，还有继续扩大的空间。

但是其他地方新的商圈的崛起和停车拥挤，空间紧张又对台江商圈具有一定的威胁。所以，我们得出，又发展潜力，但是空间不大。

8、租金

租金一般都比较高，特别是离商圈核心比较近的地区，租金正常从东百向周边的商店递减(也有特殊情况)，具时点人流测算和观察，离东百越远生意越不好，人流越少，也有个别情况。

是以休闲为主的街区。据台江区滨江旅游街区规划初步方案，台江区将利用临江优势，依托闽江打造滨水娱乐、商贸、休闲带。该旅游街区规划建设范围包括西至基督教青年会及周边旧屋区，东至闽江大桥，北至中亭街及台江路两侧商业街，南临闽江是一个集购物、休闲、娱乐、餐饮于一体的大型综合性商业广场.

二、零售店面分析

2.1商店分类

1、小型店：店面宽度3-6米

2、专卖店：店面宽度6-12米

3、百货：元洪城东百购物广场

2.2按商品分类

1、服装店：时尚、休闲、运动、商务等;

2、皮革店：富贵家族、四季风等;

3、手机店：中国移动专卖店;

4、精品、饰品店：雅妆、QQ银饰等;

5、眼镜店：宝岛眼镜等;

6、奶茶店：啊e奶茶店等;

7、饮食饮料店：麦当劳、肯德基、鼎尚鼎等等

其中服装店、皮革店和手机店占据手游店面的80%以上，并且服装店大多数是以零售和批发形式存在的。

2.3商家竞争策略

小商店通过产品差异化，低成本，和利润少来竞争;

经济实力强大的商店，通过品牌的建立，促销的多样化，比如打折，买一送一，买300送100等活动来竞争。

三、消费群体分析

3.1消费群体的分析

消费者组成：学生，工薪阶层，老年人

消费群体的特点：

消费者主要是追逐时尚潮流的年轻人

其中在校大学生和工作中的年轻人占主要的比例

其中女性消费者的比重大

中老年人少

3.2客流量分析

1、整体：从台江步行街到东百广场的客流量呈现出由大到小的变化趋势;影响因素交通的便利程度，地理位置的优越性，商业权的繁荣度。

2、具体：各个店的客流量都是不一样的，其中服装、手机、精品店的客流量相对的大一些，不同专卖店的客流量也不同;影响因素品牌的知名度、消费者个人偏好，收入水平。

总的来说，影响客流量大小的因素有：地理位置，交通条件，收入水平，个人偏好，品牌知名度和忠诚度。

四、台江步行街的现象分析

1、现象：从步行街走到东百，我们发现在这条街汇聚了大量的服装店，这些商店主要是以零售和批发为主的，而在东百的服装商店，多以打折，各种各样的促销活动为主，这是什么原因呢?

分析：很明显台江步行街的客流量引来大量的经销商，为了争取更大的客流量，他们除了要为争取一个更好的位置，还要面对各种激烈的竞争。除了开更多的店来吸引更多的顾客外，各个商店也同时在做促销活动。有的是采用一些促销活动，有的是采用直接在店里放广告，有的是放着流行音乐以震撼的声响来吸引顾客，打折的折扣有的高有的低。在这里，你能亲身感受到价格这把双刃剑被发挥到极致。面对这些商家的折扣吸引，我们的顾客也不会放过，大家都在各个商店里争相购买自己要的产品，所以有很多的商店几乎都是人来人往的，生意相当不错。

2、现象：台江步行街人流量巨大，究竟是什么原因让台江有如此大的吸引力呢?

分析：中心地带理论认为，经营必需品和基本服务的商店应在局里上靠近顾客，而经营专门产品及非日常生活必需品的商店，应从较远吸引顾客。顾客愿意到一个地点购买各种所需而不愿到不同地点分别购买这一事实。台江汇聚了大量的零售店，批发店，百货店，专卖店，食品店等各种商店，完全可以满足一般顾客的各种生活需要，顾客基本上可以再这里买到自己想要的。在加上普遍顾客认为台江是一个成熟的商圈，因此很多人都愿意到台江购物。除了看到台江繁荣外，我们也可以看到一旦到了高峰期的时候，台江的人就特别多，这时往往会非常的拥挤。

五、终点站：元洪城东百购物广场

5.商圈调查报告篇五

目前，在国内各中心城市与沿海城市，便利店作为继大卖场及超市之后出现的又一新兴的零售业态，24小时连锁便利店前景广阔。便利店一般是位于居民区附近，以经营即时性商品为主，以满足便利性需求为第一宗旨，采取自选式购物方式的小型零售店。所以，此次我们对便利店展开了一系列的调查研究。

二、调研时间：11月5日——12月3日

三、调研内容及分析：

1、调研概况：(调查员：xxx)

2、南京便利店的主要竞争对手：苏果便利店、世纪华联、易捷easy joy、苏果好的便利店、可的便利店、大众便利店、好又多便利店等等。

3、距离问题(调查员：xxx)：以南京财经大学为中心，从我校南门出发，到达苏果便利的时间步行大约2分钟左右。从我校西门出发，到达世纪联华的时间步行大约也要5分钟左右，从南门出发大约到世纪联华步行需要6-7分钟左右。从我校西门出发，到达易捷便利店的时间步行大约15分钟左右。三家便利店坐落于不同的地方，苏果便利距离世纪联华大约600米左右，而易捷离苏果和世纪联华较远，大约1公里左右。

4、商圈(调查员：xxx)

苏果便利店：周边附近有各种小店聚集，路两边有居民区，并坐落在南京财经大学的周边，顾客源多。以此点位中心，此店往前还有家悦福超市，各种包子店，蛋糕店，小杂货商店，附近有三牌楼大街，其街中各种形形色色的商品店铺布满。此店后面有着学生需要的小商铺，吃饭的小店。

世纪联华：位于新民路的一家并不是很起眼的便利店，以此店为中心，此店对面新民路特色街区管理办公室，周边有若干的火锅店，阿瓦山寨，瓦罐汤馆等饭店，在大约200米左右有一家较大的百家超市，在右方50米左右有一家小型的万购超市，其附近还有南京工业大学电光原材料研究所等等各种大大小小的商业店铺。并在附近有着雅芳居民楼等。

易捷便利店：此店是中石化易捷大桥南路店，以此店为中心，对面有一个海军部，后面有家属楼，坐落在江苏石油一楼，旁边还有今人水果超市，江联烟酒店，艾尼蜜雪儿等各种小商铺等，其附近还有海之源等各种饭店和宾馆，并在周围400米左右设有大型超市家乐福。总结：每一家的便利店有着各不相同的商圈，苏果便利最大的商圈就是学校附近，而世纪联华最大的商圈是居民楼。易捷最大的是流动性人口小区。其三家便利店周围都有各种商铺布满。

5、目标顾客：(调查员：xxx)

苏果便利：主要的顾客群体是学生和居民。

世纪联华：主要的顾客群体是附近的居民和少量的流动性顾客。易捷：主要的群体是需要及时买东西的顾客群体和流动性群体。

6、三家不同品牌的竞争关系(调查员：xxx)

易捷便利店是中石化内部的便利店，它主要是在加油站设立的便利店，个别设在中石化附近，与苏果便利和世纪联华有着本质的不同。苏果便利和世纪联华的作用更普遍的是便于周围人群方便。从三家来分析，若以我校为观测点，那么最具有优势的苏果便利，因为它距学校人群最近，而世纪联华在去的途中有其他大型超市，易捷更为遥远，因此，距离来看，其三家的竞争关系苏果略胜。其三家的周边环境也大有不同，苏果和世纪联华的人群较多，而易捷此店的位置周围设有大型家乐福超市，因此，从周边环境看来，易捷略差。

7、关于苏果便利，世纪华联，易捷easy joy三家店铺的竞争对手分析(调研员：xxx)

(1)、苏果便利店周围的竞争对手优势劣势分析：最大的竞争对手— —家悦福在面积，商品种类，价格等方面比苏果便利更有优势;学校旁边的小店的价格低，位置上离学校门口近，小区近，学生和居民买东西更方便;左右旁边是宇航百货，这家店主要卖的是日用百货，小五金，小工具等，没有食品。苏果便利的产品质量有保证，而且它的知名度较好，顾客信赖度比较高，并且它是24小时营业的，相比周围商店竞争力较强。

(2)、世纪华联周围的竞争对手优势劣势分析：万购超市在面积，东西种类，店内环境上比世纪华联更有优势，竞争比较大;世纪联华旁边对面都没有类似的店，周围店家就可以成为它的顾客群，优势较大;百家超市在环境，面积，商品种类有很大的优势，而且有时会有促销活动，吸引顾客。对世纪华联具有较大竞争力。

(3)、易捷easy joy周围的竞争对手优势劣势分析：易捷旁边就有个小区，地理位置优越，居民买东西很方便;对面有宾馆，酒店，各类商店，周围无类似便利店，竞争力强;易捷是中石化的自有品牌，职员是它的比较固定的顾客源;距离400米左右有大型超市家乐福，对其造成较大的竞争力，家乐福面积大，有 3层，商品种类众多，并且坐落的那条马路是主干道，顾客流量大，顾客信赖度和知名度高，而且经常有促销活动，吸引顾客。

6.商圈分析的内容和步骤篇六

政策法规

零售技术

消费者研究

生鲜经营

供应链管理

物流配送

库存管理

采购管理

供货商管理

案例探讨

工商关系研究

进场指南

营销知识

人事管理

拓展选址

商品管理

商品分类

商品陈列

商品定价

质量管理

商品盘点

防损管理

岗位职责

特许加盟

财务管理

组织架构

战略管理

物业管理

顾客管理

招商租赁

商圈分析的内容和步骤

2002-9-27 16:13:12评0我要评论

一.商圈形态

商圈形态的了解是进行商圈分析的基础，一般而言，商圈形态可分为以下几种：

——商业区。商业行业的集中区，其特色为商圈大，流动人口多、热闹、各种商店林立。其消费习性为快速、流行、娱乐、冲动购买及消费金额比较高等。

——住宅区。该区户数多，至少须有1000户以上。住宅区的消费习性为消费者群稳定，便利性、亲切感、家庭用品购买率高等。

——文教区。该区附近有大、中、小学校等。文教区的消费习性为消费群以学生居多、消费金额普遍不高、休闲食品、文教用品购买率高等。

——办公区。该区为办公大楼林立。办公区的消费习性为便利性、外食人口多、消费水准较高等。

——混合区。住商混合、住教混合。混合区具备单一商圈形态的消费特色，属多元化的消费习性。

二.商圈的确定

对现有商店商圈的大小、形状和特征可以较为精确地确定。在国外，一般用信用证和支票购物，可由此查知顾客的地址、购物频率、购物数量等情况，国内可以通过售后服务登记、顾客意向征询、赠券等形式搜集有关顾客居住地点的资料，进而划定商圈。

但是对于一家尚未设立的连锁店铺而言，由于缺乏商圈统计的基本资料，当然更谈不上顾客的支持程度了。因此在从事商圈设定的考虑时，可以针对设店地区居民的生活形态及具有关连性的因素为出发点，并配合每天人口的流动情形，深入探讨该地区人口集中的原因，以及其流动的范围，以此作为基本资料来从事商圈的设定。尤其是一家大规模的连锁经营企业，其商围的设定并不像一般小型商店是徒步商圈，可能顾客会利用各种交通工具前来，因此其商圈乃属于特性商圈，所以对于设店地区内工作、学习的人的流动性、购物者的流动性、城市规划、人口分布、公路建设、公共交通等均要加以观察，并配合各有关的调查资料，运用趋势分析以进行商圈设定。

三．商圈分析的内容与步骤

商圈分析的内容主要由以下部分组成：

(1)人口规模及特征：人口总量和密度；年龄分布；平均教育水平；拥有住房的居民百分比；总的可支配收入秾格昵戈弄;人均可支配收入；职业分布；人口变化趋势，以及到城市购买商品的邻近农村地区顾客数量和收入水平。

(2)劳动力保障：管理层的学历、工资水平；管理培训人员的学历、工资水平；普通员工的学历与工资水平。

(3)供货来源：运输成本；运输与供货时间；制造商和批发商数目；可获得性与可靠性。

(4)促销：媒体的可获得性与传达频率；成本与经费情况。

(5)经济情况：主导产业；多角化程度；项目增长；免除经济和季节性波动的自由度。

(6)竞争情况：现有竞争者的商业形式、位置、数量、规模、营业额、营业方针、经营风格、经营商品、服务对象；所有竞争者的优势与弱点分析；竞争的短期与长期变动；饱和程度。

(7)商店区位的可获得性：区位的类型与数目；交通运输便利情况、车站的性质、交通联结状况、搬运状况、上下车旅客的数量和质量；自建与租借店铺的机会大小；城市规划；规定开店的主要区域以及哪些区域应避免开店；成本。

(8)法规：税收；执照；营业限制；最低工资法；规划限制o

(9)其它：租金；投资的最高金额；必要的停车条件等下面对上述内容作一具体分析。

先看人口特征分析。关于商因内的人口规模、家庭数目、收入分配、教育水平和年龄分布等情况可从政府的人口普查、购买力调查、年度统计等资料中获知。可从商业或消费统计公告中查到特定商品的零售额、有效购买收入、总的零售额等资料。

再看竞争分析。在作商圈内竞争分析时必须考虑下列因素：

现有商店的数量，现有商店的规模分布，新店开张率，所有商店的优势与弱点，短期和长期变动以及饱和情况等。任何一个商圈都可能会处于商店过少、过多和饱和的情况。商店过少的商圈内只有很少的商店提供满足商圈内消费者需求的特定产品与服务；商店过多的商圈，有太多的商店销售特定的产品与服务，以致每家商店都得不到相应的投资回报；一个饱和的商圈商店数目恰好满足商圈内人口对特定产品与服务的需要。饱和指数表明一个商圈所能支持的商店不可能超过一个固定数量，饱和指数可由公式求得。

IRS＝C×RE／RF

式中 IRS——商业圈的零售饱和指数；

C——商业圈内的潜在顾客数目；

RE——商圈内消费者人均零售支出；

RF——商圈内商店的营业面积。

假设在商国内有10万个家庭，每周在食品中支出25元人民币，共有15个店铺在商国内，共有144000平方米销售面积。则该商圈的饱和指数为…IRS＝100000×25／144000＝￥17．36

这一数字越大，则意味着该商圈内的饱和度越低；该数字越小，则意味着该商圈内的饱和度越高。在不同的高圈中，应选择零售饱和指数较高的商圈开店。

第三是对商圈内经济状况的分析。如果商圈内经济很好，居民收入稳定增长，则零售市场也会增长；如果商圈内产业多角化，则零售市场一般不会因对某产品市场需求的波动而发生相应波动；如果商圈内居民多从事同一行业，则该行业波动会对居民购买力产生相应影响，商店营业额也会相应受影响，因此要选择行业多样化的商圈开业。

商圈分析的步骤一般可分为以下几步：

第一步是确定资料来源，包括销售记录分析、信用证交易分析、邮政编码分析、调查等。

第二步是确定调查的内容，包括购物频率、平均购买数量、顾客集中程度。

第三步是对商业圈的三个组成部分进行确定。

7.商圈选址的评估方法调查报告篇七

商圈也称交易区域，是指以连锁门店所在地为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围。简言之，就是连锁门店吸引其顾客的地理区域，也就是来店购买商品和服务的顾客所居住的地理范围。商圈可分为成熟商圈和未成熟商圈。

1.多因素分析法

这种方法首先确定影响门店位置的各种因素及其重要程度，然后对各个备选店址进行评分，最后确定最佳店址的方法，这实际上是一个优化决策问题。需要说明的是，不同业务类型和业态类型的门店，选址的影响因素及权重是不一样的.，这需要根据过去的选址经验进行判断。

2.比较评估法

这种方法也称类比法，这是将备选门店的各类因素与参与门店进行比较而得出相应结论的评估方法。步骤如下：在目前的已开设门店中确定在门店规模、商圈大小、人口统计特点、竞争状况、商品规划和价格水平等方面与拟开门店比较接近的门店做参考标准;

把参考门店的商圈范围划分成几大区域;

用商店内部数据或客户调查估算各区域的销售额;

用各区域的估算销售额除以其人口数量，算出各区域的人均支出;

用参考门店的人均支出估算值乘以拟开设门店个区域的人口总数，估算拟开设门店的销售额;

考虑拟开设门店的具体因素上调或下调估算销售额;

用调整后的销售额与拟开设门店的投资费用和经营成本进行比较，计算投资回收期。

3.关键指标评估法

这是指连锁企业采用几个关键性指标，通过计算拟开设商店的指标数据来评估该门店的价值。常用的关键性指标有选址比率和截流率等指标。选址比率计算公式如下：

选址比率=销售额/成本

一般情况下，选址比率必须大于或等于1，该门店才具有设店价值。如果新店址的选址比例小于1，经验告诉人们这个店址目前开店风险比较大，当然，这并不意味着未来几年它的发展前景不好，还需要从战略高度进一步分析，选址比率会因为连锁企业的业务性质不同而不同，且带有一定程度的经验性，但它的指导意义还是不容忽视的。

8.上海商圈分析报告篇八

摘要：很多站长用作弊的手段刷下拉框，相关搜索，像这样的网站能有几个真正的在首页待了很长时间。做网站优化的站长们就应该要按照搜索引擎的规律去优化网站，而不是一味的使用作弊的手段，再说了比赛站长们享受的是过程的成长，而不是不光彩的结果。

站长圈子大的很火的电商圈比赛，电商圈关键词在百度中的指数也上升很多，比赛是仁者见、智者见智的东西，比赛的过程中也出现很多黑马SEO的情况，百度相关搜索框，百度相关搜索词，最轰动的就要算是Kkk103电商圈，虽然是通过相关工具刷上去的，但是也是给关键词的排名提高了。从旁观者的角度看电商圈关键词的排名，又是怎么的做法?

第一：更换网站关键词。从比赛的那天开始，网站推广站长们就要陆续的更换网站的关键词，把网站的title更换成电商圈，或是加上电商圈的长尾关键词，同时网站的keyword和description都要设置成和电商圈相关的关键词，这样搜索引擎更容易抓取你的网站内容，同时参加比赛的网站这么多，要想能有个好的排名，更换关键词时就要做到关键词的合理分配，同时也要加上长尾关键词一起优化。关键词修过过后可能会有影响，但站长们要应对网站修改title后的搜索引擎变化

第二：不要随意改动关键词。电商的比赛也是快结束了，这期间的奇怪现象也是出现了不少，KKK103站用工具刷出了相关下拉框，相关搜索，主站也在第一的位置上占了很长时间。站长们看别人的关键词在首页占了第一，看着别人的关键词好，自己也想占点光，很多站长在比赛期间更换了自己的关键词，自己的关键词中也出现了KKK10电商圈这样的关键词，也许是沾了别人的光，有的站长电商圈的关键词也从后几页跑到了首页，但是这样的情况没能长久的保持下去。这是为什么呢?kkk103电商圈这个关键词的确是做上去了，但是最开始做KKK103的网站域名是和KKK103相关的，域名对搜索引擎的影响我想大家都应该知道，你把自己的关键词换成是别人的域名，这样的做法无谓是在帮助别人提高搜索量，网络推广同时自己随意的改动关键词，只会对搜索引擎不友好，

第三：网站内容要和关键词相关。今天早上去看电商圈排名的时候，kkk103这个网站的排名已经不在了，而排名第一的是老陈的博客，老陈的博客一直以来排名都是比较稳定的，看老陈的内容每篇都是和电商圈相关的。而看KKK103的站只是挂了电商圈的图片链接，是个电商站，没有太多的内容，这样和用户的体验相比是很不利的，网站内容的质量和关键词的排名也是相辅相成的，搜索引擎都是很重视网站内容的，没有高质量内容的网站，迟早会被搜索引擎K站。所以要做关键词的排名，网站关键词的相关内容要高质量。

第四：网站外链要强大。看电商圈排名首页的网站，基本上都是外链很强大的站，而且大家的友链也是比较强大的，外链的稳定性也是站长们优化关键词最重要的任务，外链对搜索引擎来说就像是线，顺着外链抓取网站的内容，如果网站没有外链，蜘蛛不能从外部即使的进入网站，那网站更新的东西也很难被抓取到。同时站长们在找外链时基本上都是以电商圈做为关键词友链的，这样也实现了关键词的权重传递。KKK103站之所以会在首页待了几天，也是因为它买了很多链接，这种作弊的手法是要不的，但也体现了外链的重要性。

第五：关键词排名不要使用作弊。作弊的手段做SEO优化，是能暂时性的提高网站的排名，但是作弊的手段不能有很高的用户体验度，这样的网站迟早会被搜索引擎发现，一旦发现是作弊的形象会被K的很惨的。网络营销很多站长用作弊的手段刷下拉框，相关搜索，像这样的网站能有几个真正的在首页待了很长时间。做网站优化的站长们就应该要按照搜索引擎的规律去优化网站，而不是一味的使用作弊的手段，再说了比赛站长们享受的是过程的成长，而不是不光彩的结果。

第六：网站关键词用户体验高。从比赛一开始站长实验室这个网站就排名第一，这个网站是老站，所以收录和网站的外链都是很强大的，开始的时候搜索引擎比较眷恋老站，所以排名一直都是很好的，但是现在的排名不是很乐观，经常会出现百度11位现象，其实这个站很稳定的，之所以会这样完全是因为用户体验度不高，博主和站长们之间的交流不是很多，即使是在第一的时候，网站的留言也不是很多，这可能和博主的互动性有关，用户体验度也是关键词在排名时很重要的标准，所以关键词排名想提升，还是先提升网站用户体验度。不过我也是很看好这个站，相信到最后排名也是很好的。

9.北京主要商圈介绍篇九

王府井商圈

简介：北京百货大楼、东安市场新东安商场、市都百货、王府井女子百货、东方新天地，有100多年商业发展史。

商圈类型：传统商圈、城市级别、中高档

特色与发展方向：经营日用品为主，目前餐饮、娱乐配套增多；主要定位在所有市民和国内外旅客；正在积极进行第三次升级改造，地下兴建巨大商场，希望还原历史特色，提升人气和效益。

西单商圈

简介：西单华威商场、西单赛特、中友百货、君太百货、LCX、北京时代广场，有50多年商业发展史。

商圈类型：传统商圈、城市级别、中高档

特色与发展方向：人气旺盛，商铺租金增长迅速；以“时尚、品位、休闲”为主题的青春型商圈；目前正在进一步规划，希望能和时代广场连通，形成更具规模和特色的青年社区。前门商圈

简介：主要是小商铺构成400多年商业发展史

商圈类型：传统商圈、城市级别、低档

特色与发展方向：由于受交通、停车等条件限制发展缓慢；经营档次较低的商品，如服装、餐饮等；目前正在向“传统商业与民族商业荟萃，古都风貌与现代化结合的文化旅游商业区”发展。

燕莎商圈

简介：赛特购物中心1992.12开业、蓝岛大厦1993.1开业、丰联广场商场太平洋百货。商圈类型：新兴商圈、城市级别、高档

特色与发展方向：主要经营国内外高档名牌商品和时尚精品；受CBD和泛CBD商业冲击明显，商业经营效益下降。

公主坟商圈

简介：城乡贸易中心1992.1开业、翠微商厦1997.11开业。

商圈类型：新兴商圈、城市级别、中档

特色与发展方向：以满足西城区社区消费需求为主的百货商圈；主要经营服装、日用品等，有一定的餐饮，但是娱乐配套相对较少。

当代商圈

简介：双安商场1994.8开业、当代商城1995.9开业、家乐福2004.3开业。商圈类型：新兴商圈、城市级别、中档

特色与发展方向：主要经营服装、日用品等，有一定的餐饮和娱乐配套；百货和超市两大业态为主。

阜成门商圈

简介：北京百盛购物中心1994、阜成门华联商厦1994、万通新世界1994.1。商圈类型：新兴商圈、城市级别、中低档

特色与发展方向：以满足社区消费需求为主的商圈；主要经营服装、日用品等，有一定的餐饮和娱乐配套；万通转轨后经营小商品批发零售，档次较低。

崇文门商圈

简介：新世界商场1998.6开业、搜秀城2004.10开业。

商圈类型：新兴商圈、社区级别

特色与发展方向：引导时尚潮流的青年商业氛围；目前主要吸引京东区域消费。中关村商圈

简介：海龙、鼎好、太平洋、科贸、新中关、第三极。

商圈类型：最新商圈、城市级别、中低档

特色与发展方向：包括多个主题子商圈，如数码商业街、图书商业街等；大灶更加综合的中关村科技园区，提升形象。

CBD商圈

简介：国贸商城、嘉里中心、贵友大厦、建外SOHO、珠江帝景欧洲商业走廊、中环世贸、北京银泰中心。

商圈类型：最新商圈、城市级别、高档

10.北京中关村商圈调查篇十

一、简介

中关村村覆盖了北京市科技、智力、人才和信息资源最密集的区域，园区内有清华大学、北京大学等高科院校39所，在校大学生约40万人，中国科学院为代表的各级各类的科研机构213家，其中国家工程中心41个，重点实验室42个，国家级企业技术中心10家。

经过十几年的发展，中关村现已形成一区七园的发展格局，其中海淀园的主要功能是高新技术成果的研发、辐射、孵化和商贸中心，其他六园主要功能是高新技术产业的发展基地。海淀园位于海淀区，规划占地面积217平方公里。

二、客流量

中关村的核心区域东起中关村大街、西至苏州街、北起北四环路、南至海淀南路。在这方圆之地，汇聚了包括海龙、鼎好、科贸、e世界等在内的12家IT电子卖场，以及至少5家购物中心，这里还有工作人员约8万人，日均人流量达10余万人。

三、周边设施

1、学校

人大附中、北大附中、北京大学、清华大学、人民大学、中关村第一小学、新东方英语学校、北京市八一中学、中关村第二小学、中关村中学等。

2、银行

建设银行中关村支行、招商银行海淀支行、北京银行双榆树支行、渣打银行、民生银行苏州街支行、广发银行中关村支行、华夏银行中关村支行、北京农村商业银行中关村银行、浦发银行中关村支行等。

3、停车场

新中关大厦停车场、中关村购物中心停车场、第三极停车场、鼎好大厦停车场、海龙大厦停车场、科贸电子城停车场等。

4、餐饮

九头鹰酒家、苏浙汇餐厅、六和人家餐厅、鹭鹭酒家、北岛餐饮花蝶餐厅、梅州东坡酒楼、汉莱国际美食汇、三个贵州人、蕉叶泰国餐厅等。

5、公共交通

中关村莅临地铁4、10号线，主要的公交线路有85、320、332、355、365、681、697、699、717、718、801、808、特

6、运通105、运通106和运通102等。

四、商圈主要商场

新中关大厦、双安商场、华宇时尚购物中心、当代商城、中关村广场购物中心、津乐汇等。

五、中关村广场购物中心

1、简介

中关村广场购物中心于2006年4月19日正式开业。中关村广场购物中心位于中关村广场的核心位置，主要分布在中关村广场的地下一层和地下二层。项目层高4.5米－5米，总建筑面积约20万平方米，其中商业部分建筑面积14万平方米，商业配套车位1,800个。

2、商场定位

20万平方米的商业面积形成有效的规模优势，更好的集合大型超市、百货店、精品店、便利店、电影院、美食餐饮等不同业态为顾客提供“一站式”的购物及休闲功能，满足区域人口的“综合性购物休闲”需求。

因此，商场定位在面向于大众的中低端商场。

3、目标客户群

消费人群定位于：15—45岁的年轻消费者，及对生活及物质有一定品质要求的消费者。以服务于知识型、现代型、时尚型、年轻型消费者为明确的消费客群定位。

4、商场区域介绍

涵盖5大功能组团：

1、精品专卖店；

2、中关村广场步行街；

3、运动主题百货店(名店运动城、津乐汇)；

4、大型影城(韩国MEGABOX影城)；5大型超市(法国家乐福)。

5、周边设施

周边现有物业项目：中关村大厦、数码大厦、太平洋大厦、海龙大厦、银网中心、当代商城、双安商场、海淀文化艺术中心等。

周边居住社区：万柳大社区(万泉新新家园、光大花园等)、双榆树居住社区(满庭芳园都市网景等)、高校周边居住社区(华清家园、韦伯豪等)。

周边人文休闲配套设施：皇家园林(颐和园、圆明园等)、万柳高尔夫等。

6、其他相关信息

开发商：北京科技园建设（集团）股份有限公司商业顾问：北京戴德梁行物业管理有限公司；

代理机构：北京戴德梁行物业管理有限公司；北京世邦魏理仕物业管理有限公司；物业管理：北京城科第一太平物业管理有限公司；商业设计：英国BENOY公司；加拿大CPC公司。

7、津乐汇

简介

北京中关村广场购物中心津乐汇百货于2006年4月开业，坐落于北京市海淀区中关村大街15号中关村广场购物中心D/E区B1/B2层。

在欧洲，La Vita语意为“甜蜜的生活”。

在中国，La Vita演绎为“时尚购物热点”自2006年4月19日La Vita津乐汇北京中关村店试营业，汇集了200多个国内外知名品牌，在很短的时间内便成为了型男索女热爱的时尚购物热点。

“品牌当家，品质做主，品味趋势生活”，是La Vita呈现在每一位消费者面前的姿态。

本公司品牌入驻情况

E.LAND, TEENIE WEENIE, SCOFIELD WOMAN, PRICH, SCAT, ROEM, PLORY, EBLIN, BODY POPS.六、华宇时尚购物中心

1、简介

北京华宇时尚购物中心有限公司是由山西华宇集团有限公司投资的大型、综合、现代化的购物中心，成立于2004年5月28日。地处人杰地灵的北京市海淀区中关村核心地带北三环与中关村大街交汇处，近邻友谊宾馆、双安商场、当代商城，交通便利，地理位置优越。建筑面积大约30000平方米，装修风格迥异个性时尚，16部上下扶梯，4部直升电梯,构成四通八达、循环通畅的动线走廊,9米高的中厅共享空间，保持着富有创意的空间布置。

2、商场定位

商场有着考究的灯光照明，宽敞的通道走廊，清新自然的空气流动系统，温馨优雅的休闲餐饮体系，处处体现着人文关怀，具有良好的发展前景。北京华宇时尚购物中心秉承“认真努力，追求完美”的企业精神，以“经典、时尚”的商品组合与空间感受，满足现代人对“品位、休闲”生活的追求。整体定位在面向大众的中低端商场。

3、楼层介绍

华宇时尚购物中心包括夹层共分6层：地下一层休闲运动馆，5000多平营名表、珠宝、化妆品、手袋、男女鞋，彰显多彩生活。

夹层家居生活馆，是您休闲小米的经营面积目前为海淀区较大的休闲运动经营场所, 汇集各类体育、运动休闲及户外用品，张扬青春活力。

一层名品时尚馆，主要经憩的最佳选择，不仅有屈臣氏、美容美发店、美甲店、休闲饮食区，为体现尊贵的会员身份，这里还设有会员服务中心为您提供温馨优质的服务。

二层青春靓丽馆，主要经营青春少女装，时尚彩妆、各类饰品、精油香熏、女包，装扮靓丽青春，体现时尚个性。

三层白领仕女馆，结合成熟与优雅，突现别样魅力，同时还有内衣、配饰、床品、皮具及家居饰品，为您的生活增添更多亮点。

四层绅士典藏馆，主要经营小家电、男士精品服装及用品，是都市成熟男士诠释自我品味的好去处。

4、地理位置

公交车乘车路线：乘坐运通106、105、特

4、特

6、特8、333、320、302、730、323、941、716、732、16支、727、425到农科院或人民大学下车即到。

5、本公司品牌入驻情况

E.LAND, TEENIE WEENIE, SCAT, EBLIN, BODY POPS, SO BASIC, ROEM.七、当代商城

1、简介

北京当代商城位于北京市海淀区中关村大街40号，地处中关村高科技园区的核心地带，遥望颐和园、圆明园等古典皇家园林，毗邻北京大学、清华大学、中国科学院等诸多高等院校、科研院所和高新技术企业，传统文化与新兴人文科技交相辉映，区域优势得天独厚。

当代商城的建筑面积为61800平方米，地下2层，地上11层，其中商业经营面积为28000平方米。总体建筑风格庄重典雅，虚实方圆，错落有致，富有时代进取精神。商城内布局清晰合理，设施完备一流，环境温馨怡人，并配有智能化监控系统。

2、商场定位

当代商城以追求生活高整体定品质的消费者为主要目标市场，在“品牌立店，前卫经营”的方针下，以经营国际名品为主，紧随时代潮流，突出尊贵和时尚，目前许多具有国际知名度的品牌在商城内设立了专卖店、形象店，位在中高端商场。

3、楼层介绍

B1层为风尚生活馆，有办公区、烟酒茶叶、日用百货、精制食品、滋补品、食品、药品、金吉诺甜品工坊；

1层为国际精品馆，有国际精品、精品腕表、化妆品、精品服装；

2层为时尚名品馆，有黄金珠宝、时尚名表、饰品、名品服装、眼镜、时尚手袋、女鞋； 3层为绅士服饰馆，有男鞋、男士皮具、男式正装、男服饰、男士休闲装、针织羊绒； 4层为丽人服饰馆，有女士服装、精品服饰、女士内衣；

5层为运动休闲馆，有现代饰品、运动服饰、体育用品、青春装； 6层为家具童用馆，有床上用品、通用家电、保健器材；

7层为美食花园，有当代商城会员俱乐部、鼎泰斗、吉野家、面爱面、荣寿司、吉诺咖啡、CH涮涮吧、坛子村、鲜果魔坊

4、本公司品牌入驻情况 E.LNAD KIDS

5、其他相关信息

客户服务热线：86-10-62576688 总机：86-10-62696666 传真：86-10-62562607

八、双安商场

1、简介

双安商场于1994年8月18日，是王府井百货集团的全资子公司。双安商场位于北

京市海淀区西北三环路畔，是国家规划中的中关村高科技园区的中心地带，该地区是文化区、高科技区、高收入区，有着四通八达的立体交通，与建设中的地铁4号线车站紧邻。商场周边地区高校林立，高新技术产业密集，消费群体具有知识层次高，家庭收入高，且消费集中等特点。

商场营业楼共五层，建筑面积36000平米，营业面积30000平米，350个停车位，是集购物、餐饮、娱乐于一体的多元化大型购物场所。

2、商场定位

双安商场是开业10几年的老商场，装修、购物环境和空间都没有近几年开业的大商场好，商品力求一、二线品牌，价位也较高，整体仍然定位在中端商场。

3、楼层介绍

1层国际用品化装饰品：化妆品区、国际精品区、饰品区、精品腕表区、钟镜区、黄金珠宝区；

2层优雅女士知性魅力：高贵女装区、精品手袋区、精品女鞋区；

3层青春时尚家居礼品：青春服饰区、彩妆区、居室用品区、厨卫用品、内衣区； 4层绅士生活快意无限：精品男装区、家用电器区、文化用品、体育保健用品、精品男鞋区；

5层运动休闲儿童娱乐：休闲服饰区、运动服饰区、儿童服饰及用品区。

4、我公司品牌的入驻情况

SCOFIELD WOMAN, PROCH, E.LAND KIDS.5、地理位置

乘车路线：967、302、323、367、718、731、836、特

11.动物园商圈调查与心得篇十一

各位领导你好:

随着市场的发展与竞争，我们现在面对很多的问题。现将个人的一些心得与体会向领导和汇报如下：

北京动物园批发市场主要拥有以下几个大的服装批发市场：东鼎、众合、天皓城、世纪天乐等。所售的衣服种类之多，品种之全，范围之广。

1、北京东鼎服装商品批发市场

北京东鼎服装批发市场位于北京市西城区西直门外大街，地处北京动物园服装批发市场商圈中心；东鼎服装批发市场开业于1998年11月18日，是当时动物园地区服装商户“退路入厅”时期开办的第一批市场之一。

规模：营业面积达8000平方米，户数：拥有摊位600余个，产值：年交易额可达10-12个亿

经营：以批发为主零售为辅、商户层次多样化、商品以中高档次为主的良性发展轨道

经营范围：以经营服装批发为主,同时兼营鞋类、箱包、小百货等商品。经营方针：秉持着“改革创新、顺应潮流”的经营方针

经营理念：“服务第一、品牌至上”的成熟的经营战略和经营理念。

2、北京众合服装批发市场

地处动物园交通枢纽后方,左靠世纪天乐。市场分两层楼：一楼批发零售服装服饰，购物环境较拥堵;二楼叫韩国城，比起天皓成的韩国城，这里的人气还是低迷了些。近年有所好转。

北京动物园批发市场有一项不成文的“规矩”，就是不能试穿，这一规定让很多淘衣者望而却步。

3、北京天皓城服装批发市场

北京天皓城服装批发市场位于北京动物园大门东侧、始建于2007年是一个新兴的批发市场；天皓城服装批发市场一共四层，一二层主营外贸服装、兼卖童装和休闲衣服，三层被誉为韩国城、到处洋溢着韩国服饰的气息，韩国城以女孩服饰为主、款式新颖流行；

4、北京金凯利德服装批发市场

北京金开利德服装批发市场位于北京动物园公交枢纽四达大厦,占据着北京动物园商圈最有利的核心位置，积达4万多平米，拥有2500多个商铺，荟萃了众多国内外知名服装品牌，集休闲、娱乐、餐饮、购物、旅游等功能于一体的现代化服装批发市场。

5、北京聚龙市场

京聚龙外贸服装商城位于北京动物园东面北京展览馆南广场的地下商场，营业面积达10000多平方，拥有摊位900余个，主要经营的是外贸服装、鞋帽、饰品批发。

6、我市场（北京世纪天乐国际服装批发市场）基本情况楼层分布及规划

分为A座和B座，两个主体建筑中间相连。A座一至六层，目前主要经营外贸服装。B座一至二层经营女装、三层经营外贸男装、牛仔、时尚裤区、四至五层经营精品女装，六层到十六层主要是精品服装写字间、十七层到十八层经营外贸服装、二十层为精品服装写字间、地下一层主要经营外贸服装和鞋帽。在B座十九层设有库房。

随着楼层的升高，铺位的面积也不断加大，以满足不同批发商代理商的需求。

一、二层和地人流客流的集中楼层，也是世纪天乐的旺铺。硬件设施

世纪天乐地下二、三层为小型车辆停车场、地面为大型车辆专用停车，地上、地下约有200个小车停车位，10余个大客车停车位，这样既方便客户停车，又可吸引大量外地团购客户。服装设计、信息发布、物流运输、邮政快递、餐饮休闲等配套服务完善，竭力为商户提供最大方便。从市场内部整体的配套设施来看，它每层都装有高档的中央空调、5千门数字程控电话及电讯联网系统、自动感烟报警系统、自动喷淋消防系统及电视监控系统。开设货物打包、托运、邮政快递等物流场地和服务，并可部分提供货物库房。软件配备

从世纪天乐的市场定位看，它传承了动物园服装批发市场的传统，不同的是扩大了精品屋和品牌写字间的经营面积，而且还增加服装设计走廊、展示演示大厅、信息发布大厅、厂家和品牌代理商办公室等服务性内容，打造了一个具有真正意义的服装市场大厦，全面提升了市场的档次。

坚持以服务为导向，坚持市场公平，全心全意为商户服务。其目标定位是充分利用硬件设施、软件服务和经营理念方面的突出优势，在尽可能短的时间内，将世纪天乐建设成为动物园地区服装批发的龙头市场和领导品牌，并保持市场的长期的领先和繁荣。

世纪天乐与中国服装设计师协会共同创办设计师走廊，不断推出设计精品，促成设计与商业的融合，打造精彩纷呈的时尚发布基地，创造中国北方时尚之都。并公布中国北方服装市场行情公告及品牌服装销售排行榜。同时，世纪天乐还成立了中国服装经理人俱乐部及代理商俱乐部。这一切都在表明北京世纪天乐国际服装市场，顺应市场的发展，在占尽天时、地利、人和，世纪天乐有志成为动物园服装市场中的王者，引领整个市场逐步升级换代。经营手法

批发为主、兼营零售是世纪天乐的主要经营思路。也是大部分摊主经过对市场的多年摸索和适应，而对市场做出的一种应激反应。货品风格

世纪天乐的产品以楼层为风格的划分，低层的经营者主要以靓丽风格和日韩系风格的女装为主，“只批发时尚”清晰简短地直接概括出世纪天乐的产品风格。年轻化、更注重款式和个性服装是世纪天乐货品比较突出的特点之一。

六层以上的精品服装间主要以，商务男装、休闲装类似百货店的布置和展示，突出了商品的品质。货品展示

以批发为主，零售为辅就决定了很多摊位的货品风格和货品摆放次序。大部分的摊位经营的是同一风格同一品类、不同型号不同颜色的服装。突出的品类特色是批发市场最为吸引人的经营特点。

与杂乱地挂出各种品类服装的摊位相比，经营同一品类同一风格的服装摊位因为周围复杂产品的映衬，反而能从中脱颖而出。当然市场经营不能以设计的观点带动全面的销售，有些东西永远不能被简单地制造、贩卖和重复。楼层越高所被分配到的摊位越大，这也是批发市场与零售类商场最大的不同之处。在批发市场经营的商户，一方面需要市场提供的巨大人气来进行热络的货品交易，另一方面为了更好地吸引客户，展示产品也是经营商户需要市场提供的一种服务。同时，不可避免的是，作为多层的批发市场无法避免的一种经营尴尬则是楼层与人气成反比。因此，高楼层的大摊位展示则是市场经营者的又一个新的思路。

从上述市场分析：

首先，人流量大，主要人流的岁数多以20~35岁之间为主，以女性或其他岁数段为翼的人群方式出现，阶层多以工薪阶层和经商人群居多。

其次：地理环境，动物园交通非常便利，有四通八达的地铁和公交枢纽，大大为动物园的旅客和商客提供了便利条件。

再次：商户的聚集地，动物园的各个市场都有许多商户（有钓鱼的那就肯定有鱼），里面包括：公司、分销商、销售群，都是比较集中的。

12.百货商店选址调查与商圈分析篇十二

有关人口数和家庭人口之组成，可参考选址地域街道办事处和派出所存档的户藉人口数和人口普查资料。所需调查的项目包括：

1．常住人口数

2．家庭及构成3．人口密度

4．教育程度

5．从事行业

6．自然增加率

7．社会增加率

8．家庭人均收人

9．白天流动人口数

10．年龄构成

1１．家庭年支出及支出结构

现就一些主要项目分述如下：

1．家庭人口及收入水平

家庭状况是影响消费需求的基本因素。家庭特点包括：人口、家庭成员年龄、收人状况等。如每户家庭的平均收入和家庭收人的分配，会明显地影响未来商店的销售。如所在地区家庭平均收入的提高，则会增加家庭对选购商品数量、质量和档次的要求。家庭的大小也会对未来的商店销售产生较大影响。比如一个两口之家的年青人组成的家庭，购物追求时尚化、个性化、少量化；而一个三口之家的家庭(有一个独生子女)，则其消费需求几乎是以孩子为核心来进行。家庭成员的年龄也会对商品具有不同需求。比如，老龄化的家庭其购物倾向为购买保健品、健身用品、营养食品等；而有儿童的家庭则重点投资于儿童食品、玩具等。

2．人口密度

一个地区的人口密度，可以用每平方公里的人数或户数来确定。一个地区人口密度越高，则选址商店的规模可相应扩大。

要计算一个地区的白天人口，即户藉中除去幼儿的人口数加上该地区上班、上学的人口数，减去到外地上班、上学的人口数。部分随机流入的客流人数不在考察数之内。

白天人口密度高的地区多为办公区、学校文化区等地。对白天人口多的地区，应分析其

消费需求的特性进行经营。比如采取延长下班时间、增加便民项目等以适应需要。

人口密度高的地区，到商业设施之间的距离近，可增加购物频率。而人口密度低的地区吸引力低，且顾客光临的次数也少。

3．客流量

一般在评估地理条件时，应认真测定经过该地点行人的流量，这也就是未来商店的客流量。人流量的大小同该地上下车人数有较大关系。上下车客人数的调查重点为：

各站上下车乘客人数历年来的变化。

上下车乘客人数愈多的地方愈有利。

上下车乘客人数若减少，又无新的交通工具替代的情况下，商圈人口也会减少。

根据车站出入的顾客年龄结构，可了解不同年龄顾客的需求。一般而言，调查人口集聚区域是企业选择立地的重点。如：

·居住人口集聚区。如新建小区、居民居住集中区等。

·日常上班的场所、学校、医院等，乃白天人口集结之场所，也就是人口聚集地区。

火车站、汽车站、地铁站等是人们利用交通工具的集结点，也是人口聚集之处。

体育场、旅游观光地及沿途路线也是人们集聚活动的场所。

4．购买力

商圈内家庭和人口的消费水平是由其收入水平决定的，因此，商圈人口收入水平对地理条件有决定性的影响。家庭人均收入可通过入户抽样调查获取。比如北京西郊某商厦在立地之初，就对周围商圈一至二公里半径的居民按照分群随机抽样的方法，抽取出家庭样本2000个。经过汇总分析，这2000户居民中，人均收入在月千元左右的约占50％，500—1000元的占 20％，1000—1500元的占20％，人均月收入500元以下的10％；人均月收入2000元以上的约占10％。由此说明，该地区居民大都系工薪族家庭，属于中等收入水平。

企业在选择立地时，应以处于青年和中年层顾客，社会经济地位较高，可支配收入较多者居住区域作为优先选址为佳。 商圈分析的内容和步骤 一.商圈形态

商圈形态的了解是进行商圈分析的基础，一般而言，商圈形态可分为以下几种：

——住宅区。该区户数多，至少须有1000户以上。住宅区的消费习性为消费者群稳定，便利性、亲切感、家庭用品购买率高等。

——文教区。该区附近有大、中、小学校等。文教区的消费习性为消费群以学生居多、消费金额普遍不高、休闲食品、文教用品购买率高等。

——办公区。该区为办公大楼林立。办公区的消费习性为便利性、外食人口多、消费水准较高等。

——混合区。住商混合、住教混合。混合区具备单一商圈形态的消费特色，属多元化的消费习性。

二.商圈的确定

但是对于一家尚未设立的连锁店铺而言，由于缺乏商圈统计的基本资料，当然更谈不上顾客的支持程度了。因此在从事商圈设定的考虑时，可以针对设店地区居民的生活形态及具有关连性的因素为出发点，并配合每天人口的流动情形，深入探讨该地区人口集中的原因，以及其流动的范围，以此作为基本资料来从事商圈的设定。

尤其是一家大规模的连锁经营企业，其商围的设定并不像一般小型商店是徒步商圈，可能顾客会利用各种交通工具前来，因此其商圈乃属于特性商圈，所以对于设店地区内工作、学习的人的流动性、购物者的流动性、城市规划、人口分布、公路建设、公共交通等均要加以观察，并配合各有关的调查资料，运用趋势分析以进行商圈设定。

三．商圈分析的内容与步骤

商圈分析的内容主要由以下部分组成：

(2)劳动力保障：管理层的学历、工资水平；管理培训人员的学历、工资水平；普通员工的学历与工资水平。

(3)供货来源：运输成本；运输与供货时间；制造商和批发商数目；可获得性与可靠性。

(4)促销：媒体的可获得性与传达频率；成本与经费情况。

(5)经济情况：主导产业；多角化程度；项目增长；免除经济和季节性波动的自由度。

(6)竞争情况：现有竞争者的商业形式、位置、数量、规模、营业额、营业方针、经营

风格、经营商品、服务对象；所有竞争者的优势与弱点分析；竞争的短期与长期变动；饱和程度。

(8)法规：税收；执照；营业限制；最低工资法；规划限制o

(9)其它：租金；投资的最高金额；必要的停车条件等

下面对上述内容作一具体分析。

先看人口特征分析。关于商因内的人口规模、家庭数目、收入分配、教育水平和年龄分布等情况可从政府的人口普查、购买力调查、统计等资料中获知。可从商业或消费统计公告中查到特定商品的零售额、有效购买收入、总的零售额等资料。

再看竞争分析。在作商圈内竞争分析时必须考虑下列因素：现有商店的数量，现有商店的规模分布，新店开张率，所有商店的优势与弱点，短期和长期变动以及饱和情况等。任何一个商圈都可能会处于商店过少、过多和饱和的情况。商店过少的商圈内只有很少的商店提供满足商圈内消费者需求的特定产品与服务；商店过多的商圈，有太多的商店销售特定的产品与服务，以致每家商店都得不到相应的投资回报；一个饱和的商圈商店数目恰好满足商圈内人口对特定产品与服务的需要。饱和指数表明一个商圈所能支持的商店不可能超过一个固定数量，饱和指数可由公式求得。

IRS＝C×RE／RF

式中 IRS——商业圈的零售饱和指数；

C——商业圈内的潜在顾客数目；

RE——商圈内消费者人均零售支出；

RF——商圈内商店的营业面积。

假设在商国内有10万个家庭，每周在食品中支出25元人民币，共有15个店铺在商国内，共有144000平方米销售面积。则该商圈的饱和指数为…

IRS＝100000×25／144000＝￥17．36

第三是对商圈内经济状况的分析。如果商圈内经济很好，居民收入稳定增长，则零售市场也会增长；如果商圈内产业多角化，则零售市场一般不会因对某产品市场需求的波动而发

生相应波动；如果商圈内居民多从事同一行业，则该行业波动会对居民购买力产生相应影响，商店营业额也会相应受影响，因此要选择行业多样化的商圈开业。

商圈分析的步骤一般可分为以下几步：

第一步是确定资料来源，包括销售记录分析、信用证交易分析、邮政编码分析、调查等。

第二步是确定调查的内容，包括购物频率、平均购买数量、顾客集中程度。