地产项目评估

地产项目评估（精选14篇）

1.地产项目评估 篇一

房地产开发项目土地价格评估

土地开发项目评估要点

项目基本情况

（一）项目概况

项目概况分析包括：项目地理位置、用地规划用途、道路系统设计、基础设施规划、储备土地规模、收购土地的来源（区分新增建设用地和存量国有土地）。

（二）项目合法性分析

主要调查土地的收购、征用是否取得有权部门的批文和批复；是否符合所在地的城市总体发展规划、土地利用总体规划、土地利用规划和城市控制性详细规划；用地性质的变更是否符合规定；是否签订相应得国有土地使用权收购合同‘储备土地的出让计划和控制性详细规划是否已经落实。是否已根据当地政府要求取得项目的立项批复和可研报告批复。

（三）项目的进度分析调查土地收购、征用、配套基础设施建设实际进度安排情况，对已

开始收购和建设的项目，要调查投资完成情况和各项资金使用情况。

（四）根据上述评价情况编制“项目基本情况表”

2.地产项目评估 篇二

房地产主要分住宅房地产、非住宅房地产两大类。而商业地产就是对于住宅地产来说的，其是房地产与商业的一个结合体，但并等于简单的把两者相加。所谓的商业地产，主要是指在整个商业地产的投资中，把开发规划、投资估算、市场定位、招商、销售以及运营管理等按照一定的顺序作为整体流程进行运作的房地产开发和经营管理。所以商业地产的形式是多种多样，其包括shopping mall、购物广场、娱乐类商业地产、商业街、大卖场、酒店旅馆、折扣店和住宅的底层商铺等等。所以，地产行业作为我国第三产业的一个重要组成部分，其是社会生产与再生产以及文化、科学、卫生、教育等等多种社会经济活动的载体和基础，其也正是处于我国国民经济发展的基础地位。与此同时，商业地产与其他行业相比较，在我国国民经济中又同样具有高度的关联性与综合性，其发展可以带动一些相关行业得以更高、更快的发展。

二、商业地产投资的主要特点

1. 投资周期比较长。

商业地产项目的投资主要是经过投资的前期(包括投资机会的研究、投资项目可行性的报告分析、投资项目建议、投资项目的评估和决策)、投资的实施期(包括项目设计、项目管理、项目控制和项目竣工验收)、项目的经营或者营销期这三个阶段，通常情况下，投资周期少则一至两年，多则会数年到十几年。而且，投资的回收期通常也需要几年时间，甚至更长。所以，投资者要想承受市场风险和长期的资金压力，就必须十分重视投资的前期工作，要尽可能的避免风险所带来的损失。

2. 投资巨额。

我们知道，商业地产是资金密集型行业，其从土地的购置再到建造不动产，投资额少则数十万、百万元，多则就会上千万元，甚至是数亿元，常常会使很多实力不太雄厚的投资者望而兴叹，即便可以采取股份投资或者分期投资等方式，那也是远远不够的。所以说，对任何商业地产投资项目，我们都必须要认真的分析，并且慎重的作出决策。

3. 对金融的依赖比较大。

商业地产项目所需要的巨额资金，就使投资者会在很大程度上需要金融部门的支持，在商业地产的开发过程中，通常需要向银行进行开发贷款来作为支撑。又由于商业地产自身具有很高的增值性，所以很多金融机构（例如银行）也愿意给商业地产的投资者提供大额贷款，通常情况下，商业地产投资者能够向金融机构获取70%左右的抵押贷款，并且能够享受到金融机构利息方面的一些优惠。因此，金融机构的支持，已然成为整个地产业经济得以健康持续发展的关键所在。

4. 商业地产投资具有高收益的特点。

商业的经营收入是商业地产的主要盈利来源。建成后商业的经营和管理、区位的影响等等，都会直接影响到收入的产生。那么，一个具有良好品牌效应、并且运作成熟的商业地产，其自身价值的提升也完全能够看作是投资的高收益。

5. 受国家政策的影响性很大。

由于我国商业地产投资的属性具有不完整性(只有使用权却没有所有权)，这样使得商业地产不只是体现一种经济关系，也同样体现了一种社会关系和法律关系，所以，商业地产的投资比其他任何投资行为都要受到政府更多的干预和规范。我国政府就为调控地产业出台了不少政策，给商业地产也带来了巨大影响。然而商业地产也在很大程度上影响着我国国民经济的发展，并推进了相关政策的不断修改。

三、风险评估在我国商业地产投资项目过程中的重要地位

房地产的投资运作是覆盖很多方面的极为复杂的一个系统工程,风险投资专家在实际的操作过程中受到资本收益率以及时间的要求,一般会运用到社会关系、金融市场运作、科学施工管理等等各种手段,从而在所投资的企业或者项目中得到高额的回报,最终实现自己与投资者的目标。具体的商业地产投资运作包括很多方法与程序,如融资技巧、选择商业地产的投资机会、项目风险的预测、商业地产项目的管理和运行等等,在这其中最重要的就是商业地产投资项目的风险评估以及选定,这是预示投资成败与否的非常关键因素。因为商业地产项目的风险评估可以使投资专家与投资者都能全面认识到该项目各个部分的关键点、项目总体的运作过程以及其重要价值的所在,帮助投资者发现蕴藏着较大潜力的项目,使其在决策中能够有根有据,并能初步筛选出最合适的投资对象,以得到预期的投资回报。因此,商业地产投资项目的风险评估在整个商业地产的投资决策中占具着十分重要的地位。

四、商业地产投资项目的风险评估分析

1. 政策风险的分析研究

政策风险是由于国家政策潜在变化带给地产市场中的经营者和交换者不同形式上的经济损失。我国的商业地产行业在很大程度上会受到政府的控制，特别是在产业政策调整、土地供应、环保等方面，都对商业地产的投资者构成了巨大的风险。

(1）产业政策的风险

产业政策的风险是由产业结构与产业政策的变化引起对商业地产的需求结构的变化，最终很可能给商业地产的经营者和生产者带来损失。例如当产业结构的政策发生变化时，对商业地产业需求结构的影响也是很明显的。比如说当制造业和工业在我国的国民经济中占比增大时，此时对加工制造等行业的厂房需求就会增加，这就有可能对服务业与其他商品的需求下降。另外，在我国的产业结构政策中，若是重视并且优先发展了房地产行业，就会给商业地产的经销商和投资商都带来好处；若是限制甚至打压地产行业的发展，那么就会给商业地产的经销商和投资商们都带来损失。由此可见，我国的商业地产产业改革风险还是很高的，只要经济发生过热的时候，国家通常都是要先压缩固定资产的投资规模，会对很多在建的项目实施缓建措施或者停建。而这些政策的出台必然导致工期的延长、利息的增加、资金的滞压，对于投资者来说，必将带来不小的风险。

(2）土地供应政策的风险

土地供应政策主要包括：土地利用年度计划、土地利用总体规划、征地政策和收购储备政策等等。房地产开发中的一个最重要要素就是土地要素，其是开发商的命脉，而土地供应结构会根据政策目标所进行调整，我国政府也会通过该调节杠杆，对经济进行宏观调控。当房地产的市场过热时就会通过减少供地量或者提高地价来减少需求，从而达到稳定经济发展和减缓投资增长速度的目的；当房地产的市场比较萧条时，就应该与货币政策、财政互相配合使用，进而才能加快经济发展。我国目前，政府是通过招、拍、挂的方式来对土地使用权进行出让的，土地的供给量不断，可是开发商们之间的竞争则更加激烈，而土地拍卖价格的上涨更会增加商业地产开发商的投资成本和投资风险。

(3）环保政策变化的风险

商业地产项目无论是在前期的规划设计阶段，或者是在施工建设阶段，都一定会遇到一些环保问题。比如污水处理要求、绿化要求、施工的外部效应等等。也随着我经济发展水平的不断提高，城市管理也对商业地产项目的规划和施工管理都提出了越来越高的要求。那么，当环保政策发生改变时，有的商业地产项目也将由此而改建或者迁移，甚至增加环保功能用以符合最新政策的要求，这些都会增加企业的建筑成本。

2. 经济风险的分析研究

（1）市场供求的风险

任何市场的供求关系都是不确定的和动态的，而这种动态性也直接决定了市场中经营管理者们收入的不确定性，然而商业地产市场的经营者们所承担的该种风险往往比其它的市场要大一些，这是因为商业地产的商业价值在很大程度上会受供求关系的影响。只有对我国商业地产的供求关系进行科学的预测并且作出客观的判断，充分把握市场供求变化的规律，才会有可能规避此类风险的发生。

(2）金融风险

金融风险是指由于金融机构的政策发生变化，从而给商业地产市场带来的影响，主要是由利率变化、汇率变化等方面所引起。商业地产投资通常所需的大量资金，必须借助银行的开发贷款来支持，那么利率的变化必然会给商业地产业带来不小的影响，例如利率上升时，开发商的资金成本就会增加，而投资者的购买欲望却会下降。另一方面如果投资筹集的资金是外汇资金时，那么汇率的变化也同样会对投资者的融资带来很不利的影响，甚至增加融资成本。可见，金融风险既会增加商业地产投资的开发成本，也会抑制市场的需求，这无疑也会给投资者带来损失。

参考文献

[1]肖维品,欧文平,欧阳安.工程建设项目投资风险分析的实用方法[J].重庆建筑大学学报,2004.

[2]李涛.房地产开发投资风险因素分析及评价研究[D].中国农业大学硕士论文,2004(3).

3.地产评估与会计的协作思考 篇三

关键词：协作；地产评估；思考；会计

一、地产评估是一种与会计系统相互独立的社会公正服务活动

地产评估是评估人员依照相关数据资料以及模拟市场对于地产在一定的时间点上最能够实现的市场价值的判别与估计活动。所谓会计，其实就是计量、确认、传递经济信息的流程以做出有针对性的、有依据的决策与判断。会计和地产评估之间存在很多不一样的业务性质，在社会当中的效用与地位也有所差异，使得地产评估在计价原则及目标定位等诸多方面上和会计之间存在根本上的差别。

1 会计核算对象与地产评估对象不完全一致

会计是由人直接加入的一类社会管理和实践的活动，其是在生产力发展的推动下而不断发展的，同时还能展现出一定的生产关系。从根本上来说，会计核算是基于价值运动及物资运动之上彰显人和人之间的生产关系、以信息运动为桥梁的社会再生产过程。在这当中财务会计的主要对象是企业的生产经营状况，而管理会计是依靠有关信息针对企业及其经济活动在加工财务会计的客体“情况”开展控制、组织及引导工作。会计依靠确认、报告、计量企业交易事项达到管控企业生产流程及其所彰显的产权关系。事实上，在“过程控制”与“观念汇总”的管理活动当中，地产是会计核算的一项主要内容，此类“资产”说的是从原先事项或者交易衍生出的并且依靠企业拥有与控制的资源，从预期上看此资源能够给企业带来巨大的经济效益。

2 目标导向不同

地产评估是为了地产的转让、兼并、投资、收购等一连串的产权转让抑或是对发生产权转让可能的地产提出中介意见价以给交易当事人以一个较为公正的参考价格从而更好地服务于市场投资与交易。所以说地产评估与会计系统之间是相互独立的关系，此外，地产评估还具备会计用途及上市筹集资金等别的目的。

会计是随着社会的发展而发展到一定阶段的因人类管理生产的客观需求而形成的一种经济管理活动。而在一定时期内企业的生产经营结果及其过程都是依靠财务会计报告凭借着价值的形式全方位地展现出来的。然而，会计的根本目的是依靠体现企业的经营管理成果与财务状况等诸多信息而不是分类、求算期间损益、记录、报告企业财务情况从而给经营管理者与别的利益相关者供应监管经营时的各类价值指标，进而有利于企业筹集资金以及其经营管理的改善。实际上，过程控制是企业的根本目的，观念概括汇总是手段，这是会计与地产评估之间最基本的不同点。

3 二者所适用的前提条件不同

不断经营、货币计量、会计主体与会计分期是适用于会计的四大假设条件，四者互为一体，不可分割。同时，有关会计政策的挑选也需要在企业不断经营的基础上，要不然就是清算会计。但是适用于地产评估的假设前提条件大概有两类，其一为公开市场或者非公开市场、其二为经济主体，也就是指买卖或者其他行为主体。此外，评估的假设组合类别多如牛毛，而在不一样的假设前提之下的评估结果与评估手段也不一样。换言之，评估的各种假设是评估的充分而不必要的条件，而会计的各类假设均为会计计价的既必要又充分的条件。

就拿不断经营假设作为例子，会计核算假设能够对未来进行估测、预见，企业可以依据目前的状态及规模不断地经营发展下去，这样的话既不会大幅减少业务，又不会停止经营，同时依照这个择出最佳会计处理手段。而地产评估通常是在资产转让、兼并、投资及收购等一连串的产权转让抑或是资产有一定的产权转让的可能性的状况下出现的。当然，在企业生产经营活动中断的情形当中也可开展评估工作。由于评估和会计所适用的假设条件不同，因此在引用评估结论的时候会计时常有一定的限制性因素。

4 计价手段与计价原则存在差异

在传递、计算、确定经济信息时，会计要坚持金谨慎、真实、实际成本、客观性等诸多原则，否则就会使得会计信息的可靠性和真实性丧失保障。在这当中，谨慎性原则要求企业不少算费用或者负债，也不过多求算收益或者资产，并且也不能做什么秘密准备；真实性原则规定企业凭借着实际发生的事项或者交易真实地将企业的经营成果、财务情况及现金流量体现出来；实际成本原则则要求企业在获取到实际成本计量之后若出现减值状况依据规定计算提与之相对应的减值准备。会计实务内的计价体现的时常是以往事项或者交易已发生的或者原始的成本，此类在市场经济条件下、历史信息基础上时常和土地的当前的真实价值存在巨大的出入。最近几年以来，为让会计报表使用者正确地运用报表数据，已经在计价模式与会计计价理论上已经摆脱了历史成本计价的艰难状况，又形成了可变现净值、重置成本、公允价值等非历史成本计量属性。

地产评估的作用主要体现在产权交易服务上，所谓交易，指的是按照市场要求，把市价作为标准，使得交易变得公开、公平、公正。一般来说，地产评估最突出的就是资产评估的时候的市场价值，在对地产进行评估前，评估师需搜集源于四面八方的信息，基于对资料的具体剖析之上，公正判别评估标的价值。但是，这样的判断通常要基于可比性与客观性等的原则之上依靠调整会计原始价值得出的。

尽管地产评估工作过程当中需坚持客观性原则，但其会计和内在含义之间存在根本上的差异。在评估当中的客观性指的就是评估结果需要基于客观的事实及客观的市场条件上。当然，此类客观性可能也将评估人员在逻辑预测及判断与推理包括在内，仅仅规定全部地产基于现实的信息资料及现实的市场信息上。很明显的是，地产评估对现实存在的客观性更为注重，而会计则更为重视交易事项的客观性。

二、地产评估对会计有依赖性，但也会在一定程度上健全并补充会计系统

由于现行地产评估理论中已应用到比较多的会计手段与会计理论，因此评估师对财务报表有很大的依赖性，然后在这的基础之上适当地调节财务报表，消除虚假会计信息与会计职业判断等所造成的财务上的扭曲看法。尤其是在持续经营假设的基础之上的企业价值评估测算地产的预期收益均与如今财务会计数据支持密不可分。

身为基于公允价值之上的一种计量模式，地产评估可以如实地、合理地体现企业资本保全状态以及企业的资产情况，同时也可以在计量属性及计量单位上健全会计的配比原则，提升财务信息的相关性。换言之，地产评估能更迅速、更全面、更安全地供应会计信息。一旦企业以公允价值、可变现净值、重置成本等非历史成本标准当成会计计价的基石，那么地产评估的结果也许就会和会计计价一样。当然，对于会计系统地产评估也具备一定的健全与补充的效用。

三、加大会计和评估之间的合作和协调的力度，达成两者互动的目标

会计环境由于市场取向的经济体制改革会出现很大的波动，资产重组、企业产权转让、破产清算等诸多经济行为发生次数增多，进一步凸显出历史成本会计的局限性，而把公允价值作为典型的其他计量属性慢慢地踏上历史舞台上。

四、结束语

4.地产项目评估 篇四

一、指导思想

以邓小平理论和“三个代表”思想为指导，全面贯彻落实科学发展观，按照构建社会主义和谐社会的总体要求，以正确把握和妥善解决人民群众最关心、最直接、最现实的利益问题为重点，注重从决策、政策、项改革等方面加强利益协调、诉求表达和权益保障等机制建设，努力从源头上预防和减少由于房地产项目开发所引发的影响社会稳定的隐患，维护和谐稳定的发展环境。

二、领导小组

成立社会稳定风险评估工作领导小组

组长：张三牛

副组长：金辉 赵德胜

成员：张师纶杨蓉张印刚李长岗戴和平

三、评估主体

××人民政府

四、评估原则

1、权责统一原则

由重大事项的承办部门具体组织实施风险评估工作，按照“谁主管、谁负责”、“谁决策、谁负责”、“谁审批、谁负责”的要求，对评估结论负责。

2、合法合理原则

评估重大事项必须依照法律、法规和政策，做到公开、公正，体-1-

现公平，符合大多数人民群众的意愿。

3、科学民主原则

依照相关法律法规和政策制定科学、规范的评估标准，深入调查研究，多渠道、多方式、多层次征求意见，定性与定量分析相结合，充分论证，确保评估工作全面、客观、准确。

4、以人为本原则

统筹考虑发展需要与人民群众承受能力，统筹考虑人民群众长远利益与现实利益，切实维护人民群众合法权益。

5、公平和效益原则

正确处理改革、发展、稳定的关系，把改革的力度、发展的速度与社会可承受程度统一起来，实现政治效益、经济效益的有机统一。

五、评估内容

1、农村征地补偿及房屋拆迁安置。主要测评：（1）征地是否报批；（2）征地补偿安置费用标准是否符合法律法规和政策规定；（3）征地应安置人员的安置办法是否可行；（4）房屋拆迁安置补偿标准是否符合法律法规和政策规定；（5）征地补偿安置、房屋拆迁安置补偿费用是否准备充足；（6）征地拆迁安置实施单位及人员是否明确；（7）征地拆迁安置争议调处单位、调处人员和责任领导是否明确；

2、失地农民就业及生活保障。主要测评：（1）失地农民的基本社会保险能否落实到位；（2）符合“低保”条件的失地农民能否应保尽保；（3）失地农民劳动技能培训方案和帮助、指导其实现再就业的措施能否落到实处；

3、移（农）民搬迁安置及其生产、生活。主要测评：（1）安置资金是否落实到位；（2）过渡期生活费能否按期如数兑现；（3）后期扶持措施能否跟上；（4）安置规划是否已制定、报批；（5）安置点能否满足群众生产、生活需要；（6）被安置群众对安置点的意见等。

4、城县建设房屋拆迁安置。主要测评：（1）拆迁计划是否符合城乡统筹协调发展的要求、是否按规定审批；（2）拆迁安置方案是否与城县规划方案相衔接和协调；（3）拆迁安置补偿方案是否具有合理性和可操作性；（4）是否切实维护了被拆迁群众的合法利益，群众对拆迁安置方案是否满意；（5）拆迁准备金是否充足并作专项存储，过度方案能否落实；（6）拆迁安置争议调处单位、调处人员和责任领导是否明确；（7）在处理拆迁日常事务中能否严格按程序办理，做到程序不违法；

5、周边社会治安秩序。主要测评：（1）建设期和建成后可能出现哪些较大的社会治安问题；（2）周边社会治安情况分析。

6、生态环境。主要测评：（1）生态环境评估报告是否按规定通过上级审批；（2）对地形、地貌有无较大破坏；（3）“三废”（废水、废气、废渣）能否得到妥善的处理；（4）周边群众对该项目环境评估报告的意见等。

7、其他。主要测评：除前8个方面以外，还可能出现哪些影响社会稳定的重大问题；

六、工作制度

1、明确责任主体。按照“谁管理、谁负责”和分级负责原则，对

属于风险评估范围内的项目由具办部门的负责人或分管局长提出评估申请和初步意见，局社会稳定风险评估工作领导小组负责审定。

2、依法实施评估。局社会稳定风险评估工作领导小组根据不同情况采取座谈会、听证会、问卷调查、入户调查等形式，听取相关部门和当事人的意见和建议，适时组织党代表、人大代表或政协委员及信访、法制部门的专家对不同项目的社会稳定风险进行论证，评审项目实施的合法性、可行性等社会风险因素。

3、执行报备工作。根据项目评估的结果，制定出相应的矛盾解决方案、途径和突出事件的防范，应急和处理预案，最后作出总体评估结论，提出意见和建议，形成专项评估报告及时向县信访办、维稳办报告备案、审定。评估报告应包括：项目基本概况，实施的法律依据，收集充分的资料、证据的复印文本，群众反映以及专家的意见，实施过程的风险预测及防范预案，最后的评估结论。

二零一二年四月十日

5.房地产评估论文 篇五

摘要：作为房地产市场重要组成部分之一的房地产评估市场，随着房地产市场的不断规范，其原有的管理制度、盈利模式、行业及从业人员的规范都必须循序渐进地进行革新，以此来保证房地产评估市场能够持续稳定地保持对房地产市场的支持以及对国民经济体系的贡献效率。基于此，我们在正视现状的基础上，必须深刻认识现有评估体系中存在的问题，继而在结合实际的前提下对其进行修正和改进。关键词：房地产估价 准入制度 从业人员管理 政策要求

前言：房地产评估是房地产业的重要组成部分。我国自“实行房地产价格评估制度”和“实行房地产价格评估人员资格认证制度”以来，全国房地产估价企业大概有4500家，从业人员接近30万，建立了以《城市房地产管理法》为基础的，由《城市房地产中介服务管理规定》、《房地产估价师注册管理办法》、《房地产估价师执业资格制度暂行规定》、《房地产估价规范》、《城市房屋拆迁估价指导意见》、《房地产抵押估价指导意见》等组成的法律法规体系。

一、房地产评估概述

首先，我们要澄清一个概念！房地产价格评估简称房地产评估，我们可以将其理解成为估测房地产的价格，准确的说，房地产评估就是由专业估价人员根据估价目的，遵循房地产价格的形成与估价原

则，按照一定程序，运用科学的方法对房地产对象进行经济价值的估测行为。在此基础上，我们需要简单了解一下房地产评估体系的一些需要注意的问题：

第一、房地产评估的对象主要包括居住、商业、工业、其他用途房地产及土地五种类型。不同的评估对象，在评估目的、方法、程序上都应该遵循其特有的内容。

第二、房地产评估是一项专业服务行为，其从业人员应该具备一定的基本要求。除了基本的专业技能和置业道德外，房地产估价人员须经全国房地产估价师执业资格统一考试合格，按规定注册，取得《房地产估价师注册证》，才能从事房地产估价活动，未经注册的人员，不得以估价师的名义从事相关行业，不得签署具有法律效力的房地产估价报告书。

第三、房地产估价与房地产评估是该行业下的两个不同的工作方向。估价对象主要集中在房屋建筑及土地上，而房地产评估略偏重评估对象的财务价值和资产价值。

除此之外，有关房地产评估的作用、方法的内容，这里就不赘述了。

二、房地产评估行业存在的问题分析

房地产评估是依托房地产业的发展而兴起的，时间不长，其发展背景、发展历程和发展特点上都深刻地烙印着“中国特色“。在其形成初期，充斥在二三级市场中的估价服务确实给房地产市场主体带来

了很大的便利，从一定程度上促进了房地产市场的全面发展，但是时至今日，其单调而粗糙的服务模式已经渐渐力不从心了，全新的房地产环境必然需要房地产评估实业做出必要而深刻的调整。在此，我们来了解一下在房地产评估体系中究竟有哪些问题需要我们保持关注。

1、人员管理及机构管理方面缺乏规范性。具体表现在：

第一、从业人员的认证及管理。国内30万左右的管理人员中，取得执业资格的人员其实比例比较小，保守估计在5%左右，也就是说，绝大部分的从业人员是没有执业资格的。而从房地产评估的市场份额来讲，我国每年在二三级市场中的交易量是一个非常大的数字，15000人来妥善处理这样一个规模的事务是完全不可能的，所以，在实际事务当中，部分应由专业人员完成的工作自然而然就落在了不具备执业资格的其他人手中，这样做的结果直接导致了我国评估事业整体水平的低下，而评估人员及评估机构的形象也会被置于一个非常尴尬的地位。综合说来，从实际情况看，国内大部分的评估机构内，真正具备执业资格的人员非常少，而负责评估事务的大部分工作人员都是不具备执业资格的，这样的人员配置带来的服务效果显而易见。第二、各评估机构各自为政、占山为王。各地区之间存在多头管理、收费标准与评估规程各异的情况，且机构之间缺乏必要的沟通、协调。截至目前为止，由政府部门管理的评估部门有十多个，它们分属财政部、建设部、国土资源部、计委等部门分别管辖；涉及管理对象五花八门，包括注册资产评估师、注册房地产估价师、注册土地估价师、价格鉴证师、乡镇企业资产评估师、农村集体资产评估员、矿

业权评估师和旧机动车评估师等。评估机构执业资质也有多种，各评估专业的评估依据也分别使用各主管部门所制定的规程和规章。如以房产为主的房地产评估要按建设部制定的规程和规章进行评估，以土地资产为主的地价评估要以国土资源部制定的规程和规章进行评估，造成相类似的工作要分别按不同的收费标准收费，按不同的技术规程规范出具评估报告。如对企业不同类资产的评估，往往要涉及不同评估机构和其行业主管部门，并且要分别交费，不仅加重了企业的负担，也降低了办事效率。其实，各类评估专业之间有着密切的业务联系，需要相互沟通、协调与合作。但在实际工作中，各评估专业之间缺乏必要联系，制约了各类评估专业执业资质、执业资格和执业技术规范等制度交流与建设，不利于整个评估行业的统一规范。

第三、评估行为过程及结果没有有效的监督和考核。应该来说，这一问题是前面两个问题的延续。在房地产评估的事务中，由于交易对象的特殊性，其涉及到的经济利益非常突出。作为评估机构及工作人员来讲，在利益的标准和分配上有着绝对的话语权，只要我愿意，我可以通过难度不大的操作来决定当事人双方的地位。而这样做，评估机构和工作人员方面，甚至不用承担任何一点的责任。在这种思维的支撑下，没有监督、没有约束，光凭所谓的职业道德是完全不能阻止一些见钱眼开的人的。

2、评估技术落后，具体表现在：

国内评估机构现有的评估软件没有得到充分的开发和利用。目前，国内主要使用的评估软件包括鼎信诺、江城等，这类软件在工作

模块方面相对国外来说稍显粗糙，其精度主要依赖于评估对象数据的精确性。业内的人应该比较清楚，实用的软件，必须建立在一定的数据库基础之上，也就是说需要大量的房地产评估案例数据的收集与存档。国内评估机构的软件开发人员在数据库的建立方面比较薄弱，主要是凭借过时的资料或者原始经验来处理一些事务。所以，在很多评估机构中，工作人员在处理事务的时候，要么就是通过简单的测量、甚至是目测，直接就给出了参考数据；要么就是按照以往处理的案例，随意选择一个自以为差不多的对象，将其数据进行带入。这样做的结果，虽然说不至于跟实际情况能造成过大的差距，但从精度上来说，这种做事的习惯和态度，偏离了房地产评估工作的基本准则，或者说，这本身就是一种敷衍的做法。

3、评估方法不当，具体表现在：

从理论上说，在评估方法的选择上，国内外标准比较统一，主要是成本法、市场法、收益法、基准地价修正法、价格指数调整法等，在其中，我们使用的方法主要集中在市场法和成本法上，为什么会这样呢？简单！成本法上使用一些陈旧的数据，市场法上选择一个时差不合理的比较对象，不需要太多的考虑和计算，就可以得到一个不错的结果。

这样的工作思路和方法是完全不符合现有房地产市场具体情况的，要知道，在国内相当一部分地区，其房地产商品的成本、价格变化的频率相当快，哪怕是1个月、2个月，各项数据和指标就会发生巨大的变化，评估机构如果不能使用严谨的方法来准确预测评估对象现有 的市场价值，只用敷衍的态度来对待每一单业务，带来的只能是行业水平的整体低下。一个行业发展水平的高低，不是表现在市场规模大小上，而是表现在行业服务水平高低上，我们完全可以做到精益求精，完全可以通过更到位的评估服务来让市场交易更加合理，但是我们还是延续行业的老规矩，按经验办事，这于行业发展是最不利的。

除此之外，房地产评估中还存在其他的问题，这里也不一一讲述了，这些问题有一个共性，那就是缺乏活力、缺乏创新，人员机构的配置、行事的手段、管理的思维大抵如此。

三、对房地产评估行业发展的一些个人建议

一个行业的发展不是用几句话或者几条建议就能决定的，本人在这里也只是向各位读者提供一些有关行业的建议和看法，具体的实施和革新还是要具体问题具体分析。

以上谈到的问题，我们可以把它们简单分为硬件和软件两个方面 首先，从软件上来看，我们的问题出在思维上。对行业发展认识不够，对行业的变化视而不见，坚持老观念、老办法。那么，怎样去改变这一局面呢？。

第一、行业整顿。这里的整顿包括人员和机构两个方面。人员方面，在准入上重新调整考试内容，实际上国内在资格考试内容上还是偏重理论，我建议在以后的资格认定上注入更多的实际考核内容，在学历、从业年限、从业范围上给予更加严格的规定，要让准备进入这个行业的人群深刻认识到，房地产评估工作绝不是纸上谈兵，绝不是考试过关就能胜任所有工作的。另外，增加考核程序，每隔一段时间

（1-3年）对已获得资格证的从业人员进行考核，凡是没有达到要求的，一律取消执业资格。最重要的是，对于未取得执业资格的从业人员，对其工作范围认定、职责认定一定要建立一个强力的监督机构；在机构管理上，由于绝大多数的房地产评估机构是由各地区的行政部门或者地区性的行业协会来管理的，过于混乱，我们可以将评估机构的管理集中到某一个职能部门手中，考虑到各地区确实存在差异，我们可以以地级市为单位，由政府主导成立行业协会（或者之类的部门）在统一的管理条例下按一定的偏差、比例来调整管理办法。在同一地区下，对机构施行准入制度，即同一时间，在同一地区限定评估机构数量，进行严格的资质管理，对已有机构进行年审，在人员和业务上对其进行全方位的监督，不符合条件者直接清除。

之所以把这样一些内容算作是软件革新，主要是考虑到这些内容的实施不是一朝一夕，也不是通过一个两个机构试点区完成，主要是通过立法，通过法律将一些严格的标准带给整个行业和从业人员，让其从思想上能够接受新的标准，从而用新的标准来界定自己的工作内容。

第二、要想办法建立市场主体之间的沟通；一是评估机构和客户的联系；二是评估机构所得客户之间的联系，三是房地产行业其他机构跟评估机构之间的联系；这种沟通的特点应该具备这样几个特点，或者说效果：市场主体对信息的了解应该是公平、公正、公开的，不存在区别对待；市场主体对评估机构提供的服务水平应该是可以客观评价的，而且这种评价对评估机构来说应该是有效力的；房地产行业

之间各职能机构之间应该是保持密切联系的，对行业的发展和态势应该保持共同关注。

其次，从硬件上来说，主要是从技术角度方面提高评估机构的服务水平。

第一、要根据实际，革新评估方法和工具。这一点是必须要实现的，没有水平较高的评估方法和手段，思想再怎么变也无法实施。这一块的难点在于中国房地产市场内有关房地产价格的影响因素太多，不易于把握，而且地区差异确实较大，需要按区域具体实施。国际上较为常用的房地产价格指数评估法相对来说就比较适合我们现在的情况，可以考虑在行业中逐步推广。至于评估软件之类的东西，有必要的话，强制评估机构建立符合标准的案例数据库，严格规范评估工作的流程和工作内容。

第二、从侧面来说，鼓励现有评估机构通过各种手段，扩大规模、提高服务水平、创建品牌，力争在国内或者区域范围内建立具有一定影响力的“巨无霸”，通过示范性机构来带动其他机构的积极性，形成良好的竞争机制。另外，我们也可以鼓励私营评估机构的建立，国内房地产市场规模较大，对符合条件的私营评估机构可以放松政策，甚至是给予一定的优惠政策，让更多的评估机构能够提供范围更广的服务。

综上所述，以上所提建议只是个人一些不成熟的意见，也没有具体的操作方法，主要是想提醒大家注意，房地产评估行业决不能停滞

不前，得过且过，另外也想通过大家来集思广益，共同解决房地产评估行业革新的问题。

参考文献：

【1】曹海军 中国房地产评估方法及现状【J】中小企业管理与科技上旬刊 2010（12）

6.房地产评估报1 篇六

(京)鼎(2010)(估)字第021号。

北京市通州区人民法院，承蒙委托，我公司对贵法院委托之房地产进行评估，估价时点为201年4月20日，估价目的为核定资产提供价值参考意见。根据贵法院提供的有关资料，依据我国有关法律、法规、制度，遵循必要的评估程序与原则，选取适当的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，结合估价人员经验和对影响房产价值因素的分析，对该房地产的公开市场价值做出评定估算，根据委托方提供的《委托估价函》、《集体土地建设用地使用证》估价对象为两层独立楼房，房屋所有权人为许万春，建筑面积106㎡，层数为1层，总高度5米房屋，用途为住宅，房屋产别为私有房产，房屋为宅基地房，房屋登记时间为1993年1月1日，住宅用途，房屋使用年限不受存续期限的限制。

该房地产位于北京市通州区宋庄镇辛店村，现作为住宅正常使用。

7.论房地产损害评估 篇七

1 房地产损害的种类及损失分析

房地产损害一般来说, 是指房地产本身的损害, 主要包括房地产实体损害、功能损害、经济损害及环境损害等方面。

1.1 房地产损害的分类。

a.按受损部位分类:实物损害, 具体又可分为实体损害和功能损害;权益损害, 也可称为经济损害;还有区位损害, 也可称为环境损害。b.可修复的损害和不可修复的损害。c.暂时性的损害和永久性的损害。

1.2 房地产损害造成的损失分析。

可以分为两块:价值减损和相关经济损失。相关经济损失分为直接经济损失和间接经济损失。直接经济损失如修复期间的租金损失, 停产停业损失, 搬迁费、周转费等等。

1.3 损害的赔偿金额, 如何量化。

对房地产损害的分析最终目的是确定损害的赔偿金额, 对于不同类型的损害及所造成的损失要对其进行客观分析确定其性质, 采取科学的评估方法进行评估。

2 房地产损害评估方法

2.1 可修复的房屋损害评估, 以成本法为主, 以资本化法、市场比较法、价差法为辅进行测算。

有损害的房地产评估值=类似的无损害房地产市场价格-V

式中, V-房地产损害评估值;C1-拆除工程费;C2-修缮工程费;C3-恢复工程费;C4-直接经济损失;C5-被拆除物残值。

拆除、修缮、恢复费用应当参照房屋修缮工程预算定额, 费用包括直接费、间接费、利润和税金。

直接经济损失指修复期间或修复后所造成的经济损失, 直接经济损失评估应根据具体情况, 选用资本化法、价差法、市场比较法、成本法进行测算或参照市场上类似情况的补偿水平测算。在测算收益损失时应考虑房地产的收益损失。

被拆除物残值评估应当根据评估时点的回收价格合理确定。

2.2 不可修复的房屋损害评估, 可根据评估对象实际情况分别选用资本化法、价差法、市场比较法进行测算, 具体方法如下:

2.2.1 资本化法

a.适用于净收益损失的资本化法公式:

有损害的房地产评估值=类似的无损害房地产市场价格-V

式中:V-房地产损害评估值;△Ai-未来第i年的净收益损失额;R-折现率;m-净收益损失年限。

b.适用于收益年限减少的资本化法公式:

有损害的房地产评估值=类似的无损害房地产市场价格-V

式中:V-房地产损害评估值;Ai-未来第i年可获得的正常市场净收益;R-折现率;n-无损坏房地产剩余使用年限;m-有损坏房地产剩余使用年限。

当房屋剩余使用年限与土地剩余使用年限不一致时, 应按GB/T 50291-1999《房地产估价规范》5.3.8条款规定执行。

2.2.2 价差法

价差法公式:V=V1-V2

式中:V-房地产损害评估值;V1-类似的无损害房地产市场价格;V2-类似的有损害房地产市场价格。

2.2.3 市场比较法

市场比较法公式:V=P×F1×F2×F3

V-房地产损害评估值;P-可比实例补偿金额;F1-损害房地产情况修正系数;F2-损害房地产日期修正系数;F3-损害房地产状况修正系数。

有损害的房地产评估值=类似的无损害房地产市场价格-V

2.3 房屋完全毁损损失评估。

房屋完全毁损损失评估值=类似的房地产市场价格-类似的土地市场价格-拆除物残值+拆除工程费用

或:

房屋完全毁损损失评估值=类似的房屋市场价格-拆除物残值+拆除工程费用

类似的房地产市场价格、类似的土地市场价格、类似的房屋市场价格应按《房地产估价规范》要求, 选用市场比较法、收益法、成本法等方法进行评估, 确定估价时点的市场价格。

拆除物残值评估应当根据估价时点的回收市场价格合理确定。

拆除工程费用应当参照房屋修缮工程预算定额, 费用包括直接费、间接费、利润和税金。

3 房地产损害评估中需要注意的问题

3.1房地产损害在理论上存在无形损害和有形损害之分。房地产无形损害因其房屋本身没有损害, 只是受到各种政治、经济等政策因素影响而导致房地产价值降低, 这一种情形, 我们通过正常的房地产评估技术就可以对其进行评估。在房地产有形损害评估中, 同时也包含了房地产无形损害而导致的房地产价值降低的因素, 比如房地产的收益水平、价差法中的房地产市场价格等。因此, 本文主要探讨的是房地产有形损害评估, 并且在房地产损害评估形式上不作区分, 统称为房地产损害评估。

3.2房地产损害评估是评估的受损房地产的损害价值或因修复所花的费用。评估时应把握房屋受损前后的状况, 包括房屋的结构、用途及受损的部位、类型、程度等。评估中, 要考虑受损房屋是否出租或自用, 还要考虑因房屋损害贬值导致的土地经济价值贬值的因素。

3.3不可修复的房地产损害评估, 要对受损害的房屋进行合理鉴定, 划分出不可修复的部位、面积、类型以及对主体房屋的影响程度。按部分不可修复但主体房屋尚可使用和完全不可修复分别进行评估。

参考文献

[1]GB/T 50291-1999中华人民共和国国家标准房地产估价规范[S].北京:中国建筑工业出版, 1999.

[2]中国房地产估价师学会.房地产估价报告精选[M].北京:中国建筑工业出版社, 2003 (10) .

8.房地产推进评估与预警体系建设 篇八

建立健全房地产市场信息系统和预警预报体系，有利于形成良好的市场反馈机制，科学把握市场发展态势，适时适度实施宏观调控，防止市场大起大落；有利于增强市场透明度，引导理性投资消费，充分发挥市场的自我调节作用。

现行房地产信息统计制度与市场分析、评估和预警预报需要之间存在“五个不适应”：一是注重总量、不注重结构，不适应房地产不可移动、产品差异性强、区域性强的特点；二是注重增量、不注重存量，不适应当前增量和存量互动的、统一的房地产市场体系初步建立的形势；三是注重城区、不注重城乡互动、不适应城乡人口迁徙形成的市场需求；四是注重买卖、不注重租赁，不适应规范发展租赁市场、分析租金变动趋势的要求；五是注重部门统计、不注重数据整合，不适应房地产业与相关产业密切联系、相互影响的实际。

9.房地产评估隐藏哪些秘密？ 篇九

近几年，我国房地产保持了高速发展的状态，而与之相关的评估、担保等行业也日渐壮大。因为，在房地产交易、租赁、抵押、担保、商品房开发与销售等环节都离不开对房地产的估价。那对房屋的评估是根据什么来设定的呢，为什么同样的房产会有不同的评估价呢？

对房屋的评估主要考虑3大因素：

区位因素

主要包括地段等级、交通条件、小区环境配套设施、未来发展前景及环境污染等。其中，地段等级是影响房屋价格的核心因素。优质地段的房产永远都是价格最好的小区，环境的好坏直接影响着人们的居住品质，有一定的绿化、停车位、有公共活动场所、配套并且整洁干净的小区则有助于房屋价值的提升。

房屋状况因素

具体包括：房屋的成新率、楼层朝向、户型格局、房屋装修、燃气状况、物业类型、通风采光、景观等。其中，对房屋价格影响较大的是房屋楼层朝向及户型格局。

房龄因素

房龄对房屋价值的影响很大。从房屋质量和设计来说，越新的房屋，其设计理念和质量标准越高，自然价格也就越高。从产权角度来讲，房龄过大的话剩余的产权时间就越短，自然估价也就越低。

10.房地产资产评估报告 篇十

委托人：XX大职院

地址：XX市XX旗XX大职院教学楼

联系电话：15126160269

二、估价方

受托单位：房地产评估咨询有限公司

法定代表人：房地产评估咨询有限公司

资质等级：叁级

详细地址：XX旗估价咨询公司

三、估价对象

1、估价对象基本情况

估价对象位于XX市XX旗XX大职院教学楼，地处XX大院内，进出正街通道较窄，距离天马路约30米。房屋总建筑面积为145.9㎡，用途为教学，砖混结构，房屋约于20XX年建盖完成。土地使用权类型为划拨，证载土地面积为213.6㎡，其中独用面积为213.6㎡，终止日期为2080年12月23日。

2、估价对象产权状况

根据委托人提供的房屋所有权证及国有土地使用权证记载，房屋所有权人为XX大职院，无共有权人。

四、估价目的

为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。

五、估价时点

20XX年4月25日

六、价值定义

此次评估的价格为估价对象在估价时点的公开市场价格。

七、估价依据

(1)《中华人民共和国土地管理法》;

(2)《中华人民共和国城市房地产管理法》;

(3)《中华人民共和国担保法》;

(4)《城市房地产抵押管理办法》;

(5)《XX自治区建设工程材料及设备价格信息》10月、11月;

(6)《XX自治区建设工程重置价计价规则》;

(7)《XX自治区施工台班费用计价办法》;

(8)《工程建设定额基本理论与实务》;

(9)《XX自治区安装工程消耗量定额》;

(10)20《XX自治区建设工程措施项目计价办法》;

(15)《XX自治区建筑装饰工程消耗量定额》(年上下册);

(16)《XX自治区建筑工程消耗量定额》(2006年上下册);

(17)估价对象现场查看记录;

(18)委托方提供的与本次估价相关的房地产建筑面积及权属资料;

(19)本估价机构掌握的房地产市场相关资料;

(20)委托方与本估价机构签订的房地产估价委托书;

八、估价原则

本次估价依据房地产估价的独立、客观、公正原则、合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则和谨慎原则。

1、独立、客观、公正原则

要求房地产估价师站在中立的立场上，评估出对各方当事人来说均是公平合理的价值。具体地说，房地产估价师不应受任何组织或者个人的非法干预，完全凭借自己的专业知识、经验和应有的职业道德进行估价。房地产估价师不应带着自己的好恶、情感和偏见，完全从客观实际出发，反映事物的本来面目。房地产估价师在估价中应当公平正直，不偏袒相关当事人中的任何一方。

2、合法原则

应以估价对象的合法使用、合法处分为前提进行。所谓合法，是指符合国家的法律、法规和当地政府的有关规定，其权益才能受法律保护，并体现其权益价值。

3、最高最佳使用原则

应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。在合法使用前提下，房地产只有在最高最佳使用状态下才能发挥最大效用。最高最佳使用应是法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象产生最高价值的使用方式。

4、替代原则

估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。同一供求范围内，在用途、规模、档次、建筑结构等方面类似的房地产之间具有相互影响作用，其价格会相互牵掣而趋于一致。

5、估价时点原则

房地产市场是不断变化的，房地产价格具有很强的时间性和时效性，它是某一时点的价格，在不同的时点上，同一宗房地产往往会有不同的价格。估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。

九、估价方法

估价对象为教学用房，根据估价对象的现状及估价目的，在遵守有关法规、政策和符合评估技术标准基础上，经过评估人员的实地查看和认真分析，经过评估人员的实地查看和认真分析，由于估价对象使用性质特殊，在市场上相类似的房地产交易案例很少，故无法采用市场比较法评估;估价对象作为教学，无法采用收益法评估;但估价对象的重新取得成本可以通过市场上相类似的房地产取得成本确定，故在此次评估中我们采用成本法测算估价对象价值。

十、估价结果

本着公正、公平、合理的总原则，在分析现有资料的基础上，采用成本法估价，我们确定估价对象在估价时点20XX年4月25日的市场价格为人民币583966.00元，大写：伍拾捌万叁仟玖佰陆拾陆元整，单价为：4002.51元/㎡

十一、估价人员：房地产评估咨询有限公司

十二、估价作业日期

20XX年4月25日至20XX年4月26日

十三、估价报告应用有效期

本报告有效期自报告出具之日起一年，随着房地产市场的变化，估价结果应作相应调整。

十四、房地产变现能力分析

房地产变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。

1、通用性：估价对象房地产为居民自建住宅用房，其用途具有广泛性，从而使得该房地产要改变用途难度较小，故该房地产的通用性较好。

2、独立使用性：估价对象为独立使用的房地产，独立使用性强。

3、可分割转让性：根据合法用途和房地产状况，估价对象可分割转让性较弱，且转让时不能改变用途，分割转让对房地产价值会产生一定负面影响。

4、快速变现价值：假定在估价时点强制处分估价对象，因卖方价外手续费、竞价空间、双方合理的谈判周期、快速变现的付款方式及目前拍卖市场成交活跃度等因素，将会产生一定的价格减损。根据估价对象的具体情况，预计估价对象可实现的快速变现价值为市场价值的七成。

5、变现费用、税金等：当房地产实现抵押权时，预计转让税费用营业税、城市维护建设税、教育费附加、交易服务费等，营业税=(转让额-原建购价款)×5%左右，城市维护建设税为营业税的7%，教育费附加为营业税的3%，地方教育附加1%，交易费约为房价的1%-2%，拍卖佣金为成交价格的5%。

6、变现时间：在当前市场条件下估价对象预计变现所需时间为：6个月到一年。

十五、房地产抵押估价报告风险提示

(一)估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产市场价值可能产生影响，在估价对象实物及区域因素不受意外损害，能正常维护使用，且房地产市场没有大的波动的情况下，预计估价报告使用有效期内，房地产市场价值基本保持稳定。

(二)对抵押期间可能产生的房地产信贷风险，估价报告使用者应给予关注: 估价对象可能会由于房屋现状变更、环境变化以及房地产市场价格波动、房地产税费调整等原因导致房地产抵押价值减损。

(三)估价报告使用者应合理使用评估价值,关注处置房地产时快速变现及费用的影响,当房地产抵押估价报告出具后至抵押登记之间,是否会出现法定优先受偿权利。

(四)若估价对象进入清算或执行程序需变现，其变现过程中可能出现的不可预测因素较多。而评估值的计算仅从理论上和评估人员对市场的直观判断及经验做出估测，因此估价对象实际变现价格可能会与通常情况下的变现价格出现一定程度的差距或背离，甚至形成有价无市的市场交易格局，从而导致评估结果与实际交易价格产生差异，特此提请报告的使用者注意。

11.地产项目评估 篇十一

【关键词】房地产；抵押；评估；问题

一、房地产估价的定义：

房地产估价是指房地产估价机构接受他人委托，委托专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，依据我国相关法律与行业标准，在合理的假设下，选用适宜的估价办法，对估价对象在估价地点的特定价值进行分析，依据影响房地产价值的因素，测算出房地产对应的价值，以抵押为目的的房地产评估，主要为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据，对房地产抵押价值进行分析、估算和判定的方法。房地产的抵押价值一般为抵押房地产在估价时点的市场价值，

二、以抵押为目的的房地产评估时应注意的事项

1、房地产抵押估价目的主要是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而对抵押房地产进行价值评估。

2、房地产抵押估价时点，理论上为完成估价对象实地查勘的时间，在估价委托合同中另有约定的除外，若估价时点与实地勘查完成时间不一致的，应该在“估价的假设和限制条件”中假定一致，并在估价报告中标明，用于提醒估价报告使用者注意。现场查勘有两项工作要点，一是确定估价时点时房地产的实物状况，其二是确定其附带的权益。

3、未设立法定优先受偿权利下的市场价值的评估过程中，应紧密结合估价目的、估价原则合理选取各项参数，保证估价结果的公允性。在建工程项目的评估，应取得工程承、发包双方出具、并经双方盖章确认是否拖欠工程款及拖欠金额的证明，作为优先受偿款的扣除依据。其他已抵押担保的债权，应以权属证书上所载明的记录为准，必要时应与权属登记部门进行核实，并作好调查记录。

4、在房地产抵押估价过程中，对房地产价值产生重大影响的因素要认真加以分析，并在估价报告中予以说明，如国家宏观经济政策、估价对象自身因素、房地产市场因素等。

宏观经济政策包括政府的土地供给政策、地价政策、税费政策、住房政策、价格政策、金融政策、环境保护政策等，均有可能对房地产价格产生巨大的影响，估价师对未考虑及无法预测的风险因素必须予以说明。

估价对象自身因素指其在抵押期限内能否保持估价时点时的使用状态，且随着时间的推移，估价对象的实体、功能及周围环境的变化均有可能造成贬值。例如在采用收益法进行估价时，其总收益的测算为估价对象在剩余合法使用年限内的年总收益的折现值，如果不能保证估价对象的实体完整使用功能，那么估价时设定的年收益就不可能实现，使估价结果失实。

对房地产抵押价值影响较为直观的市场因素是供求关系，当市场供大于求时，造成抵押价值下跌。

5、房地产抵押估价应遵循独立、客观、公正、合法、谨慎的原则，与《房地产估价规范》相比较，强调了谨慎性原则。抵押价值既要保证金融资金的安全性、降低抵押物的处置风险，又要保护抵押人应有的权利。同一估价对象应采用两种或两种以上的估价方法分别进行测算，在确定最终估价结果时，应对每种估价方法的相对重要性、适宜性、可靠性进行定性分析、判定，为每种估价结果所赋予的权重提供可靠的依据。

三、房地产抵押评估时需关注与规避的风险

1、抵押合法有效。抵押房地产一般是指抵押人抵押给债权人的其合法拥有的、国家法律允许转让的房屋及其建筑所有权、土地使用权和其他房地产权利。属国有的房地产作抵押时，需经国有资产管理部门认可；凡股份制企业、合资合营企业有限责任公司需按企业章程经董事会批准；凡以共有房地产作抵押时需经全体共有人书面同意并履行必要手续；预购商品房或在建商品房抵押时，必须符合房地产转让条件，符合建设工程承发包条件并取得商品房预售许可证和房地产权利证书。抵押房地产必须进行抵押登记、保险、公证。用作抵押贷款担保时，应保证抵押贷款的抵押权人为第一抵押受益人，否则就难以起到有效的抵押擔保作用。

2、易于变卖、处分渠道通畅。抵押物尽可能地满足处分渠道畅通，易于变卖的要求，抵押物必须具有变现的可能性，一定的变现价值和要求的变现速率。否则就会加大抵押的风险。因为抵押物具有一定量的变现价值是其担保履行其相应债务的需要，变现速率实际是保证其变现价值的条件。从本质上来讲，变现价值具有现金流性质，是具有时间特征的价值。

3、抵押物权利瑕疵风险。①在一些地区，由于土地管理部门与房产管理部门相互独立，完整的房地产权利证书是由土地使用证、房屋所有权证构成，但由于相关政府部门缺乏协调，许多房屋并无土地使用权证，房产管理部门也在不问土地使用权性质、不查验土地使用权证的情况下，对房屋单独办理抵押登记。由于土地权利的不确定性，银行在行使抵押权时也存在一定的不确定性；②对在集体土地上建设的房屋设定的抵押权。因国家对集体土地使用权转让进行了严格限制，银行在处置集体土地上所建房屋时，将面临政策障碍，即便能够处置也要付出非常高昂的成本。

4、抵押物价值下跌风险。该风险主要指由于房价回落、抵押物折旧、毁损、功能落后等原因导致价值下跌，不能足额抵偿借款人所欠银行贷款本息的风险。一般而言，房屋作为耐用消费品，还具有保值、增值的作用，但在房地产炒作资金撤离、地区经济进入衰退期、房地产供大于求的状况下，房地产价格会出现整体性下跌。此外由于个人住房贷款还款周期很长，抵押物价值下跌始终将是笼罩在银行头顶的一片乌云。

5、抵押物处置风险。该风险是指因法律或事实原因，银行对抵押物不能处置、或处置成本很高的风险。目前，与抵押物处置最密切的主要来自于法律规定的风险，银行发放的个人住房贷款中的90%以上是抵押贷款，只有不足10%的贷款采用保证担保方法。于2005年1月 1日起施行的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释[2004]15号，以下简称《规定》）直接涉及到银行个人住房抵押贷款的安全问题。

12.地产项目评估 篇十二

指导意见指出, 注册资产评估师执行投资性房地产评估业务, 应当具备投资性房地产评估相关专业知识和相应的评估经验, 具备从事投资性房地产评估的专业胜任能力。注册资产评估师应当关注投资性房地产评估的复杂性, 根据自身的专业知识和经验, 审慎考虑是否有能力承接投资性房地产评估业务。

根据指导意见, 注册资产评估师应当知晓, 当符合会计准则计量属性规定的条件时, 会计准则中的投资性房地产的公允价值一般等同于资产评估准则中的市场价值。注册资产评估师应当对投资性房地产进行现场调查, 明确投资性房地产的实物状况、权益状况和区位状况。

指导意见规定, 注册资产评估师执行投资性房地产评估业务, 应当根据评估对象的具体情况、资料收集情况和数据来源等相关条件, 恰当选择评估方法。

注册资产评估师运用市场法评估投资性房地产时, 应当收集足够的同类或者类似房地产的交易案例, 并对所收集的信息及其来源进行审慎分析。在选用交易案例时应当关注案例的可比性, 重点分析投资性房地产的实物状况、权益状况、区位状况、交易情况及租约条件。

注册资产评估师应当在评估报告中披露必要信息, 使评估报告使用者, 包括企业管理层和执行审计业务的注册会计师等, 完整了解评估过程、合理理解并恰当使用评估结论。

13.房地产评估个人简历 篇十三

房地产评估个人简历、大学生个人简历网下面提供一篇房地产经营与估价简历表格模板为写简历时参考。大学生个人简历网还为求职者推荐这份房地产销售个人简历为模板，更多的专业简历与求职信在大学生个人简历网。祝每位求职者好远

姓 名： 性 别： 女

年 龄： 学 历： 本科

工作年限： 3年 婚姻状况： 不想透露

户 口： 湖南省不限 身 高： --

居 住 地： 广东省东莞市 现任职位： 总经理助理

待遇要求： 1500--/月 到岗时间： 面谈

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沟通协调能力良好，具备良好的.团队合作意识，热情随和，适应能力强，反应快、积极、灵活，爱创新，能提高自己适应工作的需要，使我能够面对任何困难和挑战。工作经验

某公司 -07 - -03

公司性质：房地产、建筑、安装、装潢

担任职位：总经理助理

离职原因： --

工作职责和业绩：

1、负责公司四个门户网站(娄底房地产网、娄底建材装饰网、娄底团购网、娄底热线网)后台编辑工作;

2、协助公司设计师进行《娄底房地产》杂志校稿工作并进行设计编辑;

3、参与公司重大活动组织与策划，撰写活动方案流程及人员安排等;

4、协助总经理做好公司日常人事管理工作。

湖南省娄底富源土地评估咨询有限公司 -06 - 2009-06

公司性质：房地产、建筑、安装、装潢

担任职位：土地评估员

离职原因： --

工作职责和业绩：

、负责全市范围内的土地价格评估、咨询等业务;

2、与客户沟通，建立项目预期目标，进入项目现场收集整理评估所需资料，建立项

目工作底稿 ，撰写评估报告

3、评估范围包括国有及非国有土地评估的土地抵押、转让、置换、核资(土地招拍

挂、企业资产抵押、租赁、企业兼并、出售、联营、企业合资、合作、企业破产、

清算) ，独立完成项目评估。 教育经历

湖南科技学院 -09 - 2008-06

最高学历：本科

专业名称：计算机科学与技术

专业描述：系统学习计算机方面的理论知识，具备良好的计算机操作能力。

技能专长

技能专长：

14.珠海电子大厦房地产评估纠纷 篇十四

一、珠海电子集团大厦概况

该房地产评估纠纷案的评估客体是坐落于广东省珠海市吉大路2号的珠海市电子集团大厦（以下简称电子大厦），隶属于珠海市电子集团公司（以下简称电子公司）。电子大厦是珠海经济特区周转厂房发展有限公司于1984年报建，1986年竣工的四层钢筋混凝土框架结构轻工业厂房，总建筑面积3930平方米，土地权属性质为划拨土地使用权。

1988年10月，电子公司前身珠海经济特区电子工业总公司从珠海经济特区周转厂房发展有限公司购得电子大厦，每建筑平方米600元人民币，总计235.8万元人民币。电子公司购得电子大厦后，将其改为商铺和办公楼，并将商铺和部分办公用房对外出租。珠海市政府“清理擅自改变建筑物使用功能和用地性质领导小组”于1994年7月27日，就电子公司擅自改变建筑物使用功能和用地性质发出查处通知书，责令于1994年8月11日前向珠海市国土局清查整顿办公室申报登记。电子公司提出将大厦一层800平方米使用功能改为商场的申请，经珠海市规划委员会、规划局、国土局批准同意改变使用功能，并要求按照有关文件规定补交地价、办理有关手续。

二、珠海电子集团大厦的委托评估

因电子公司的下属公司拖欠珠海国际有限公司债务，广东省高级人民法院于1995年4月22日二审终审后作出民事判决，珠海国际有限公司于1996年6月9日向法院申请执行，执行总金额本息合计1200余万港元。法院于1995年7月31日查封电子大厦，1996年1月委托珠海市拍卖行对电子大厦进行拍卖。拍卖前，法院于1996年1月23日委托珠海房产评估所对电子大厦的价值进行评估。珠海房产评估所以1996年3月11日为评估基准日，评估电子大厦的价值为14587723元人民币，并向法院出具了估价答复书。法院分别于1996年4月16日和5月31日两次将估价答复书送达电子公司，电子公司当时并未对评估结果提出异议。

三、珠海电子集团大厦的拍卖

法院委托珠海市拍卖行以珠海房产所的评估价为底价进行拍卖。为保证拍卖活动的公开、公平、公正，拍卖行分别于1996年4月8日、4月22日、5月31日、6月5日在《珠海特区报》上刊登了拍卖公告，其中在后两次拍卖公告中还公布了拍卖底价。1996年6月7日，拍卖行举办了公开拍卖会，电子大厦在拍卖会上由唯一的应价者珠海港电力燃料公司以1460万元的拍卖价竞得。该拍卖竞得人实则是澳门恒富阳光地产公司的竞买受托人。澳门恒富阳光地产公司1996年6月6日与珠海港电力燃料公司签署了竞买委托授权书，不过澳门恒富阳光地产公司却是1996年7月10日成立的。

四、珠海电子集团大厦评估纠纷的缘起

电子大厦被拍卖后，电子公司对拍卖底价确定中所依据的评估结果产生了质疑。电子公司认为，他们曾经于1994年6月委托广东粤建审计师事务所对电子大厦以抵押贷款为目的进行过评估，评估基准日为1994年6月18日，评估价值为2751万元人民币，况且，“按照珠海市1992年颁布的《关于调整珠海市有偿使用土地价格的通知》，坐落于珠海吉大路上的办公大楼，有偿使用的土地价格是4250元/平方米”，而珠海房产评估所对电子大厦的评估价值为3700元/平方米，这还没有土地的价格高。1996年7月10日，电子公司向珠海市国有资产管理局递交了《关于拍卖国有房屋确定底价问题的报告》，1996年7月19日，珠 1

海市国有资产管理局向电子公司发出《关于国有资产底价确定问题的批复》，认为珠海市房产评估所对电子大厦的评估违反了国务院《国有资产评估管理办法》，珠海市房产评估所不具有广东省国有资产管理局授予的评估资格，因此该评估行为无效。

五、有关部门的调查及新闻媒体的介入

电子大厦评估纠纷引起珠海市有关领导及原国家国有资产管理局的高度重视。广东省国有资产管理局根据国家国有资产管理局的指示，同意电子公司要求对电子大厦进行重新评估以作对比的申请，由珠海市国有资产管理局牵头，组织珠海市审计事务所、珠海市资产评估事务所、珠海经济特区会计师事务所三家联合，于1997年10月对电子大厦进行评估，评估基准日为1996年3月11日，评估价值为2565万元。鉴于珠海市房产评估所的评估结果与此次评估结果相差1100多万元，广东省国有资产管理局及资产评估协会组建了资产评估行业评估纠纷调节委员会，经过多次调查取证，结论认为：巨额国有资产流失已是既成事实。

应珠海市房产评估所的请求，广东省房地产估价师学会与中国房地产估价师学会组建了十余人构成专家小组，于1998年1月14日至21日对电子大厦重新进行了评估，评估基准日为1996年3月11日，评估结果为：按报建批准的轻工厂房用途评估，评估价为780万元(含补地价)；按1996年3月时已改变为写字楼和商铺用途评估，评估价为2026万元(含补地价)；若不考虑补地价因素，评估价为1400万元。珠海市房产评估所对电子大厦的评估结果与专家小组重估结果相近，不存在评估偏低的问题。

对于电子大厦评估纠纷一事，从1997年10月起，广东卫星电视台、《南方日报》、《羊城晚报》等新闻媒体相继进行了报道，1998年1月9日，原国家国有资产管理局机关报《中国资产新闻》发表题为“时间相差一年半，评估差了千里远，1300万国资哪儿去了?”的文章。1998年2月7日晚，中央电视台“焦点访谈“栏目以“一纸评估，损失千万”为题对此事进行了专题报道，从而引起了社会的广泛关注。

电子大厦评估纠纷主要涉及两个焦点问题：一是法院委托对电子大厦进行评估的珠海市房产评估所有无评估资格；二是珠海市房产评估所对电子大厦评估的结果是否过低，从而造成国有资产流失。

六、房地产估价师学会专家小组对评估纠纷的理解

（一）关于房地产估价行业的主管部门

1994年7月5日由全国人大常委会通过颁布的《中华人民共和国城市房地产管理法》第6条规定：“国务院建设行政主管部门、土地管理部门依照国务院规定的职权划分，各司其职，密切配合，管理全国房地产工作。”第33条明确规定：“国家实行房地产价格评估制度。”第58条明确规定：“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。1991年11月16日由国务院令第91号颁布的《国有资产评估管理办法》第2条规定：“国有资产评估，除法律、法规另有规定外，适用本办法。”1998年1月10日由广东省人大常委会公布的《广东省资产评估管理条例》第3条规定：“在本省行政区域内从事资产评估活动适用本条例。法律、法规规另有规定的，从其规定。”为了贯彻《中华人民共和国城市房地产管理法》确立的法律制度，建设部、人事部于1995年发布了《房地产估价师执业资格制度暂行规定》，具体规定了房地产估价师执业资格考试、注册、执业等有关内容。为了规定房地产估价机构的行为，1997年建设部又发布了《关

于房地产价格评估机构资格等级管理的若干规定》，就房地产估价机构资格的确 认以及定级分类、晋升条件、不同等级从业范围等作了规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》是国家1994年颁布的法律，《国有资产评估管理办法》是国务院1991年颁布的行政法规 按照新法优于旧法，效力层次高者优于效力层次低者的法律适用规则，显然管理房地产估价行业的政府职能部门是国家和省建设行政主管部门和城市房地产管理部门，而不是国有资产管理部门。《国有资产评估管理办法》及《广东省资产评估管理条例》中“除法律、法规另有规定外”的涵义就在这里。这也是为保证法律的严肃性、统一性，避免法律、法规之间的相互冲突而设立的。国有资产管理部门要求从事房地产评估的机构和人员都由他们“统管”、由他们认定资格，完全是有意无意地曲解法律，在实践中也是行不通的。

（二）关于珠海市房产评估所的评估资格

国有资产管理部门负责人认为，珠海市房产评估所不具备房地产评估资格，其理由一是它没有取得国资部门颁发的资格证书，二是投有领取营业执照。这种观点是片面的，也是极不负责任的越权行为，明显带有部门争权夺利的色彩。首先，房地产评估机构资格应由国家和省建设行政主管部门和城市房地产管理部门来确认，而不是由国有资产管理部门认定。其次，珠海市房产评估所是1993年4月10日由珠海市编制委员会批准设立的事业单位，下属于珠海市房产管理局，行使一定的政府职能，也是珠海市首家从事房地产估价工作的机构，领取有广东 省行政事业性收费许可证。作为事业法人，我国的法律、法规并没有一定要进行工商登记的规定。早在1992年9月7日建设部发布的《城市房地产市场估价管理暂行办法》第4条就明确规定：“城市人民政府房地产行政主管部门设立的房地产估价机构，是房地产市场估价的职能机构，是房地产市场管理机构的组成部分，承办本行政区域涉及政府税费收入及由政府给予当事人补偿或赔偿费用的房地产估价业务以及受当事人委托的其它房地产估价业务。”在英国、香港等发达国家和地区，也有类似的做法。第三，该所1996年6月20日取得了广东省建 设委员会首批颁发的《房地产评估资格证书》；1997年10月21日广东省建设委员会根据建设部《关于房地产价格评估机构资格等级管理的若干规定》，审定其为二级评估机构。

房地产为不动产，与机器设备等动产有着本质区别，其中最重要的一点，是其价格实质上是权益的价格。同一宗房地产，具有的权益不同，价值是极不相同的。因此，房地产评估与一般资产评估相比更具专业性。在国外及港台，房地产评估都是一个独立的专业 从这个意义上讲，一般的审计师、会计师、资产评估师如不经过房地产评估的专业训练和考核，是无法也无能力从事房地产评估的。

（三）关于电子大厦的评估结果

房地产评估中首要的评估原则是合法原则，即要以评估对象的合法使用、合法转让为前提进行。例如，在用途方面应以城市规划为依据；在产权方面应以土地使用权证书和房屋所有权证书为依据；另根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第39条的规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。

对于电子大厦评估，其在1996年3月11日土地产权性质为行政划拨，合法用地性质和使用功能为轻工厂房。所以，广东粤建审计师事务所及由市国资局牵头组织的三家联合评估，“假设”它为商业和写字楼的出让土地使用权，如果不是一种故意的违法行为，就是一种对房地产评估专业的完全无知。此外还须说明的是：（1）未经市场检验的评估价不能用来作为衡量公开市场价格正确与否的标准。（2）高估抵押价值有可能造成国有资产流失。高估房地产抵押价值会加大金融机构的风险，在贷款者违约、须处置抵押物时，高估的抵押价值极易给金融机构带来额外损失。若提供抵押贷款的金融机构是国有的，就会带来国有资产流失。

（3）根据国家有关法律法规的规定，以划拨土地上的房地产设定抵押的，抵押价值不应包含土地使用权价格，若将包含土地使用权价格在内的评估价作为抵押的价值依据是错误的。电子公司只拥有划拨土地使用权。划拨土地使用权与出让土地使用权有天壤之别，划拨土地收益只能依法上交国家所有，绝不能由土地使用者所有。

七、广东省建设委员会关于电子大厦评估情况的说明（1998、2、9）

（一）珠海市房产评估所对电子大厦评估的情况

1996年1月，珠海市中级人民法院以[1995]珠法执字第119号委托函，委托珠海市房产评估所对市电子集团吉大景乐路二号楼进行评估。评估基准日为1996年3月11日，评估目的：为法院判案提供参考。1996年3月5日，评估所派了两名工作人员到现场实地勘察，评估档案记载有该大楼的大概位置图、外部及内部装修情况记录。由于该大楼的房产证只注明是非住宅，而且在评估时也没有该大楼被批准改变使用功能的任何资料(实际上也没有批准改变使用功能)，因此，评估所在评估时依据原来的报建批文，按厂房的用地性质进行评估。珠海市中级人民法院一直认为电子大厦就是轻工厂房，并且对这一情况作了充分的调查，证据确凿。评估所根据房地产评估的合法原则、最高最佳使用原则，估价时点原则等，运用了成本法和收益法进行评估，综合得出该大厦房地产在土地的原规划用途为兴建工业厂房这一状态下的价格为1458万元，平均每平方米3712元，评估报告由注册房地产估价师黄永东审核签名，以《珠海市房产估价答复书》(编号0004631)提交市中级法院。

（二）关于房地产权证落到澳门商人手里的情况

新闻传媒的报道提到，电子大厦拍卖时，只有珠海港电力燃料公司竞价，最后的成交记录也是该公司，但最后办房产证时，业主的名字却是澳门的恒富阳光地产投资贸易有限公司。关于这个问题，通过到珠海市国土局、房产局的档案室查阅档案，当时的情况是：1996年6月7日拍卖完成之后，珠海市拍卖行出具了《拍卖成交确证书》，确定恒富阳光公司为成交人，证明其已付清价款。珠海市国土局出具了土地转让许可证，受让人也是恒富公司。珠海市房产局依据这些材料确认产权人并办理了房地产权证。关于为什么竞价人与办证人不一致的问题，拍卖行的总经理说，按照拍卖法的规定，拍卖时是允许委托竞投的，关于两家是否有书面委托，经询问回答是肯定的。

需要说明的一点是，在市国土局查阅档案时，发现国土局的土地使用权有偿转让计费单、土地使用权转让申请审批表都记载电子大厦有商业用途，而且土地使用权证上标明的是综合楼，但却没有见到市规划部门任何的批准改变土地使用功能的文件。

（三）关于珠海市房产评估所是否具有房地产评估资格的问题

报纸及电视台均认为该所不具备评估资格，原因是它既没有取得国资部门颁发的资格证书，也没有领取营业执照。珠海市房产评估是由珠海市编委于1993年4月批准成立的事业单位，隶属市房产局，一直负责珠海市房地产交易税费征收的评估。该所于1996年6月经省建委首批确认取得房地产评估资格证书，所长黄永东于1995年经全国统考取得房地产估价师资格并已注册。作为事业法人，我国的法律法规并没有一定要进行工商登记的规定。

八、珠海资产评估行业评估纠纷调节委员会对评估纠纷的理解

（一）关于珠海市房产评估所的评估资格

按照《城市房地产管理法》第57条（5）的规定，设立房地产中介服务机构，应当向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照后方可开业。国务院颁布的《国有资产评估管理办法》及1994年7月1日实施的《广东省房地产评估条例》都规定，必须领取营业执照才能开展评估业务。关于我国法律法规没有就事业法人一定要进行工商登记规定的说法，是混淆了事业单位履行行政职能所开展的业务和向社会提供中介服务两种职能的区别。珠海市房产评估所1996年6月才取得《房地产评估资格证书》，而电子大厦估价答复书的签发日期为1996年3月11日。如果不违规，该所何必于1998年1月补办工商登记手续。

按照当时的《国有资产评估管理办法》规定，国有资产占用单位发生产权变动时，需向有关行政主管部门申请资产评估立项，并由其产权主体直接委托中介机构进行资产评估。

（二）关于电子大厦的评估价值

1．关于电子大厦用途的确定

按照资产客观现实的存在状况，应当以电子大厦在评估基准日的现实功能即办公和商场用途为评估基础。理由是：（1）1994年9月电子公司在电子大厦功能转变的申报中，将电子大厦列明为“原用途为办公楼”，并申请将一层800平方米改为“商场用途”，同时得到珠海市国土局和规划局的批准。（2）法院在拍卖委托函中指出，“委托拍卖机构公开拍卖被执行人珠海市电子集团公司坐落于珠海市吉大路二号的办公楼”，因而已经作出了标的物功能的确认。（3）拍卖公告及电子大厦过户计算补交的地价和转变功能费用的用途也是办公楼和商场。

2．是否要评估土地使用权价值

根据《城市房地产管理法》第31条规定，房地产转让、抵押时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。因而，当企业资产发生产权变动时，除了应该单独估算电子大厦价值外，还应该估算电子大厦所占用土地使用权的价值。

珠海市房产评估所1996年3月11日提交给法院的评估答复书上，只列明了房产所有权证号码、所有权人、结构层数、面积和房屋价值，以及包括主要设备在内的评估价值14587732元，对其土地状况及功能改变没有做如何提示。珠海市房产评估所在1997年12月提供的一份电子大厦评估情况补充说明中称，本应对电子大厦的评估以报建登记用途轻工厂房估价，但由于该大楼的现实用途为商场和办公楼，因此根据最高最佳使用原则，按照收益法和成本法对该大楼进行估价应该是2024万元，从而承认其原评估值未包含土地使用权价值。

本案例主要依据以下文献整理：

1． 陈信元等，转型经济中的会计与财务问题----基于中国上市公司的案例，清华大学出版社2003，第8章。

2． “一纸评估，损失千万”事件真相，《中国房地产估价师》1998年第2期